律師說(shuō)法：合同外費(fèi)用該不該交

律師說(shuō)法：合同外費(fèi)用該不該交

律師說(shuō)法：合同外費(fèi)用該不該交

本來(lái)已經(jīng)按約定交上首付款、辦好貸款并老老實(shí)實(shí)按期給銀行還款，只等待交房期限一到，就踏踏實(shí)實(shí)地拿鑰匙辦入住的購(gòu)房人，往往在接到開(kāi)發(fā)商的入住通知書(shū)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，入住通知書(shū)又“鄭重”通知，必須交納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、天然氣管道費(fèi)、契稅、公共維修基金等，才能拿到鑰匙。據(jù)了解，這種被購(gòu)房人稱為“霸王收費(fèi)”的交房方式，已經(jīng)成為目前購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商“低烈度”矛盾對(duì)立的又一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題?！龇ㄔ号袥Q開(kāi)創(chuàng)“拒交”勝訴先例沒(méi)有列入買房合同的“計(jì)劃外”交房費(fèi)用該不該交？很多購(gòu)房人在投訴無(wú)門的情況下，到法院告狀尋求支持。而此前的多數(shù)訴訟以購(gòu)房人的敗訴、必須老老實(shí)實(shí)交上開(kāi)發(fā)商規(guī)定的“計(jì)劃外”交房費(fèi)用而告終。近日，本市首例由于拒交“超標(biāo)”費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商不給業(yè)主辦入住手續(xù)，致使交房延期業(yè)主勝訴的案件終審判決。二中院判令，開(kāi)發(fā)商為洪先生辦理房屋入住手續(xù)、交付房屋，賠償延遲交房違約金。2002年4月，洪先生購(gòu)買了房地產(chǎn)公司一套房屋。雙方在房屋買賣合同中約定，2003年12月31日前交房，逾期交房已交房款的日萬(wàn)分之二支付違約金。2004年3月，房地產(chǎn)公司向洪先生發(fā)出入住通知書(shū)，要求洪先生在交納包括合同中規(guī)定之外的600元產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)后，方可辦理入住手續(xù)。洪先生因?qū)θ胱⊥ㄖ?guī)定的義務(wù)在合同中沒(méi)有約定及對(duì)入住通知書(shū)的規(guī)定存有異議，多次與房地產(chǎn)公司商榷未果。因洪先生未按通知書(shū)辦理，房地產(chǎn)公司至今未給辦理入住手續(xù)。2004年4月，洪先生起訴，請(qǐng)求判令不交納600元產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)；房地產(chǎn)公司辦理入住手續(xù)、移交鑰匙，賠償違約金。房地產(chǎn)公司辯稱，同意逾期交房賠償；辦理入住手續(xù)通知后的責(zé)任應(yīng)由洪先生自擔(dān)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于要求在辦理入住手續(xù)同時(shí)交納相關(guān)費(fèi)用遭拒絕，房地產(chǎn)公司不予辦理入住手續(xù)，致使交房延期，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因{)此，判決房地產(chǎn)公司立即辦理房屋入住手續(xù)，賠償延遲交房違約金?！觥鞍酝酢笔召M(fèi)造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)立近日，記者采訪了正在進(jìn)行收房的鹿港項(xiàng)目購(gòu)房人。由于涉及到“霸王”收費(fèi)問(wèn)題，該項(xiàng)目的130多名業(yè)主在集體收房過(guò)程中，多次與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，要求按合同的約定交房，并取消合同約定之外的收費(fèi)。業(yè)主們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商設(shè)置“霸王”收房程序，業(yè)主必須交納契稅和公共維修基金，必須交納有線電視費(fèi)開(kāi)通費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，否則業(yè)主不能履行收房程序、不能驗(yàn)房。阻礙業(yè)主行使合同權(quán)利進(jìn)行收房。記者看到，在開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的收房通知中，明確規(guī)定業(yè)主必須交納契稅和公共維修基金，必須交納有線電視費(fèi)開(kāi)通費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，否則業(yè)主不能驗(yàn)房。業(yè)主們對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商制定的收房流程沒(méi)有合同和法律依據(jù)，要求業(yè)主先交費(fèi)然后才能收房，這顯然是一種“霸王”程序。目前，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商正處于進(jìn)一步交涉階段，交房活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主辦理交房過(guò)程中，所收取的合同外“交房程序費(fèi)”集中在以下項(xiàng)目：1.房產(chǎn)契稅；2.公共維修基金；3.有線電視費(fèi)開(kāi)通費(fèi)；4.天然氣開(kāi)通費(fèi)；5.電路設(shè)施費(fèi)；6.房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)；7.房屋產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)；8.寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)8項(xiàng)?！鲩_(kāi)發(fā)商：利用交房來(lái)收費(fèi)迫不得已一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，利用交房來(lái)收費(fèi)是迫不得已之舉。眾所周知，在業(yè)主以貸款方式買房的情況下，對(duì)業(yè)主向銀行的貸款開(kāi)發(fā)商承擔(dān)有階段性擔(dān)保責(zé)任，如果不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證、完成房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任就不能及時(shí)解除。而繳納維修基金、契稅是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備條件之一，因此，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望業(yè)主及時(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用?？墒窃诜蓪用嫔希嘘P(guān)的法規(guī)又不允許開(kāi)發(fā)商代收、代征，事實(shí)上也有一些業(yè)主因?yàn)樽陨淼脑虿辉敢饧皶r(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用。這樣開(kāi)發(fā)商就陷入了兩難境地，一方面法律法規(guī)不允許代收、代征上述兩項(xiàng)費(fèi)用；另一方面如果不在交房時(shí)收取上述兩項(xiàng)費(fèi)用，業(yè)主何時(shí)交費(fèi)、交稅的問(wèn)題又不能落實(shí)，可是辦理產(chǎn)權(quán)證又以繳納了稅費(fèi)為前提，所以，這位開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在交房時(shí)要求業(yè)主繳納稅費(fèi)也就事出有因了?！鲩_(kāi)發(fā)商合同之外的費(fèi)用無(wú)依據(jù)北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)陳旭律師認(rèn)為，如果業(yè)主在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，簽署了同意在收房時(shí)向開(kāi)發(fā)商繳納契稅和維修基金以及其他費(fèi)用的條款，那么開(kāi)發(fā)商就有權(quán)向小區(qū)業(yè)主代收以上費(fèi)用，業(yè)主在收房時(shí)也應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則及時(shí)繳納，法律并不禁止買賣雙方作這樣的約定。如果沒(méi)有簽署這樣的合同條款，業(yè)主可以不交這筆費(fèi)用。但在實(shí)際操作中可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商要收，而業(yè)主不同意繳納的情形，從而引發(fā)對(duì)抗、糾紛。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司存在亂收費(fèi)問(wèn)題可以向這些管理部門反映，也可以向各級(jí)消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映，可以求得這些機(jī)構(gòu)的幫助。如果以上途徑無(wú)法解決問(wèn)題，可以搜集有關(guān)證據(jù)到法院告狀，請(qǐng)求法院做出裁判。鏈接：沈陽(yáng)禁止入住亂收費(fèi)沈陽(yáng)市物價(jià)部門近日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步明確房屋入住收費(fèi)有關(guān)政策的通知》，其中規(guī)定，商品房銷售和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。開(kāi)發(fā)商售房時(shí)，應(yīng)將附屬設(shè)施、售價(jià)及其他收費(fèi)項(xiàng)目公示；物業(yè)管理單位應(yīng)將服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等公示，同時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。通知還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理單位在辦理房屋入住時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定的收費(fèi)辦法、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。并按規(guī)定