購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)策略分析課件

1來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)策略分析

-以產(chǎn)品定位為例1來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)策略分析

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載2

問(wèn)題一：您有無(wú)去過(guò)臺(tái)茂購(gòu)物中心？您會(huì)不會(huì)再去？為什麼？

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問(wèn)題一：您有無(wú)去過(guò)臺(tái)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載3問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生參觀臺(tái)茂後，學(xué)生提給臺(tái)茂的建議。您看到了什麼。1.裝潢感覺(jué)不錯(cuò)2.想辦法吸引人潮,例如：(1)結(jié)合旅行團(tuán)A.海外觀光團(tuán)(以臺(tái)灣土產(chǎn)店為號(hào)召)；B.臺(tái)灣中南部、進(jìn)香團(tuán)(2)發(fā)行禮券(3)交通車(從中正機(jī)場(chǎng)開小巴接送候機(jī)客)(4)親子活動(dòng)(如嬰兒爬行比賽)3.兒童區(qū)整體規(guī)劃完善4.無(wú)法辨別購(gòu)物中心與百貨公司之間差異5.商圈:平日定位在桃園,多提供交通工具給桃園地區(qū)的人能來(lái)6.交通：提供服務(wù),例如在臺(tái)北有車班，例如從臺(tái)北火車站、臺(tái)北東區(qū)、西門町以及臺(tái)北市政府前的凱悅飯店等人潮密集的地方7.如何提高個(gè)人消費(fèi)額?(1)打折(2)摸彩(3)贈(zèng)品(4)免費(fèi)停車，消費(fèi)額愈多，可抵更多停車費(fèi)(5)建議搭配高單價(jià)產(chǎn)品，設(shè)立精品店來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載3問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載4問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生參觀臺(tái)茂後，學(xué)生提給臺(tái)茂的建議。您看到了什麼。8.建議搭配高單價(jià)產(chǎn)品，設(shè)立精品店9.自行發(fā)行簽帳卡，建立主要客戶群，週年慶寄特價(jià)活動(dòng)10.歡樂(lè)城”城堡(1)軟體：”城堡”主題不張顯，例如請(qǐng)銷售、服務(wù)人員都穿著歐式宮庭服裝(2)硬體：廣場(chǎng)的視覺(jué)效果加強(qiáng)，如大片草坪，為逛累休息之用11.親切服務(wù)，有種賓至如歸的感受12.宣傳加強(qiáng)，如與電視節(jié)目合作，拍外景13.加強(qiáng)各樓層指示牌14.每樓層簡(jiǎn)易休憩設(shè)施，例如有按摩椅或按摩師服務(wù)，以及中庭可放置咖啡桌，視野景觀美麗的地方，而不是在角落15.建議品牌形象，以宣傳、廣告、辦活動(dòng)等16.定時(shí)舉辦小遊行，穿著歡樂(lè)城堡的服裝，定位在全家樂(lè)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載4問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載5今日討論架構(gòu)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載5今日討論架構(gòu)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載6

工商綜合區(qū)之定義所謂工商綜合區(qū)，即指都市近郊之交通便利地區(qū)，在一定範(fàn)圍內(nèi)之土地，依其區(qū)位與當(dāng)?shù)匕l(fā)展需要，規(guī)劃設(shè)置綜合工業(yè)園區(qū)、物流專業(yè)園區(qū)、工商服務(wù)及展覽區(qū)、購(gòu)物中心區(qū)及修理服務(wù)業(yè)區(qū)等，供輕工業(yè)、試驗(yàn)研究、修理服務(wù)、工商服務(wù)、運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)零售及相關(guān)之環(huán)保護(hù)與景觀設(shè)施等使用。

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工商綜合區(qū)之定義所謂來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載7購(gòu)物中心定義：“購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施所共同組合而成，其工地、建築及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)與管理，附設(shè)完善的停車場(chǎng)，而所包含的商店業(yè)務(wù)數(shù)量必須滿足所提供服務(wù)的鄰近地區(qū)”

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載7購(gòu)物中心定義：“購(gòu)物中來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載8

「開發(fā)許可制」，分期分區(qū)設(shè)置，總量管制總計(jì)申請(qǐng)開發(fā)面積：五ｏ八?九五七九（五十五件）已獲推薦開發(fā)面積：三ｏ二?一五三二（三十四件）

臺(tái)茂現(xiàn)在人潮平日在1~2萬(wàn)人之間

假日在3~4萬(wàn)人之間

平均消費(fèi)數(shù)$250來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載8「開發(fā)許可制」，分期來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載9需求面來(lái)看：在人口、戶數(shù)、所得、消費(fèi)支出、購(gòu)物行為及週休二日實(shí)施等來(lái)看，臺(tái)灣的購(gòu)物中心商機(jī)無(wú)限國(guó)人消費(fèi)支出在衣著、教養(yǎng)娛樂(lè)比例增加較東南亞國(guó)家高，但不像東南亞國(guó)家有那麼多的購(gòu)物中心商機(jī)無(wú)限法令通過(guò)，配合，解決因僵化之土地管制措施所導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)用地取得不易之問(wèn)題。於83年6月1日以「行政命令」之型式，由工商主管機(jī)關(guān)─經(jīng)濟(jì)部，與土地、建管主管機(jī)關(guān)─內(nèi)政部，共同發(fā)佈「工商綜合區(qū)設(shè)置方針暨工商綜合區(qū)開發(fā)設(shè)置管理辦法」。18個(gè)生活圈，做都市計(jì)畫、交通規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)民間投資開發(fā)工商綜合區(qū)優(yōu)惠貸款，可享受租稅優(yōu)惠。法令配合，獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載9需求面來(lái)看：在人口、戶來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載10 在都市計(jì)畫範(fàn)圍內(nèi)不得低於五公頃，在都市計(jì)畫範(fàn)圍外則不得低於十公頃，以落實(shí)環(huán)境之保護(hù)。需做回饋：金錢回饋及綠地回饋法令限制多臺(tái)灣的〝都市計(jì)畫〞不像美國(guó)，為採(cǎi)住商混合使用，消費(fèi)者可容易的在住家附近購(gòu)得所需商品，前往購(gòu)物中心購(gòu)物的動(dòng)機(jī)小。市區(qū)擁擠，土地取得不易，會(huì)影響交通，環(huán)境品質(zhì)。臺(tái)灣大型百貨，量飯店，便利商店很多，已能滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求，但夠水準(zhǔn)的休閒娛樂(lè)設(shè)施則顯不足。

朝市郊發(fā)展，朝娛樂(lè)方面發(fā)展，如此可與市區(qū)的商家及百貨公司區(qū)隔。臺(tái)灣地區(qū)氣候多變化：多雨、多風(fēng)、多颱風(fēng)

封閉型商場(chǎng)、全天候消費(fèi)者沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)，即使做市場(chǎng)調(diào)查，也難以知道消費(fèi)者的真正偏好。

消費(fèi)者偏好難掌握高科技網(wǎng)際網(wǎng)路購(gòu)物之衝擊()大型購(gòu)物中心開發(fā)陸續(xù)進(jìn)行中，招商階段，發(fā)現(xiàn)面臨許多阻力。

替代者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載10 在都市計(jì)畫範(fàn)圍內(nèi)不來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載11都已擁有土地

所在的地理位置，基地大，具有土地開發(fā)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載11都已擁有土地

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載12地少人稠

往高發(fā)展，平均面積是美國(guó)的12倍、日本的2.5倍地少人稠+家數(shù)多

商圈重覆，競(jìng)爭(zhēng)激烈

因而如是以地理做區(qū)隔是不好的(相同產(chǎn)品定位)必須做差異化策略金額龐大(50億)，工期長(zhǎng)(3-6年)，回收期間長(zhǎng)(9年)+缺乏營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)

無(wú)心從事商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，只想炒作土地，做土地使用變更，賺土地增值資本利得缺乏購(gòu)物中心開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，老闆主觀信念強(qiáng)，老闆有夢(mèng)。購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)缺乏。

需找國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的廠商合作，但往往她們不懂得臺(tái)灣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及文化通常是採(cǎi)，但臺(tái)灣多是，因而往往會(huì)受限於地理限制，如用地大小、交通動(dòng)線

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載12地少人稠

往高發(fā)展來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載13開發(fā)策略()趕快進(jìn)入市場(chǎng)

大，往高發(fā)展

勿以地理做區(qū)隔，而應(yīng)有差異化策略

臺(tái)灣應(yīng)朝結(jié)合休閒與購(gòu)物、增加客人停留時(shí)間、增加其消費(fèi)額，多功能的大型購(gòu)物中心發(fā)展

走出自己的特色，強(qiáng)化對(duì)顧客的服務(wù)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載13開發(fā)策略()趕快進(jìn)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載14策略構(gòu)面1.產(chǎn)品定位：商圈、商品、軟體、主體、投資與規(guī)劃2.競(jìng)爭(zhēng)者分析3.開發(fā)管理(開發(fā)目的、程序、能力、建造…)4.建築設(shè)計(jì)規(guī)劃(外觀、顧客動(dòng)線、空間、設(shè)計(jì)、使用)5.良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃(投資計(jì)劃：投資報(bào)酬分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、融資計(jì)畫、自有資金、銀行支持、政府獎(jiǎng)勵(lì)投資…)6.招商，掌握主力廠商()(店：內(nèi)容、種類、數(shù)目、租金、配置)7.經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)8.社區(qū)(文化、服務(wù)、休閒、互動(dòng))及政府關(guān)係之營(yíng)造(如：土地變更、道路)9.法令的機(jī)會(huì)及威脅

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載14策略構(gòu)面1.產(chǎn)品定位來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載15策略本質(zhì)價(jià)值說(shuō)效率說(shuō)資源說(shuō)結(jié)構(gòu)說(shuō)競(jìng)局說(shuō)統(tǒng)治說(shuō)互賴說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)生態(tài)說(shuō)

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載15策略本質(zhì)價(jià)值說(shuō)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載16策略分析來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載16策略分析來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載17產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的策略購(gòu)面：

發(fā)展目標(biāo)商圈範(fàn)圍區(qū)位選擇與條件主題經(jīng)營(yíng)規(guī)劃購(gòu)物中心內(nèi)容主力商店()：郊區(qū)：量販店，市區(qū)：百貨公司

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載17產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的策來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載18

重要策略構(gòu)面：大?。毁?gòu)物娛樂(lè)鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型特殊品型(精品)強(qiáng)力折扣中心(像是萬(wàn)客隆)主題與節(jié)慶型(休閒、觀光、遊樂(lè)、餐飲)工廠直銷型

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重要策略構(gòu)面：來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載19價(jià)值說(shuō)購(gòu)物中心在價(jià)值鏈上是屬於通路與行銷，應(yīng)選擇價(jià)值活動(dòng)的組合。顧客得到的是什麼？能給顧客的是什麼？「快樂(lè)」的購(gòu)物？還是「安樂(lè)」的購(gòu)物。悠閒，寬敞的購(gòu)物空間。 (市場(chǎng)調(diào)查很重要：大環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分析，競(jìng)爭(zhēng)者分析，顧客)必須要?jiǎng)?chuàng)造出新的價(jià)值，而商品組合是價(jià)值傳遞的載具。主題明確，品牌形象，認(rèn)同主產(chǎn)品的選擇(購(gòu)物或娛樂(lè))主力商店的選擇：在選擇主力廠商最重要的是，該業(yè)種帶給全案的附加價(jià)值，而非該廠商能消化多少面積。來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載19價(jià)值說(shuō)購(gòu)物中心在價(jià)值來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載20效率說(shuō)規(guī)模經(jīng)濟(jì).範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：廣告的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)：商品組合需多元化，同一類型產(chǎn)品不宜太多?？紤]新進(jìn)入的商家是否能增加範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)。 在安排店戶組合時(shí)，必須注意以下因素：

-商品的排列是否流暢，並帶動(dòng)消費(fèi)慾望。

-避免讓消費(fèi)者感到唐突和尷尬。

-應(yīng)就不同業(yè)種的商品需求，制定合適的設(shè)店空間。

-研究各家店招商的需求，並避免造成擁擠的感覺(jué)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載20效率說(shuō)規(guī)模經(jīng)濟(jì).來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載21資源說(shuō)建立核心資源：組織，管理能力，個(gè)人能力：如開發(fā)能力，及招商能力的培養(yǎng)。

而目前國(guó)內(nèi)最缺乏的是開發(fā)，及經(jīng)營(yíng)管理的能力，

掌握顧客資源：充分掌握顧客資料來(lái)展開促銷，如採(cǎi)會(huì)員制或計(jì)分卡系統(tǒng)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載21資源說(shuō)建立核心資源：來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載22結(jié)構(gòu)說(shuō)透過(guò)策略作為(五力分析)，行成一個(gè)獨(dú)占結(jié)構(gòu)。即早進(jìn)入：卡位原理，因法令限制，市場(chǎng)容量有限，消費(fèi)者覺(jué)得新鮮。產(chǎn)品差異化：在產(chǎn)品組合上形成差異化，讓替代品不易取代。轉(zhuǎn)換成本：提昇顧客的忠誠(chéng)度，提昇商家的忠誠(chéng)度，也就是要增加本身的議價(jià)能力，降低顧客及商家對(duì)價(jià)格的敏感性。提高進(jìn)入障礙：建立品牌聲譽(yù)，滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者的需求。購(gòu)併，合併同業(yè)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載22結(jié)構(gòu)說(shuō)透過(guò)策略作為(來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載23競(jìng)局說(shuō)攻擊策略：即早進(jìn)入。機(jī)會(huì)型，夢(mèng)想型，投機(jī)型

防禦策略：跟隨，反擊(如價(jià)格戰(zhàn))。

合作：策略聯(lián)盟。

>選擇競(jìng)爭(zhēng)者，激勵(lì)成長(zhǎng)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載23競(jìng)局說(shuō)攻擊策略：即早來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載24統(tǒng)治說(shuō)資源有效統(tǒng)治：例如，建立品牌聲譽(yù)，而後以此品牌聲譽(yù)進(jìn)入其他產(chǎn)業(yè)，或授權(quán)給他人使用。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載24統(tǒng)治說(shuō)資源有效統(tǒng)治：來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載25互賴說(shuō)建立以購(gòu)物中心為核心的合作網(wǎng)路。而其成因在於取得關(guān)鍵資源，例如，通路，範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)，競(jìng)爭(zhēng)地位，及低交易成本等。

與商家建立良好的互信與互賴。

沒(méi)有廠商，就沒(méi)有租金收入；沒(méi)有租金收入，就無(wú)法經(jīng)營(yíng)。

沒(méi)有找到好的商家進(jìn)駐，或缺乏廠商的參與，就會(huì)讓消費(fèi)者缺乏興趣及降低消費(fèi)慾。來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載25互賴說(shuō)建立以購(gòu)物中心來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載26風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

競(jìng)爭(zhēng)者眾替代品的出現(xiàn)通路變革，網(wǎng)路交易，。顧客偏好的改變保持組織調(diào)整，運(yùn)作方式的彈性，必須與環(huán)境條件相配合。

核心技術(shù)，資源的調(diào)整產(chǎn)品組合的調(diào)整能力定位主題 空間佈置，配置來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載26風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載27風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)

降低風(fēng)險(xiǎn)

增加促銷與廣告時(shí)時(shí)做好市場(chǎng)調(diào)查，蒐集資訊產(chǎn)品多角化預(yù)測(cè)環(huán)境的變化合併，購(gòu)併策略聯(lián)盟強(qiáng)化合作網(wǎng)路來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載27風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)

降低風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載28生態(tài)說(shuō)強(qiáng)者未必是贏者

小時(shí)後胖，大了不一定胖

必須要，累積資源。建立品牌忠誠(chéng)度、人才、管理能力、事業(yè)網(wǎng)路

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載28生態(tài)說(shuō)強(qiáng)者未必是贏者來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載29產(chǎn)品定位策略迅速進(jìn)入市場(chǎng)

建立品牌形象，忠誠(chéng)度

強(qiáng)化與商家，顧客間的關(guān)係

強(qiáng)化商品組合調(diào)整的能力廣告、促銷來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載29產(chǎn)品定位策略迅速進(jìn)入來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載30

談銀行風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)規(guī)劃融資來(lái)源分析、現(xiàn)金流量分析、投資報(bào)酬分析、風(fēng)險(xiǎn)分析

工商綜合區(qū)開發(fā)條件評(píng)估

申請(qǐng)開發(fā)工商綜合區(qū)之財(cái)務(wù)評(píng)估

一、土地取得成本

二、投資金額

三、資金籌募能力

四、投資報(bào)酬率

五、投資回收年限來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載30

談銀行風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)規(guī)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載31融資決策優(yōu)惠融資的四大管道

一、獎(jiǎng)勵(lì)民間投資開發(fā)工商綜合區(qū)：

二、經(jīng)建會(huì)中長(zhǎng)期資金：

三、自動(dòng)化機(jī)器設(shè)備優(yōu)惠貸款：

四、獎(jiǎng)勵(lì)產(chǎn)業(yè)東移優(yōu)惠貸款：

資本結(jié)構(gòu)的考量

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載31融資決策優(yōu)惠融資的四來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載32績(jī)效及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)酬評(píng)估and風(fēng)險(xiǎn)衡量*ROI *paybackperiod

*NPV *debtcoverageratio

*IRR *defaultratio

*leverage

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載32績(jī)效及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)酬評(píng)謝謝12月-2211:49:2311:4911:4912月-2212月-2211:4911:4911:49:2312月-2212月-2211:49:232022/12/2511:49:23謝謝12月-2205:13:0005:1305:131234來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)策略分析

-以產(chǎn)品定位為例1來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)策略分析

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問(wèn)題一：您有無(wú)去過(guò)臺(tái)茂購(gòu)物中心？您會(huì)不會(huì)再去？為什麼？

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問(wèn)題一：您有無(wú)去過(guò)臺(tái)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載36問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生參觀臺(tái)茂後，學(xué)生提給臺(tái)茂的建議。您看到了什麼。1.裝潢感覺(jué)不錯(cuò)2.想辦法吸引人潮,例如：(1)結(jié)合旅行團(tuán)A.海外觀光團(tuán)(以臺(tái)灣土產(chǎn)店為號(hào)召)；B.臺(tái)灣中南部、進(jìn)香團(tuán)(2)發(fā)行禮券(3)交通車(從中正機(jī)場(chǎng)開小巴接送候機(jī)客)(4)親子活動(dòng)(如嬰兒爬行比賽)3.兒童區(qū)整體規(guī)劃完善4.無(wú)法辨別購(gòu)物中心與百貨公司之間差異5.商圈:平日定位在桃園,多提供交通工具給桃園地區(qū)的人能來(lái)6.交通：提供服務(wù),例如在臺(tái)北有車班，例如從臺(tái)北火車站、臺(tái)北東區(qū)、西門町以及臺(tái)北市政府前的凱悅飯店等人潮密集的地方7.如何提高個(gè)人消費(fèi)額?(1)打折(2)摸彩(3)贈(zèng)品(4)免費(fèi)停車，消費(fèi)額愈多，可抵更多停車費(fèi)(5)建議搭配高單價(jià)產(chǎn)品，設(shè)立精品店來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載3問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載37問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生參觀臺(tái)茂後，學(xué)生提給臺(tái)茂的建議。您看到了什麼。8.建議搭配高單價(jià)產(chǎn)品，設(shè)立精品店9.自行發(fā)行簽帳卡，建立主要客戶群，週年慶寄特價(jià)活動(dòng)10.歡樂(lè)城”城堡(1)軟體：”城堡”主題不張顯，例如請(qǐng)銷售、服務(wù)人員都穿著歐式宮庭服裝(2)硬體：廣場(chǎng)的視覺(jué)效果加強(qiáng)，如大片草坪，為逛累休息之用11.親切服務(wù)，有種賓至如歸的感受12.宣傳加強(qiáng)，如與電視節(jié)目合作，拍外景13.加強(qiáng)各樓層指示牌14.每樓層簡(jiǎn)易休憩設(shè)施，例如有按摩椅或按摩師服務(wù)，以及中庭可放置咖啡桌，視野景觀美麗的地方，而不是在角落15.建議品牌形象，以宣傳、廣告、辦活動(dòng)等16.定時(shí)舉辦小遊行，穿著歡樂(lè)城堡的服裝，定位在全家樂(lè)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載4問(wèn)題二：下列是我?guī)W(xué)生來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載38今日討論架構(gòu)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載5今日討論架構(gòu)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載39

工商綜合區(qū)之定義所謂工商綜合區(qū)，即指都市近郊之交通便利地區(qū)，在一定範(fàn)圍內(nèi)之土地，依其區(qū)位與當(dāng)?shù)匕l(fā)展需要，規(guī)劃設(shè)置綜合工業(yè)園區(qū)、物流專業(yè)園區(qū)、工商服務(wù)及展覽區(qū)、購(gòu)物中心區(qū)及修理服務(wù)業(yè)區(qū)等，供輕工業(yè)、試驗(yàn)研究、修理服務(wù)、工商服務(wù)、運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)零售及相關(guān)之環(huán)保護(hù)與景觀設(shè)施等使用。

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工商綜合區(qū)之定義所謂來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載40購(gòu)物中心定義：“購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施所共同組合而成，其工地、建築及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)與管理，附設(shè)完善的停車場(chǎng)，而所包含的商店業(yè)務(wù)數(shù)量必須滿足所提供服務(wù)的鄰近地區(qū)”

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載7購(gòu)物中心定義：“購(gòu)物中來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載41

「開發(fā)許可制」，分期分區(qū)設(shè)置，總量管制總計(jì)申請(qǐng)開發(fā)面積：五ｏ八?九五七九（五十五件）已獲推薦開發(fā)面積：三ｏ二?一五三二（三十四件）

臺(tái)茂現(xiàn)在人潮平日在1~2萬(wàn)人之間

假日在3~4萬(wàn)人之間

平均消費(fèi)數(shù)$250來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載8「開發(fā)許可制」，分期來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載42需求面來(lái)看：在人口、戶數(shù)、所得、消費(fèi)支出、購(gòu)物行為及週休二日實(shí)施等來(lái)看，臺(tái)灣的購(gòu)物中心商機(jī)無(wú)限國(guó)人消費(fèi)支出在衣著、教養(yǎng)娛樂(lè)比例增加較東南亞國(guó)家高，但不像東南亞國(guó)家有那麼多的購(gòu)物中心商機(jī)無(wú)限法令通過(guò)，配合，解決因僵化之土地管制措施所導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)用地取得不易之問(wèn)題。於83年6月1日以「行政命令」之型式，由工商主管機(jī)關(guān)─經(jīng)濟(jì)部，與土地、建管主管機(jī)關(guān)─內(nèi)政部，共同發(fā)佈「工商綜合區(qū)設(shè)置方針暨工商綜合區(qū)開發(fā)設(shè)置管理辦法」。18個(gè)生活圈，做都市計(jì)畫、交通規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)民間投資開發(fā)工商綜合區(qū)優(yōu)惠貸款，可享受租稅優(yōu)惠。法令配合，獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載9需求面來(lái)看：在人口、戶來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載43 在都市計(jì)畫範(fàn)圍內(nèi)不得低於五公頃，在都市計(jì)畫範(fàn)圍外則不得低於十公頃，以落實(shí)環(huán)境之保護(hù)。需做回饋：金錢回饋及綠地回饋法令限制多臺(tái)灣的〝都市計(jì)畫〞不像美國(guó)，為採(cǎi)住商混合使用，消費(fèi)者可容易的在住家附近購(gòu)得所需商品，前往購(gòu)物中心購(gòu)物的動(dòng)機(jī)小。市區(qū)擁擠，土地取得不易，會(huì)影響交通，環(huán)境品質(zhì)。臺(tái)灣大型百貨，量飯店，便利商店很多，已能滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求，但夠水準(zhǔn)的休閒娛樂(lè)設(shè)施則顯不足。

朝市郊發(fā)展，朝娛樂(lè)方面發(fā)展，如此可與市區(qū)的商家及百貨公司區(qū)隔。臺(tái)灣地區(qū)氣候多變化：多雨、多風(fēng)、多颱風(fēng)

封閉型商場(chǎng)、全天候消費(fèi)者沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)，即使做市場(chǎng)調(diào)查，也難以知道消費(fèi)者的真正偏好。

消費(fèi)者偏好難掌握高科技網(wǎng)際網(wǎng)路購(gòu)物之衝擊()大型購(gòu)物中心開發(fā)陸續(xù)進(jìn)行中，招商階段，發(fā)現(xiàn)面臨許多阻力。

替代者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載10 在都市計(jì)畫範(fàn)圍內(nèi)不來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載44都已擁有土地

所在的地理位置，基地大，具有土地開發(fā)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載11都已擁有土地

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載45地少人稠

往高發(fā)展，平均面積是美國(guó)的12倍、日本的2.5倍地少人稠+家數(shù)多

商圈重覆，競(jìng)爭(zhēng)激烈

因而如是以地理做區(qū)隔是不好的(相同產(chǎn)品定位)必須做差異化策略金額龐大(50億)，工期長(zhǎng)(3-6年)，回收期間長(zhǎng)(9年)+缺乏營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)

無(wú)心從事商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，只想炒作土地，做土地使用變更，賺土地增值資本利得缺乏購(gòu)物中心開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，老闆主觀信念強(qiáng)，老闆有夢(mèng)。購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)缺乏。

需找國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的廠商合作，但往往她們不懂得臺(tái)灣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及文化通常是採(cǎi)，但臺(tái)灣多是，因而往往會(huì)受限於地理限制，如用地大小、交通動(dòng)線

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載12地少人稠

往高發(fā)展來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載46開發(fā)策略()趕快進(jìn)入市場(chǎng)

大，往高發(fā)展

勿以地理做區(qū)隔，而應(yīng)有差異化策略

臺(tái)灣應(yīng)朝結(jié)合休閒與購(gòu)物、增加客人停留時(shí)間、增加其消費(fèi)額，多功能的大型購(gòu)物中心發(fā)展

走出自己的特色，強(qiáng)化對(duì)顧客的服務(wù)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載13開發(fā)策略()趕快進(jìn)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載47策略構(gòu)面1.產(chǎn)品定位：商圈、商品、軟體、主體、投資與規(guī)劃2.競(jìng)爭(zhēng)者分析3.開發(fā)管理(開發(fā)目的、程序、能力、建造…)4.建築設(shè)計(jì)規(guī)劃(外觀、顧客動(dòng)線、空間、設(shè)計(jì)、使用)5.良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃(投資計(jì)劃：投資報(bào)酬分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、融資計(jì)畫、自有資金、銀行支持、政府獎(jiǎng)勵(lì)投資…)6.招商，掌握主力廠商()(店：內(nèi)容、種類、數(shù)目、租金、配置)7.經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)8.社區(qū)(文化、服務(wù)、休閒、互動(dòng))及政府關(guān)係之營(yíng)造(如：土地變更、道路)9.法令的機(jī)會(huì)及威脅

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載14策略構(gòu)面1.產(chǎn)品定位來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載48策略本質(zhì)價(jià)值說(shuō)效率說(shuō)資源說(shuō)結(jié)構(gòu)說(shuō)競(jìng)局說(shuō)統(tǒng)治說(shuō)互賴說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)生態(tài)說(shuō)

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載15策略本質(zhì)價(jià)值說(shuō)來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載49策略分析來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載16策略分析來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載50產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的策略購(gòu)面：

發(fā)展目標(biāo)商圈範(fàn)圍區(qū)位選擇與條件主題經(jīng)營(yíng)規(guī)劃購(gòu)物中心內(nèi)容主力商店()：郊區(qū)：量販店，市區(qū)：百貨公司

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載17產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的策來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載51

重要策略構(gòu)面：大??；購(gòu)物娛樂(lè)鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型特殊品型(精品)強(qiáng)力折扣中心(像是萬(wàn)客隆)主題與節(jié)慶型(休閒、觀光、遊樂(lè)、餐飲)工廠直銷型

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載18

重要策略構(gòu)面：來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載52價(jià)值說(shuō)購(gòu)物中心在價(jià)值鏈上是屬於通路與行銷，應(yīng)選擇價(jià)值活動(dòng)的組合。顧客得到的是什麼？能給顧客的是什麼？「快樂(lè)」的購(gòu)物？還是「安樂(lè)」的購(gòu)物。悠閒，寬敞的購(gòu)物空間。 (市場(chǎng)調(diào)查很重要：大環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分析，競(jìng)爭(zhēng)者分析，顧客)必須要?jiǎng)?chuàng)造出新的價(jià)值，而商品組合是價(jià)值傳遞的載具。主題明確，品牌形象，認(rèn)同主產(chǎn)品的選擇(購(gòu)物或娛樂(lè))主力商店的選擇：在選擇主力廠商最重要的是，該業(yè)種帶給全案的附加價(jià)值，而非該廠商能消化多少面積。來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載19價(jià)值說(shuō)購(gòu)物中心在價(jià)值來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載53效率說(shuō)規(guī)模經(jīng)濟(jì).範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：廣告的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)：商品組合需多元化，同一類型產(chǎn)品不宜太多?？紤]新進(jìn)入的商家是否能增加範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)。 在安排店戶組合時(shí)，必須注意以下因素：

-商品的排列是否流暢，並帶動(dòng)消費(fèi)慾望。

-避免讓消費(fèi)者感到唐突和尷尬。

-應(yīng)就不同業(yè)種的商品需求，制定合適的設(shè)店空間。

-研究各家店招商的需求，並避免造成擁擠的感覺(jué)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載20效率說(shuō)規(guī)模經(jīng)濟(jì).來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載54資源說(shuō)建立核心資源：組織，管理能力，個(gè)人能力：如開發(fā)能力，及招商能力的培養(yǎng)。

而目前國(guó)內(nèi)最缺乏的是開發(fā)，及經(jīng)營(yíng)管理的能力，

掌握顧客資源：充分掌握顧客資料來(lái)展開促銷，如採(cǎi)會(huì)員制或計(jì)分卡系統(tǒng)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載21資源說(shuō)建立核心資源：來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載55結(jié)構(gòu)說(shuō)透過(guò)策略作為(五力分析)，行成一個(gè)獨(dú)占結(jié)構(gòu)。即早進(jìn)入：卡位原理，因法令限制，市場(chǎng)容量有限，消費(fèi)者覺(jué)得新鮮。產(chǎn)品差異化：在產(chǎn)品組合上形成差異化，讓替代品不易取代。轉(zhuǎn)換成本：提昇顧客的忠誠(chéng)度，提昇商家的忠誠(chéng)度，也就是要增加本身的議價(jià)能力，降低顧客及商家對(duì)價(jià)格的敏感性。提高進(jìn)入障礙：建立品牌聲譽(yù)，滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者的需求。購(gòu)併，合併同業(yè)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載22結(jié)構(gòu)說(shuō)透過(guò)策略作為(來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載56競(jìng)局說(shuō)攻擊策略：即早進(jìn)入。機(jī)會(huì)型，夢(mèng)想型，投機(jī)型

防禦策略：跟隨，反擊(如價(jià)格戰(zhàn))。

合作：策略聯(lián)盟。

>選擇競(jìng)爭(zhēng)者，激勵(lì)成長(zhǎng)。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載23競(jìng)局說(shuō)攻擊策略：即早來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載57統(tǒng)治說(shuō)資源有效統(tǒng)治：例如，建立品牌聲譽(yù)，而後以此品牌聲譽(yù)進(jìn)入其他產(chǎn)業(yè)，或授權(quán)給他人使用。

來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載24統(tǒng)治說(shuō)資源有效統(tǒng)治：來(lái)自....中國(guó)最大的資料庫(kù)下載58互賴說(shuō)建立以購(gòu)物中心為核心的合作網(wǎng)路。而其成因在於取得關(guān)鍵資源，例如，通路，範(fàn)疇經(jīng)濟(jì)，競(jìng)爭(zhēng)地位，及低交易成本等。

與商家建立良好的互信與互賴。

沒(méi)有廠商，就沒(méi)有租金收入；沒(méi)有租金收入，就無(wú)法經(jīng)營(yíng)。

沒(méi)有找到好的商家進(jìn)駐，或缺乏廠商的