營銷推廣策略報(bào)告課件

陽光城市廣場營銷推廣策略報(bào)告主題概念解說CONTENTS目錄1234項(xiàng)目概述周邊情況分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目主題定位567推廣節(jié)點(diǎn)執(zhí)行計(jì)劃商業(yè)街形象包裝營銷策略項(xiàng)目概述周邊情況分析優(yōu)越的周邊配套本項(xiàng)目位于本項(xiàng)目位于翁源縣核心城區(qū)建設(shè)路，毗鄰縣政府、龍仙第一小學(xué)、龍仙中學(xué)、縣醫(yī)院、婦幼保健院、、朝陽廣場、龍仙公園、步行街、農(nóng)貿(mào)市場等，享有縣城最繁華的生活圈。項(xiàng)目區(qū)域良好的交通條件本項(xiàng)目位于翁源主要交通干道建設(shè)路中段，南北進(jìn)出翁源的必經(jīng)之路，毗鄰翁源商業(yè)步行街、翁源汽車站、龍仙汽車站，是翁源縣人流、車流最為集中地段。項(xiàng)目交通未來的商業(yè)展望隨著翁源經(jīng)濟(jì)的不斷增長，高速公路的建設(shè)，加上目前所在區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)，所以將本項(xiàng)目定位于集超市、餐飲、休閑、娛樂等于一體，具有很高的商業(yè)價(jià)值和升值空間，同時(shí)彰顯出陽光城市廣場項(xiàng)目的投資價(jià)值，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻的。項(xiàng)目未來項(xiàng)目優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢：毗鄰翁源市汽車站、龍仙汽車站、商業(yè)步行街，建設(shè)路中段是真正的核心商業(yè)地段，發(fā)展?jié)摿薮?；功能?yōu)勢：本案將填補(bǔ)市場空白，是一個(gè)集百貨、超市、餐飲、休閑娛樂、體驗(yàn)于一體的綜合型項(xiàng)目，填補(bǔ)中高檔次市場的空白，滿足不同人群的需求；設(shè)計(jì)理念：充分利用地勢的高差，采用“雙首層”的設(shè)計(jì)理念，使商鋪的價(jià)值最大化，同時(shí)最大程度的吸收周邊的消費(fèi)人群；區(qū)位優(yōu)勢：翁源核心商圈，使項(xiàng)目具有不可限量的發(fā)展前景，順應(yīng)了城市發(fā)展的要求。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析與城市規(guī)劃吻合：本案處于翁源城區(qū)核心區(qū)，可以借助區(qū)域發(fā)展動(dòng)力，提升項(xiàng)目品質(zhì)和品牌雙重價(jià)值，將勢必成為翁源商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長點(diǎn)；區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體大都為收入水平中等以上的主力消費(fèi)階層，這類消費(fèi)者有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，消費(fèi)觀念易更新，消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)；翁源房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展期：目前，翁源商業(yè)呈現(xiàn)整體上升態(tài)勢，給項(xiàng)目推廣以有利的市場營銷環(huán)境，隨著翁源區(qū)域交通路網(wǎng)的改善，縮短了空間距離和“時(shí)間距離”，使項(xiàng)目目標(biāo)客戶群范圍迅速向外拓展；市場需求：近年翁源經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)城市常住人6萬左右，居住消費(fèi)和投資需求不斷擴(kuò)大。項(xiàng)目主題定位嶺南風(fēng)情街嶺南建筑文化從頗具江南特色到兼具中西方建筑風(fēng)格，它在歷史中經(jīng)歷了數(shù)次變化，最終形成了自身的風(fēng)格。，它加入了本土化元素，建筑顯得更加休閑,也表現(xiàn)出與世無爭和融入自然的心態(tài)。主選特點(diǎn)建筑風(fēng)格嶺南建筑即有著江南園藝的風(fēng)格，又有著西方歐式風(fēng)格的影子01燈光黃白相間，襯托出中國江南本土風(fēng)情同時(shí)映著歐式風(fēng)情的影子02色調(diào)主色調(diào)以白色和淡黃色為主，配以褐色、棕色和黑色裝飾搭配，即有古典氣息，又有西方特色03道路道路以部分寬配部分窄的，地面主要以古典氣息的仿古磚為主，配合歐式裝飾。04嶺南風(fēng)情街悠悠嶺南韻懷古皇思揚(yáng)建筑風(fēng)格即有著江南園藝的風(fēng)格，又有著西方歐式風(fēng)格的影子。夜幕逐漸低垂燈光開始打亮的時(shí)刻嶺南商業(yè)街正悄悄的偷取地面上的亮麗燈光渲染絢麗的燈光而不刺眼，讓客戶購物閑逛同時(shí)享受另一種美走進(jìn)夢想街區(qū)品位古典韻味道路布局道路主要以古典氣息的仿古磚為主，配合歐式裝飾，寬窄相結(jié)合，讓您行走間體驗(yàn)別樣的美項(xiàng)目定位：一城嶺南古韻滿目翁源風(fēng)情項(xiàng)目主題概念：古韻商業(yè)街詩畫翁源城項(xiàng)目功能定位：集居住、購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的古典與歐式風(fēng)格街區(qū)。項(xiàng)目定位語

01住宅定位語

02商業(yè)定位語

03嶺南風(fēng)情街定位語

主題概念定位：做一回庭園主人享一次嶺南風(fēng)情市場定位：原汁原味嶺南古韻多姿多彩翁源風(fēng)情項(xiàng)目形象定位：尊貴生活在陽光中品味別樣風(fēng)情主題概念定位：擁抱財(cái)富天堂體驗(yàn)現(xiàn)代古韻市場定位：古典唯美領(lǐng)地時(shí)尚商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目形象定位：品味嶺南風(fēng)情締造商業(yè)傳奇特點(diǎn)建筑高度相對(duì)適宜，給人以舒適、溫馨并且無壓抑感01居住以自定義分布格局為主要居住單元，戶型多變，格局隨心02道路長寬尺度規(guī)劃科學(xué)宜人，不僅讓客戶感到購物的舒暢，亦可感受生活氛圍的濃厚03配套設(shè)施豐富的商業(yè)配套和休閑配套,以及富有情調(diào)的景觀，構(gòu)筑一站式城市生活。04布拉格中央街領(lǐng)銜建筑彰顯尊貴建筑包裝彰顯浪漫、休閑、和諧、氛圍濃厚的風(fēng)格道路規(guī)劃科學(xué)的道路規(guī)劃、高品質(zhì)的設(shè)計(jì)理念，打造翁源首選黃金鋪位真正的有街可逛真正的有錢可賺

財(cái)富商業(yè)街樣樣都不缺

配套設(shè)施豐富的業(yè)態(tài)、完美的布局及富有情調(diào)的裝飾，構(gòu)建一站式“吃喝玩了購”商業(yè)廣場項(xiàng)目定位：城市正中心商業(yè)大都會(huì)項(xiàng)目主題概念：

繁華一條街風(fēng)尚一座城項(xiàng)目功能定位：自由組合功能，可集居住、購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗(yàn)等功能于一體的自由式商業(yè)街區(qū)。項(xiàng)目定位語

01住宅定位語

02商業(yè)定位語

03布拉格中央街定位語

主題概念定位：引領(lǐng)街區(qū)生活，靜享都市繁華市場定位：一個(gè)改變你世界觀的城市文化住宅項(xiàng)目形象定位：陽光下的都市生活體驗(yàn)主題概念定位：締造布拉格傳奇，引爆財(cái)富街亮點(diǎn)市場定位：演繹翁源都市繁華項(xiàng)目形象定位：城市黃金分割點(diǎn)營銷策略渠道策略戶外渠道迅速樹立品牌、項(xiàng)目形象，占領(lǐng)有效市場圍擋、高炮、道旗高炮、大牌：自有高炮（已建設(shè)）、建設(shè)路沿線大牌、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告道旗：建設(shè)路沿線，共計(jì)47塊（已投放）圍擋：工地圍擋，畫面定期更換渠道策略短信、派單、微信等短信：有效傳播項(xiàng)目銷售信息，將新品發(fā)布信息、開盤信息、活動(dòng)信息等直達(dá)目標(biāo)客群；巡展車：項(xiàng)目重要活動(dòng)使用，翁源全覆蓋宣傳派單：定期制作單頁傳達(dá)項(xiàng)目信息，于縣城各主要人群集中點(diǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心地段派發(fā)微信：開展微信營銷，擴(kuò)大粉絲量，通過微信發(fā)送項(xiàng)目信息并與客戶進(jìn)行互動(dòng)直達(dá)渠道項(xiàng)目銷售信息有效傳達(dá)，攔截目標(biāo)客群媒體策略大眾媒體電視：形象塑造期及重大節(jié)點(diǎn)短期少量投放；網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)站＋群＋論壇等，在三愛網(wǎng)上進(jìn)行項(xiàng)目介紹、橫豎條廣告等，并維護(hù)好項(xiàng)目論壇；韶關(guān)電臺(tái)：節(jié)假日及重要活動(dòng)使用細(xì)化項(xiàng)目形象，擴(kuò)大市場對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知及認(rèn)可度活動(dòng)策略根據(jù)節(jié)日節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目銷售進(jìn)度舉行各類活動(dòng)與客群產(chǎn)生互動(dòng)，形成口碑宣傳，促進(jìn)銷售維系活動(dòng)親子活動(dòng)男士活動(dòng)女子活動(dòng)精品活動(dòng)銷售策略常規(guī)銷售+返租銷售模式既能快速回籠資金，又能降低銷售難度，給予投資者信心。根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)客戶情況，接受一樓的客戶占絕大多數(shù)（而且都是位置相對(duì)較好的）?？紤]到一樓部分區(qū)域及二樓的商鋪市場接受度，同時(shí)自購自營的客戶占比較大。建議采用常規(guī)銷售+返租銷售的模式。1、根據(jù)市場研究：本項(xiàng)目市場回報(bào)率可維持在5%，因此可做3年返租15%；開發(fā)商擁有三年的經(jīng)營權(quán)及租金收益權(quán)。2、如客戶考慮不返租模式，則按照正常銷售，同時(shí)享受銷售正常折扣。3、如客戶考慮返租模式，則按照3年15%的回報(bào)率在總售價(jià)中扣除相應(yīng)租金，同時(shí)享受銷售正常折扣。管理策略實(shí)行“集中管理，特色化經(jīng)營”，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，超前的發(fā)展思路，完善的規(guī)劃體系，共同打造長久興旺的城市中央商業(yè)街區(qū)。通過專業(yè)營銷策劃，運(yùn)用合理有效的媒體組合，組織恰當(dāng)?shù)幕顒?dòng)營銷，提高整個(gè)項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，使商家的生意越做越紅火。統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃：商家入駐需服從陽光城市廣場的整體規(guī)劃，不同業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置。駐場前經(jīng)確認(rèn)業(yè)種及開業(yè)品牌，經(jīng)嚴(yán)格考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營期間，如要調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容需經(jīng)商業(yè)運(yùn)營公司書面同意。統(tǒng)一視覺形象：經(jīng)營者對(duì)店鋪的裝修及招牌的制作方案須經(jīng)商業(yè)運(yùn)營公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風(fēng)格符合項(xiàng)目整體形象，營造規(guī)范化、一體化的經(jīng)營、消費(fèi)環(huán)境。統(tǒng)一租賃管理：進(jìn)駐商家在經(jīng)營過程中須服從商業(yè)運(yùn)營公司的統(tǒng)一管理。商業(yè)運(yùn)營公司對(duì)商戶進(jìn)行嚴(yán)格的租賃管理，同時(shí)提供高質(zhì)量的經(jīng)營模式，從而在給商家提供一個(gè)安全有序經(jīng)營環(huán)境的同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的購物、休閑場所。區(qū)域價(jià)值地段價(jià)值規(guī)劃價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值第一概念：無可比擬“商業(yè)街”項(xiàng)目沿翁源縣主干道建設(shè)一路展示面極強(qiáng)，設(shè)有兩個(gè)10米寬的商業(yè)街入口，購物廣場內(nèi)部規(guī)劃1個(gè)小廣場廣場，可方便各個(gè)商家節(jié)假日、店慶做活動(dòng)搞促銷使用，商業(yè)街兩邊設(shè)有休閑桌椅，個(gè)性化的照明、裝飾和布局，在您購物和休閑時(shí)也能體驗(yàn)到別樣的風(fēng)景，商業(yè)街上空點(diǎn)綴著五彩繽紛的吊旗，沿商業(yè)街兩側(cè)引進(jìn)眾多國內(nèi)外知名品牌，科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在翁源打造無可比擬的“商業(yè)街”第二概念：得天獨(dú)厚“雙首層”項(xiàng)目利用得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，規(guī)劃為東西向均為首層的商業(yè)群體，在翁源為首家“雙首層”項(xiàng)目，“讓業(yè)主更放心給客戶更方便”。第三概念：應(yīng)有盡有“生活城”項(xiàng)目致力于打造集“吃喝玩樂購”為一體的一站式休閑購物生活廣場，品種齊、業(yè)態(tài)全，讓客戶體驗(yàn)一站式購物的樂趣、享受專業(yè)的服務(wù)體驗(yàn)。價(jià)值延伸項(xiàng)目價(jià)值整合交通價(jià)值投資價(jià)值景觀價(jià)值管理價(jià)值推廣節(jié)點(diǎn)執(zhí)行計(jì)劃2015年1月1日—2015年10月31日

認(rèn)籌期

推廣整體節(jié)點(diǎn)

項(xiàng)目已步入第二第三階段準(zhǔn)備期，全力為主力店簽約、商業(yè)認(rèn)籌、開盤做好強(qiáng)化推廣第二階段

蓄客期

第三階段

2015年11月1日—2015年11月28日

商業(yè)認(rèn)籌

第四階段

第五階段

第六階段

主力店簽約儀式

第一階段

開盤期

強(qiáng)銷期

續(xù)銷期

清盤期

2015年11月29日—2016年1月1日

2016年1月2日—2016年3月20日

2016年3月21日—2016年8月20日

2016年8月21日—2016年10月1日

主標(biāo)“全新布拉格中央街獨(dú)步翁源”副標(biāo)“陽光城市廣場XX月XX日公開認(rèn)籌/盛大開盤”廣告重點(diǎn)：以硬廣告為主要形式，階段性的推出項(xiàng)目主題概念，進(jìn)行概念炒作吸引注意力，并輔以主力店入駐簽約等信息軟文、sp活動(dòng)及戶外的形象廣告，以達(dá)到項(xiàng)目的市場高關(guān)注度于高認(rèn)同度，把新包裝后的商業(yè)推向市場。第一階段（主力店簽約、認(rèn)籌、開盤）

執(zhí)行時(shí)間：2015年11月1日至2016年1月1日主要任務(wù)：對(duì)主題概念進(jìn)行有效的包裝，強(qiáng)化分概念的推廣，細(xì)化項(xiàng)目產(chǎn)品的特征優(yōu)勢，便于后期認(rèn)籌開盤客戶認(rèn)籌；強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)感知度，通過推廣廣告語吸引人們注意力，梳理項(xiàng)目品牌知名度隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，逐步推送主力店簽約的盛況，以及諸多意見商家有強(qiáng)烈的進(jìn)駐意向；通過主力店的入駐，刺激自購自營、投資、租賃等意向客戶；依托主力店強(qiáng)有力的品牌影響力和號(hào)召力，吸引大量人流導(dǎo)向布拉格中央街，給布拉格中央街運(yùn)營發(fā)展保駕護(hù)航主標(biāo)：“大潤發(fā)超市、中影國際影城強(qiáng)勢入駐”副標(biāo)：“和大品牌一起賺錢，還愁做不旺？”畫面：確定好意向品牌并簽署合作意向，在圍擋兩側(cè)補(bǔ)充更換品牌意向墻主標(biāo)“陽光城市廣場合作品牌展”主標(biāo)：“布拉格中央街帶給您不一樣的體驗(yàn)”圍擋（更換補(bǔ)充畫面）1logo+主標(biāo)：“大潤發(fā)超市中影國際影城強(qiáng)勢入駐”副標(biāo)：“11月15日品牌簽約會(huì)”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）11月18日高炮大牌：logo+主標(biāo)：“布拉格中央街獨(dú)步翁源”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）logo+主標(biāo)：“陽光城市廣場11月28日公開認(rèn)籌”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）高炮/大牌2現(xiàn)階段營銷推廣渠道及廣告語11月18日logo+主標(biāo)：“布拉格中央街獨(dú)步翁源”+電話號(hào)碼11月20日更換畫面logo+主標(biāo)：“陽光城市廣場11月28日盛大開盤”+電話號(hào)碼四種顏色單一內(nèi)容循環(huán)更替道旗311月13日：logo+主標(biāo)：“大潤發(fā)超市中影國際影城搶先入駐”.副標(biāo)：“11月15日品牌簽約會(huì)”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）產(chǎn)品解析畫面夾報(bào)4現(xiàn)階段營銷推廣渠道及廣告語11月18日logo+主標(biāo)：“陽光城市廣場11月28日公開認(rèn)籌”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）單頁5現(xiàn)階段營銷推廣渠道及廣告語6網(wǎng)頁橫幅Logo+“全能豐富業(yè)態(tài)布拉格中央街獨(dú)步翁源”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）Logo+“陽光城市廣場11月28日公開認(rèn)籌”+強(qiáng)制信息(電話、地址等）網(wǎng)站11月18日logo+主標(biāo)：“陽光城市廣場11月28日公開認(rèn)籌”+項(xiàng)目產(chǎn)品解析軟文，圖片，3D宣傳片；翁源巡展車7現(xiàn)階段營銷推廣渠道及廣告語8韶關(guān)汽車電臺(tái)認(rèn)籌主標(biāo)：“陽光城市廣場11月28日公開認(rèn)籌”+軟文+強(qiáng)制信息（電話地址等）；韶關(guān)電臺(tái)主標(biāo)“掘金旺鋪輕松致富”副標(biāo)“全城持續(xù)熱銷中您還在等什么？”廣告重點(diǎn)：以硬廣告為主要形式，維持適當(dāng)?shù)膹V告熱度，利用市場對(duì)本項(xiàng)目已有一定了解的良好條件，進(jìn)一步強(qiáng)化本項(xiàng)目的特有優(yōu)勢，催化客戶購買欲，搶占客戶市場，形成熱銷，同步捕捉其他區(qū)域市場銷售，并推出部分特價(jià)商鋪，促進(jìn)住宅銷售。第二階段（強(qiáng)銷期）

執(zhí)行時(shí)間：2016年1月2日至2016年3月20日主要任務(wù)：相應(yīng)促銷活動(dòng)、措施陸續(xù)出臺(tái)，相應(yīng)的廣告宣傳、工程形象進(jìn)度配合到位，根據(jù)銷售情況進(jìn)行總結(jié)并做相應(yīng)調(diào)整。主標(biāo)“租鋪不如買鋪買到就是賺到”副標(biāo)“超輕松買鋪賺取無盡財(cái)富”廣告重點(diǎn)：少量廣告，多促銷活動(dòng)和促銷手段。根據(jù)銷售情況，利用地盤的既有條件，舉辦一些參予性強(qiáng)、針對(duì)性強(qiáng)的活動(dòng)，配合優(yōu)惠折扣等促銷手段留住客戶，但不主張降價(jià)處理，做好招商工作，等統(tǒng)一開業(yè)，商場火爆后再考慮銷售，價(jià)值會(huì)更高。第三階段（續(xù)銷期）

執(zhí)行時(shí)間：2016年3月21日至2016年8月20日主要任務(wù)：此階段銷售的重心是前期剩余的鋪位及住宅銷售，估計(jì)這部分單位多為總價(jià)較高、或位置較差的商鋪及住宅，因此在后期推售這些單位時(shí)需要對(duì)所剩商鋪及住宅作特別分析，盡量找出其潛在的一些賣點(diǎn)，制定有針對(duì)性的策略才能較快消化；主標(biāo)“少量臻藏旺鋪留給真正懂得商機(jī)的您”副標(biāo)“眼光決定勝負(fù)思路決定財(cái)富”廣告重點(diǎn)：利用戶外大牌、報(bào)紙、DM單頁上進(jìn)行廣泛的傳播，宣傳主力店及品牌商家的開業(yè)輔以適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，達(dá)到鋪位不多，先到先得的效果，完成最后剩余銷售單位。第四階段（尾盤期）

執(zhí)行時(shí)間：2016年8月21日至2016年10月1日主要任務(wù)：利用主力店及品牌店即將開業(yè)，做最后一波宣傳及促銷手段，從而達(dá)到最后剩余單位去化效果。商業(yè)街形象包裝商業(yè)街包裝思路所有包裝以“生活”為主題，全力打造一個(gè)休閑、自由、溫馨、開放的商業(yè)空間，讓廣大消費(fèi)者不僅因購物而選擇布拉格中央街，更是他們生活的一部分；在這里，下班回家太晚，但超市依然提供新鮮放心的果蔬，永遠(yuǎn)不用再為了農(nóng)貿(mào)市場過早收攤沿街小販缺斤少兩和你斤斤計(jì)較；在這里，落日黃昏悠閑的坐