北京資產(chǎn)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答

北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答（一）發(fā)布：網(wǎng)站編輯日期：2016/7/22分類(lèi)：評(píng)估工具閱讀：87次查看評(píng)論應(yīng)廣大會(huì)員要求，北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)，針對(duì)大家在執(zhí)業(yè)中遇到的較為典型的問(wèn)題，進(jìn)行了解答。此解答僅代表專(zhuān)家個(gè)人意見(jiàn)供會(huì)員借鑒參考，不作為執(zhí)行準(zhǔn)則的依據(jù)。一、關(guān)于業(yè)務(wù)約定書(shū)Q1：評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)變更形式問(wèn)題。對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行變更，能否通過(guò)傳真及電子郵件等形式？如評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方就有關(guān)變更發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，相關(guān)傳真及電子郵件是否可以作為有效的法律證據(jù)？A1:承接評(píng)估業(yè)務(wù)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)按規(guī)定與委托方簽訂《業(yè)務(wù)約定書(shū)》，但在業(yè)務(wù)執(zhí)行中，業(yè)務(wù)約定書(shū)所涉及內(nèi)容難免會(huì)出現(xiàn)需要變更調(diào)整的情形。按照《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一業(yè)務(wù)約定書(shū)》第二十條規(guī)定“業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂后，評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，或者評(píng)估范圍發(fā)生重大變化，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)”。但實(shí)際操作中，重新簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)一般比較困難，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)就通過(guò)傳真、電子郵件等形式，與委托方達(dá)成對(duì)業(yè)務(wù)約定書(shū)中相關(guān)事項(xiàng)的變更調(diào)整。但在接受業(yè)內(nèi)外檢查時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的此種變更做法會(huì)被一些檢查當(dāng)事方視為違背了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。針對(duì)以上問(wèn)題，我們首先查閱了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一業(yè)務(wù)約定書(shū)》第四章，其中：第十九、二十條分別針對(duì)業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂后，“簽約各方發(fā)現(xiàn)相關(guān)事項(xiàng)約定不明確，或者履行評(píng)估程序受到限制需要增加、調(diào)整約定事項(xiàng)”，以及“評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，或者評(píng)估范圍發(fā)生重大變化”等需要變更業(yè)務(wù)約定內(nèi)容的情形，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。且《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一業(yè)務(wù)約定書(shū)》第二條將“業(yè)務(wù)約定書(shū)”界定為書(shū)面合同。按照《中華人民共和國(guó)合同法》第十一條，“書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式”。因此，在評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)變更中，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方就有關(guān)變更事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，相關(guān)傳真及電子郵件等可以作為有效的法律證據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)變更后及時(shí)收集、整理相關(guān)證據(jù)，妥善立檔保存。同時(shí)也應(yīng)認(rèn)識(shí)到，由于現(xiàn)實(shí)中使用傳真及電子郵件存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，如：傳真件應(yīng)認(rèn)定為原件還是復(fù)印件；傳真件是否是傳真方所發(fā)出，接收方是否收到了傳真；傳真件有無(wú)偽造、變?cè)烨樾?；是否有其他相關(guān)證據(jù)佐證用于補(bǔ)充傳真件等。如果只有唯一的傳真件而沒(méi)有其他佐證予以證明且對(duì)方又予以否認(rèn)的，則該傳真件為孤證，證據(jù)效力有限。又因傳真件保存時(shí)間有限，在證據(jù)保管方面有風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)務(wù)操作中，建議盡量使用合同書(shū)的形式將相關(guān)變更事項(xiàng)確認(rèn)下來(lái)。Q2:評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)是否必須先于評(píng)估業(yè)務(wù)開(kāi)展前簽署？如果在業(yè)務(wù)約定書(shū)簽署之前被要求先行開(kāi)展評(píng)估工作，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)防范？A2:評(píng)估實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，或由于實(shí)施評(píng)估所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為要求的時(shí)間較為緊迫；或因委托方完成業(yè)務(wù)約定書(shū)審議、簽批的流程所需時(shí)間較長(zhǎng)，在客戶(hù)已表現(xiàn)出較明確委托意愿的前提下，客戶(hù)需要評(píng)估機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)約定書(shū)簽署之前，先行開(kāi)展評(píng)估實(shí)務(wù)操作活動(dòng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)對(duì)客戶(hù)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)后也有意承接業(yè)務(wù)，但因《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一業(yè)務(wù)約定書(shū)》第六條“評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在決定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)”的要求而躊躇。在接受業(yè)內(nèi)外檢查時(shí)，有時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)因評(píng)估工作開(kāi)展早于簽約時(shí)間，檢查組認(rèn)為“業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂不及時(shí)”，不符合準(zhǔn)則規(guī)定。專(zhuān)家認(rèn)為，簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)既是準(zhǔn)則要求，也是規(guī)范評(píng)估服務(wù)、保護(hù)簽約各方權(quán)利的重要措施。因此，開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)前，如不能簽署業(yè)務(wù)約定書(shū)，可能會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)維權(quán)造成不利影響，甚至帶來(lái)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并釀成經(jīng)濟(jì)損失。但評(píng)估實(shí)務(wù)中，客戶(hù)審議、簽批業(yè)務(wù)約定書(shū)需要履行規(guī)定的流程，大中型或組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜的客戶(hù)需要花費(fèi)的時(shí)間和手續(xù)更為繁冗。在實(shí)現(xiàn)評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為要求的時(shí)間較為有限的情況下，為保證有充足的評(píng)估工作時(shí)間，要求評(píng)估工作先行開(kāi)展也具有一定的現(xiàn)實(shí)理由。能否在完成業(yè)務(wù)約定書(shū)簽署前答應(yīng)客戶(hù)的相關(guān)請(qǐng)求，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)客戶(hù)的履約及誠(chéng)信狀況進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。如果有意在業(yè)務(wù)約定書(shū)簽署之前應(yīng)客戶(hù)要求開(kāi)展評(píng)估工作，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律允許的必要形式取得客戶(hù)對(duì)此進(jìn)行請(qǐng)求或確認(rèn)的依據(jù)，并及時(shí)記錄、保留反映評(píng)估工作時(shí)間、工作量、工作成果等信息的必要證據(jù)，以保護(hù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。為此，專(zhuān)家認(rèn)為對(duì)在業(yè)務(wù)約定書(shū)簽署之前需要應(yīng)客戶(hù)要求開(kāi)展評(píng)估工作的，應(yīng)做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，提出風(fēng)險(xiǎn)防范建議。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)簽署業(yè)務(wù)約定書(shū)時(shí)尚未明確、對(duì)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)不構(gòu)成重大障礙的內(nèi)容，允許業(yè)務(wù)約定書(shū)的簽訂方采取簽署補(bǔ)充業(yè)務(wù)約定書(shū)或法律允許的其他形式進(jìn)行后續(xù)約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谝粭l指出，“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。第二條規(guī)定，“當(dāng)事人未以書(shū)面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的其他形式訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外”。從中可以看出，只要能夠證明或推定委托事實(shí)存在，評(píng)估機(jī)構(gòu)注意搜集、保留能反映相關(guān)業(yè)務(wù)的工作時(shí)間、工作量及成果的證據(jù)，即使尚未與客戶(hù)完成簽約，評(píng)估機(jī)構(gòu)仍可以借助法律的支持，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。因此，只要注重業(yè)務(wù)及客戶(hù)評(píng)價(jià)，重視風(fēng)險(xiǎn)防范，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以同意評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)在評(píng)估工作開(kāi)始后完成簽署。但必須具備的前提：一是通過(guò)法律允許的必要形式取得了客戶(hù)對(duì)其先行開(kāi)展評(píng)估工作的請(qǐng)求或確認(rèn)依據(jù)；二是有能力形成或取得反映其工作時(shí)間、工作量、工作成果等信息的必要證據(jù)。二、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日Q3:評(píng)估對(duì)象中包含的一項(xiàng)長(zhǎng)期控股股權(quán)投資，在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，尚未上市，但在出具報(bào)告時(shí)已經(jīng)上市流通，若按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)價(jià)，評(píng)估結(jié)果與基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)值相差懸殊。評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告出具日之間正好趕上了2015年的樓市巨大波動(dòng)，因某種原因，評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)法調(diào)整。各相關(guān)當(dāng)事方在會(huì)上爭(zhēng)論不休，有堅(jiān)持按基準(zhǔn)日未上市狀態(tài)評(píng)估的；有提議應(yīng)當(dāng)充分考慮出具報(bào)告日時(shí)點(diǎn)評(píng)估對(duì)象已經(jīng)上市且兩者之間評(píng)估結(jié)果差異較大的問(wèn)題。請(qǐng)問(wèn)在此情況下,應(yīng)如何選擇評(píng)估基準(zhǔn)日呢？A3:這類(lèi)問(wèn)題在評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)遇到，處理方法簡(jiǎn)單、明確?；鶞?zhǔn)日的選擇一般由委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)目的等情況來(lái)確定，并盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。上面的問(wèn)題最好的解決方案就是調(diào)整評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日一經(jīng)確定，一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)為評(píng)估基準(zhǔn)日這個(gè)時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，北京市某處房子在2014年底市場(chǎng)價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米，評(píng)估基準(zhǔn)日定在2014年底，評(píng)估取價(jià)應(yīng)該按照5萬(wàn)元/平方米標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定。2015年6月因?yàn)樵搮^(qū)域變成了搶手的學(xué)區(qū)房，價(jià)格飛漲至7萬(wàn)元/平方米，報(bào)告出具日在2015年10月份。若產(chǎn)權(quán)所有者認(rèn)為不合理，基準(zhǔn)日可以調(diào)整到2015年6月份，這樣距離交易日比較接近，價(jià)格也沒(méi)有重大變化。實(shí)務(wù)操作中，往往情況比較復(fù)雜，解決時(shí)還應(yīng)從基本原理入手，既要堅(jiān)持原則，又能提出合理化建議，這樣才能夠得到客戶(hù)的尊重。Q4:評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)確定？評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能夠確定評(píng)估基準(zhǔn)日?A4:評(píng)估業(yè)務(wù)是評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方的委托而進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)工作。評(píng)估基準(zhǔn)日最好由委托方根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)的需要等確定并告知評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的選取提供建議，但不能替代委托方確定評(píng)估基準(zhǔn)日。Q5:客戶(hù)最近要求做一項(xiàng)追溯性評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估基準(zhǔn)日比報(bào)告日早2年。在調(diào)研過(guò)程中，評(píng)估師發(fā)現(xiàn)評(píng)估基準(zhǔn)日后，有多起可比交易進(jìn)行了掛牌、達(dá)成協(xié)議或出售。在市場(chǎng)比較法中，僅用這些交易資料進(jìn)行評(píng)估是否合適？A5:不合適。在追溯性評(píng)估中，相關(guān)分析應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件。使用在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)所在地不能獲得的或不存在的可比交易信息，將會(huì)引起誤導(dǎo)，因?yàn)檫@樣做將不能反映市場(chǎng)所在地在評(píng)估基準(zhǔn)日能夠獲得的信息。Q6:評(píng)估結(jié)論是否應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)、市場(chǎng)等變化情況？A6:評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)情況。評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)、市場(chǎng)等變化情況，可以根據(jù)其性質(zhì)、重要程度以及委托方的需求，在評(píng)估報(bào)告中予以披露，但不應(yīng)當(dāng)影響評(píng)估結(jié)論。Q7:評(píng)估基準(zhǔn)日之后、報(bào)告出具日之前，利率發(fā)生了變化，是否應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)的資金成本進(jìn)行計(jì)算調(diào)整？A7:有的評(píng)估師認(rèn)為，報(bào)告出具前利率發(fā)生了調(diào)整，收益法中做了調(diào)整，資產(chǎn)基礎(chǔ)法中涉及到利率時(shí)（如重置成本法計(jì)算投資利息）也應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整。究竟是否合理，重置成本是時(shí)點(diǎn)的成本，是指企業(yè)于評(píng)估基準(zhǔn)日重新取得與其所擁有的某項(xiàng)資產(chǎn)相同或與其功能相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)，需要支付的成本，其后的變化不應(yīng)考慮。因此，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估不應(yīng)考慮。三、關(guān)于評(píng)估方法Q8:對(duì)持有的上市公司股權(quán)是否可采用上市公司比較法評(píng)估？A8:上市公司股票本來(lái)就有市場(chǎng)價(jià)格，為什么還用上市公司比較法評(píng)估？在評(píng)估實(shí)務(wù)中確實(shí)有不少此類(lèi)案例，如集團(tuán)公司整體改制，其中包括對(duì)上市公司的長(zhǎng)期投資。當(dāng)上市公司市盈率高的離譜且明顯存在股價(jià)高估情況下，持股公司的改制或者引進(jìn)戰(zhàn)略投資者時(shí)，并不希望按照評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定長(zhǎng)投的價(jià)值。在委托方施加壓力情形下，評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)采用上市公司比較法來(lái)降低其評(píng)估值。那么，這種做法是否合適？從理論上分析，市場(chǎng)法的重要理論基礎(chǔ)是有效市場(chǎng)。有效市場(chǎng)是指證券價(jià)格可以充分體現(xiàn)，并可獲得信息變化影響的一種市場(chǎng)。無(wú)論可比上市公司如何與標(biāo)的公司比對(duì)，其與標(biāo)的公司之間的差異已經(jīng)體現(xiàn)在標(biāo)的公司股票價(jià)格上了，因此采用可比上市公司比較法來(lái)評(píng)估上市公司從邏輯關(guān)系上不是最佳方法。那么對(duì)上市公司股權(quán)應(yīng)如何評(píng)估呢？評(píng)估人員可以根據(jù)評(píng)估目的、持股比例不同，并參考《國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)第19號(hào)令）確定。市場(chǎng)上不乏并購(gòu)上市公司案例，不少是溢價(jià)收購(gòu)的。此時(shí)并購(gòu)方大多是從投資價(jià)值來(lái)決策的。Q9:目前國(guó)內(nèi)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的評(píng)估，基本上采用的是收益法和市場(chǎng)法，而兩者中尤其以收益法使用較為普遍。那么收益法和市場(chǎng)法是否適用于對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估呢？A9:純粹從理論上講，只要評(píng)估方法的各種假設(shè)前提條件全部滿(mǎn)足，那么應(yīng)該適合于任何企業(yè)的估值。但是在特定經(jīng)濟(jì)行為如在資本市場(chǎng)發(fā)行股票、債券、并購(gòu)等目的進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，一方面要滿(mǎn)足特定經(jīng)濟(jì)行為目的實(shí)現(xiàn)的需要，另一方面要遵循相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范的要求，如果考慮了這些因素的制約，那么，目前以收益法和市場(chǎng)法為代表的傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，確實(shí)值得對(duì)評(píng)估方法適用性問(wèn)題進(jìn)行探討。1、收益法評(píng)估互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其未來(lái)收益無(wú)法合理預(yù)測(cè)收益法的核心是對(duì)企業(yè)未來(lái)收益（企業(yè)自由現(xiàn)金流或者權(quán)益現(xiàn)金流）進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，然后使用與現(xiàn)金流相匹配的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)得出被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。根據(jù)我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范的要求，對(duì)企業(yè)未來(lái)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)是基于被評(píng)估企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行的，即是根據(jù)歷史趨勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展，無(wú)特別明確的證據(jù)，企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展是不能發(fā)生“突變”的。這一點(diǎn)對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)基本上是有效的，而對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面臨的市場(chǎng)機(jī)遇和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的沖擊甚至連其自身都無(wú)法預(yù)測(cè)，因行業(yè)特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)狀況往往會(huì)發(fā)生“突變”，從而導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的數(shù)量和持續(xù)的時(shí)間都難以預(yù)測(cè)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)其核心資產(chǎn)和潛在價(jià)值并不存在于目前的財(cái)務(wù)報(bào)表上，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式可能在當(dāng)前看來(lái)并無(wú)較大的市場(chǎng)和利潤(rùn)，卻會(huì)在未來(lái)滿(mǎn)足、甚至引導(dǎo)消費(fèi)，為企業(yè)帶來(lái)爆發(fā)式的利潤(rùn)增長(zhǎng)。傳統(tǒng)的收益法囿于評(píng)估模型和評(píng)估準(zhǔn)則的要求，一般較難對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的潛在價(jià)值進(jìn)行正確的評(píng)估，而在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)并購(gòu)中的并購(gòu)方卻是十分看重這些潛在價(jià)值，這也可以解釋為，為什么在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)并購(gòu)案例中，目標(biāo)企業(yè)的最終并購(gòu)價(jià)往往高于采用傳統(tǒng)評(píng)估方法給出的企業(yè)評(píng)估價(jià)值。2、采用市場(chǎng)法評(píng)估互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)很難找到合適的可比案例互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展周期短、企業(yè)更迭快、商業(yè)模式頻出創(chuàng)新，能夠長(zhǎng)期存活在市場(chǎng)上的企業(yè)并不多，能夠進(jìn)入資本市場(chǎng)的上市公司更是各種互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的翹楚，基本上做到了“獨(dú)一無(wú)二”。在互聯(lián)網(wǎng)逐漸向傳統(tǒng)企業(yè)的滲透中，也就是所謂的“互聯(lián)網(wǎng)+”，嫁接的傳統(tǒng)企業(yè)也是遍布各行各業(yè)，很多新的商業(yè)模式也無(wú)法找到“前輩”來(lái)比較。所以傳統(tǒng)的市場(chǎng)法很難在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的評(píng)估中使用。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。采用市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的前提是選擇與目標(biāo)公司相似或相近的可比公司作為參照，并對(duì)選擇的可比公司與目標(biāo)公司的所有重要差異進(jìn)行指標(biāo)的量化調(diào)整。由于市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的過(guò)程本身就具有很強(qiáng)的不確定性，特別是選取可比公司案例及其差異調(diào)整的過(guò)程更是復(fù)雜。目前國(guó)內(nèi)外企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論中很少有關(guān)于如何選擇可比公司的定量研究，我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)可比公司選擇標(biāo)準(zhǔn)的描述也只是滿(mǎn)足“類(lèi)別相近、功能相近、交易條件相近和交易時(shí)間相近”這樣的條件。此種“相近”的概念，本身就不是一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)而且難以量化操作，而實(shí)務(wù)中利用傳統(tǒng)打分的方式量化“相似程度”并進(jìn)行修正的方法過(guò)于主觀(guān)，不同的評(píng)估人員由于經(jīng)驗(yàn)和偏好的不同，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象可能會(huì)得出不同的評(píng)估結(jié)果，這就在很大程度上影響評(píng)估結(jié)果的可信度。鑒于上述分析，收益法和市場(chǎng)法在評(píng)估互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)價(jià)值時(shí)，均存在一定的價(jià)值偏差。目前有采用EVA價(jià)值法、實(shí)物期權(quán)法作為對(duì)收益法的補(bǔ)充，也使得企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論更為充實(shí)和豐富，為評(píng)估師在日常操作中提供了新的思路。理論上還有引入灰色關(guān)聯(lián)方法及其分析體系，并探討其在市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值中的一般適用性，建立可比公司選擇的評(píng)判指標(biāo)體系和市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的灰色相似度模型來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)法的缺陷。通過(guò)對(duì)灰色關(guān)聯(lián)度分析法來(lái)衡量可比上市公司與目標(biāo)公司的“相似”或“相近”程度，并根據(jù)關(guān)聯(lián)程度的不同在最后的估值中賦予各可比公司不同的權(quán)重，確定其企業(yè)價(jià)值。由于灰色關(guān)聯(lián)分析法在市場(chǎng)法評(píng)估中應(yīng)用的理論研究尚未成熟，實(shí)務(wù)中較少運(yùn)用。Q10:哪種改進(jìn)的模型更適用于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)評(píng)估呢？A10：我們可以先來(lái)看一個(gè)案例。2014年資本市場(chǎng)最轟動(dòng)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)并購(gòu)事件是Facebook以總價(jià)190億美元收購(gòu)WhatsApp,交易金額相當(dāng)于收購(gòu)了32.8個(gè)MySpace,11.5個(gè)YouTube,2.64個(gè)諾基亞，但WhatsApp只是一家僅有50人員工的公司。Facebook為什么要用190億美元去收購(gòu)一個(gè)僅有50個(gè)人的WhatsApp?原因可能包括企業(yè)擴(kuò)張、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多個(gè)方面，但其中一個(gè)非常重要的原因是WhatsApp有著4.5億用戶(hù)的巨大的移動(dòng)端用戶(hù)資源。這一完全市場(chǎng)化的收購(gòu)案例也用事實(shí)證明了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的核心價(jià)值是用戶(hù)資源。一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)用戶(hù)資源價(jià)值大小的決定因素主要有兩個(gè)：用戶(hù)數(shù)量和單用戶(hù)收入（AverageRevenuePerUser,ARPU）。所以，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估的科學(xué)方法一定要以用戶(hù)資源為基礎(chǔ)，下面我們可以介紹兩種基于用戶(hù)資源的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的評(píng)估方法。1.改進(jìn)的DEVA估值模型DEVA（DiscountedEquityValuationAnalysis）模型最早是由著名的華爾街分析師、投資銀行家瑪麗米克爾提出的，其主要觀(guān)點(diǎn)是對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，由于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)具有開(kāi)放性、動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)，因此其盈利模式則具有多元性和間接性的特點(diǎn)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，用戶(hù)資源始終是其核心資源，其盈利過(guò)程也始終是建立在對(duì)用戶(hù)資源的有效利用和深入挖掘上。因此，DEVA模型將用戶(hù)資源作為企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的根本根源。改進(jìn)的DEVA模型是在原有模型的基礎(chǔ)上引入調(diào)節(jié)系數(shù)a,作為企業(yè)規(guī)模和流動(dòng)性的調(diào)節(jié)系數(shù)，從而更適合一些未上市或規(guī)模較小的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的估值。改進(jìn)的DEVA估值模型的公式為：E=aXMXC2其中：E為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)價(jià)值M為單體投入的初始成本C為客戶(hù)資源價(jià)值a為規(guī)模和流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)2.梅特卡夫估值模型梅特卡夫估值模型來(lái)源于上文介紹的梅特卡夫定律，主要觀(guān)點(diǎn)是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的價(jià)值取決于其用戶(hù)數(shù)量、節(jié)點(diǎn)距離、變現(xiàn)能力和壟斷溢價(jià)。首先，用戶(hù)數(shù)量影響最大，用戶(hù)數(shù)量越多，企業(yè)價(jià)值越大。其次，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值不僅和節(jié)點(diǎn)數(shù)有關(guān)，也和節(jié)點(diǎn)之間的“距離”有關(guān)，這是由互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)情況決定的，網(wǎng)絡(luò)中信息質(zhì)量越高、數(shù)量越多、高連通度節(jié)點(diǎn)越多、則網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)的“距離”就越低，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值就越大。再次，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的一個(gè)重要特征是強(qiáng)者益強(qiáng)，投資者極為重視互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在行業(yè)中的地位，企業(yè)的行業(yè)地位越高、壟斷性越強(qiáng)，則企業(yè)價(jià)值的溢價(jià)就越高。梅特卡夫估值模型的公式為：V=KXPXN2+R2其中：V為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)價(jià)值K為變現(xiàn)因子P為溢價(jià)系數(shù)（取決于企業(yè)在行業(yè)中的地位即市場(chǎng)占有率，“馬太效應(yīng)”使得領(lǐng)先者有溢價(jià)，贏(yíng)者通吃）N為用戶(hù)數(shù)量（影響最大）R網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)之間的距離（由科技進(jìn)步、基礎(chǔ)設(shè)施等外生因素和網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容、商業(yè)模式等內(nèi)生因素共同決定）Q11:哪些評(píng)估方法更適用對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估？A11:城市基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)業(yè)化必然要求其采用市場(chǎng)化模式運(yùn)作。政府?dāng)M將經(jīng)營(yíng)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目向社會(huì)公開(kāi)出讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，設(shè)定或調(diào)整收費(fèi)期限、收費(fèi)價(jià)格等情形，均存在聘請(qǐng)獨(dú)立評(píng)估師出具專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)為定價(jià)提供參考的剛性需求。對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)項(xiàng)目的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，收集并分析被評(píng)估企業(yè)的資料和其他相關(guān)資料。根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。對(duì)于已投入運(yùn)營(yíng)或擬設(shè)定特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，當(dāng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和期限等收益指標(biāo)趨于穩(wěn)定或未來(lái)收益能夠合理預(yù)測(cè)、且與未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)程度能夠合理估算時(shí)，收益法自然成為首選方法。采用特許經(jīng)營(yíng)方式且企業(yè)于特許期終了時(shí)需將項(xiàng)目完好地移交給政府，固定資產(chǎn)權(quán)屬可能僅是有限年期的使用權(quán)而非完全產(chǎn)權(quán)，企業(yè)無(wú)權(quán)自由處置，可能存在資產(chǎn)權(quán)屬瑕疵等問(wèn)題。此外產(chǎn)品定價(jià)合理性會(huì)影響資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施投資及運(yùn)營(yíng)成本與其收費(fèi)之間建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，因此應(yīng)謹(jǐn)慎采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。值得注意的是某些地方政府在設(shè)立投融資平臺(tái)公司時(shí)，將無(wú)收費(fèi)機(jī)制、無(wú)資金流入的城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)劃入。對(duì)此類(lèi)非經(jīng)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，評(píng)估前應(yīng)首先分析判斷其是否符合市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型定義。對(duì)于不具有自由處置權(quán)的城市公共設(shè)施類(lèi)，如敞開(kāi)式城市道路、廣場(chǎng)等，應(yīng)謹(jǐn)慎考慮是否具有市場(chǎng)價(jià)值，而不要盲目地采用成本途徑簡(jiǎn)單評(píng)估其重置造價(jià)。按照Wind分類(lèi)，A股市場(chǎng)城市基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)上市公司包括：環(huán)保14家，水務(wù)16家，燃?xì)?家，供熱或其他5家，公交10家，火電33家，水電10家，電網(wǎng)9家。因此市場(chǎng)法評(píng)估的條件初步具備，可結(jié)合評(píng)估對(duì)象具體情況分析市場(chǎng)法評(píng)估的可行性。上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。上市公司比較法評(píng)估結(jié)論還應(yīng)當(dāng)考慮流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。Q12:市場(chǎng)法中計(jì)算價(jià)值比率，是否應(yīng)該按上市公司三年數(shù)據(jù)平均還是按照基準(zhǔn)日數(shù)據(jù)？A12:計(jì)算價(jià)值比率如果用三年平均數(shù)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)性不強(qiáng)，但如果用時(shí)點(diǎn)數(shù)，會(huì)受股市波動(dòng)的影響，例如2015年股市大起大落，計(jì)算價(jià)值比率失真。應(yīng)視情況而定，如果上市公司三年數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，而在評(píng)估基準(zhǔn)日是趨于平穩(wěn)，那么采用評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，數(shù)據(jù)更合理。如果上市公司三年數(shù)據(jù)較平穩(wěn)，則可以采用三年平均。Q13:成本法中評(píng)估房屋和機(jī)器設(shè)備，前期費(fèi)用取值是否應(yīng)該一致，為什么？A13:目前各公司報(bào)告存在不同的作法，實(shí)務(wù)中取費(fèi)并不一致。由于對(duì)于大型工程而言，房屋建筑物和設(shè)備是統(tǒng)一施工并建設(shè)的，前期費(fèi)應(yīng)該分?jǐn)傊了泄こ添?xiàng)目，因此，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該統(tǒng)一。Q14:“未來(lái)負(fù)息債務(wù)變動(dòng)因素”與“市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型”之間是什么關(guān)系？A14:采用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)會(huì)考慮被評(píng)估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)（主要指資產(chǎn)負(fù)債率）和行業(yè)平均資本結(jié)構(gòu)的差距，如果被評(píng)估企業(yè)與行業(yè)平均資本結(jié)構(gòu)差距較大，一般會(huì)通過(guò)未來(lái)預(yù)測(cè)期間的經(jīng)營(yíng)成果對(duì)資產(chǎn)負(fù)債類(lèi)科目進(jìn)行調(diào)整，使目標(biāo)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與行業(yè)平均資本結(jié)構(gòu)趨于相近，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度也會(huì)考慮增加營(yíng)運(yùn)資金、資本性支出等資金缺口，這樣就需要考慮未來(lái)預(yù)測(cè)期間有息負(fù)債的償還或者借入。如果是借入有息負(fù)債只需要根據(jù)每個(gè)年度的資金缺口來(lái)計(jì)算借入有息負(fù)債的金額。如果是償還有息負(fù)債則計(jì)算方法要復(fù)雜一些，一般是使用企業(yè)每個(gè)年度實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流來(lái)償還，通過(guò)一定年期的償還使被評(píng)估企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)趨于相近。這樣預(yù)測(cè)的假設(shè)是將原股東在未來(lái)年度的分紅全部貢獻(xiàn)給被評(píng)估企業(yè)用于償還債務(wù)，實(shí)際上是原股東對(duì)被評(píng)估企業(yè)新的投資，評(píng)估結(jié)果已經(jīng)不再是“股東全部權(quán)益”，而是“評(píng)估基準(zhǔn)日股東全部權(quán)益+評(píng)估基準(zhǔn)日后的新增投資權(quán)益”，相應(yīng)的價(jià)值類(lèi)型也不是市場(chǎng)價(jià)值。項(xiàng)目過(guò)程中應(yīng)盡量與企業(yè)溝通未來(lái)是否需要改變資本結(jié)構(gòu)，如果資本結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，應(yīng)盡可能采用企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)（未來(lái)預(yù)測(cè)期每年資本結(jié)構(gòu)可能都不一樣），如果企業(yè)未來(lái)資本結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)達(dá)到某種狀態(tài)下不再變化，則可以參考上市公司比較穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。四、關(guān)于折現(xiàn)率Q15:境外并購(gòu)項(xiàng)目折現(xiàn)率如何確定？A15:近年來(lái)境外并購(gòu)數(shù)量增長(zhǎng)較快，那么在境外并購(gòu)項(xiàng)目的評(píng)估中折現(xiàn)率如何確定的確是越來(lái)越受到關(guān)注。目前境外并購(gòu)項(xiàng)目折現(xiàn)率計(jì)算方法五花八門(mén)，有根據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的、有參照歐美國(guó)家數(shù)據(jù)的、有國(guó)內(nèi)國(guó)外數(shù)據(jù)混用的，還有按簡(jiǎn)單風(fēng)險(xiǎn)累加法判定的等等。確實(shí)，對(duì)于境外并購(gòu)折現(xiàn)率計(jì)算的確比較復(fù)雜，尤其是并購(gòu)標(biāo)的為跨國(guó)公司的就更加復(fù)雜。一般情況下，評(píng)估價(jià)值類(lèi)型為公允（市場(chǎng)）價(jià)值時(shí)的折現(xiàn)率，其計(jì)算原則上是根據(jù)標(biāo)的公司所在國(guó)家或地區(qū)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)確定。如，所在國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、可比公司的貝塔系數(shù)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、公司所得稅、借款利率、企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)等等，上述參數(shù)原則上一定要匹配，最好全部數(shù)據(jù)來(lái)源均為所在國(guó)的資本市場(chǎng)。但在實(shí)務(wù)操作中，標(biāo)的公司有可能是發(fā)達(dá)國(guó)家的，也可能是欠發(fā)達(dá)國(guó)家的。對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)數(shù)據(jù)比較容易獲得；但對(duì)于欠發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，就較難獲得了，可能根本就沒(méi)有上述數(shù)據(jù)。這種情況下怎么辦呢？當(dāng)標(biāo)的公司所在國(guó)缺少公開(kāi)資本市場(chǎng)數(shù)據(jù)或者公開(kāi)市場(chǎng)交易很不活躍情況下，就需要采取替代方法。一種方法就是采用成熟資本市場(chǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算后，轉(zhuǎn)換成標(biāo)的公司所在國(guó)所匹配的數(shù)據(jù)，國(guó)際投行很多都采用這種方式。另外，也有采取部分替代法的，如無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率按照本國(guó)確定，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)采用轉(zhuǎn)換方式確定等。當(dāng)然，如果上述方法均不可行時(shí)，還可以采取周邊類(lèi)似國(guó)家或地區(qū)的數(shù)據(jù)作為參考使用。五、關(guān)于評(píng)估對(duì)象（一）房地產(chǎn)Q16:企業(yè)在辦理土地使用權(quán)證時(shí)繳納了契稅。對(duì)土地使用權(quán)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，是否應(yīng)計(jì)算契稅？A16:按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，土地使用權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵中不包括辦理土地使用權(quán)證所交的契稅，因?yàn)槠髽I(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)土地使用權(quán)就不應(yīng)考慮企業(yè)所交契稅。探討這個(gè)問(wèn)題要根據(jù)評(píng)估目的，如果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓目的的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，由于買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)需要交納契稅，市場(chǎng)價(jià)值一般不考慮賣(mài)方已交的契稅；而在做持續(xù)經(jīng)營(yíng)下企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估時(shí)，契稅是取得土地使用權(quán)的必要成本，應(yīng)當(dāng)考慮。Q17:在企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估時(shí)，采用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，如果企業(yè)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)情況下租金水平明顯低于市場(chǎng)租金（基準(zhǔn)日后無(wú)租賃合同），評(píng)估應(yīng)采用哪個(gè)租金？A17:應(yīng)采用市場(chǎng)租金。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)政策不符合市場(chǎng)正常規(guī)律。如企業(yè)一直在采用低租金經(jīng)營(yíng)，租金水平明顯低于市場(chǎng)租金，雖然尚未簽定租賃協(xié)議，但企業(yè)堅(jiān)持認(rèn)為未來(lái)經(jīng)營(yíng)仍會(huì)延續(xù)低價(jià)，做出比較低的收入預(yù)測(cè)。在企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估時(shí)，有的評(píng)估師對(duì)其中投資性房地產(chǎn)的評(píng)估采取與整體收益法一致，按企業(yè)預(yù)測(cè)的租金去計(jì)算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。也有的采用與企業(yè)協(xié)商調(diào)整預(yù)測(cè)收入，采用市場(chǎng)租金和對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率才能正確反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。如此，在企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估時(shí)，如果企業(yè)以這種低價(jià)策略經(jīng)營(yíng)，那么折現(xiàn)率就不能按照正常情況考慮了。Q18:企業(yè)已辦理了出讓的土地使用權(quán)證，證載用途：工業(yè)，容積率1.0。經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，土地用途變更為辦公，容積率調(diào)整為3.0,尚未到國(guó)土部門(mén)辦理變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)，企業(yè)補(bǔ)交的土地出讓金是否等于新規(guī)劃條件下應(yīng)交納的出讓金減去已交過(guò)的金額？A18:有的評(píng)估師認(rèn)為土地調(diào)規(guī)、變性已得到了規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)，即為合法，評(píng)估時(shí)只需扣除按照調(diào)整前后兩種情況，即現(xiàn)行政府收益的差額補(bǔ)交后便可按調(diào)整后的條件來(lái)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值，這是錯(cuò)誤的。國(guó)家對(duì)土地變性、增容采取的是懲罰性的政策，根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）?,用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)。Q19:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，采用收益法對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估和采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)存貨進(jìn)行評(píng)估時(shí)（通常采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法），財(cái)務(wù)費(fèi)用如何處理？A19:對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，其主要資產(chǎn)是存貨-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，實(shí)質(zhì)是對(duì)存貨-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估。那么收益法中的財(cái)務(wù)費(fèi)用及假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式有一定差異。1、采用收益法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估，一般適用于企業(yè)自由現(xiàn)金流模型。其公式為：企業(yè)自由現(xiàn)金流=凈利潤(rùn)+折舊與攤銷(xiāo)+利息費(fèi)用（扣除稅務(wù)影響后）-資本性支出-凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)，在上述公式中財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息費(fèi)用）先扣減，然后再將利息費(fèi)用（扣除稅務(wù)影響后）加回。2、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算存貨-開(kāi)發(fā)成本時(shí)，傳統(tǒng)折現(xiàn)法（靜態(tài)）、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動(dòng)態(tài)）2種方法的區(qū)別在于：傳統(tǒng)折現(xiàn)法不考慮各項(xiàng)支出、收入的時(shí)間成本，直接加減并扣減財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法則需要將各項(xiàng)支出、收入折算到同一時(shí)間點(diǎn)上然后再加減，財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）不再單獨(dú)計(jì)算，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中，因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的折現(xiàn)率既包括安全利率又包括風(fēng)險(xiǎn)利率。Q20:地價(jià)評(píng)估時(shí)，不同等級(jí)的土地價(jià)格修正是否就是兩類(lèi)土地基準(zhǔn)地價(jià)之差？A20:我們?cè)谶M(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，往往選取不同等級(jí)的土地案例，因此，要在不同等級(jí)的土地間進(jìn)行修正。不同等級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)的差，不能代表土地市場(chǎng)價(jià)值的差。一般價(jià)格修正不等同于兩類(lèi)土地基準(zhǔn)地價(jià)之差，基準(zhǔn)地價(jià)只是某一區(qū)域內(nèi)土地平均價(jià)格水平，土地等級(jí)的修正是建立在位置、環(huán)境等其他因素修正合理、排除其他因素影響的前提下才能正確得出的。不能單獨(dú)采用兩類(lèi)土地基準(zhǔn)地價(jià)之差來(lái)確定土地價(jià)格修正。不建議采用不同等級(jí)土地作為可比案例。（二）無(wú)形資產(chǎn)Q21:有限公司變更為股份公司，對(duì)其凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估范圍是否包含賬面未記錄的可確指的無(wú)形