亞豪廣廈集團天竺別墅項目帕莎迪納推廣策略報告課件

廣廈集團－天竺別墅項目北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃部廣廈集團－天竺別墅項目北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司1目錄區(qū)域市場簡述營銷推廣方向

目錄2區(qū)域市場簡述

區(qū)域市場簡述3北京別墅市場供需原理簡析近幾年，伴隨著人們收入水平的提高和政策的變換，北京別墅市場呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展勢頭，形成了獨特的格局，產(chǎn)品類型細化、多樣化、創(chuàng)新化導致價格差異區(qū)間加大，引導和挖掘了對別墅類物業(yè)不同層次的需求。北京別墅市場供需原理簡析近幾年，伴隨著人們收入水平的提高和政4北京別墅市場供需原理簡析縱觀目前北京的別墅市場，按單位產(chǎn)品面積劃分,產(chǎn)品形態(tài)大致可分為四個層次：豪華別墅舒適型別墅經(jīng)濟型別墅（含雙拼）類別墅產(chǎn)品（TOWNHOUSE、疊拼、復式公寓）。北京別墅市場供需原理簡析縱觀目前北京的別墅市場，按單位產(chǎn)品面5北京別墅市場供需原理簡析各產(chǎn)品形態(tài)供應構成：北京別墅市場供需原理簡析各產(chǎn)品形態(tài)供應構成：6北京別墅市場供需原理簡析需求取向:需求關注點敏感度（塔底塔尖）區(qū)位漸強自然環(huán)境漸強社區(qū)規(guī)劃漸強建筑密度漸強單體占地面積漸強單體建筑面積漸強私家花園面積漸強功能布局和空間創(chuàng)意漸強戶型設計漸強私密性漸強室外景觀收納度漸強保證居住質量和舒適的技術支持漸強功能區(qū)面積使用率漸弱交通條件漸弱價格漸弱北京別墅市場供需原理簡析需求取向:需求關注點敏感度（塔底7北京別墅市場供需原理簡析結論越高層的產(chǎn)品越需周到細致、力求外延和內涵的雙重完美，充分體現(xiàn)“自我實現(xiàn)”的需求，才可以受到該層次消費群體認可。處于低層的產(chǎn)品，如在同等價格基礎上合理的融入高層產(chǎn)品的豪華元素（如：溫哥華森林的原生樹林、萬萬樹的私家庭院等），將會受到市場的追捧和青睞。北京別墅市場供需原理簡析結論8中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域優(yōu)勢：北京第一代別墅區(qū)，經(jīng)過十年積淀——知名度高，區(qū)域品質純正，發(fā)展相對成熟，又被稱為“中央別墅區(qū)”交通——機場高速路、京順路市政配套相對其它別墅區(qū)完善溫榆河自然風光，數(shù)千畝綠化面積中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域優(yōu)勢：9中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析國際化氛圍：區(qū)內別墅中，居住人口約50%為外籍人士或具有涉外關系；周邊分布國際化學校、高爾夫俱樂部、馬術場等高檔場所。因此又被譽為“天竺國際別墅區(qū)”外籍人士聚居，多為租住方式——區(qū)域內別墅具有一定的投資價值中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析10中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析劣勢：生活配套、商業(yè)配套還不夠充分類別墅產(chǎn)品（Townhouse、公寓等）的出現(xiàn)，削弱了區(qū)域質感毗鄰機場——航空噪音污染嚴重人文環(huán)境差，尤其是項目北側的居民區(qū)。城市印象尚待提高，例如項目用地西側有一片墳地。中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析劣勢：11中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域未來契機：新國展建設。２００３年６月，新國展最終選址順義空港工業(yè)區(qū)Ｂ區(qū)，于２００４年開始動工，２００６年一期十個展館開始投入使用。專門設計了１７萬平方米的配套設施，其中包括一座４萬平方米的四星級酒店、３萬平方米寫字樓及１０萬平方米的綜合商業(yè)設施，內設商場、餐飲、娛樂、健身等服務。新國展的全面投入使用，將帶動天竺地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域未來契機：12中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析首都機場改建、增容，將進一步推進了北京與國際的接軌，使天竺區(qū)更具有國際化的氛圍。順義區(qū)準備投資１８億元，在京順路西側建設輕軌鐵路，預計２００８年通車。彌補區(qū)內公共交通的匱乏。政府將斥資15億元對溫榆河進行治理。國際空港城的發(fā)展，將為整個區(qū)域帶來大量的經(jīng)濟和人口支持。奧運場項目水上基地將在溫榆河畔建設。中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析13中央別墅區(qū)—天竺市場分析供應狀態(tài)天竺板塊規(guī)劃別墅項目２４個，其中，麗斯花園、裕京花園、名都園、萊蒙湖別墅等８個項目已建成入住。中央別墅區(qū)—天竺市場分析供應狀態(tài)14中央別墅區(qū)—天竺市場分析經(jīng)過分析，可以發(fā)現(xiàn)，根據(jù)整體環(huán)境和產(chǎn)品性質等特征，天竺地區(qū)又可以劃分為兩個區(qū)域。

京順路以西，該區(qū)域更鄰近溫榆河，自然環(huán)境相對優(yōu)越，主要以獨棟別墅為主。由于開發(fā)時間早，積淀時期長，因此人文氛圍和涉外氛圍相對成熟。名都園、歐陸苑、萊蒙湖別墅、溫榆莊園（現(xiàn)優(yōu)山美地）等項目坐落于此。京順路以東，國家會計學院附近。該區(qū)缺乏良好的自然環(huán)境，早期開發(fā)的僅有麗斯花園等少數(shù)項目，近年來雖然開發(fā)項目逐漸增多，如麗高王府、美林香檳小鎮(zhèn)、水木蘭亭等，但產(chǎn)品形態(tài)各異，區(qū)域同質化程度降低，人氣不夠旺盛。中央別墅區(qū)—天竺市場分析經(jīng)過分析，可以發(fā)現(xiàn)，根據(jù)整體環(huán)境和產(chǎn)15中央別墅區(qū)—天竺市場分析營銷推廣契合區(qū)域大勢，普遍以國際化氛圍做為宣傳要點，輔以周邊環(huán)境、產(chǎn)品訴求等細節(jié)，塑造身份感和地位感。中央別墅區(qū)—天竺市場分析營銷推廣16中央別墅區(qū)—天竺市場分析在區(qū)域發(fā)展初期，由于當時別墅市場的發(fā)展遲緩，這樣的推廣路線十分能夠滿足消費者“自我實現(xiàn)”需求心理，得到了市場的廣泛認可，對于項目銷售起到了良好的推波助瀾的作用。但是，當現(xiàn)在各個樓盤均以國際化作為主推賣點時，客戶卻逐漸對這種類型的推廣方向減少了興趣。中央別墅區(qū)—天竺市場分析17中央別墅區(qū)—天竺市場分析我司認為：“國際化”被市場冷落，是由于在當今激烈的競爭下，項目的推廣主題或缺乏對味的性格、沖擊力和可識別性，或主題風格的完全不適用，因而無法吸引市場的目光，造成了項目的推廣力度雖大，但知名度或美譽度無法提升的尷尬局面。中央別墅區(qū)—天竺市場分析我司認為：18中央別墅區(qū)—天竺市場分析銷售結果逐漸下滑2000年前，麗斯花園、名都園、萊蒙湖別墅、香江花園等一些早期產(chǎn)品能夠熱銷，一方面由于當時別墅產(chǎn)品稀缺，另一方面這些項目從社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設計等方面融入了超前理念，兼顧區(qū)域特征、消費心理和市場潮流等因素，成為了當時別墅精品的代表作，同時具有外銷性質的優(yōu)勢，因此熱銷。中央別墅區(qū)—天竺市場分析銷售結果19中央別墅區(qū)—天竺市場分析2000年后，尤其是經(jīng)歷了“TOWNHOUSE年”、“別墅年”之后，市場上別墅產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，新的熱點區(qū)域相繼形成，立異創(chuàng)新各有千秋，消費選擇余地的拓寬，導致了天竺區(qū)部分客戶的流失。同時，天竺地區(qū)長期以來良好的發(fā)展態(tài)勢所造成的土地成本不斷攀升，使得該區(qū)域內產(chǎn)品的單價高于市場同類產(chǎn)品。就目前區(qū)域市場而言，價格劣勢造成了價格與價值感的嚴重偏離，導致了整個區(qū)域的銷售狀況趨于平淡，部分項目銷售困難。中央別墅區(qū)—天竺市場分析2000年后，尤其是經(jīng)歷了“TOWN20中央別墅區(qū)—天竺市場分析嘉浩花園——獨棟——規(guī)劃設計不精、客戶導向失準——價格不體現(xiàn)價值感優(yōu)山美地（原溫榆莊園）——獨棟——規(guī)劃設計問題嚴重，密度過高和價格偏高造成矛盾——價格與價值感偏離嚴重麗高王府——復式公寓——產(chǎn)品的低形態(tài)與高總價產(chǎn)生矛盾美林香檳小鎮(zhèn)——TOWNHOUSE、疊拼——產(chǎn)品形態(tài)低，總價定位不準，使其沒有受到市場的認可。中央別墅區(qū)—天竺市場分析嘉浩花園——獨棟——規(guī)劃設計不精、客21中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群來源東部、北部地區(qū)：規(guī)模型私企業(yè)主、外企CEO、區(qū)域總裁及高層管理人員本地客源：早期別墅業(yè)主的升級換代要求、外籍人士由租住轉為購房中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群來源22中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群特征普遍的留洋背景，接受國外生活方式喜好高尚休閑運動（高爾夫、馬術等）欣賞高雅藝術重視子女教育行為低調中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群特征23市場結論天竺地區(qū)依托新國展等利好趨勢和政策，發(fā)展?jié)摿⒖焖籴尫?。無論區(qū)內區(qū)外，仍有大量潛在的別墅產(chǎn)品需求群體。人民幣的升值與政府叫停別墅兩大利好因素，的確明顯地對于投資購買別墅發(fā)生了正面積極的作用。目前天竺地區(qū)新盤量小，潛在供應的開發(fā)啟動時間未定，對于本項目而言，須把握良好的入世時機。市場結論天竺地區(qū)依托新國展等利好趨勢和政策，發(fā)展?jié)摿⒖焖籴?4市場結論目前天竺地區(qū)產(chǎn)品形態(tài)雖呈現(xiàn)多樣化，但嚴重缺乏別墅類精品，為本項目的規(guī)劃、設計及創(chuàng)新提供了空間。天竺地區(qū)精品小獨棟產(chǎn)品的希缺與大量的需求產(chǎn)生了比較明顯的矛盾，這部分細分市場空白。目前天竺地區(qū)項目的推廣普遍借助區(qū)域大勢，沿用“國際路線”，但產(chǎn)品包裝和營銷多重具象而輕內涵，缺乏對接性和感染力。市場結論目前天竺地區(qū)產(chǎn)品形態(tài)雖呈現(xiàn)多樣化，但嚴重缺乏別墅類精25在開始營銷推廣部分之前先請稍事休息5分鐘

在開始營銷推廣部分之前26營銷推廣方向

營銷推廣方向27營銷思路方向大于主題，主題大于節(jié)奏，節(jié)奏大于形式形式大于渠道，渠道大于內容，客戶大于以上營銷思路方向大于主題，主題大于節(jié)奏，節(jié)奏大于形式28營銷思路對于任何一種產(chǎn)品的營銷推廣工作，我們最關注的是客戶，他們的需求決定了我們的營銷推廣方向。所有的工作會以客戶為中心展開，依次按照：推廣方向、推廣主題、推廣節(jié)奏、推廣形式、推廣渠道、推廣內容的權重和次序展開。營銷思路對于任何一種產(chǎn)品的營銷推廣工作，我們最關注的是客戶，29營銷思路誰是我們的客戶？ ――確定客戶群定位方向。客戶要什么？ ――確定推廣方向。如何與客戶的需求產(chǎn)生共振？ ――一個足夠魅力的推廣主題。我們的客戶，他們通過什么方式能夠認知一個高檔的項目？ ――我們需要確定推廣渠道。我們如何讓他們看到，聽到，感覺到的東西是我們想要給他們的東西？ ――我們用什么來填充這些推廣渠道。我們如何保證精確實現(xiàn)這些填充物的高水準？ ――我們如何制作填充物。營銷思路誰是我們的客戶？30客戶群定位在天竺市場中，形成了下面三個客戶群與產(chǎn)品的梯次對應：多層住宅――本地居民；機場工作人員。TOWNHOUSE――機場高級工作人員；市區(qū)公寓升級置業(yè)人員。雙拼/獨棟――外國人；僑民；市區(qū)豪宅升級置業(yè)人員?？蛻羧憾ㄎ辉谔祗檬袌鲋?，形成了下面三個客戶群與產(chǎn)品的梯次對應31客戶群定位在名都園、萊蒙湖別墅中，這種客戶占到的比例達到了70％以上。拋開現(xiàn)象看本質，這個區(qū)域之所以能夠吸引這么大數(shù)量的外國人和涉外人員購買別墅，有下面三個基本原因：距離機場近。距離市區(qū)近，交通非常方便。別墅扎堆形成了相對較好的國際化氛圍?？蛻羧憾ㄎ?2客戶群定位對于本區(qū)域的獨棟別墅，主力客戶群主要是具有留洋背景的中國人。30％－40％外籍人士。20％－30％周邊升級置業(yè)人群。20％－30％中國暴富階層。10％－20％其它10％－20％客戶群定位對于本區(qū)域的獨棟別墅，主力客戶群主要是33客戶群定位本項目的客戶策略是：我們相信最終購買本項目的客戶還是以中國人為主。但是，我們的策略是：通過外國人、具有留洋背景的中國人作為目標客戶群和主要推廣客戶群，和項目推廣形成呼應。通過上面這種具有外國氣質的客戶的聚集效應，拉動周邊升級客戶和一些暴富階層的客戶?？蛻羧憾ㄎ槐卷椖康目蛻舨呗允牵?4別墅營銷推廣類型分類經(jīng)過大量查閱調研，我司將北京市場中所有的別墅項目的推廣方式進行了歸納總結，大致分成了以下幾種類型。本項目的推廣方向，將參考以下類型的特點和案例的特點，并且從中確定一種主要方向作為本案的推廣方向別墅營銷推廣類型分類經(jīng)過大量查閱調研，我司將北京市場中所有的35別墅營銷推廣類型分類國際化——萊蒙湖別墅、麗園．國際文化社區(qū)這種類型的推廣主要以塑造一種國外的生活氣氛為核心，使購買者購得一種生活在國外的感覺。這種推廣方式比較好用，有實際效果，但應用比較普遍，難以跳出競爭，不能引起巨大轟動性關注。別墅營銷推廣類型分類國際化——萊蒙湖別墅、麗園．國際文化社區(qū)36別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類37別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類38別墅營銷推廣類型分類境外翻版——納帕溪谷、水印長灘Ⅲ、雪梨澳鄉(xiāng)這種推廣方式的關鍵在于尋找到一個能夠和項目契合度極高的國外案例。同時，還要求這個案例具有廣泛認知性、美譽性、情調化、文化性等一系列苛刻條件。這種推廣方式選題難度較大，但一旦選題得當，將引起業(yè)內和消費者的巨大關注，比較容易成功。別墅營銷推廣類型分類境外翻版——納帕溪谷、水印長灘Ⅲ、雪梨澳39別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類40別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類41別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類42別墅營銷推廣類型分類貴族氣質——玫瑰園爵士、威尼斯花園這種推廣方式的核心在于通過塑造一種18、19世紀歐洲貴族的生活方式和感覺，來喚起消費者心中對于歐洲貴族生活的認同。這種方式比較適合于區(qū)域定位為中國消費者的項目，尤其是中北部的項目，不太適合本項目。別墅營銷推廣類型分類貴族氣質——玫瑰園爵士、威尼斯花園43別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類44別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類45別墅營銷推廣類型分類傳統(tǒng)文化——湯泉逸墅、龍岳洲、龍山新新小鎮(zhèn)這種推廣方式的目標客戶群是中國人，是“小隱于市、大隱于朝”的客戶。這種推廣方式比較適合在西部進行，東部國際化社區(qū)對這種推廣方式認可度不高。別墅營銷推廣類型分類傳統(tǒng)文化——湯泉逸墅、龍岳洲、龍山新新小46別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類47別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類48別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類49別墅營銷推廣類型分類鄉(xiāng)村型－－順馳林溪這種推廣以鄉(xiāng)村生活為主線進行推廣。我司認為這種推廣方式不適合高檔別墅項目，因為中國現(xiàn)在的富人，在2－3代以前都是農(nóng)民，他們大都有過中國的農(nóng)村生活體驗，他們從骨子里不認為鄉(xiāng)村生活是一種高檔次的生活。別墅營銷推廣類型分類鄉(xiāng)村型－－順馳林溪50別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類51別墅營銷推廣類型分類自然生態(tài)——亞瀾灣、半山楓林、棉花城、康城這種推廣以出色的景觀、環(huán)境條件為核心價值點，主打環(huán)境、健康、生態(tài)等。這種推廣方式比較大眾化，是一種附加價值較少的作法，而且必須以良好的純外部硬件條件作為前提，否則將無的放失。別墅營銷推廣類型分類自然生態(tài)——亞瀾灣、半山楓林、棉花城、康52別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類53別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類54別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類55別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類56別墅營銷推廣類型分類區(qū)位、交通——倚林佳園、翡翠城、天地美墅這種推廣的核心賣點在于交通便利或者區(qū)位突出，強化第一居所。這種推廣方式僅適合距離城市距離近或者地段極其突出的項目，一旦客戶不認可這種地段、距離或交通便利性，這種推廣便容易失敗。別墅營銷推廣類型分類區(qū)位、交通——倚林佳園、翡翠城、天地美墅57別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類58別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類59別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類60別墅營銷推廣類型分類產(chǎn)品創(chuàng)新——萬萬樹、寬House、卡爾生活館這種推廣方式是以產(chǎn)品的某些特性進行強化放大，突出產(chǎn)品個性的方式。這種方式只適合于產(chǎn)品具有突出特性的項目。別墅營銷推廣類型分類產(chǎn)品創(chuàng)新——萬萬樹、寬House、卡爾生61別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類62別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類63別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類64別墅營銷推廣類型分類時尚——一棟洋房、境界這種推廣方式比較另類，以時尚的主題和畫面為工具，以拉低項目形象為代價，達到一種吸引眼球，造成“出位”的效果。這種推廣方式容易破壞項目的品質感，拉低了項目形象。別墅營銷推廣類型分類時尚——一棟洋房、境界65別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類66別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類67別墅營銷推廣類型分類溫馨親情——親愛的Villa這種推廣主題以親情、愛情等一些人文關懷為主題展開，容易與客戶的心靈產(chǎn)生共鳴。這種推廣方式容易破壞項目的品質感，拉低了項目形象。別墅營銷推廣類型分類溫馨親情——親愛的Villa68別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類69別墅營銷推廣類型分類性價比——領秀硅谷、京城雅居這種推廣方式以項目的性價比、地段價格比、產(chǎn)品價格比等等進行推廣，主打低價格獲得高品質。這種推廣方式完全放棄了項目的附加價值，拉低了項目的形象，除非項目真的具有巨大的性價比優(yōu)勢或者售價很低，否則不建議采用。別墅營銷推廣類型分類性價比——領秀硅谷、京城雅居70別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類71別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類72別墅營銷推廣類型分類投資型推廣——龍城花園·燕京時光這種推廣方式一般采用于分時度假型產(chǎn)品或類似產(chǎn)權酒店運作的產(chǎn)品。別墅營銷推廣類型分類投資型推廣——龍城花園·燕京時光73別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類74推廣方向定位在展開論述之前，我們需要首先明確地確定什么樣的方向不適用本項目，使以后展開推廣工作時不會產(chǎn)生方向性顛覆：投資性價比時尚青春鄉(xiāng)村田園溫馨親情以上五種方向容易破壞項目整體品質感，不能夠代表一個優(yōu)秀高檔別墅項目的形象，不利于項目、廣廈集團在北京市場塑造品牌，因此堅決否定。推廣方向定位在展開論述之前，我們需要首先明確地確定什么樣的方75推廣方向定位在展開論述之前，我們需要首先明確地確定什么樣的方向不適用本項目，使以后展開推廣工作時不會產(chǎn)生方向性顛覆：古典貴族傳統(tǒng)文化以上兩種推廣方向主要產(chǎn)生在西部、西北部、中北部這些區(qū)域，適合目標客戶群為中國富人階層的項目，與本區(qū)域的整體形象有過大的割裂，不能利用既有區(qū)域的整體形象競爭力，因此堅決否定。推廣方向定位在展開論述之前，我們需要首先明確地確定什么樣的方76推廣方向定位我們還剩下五個主要方向：國際化境外翻版生態(tài)與環(huán)境產(chǎn)品創(chuàng)新區(qū)位與交通推廣方向定位我們還剩下五個主要方向：77推廣方向定位我們認為，在這五種方向中，工作難度較大但最容易實現(xiàn)巨大成功的是境外案例翻版的方向，目前翻版成功案例如橘郡、雪梨澳鄉(xiāng)、納帕溪谷等。綜合評判，這些案例中多以建筑翻版為主要線索，在短期內會取得良好效果。而從長久發(fā)展看來，建筑風格并不能完全代表生活方式，而別墅正是要強調某種生活方式。推廣方向定位我們認為，在這五種方向中，工作難度較大但最容易實78推廣方向定位我司認為，建筑翻版僅僅是一種低級形態(tài)，而再造生活方式和生活精神則是別墅推廣的最高級形態(tài)。復制建筑僅僅是追求形似，而移植生活方式則是追求神合。對于再造一種生活來講，翻版建筑僅僅是它的一個先決條件而已。我們的目標是塑造高層次的移植，生活方式和生活精神的再造。推廣方向定位79推廣方向定位我司建議選擇如下組織結構方式：境外著名案例翻版國際社區(qū)生活氛圍良好生態(tài)自然環(huán)境先進流行高檔產(chǎn)品區(qū)位交通便利條件推廣方向定位我司建議選擇如下組織結構方式：境外著名案例翻版國80推廣方向定位我司所建議的境外翻版是一種生活方式和生活精神的演繹和體驗，再從另外幾個方向作為補充和輔助支撐，各方面相輔相成，最終上升到歷史積淀、生活文化和藝術境界。推廣方向定位81推廣方向定位對于生活精神，它會按照建筑－符號－模式－精神這種層級關系進行推演。而對于生活模式和生活精神更多地依靠引導和推演，那么塑造有意義的符號便成為了我們超越其它項目的重點。推廣方向定位82推廣方向定位需要提前澄清一點：客戶需要一種近似于國外的生活，一種國外的SingleHouse的生活，而不是國外的Villa的生活。所以，這種生活模式基本上是國外的富裕中產(chǎn)階級的生活模式。推廣方向定位需要提前澄清一點：83推廣方向定位那么國外富裕中產(chǎn)階級的SingleHouse里有那些特殊的符號元素?這些符號元素對應著他們什么樣特有的生活方式?這些元素與生活方式的背后代表著一種什么樣的生活精神？推廣方向定位84推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。室內外過渡的灰空間。在建筑的住處入口的一個大的木制平臺，可以懸空，也可以直接處于地面之上。實現(xiàn)生活的安全感。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生85推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。車庫里的工具箱。為滿足大多有車人家自己動手修理檢查汽車的要求，應在車庫中準備工具箱，可以是單獨的一個箱子，也可以是嵌在墻體內的一個壁龕?？梢圆捎觅浰偷姆绞?。外國男人的DIY傾向。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生86推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。大尺寸車庫。依照以以往經(jīng)驗，別墅項目應具備大尺寸車庫，尺寸為國際通用3.69m*6.09m~~~~4.27m*6.4m，高度不小于2.66m。車庫應統(tǒng)一配備電子控制系統(tǒng)，使其更加人性化。悍馬吉普車的故事。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生87推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。門前后外接水龍頭。水龍頭為方便洗車、澆花、給狗洗澡之用。高度為30cm~~50cm,水龍頭為專用龍頭，以方便接水管。洗車的龍頭邊應由一塊附有排水設施的空地。周末的早晨自己動手剪草坪、澆水的習慣。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生88推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。后院的雜物儲藏間。后院應有一個面積為2平方米左右的雜物儲藏間，以方便擱置除草機，燒烤架，澆花設施的空間。建筑風格與主體建筑保持一致。放置常用工具。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生89推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。地下影音室。一個高品質的地下影音室需要采光，可以采用半地下室或者采光境的方式。避免打擾鄰居的解決方法。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生90推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。地下儲藏間。收藏家庭成員的雜物的空間。外國人習慣將自己家庭成員從小到大使用過的物品全部收藏起來，作為人的歷史進行收藏。對于歷史的看法。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生91推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。門前的沙發(fā)和花吊在戶門外，木制平臺上，屋檐地下，做鐵藝及木制座椅。或配遮陽傘圓桌及休閑座椅，以供休憩之用。一些家庭休閑生活會在門前的灰空間里進行，因此他們會把這個地方做得比較好。另外，這也是體現(xiàn)家庭品味、品質的一個符號。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生92推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。院子里的狗窩。在前院建議制作木制犬舍，有一個固定鐵鏈的固定裝置。犬舍不與地面直接接觸，以便防潮、防蟲，主要為大型犬做準備。飼養(yǎng)一條寵物犬是外國的生活習慣。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生93推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。后院里的燒烤架。后院應有周末聚會使用的燒烤架，非固定式的。但可以有原木桌椅，長條狀，位于燒烤架旁，以供多人聚會使用。外國人非常重視周末的聚餐交流活動，這是一種生活習慣。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生94推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。陽光早餐室。早餐室必須有充足的采光。有兩種選擇。1、平時的西廚餐廳。2、周末早晨在床上用早餐的臥室。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生95推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。女主人的私人工作室?？梢詾檗k公區(qū)、圖書室，總之是女主人的完全私人空間。應與主書房相對獨立，位于二層。別墅的女主人很大比例是不上班或者在家工作的，因此將一個臥室作為女主人的工作間是非常恰當?shù)?。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生96推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。遠離House的獨立安全地下室。在房屋外一定距離內單獨挖掘一地下室，并作為贈送。這個地下室平時可以作為雜物儲藏室，一旦出現(xiàn)不可預料的災害，則可當作避難所。在北美，由于經(jīng)常有自然災害，所以幾乎每個House都附帶一個獨立的用于緊急避險的地下室?？梢詤⒖加捌禩wister》（龍卷風）。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生97推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生活方式和生活精神的產(chǎn)品元素。名都園――每入住一個國家的人就在會所門口升起一面國旗，現(xiàn)在已經(jīng)形成了萬國旗的效果。萊蒙湖――幾乎都是外國人，英語是通用語言。推廣方向定位一種真正的外國中產(chǎn)階級的房子所蘊涵的，能夠代表生98推廣方向定位上面提到的是一些表象，這些東西的內在精神是一種國外的生活狀態(tài)和生活精神，一種這個區(qū)域的別墅消費者，他們內心深處認為高人一等的生活方式。別墅的推廣，就是要將這種所謂“高人一等的生活方式”做到位，做純粹，賦予社區(qū)一個有血有肉的，完整的境外生活體驗。因此，別墅的營銷不再是普通商品房的銷售執(zhí)行，而是一種體驗經(jīng)濟的產(chǎn)物。我們認為，賣別墅實際上是賣一種體驗,體驗國外生活，體驗高人一等。推廣方向定位上面提到的是一些表象，這些東西的內在精神是一種國99推廣方向定位所以，我們要販賣給客戶一種移植外國的，具有相似的建筑、相似的生活方式、相似的生活精神的，夢幻般的境外生活體驗。推廣方向定位100選題亞豪地產(chǎn)在4月進行了策劃部動員，各個工作組都出具一套方案，進行內部競標，優(yōu)勝者方可代表公司與甲方進行交流。在這套方案之前，已經(jīng)否決掉了四套方案。而我們認為，那四套方案放到任何其它一個一般的項目中，至少可以支撐它的正常運作。最后，所有人看到下面這套方案的時候，第一反應就是它，這是一套無人能及的方案。這套方案，已經(jīng)從起點上把納帕溪谷、橘郡遠遠甩到了身后。選題101選題這套方案是我在開始思考本項目時的第一直覺，通常來講我們作為職業(yè)策劃人員都要放棄自己的第一直覺，但是這次特殊，包括我在內的所有看過它的人，都無法找到任何的理由放棄它。這是我在2001年申請北美留學時，知道的地方，當時就被它深深地吸引了。3年后，當我決定將她作為本項目的推廣主題的時候，那一夜，我非常激動幾乎無法入睡。因為，她將創(chuàng)造北京別墅歷史上新的里程碑。選題102選題現(xiàn)在，亞豪地產(chǎn)鄭重地向甲方提案。我們的主題是：選題103一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜PASADENA南加州·玫瑰花?！の骱０秳e墅一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜PASADENA104一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜

PASADENA一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜105一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜

PASADENA一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜106一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜

PASADENA一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜107一個充滿魅力的推廣主題隨筆Essay一個充滿魅力的推廣主題隨筆108一個充滿魅力的推廣主題Pasadenaisacharmingplacemakingmeexciting.WhenIdecidedtoputherasthesubjectofourproject,Iwasdeeplymoved.Sheisveryfitforourproject,notonlyherlocation,herrelationshipwiththecityandtheairport,butalsohercharming.Inthehistoryview,Pasadenawasthefirstvilladistrictofthewestcoastandhadsomuchstories.TheformingofthecitylikestheformingofthewestofUSA,onthesamereason,theGoldRushandtheWestExpansion.Inall,IamlovingPasadena,adreamheaventoallAmerican.IhaveagreatdesireandconfidencetomoveherintoBeijing,intoourproject.Wewillendueitthesamefameandmakeitarealsuccess。Webelieveshewillcreatehistory.一個充滿魅力的推廣主題Pasadenaisacharm109一個充滿魅力的推廣主題歷史History一個充滿魅力的推廣主題歷史110一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史Definitely,whenonethinksoftheexpansionoftheAmericanWest,theeventmostlikelytocometomindistheCaliforniaGoldRushof1849.WhilethatprofitablediscoverydidboostCalifornia‘spopulationby80,000eagerprospectors。(可以肯定地，)當一個人想到美國的西部擴張，第一個進入腦海的事件就是1849年加州的淘金熱潮。那種利潤豐厚的探索推動了加州的人口，由80000名狂熱的探索者構成。

一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史111一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史ThehistoryofSweatsandTearsbuilttheboomingofWestCoast,LosAngeleswasthefirstone.血淚史打造了西海岸的繁榮發(fā)展，洛杉磯便是第一個繁榮起來的地區(qū)。

一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史112一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史TherailwayconnectingPasadenatoLosAngeleswascompletedin1886whichhelpedtogrowPasadena'sreputationasawinterresortwithvisitorstrainedinfromasfarawayasBoston.1886年連接帕莎迪娜和洛杉磯的鐵路貫通了，它使得帕莎迪娜作為一個冬季旅游度假勝地的名氣十足，就像波士頓一樣。一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史113一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史PasadenawasthefirstoutskirtnortheasttoLosAngelesfullofrichfamilies.ThevillasbelongedtotherichfromtheEastandtheMidwest.

19世紀末，帕莎迪娜形成了洛杉磯第一個富裕家庭的郊外社區(qū)。這里建起的豪宅大多是從美國東部和中西部來的有錢人的別墅。

一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史114一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史Pasadenawasfinallyincorporatedasacity.Thenext10yearsbroughtadvancessuchaselectricstreetlighting,pavedstreets,andasewersystem.帕莎迪娜最終形成了和一個城市一樣的地區(qū)，并且在接下來的10年內發(fā)展為具有電燈道路系統(tǒng)、鋪裝道路和地下管道系統(tǒng)的城市。一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史115一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史Today,19century’soldhousesinclosedintodowntownofPasadena.AndshebecameafamousresortsitenortheasttoL.A.forherdeephistoricalculture.今天，19世紀末的別墅區(qū)圍合成了帕莎迪娜市中心，并且因為該社區(qū)具有濃郁的文化氛圍，逐漸形成了洛杉磯市中心東北部郊區(qū)的休閑度假別墅區(qū)。

一個充滿魅力的推廣主題帕莎迪娜的歷史116一個充滿魅力的推廣主題地理Geography一個充滿魅力的推廣主題地理117與本案的吻合性PasadenaislocatedatthebaseofthepicturesqueSanGabrielMountains,just15minutesnortheastofdowntownLosAngeles.帕莎迪娜坐落于獨特的圣加百利山脈腳下，僅僅在洛杉磯市中心東北方向15分鐘車程的地方。與本案的吻合性Pasadenaislocatedat118與本案的吻合性與本案的吻合性119與本案的吻合性從城市結構分析，天竺地區(qū)是北京的“中央別墅區(qū)”，是北京外圍郊區(qū)中具有比較強的功能性指向的區(qū)域，特性鮮明，和城市的關系比較密切，由北京城區(qū)和機場帶動它的發(fā)展。帕莎迪娜區(qū)是洛杉磯的“中央別墅區(qū)”（afamousresortsite），屬于具有非常濃厚文化傳統(tǒng)的休閑度假區(qū)，知名度高，代表了包括洛杉磯在內的南加州的一種生活模式和美國文化，是洛杉磯的一個附屬度假別墅區(qū)域。天竺地區(qū)和帕莎迪娜區(qū)的在城市分析的角度上，內在發(fā)展動力很相似，能夠比較好地彼此融合。與本案的吻合性從城市結構分析，天竺地區(qū)是北京的“中央別墅區(qū)”120與本案的吻合性首都機場天竺與本案的吻合性首都機場121與本案的吻合性這兩個區(qū)域與城市主機場的關系是另外一個區(qū)域發(fā)展內因。它們都與城市的主機場距離很近，出入機場非常方便。這促使了很多需要經(jīng)常往返機場的人選擇了這兩個區(qū)域購買別墅、TOWNHOUSE、SINGLEHOUSE這類房子。這兩個區(qū)域也因此產(chǎn)生了很多的別墅區(qū)。與本案的吻合性這兩個區(qū)域與城市主機場的關系是另外一個區(qū)域發(fā)展122一個充滿魅力的推廣主題人文Culture一個充滿魅力的推廣主題人文123帕莎迪娜文化舊城標志帕莎迪娜文化舊城標志124帕莎迪娜文化花車游行-RoseParade1918年，這里的人仿效法蘭西“花之爭”（花卉競賽），以玫瑰花作主角，用各種造型打扮起由馬匹拖著的大篷車招搖過市，慶祝新年的到來。花車巡游竟然為這個當時僅有391位居民的小鎮(zhèn)吸引了2000名觀眾。從那時起，每逢新年第一天的晨曦，來自世界各地的上百萬游客總愛趕到帕莎迪娜市，觀看一場傳承百年的“夢”的盛事。每年組織者都會為花車大巡游命名一個主題。去年是第114屆，人們把“孩子們的夢想、心愿和想象”定為本屆的主題。帕莎迪娜文化花車游行-RoseParade125帕莎迪娜文化花車游行-RoseParade每年夏季，全美所有的大公司都會提前半年在帕莎迪娜租賃酒店、房屋、并且為自己的高管訂票。另外，每年都會發(fā)生大量沒有預定住所和看票外國的旅客為了觀看花車游行，都會在帕莎迪娜市的街道上睡覺，然后站立一整天觀看游行。沒有來這里的美國人，都要打開電視觀看這個盛典，它在北美的知名度相當于中國的春節(jié)聯(lián)歡晚會。帕莎迪娜

帕莎迪娜文化花車游行-RoseParade帕莎迪娜126帕莎迪娜文化帕莎迪娜文化127帕莎迪娜文化帕莎迪娜

帕莎迪娜文化帕莎迪娜128帕莎迪娜文化帕莎迪娜文化129帕莎迪娜文化

再造ROSEPARADE開創(chuàng)北京花車節(jié)，邀請帕莎迪娜市長、西城區(qū)市長參加，由北京電視臺全程轉播。每年的固定時刻，由帕莎迪娜（本項目），而且只能由本項目主辦這次活動。北京玫瑰花車節(jié)要刊登專業(yè)旅游雜志、網(wǎng)站，要進入北京市主流文化圈。帕莎迪娜文化再造ROSEPARADE130帕莎迪娜文化玫瑰碗體育場–RoseBowl帕莎迪娜市中心擁有一座全美最著名的體育場：具有81年歷史的玫瑰碗體育場。每年NFL全美橄欖球超級杯決賽、94年男足世界杯決賽、99年女足世界杯決賽均是在這里舉行。帕莎迪娜

帕莎迪娜文化玫瑰碗體育場–RoseBowl帕莎迪娜131帕莎迪娜文化帕莎迪娜文化132帕莎迪娜文化帕莎迪娜

帕莎迪娜文化帕莎迪娜133帕莎迪娜文化帕莎迪娜文化134帕莎迪娜文化加州理工大學–CaliforniaInstituteofTechnology

加州理工大學是全美理工類大學排名前兩位的著名大學，與麻省理工大學齊名，是美國八大常青藤院校之一。加州理工大學在電子工程類，量子物理類，航天基礎類等學科中排名全美第一。它曾經(jīng)培養(yǎng)出27位諾貝爾獎獲得者，包括愛因斯坦。帕莎迪娜

帕莎迪娜文化加州理工大學–CaliforniaInst135帕莎迪娜文化帕莎迪娜文化136帕莎迪娜文化中國－CHINA1999年11月15日，美國加州帕莎迪娜市與中國北京市西城區(qū)正式建立友好城市關系。今天，有大量的中國人長期居住在帕莎迪娜市。帕莎迪娜

帕莎迪娜文化中國－CHINA帕莎迪娜137帕莎迪娜文化帕莎迪娜文化138一個充滿魅力的推廣主題印象Impression帕莎迪娜

一個充滿魅力的推廣主題印象帕莎迪娜139帕莎迪娜印象Apicturesquecommunity,itsbroad,tree-linedstreetsandcraftsmanbungalowsgiveita1920'sflavor.

這是一個獨特的社區(qū)，它的寬闊的，兩旁有樹的街道和精制建造的平房賦予了它一種20年代的風格。帕莎迪娜印象Apicturesquecommunity,140帕莎迪娜印象TheclimateinPasadenaismoderate,withanaveragemeantemperatureof56FinJanuaryand75FinJuly,andisclassifiedassemiaridtosubtropical.Temperatureextremesof100Fdooccur,butusuallyitisnothumid。帕莎迪娜的氣候非常溫和，平均氣溫在1月的56華氏度至7月的75華氏度之間（13－23攝氏度），是一種半干旱亞熱帶氣候，極限溫度為100華氏度（38攝氏度），但它并不潮濕。帕莎迪娜

帕莎迪娜印象TheclimateinPasadena141帕莎迪娜印象

Berryviewedtheseresidentsasintelligent,educatedandindustriouspeoplemuchlikethemembersoftheCaliforniaColonyofIndiana,leadingidyllic,healthfullives.這里的居民是有睿智的，受到良好教育的并且勤勉的，這里就像是印第安納州人在加州的殖民地，引領著一種田園詩般的健康生活。帕莎迪娜印象Berryviewedtheseresi142帕莎迪娜印象帕莎迪娜

帕莎迪娜印象帕莎迪娜143帕莎迪娜印象帕莎迪娜印象144夢幻之旅暫時停下回到現(xiàn)實帕莎迪娜

夢幻之旅暫時停下回到現(xiàn)實帕莎迪娜145本項目大盤運作思路案名、推廣、產(chǎn)品的整合運作帕莎迪娜Ⅰ·玫瑰加洲－別墅帕莎迪娜Ⅱ·棕櫚小鎮(zhèn)－TOWNHOUSE帕莎迪娜Ⅲ·蔚藍天際－多層板樓本項目大盤運作思路案名、推廣、產(chǎn)品的整合運作146推廣渠道的選擇高檔別墅項目的有效渠道和市內高檔項目有很大區(qū)別，綜合起來有以下兩個核心原則：不以大眾傳媒為主要渠道。比如于北青報，至多是各種推廣渠道里的某些階段里的一個輔助部分，不是主要渠道，不全程貫穿。堅持形象化的推廣方式。堅決和永遠地不以細節(jié)賣點為主題支撐點。我們很難從任何一個細節(jié)賣點里找到足夠支撐萬元級項目的支點。帕莎迪娜

推廣渠道的選擇高檔別墅項目的有效渠道和市內高檔項目有很大區(qū)別147推廣渠道的選擇三個節(jié)奏點提前至少3個月開始預熱。尋找良好的市場切入點開盤。平穩(wěn)銷售期中著重使用有效渠道。推廣渠道的選擇三個節(jié)奏點148推廣渠道的選擇提前至少3個月開始預熱。北京東、北部位置的大型戶外廣告牌，比如東三環(huán)、東北三環(huán)、東北四環(huán)、機場高速路、楊林出口。大量的報紙媒體硬性廣告，比如北青報等六大主力報紙媒體，經(jīng)濟觀察報、中國日報、CHINADAILY等對位的報紙媒體。大量的雜志媒體硬性廣告，比如新地產(chǎn)、樓市、萬房、好家等業(yè)內雜志，以及財富、時尚、目標等對位雜志。適量的網(wǎng)絡媒體硬性廣告，比如焦點網(wǎng)和搜房網(wǎng)，以及新浪網(wǎng)等門戶網(wǎng)站。適量的電臺媒體硬性廣告，比如900臺、1039臺。大量的軟性報道，在所有以上的媒體渠道中大量播發(fā)。帕莎迪娜

推廣渠道的選擇提前至少3個月開始預熱。帕莎迪娜149推廣渠道的選擇尋找良好的市場切入點開盤。保持與前一階段相同或近似相同的推廣渠道和力度，此處不贅述。尋找一次恰當?shù)臋C會開盤，重力度進行開盤活動炒作。比如溫莎大道的二次開盤是和水幕電影聯(lián)辦的，盡管它的檔次感仍然只能歸屬到前面的第二層次，但是從推廣的角度上它是比較成功的。推廣渠道的選擇尋找良好的市場切入點開盤。150推廣渠道的選擇平穩(wěn)銷售期中著重使用有效、長效渠道。維持戶外廣告投放量。停止大量的公共媒體推廣，僅在某些特殊階段適量投放，如封頂、外裝完成、現(xiàn)房、入住等。某些別墅項目專用渠道需要進行長效投放，如業(yè)內雜志等。以事件行銷為主線，維持高頻次的軟性曝光率。以高頻次的小活動維持現(xiàn)場的氣氛和保養(yǎng)既有客戶。以定向的推廣挖掘對位的小面層的客戶群，比如機場、各種高檔俱樂部、美國購房團、香港購房團等。帕莎迪娜

推廣渠道的選擇平穩(wěn)銷售期中著重使用有效、長效渠道。帕莎迪娜151填充渠道賣場包裝賣場包裝必須非常到位，從指引系統(tǒng)、外場、停車場、外園林、入口、接待臺、燈光、地面、天花、墻面、展板、特種模型、沙發(fā)、茶幾、音樂或宣傳片、氣味、懸掛物、飲料、銷售人員著裝、外場保安著裝和內場保安著裝、保潔服裝、激光筆、教鞭、飲料、飲具、煙灰缸、桌布、窗簾等等。填充渠道賣場包裝152填充渠道宣傳銷售工具配置樓書、技術手冊、折頁、戶型冊、宣傳片。帕莎迪娜

填充渠道宣傳銷售工具配置帕莎迪娜153填充渠道客戶保養(yǎng)用品配置客戶通訊、小禮品、小知識手冊。填充渠道客戶保養(yǎng)用品配置154填充渠道高形象類的廣告最小不小于標準擎天柱（6*18）的大幅版面的戶外廣告北青A疊前20版跨版雜志跨頁網(wǎng)絡通欄或者全屏15’以上的廣播廣告。帕莎迪娜

填充渠道高形象類的廣告帕莎迪娜155填充渠道高知名度和高美譽度的事件行銷業(yè)內論壇，贊助文化活動，高規(guī)格高文化品味開盤活動和業(yè)主聯(lián)誼活動，小型高知或高文化屬性的論壇等填充渠道高知名度和高美譽度的事件行銷156確保樓盤品質和推廣品質高質量的合作公司：主要包括建筑設計公司、園林設計公司、策劃代理公司、施工工程公司、物業(yè)管理公司、廣告公司等。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質高質量的合作公司：帕莎迪娜157確保樓盤品質和推廣品質高質量的社區(qū)設施配套：主要包括社區(qū)外綠化、社區(qū)圍墻設計、社區(qū)主入口設計、社區(qū)道路、社區(qū)停車位、社區(qū)路燈、社區(qū)安全管理系統(tǒng)、社區(qū)園林系統(tǒng)、社區(qū)交通系統(tǒng)、社區(qū)水景體系、社區(qū)生活配套系統(tǒng)、社區(qū)休閑會所等。確保樓盤品質和推廣品質高質量的社區(qū)設施配套：158確保樓盤品質和推廣品質高質量的產(chǎn)品配套：主要包括戶型、地下室、閣樓、庭院、樓梯、電梯、車庫、外立面、玻璃、窗材、門材、單元安防系統(tǒng)、制暖系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、用水系統(tǒng)、廚房背景音樂系統(tǒng)等。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質高質量的產(chǎn)品配套：帕莎迪娜159確保樓盤品質和推廣品質提供最專業(yè)的顧問式跟蹤服務與規(guī)劃、建筑、園林設計院進行溝通和交流，從銷售角度提出修改建議。為甲方提供合適的資源，如以上提及的各種下游公司、以及媒介渠道等，供甲方參考選擇。與甲方就項目的細節(jié)問題進行隨時交流，從銷售的角度提供相應的建議。確保樓盤品質和推廣品質提供最專業(yè)的顧問式跟蹤服務160確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力我們的建議是由策劃代理公司對于推廣和銷售這兩個環(huán)節(jié)，根據(jù)第一線的銷售反饋，執(zhí)行業(yè)務建議義務、業(yè)務督導義務，甲方保留最終肯定權。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力帕莎迪娜161確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力我司自身，所有的整體性推廣銷售方案，階段銷售方案，階段銷售總結、階段性推廣方案，整體推廣方案，階段推廣方案，月度廣告排期，月度推廣工作總結等等。確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力162確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力廣告公司，它的所有的廣告主題、廣告創(chuàng)意、廣告設計、文案協(xié)作、畫面表現(xiàn)以及廣告后期監(jiān)制與制作（廣告公司負責后期監(jiān)制廣告制作）。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力帕莎迪娜163確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力效果圖公司，它的所有的效果圖的選定角度，選定風格，表現(xiàn)與渲染，畫面尺寸，成稿制作。確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力164確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力外立面公司，它的所有的方案投標，評標與修改。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力帕莎迪娜165確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力宣傳片公司，它的提案、分鏡頭腳本、確定風格、選定音樂、確定模型預演、確定特效、成片提交、后期光盤印刷與包裝印刷。確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力166確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力媒體整合公司，它的所有的軟性發(fā)布媒體選擇、費用報價、發(fā)布文章撰寫、修改與確定、實際發(fā)布情況。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力帕莎迪娜167確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力活動公司，提案、篩選、反復溝通與修改方案、一步步執(zhí)行方案、最終實施。確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力168確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力模型公司，選擇類型、確定比例與尺寸、確定效果、監(jiān)制、修改，提交成品。帕莎迪娜

確保樓盤品質和推廣品質最高標準的執(zhí)行監(jiān)控力帕莎迪娜169結語本篇匯報，就是我司本階段工作的主要成果。由于一些客觀原因，我司目前尚未深入接觸到產(chǎn)品面層，因此未敢對規(guī)劃、建筑、產(chǎn)品、園林等加以妄言。相比于營銷推廣，我司對于產(chǎn)品具有同樣最高水準的市場感覺與專業(yè)能力，我司非常希望能夠進一步地深入到產(chǎn)品面、執(zhí)行面的工作當中去。結語170結語我司期望能與甲方展開真誠合作，期望能用我們的專業(yè)經(jīng)驗和敬業(yè)精神為客戶提供優(yōu)質的服務，將本項目運作成功。結語171關于未來帕莎迪娜是我們獻給甲方的一支價值連城的玫瑰！我們希望和甲方一起，引領全北京的別墅市場，去一個新的，前所未有的，別人見所未見，聞所未聞的別墅境界！我們將創(chuàng)造中國別墅歷史上新的里程碑！關于未來172創(chuàng)造別墅歷史上新的里程碑！帕莎迪娜PASADENA南加州·玫瑰花?！の骱０秳e墅創(chuàng)造別墅歷史上新的里程碑！帕莎迪娜PASADENA173匯報完畢謝謝！北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯報完畢謝謝！北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司174廣廈集團－天竺別墅項目北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃部廣廈集團－天竺別墅項目北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司175目錄區(qū)域市場簡述營銷推廣方向

目錄176區(qū)域市場簡述

區(qū)域市場簡述177北京別墅市場供需原理簡析近幾年，伴隨著人們收入水平的提高和政策的變換，北京別墅市場呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展勢頭，形成了獨特的格局，產(chǎn)品類型細化、多樣化、創(chuàng)新化導致價格差異區(qū)間加大，引導和挖掘了對別墅類物業(yè)不同層次的需求。北京別墅市場供需原理簡析近幾年，伴隨著人們收入水平的提高和政178北京別墅市場供需原理簡析縱觀目前北京的別墅市場，按單位產(chǎn)品面積劃分,產(chǎn)品形態(tài)大致可分為四個層次：豪華別墅舒適型別墅經(jīng)濟型別墅（含雙拼）類別墅產(chǎn)品（TOWNHOUSE、疊拼、復式公寓）。北京別墅市場供需原理簡析縱觀目前北京的別墅市場，按單位產(chǎn)品面179北京別墅市場供需原理簡析各產(chǎn)品形態(tài)供應構成：北京別墅市場供需原理簡析各產(chǎn)品形態(tài)供應構成：180北京別墅市場供需原理簡析需求取向:需求關注點敏感度（塔底塔尖）區(qū)位漸強自然環(huán)境漸強社區(qū)規(guī)劃漸強建筑密度漸強單體占地面積漸強單體建筑面積漸強私家花園面積漸強功能布局和空間創(chuàng)意漸強戶型設計漸強私密性漸強室外景觀收納度漸強保證居住質量和舒適的技術支持漸強功能區(qū)面積使用率漸弱交通條件漸弱價格漸弱北京別墅市場供需原理簡析需求取向:需求關注點敏感度（塔底181北京別墅市場供需原理簡析結論越高層的產(chǎn)品越需周到細致、力求外延和內涵的雙重完美，充分體現(xiàn)“自我實現(xiàn)”的需求，才可以受到該層次消費群體認可。處于低層的產(chǎn)品，如在同等價格基礎上合理的融入高層產(chǎn)品的豪華元素（如：溫哥華森林的原生樹林、萬萬樹的私家庭院等），將會受到市場的追捧和青睞。北京別墅市場供需原理簡析結論182中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域優(yōu)勢：北京第一代別墅區(qū)，經(jīng)過十年積淀——知名度高，區(qū)域品質純正，發(fā)展相對成熟，又被稱為“中央別墅區(qū)”交通——機場高速路、京順路市政配套相對其它別墅區(qū)完善溫榆河自然風光，數(shù)千畝綠化面積中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域優(yōu)勢：183中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析國際化氛圍：區(qū)內別墅中，居住人口約50%為外籍人士或具有涉外關系；周邊分布國際化學校、高爾夫俱樂部、馬術場等高檔場所。因此又被譽為“天竺國際別墅區(qū)”外籍人士聚居，多為租住方式——區(qū)域內別墅具有一定的投資價值中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析184中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析劣勢：生活配套、商業(yè)配套還不夠充分類別墅產(chǎn)品（Townhouse、公寓等）的出現(xiàn)，削弱了區(qū)域質感毗鄰機場——航空噪音污染嚴重人文環(huán)境差，尤其是項目北側的居民區(qū)。城市印象尚待提高，例如項目用地西側有一片墳地。中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析劣勢：185中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域未來契機：新國展建設。２００３年６月，新國展最終選址順義空港工業(yè)區(qū)Ｂ區(qū)，于２００４年開始動工，２００６年一期十個展館開始投入使用。專門設計了１７萬平方米的配套設施，其中包括一座４萬平方米的四星級酒店、３萬平方米寫字樓及１０萬平方米的綜合商業(yè)設施，內設商場、餐飲、娛樂、健身等服務。新國展的全面投入使用，將帶動天竺地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析區(qū)域未來契機：186中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析首都機場改建、增容，將進一步推進了北京與國際的接軌，使天竺區(qū)更具有國際化的氛圍。順義區(qū)準備投資１８億元，在京順路西側建設輕軌鐵路，預計２００８年通車。彌補區(qū)內公共交通的匱乏。政府將斥資15億元對溫榆河進行治理。國際空港城的發(fā)展，將為整個區(qū)域帶來大量的經(jīng)濟和人口支持。奧運場項目水上基地將在溫榆河畔建設。中央別墅區(qū)—天竺區(qū)域分析187中央別墅區(qū)—天竺市場分析供應狀態(tài)天竺板塊規(guī)劃別墅項目２４個，其中，麗斯花園、裕京花園、名都園、萊蒙湖別墅等８個項目已建成入住。中央別墅區(qū)—天竺市場分析供應狀態(tài)188中央別墅區(qū)—天竺市場分析經(jīng)過分析，可以發(fā)現(xiàn)，根據(jù)整體環(huán)境和產(chǎn)品性質等特征，天竺地區(qū)又可以劃分為兩個區(qū)域。

京順路以西，該區(qū)域更鄰近溫榆河，自然環(huán)境相對優(yōu)越，主要以獨棟別墅為主。由于開發(fā)時間早，積淀時期長，因此人文氛圍和涉外氛圍相對成熟。名都園、歐陸苑、萊蒙湖別墅、溫榆莊園（現(xiàn)優(yōu)山美地）等項目坐落于此。京順路以東，國家會計學院附近。該區(qū)缺乏良好的自然環(huán)境，早期開發(fā)的僅有麗斯花園等少數(shù)項目，近年來雖然開發(fā)項目逐漸增多，如麗高王府、美林香檳小鎮(zhèn)、水木蘭亭等，但產(chǎn)品形態(tài)各異，區(qū)域同質化程度降低，人氣不夠旺盛。中央別墅區(qū)—天竺市場分析經(jīng)過分析，可以發(fā)現(xiàn)，根據(jù)整體環(huán)境和產(chǎn)189中央別墅區(qū)—天竺市場分析營銷推廣契合區(qū)域大勢，普遍以國際化氛圍做為宣傳要點，輔以周邊環(huán)境、產(chǎn)品訴求等細節(jié)，塑造身份感和地位感。中央別墅區(qū)—天竺市場分析營銷推廣190中央別墅區(qū)—天竺市場分析在區(qū)域發(fā)展初期，由于當時別墅市場的發(fā)展遲緩，這樣的推廣路線十分能夠滿足消費者“自我實現(xiàn)”需求心理，得到了市場的廣泛認可，對于項目銷售起到了良好的推波助瀾的作用。但是，當現(xiàn)在各個樓盤均以國際化作為主推賣點時，客戶卻逐漸對這種類型的推廣方向減少了興趣。中央別墅區(qū)—天竺市場分析191中央別墅區(qū)—天竺市場分析我司認為：“國際化”被市場冷落，是由于在當今激烈的競爭下，項目的推廣主題或缺乏對味的性格、沖擊力和可識別性，或主題風格的完全不適用，因而無法吸引市場的目光，造成了項目的推廣力度雖大，但知名度或美譽度無法提升的尷尬局面。中央別墅區(qū)—天竺市場分析我司認為：192中央別墅區(qū)—天竺市場分析銷售結果逐漸下滑2000年前，麗斯花園、名都園、萊蒙湖別墅、香江花園等一些早期產(chǎn)品能夠熱銷，一方面由于當時別墅產(chǎn)品稀缺，另一方面這些項目從社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設計等方面融入了超前理念，兼顧區(qū)域特征、消費心理和市場潮流等因素，成為了當時別墅精品的代表作，同時具有外銷性質的優(yōu)勢，因此熱銷。中央別墅區(qū)—天竺市場分析銷售結果193中央別墅區(qū)—天竺市場分析2000年后，尤其是經(jīng)歷了“TOWNHOUSE年”、“別墅年”之后，市場上別墅產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，新的熱點區(qū)域相繼形成，立異創(chuàng)新各有千秋，消費選擇余地的拓寬，導致了天竺區(qū)部分客戶的流失。同時，天竺地區(qū)長期以來良好的發(fā)展態(tài)勢所造成的土地成本不斷攀升，使得該區(qū)域內產(chǎn)品的單價高于市場同類產(chǎn)品。就目前區(qū)域市場而言，價格劣勢造成了價格與價值感的嚴重偏離，導致了整個區(qū)域的銷售狀況趨于平淡，部分項目銷售困難。中央別墅區(qū)—天竺市場分析2000年后，尤其是經(jīng)歷了“TOWN194中央別墅區(qū)—天竺市場分析嘉浩花園——獨棟——規(guī)劃設計不精、客戶導向失準——價格不體現(xiàn)價值感優(yōu)山美地（原溫榆莊園）——獨棟——規(guī)劃設計問題嚴重，密度過高和價格偏高造成矛盾——價格與價值感偏離嚴重麗高王府——復式公寓——產(chǎn)品的低形態(tài)與高總價產(chǎn)生矛盾美林香檳小鎮(zhèn)——TOWNHOUSE、疊拼——產(chǎn)品形態(tài)低，總價定位不準，使其沒有受到市場的認可。中央別墅區(qū)—天竺市場分析嘉浩花園——獨棟——規(guī)劃設計不精、客195中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群來源東部、北部地區(qū)：規(guī)模型私企業(yè)主、外企CEO、區(qū)域總裁及高層管理人員本地客源：早期別墅業(yè)主的升級換代要求、外籍人士由租住轉為購房中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群來源196中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群特征普遍的留洋背景，接受國外生活方式喜好高尚休閑運動（高爾夫、馬術等）欣賞高雅藝術重視子女教育行為低調中央別墅區(qū)—天竺市場分析需求特征——主要客群特征197市場結論天竺地區(qū)依托新國展等利好趨勢和政策，發(fā)展?jié)摿⒖焖籴尫?。無論區(qū)內區(qū)外，仍有大量潛在的別墅產(chǎn)品需求群體。人民幣的升值與政府叫停別墅兩大利好因素，的確明顯地對于投資購買別墅發(fā)生了正面積極的作用。目前天竺地區(qū)新盤量小，潛在供應的開發(fā)啟動時間未定，對于本項目而言，須把握良好的入世時機。市場結論天竺地區(qū)依托新國展等利好趨勢和政策，發(fā)展?jié)摿⒖焖籴?98市場結論目前天竺地區(qū)產(chǎn)品形態(tài)雖呈現(xiàn)多樣化，但嚴重缺乏別墅類精品，為本項目的規(guī)劃、設計及創(chuàng)新提供了空間。天竺地區(qū)精品小獨棟產(chǎn)品的希缺與大量的需求產(chǎn)生了比較明顯的矛盾，這部分細分市場空白。目前天竺地區(qū)項目的推廣普遍借助區(qū)域大勢，沿用“國際路線”，但產(chǎn)品包裝和營銷多重具象而輕內涵，缺乏對接性和感染力。市場結論目前天竺地區(qū)產(chǎn)品形態(tài)雖呈現(xiàn)多樣化，但嚴重缺乏別墅類精199在開始營銷推廣部分之前先請稍事休息5分鐘

在開始營銷推廣部分之前200營銷推廣方向

營銷推廣方向201營銷思路方向大于主題，主題大于節(jié)奏，節(jié)奏大于形式形式大于渠道，渠道大于內容，客戶大于以上營銷思路方向大于主題，主題大于節(jié)奏，節(jié)奏大于形式202營銷思路對于任何一種產(chǎn)品的營銷推廣工作，我們最關注的是客戶，他們的需求決定了我們的營銷推廣方向。所有的工作會以客戶為中心展開，依次按照：推廣方向、推廣主題、推廣節(jié)奏、推廣形式、推廣渠道、推廣內容的權重和次序展開。營銷思路對于任何一種產(chǎn)品的營銷推廣工作，我們最關注的是客戶，203營銷思路誰是我們的客戶？ ――確定客戶群定位方向?？蛻粢裁?？ ――確定推廣方向。如何與客戶的需求產(chǎn)生共振？ ――一個足夠魅力的推廣主題。我們的客戶，他們通過什么方式能夠認知一個高檔的項目？ ――我們需要確定推廣渠道。我們如何讓他們看到，聽到，感覺到的東西是我們想要給他們的東西？ ――我們用什么來填充這些推廣渠道。我們如何保證精確實現(xiàn)這些填充物的高水準？ ――我們如何制作填充物。營銷思路誰是我們的客戶？204客戶群定位在天竺市場中，形成了下面三個客戶群與產(chǎn)品的梯次對應：多層住宅――本地居民；機場工作人員。TOWNHOUSE――機場高級工作人員；市區(qū)公寓升級置業(yè)人員。雙拼/獨棟――外國人；僑民；市區(qū)豪宅升級置業(yè)人員?？蛻羧憾ㄎ辉谔祗檬袌鲋?，形成了下面三個客戶群與產(chǎn)品的梯次對應205客戶群定位在名都園、萊蒙湖別墅中，這種客戶占到的比例達到了70％以上。拋開現(xiàn)象看本質，這個區(qū)域之所以能夠吸引這么大數(shù)量的外國人和涉外人員購買別墅，有下面三個基本原因：距離機場近。距離市區(qū)近，交通非常方便。別墅扎堆形成了相對較好的國際化氛圍?？蛻羧憾ㄎ?06客戶群定位對于本區(qū)域的獨棟別墅，主力客戶群主要是具有留洋背景的中國人。30％－40％外籍人士。20％－30％周邊升級置業(yè)人群。20％－30％中國暴富階層。10％－20％其它10％－20％客戶群定位對于本區(qū)域的獨棟別墅，主力客戶群主要是207客戶群定位本項目的客戶策略是：我們相信最終購買本項目的客戶還是以中國人為主。但是，我們的策略是：通過外國人、具有留洋背景的中國人作為目標客戶群和主要推廣客戶群，和項目推廣形成呼應。通過上面這種具有外國氣質的客戶的聚集效應，拉動周邊升級客戶和一些暴富階層的客戶?？蛻羧憾ㄎ槐卷椖康目蛻舨呗允牵?08別墅營銷推廣類型分類經(jīng)過大量查閱調研，我司將北京市場中所有的別墅項目的推廣方式進行了歸納總結，大致分成了以下幾種類型。本項目的推廣方向，將參考以下類型的特點和案例的特點，并且從中確定一種主要方向作為本案的推廣方向別墅營銷推廣類型分類經(jīng)過大量查閱調研，我司將北京市場中所有的209別墅營銷推廣類型分類國際化——萊蒙湖別墅、麗園．國際文化社區(qū)這種類型的推廣主要以塑造一種國外的生活氣氛為核心，使購買者購得一種生活在國外的感覺。這種推廣方式比較好用，有實際效果，但應用比較普遍，難以跳出競爭，不能引起巨大轟動性關注。別墅營銷推廣類型分類國際化——萊蒙湖別墅、麗園．國際文化社區(qū)210別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類211別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類212別墅營銷推廣類型分類境外翻版——納帕溪谷、水印長灘Ⅲ、雪梨澳鄉(xiāng)這種推廣方式的關鍵在于尋找到一個能夠和項目契合度極高的國外案例。同時，還要求這個案例具有廣泛認知性、美譽性、情調化、文化性等一系列苛刻條件。這種推廣方式選題難度較大，但一旦選題得當，將引起業(yè)內和消費者的巨大關注，比較容易成功。別墅營銷推廣類型分類境外翻版——納帕溪谷、水印長灘Ⅲ、雪梨澳213別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類214別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類215別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類216別墅營銷推廣類型分類貴族氣質——玫瑰園爵士、威尼斯花園這種推廣方式的核心在于通過塑造一種18、19世紀歐洲貴族的生活方式和感覺，來喚起消費者心中對于歐洲貴族生活的認同。這種方式比較適合于區(qū)域定位為中國消費者的項目，尤其是中北部的項目，不太適合本項目。別墅營銷推廣類型分類貴族氣質——玫瑰園爵士、威尼斯花園217別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類218別墅營銷推廣類型分類別墅營銷推廣類型分類219別墅營銷推廣類型分類傳統(tǒng)文化——湯泉逸墅、龍岳洲、龍山新新小鎮(zhèn)這種推廣方式的目標客戶群是中國人，是“小隱于市、大隱于朝”的客戶。這種推廣方式比較適合在西部進行，東部國際化社區(qū)對這種推廣方式認可度不高。別墅營銷推廣類型分類傳統(tǒng)文化——湯泉逸墅、龍岳洲、龍山新新小2