土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法課件

房地產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)房地產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)1土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法一、市場法待估土地評估值＝比較案例土地價格×正常交易情況比較案例交易情況×待估土地區(qū)域因素值比較案例區(qū)域因素值×待估土地個別因素值比較案例個別因素值×待估土地評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)比較案例交易日物價指數(shù)剔除特殊因素：P125土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法一、市場法待估土地＝比較案例×正常交2基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法待估土地使用權(quán)評估值＝基準(zhǔn)地價×基準(zhǔn)地價時間因素系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)注意：各地基準(zhǔn)地價規(guī)定的土地使用年權(quán)年限不一致時應(yīng)修正如土地年限修正，系數(shù):K=

m1-1/(1+r)N1-1/(1+r)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法待估土地＝基準(zhǔn)地價×基準(zhǔn)地價時間×個別因素3某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估,選擇了三個參照物,其交易價格分別為110萬元,125萬元和132萬元,經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03、0.98，則該大樓的評估值最接近于——萬元。某一待估宗地剩余使用年限為25年,土地還原率為10%,所選的參照物剩余使用年限為20年,則土地使用年限修正系數(shù)_某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估,選擇了三個參照物,其交4表中所給都是參照物與待估宗地相比較,經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值,容積率每增加0.1,宗地地價比容積率為1.5時增加速度3%,該城市從2000年到2004年每年地價上升1%,試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2004年1月的價格有一待估宗地，剩余使用年限為45年，土地還原利率為7%，現(xiàn)收集到ABC三個宗地交易實(shí)例，具體情況如下表；宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限待估宗地2004.101.70045A21502003.1-1%1.60-1%40B24002003.101.8+2%045C21002002.1-2%1.60-1%40表中所給都是參照物與待估宗地相比較,經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)5表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度,據(jù)調(diào)查,該市此類用地容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%

要求;1)計算參照物和待估宗地的容積率與地價相關(guān)系數(shù)

2)計算參昭物修正系數(shù):交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素及容積率修正系數(shù)

3）計算參照物修正后地價有一待估宗地A,與待估宗地條件類似的宗地為甲,有關(guān)對比資料如下表所示;宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價指數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度,據(jù)調(diào)查,該6經(jīng)評估人員估算，該宿舍樓尚可使用30年，對宿舍樓的局部裝修，改造需15萬元，根據(jù)資料，評估該宿舍樓的價值某職工宿舍，1999年10月竣工，6層磚混結(jié)構(gòu)，層高2.7M,建筑面積5669.04M2,基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ),內(nèi)外承重墻為240磚墻,內(nèi)隔墻為120磚墻,2005.1.1對該宿舍樓進(jìn)行評估,采用市場比較法,收集到最近成交的類似交易實(shí)例有:A花園小區(qū)、B商品住宅區(qū)、C小區(qū)，基本資料如下：實(shí)例項目ABC交易面積430039004100交易時間2004.112004.82004.1交易情況修正系數(shù)100/97100/100100/100交易日期修正系數(shù)104/100102/100110/100區(qū)域因素修正系數(shù)100/110100/100100/95個別因素修正系數(shù)101/100105/100103/100交易單價220025002100經(jīng)評估人員估算，該宿舍樓尚可使用30年，對宿舍樓的局部裝修，7某一土地使用權(quán)出讓年限為30年,資本化率為10%,預(yù)期未來每年的純收益為10萬元,該土地使用權(quán)的評估值最接近于_元

二、收益法AP=r11-

n(1+r)×某一土地使用權(quán)出讓年限為30年,資本化率為10%,預(yù)期未來每8某公司于2000.11以有償方式取得A地塊50年使用權(quán),并于2001.11有在此地上建成建筑物B,當(dāng)時造價為1200元/㎡,其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,目前該類建筑重置價格為1500元/㎡,殘值率為10%,A地塊面積450M2,建筑面積為400㎡,目前該建筑全部出租,每月實(shí)收租金為10000元.據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/㎡,土地及房地還原利率分別為5%和6%,每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方為,需支付的年管理費(fèi)為同類建筑物年租金的4%,年維修費(fèi)為重置價的2%,年保險費(fèi)為重置價的0.2%試根據(jù)以上資料計算A地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價格.某公司于2000.11以有償方式取得A地塊50年使用權(quán),并于9土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤土地增值收益＋評估值（土地價格）＝＋＋＋＋稅費(fèi)（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）×增值收益率土地取得費(fèi)×土開發(fā)期×相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)×土地開發(fā)期×相應(yīng)利息率50%三、成本法20%~25%（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×利潤率土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤土地增值＋評估值＝＋＋＋＋稅10四、假設(shè)開發(fā)法地價=樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤-稅費(fèi)-租售費(fèi)用建筑費(fèi)×i（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×r（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×P‘地價×t

樓價-建筑費(fèi)[1+i+r+P’+i(r+P’)]-租售費(fèi)用地價=1+r+P’+t四、假設(shè)開發(fā)法地價=樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤建筑11某宗地為一塊待開發(fā)建設(shè)但已作”四通一平”的空地,土地面積為3600㎡,允許用途為商業(yè),住宅合,允許容積率為6,覆蓋率為50%,土地使用權(quán)年限為50年,現(xiàn)擬用假設(shè)開發(fā)法評估宗地在2003年10月1日的土地使用權(quán)價格.評估過程如下:1)評估人員認(rèn)為該待估宗地的最佳用途為商業(yè)、居住混合，按允許容積率6，建筑密度50%設(shè)計，建筑物12層，其中1~2層為商業(yè)服務(wù)用房，3~12層為商品住房2）預(yù)計從土地使用權(quán)出讓到施工結(jié)束，需要2年的時間，第一年投入75%的總建筑費(fèi)，第二年投入25%的總建筑費(fèi)3）總建筑費(fèi)估計為2500萬元，專業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)的6%.4）年利息率為8%，房地產(chǎn)的平均利潤為15%。5）各種稅費(fèi)綜合為售樓價5%（包括租售費(fèi)用）。6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部出售。預(yù)計商業(yè)服務(wù)用房售價為5000元/㎡，商品房售價為2000元/㎡7）折現(xiàn)率為10%。求土地使用價格。某宗地為一塊待開發(fā)建設(shè)但已作”四通一平”的空地,土地面積為312土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法13建筑物評估的方法—成本法評估值=（一）重置成本的估算方法（1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價格指數(shù)調(diào)整法：重置成本（一）實(shí)體性貶值（二）功能性貶值（三）經(jīng)濟(jì)性貶值（四）－－－待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值×綜合價格指數(shù)評估時點(diǎn)價格指數(shù)建筑物購建時價格指數(shù)（1+a1)(1+a2)(1+a3)….(1+an)建筑物評估的方法—成本法評估值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶14(二)實(shí)體性貶值率及成新率的估算(1)使用年限法(2)打分法成新率=GSB結(jié)構(gòu)部分合計得分×裝修部分合計得分×設(shè)備部分合計得分＋＋×結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)裝修部分的評分修正系數(shù)設(shè)備部分修正系數(shù)(二)實(shí)體性貶值率及成新率的估算(1)使用年限法結(jié)構(gòu)部分×裝15待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底對該建筑物進(jìn)行評估.假定2000年的價格指數(shù)為100%,從2001到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1要求:1)估算該建筑物的重置成本;2)采用年限法和打分法估算成新率,權(quán)重分別為50%和50%3)估算該建筑物2006年底的價格待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬元,竣工于200016建筑物的評估方法—?dú)堄喙纼r法B=a-Lr1r2+da2r2+d=a---建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益L----土地價格r1--土地的還原利率B---建筑物的收益價格d---建筑物的折舊率r2----建筑物的還原利率a2----建筑物的純收益建筑物的評估方法—?dú)堄喙纼r法B=a-Lr1a2=a---建17例:某房地產(chǎn)為一幢5層磚混結(jié)構(gòu)住宅,土地面積500M2,房屋建筑面積1200M2,其他相關(guān)資料如下:1)土地還原利率為9%,建筑物還原利率為10%;2)該房地產(chǎn)目前正處于最佳使用狀態(tài),尚可使用40年;3)該房屋供出租用,月租金36000元;4)經(jīng)統(tǒng)計,該房屋的空閑率為10%;5)年經(jīng)常費(fèi)用支出,房地產(chǎn)稅為5000元,管理費(fèi)用為20000元,修繕費(fèi)為建筑物現(xiàn)時價格的2%,保險費(fèi)用為3600元,6)根據(jù)成本逼近法計算出的土地單價為3900元/M2根據(jù)資料,用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物價格例:某房地產(chǎn)為一幢5層磚混結(jié)構(gòu)住宅,土地面積500M2,房18房地產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)房地產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)19土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法一、市場法待估土地評估值＝比較案例土地價格×正常交易情況比較案例交易情況×待估土地區(qū)域因素值比較案例區(qū)域因素值×待估土地個別因素值比較案例個別因素值×待估土地評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)比較案例交易日物價指數(shù)剔除特殊因素：P125土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法一、市場法待估土地＝比較案例×正常交20基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法待估土地使用權(quán)評估值＝基準(zhǔn)地價×基準(zhǔn)地價時間因素系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)注意：各地基準(zhǔn)地價規(guī)定的土地使用年權(quán)年限不一致時應(yīng)修正如土地年限修正，系數(shù):K=

m1-1/(1+r)N1-1/(1+r)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法待估土地＝基準(zhǔn)地價×基準(zhǔn)地價時間×個別因素21某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估,選擇了三個參照物,其交易價格分別為110萬元,125萬元和132萬元,經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03、0.98，則該大樓的評估值最接近于——萬元。某一待估宗地剩余使用年限為25年,土地還原率為10%,所選的參照物剩余使用年限為20年,則土地使用年限修正系數(shù)_某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估,選擇了三個參照物,其交22表中所給都是參照物與待估宗地相比較,經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值,容積率每增加0.1,宗地地價比容積率為1.5時增加速度3%,該城市從2000年到2004年每年地價上升1%,試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2004年1月的價格有一待估宗地，剩余使用年限為45年，土地還原利率為7%，現(xiàn)收集到ABC三個宗地交易實(shí)例，具體情況如下表；宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限待估宗地2004.101.70045A21502003.1-1%1.60-1%40B24002003.101.8+2%045C21002002.1-2%1.60-1%40表中所給都是參照物與待估宗地相比較,經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)23表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度,據(jù)調(diào)查,該市此類用地容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%

要求;1)計算參照物和待估宗地的容積率與地價相關(guān)系數(shù)

2)計算參昭物修正系數(shù):交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素及容積率修正系數(shù)

3）計算參照物修正后地價有一待估宗地A,與待估宗地條件類似的宗地為甲,有關(guān)對比資料如下表所示;宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價指數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度,據(jù)調(diào)查,該24經(jīng)評估人員估算，該宿舍樓尚可使用30年，對宿舍樓的局部裝修，改造需15萬元，根據(jù)資料，評估該宿舍樓的價值某職工宿舍，1999年10月竣工，6層磚混結(jié)構(gòu)，層高2.7M,建筑面積5669.04M2,基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ),內(nèi)外承重墻為240磚墻,內(nèi)隔墻為120磚墻,2005.1.1對該宿舍樓進(jìn)行評估,采用市場比較法,收集到最近成交的類似交易實(shí)例有:A花園小區(qū)、B商品住宅區(qū)、C小區(qū)，基本資料如下：實(shí)例項目ABC交易面積430039004100交易時間2004.112004.82004.1交易情況修正系數(shù)100/97100/100100/100交易日期修正系數(shù)104/100102/100110/100區(qū)域因素修正系數(shù)100/110100/100100/95個別因素修正系數(shù)101/100105/100103/100交易單價220025002100經(jīng)評估人員估算，該宿舍樓尚可使用30年，對宿舍樓的局部裝修，25某一土地使用權(quán)出讓年限為30年,資本化率為10%,預(yù)期未來每年的純收益為10萬元,該土地使用權(quán)的評估值最接近于_元

二、收益法AP=r11-

n(1+r)×某一土地使用權(quán)出讓年限為30年,資本化率為10%,預(yù)期未來每26某公司于2000.11以有償方式取得A地塊50年使用權(quán),并于2001.11有在此地上建成建筑物B,當(dāng)時造價為1200元/㎡,其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,目前該類建筑重置價格為1500元/㎡,殘值率為10%,A地塊面積450M2,建筑面積為400㎡,目前該建筑全部出租,每月實(shí)收租金為10000元.據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/㎡,土地及房地還原利率分別為5%和6%,每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方為,需支付的年管理費(fèi)為同類建筑物年租金的4%,年維修費(fèi)為重置價的2%,年保險費(fèi)為重置價的0.2%試根據(jù)以上資料計算A地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價格.某公司于2000.11以有償方式取得A地塊50年使用權(quán),并于27土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤土地增值收益＋評估值（土地價格）＝＋＋＋＋稅費(fèi)（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）×增值收益率土地取得費(fèi)×土開發(fā)期×相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)×土地開發(fā)期×相應(yīng)利息率50%三、成本法20%~25%（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×利潤率土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤土地增值＋評估值＝＋＋＋＋稅28四、假設(shè)開發(fā)法地價=樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤-稅費(fèi)-租售費(fèi)用建筑費(fèi)×i（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×r（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×P‘地價×t

樓價-建筑費(fèi)[1+i+r+P’+i(r+P’)]-租售費(fèi)用地價=1+r+P’+t四、假設(shè)開發(fā)法地價=樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤建筑29某宗地為一塊待開發(fā)建設(shè)但已作”四通一平”的空地,土地面積為3600㎡,允許用途為商業(yè),住宅合,允許容積率為6,覆蓋率為50%,土地使用權(quán)年限為50年,現(xiàn)擬用假設(shè)開發(fā)法評估宗地在2003年10月1日的土地使用權(quán)價格.評估過程如下:1)評估人員認(rèn)為該待估宗地的最佳用途為商業(yè)、居住混合，按允許容積率6，建筑密度50%設(shè)計，建筑物12層，其中1~2層為商業(yè)服務(wù)用房，3~12層為商品住房2）預(yù)計從土地使用權(quán)出讓到施工結(jié)束，需要2年的時間，第一年投入75%的總建筑費(fèi)，第二年投入25%的總建筑費(fèi)3）總建筑費(fèi)估計為2500萬元，專業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)的6%.4）年利息率為8%，房地產(chǎn)的平均利潤為15%。5）各種稅費(fèi)綜合為售樓價5%（包括租售費(fèi)用）。6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部出售。預(yù)計商業(yè)服務(wù)用房售價為5000元/㎡，商品房售價為2000元/㎡7）折現(xiàn)率為10%。求土地使用價格。某宗地為一塊待開發(fā)建設(shè)但已作”四通一平”的空地,土地面積為330土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法31建筑物評估的方法—成本法評估值=（一）重置成本的估算方法（1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價格指數(shù)調(diào)整法：重置成本（一）實(shí)體性貶值（二）功能性貶值（三）經(jīng)濟(jì)性貶值（四）－－－待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值×綜合價格指數(shù)評估時點(diǎn)價格指數(shù)建筑物購建時價格指數(shù)（1+a1)(1+a2)(1+a3)….(1+an)建筑物評估的方法—成本法評估值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶32(二)實(shí)體性貶值率及成新率的估算(1)使用年限法(2)打分法成新率=GSB結(jié)構(gòu)部