日照市樓市調(diào)查報告

日照市樓市市場調(diào)查報告規(guī)劃設(shè)計部08/2013目錄1.0宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃2.0日照市在售樓盤調(diào)查3.0日照房地產(chǎn)市場研究4.0樓市價格分析6.0得出結(jié)論5.0消費者需求分析1.0宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟1.1宏觀經(jīng)濟

城市概況日照山東省重要地級市新興的沿海港口城市山東半島重要的交通樞紐和物流中心擁有兩大港口：日照港、

嵐山港北京現(xiàn)轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣、日照經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)有54個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，3014個村

港口立市工業(yè)強市科教興市生態(tài)建市

城市雙輪驅(qū)動：

對外開放改革創(chuàng)新

居，總?cè)丝诩s288萬城市四大戰(zhàn)略：城市格局改變基礎(chǔ)設(shè)施改造，生活環(huán)境改善人口素質(zhì)提升

1.1宏觀經(jīng)濟

城市形象

城市名片億噸綜合大港臨港產(chǎn)業(yè)基地陽光度假海岸水上運動之都生態(tài)宜居家園大學(xué)科技園區(qū)濱海文化名城北方綠茶之鄉(xiāng)1.1宏觀經(jīng)濟

城市產(chǎn)業(yè)

重點發(fā)展的十大產(chǎn)業(yè)

鋼鐵及配套產(chǎn)業(yè)、海洋先進裝備制造業(yè)、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、 油氣儲運加工業(yè)、紙漿及印刷包裝業(yè)、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、臨港傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、 海洋新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)、綜合旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)空間布局日照的對內(nèi)輻射力日照的對外輻射力1.1宏觀經(jīng)濟

城市功能

城市性質(zhì)城市職能山東半島重要港口、工業(yè)城市 同時也是旅游、宜居城市 魯南經(jīng)濟帶唯一的出?？?新歐亞大陸橋的東方橋頭堡日照位于正在崛起的泛黃 海經(jīng)濟圈、環(huán)太平洋經(jīng)濟 圈與新亞歐大陸橋經(jīng)濟帶 的結(jié)合部，擁有兩大海港， 城市職能明顯。

培育和凸顯的城市職能：臨港工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)1,02528435242450663077486510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,883

1.1宏觀經(jīng)濟

經(jīng)濟總量日照GDP走勢17.0%17.2%17.6%16.9%16.8%14.1%12.5%15.1%500 01,0001,5002003200420052006200720082009201011%9%7%5%17%15%13%19%GDP(億元)GDP增速日照人均GDP走勢15.5%16.4%16.3%14.5%20,00010,000 040,00016.8%16.6%30,000

10.9%11.3%2003200420052006200720082009201013%11%9%7%5%17%15%人均GDP(元)人均GDP增速日照經(jīng)濟增速很快，平均增幅高達15.9%，人均GDP增速14.8%，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿艽?/p>

日照作為山東重要的港口、工業(yè)城市，其經(jīng)濟貢獻在山東省有相當(dāng)重要的地 位，發(fā)展?jié)摿薮?31.24183.68241.8235.09351.13518.43631.86775.3614.1621.2329.4335.5937.5154.0861.1463.3301000 500200320042005200620072008200920100%20%60%40%全社會固定資產(chǎn)投資（億元）全社會固定資產(chǎn)投資增長率（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率（%）隨著城市建設(shè)速度的加快，拉大固定資產(chǎn)投資增長。日照固定資產(chǎn)投資增幅平均30.5%，增幅非?？欤暝龇呌诶硇苑€(wěn)定。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也較快。城市建設(shè)加快，城市面貌改 善，提升了日照的城市環(huán)境。

1.1宏觀經(jīng)濟

固定資產(chǎn)投資日照固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資及增幅走勢105125145172212253312891.1宏觀經(jīng)濟居民收入和消費日照社會消費品銷售額及增幅走勢14.7%16.6%15.6%16.0%18.8%19.1%18.6%17.7%200100 03004002003200420052006200720082009201010%0%20%社會消費品銷售額(億元)社會消費品銷售額增速日照居民支配收入和消費性支出的增長都較快，平均增幅在10%以上。日照消費品零售額平

均增幅15%以上，增 長速度很快。

日照人口收入增長較快，消費意愿較 強，對未來商業(yè)發(fā)展起到積極作用。130211440915795175587875 58449083 65459809 720811040 889792231011910881012000 8000 40001600020000200320042005200620072008200920100%10%1228920%30%人均可支配收入（元）人均可支配收入增長率（%）人均消費性支出（元）人均消費性支出增長率（%）日照人均可支配收入和消費性支出及增幅走勢1.2城市規(guī)規(guī)劃總體規(guī)規(guī)劃“東西西統(tǒng)籌籌，協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展””的新新一輪輪總體規(guī)劃劃目標(biāo)標(biāo)將日日照東東部海海濱及及西部部地區(qū)共5310平方公公里的的市域域范圍圍，納納入規(guī)劃的的視野野，確確立了了“東部部集聚聚發(fā)展展、西部點點狀發(fā)發(fā)展””以及“一主主三副副、四四條發(fā)展展軸線線、九九個重重點鎮(zhèn)鎮(zhèn)”的市域域空間戰(zhàn)略略。以日照照主城城區(qū)為為中心心，以以嵐山山、莒莒縣、、五蓮為為副中中心的的“一一主三三副””空間間結(jié)構(gòu)，連連同兩兩城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、濤濤雒鎮(zhèn)鎮(zhèn)、后后村鎮(zhèn)鎮(zhèn)、招賢鎮(zhèn)鎮(zhèn)、夏夏莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東東莞鎮(zhèn)鎮(zhèn)、街街頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)、于里鎮(zhèn)鎮(zhèn)、潮潮河鎮(zhèn)鎮(zhèn)““九個個重點點鎮(zhèn)””，形形成了城城市區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的戰(zhàn)略略布局局。以同三三高速速、日日東高高速、、206國道、、335省道為為“四四條發(fā)發(fā)展軸軸線””，連連接起起生態(tài)、、經(jīng)濟濟、社社會的的多功功能廊廊道，，形成富有有活力力的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)隆隆起帶帶。1.2城市規(guī)規(guī)劃日照規(guī)規(guī)劃分分區(qū)根據(jù)城城市總總體規(guī)規(guī)劃確確定的的功能能結(jié)構(gòu)構(gòu)，日日照共共分為為兩個個規(guī)劃劃編制制分區(qū)區(qū)，即即主城區(qū)區(qū)、嵐嵐山城城區(qū)。主城區(qū)區(qū)劃分分為8個片區(qū)區(qū)：即即日照老老城片片區(qū)、石臼臼片區(qū)區(qū)、新新城市市片區(qū)區(qū)、大大學(xué)科科技園園片區(qū)區(qū)、萬萬平口片區(qū)區(qū)、日日照經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)片區(qū)區(qū)、山山海天天旅游游度假假區(qū)片片區(qū)、、高新新技術(shù)術(shù)園片片區(qū)。。1.2城市規(guī)規(guī)劃日照交交通狀狀況港口：：日照照港、、嵐山山港是是國家家一類類對外外開放放港口口。與與世界界重要要港口口都實實現(xiàn)了了通航航，與與韓國國平澤澤港開開通了了客箱箱班輪輪，與與韓國釜釜山港港、日日本福福岡港港開通通了集集裝箱箱航班班。公路：：南北北方向向的有有同三三高速速公路路（同同江至至三亞亞），，是直直達遼遼東半半島、、山東東半島島、長長江三三角洲洲和珠珠江三三角洲洲的快快速通通道。東東西方方向的的有日日東高高速公公路（（日照照至東東明）），與與京滬滬高速速公路路、京京福高高速公公路相相交，，與河河南、、陜西西的高高速公公路相相連。。通通過過高高速速公公路路，，日日照照至至北北京京有有7小時時行行程程、、至至上上海海有有6小時時行行程程、、至至鄭鄭州州有有5小時時行行程程。。市區(qū)區(qū)新新開開通通建建設(shè)設(shè)了了山山東東路路、、北北京京路路、、迎迎賓賓路路等等50多條條，，1252公里里，，1561萬平平方方米米的的城城市市道道路路，，人人均均城城市市道道路路面面積積達達24.5平方方米米，，新新城城區(qū)區(qū)形形成成了了五五縱縱五五橫橫的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，方方便便了了市市民民的的出出行行。。鐵路路：：東東西西方方向向的的有有日日西西線線（（日日照照至至西西安安））,復(fù)線線鐵鐵路路，，與與京京滬滬鐵鐵路路、、京京九九鐵鐵路路、、京京廣廣鐵鐵路路相相交交；；坪坪嵐嵐線線（（嵐嵐山山港港至至坪坪上站站）），，連連接接日日西西鐵鐵路路；；南南北北方方向向的的有有中中國國沿沿海海鐵鐵路路大大通通道道，，直直達達上上海海、、杭杭州州等等地地。。日日照照已已開開通通至至北北京京、、濟濟南南、、鄭鄭州州的旅旅客客列列車車。。機場場：：120公里里半半徑徑之之內(nèi)內(nèi)有有青青島島流流亭亭國國際際機機場場、、連連云云港港機機場場、、臨臨沂沂機機場場，，均均有有高高速速公公路路相相連連，，乘乘車車1小時時之之內(nèi)內(nèi)可可抵抵達達。。1.2城市市規(guī)規(guī)劃劃日照照交交通通規(guī)規(guī)劃劃公路路：：由由同同三三高高速速、、日日東東高高速速和規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的日日濰濰高高速速、、日日棗棗高速速構(gòu)構(gòu)成成建設(shè)設(shè)完完善善的的高高速速公公路路網(wǎng)；西西移移204國道道市市區(qū)區(qū)段段，，并并考慮慮與與城城市市重重要要干干道道交交接接處處設(shè)設(shè)置立立交交，，消消除除過過境境公公路路對對日日照照市區(qū)區(qū)的的交交通通干干擾擾，，合理理組組織織過過境公公路路；建建設(shè)設(shè)起起于于青青島島路路，，于于兩城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)西西南南跨跨越越白白馬馬河河的的沿沿海海旅游游公公路路，，與與青青島島沿沿海海公公路路膠膠南段段相相連連接接，，接軌軌青青島島，，建建設(shè)設(shè)沿海海旅旅游游公公路路。鐵路路：：日日照照鐵鐵路路客客站站遠遠景景搬搬遷遷，，日(照)黃(島)沿海海鐵鐵路路建建設(shè)設(shè)，，預(yù)預(yù)留日日照照、、連連云云港港港港口口聯(lián)聯(lián)系系鐵鐵路路通道道。。機場場：：規(guī)劃劃預(yù)預(yù)留留日日照照機機場場用用地地，，機場場選選址址于于南南湖湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)北北側(cè)側(cè)。。城市市形形象象新新變變動動發(fā)展展動動力力經(jīng)濟濟帶帶牽牽動動日照照位位于于多多個個經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈的結(jié)結(jié)合合部部，，跟跟經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)達城城市市的的關(guān)關(guān)系系更更加加緊緊密，，發(fā)發(fā)展展機機會會大大經(jīng)濟帶帶牽動動日照的的城市市產(chǎn)業(yè)升升級帶帶動日照的的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)是工工業(yè)，，未來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方方向?qū)⒗^續(xù)續(xù)鞏固固工業(yè)基基礎(chǔ)，，同時時逐步步成為為區(qū)域性性第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展中心心，為城市市發(fā)展展帶來來新的的經(jīng)濟濟增長點點城市規(guī)規(guī)劃拉拉動住宅區(qū)區(qū)和其其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)外擴擴，城城市中中心區(qū)區(qū)的商業(yè)、、金融融、旅旅游功功能將將更加加突出出城市形形象新新變動動日照正正在擺擺脫老老日照照落后后、發(fā)發(fā)展緩緩慢的城市市形象象，在在新的的城市市標(biāo)志志帶動動下打造新新日照照，吸吸引更更多關(guān)關(guān)注和和投資資1.3小結(jié)城市發(fā)發(fā)展驅(qū)驅(qū)動力力2.0日照在在售樓樓盤市市場調(diào)調(diào)查石臼、、開發(fā)發(fā)區(qū)項項目新市區(qū)區(qū)項目目老城區(qū)區(qū)項目目山海天天項目目1、興業(yè).新營華華府開發(fā)商興業(yè)集團規(guī)劃面積35萬平，15棟全景高層住宅與1棟高層公寓戶型面積88-142平。小公寓45-63平價格8500起，酒店公寓8000起容積率2.83建筑設(shè)計，景觀風(fēng)格ArtDeco建筑風(fēng)格，英倫風(fēng)情社區(qū)景觀物業(yè)公司金帝物業(yè)日照市市新市市區(qū)泰泰安路路與威威海路路交會會處，，售樓熱熱線：：0633-321886632188771、興業(yè)·新營華華府綠化率35.3

學(xué)區(qū)所屬新營小學(xué)、新營中學(xué)周邊環(huán)境新瑪特購物廣場、銀座商城、市人民醫(yī)院、植物園、游泳館。社區(qū)配套54000余平方米大型風(fēng)情商業(yè)街區(qū)公交車5、7路開盤時間2012.9金帝物業(yè)“貼心服務(wù)，誠心為您”的服務(wù)理念，為您提供細致入微、尊貴不凡的“管家式”服務(wù)，力求為每位業(yè)主營造出高貴生活的尊崇感受。社區(qū)配備IC卡入園系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、遠紅外防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等智能化安防體系精裝公寓9月開盤2、芳州.御景東東方開發(fā)商日照芳州置業(yè)有限公司建筑面積32萬平，住宅20萬平，商業(yè)面積3.2萬平；由10棟高層、14棟小高層板式住宅、3棟高層公寓及沿街商鋪、內(nèi)街組成戶型面積95-140平。小戶型剩1套價格8700-9200元/㎡，均價9100營銷推廣擺渡人地產(chǎn)顧問建筑設(shè)計，景觀風(fēng)格上海日清物業(yè)顧問第一太平戴維斯御景東東方位位于煙煙臺路路東，，海曲曲東路路北，，國稅稅局對對面，售樓熱熱線：芳州.御景東東方綠化率41%

學(xué)區(qū)所屬日照市新營小學(xué)新營中學(xué)開盤時間Ⅱ期2009-11-8,Ⅲ期2010-8交房時間Ⅰ期10-8-31,Ⅱ期2011年底容積率2.13周邊配套新瑪特、銀座大型購物廣場、植物園、櫻花園、萬平口漫步休閑、銀行、市醫(yī)院近在咫尺物業(yè)公司芳州物業(yè)3、生活印印象開發(fā)商日照沃航置業(yè)有限公司規(guī)劃面積31萬平戶型面積9月底出戶型價格7000起容積率2.7綠化率41%物業(yè)公司GVA（美國衡信柏迪）顧問&都霖.管家日照市市新市市區(qū)煙煙臺路路與山山東路路交會會處北北300m，售樓熱熱線：：0633-321886632188773、生活印印象開盤時間9月建筑設(shè)計澳大利亞柏濤?，F(xiàn)代簡約風(fēng)格交通18、11、7、31、32路學(xué)區(qū)所屬北京路小學(xué)實驗中學(xué)商業(yè)五彩城、銀座、新瑪特、王府大街規(guī)劃高層情景住宅、商業(yè)內(nèi)街、高檔會所與幼兒園銷售情況華能電廠團購5棟日照市市新市市區(qū)泰泰安路路與威威海路路交會會處，，售樓熱熱線：：0633-321886632188774、安泰.誠品開發(fā)商日照益友房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積49010㎡。由4棟住宅樓和1棟綜合服務(wù)樓組成綠化率40.5％容積率2.0戶型面積68-128㎡多樣化戶型設(shè)計銷售情況

安泰·誠品1#80-131㎡經(jīng)典戶型持續(xù)熱銷中，所剩房源不多，3#7月中旬賣號，66-109㎡舒適戶型誠邀品鑒。物業(yè)公司都市物業(yè)日照市市山東東路以以北，，濟寧寧路以以西售樓熱熱線：78936664、安泰.誠品價格均價7000周邊學(xué)校濟南路小學(xué)、山東省日照實驗高級中學(xué)戶型面積84平米兩室兩廳，94平米兩室兩廳，121平米三室兩廳二衛(wèi)，129平米三室兩廳二衛(wèi)新市區(qū)力作，39萬元起，66平、111平、116平限量級華麗面世。

交房時間2014年年底可交房5、天德海海景城城開發(fā)商日照天德房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積22萬平商業(yè)面積：2.8萬戶型面積寫字樓80-126平米不等，可自由分割組合價格二期16-25層，均價14000營銷團隊天德地產(chǎn)全程營銷建筑商中建八局物業(yè)管理仲量聯(lián)行（英國）項目地地址：：山東日日照海海曲東東路與與綠舟舟路交交匯處處售樓熱熱線：82699990633-8269888/82699995、天德海海景城城整合推廣角度創(chuàng)意（深圳）五星級酒店英國薩維爾皇家酒店特點178m高度，商務(wù)綜合體，飛機泊位。5A甲級商務(wù)巨擘入住時間2014年12月優(yōu)惠信息交10萬抵100萬商務(wù)樣板房即將呈獻中建八局點評天德海景城以178米建筑制高點，締造日照城市新巔峰，首席商務(wù)航母，全面引領(lǐng)城市新未來，升值潛力很大。6、華潤中中心c領(lǐng)域開發(fā)商華潤置地規(guī)劃面積56萬平戶型一期凱旋門95-140平。C領(lǐng)寓45-115（躍層)價格毛坯均價8600元/㎡，精裝均價9400元/㎡整合推廣CBD合眾擺渡建筑設(shè)計美國RTKL國際有限公司、LMA蘭閩建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計上海升濤建筑景觀設(shè)計項目位位置：：煙臺臺路與與淄博博路交交匯處處，煙煙臺路路東，，淄博博路以以南售樓熱熱線：82699996、華潤中中心c領(lǐng)域交房時間2013年底，C領(lǐng)域2014年底商業(yè)面積五彩城，12萬平戶型面積一期凱旋門95-140平。C領(lǐng)寓45-115（躍層)容積率3.79綠化率30%周邊學(xué)校新營小學(xué)，新營中學(xué)，金海岸小學(xué)銷售情況凱旋門售罄，C領(lǐng)寓9月開盤7、興業(yè).銀河華華府開發(fā)商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積259390㎡

戶型面積98-265㎡

價格均價9000元/平米容積率2.78

建筑風(fēng)格簡歐風(fēng)情建筑物業(yè)公司金帝物業(yè)日照市市濟南南路(銀河公公園北北門對對過，售樓熱熱線：：0633-321886632188777、興業(yè).銀河華華府興業(yè)集團銷售信息只剩部分大戶型，111㎡、152㎡熱銷中9.8折優(yōu)惠綠化率30.7%學(xué)區(qū)所屬金海岸小學(xué)、港務(wù)局中學(xué)物業(yè)費一期2元/㎡戶數(shù)總共743戶入住時間2013年06月2.0日照在在售樓樓盤市市場調(diào)調(diào)查石臼、、開發(fā)發(fā)區(qū)項項目新市區(qū)區(qū)項目目老城區(qū)區(qū)項目目山海天天項目目1、石臼老老街開發(fā)商山東榮安集團規(guī)劃面積24萬平戶型面積95-140平。價格均價5800，只剩大戶型及部分頂層營銷推廣擺渡人地產(chǎn)顧問優(yōu)惠信息110平以上120平以下一次性付款96折按揭97折，120平以上一次性95折按揭...物業(yè)顧問厚德物業(yè)項目位位置：：日照照石臼臼天津津路與與海濱濱三路路交匯匯處，售熱線線：0633-295866629587771、石臼老老街開發(fā)商山東榮安集團建筑類型小高層高層（9層17層32層）商鋪占地面積73225平方米（合109.8畝學(xué)區(qū)所屬鳳凰小學(xué)、日照六中、港一小交通線路12路、19路、303路周邊配套石臼利群、友誼商店、石臼市場、工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行物業(yè)顧問厚德物業(yè)2、中盛.幸福新新村開發(fā)商日照中盛房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積55000平方米戶型面積90平米到112平米五戶型價格均價5100元/平米（物業(yè)1.3元）綠化率：35%容積率：2.30入住時間Ⅱ期2014年底或2015年初交房周邊學(xué)校鳳凰小學(xué)，天津路中學(xué)，日照六中項目位位置：：天津津路與與海濱濱四路路交匯匯處項目由由七棟棟小高高層組組成，，分一一期、、二期期工程程，一一期三三棟現(xiàn)現(xiàn)已交交房入入住，，二期期工程程即將將面市市，四四棟均均為十十二層層小高高層，，一至至二層層為商商業(yè)，，三至至十二二層為為住宅宅，小小區(qū)共共有A、B、C、D、E五種戶戶型，，面積積由90平米到到112平米不不等。。3、興業(yè).春天二二期開發(fā)商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃面積255700平方米

戶型面積80-135平方米，基本售罄，只剩大戶型及頂層價格均價5000元/平方米起，綠化率35.15%

容積率1.54物業(yè)顧問日照金帝物業(yè)管理有限公司位于臨臨沂南南路與與大連連路交交匯處處售樓熱熱線：：0633-369688832188994、裕升.璞院開發(fā)商日照裕升置業(yè)有限公司規(guī)劃面積93000平方米

戶型面積70—120㎡中小戶型預(yù)約登記中價格高層5300，多層5600綠化率35%

容積率2.4項目規(guī)劃建設(shè)8棟多層、2棟高層、沿街商鋪及幼兒園咨詢熱熱線：項目目地址址：日日照市市秦皇皇島路路以南南，太太原路路以西西。8月18日VIP卡盛大大發(fā)放放。稀稀缺多多層，，全明明高層層，70-90㎡經(jīng)濟兩兩居、、經(jīng)典典三居居，100-120㎡舒適三三居，，誠邀邀鑒賞賞！4、裕升.璞院建筑類型多層、高層學(xué)區(qū)所屬連云港路小學(xué)開發(fā)區(qū)中學(xué)

交通線路14路、27路、26路交房日期2014年底開盤日期9月優(yōu)惠活動8月18日VIP卡盛大發(fā)放。稀缺多層，全明高層，70-90㎡經(jīng)濟兩居、經(jīng)典三居，100-120㎡舒適三居，誠邀鑒賞！交三萬省一萬。物業(yè)顧問瑞通物業(yè)5、海納現(xiàn)現(xiàn)代城城開發(fā)商海納房地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃面積162000平方米戶型面積95三居126平方米，三居131平方米，三居146平方米價格均價5800元銷售信息在售小高層、高層（66.-146㎡）買房送海外蜜月游。還剩3套容積率：2.25

綠化率：36%

物業(yè)顧問海納物業(yè)項目位位置：：北京路路中段段，農(nóng)農(nóng)行大大廈南南售樓熱熱線：86669666、錦華廣廣場開發(fā)商日照錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計379315平方米，總體規(guī)劃由12棟ArtDeco風(fēng)格的高層住宅樓、2棟商務(wù)辦公寫字樓、1棟菁英公寓和一條BLOCK商業(yè)步行街區(qū)組成戶型面積68-136平米的實用兩房和舒適三房為主價格預(yù)計6000左右整合推廣山東森科容積率3.46綠化率18%項目位位置：：日照照市黃黃海一一路（（海納納商城城對過過）售樓熱熱線：錦華廣廣場規(guī)劃住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓商業(yè)面積15萬平米總戶數(shù)1239開盤時間2013年10月左右交通5、11、12、14、19、20、21、22、26、303路學(xué)校石臼街道中心小學(xué)、日照最大的早教基地、日港二小(幼兒園)、鳳凰小學(xué)、新營中學(xué)南校區(qū)、六中公館一期華麗開幕2.0日照在在售樓樓盤市市場調(diào)調(diào)查石臼、、開發(fā)發(fā)區(qū)項項目新市區(qū)區(qū)項目目老城區(qū)區(qū)項目目山海天天項目目1、榮安廣廣場開發(fā)商山東榮安集團規(guī)劃面積100萬平普通住宅,寫字樓,商鋪,商住戶型面積76-118平。價格Ⅰ期均價4900元/平米，Ⅱ期均價5200元/平米，Ⅲ期均價5500元/平米全程推廣萬有引力（青島）建筑設(shè)計北京中聯(lián)環(huán)建筑公司中建一局項目位位置：：日照市市東關(guān)關(guān)北路路售樓熱熱線：榮安廣廣場開發(fā)商日照芳州置業(yè)有限公司入住時間2016年銷售狀況一期二期基本售罄，新盤即將開盤招商世邦魏理仕（洲際酒店、樂天瑪特、四季春天百貨）周邊交通1路;2路內(nèi)環(huán);2路外環(huán);3路;7路;9路;10路;14路建筑風(fēng)格ART-DECO歐美風(fēng)情物業(yè)公司厚德物業(yè)2、安泰.水晶城城開發(fā)商日照安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃面積72萬平,占地面積：190000平方米安泰水晶城由28棟高層住宅、2棟商務(wù)高檔寫字樓、1棟商務(wù)酒店及6.6萬多平米大型商業(yè)建筑群組成戶型面積

56平方米一室一廳一衛(wèi)，80-110平方米兩室兩廳一衛(wèi)，113平方米三室一廳一衛(wèi)，96-116平方米三室兩廳一衛(wèi)現(xiàn)在主推160-190平方米大戶型價格高層均價6600元/平方，多層售罄容積率2.4綠化率40%物業(yè)顧問日照都市物業(yè)管理有限公司項目位位置：：海曲路路與兗兗州路路交會會處西西售樓熱熱線：安泰.水晶城城開發(fā)商日照安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶數(shù)總共4000戶入住時間四期2013年6月30日已交房，五期2013年9月交通狀況1,3,6,10,12,18,19,303路公交物業(yè)費兩層以上2元/月/平方米學(xué)區(qū)所屬秦樓街道泰安路小學(xué)日照第三實驗中學(xué)優(yōu)惠活動安泰·水晶城頤景陽光組團火爆熱銷中……頤景陽光北區(qū)已施工至五層，預(yù)計今年11月份主體封頂。3、中央綠綠城開發(fā)商日照市恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)劃面積46萬㎡

占地面積：155000平由11—33層的小高層、高層，共25棟樓組成戶型面積104-136三室兩廳一衛(wèi)，86-104平方米兩室兩廳一衛(wèi)價格均價6400元/平方米車位費：8萬綠化率35%

容積率：2.43建筑設(shè)計青島城鄉(xiāng)設(shè)計院物業(yè)公司浙江綠升服務(wù)有限公司項目位位置：：日照市市海曲曲東路路46號售樓熱熱線：：0633——877777783077083、中央綠綠城開發(fā)商日照市恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司入住時間三期2013年底周邊交通1,3,6,10,12,18,19,303路公交物業(yè)費1.6元/月/平米學(xué)區(qū)所屬

日照市第二實驗小學(xué)日照第三實驗中學(xué)銷售信息在售高層,小高層(46-155)㎡，一次性付款9.8折，首付40%9.9折。物業(yè)管理顧問上海綠宇物業(yè)管理公司4、浮來春春公館館開發(fā)商日照黃金海岸置業(yè)有限公司浮來春集團規(guī)劃面積38萬平方米戶型面積90-130㎡價格預(yù)計7000起方案設(shè)計至施工圖上海天華設(shè)計院概念規(guī)劃上海濟景設(shè)計院前期產(chǎn)品顧問、廣告推廣紅鶴智業(yè)；紅鶴溝通地址：：浮來來春公公館項項目位位于日日照市市海曲曲路以以北，，兗州州路以以東，，海曲曲中路路大潤潤發(fā)以以東公公館館專線線4、浮來春春公館館開發(fā)商日照黃金海岸置業(yè)有限公司浮來春集團建筑風(fēng)格法法式新古典主義建筑戶型面積未知價格預(yù)計7000起概念規(guī)劃上海濟景設(shè)計院方案設(shè)計至施工圖上海天華設(shè)計院；前期產(chǎn)品顧問、廣告推廣紅鶴智業(yè)；紅鶴溝通5、興業(yè).新瑞花花園投資商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃面積建筑面積：55648平方米占地面積：25141平方米戶型面積二居60-70平方米，小三居85-98平方米，舒適三居115平方米價格均價5000元/平米開盤時間2013年07月26日容積率1.76綠化率35.2%地址：：位于于海曲曲路與與丹陽陽路交交匯處處售樓熱熱線：87134565、興業(yè).新瑞花花園開發(fā)商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積25141平方米優(yōu)惠活動99%的房源售罄。項目現(xiàn)僅剩余1套95㎡的房源，4900元每平，全款97折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠，按揭99折優(yōu)惠價格9000起，銷售信息只剩一套學(xué)區(qū)所屬實驗小學(xué)、日照一中、日照四中物業(yè)公司日照金帝物業(yè)管理有限公司5、荷塘月月色投資商日照旗云房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司規(guī)劃面積8.4萬平米單體12棟，2棟30層高層住宅樓，5棟多層住宅樓，4棟多層商業(yè)樓，1棟3層會所樓及兩萬余平米的地下車庫，項目規(guī)劃居住戶數(shù)為404戶戶型面積高層93-118平，多層高端(聯(lián)排別墅）300平起價格高層6488營銷代理日照房之旗營銷策劃有限公司建筑設(shè)計山東省建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計北京觀筑景觀規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司地址：：照市市濟南南路以以北、、艷陽陽路以以東公公館館專線線72678885、荷塘月月色開發(fā)商日照騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格簡約徽派建筑為特色，秉承中國傳統(tǒng)文化和江南園林風(fēng)格綠化率35%容積率2.0交房日期2015年底開盤時間7號樓2013年5月31開盤，9號樓9月學(xué)區(qū)所屬日照街道第六小學(xué)、實驗二中6、宏德幸幸福里里投資商日照市宏德房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃面積10萬㎡占地384畝，項目一期工程由9棟多層，7棟17層的沿街商業(yè)小高層和物業(yè)用房組成戶型面積68-142平方米價格均價6000元/平米綠化率：30%容積率：2.85交房日期2015年底周邊配套騰飛幼兒園，日照街道第六小學(xué)，實驗二中，實驗高中、東港區(qū)醫(yī)院，日照市中醫(yī)院、大潤發(fā)，凌云大廈，日照百貨大樓，利群集團售樓處處：日照市市望海海路與與昭陽陽路交交匯處處售樓熱熱線：0日照在在售樓樓盤市市場調(diào)調(diào)查石臼、、開發(fā)發(fā)區(qū)項項目新市區(qū)區(qū)項目目老城區(qū)區(qū)項目目山海天天項目目1、教授花花園Ⅲ期·新里程程投資商山海天城建集團規(guī)劃面積64375

平米戶型面積55-130㎡精致小高層交房日期：2014年年底價格均價7000綠化率43.6

容積率1.16

物業(yè)公司日照山海天物業(yè)管理有限公司地址：：位于于山海海天旅旅游度度假區(qū)區(qū)太公公島三三路以以南，，碧海海路以以西專專線線83148882、碧山臨臨海投資商山海天城建集團規(guī)劃面積180000平方米占地面積：100000平方米戶型面積100-120平方米三室兩廳價格均價7000容積率：1.83綠化率：45%入住時間現(xiàn)房發(fā)售物業(yè)公司日照山海天物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：1樓1.6元/月/平方米，2樓以上1.8元/月/平方米地址：：日照市市山海海天路路以西西，山山海路路以北北，教教授花花園一一期北北側(cè)專線：83148883、嵐橋MINI公館投資商日照天誠房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積50000平方米兩棟酒店式公寓由1#-A、1#-B兩棟樓組成，主樓總層高29戶型面積45㎡-50㎡價格3—25層精裝平層公寓9000起，26-28層為精裝LOFT公寓10000起入住時間2015年產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)類型：70年大產(chǎn)權(quán)房物業(yè)公司錦江大飯店物業(yè)物業(yè)費5元

項目位位置：：日照市市山海海天太太公二二路南南側(cè)專線：83148884、正德德廣場場投資商日照正德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（北京正德國際投資集團）規(guī)劃面積建筑面積：8.6萬㎡占地面積：40畝戶型面積86.57平方米兩室兩廳一衛(wèi)，93.19平方米兩室一廳一衛(wèi)，143.84平方米三室兩廳一衛(wèi)價格均價6500元/平方米綠化率30%容積率3.19交房日期2013-9項目位位置：：樓盤地地址：：山海海天路路以西西，太太公二二路以以北專線：正德德廣場場樓盤特色教育社區(qū),水景住宅銷售信息折在售：（86.57-143.84）㎡，全款九七折，按揭九九折另外送500元/㎡精裝修周邊配套山海天繁盛經(jīng)濟中心，奢享海濱美景，正對山海天幼兒園、山海天小學(xué)，緊鄰一佳中學(xué)，坐擁一站式教育資源交通線路8路、10路、16路公交產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)類型：70年大產(chǎn)權(quán)房3.0日照房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析1、日照照市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析

房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣將國內(nèi)城市分為一線、二線、三線等等，但目前對城市的分級沒有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，一般將中東部地區(qū)的地級城市和西部經(jīng)濟欠發(fā)達省份的省會城市定義為三線城市。近年來，隨著三線城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控加劇，特別是限購、限貸等政策推出后，三線城市逐漸成為市場關(guān)注的焦點。三線城市規(guī)模小，房地產(chǎn)發(fā)展水平不高，具有明顯與一二線城市不同的特征。

1、1市場機機遇與與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存存

一方面，伴隨著城鎮(zhèn)化的沖動，造城運動向全國蔓延，日照像三線城市一樣開始大規(guī)模開發(fā)城市新區(qū)，而“新市區(qū)”基本上成了房地產(chǎn)的代名詞，房地產(chǎn)開發(fā)量和成交量都快速上升。大多數(shù)三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供需嚴(yán)重失衡的局面，房地產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)孛鋵嵉闹еa(chǎn)業(yè)。另一方面，由于一二線城市限購、限貸等調(diào)控政策趨緊，資金紛紛涌入三線城市，造成三線城市的房價直線上升，形成了較為嚴(yán)重的房價泡沫，與一線城市想比，有過之而無不及，在一片紅火的表象之下隱藏著崩盤的危機。

1、2本土開開發(fā)商商實力力比較較薄弱弱，品品牌開開發(fā)商商開始始進入入

日照本土開發(fā)商自有資金不足，抗風(fēng)險能力不強，不得不降低盈利預(yù)期，拼命壓縮開發(fā)周期以圖快速回籠資金。短線思維決定了其不愿過多投入，也缺少做大做強的信心和決心。

不少開發(fā)商缺乏管理、設(shè)計、營銷等方面的人才，工作效率低，運營成本高，對開發(fā)流程的節(jié)點控制能力不強，工作往往缺乏計劃性和預(yù)見性，處理突發(fā)事件的能力也不足。成本控制的經(jīng)驗不足，產(chǎn)品優(yōu)化很少做，施工管理水平比較低。

萬達、萬科、華潤等品牌開發(fā)商大規(guī)模強勢進入三線城市，將引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場與開發(fā)企業(yè)的巨變。

1、3重銷售售輕策策劃，，缺少少通盤盤考慮慮的意意識

在房地產(chǎn)黃金十年中成長起來的三線城市開發(fā)商，大多沒有經(jīng)歷過殘酷的行業(yè)調(diào)整，對市場波動的風(fēng)險認識不足，認為只要是房子就能賣得掉，有沒有好的策劃和設(shè)計結(jié)果都差不多。所謂的市場調(diào)研、投資分析往往流于形式；項目定位、方案選擇等重大決策缺乏嚴(yán)謹(jǐn)論證，有時幾個開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的主觀意識就能決定。為了省錢省事往往選擇本地小公司或院校師生做規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計時間倉促，一切以趕工期為準(zhǔn)。在政府監(jiān)管不到位的情況下，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計、邊施工、邊修改的所謂“三邊工程”，從而給項目留下各種缺陷和隱患。在房地產(chǎn)全行業(yè)形勢日漸嚴(yán)峻的今天，這種開發(fā)理念顯然具有很大的風(fēng)險。

1、4產(chǎn)品研研發(fā)投投入不不足，，設(shè)計計理念念落后后

明顯的特點就是日照市區(qū)房地產(chǎn)建筑風(fēng)格越趨于雷同，規(guī)劃布局往往是兵營式的，朝向大于一切。戶型創(chuàng)新乏善可陳，配套設(shè)施不足，尤其是車位配比小，跟不上私家車保有量的增速。

。

1、5主流戶戶型面面積明明顯偏偏大

日照這種三線城市多為子女與父母同住，家庭結(jié)構(gòu)決定了其購房時對面積的需求偏大。同時，開發(fā)商的主觀意識和過于聽信自身圈內(nèi)人群的意見，也推動著戶型面積偏離市場的真實需求。隨著房價持續(xù)上升，購買力受到制約，大面積戶型正逐漸成為滯銷品，戶型面積的縮小已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。1、6營銷水水平較較低，，但有有自身身特點點

日照城市規(guī)模較小，人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)很發(fā)達，一條信息通過口耳相傳很快就能傳遍全城，因此口碑傳播是很重要的宣傳途徑。沒有強勢的大眾媒體，報紙、本地電視臺、廣播、網(wǎng)絡(luò)的影響力很小，套用一二線城市的大眾媒介轟炸策略將事倍功半。

日照多數(shù)房地產(chǎn)項目的形象包裝檔次都不夠，銷售現(xiàn)場包裝、工地包裝以及銷售物料的品質(zhì)與一二線城市相比有不小的差距。因此，如果某項目包裝很成功，就比較容易脫穎而出。營銷方式大多為“打廣告＋等電話”的傳統(tǒng)方式，創(chuàng)新手段不多。由于房地產(chǎn)市場處于起步階段，購房知識經(jīng)驗較貧乏，三線城市購房者對一些看不見摸不著的概念理解起來很困難，照抄一二線城市的概念炒作模式很難成功，這也是三線城市與眾不同的地方。2、日照房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場環(huán)境境SWOT分析優(yōu)勢1、具備區(qū)位、港口、生態(tài)、資源四大發(fā)展條件，城市地位日益凸顯，在區(qū)域經(jīng)濟版圖中輻射能力較強；2、旅游地產(chǎn)，外來投資者眾多，交通便捷，具備完善的高速公路網(wǎng)；3、城市發(fā)展?jié)摿Υ螅?jīng)濟多年持續(xù)增長，居民可支配收入與消費水平穩(wěn)步提高；4、房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于穩(wěn)定，土地供應(yīng)充足。劣勢1、城市規(guī)模較小，人口基數(shù)在全省排名倒數(shù)第三；2、日照人均GDP約為青島的一半，城市經(jīng)濟發(fā)展水平在全省排名中下游；3、從板塊看，客戶購房區(qū)域相對集中，市場發(fā)展空間有限。2、日照房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場環(huán)境境SWOT分析機遇1、城市新一輪總體規(guī)劃，擴大市域范圍，帶來發(fā)展機遇；2、“同城時代、一小時經(jīng)濟圈”發(fā)展戰(zhàn)略，為日照接軌青島帶來機遇；3、外來主流發(fā)展商進駐較少，市場格局尚在形成初期。挑戰(zhàn)1、日照本地居民工資收入水平整體較低，購買力有限2、華潤等大型地產(chǎn)開發(fā)商進入日照市場，享受特殊待遇，帶來巨大競爭。3、國家限房價競地價等宏觀調(diào)控政策4.0日照樓樓市價價格分分析日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析4.0日照樓樓市價價格分分析日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析區(qū)域

價格區(qū)間代表樓盤銷售情況新市區(qū)7000-10000華潤中心、新營華府、銀河華府、安泰誠品、生活印象高端客戶偏愛，銷售良好石臼/開發(fā)區(qū)5000-6500石臼老街、裕升璞院、錦華廣場價位略低，銷售良好老城區(qū)5000-6500榮安廣場、興業(yè)新瑞花園、荷塘月色、安泰水晶城性價比高，銷售良好山海天6500-10000教授花園璧山臨海、mini公館、天誠.觀瀾天地高端消費，適投資，銷售良好5.0日照樓樓市消消費者者需求求分析析日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析類別購入因素戶型要求地段要求占據(jù)比重城市居民居住需求（剛需）改善型、新婚型、富裕（享受）型性價比高，中小戶型性價比高，交通方便、學(xué)區(qū)位置60%投資需求旅游地產(chǎn)，保值增值，又可以出租獲取回報根據(jù)資金選擇旅游區(qū)、新市區(qū)25%投機需求房價快速上漲，引發(fā)了各路炒家介入房地產(chǎn)市場，短期投入，炒高房價，擇時出手，獲取暴利中小戶型新開盤，優(yōu)勢地段15%5.0日照樓樓市消消費者者需求求分析析6.0得出結(jié)結(jié)論日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析6.1房價上上漲趨趨勢明明顯

商品房銷售面積及銷售額大幅攀升，但同樣面臨著漸趨平緩的局面。面對樓市新政，商品房銷售價格繼續(xù)上揚，總體房價下跌的可能性不大。例如即將開盤的浮來春公館、生活印象、興業(yè)喜來登廣場等樓盤房價將創(chuàng)新高。日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析6.2中小戶戶型熱熱銷

近期踩盤發(fā)現(xiàn)，90平方米以下的中小戶型尤其好賣，一些六七十平方米的小戶型，更是購房者置業(yè)首選。對一部分購房者而言，由于自身經(jīng)濟能力有限，一下買個大戶型住房不現(xiàn)實，小戶型總價相對較低，所負擔(dān)的各項稅費也少，還貸壓力也小，基本不會影響到購房后的生活質(zhì)量；還有一部分購房者只是將小戶型作為自身住房消費的第一個階段，將來需要換大戶型時，就將小戶型出租，或賣掉小房買大房，實現(xiàn)其投資價值。

外地置業(yè)者選擇小戶型多是打算投資度假所用，這樣的戶型由于租金相對較低而比較容易出租，即使不住，也能達到保值升值的目的。日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析6.3打造精精品樓樓盤是是王道道

日照中小房地產(chǎn)開發(fā)商必須要舍得增加產(chǎn)品研發(fā)投入，引進先進設(shè)計理念，使戶型配比更加合理化，打造精品樓盤。如此一來，房子好賣，公司形象品質(zhì)得到提升。

日照主主要商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析6.4房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)急需需提升升企業(yè)業(yè)競爭爭力

打造公司品牌影響力，將提升企業(yè)競爭力作為培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，支持房地產(chǎn)企業(yè)做大做強在住宅產(chǎn)品同質(zhì)化、企業(yè)品牌化和競爭全球化的市場背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵制度、用人制度、財務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都要進一步制度化。優(yōu)勢企業(yè)要運用資源整合與兼并等方式，進一步提升競爭能力和發(fā)展能力。CBRichardEllis|Page158謝謝??！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:08:2921:08:2921:0812/24/20229:08:29PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2221:08:2921:08Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾