房地產(chǎn)估價常見錯誤

PAGEPAGE102房地產(chǎn)估價常見錯誤第一篇：房地產(chǎn)估價常見錯誤案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1估價報告本身的不完善1、缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清(1)沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。(2)對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚(3)對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(術(shù)語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴謹前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)5、寫作有錯誤(1)評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。(2)對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。(3)表達形式不科學案例與分析指錯題中常見錯誤2估價方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。案例與分析中的指錯題中常見的錯誤3應(yīng)用估價方法時的錯誤收益法(1)收益期限確定錯誤。(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。(5)正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率。案例與分析指錯題中的常見錯誤4市場比較法(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例。(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。(4)單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20XX或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.(5)比較修正的方向錯誤。(6)可比實例不符合條件。(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。(10)比較修正項目有漏項。(11)間接比較與直接比較混淆不清。(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。房地產(chǎn)估價報告常見錯誤1一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)1.封面2.目錄3.致委托方函4.估價師聲明5.估價假設(shè)和限制條件6.估價結(jié)果報告7.估價技術(shù)報告8.附件二、報告書不完整1.估價結(jié)果報告書漏項(共13項內(nèi)容)一)委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所)二)估價方(估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)三)估價對象(概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況)四)估價目的(說明本次估價的目的和應(yīng)用方向)五)估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日)六)價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)七)估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料)八)估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)九)估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)十)估價結(jié)果(說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格)十一)估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)十二)估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)十三)估價報告應(yīng)用的有效期(說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年)2.估價技術(shù)報告漏項(共7項內(nèi)容)一)個別因素分析二)區(qū)域因素分析三)市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)四)最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用)五)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)六)估價測算過程(詳細說明測算過程，參數(shù)確定等)七)估價結(jié)果確定(詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由)案例分析中常見錯誤2一、估價對象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清9)房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)10)房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)二、估價方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。三、應(yīng)用估價方法時的錯誤1、收益法(1)收益期限確定錯誤。(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。(5)正常費用的測算錯誤A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率。2、市場比較法(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。(4)單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20XX或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.(5)比較修正的方向錯誤。(6)可比實例不符合條件。(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。(10)比較修正項目有漏項。(11)間接比較與直接比較混淆不清。(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。從估價報告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整a、缺委托估價方b、缺受理估價方c、估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨估價建筑物時，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。d、缺估價目的，或目的不清。是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。e、估價時點：不是一段時間，而是某一日。f、缺估價依據(jù)。估價方法及操作的主要依據(jù);與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。1.公式，狀況是否進行修正，公式方法，付款方式2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說明4.是否考慮了租金的未來變化5.收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致成本法：1.成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本2.注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應(yīng)有說明4.銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確5.入股的估價應(yīng)說明入股后的用途6.注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%7.預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中8.折舊計算是否正確(包括年限和項目，公式)9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格假設(shè)法1.預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)2.察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4.注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5.其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成。房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄4綜合察看1.對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。2.察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3.估價時點是否準確4.修正年限是否正確5.檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對采用的方法是否有合理的說明和理由7.任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8.注意利息的計算方式，期限9.報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準10.現(xiàn)實用途和法定用途相符11.一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法12.注意對價格的稱謂是否錯誤(比準，收益，積算)13.要察看估價類型，對照規(guī)范對此要求14.最后一道題一定要細心，首先指出錯誤，在進行改正，切忌認真。正確的改錯了要倒扣分的15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應(yīng)注意特別說明原因狀況16.注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等17.保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復18.基準地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確比較法：1.比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明2.是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常3.實例不應(yīng)少于三個4.實例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項修正不能超過20XX綜合修正不能超過30%5.可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權(quán)利性質(zhì)類型，故價目的應(yīng)該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明)6.日期修正，時間(一般不能大于1年)。第二篇：房地產(chǎn)估價報告修改思路及報告常見錯誤房地產(chǎn)估價報告修改思路及報告常見錯誤一、快速瀏覽報告。查找結(jié)構(gòu)性錯誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項，描述是否恰當，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。二、詳細檢查報告。1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：⑴舊有房地產(chǎn)?！锻恋厥褂脵?quán)證》及《房屋所有權(quán)證》；⑵在建工程?！锻恋厥褂脵?quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖；⑶預(yù)售商品房?！渡唐贩款A(yù)售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。2、描述性要素。⑴估價對象描述。從區(qū)位、權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實物三方面描述。注意用語的準確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；⑵影響因素描述。①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。②區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關(guān)聯(lián)性，對待估房地產(chǎn)的估價結(jié)果是否具有影響。三、分析測算過程。⑴價格內(nèi)涵及技術(shù)路線是否正確；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確。⑶參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價格內(nèi)涵是否一致，計算是否正確等；⑷方法的選用是否符合估價原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等；⑸公式的選用是否恰當。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。⑹計算過程是否有誤。關(guān)鍵步聚是否進行了說明，計算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。四、估價結(jié)果的確定。估價結(jié)果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當調(diào)整。評估報告常見錯誤1、報告書漏項（如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等）。2、估價對象描述不全。（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；（4）區(qū)域及個別因素描述不具體；（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）3、選用的估價方法不妥（有收益的應(yīng)當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法）各種評估方法中的錯誤一、比較法：1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；2、可比實例的幣種未說明；3、建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤；4、非正常交易情況的要進行交易情況修正；5、日期修正計算錯誤；6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；7、在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正；8、修正幅度過大，單項修正超過20XX9、計算結(jié)果有錯；10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P127）；二、收益法1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定）；2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性；5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；7、計算費用時，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計算；8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）；10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；12、安全利率選取不當（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）；14、計算錯誤；15、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。16、評估結(jié)論沒有大寫；17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。三、成本法房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、費用構(gòu)成不完整，漏項（如：缺銷售稅費、開發(fā)利潤）；2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；3、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用+銷售費用）；4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）；7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)）；A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）8、計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊；（2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊；約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。四、假設(shè)開發(fā)法傳統(tǒng)方法：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)現(xiàn)值-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費-后續(xù)開發(fā)成本的現(xiàn)值-后續(xù)管理費用的現(xiàn)值-后續(xù)銷售費用的現(xiàn)值-后續(xù)銷售稅費的現(xiàn)值1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價；2、不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）；3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；4、動態(tài)方法計算時，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。五、其它方面1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮，不能再計算其價值；2、不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再單獨計算價值；3、結(jié)論不能少大寫金額；4、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明其市場風險和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；5、物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù)。房地產(chǎn)估價報告書常見錯誤1、估價對象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。2、稅費通常為“二稅一費”等而不包括所得稅和土地增值稅等。3、在假設(shè)開發(fā)法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤，另外注意建筑費是否折現(xiàn)到估價時點。專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。4、假設(shè)開發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計算房地產(chǎn)的價值時，不再單獨計算利息和利潤。5、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。6、在估價報告和技術(shù)報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結(jié)果前后是否一致。7、注意成本法估價中的技術(shù)路線是否有誤。8、市場比較法中，房地產(chǎn)狀況修正中單項因素不能超過節(jié)20XX綜合修正不能超過30%。在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。9、估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，應(yīng)用的有效期為自完成估價報告之日起原則上為一年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。10、注意估價結(jié)果報告中，金額大寫是否和前面小寫及估價技術(shù)報告中的一致，且大寫金額不能有誤。11、估價結(jié)果報告中通常漏掉價值定義、估價作業(yè)日期、估價時點等到項，而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預(yù)測未來的樓價，而時點在現(xiàn)在是不對的，另外，還有回顧性估價、保險賠償?shù)葧r點的確定也要一并注意。12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調(diào)整幅度。13、從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。14、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應(yīng)扣除的項目（如在多數(shù)情況下，不應(yīng)扣除折舊費、土地攤提費、利潤等），收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由。15、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中一致的均為錯。16、在采用收益法估價時，采用的凈收益應(yīng)為客觀收益，成本應(yīng)為客觀成本，各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。17、市場比較法中選取的可比實例如超過一年，又沒有說明價格是否穩(wěn)定是不對的，在一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。18、市場比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，例本應(yīng)該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應(yīng)該增加的而減少了，如可比實例房地產(chǎn)的位置、實物、狀況比估價對象優(yōu)越（+2%），則價格應(yīng)向下修正為100/102，而修正成100/98是不的。19、在市場比較法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種化幣單位上漲或下跌，另外，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)等。20XX本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應(yīng)負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。21、成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應(yīng)計建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20XX計算期的計算方法是考試的重點。在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息。22、在各種方法計算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價結(jié)果的確定的理由要充分，參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關(guān)系以及計算時資本化率的應(yīng)用是否正確，選用的公式是否正確。23、重復計算問題，如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方法計算了大堂、技術(shù)層、設(shè)備層的價值等等。24、收益法評估中還應(yīng)考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對應(yīng)的吧臺、大堂也不能再計算價值。25、假設(shè)開發(fā)法估價傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳金計算期的確定，扣除項目的確定，銷售銳費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的計算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷售銳費時，就不能再折現(xiàn)了；建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價值。26、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算。第三篇：土地估價報告常見錯誤匯總第一部分總述一、估價項目名稱：二、委托估價方：三、受托估價方：四、估價對象：包括：1、土地使用者2、土地位臵3、宗地數(shù)4、面積5、用途6、權(quán)利狀況7、年限可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范。五、估價目的：包括：1、為什么評估2、誰委托評估的3、應(yīng)用方向可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應(yīng)用方向。六、估價依據(jù)：包含：1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)2、技術(shù)規(guī)程及當?shù)氐挠嘘P(guān)地價評估的文件及規(guī)定3、委托方提供資料4、評估人員調(diào)查收集的資料可能出現(xiàn)的錯誤：（1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)（2）評估中采用了基準地價系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當?shù)氐摹痘鶞实貎r評估報告》或政府公布的基準地文件。七、地價定義：包含：1、基準日；2、土地用途(設(shè)定、實際)；3、開發(fā)程度(設(shè)定、實際)；4、土地使用年期(設(shè)定、實際)；5、土地使用權(quán)價格類型(所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格)。價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設(shè)定土地開發(fā)程度（必要時列表說明），設(shè)定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場地平整。④土地用途（若土地證明不標準不規(guī)范，需重新設(shè)定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準確、不匹配情況；（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標準或與土地證不符；（3）使用年限有計算不準，選取不當情況；（4）價格類型描述不準確（如1996年改錯“現(xiàn)實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；（5）漏掉基準日、年限等。-1語不規(guī)范。2、土地權(quán)利狀況包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表。可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如：（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；（2）描述有錯：A、術(shù)語錯誤，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評估基準日未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評估基準日無抵押權(quán)、擔保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利存在”。（3）、前后不致；（4）、不該寫的盡量不寫。3、建筑物和地上附著物狀況（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細部說明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準確。二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。2、區(qū)域因素包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。要求描述：①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；-3地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術(shù)報告中說明并進一步分析】可能出現(xiàn)錯誤：（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準確，該定量的不定量；（5）漏項；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個別因素所描述的內(nèi)容就是估價時定價的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。第三部分土地估價一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學、合法的原則）常用的原則：1、替代原則（所有方法適宜）2、變動原則（所有方法適宜）3、需求與供求原則（所有方法適宜）4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結(jié)合原則8、最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。可能出現(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程）【應(yīng)根據(jù)待估地特點及項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了一種方-5容，同時說明價格類型、價格水平及種類。③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。④成交日期：一般描述包括使用單位、位臵、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。選擇因素的原則：①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。影響土地價格的區(qū)域及個別因素：①區(qū)域因素主要包括：a.繁華程度b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）e.城市規(guī)范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）②個別因素A、位臵B、面積大小C、宗地形狀D、臨街狀況E、地勢、土地平整程度F、地質(zhì)水文狀況G、規(guī)劃管制條件H、土地使用年限I、其它因素根據(jù)我們評估的經(jīng)驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表1、表2、表3、表4。-7因素條件說明，（按規(guī)范格式要求描述）注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正]可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。（2）土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似（3）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時選。（4）交易情況修正指數(shù)選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。（5）交易期日價格指數(shù)確定方法：a.直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)b.調(diào)查當?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例地價指數(shù)如以1994年1月1日為基期，調(diào)查xx市住宅用地市場情況，地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)詳見表xx市住宅用地地價指數(shù)表1994.1.11995.8.11996.4.11996.12.11996.12.31地價指數(shù)（%）100105.016107.128109.240109.500(6)土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式k=1-1/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)A、商業(yè)繁華度條件指數(shù)-9定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。b、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結(jié)合當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降0．5％。（8）個別因素條件指數(shù)A、容積率條件指數(shù)a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在20XX－4000平方米劃為較劣，面積小于20XX平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定)。D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X‰。E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10—20XX一般，坡度在20XX5%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X%。F、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：地基承載力大于25噸／平方米屬優(yōu)，在20XX5噸／平方米屬較優(yōu)，在12－20XX平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X％。G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降X%。-11★說明純收益的測算依據(jù)和方法。★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標準?！镎f明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。1、收益還原法的基本公式收益還原法評估地價的公式有6個，主要有4個常用：(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n](3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期的地價計算公式：p=a/r〒b/r2有限年期地價計算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)有限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n}上述公式中：P-土地價格a-土地純收益r-土地還原利率b-純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額s-純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式A、土地使用年期無限當t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零A，使用期無限時B、土地使用年期有限當t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無限時（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式當未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：根據(jù)評估經(jīng)驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。2、采用收益還原法評估土地的步驟(1)確定房地產(chǎn)總收益-13e、計算房屋折舊費：年折舊費＝（房屋重臵價－殘值）/耐用年限＝房屋重臵價〓（1－殘值率）/耐用年限注：①房屋重臵價、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標準確定。②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重臵價必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計。則：年折舊費＝房屋重臵價/房屋可使用年限房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限C、計算企業(yè)經(jīng)營收益中總費用企業(yè)經(jīng)營中的總費用一般包括：a、原料費b、運輸費c、折舊費d、一般管理費e、職工工資f、應(yīng)納稅金g、工廠房屋的維護、保險等費用在股份制改造土地價格評估中，企業(yè)經(jīng)營的總費用可采用資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果。（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費用（4）確定房屋出租純收益房屋純收益＝房屋現(xiàn)值〓建筑物還原利率A、房屋現(xiàn)值的確定方法：a、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價－房屋折舊總額＝房屋重臵價－年折舊費〓（1－殘值率）/耐用年限〓房屋已使用年限b、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價〓成新度B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。（5）計算土地純收益土地純收益可依據(jù)評估對象采用的不同而計算A、土地租賃中土地純收益的計算：土地純收益＝租金－（管理費+維護費+稅金）B、房地出租中土地純收益的計算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計算：土地純收益＝銷售收入－原材料價-15法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價（總開發(fā)價值）；B、根據(jù)當時市場上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開發(fā)后不動產(chǎn)總價。(2)估算建筑費、專業(yè)費（按建筑費的一定比例）、不可預(yù)見費一般為建筑費和專業(yè)費之和的2％一5％?等各項成本費用。(3)計算利息A、確定開發(fā)建設(shè)周期B、投資時間，合理確定計息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）C、復利計息公式：利息=[（1+r）n-1](4)計算稅金：主要指建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等；(5)銷售費用：主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、廣告費、買賣手續(xù)費等；(6)估算開發(fā)商的合理利潤剩余法可能出現(xiàn)的錯誤：A、公式選錯或計算過程漏步驟。B、預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價依據(jù)不充分或確定錯誤或不合理。C、費用確定可能漏項或多項。D、術(shù)語不規(guī)范。E、利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。F、利潤計算時考慮了利息。G、未將地價還原至估價期日時的價格水平。H、計算過程有錯。I、計算單位不統(tǒng)一。（四）成本逼近法★應(yīng)用此種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價。★要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據(jù)。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標準；沒有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因?！锩鞔_待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標準，并說明依據(jù)。★有關(guān)稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。★說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。-17有關(guān)稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費。在確定有關(guān)稅費時，每項稅費取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關(guān)規(guī)定、稅費標準（注：①有些已取消的稅費一定有以與基準日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費在取值時要認真分析；③有些交叉稅費一定要注意不要重復計算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地交新菜地開發(fā)建設(shè)基金，就不再交納農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金和防洪保安和重點水利建設(shè)專項資金）；如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標準的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。2、確定土地開發(fā)費土地開發(fā)費是指獲得土地后，對真開發(fā)的費用，指設(shè)定開展程度條件下的土地開發(fā)費。（1）確定土地開發(fā)費方法直接依據(jù)當?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收〓〓城市市政公用設(shè)施配套費》的通知。結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)資（前提是公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標準）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內(nèi)容（①只是大市政配套費，還是包含了公共設(shè)施配套資和小區(qū)開發(fā)配套費；②弄清大配套費包含“幾通一平”；③弄清配套費是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當?shù)匚垂际姓涮踪M的征收文件或公布征收的配套費標準低于實際開發(fā)費的標準，則參考當?shù)鼗鶞实貎r測算時的土地取得費；同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。（2）確定開發(fā)費時把握原則A、確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同、可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月。6個月。B、在確定開發(fā)費用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20XX0米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。3、確定投資利息（1）利息率的選擇根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與-19式中：Vn一待估宗地設(shè)定年限的土地價格V一無限年期土地價格r一土地還原利率n一待估宗地設(shè)定土地使用年限（2）如土地增值收益采用當?shù)氐?，市、縣政府公布的出讓金標準，地價計算公式為?！盇、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致V＝?土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)資十投資利后、十投資利潤?〓[1－1／（1＋r）n]＋出讓金或中：V一待估宗地土地價格B、如出讓全土地使導權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致V＝｛[土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息十投資利潤]〓[1－1／(1+r)n]+出讓金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前n一待估宗地土地使用年限m—出讓金規(guī)定土地使用年限r(nóng)一土地還原利率成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤：A：缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)。B、開發(fā)費的確定與地價定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費的取值與基準地價評估中的開發(fā)費不一致。C、利息計算有誤。D、未進行年期修正或區(qū)位修正。E、費用確定可能漏項或多項。F、術(shù)語不規(guī)范G、利潤計算時考慮了利息。H、計算過程有錯。I、計算單位不統(tǒng)一（五）基準地價系數(shù)修正法應(yīng)用此法進行估價，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項予以明確說明：★說明宗地位臵、用途及待估宗地所在級別或區(qū)域的基準地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)?！镎f明待估宗地的各項因素具體條件，應(yīng)將因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。-21素說明中一定注意前后一致(個別因素描述。市場比較法中因素說明)。（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表注：如宗地少，可將步驟3、4合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。A、確定年期、期日、容積事等因素的修正系數(shù)a、K1年期修正：同市場比較法b．K2期日修正：同市場比較法c、K3；容積率修正：同市場比較法（6）、計算待信宗地土地價格宗地地價=基準地價〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）式中：K１——年期修正系數(shù)K２——期日修正系數(shù)K３——容積率修正系數(shù)K一各影響因素修正幅度之和采用上面公式求得的宗地地價是在基準地價設(shè)定開發(fā)開發(fā)程度條件下的土地價格。如果宗地地價定義中設(shè)定的開發(fā)程度與基準地價設(shè)定的開發(fā)程度不一致時，應(yīng)作開發(fā)程度修正。設(shè)定開發(fā)程度高于基準地價開發(fā)程度時，或者設(shè)定開發(fā)程度低于基準地價開發(fā)程度時：待估宗地土地價格＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價一（基準地價設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)資一估價設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)費）特殊情況的處理辦法：1、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準地價；但無修正體系，編制待估宗地各項影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：A、根據(jù)當?shù)厍闆r編制因素條件說明表，因素修正系數(shù)表；請當?shù)赝恋鼐执_認蓋章B、辦法A難度較大時；盡量描述待估宗地的各項影響因素屬所處級別或區(qū)域的平均水平，不進行修正，有些因素必須進行修正的說明理由及修正幅度2、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準地價，但制定時間較早，配有的修正系數(shù)表存在問題，如選擇其它兩種方法評估；最好不采用基準地價系數(shù)修正法；如必須選擇基準地價系數(shù)修正法評估；可征求地方土地局意見，修改修正系數(shù)表，讓當?shù)赝恋鼐稚w章、確認：修正難度較大，可采用上述解決方法B?；鶞实貎r系數(shù)修正法可能會出現(xiàn)的錯誤A、漏項，缺少地價內(nèi)涵介紹等。B、因素描述及修正與市場比較法及地價影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。-23可能出現(xiàn)的錯誤A、漏項B、附無關(guān)的資料（如土地使用證、位臵示意圖等）。最新土地估價報告改錯總結(jié)一、格式方面的錯誤要點估價報告規(guī)范格式由土地估價報告和土地估價技術(shù)報告組成。土地估價報告是土地估價機構(gòu)提交客戶的關(guān)于土地資產(chǎn)的法律文件，由摘要、估價對象界定、土地估價結(jié)果及其使用和附件四部件組成。土地估價技術(shù)報告是供機構(gòu)存檔和報告確認的文件，由總述、估價對象描述及地價影響因素分析、土地估價和附件四部分組成。格式中存在的問題主要問題如下：1.報告的紙張規(guī)格、字體、設(shè)計等不符合要求。2.完全不按“估價報告規(guī)范格式”編寫。如只簡單介紹一下估價對象，就提出估價結(jié)果。實例：某機構(gòu)的估價報告完全沒有按估價報告規(guī)范格式編寫，而是根據(jù)自己業(yè)務(wù)工作習慣和客戶的—般要求編寫。估價報告的各部分與規(guī)范格式無法對應(yīng)。特別是估價方法運用簡單。3.部分不符合格式要求。一是部分報告缺公章、缺估價師簽字、缺附件等；二是封面缺項目名稱或項目名稱不符合要求，缺估價報告編號或前后編號不—致；三是土地估價報告和土地估價技術(shù)報告的各部分內(nèi)容缺損或不全面。實例：某機構(gòu)報告無封面，估價報告與估價技術(shù)報告編號不對應(yīng)，估價對象界定中格式與規(guī)范格式不符，沒有土地估價機構(gòu)資質(zhì)等。二、土地估價報告錯誤要點第一部分摘要摘要是就項目名稱、委托方、估價基準日、價格結(jié)果等方面所作的簡明扼要說明，同時明確估價機構(gòu)及估價人員，以明確法律責任。摘要中存在的主題如下：1.缺摘要。2.缺少估價師簽字或只有1名估價師簽字、缺少估價師證書號及機構(gòu)公章，或不是估價師本人簽字。無估價機構(gòu)負責人簽字案例：某機構(gòu)其報告摘要沒有估價師簽字、項目名稱不全、沒有機構(gòu)蓋章。3.缺少估價基準日或有錯誤，缺少估價日期或與評估實際相矛盾。4.估價結(jié)果要求說明總地價、單位面積地價和有樓的樓面地價，并附大寫金額。部分報告沒有樓面地價或大寫金額。當估價結(jié)果和估價機構(gòu)分落兩頁紙時，估價結(jié)果頁大多沒有蓋公章。-25（2）區(qū)域因素：是指待估宗地所在區(qū)域的對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素。它是一個均質(zhì)區(qū)域的概念，而不是一個城市的概念。主要因素有區(qū)域位臵、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量（對居住區(qū)包括區(qū)域治安、居民檔次）產(chǎn)業(yè)集聚程度以及一些區(qū)域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文環(huán)境等。常見的問題是：區(qū)域位臵用宗地個別位臵代替或城市整體位臵代替；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施用城市整體情況代替（沒有調(diào)查）；環(huán)境質(zhì)量只分析污染，而不分析人文社會環(huán)境質(zhì)量。最大的問題是區(qū)域因素分析與待估宗地的位臵和用途不掛鉤，不作調(diào)查研究或做很少的調(diào)查研究。只從一些城市發(fā)展概況等資料中摘錄。一個城市的估價報告，其一般因素和區(qū)域因素都是千人一面。一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資狀況及其它因素不同于該均質(zhì)區(qū)域的地價影響因素。案例：某個機構(gòu)在評估武漢市一郊區(qū)宗地地價時，其區(qū)域因素為：武漢市的自然條件（地理）、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣和規(guī)劃限制，而對宗地所在區(qū)域的地價因素沒有任何分析，也沒有將其放在個別因素中分析。這完全把一般因素和區(qū)域因素混同，對區(qū)域因素沒有作認真調(diào)查。（3）個別因素：個別因素是宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如土地面積、形狀、臨街寬度、位臵、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、地質(zhì)條件等。土地用途不同，各因素對地價的影響也不同常見的問題是：個別因素分析不全，或較全面，但哪個因素對宗地地價有何影響沒有分析或心中沒數(shù)，這從后面運用估價方法估價時根本不考慮個別因素或與個別因素相違背可以看出。案例：某機構(gòu)在評估某寫字樓時，個別因素分析很不具體，沒有宗地寬度、進深、地質(zhì)條件等分析，宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況不具體等。第三部分土地估價結(jié)果及其應(yīng)用問題主要有：l.估價依據(jù)：（見技術(shù)報告）2.估價原則：（見技術(shù)報告）3.估價方法：缺估價方法或沒有方法選擇的依據(jù)及每種方法的計算結(jié)果。4.估價結(jié)果：（見技術(shù)報告）5.需要特殊說明的事項問題較多，雙方的權(quán)利責任交待不清，報告的使用條件及報告結(jié)果的限制條件交待不清，土地估價結(jié)果有效期錯誤或沒有等。主要問題：本項估價的假設(shè)條件和報告使用限制條件不明確。是公開市場價格?還是資產(chǎn)清算價格?是有限制的抵押價格?還是抵押條件下的土地使用權(quán)價格?很多報告在碰到一些較復雜的評估目的和評估對象時往往搞錯。如個別報告-27第四篇：房地產(chǎn)估價北京翰海興房地產(chǎn)評估有限公司是經(jīng)北京市國土資源局和北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會批準成立的、具有房地產(chǎn)評估和土地評估資質(zhì)的專業(yè)性咨詢機構(gòu)，目前有多名經(jīng)驗豐富的國家注冊房地產(chǎn)估價師及土地估價師在我所執(zhí)業(yè)，有相關(guān)的投資咨詢師、高級工程師、會計師、造價師等專業(yè)人員加盟，并聘請了業(yè)內(nèi)多名權(quán)威人士、學者作為專家顧問。公司發(fā)起人均為執(zhí)業(yè)多年的資深評估師，熟悉中國房地產(chǎn)政策，有著豐富的技術(shù)經(jīng)驗和人脈資源。公司成立以來，秉承“專業(yè)規(guī)范，誠信服務(wù)”的理念，以為客戶提供最具發(fā)展價值的專業(yè)服務(wù)為宗旨,堅持專業(yè)國際化、服務(wù)本土化；堅持盡我所能、盡我所有的服務(wù)原則，致力于提供房地產(chǎn)市場的綜合服務(wù)。經(jīng)辛苦努力，公司與土地、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)政府部門和業(yè)內(nèi)兄弟單位具有廣泛的聯(lián)系、長久的合作，并獲得了良好的信譽，為事業(yè)發(fā)展提供了有利保障。公司堅持一業(yè)為主，多項支撐的發(fā)展理念，除專業(yè)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、土地評估業(yè)務(wù)、提供房地產(chǎn)項目代理外，還與測繪公司、會計師事務(wù)所、工程造價公司、投資咨詢公司共同合作，取長補短，相互探討，為客戶提供項目策劃、房地產(chǎn)測繪、產(chǎn)權(quán)證代理、工程造價咨詢、資產(chǎn)評估等全方位一條龍的專業(yè)咨詢服務(wù)。第五篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)委托方：天津津濱發(fā)展股份有限公司估價方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司估價人員：胡衛(wèi)和范紅梅黃麗云沈曉偉估價作業(yè)日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日估價報告編號：深同誠評字（20XXA）09QB第009號報告目錄一、致委托方函1二、估價師聲明2三、估價的假設(shè)和限制條件3四、估價結(jié)果報告5（一）委托方（二）估價方（三）估價對象（四）估價目的（五）估價時點（六）價值定義（七）估價依據(jù)（八）估價原則（九）估價方法（十）估價結(jié)果（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期（十三）估價報告應(yīng)用的有效期五、估價技術(shù)報告10六、附件391致委托方函天津津濱發(fā)展股份有限公司：承蒙委托，我公司對位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進行估價，估價目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。估價對象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二○三八年十一月七日止。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點20XX年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結(jié)果明細表》。估價結(jié)果明細表估價對象土地用途房地產(chǎn)證號建筑面積（㎡）估價單價（元/㎡）估價值（元）濱海投資服務(wù)中心大廈商業(yè)用地津字第2估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員范紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。中國注冊房地產(chǎn)估價師：黃麗云3估價假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(5)不考慮特殊買家的額外出價。2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進行核實，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實性。3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。5、根據(jù)委托方提供的《租賃合同》，估價對象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，租約期至20XX年09月30日，租金水平為3.31元/天·平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費。7、估價對象的估價時點設(shè)定為完成實地查勘之日。二、需要特殊說明的事項1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關(guān)責任，我公司不承擔任何責任。3、本報告僅針對委托方估價目的進行估價，報告相關(guān)意見及結(jié)論僅供參考，不對其他用途負責。4、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。6、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。5估價結(jié)果報告一、委托方天津津濱發(fā)展股份有限公司二、估價方深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司法定代表人：陳平營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：440301104011324營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)（證書編號：建房估證字[20XX]070號，有效期為20XX年7月1日至20XX年6月30日）全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號：A20XX44004號，有效期限至20XX年6月30日）地址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室電話：（0755）83778788三、估價對象1、估價對象位置及環(huán)境估價對象名稱濱海投資服務(wù)中心大廈地理位置估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號道路通達度物業(yè)南側(cè)緊臨宏達街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達度好。交通便捷度通過估價對象的鄰近公交站為“投資服務(wù)中心”站，主要公交線路有503路506路513路515路605路805路815路936路(區(qū)間)936路，交通便捷程度好。公共配套情況估價對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學泰達學院、濱海學院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達心血管醫(yī)院、泰達醫(yī)院等。商務(wù)氛圍估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)泰達金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。2、估價對象概況估價對象名稱濱海投資服務(wù)中心大廈建筑面積共65,400平方米建筑結(jié)構(gòu)鋼混總樓層A、B區(qū)為配樓共六層；D區(qū)為單層；C區(qū)共十四層評估樓層整棟現(xiàn)實用途商業(yè)（辦公）法定用途商業(yè)平面布置大廈共分A、B、C、D四個區(qū)，A、B、C區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A區(qū)與B區(qū)呈對稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，六層為設(shè)備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D區(qū)為單層室內(nèi)花園。外墻微晶石掛板墻面內(nèi)墻進口大理石天花明鋁礦棉吊頂樓地面進口大理石裝修情況門不銹鋼全玻門窗塑鋼窗水電暗設(shè)電梯A、B區(qū)分別裝有4部普通電梯，C區(qū)東側(cè)設(shè)有5部電梯，4部自動扶梯空調(diào)——消防消防栓，自動噴淋設(shè)施設(shè)備其他設(shè)備網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場，地面停車位，竣工年月——成新度九三成使用狀況目前空置，未裝修租金水平3.31元/天·m2維護與保養(yǎng)有正常的維護,使用狀況良好使用與維護物業(yè)管理天津天孚物業(yè)管理有限公司3、估價對象權(quán)利狀況7建筑面積65,400平方米竣工日期——土地使用（終止日期）20XX-11-07登記價——登記日期20XX-05-27設(shè)定他項權(quán)利摘要估價對象目前處于抵押狀態(tài)四、估價目的為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)五、估價時點二○○九年八月三十一日六、價值定義本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費。七、估價依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-19994、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料5、天津市20XX年至20XX年建筑安裝工程預(yù)算基價及相關(guān)造價信息6、天津市房地產(chǎn)市場租售價格調(diào)查及有關(guān)信息7、估價人員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料八、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。2、最高最佳使用原則8考慮估價對象的用途時，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。3、替代原則根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較，對其間的差別進行適當?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價值。4、估價時點原則房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。九、估價方法常見的房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.1.4中規(guī)定：有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷收郜F(xiàn)到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的公開市場價格的方法。十、估價結(jié)果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市9場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點20XX年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結(jié)果明細表》。估價結(jié)果明