某地產(chǎn)項目發(fā)展策略思考

『數(shù)碼港』項目發(fā)展策略思考報告提綱發(fā)展方向研判目標客戶鎖定項目產(chǎn)品攻略項目營銷攻略項目優(yōu)劣勢分析辦公競爭格局分析項目發(fā)展戰(zhàn)略思考2產(chǎn)品特點：別墅：1.12萬平米主力面積段：250-300㎡，32套設計：10-12.5米的大開間、送雙層地下室、1.5倍的贈送面積系數(shù)復式公寓：8300平米主力面積段:200㎡,40套7.5米入戶空間、

7.5米大露臺，南北通透、兩梯兩戶、贈送面積大，別墅式的空間感受辦公樓:97100平米,(22層、6層)7.5米公寓剖面圖片區(qū)特點：鄰近華僑城生態(tài)人文居住片區(qū)項目優(yōu)勢:贈送面積多,人性化設計/居住功能/3交通組織雜亂：大量貨柜車、運輸車輛快速行使，聲音噪雜，人行系統(tǒng)存在極大安全隱患；產(chǎn)業(yè)環(huán)境不高：周邊為傳統(tǒng)物流工業(yè)片區(qū)，群集汽車城/銷售/、天虹商場物流中心等產(chǎn)業(yè)，環(huán)境雜亂、人群混雜，片區(qū)檔次較低；周邊配套較差：生活、商務配套極為欠缺，目前為相對孤立的。項目劣勢:與華僑城一路之隔,環(huán)境截然不同與華僑城截然不同的外部環(huán)境41、政府規(guī)定：08年國家再次明文規(guī)定：

規(guī)定工業(yè)用地禁建賓館、專家樓和別墅2、銷售瓶頸：房產(chǎn)證（廠房性質）

銷售上，給客戶心理帶來相當?shù)牟焕绊?、二手流轉：抵押消費、三級市場買賣，只能以周邊的廠房價值作為評估標準

造成投資客戶將對本項目失去興趣，自用客戶將成為主力項目劣勢:工業(yè)用地性質，局限性大5優(yōu)劣勢組合分析——發(fā)展方向如何？(別墅+復式)產(chǎn)品設計優(yōu)勢:工業(yè)用地劣勢+噪雜環(huán)境劣勢=當豪宅賣不可能;工業(yè)用地性質+傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)=工業(yè)廠房用途太可惜,開發(fā)商利潤不能最大化;(別墅+復式)產(chǎn)品設計優(yōu)勢+工業(yè)用地性質=(個性化\差異化)辦公用途項目的出路如何？用地性質：工業(yè)用地物業(yè)類型：居住類型物業(yè)外部環(huán)境：雜亂的工業(yè)區(qū)××？6項目發(fā)展方向研討：辦公功能問題：如何與深圳眾多高級寫字樓辦公區(qū)域競爭制約：片區(qū)制約：商務辦公不成熟、各類配套不齊全物業(yè)類型制約：別墅＋復式產(chǎn)品用地性質制約：工業(yè)用地性質優(yōu)勢：優(yōu)越的產(chǎn)品特點地鐵規(guī)劃前景臨近華僑城片區(qū)7基本數(shù)據(jù)：占地15145.20，建面74613.51用地性質：工業(yè)用地，銷售過程按揭正常主打賣點：華僑城區(qū)位、4.8米/9.6米層高、內(nèi)肺空間、分體空調客戶類型:客戶以自用為主，行業(yè)主要為電子、服裝設計、建筑/室內(nèi)設計，面對服裝設計行業(yè)統(tǒng)一招商，欲打造服裝行業(yè)聚集地；價格：1.6萬起價，成交均價1.6-1.8萬/㎡銷售情況：35％香年廣場案例在一個陌生片區(qū)，常規(guī)的運營方式。憑項目之力樹立片區(qū)標桿，顯勢單力??！8生存之道：差異化競爭單純的辦公概念無法與市場競爭進行抗衡競爭對手：優(yōu)勢明顯片區(qū)劣勢：相對突出9項目發(fā)展戰(zhàn)略思考本案OCT創(chuàng)意文化園何香凝美術館華僑城生態(tài)廣場主題公園組團片區(qū)知名企業(yè)形成華僑城生態(tài)商務圈，適合腦力產(chǎn)業(yè)成長的沃土項目發(fā)展戰(zhàn)略：借勢，源于華僑城生態(tài)/創(chuàng)意商務圈10大勢環(huán)境———關鍵詞：華華僑城功能的的升級換代，，土地價值利利用最大化華僑城功能轉轉換：優(yōu)化功功能，提升價價值——加加快推進城區(qū)區(qū)的更新改造造和功能重組組，釋放土地地潛能———企業(yè)宜合理理安排物業(yè)經(jīng)經(jīng)營的組合以以保持對城區(qū)區(qū)發(fā)展足夠的的影響力———“強邊活活心、動靜分分離”的空間間安排華僑城創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)－政政府支持創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)發(fā)展11將”在別墅里里辦公”融入入華僑城創(chuàng)意意文化\生態(tài)態(tài)商務圈源于華僑城,高于華僑城城于：項目內(nèi)部部生態(tài)\文化化環(huán)境的打造造=延續(xù)華僑僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響于：別墅\復復式舒適\人人性化的辦公公環(huán)境PK華華僑城廠房改改造環(huán)境別墅＋生態(tài)辦辦公＝？源高項目發(fā)展戰(zhàn)略略：別墅辦公公，華僑城生生態(tài)商務圈升升級版以別墅/復式式辦公為標竿竿，提升項目目整個檔次借勢：“別墅墅”與“生態(tài)態(tài)辦公”進行行組合12案例借鑒：上上丁企業(yè)公園園在重慶寫字樓樓的淡市，異異軍突起，銷銷售業(yè)績良好好入駐企業(yè)多為為腦力型產(chǎn)業(yè)業(yè)類型客戶滿意點：：環(huán)境、身身份上丁企業(yè)公園園，地處重慶慶市行政中心心北移的北部部新區(qū)，身邊邊的鄰居及規(guī)規(guī)劃中的鄰居居具有強大的的輻射力；在在一公里范圍圍內(nèi)有800萬常住人口口的居住區(qū)，，其中有高達達72%的戶戶主想在該區(qū)區(qū)域內(nèi)找辦公公樓；在獨棟棟別墅辦公社社區(qū)中，身邊邊皆是非富即即貴的巨無霸霸商業(yè)企業(yè)，，能給上丁企企業(yè)公園7號號樓的買家創(chuàng)創(chuàng)造商機。關鍵點：地處處生態(tài)區(qū)，低低密度獨棟辦辦公頂級EOD（（生態(tài)辦公區(qū)區(qū)）13標志?麓谷坐坐標就位于長長沙市西部城城區(qū)岳麓山風景區(qū)區(qū)北側，湖南南長沙麓谷高高科技園中心心，南接岳麓麓山大學城。。長沙首個EOD生態(tài)辦公公群，坐擁12萬M2的的麓谷生態(tài)公公園構成一個個生態(tài)園區(qū)。。麓谷依托軟件件、新材料、、傳感技術和和動漫產(chǎn)業(yè)等等十大國家級級專業(yè)產(chǎn)業(yè)基基地的品牌優(yōu)優(yōu)勢和集聚效效應，重點發(fā)發(fā)展先進制造造、電子信息息、新材料、、生物醫(yī)藥四四大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。目前已引引進了摩托羅羅拉、諾基亞亞、思科、日日立電器等世世界500強強企業(yè)依托岳麓山自自然資源以高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心引引進商家，形形成生態(tài)辦公公園區(qū)案例借鑒：麓麓谷坐標關鍵點：地處處岳麓生態(tài)區(qū)區(qū)，高新技術術產(chǎn)業(yè)園區(qū)14EOD：低密密度、創(chuàng)意、、生態(tài)辦公區(qū)區(qū)EOD（ecologicalofficedistrict））是生態(tài)辦公區(qū)的縮寫；生態(tài)辦公區(qū)是是運用生態(tài)學學原理、環(huán)境境學原理和建建筑學原理，，遵循生態(tài)平平衡及可持續(xù)續(xù)發(fā)展的原則則，合理設計計、規(guī)劃建筑筑內(nèi)外空間的的物質和能源源因素，使其其在系統(tǒng)內(nèi)部部能有序地循循環(huán)轉換、從從而獲得一種種高效、低耗耗、無廢無污污染且能實現(xiàn)現(xiàn)一定程度自自給的新型辦公方式式；EOD辦公區(qū)區(qū)對片區(qū)的商務務氛圍要求不不高，不會像CBD形成一整整塊區(qū)域，而而是散落在各各個適宜建筑筑生態(tài)辦公區(qū)區(qū)的區(qū)域EOD提倡生態(tài)、舒適、、環(huán)保、健康康的辦公環(huán)境，，同時也強調調高效商務、低低能耗；EOD辦公區(qū)區(qū)是智力型、創(chuàng)意意型企業(yè)如廣告、、建筑設計、、影視、高科科技企業(yè)的向向往之地15華僑城·創(chuàng)意EOD中文：華僑城城創(chuàng)意·生生態(tài)·商務區(qū)區(qū)項目物業(yè)定位位：EOD生態(tài)創(chuàng)意空間獨立辦公空間16站在2010年，我們展展望……地鐵開通，BRT開通通，往城市任任何一個地方方，甚至香港港都極之便捷捷；與華僑城波托托菲諾步行零零距離（地鐵鐵通道），與與華僑城2分分鐘地鐵距離離，享受華僑僑城所有成熟熟商務、生活活配套；華僑城創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園進一步步擴展，影響響力日益擴大大，商務配套套不斷完善，，租金不斷提提高；僑香村福利房房入住，沿僑僑香路改造在在建或完成，，片區(qū)商務環(huán)環(huán)境日益成熟熟，片區(qū)形象象檔次提升，，這時，我們的的優(yōu)點突顯了了，別墅、生生態(tài)、創(chuàng)意、、生態(tài)辦公區(qū)區(qū)，與華僑城城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園連成一片。。華僑城·創(chuàng)意意EOD源于華僑城，，高于華僑城城！17大膽假設，小小心求證——市場支撐撐點在哪里？？研究出發(fā)點：：創(chuàng)意EOD的的使用客戶在哪里？——我們從目目標客戶群智力型、創(chuàng)意意型產(chǎn)業(yè)入手創(chuàng)意EOD的的購買客戶在哪里？——我們從客客戶置業(yè)需求、辦辦公成本入手18報告提綱發(fā)展方向研判判目標客戶鎖定定項目產(chǎn)品攻略略項目營銷攻略略對創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)業(yè)（含設計行行業(yè)/IT通通訊類行業(yè)））等行業(yè)發(fā)展展、辦公現(xiàn)狀狀、辦公需求求進行深入的的分析192006年，，深圳文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加加值近382億元，比上上年增長25.9％，高高出同期GDP增長10.9個百分分點大勢環(huán)境———關鍵詞：創(chuàng)創(chuàng)意智力型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為為深圳的重要要經(jīng)濟增長點點動漫、網(wǎng)絡游游戲、創(chuàng)意設設計、數(shù)字視視聽等優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速成長長。目前深圳有各各類影視制作作機構近60家家，動畫制作機構構200余家家。工業(yè)設計占全全國近一半的的市場份額，擁有一支2萬多人的專業(yè)設設計隊伍產(chǎn)業(yè)結構：創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為為深圳重要經(jīng)經(jīng)濟增長點創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展狀況如何何？20大勢環(huán)境———關鍵詞：政政府重點扶持持發(fā)展產(chǎn)業(yè)培育“3個核心產(chǎn)業(yè)群群”：創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群、傳播播產(chǎn)業(yè)群、文文化服務產(chǎn)業(yè)業(yè)群；建設“4個基地”：國國際文化產(chǎn)業(yè)業(yè)博覽交易基基地、全國創(chuàng)創(chuàng)意設計基地地、區(qū)域文化化產(chǎn)品制造基基地和區(qū)域文文化產(chǎn)業(yè)服務務基地；打造“5個一批”：建建設一批標志志性現(xiàn)代文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)展重重點設施；建建成一批特色色文化產(chǎn)業(yè)園園區(qū)基地；形形成一批具有有競爭實力的的文化企業(yè)和和品牌；啟動動一批文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重點項目目；培育一批批具有較強集集聚和輻射功功能的文化產(chǎn)產(chǎn)品交易市場場；形成一個由上上游創(chuàng)意創(chuàng)作作、中游生產(chǎn)產(chǎn)制作和下游游拓展操作組組成的完整價價值鏈條和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條條。政策趨勢：創(chuàng)創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)成成為政府重點點扶持發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)21行業(yè)現(xiàn)狀：深深圳目前主要要的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園概況22創(chuàng)意型辦公空空間市場供應應量逐步放大大，近年有接接近40萬平米的辦公面積供供應市場市場需求量大大，多個項目目租賃情況良良好，幾乎無空置率率，如OCT創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園、招商商意庫創(chuàng)意型辦公主主要目標企業(yè)業(yè)為：建筑設計，景景觀設計，室內(nèi)設計，工工業(yè)設計，服服裝設計，廣廣告設計，影視動漫制作作、視覺藝術術創(chuàng)作、家具具設計、展示示設計、藝術術創(chuàng)作、空間間設計、陶藝藝設計等等租金水平目前前普遍比較合合理，物業(yè)為為只租不售多為舊工廠整整改而成的辦辦公空間，外部環(huán)境得到到了有效整改改，但內(nèi)部小小環(huán)境差、硬硬件以及服務務差市場結論：經(jīng)經(jīng)營良好，需需求旺盛23廣告類企業(yè)目目前辦公現(xiàn)狀狀在工業(yè)舊廠房房：在工廠區(qū)區(qū)設置辦公區(qū)區(qū)域硬件條件差，，企業(yè)門面形形象差更多是一些小小企業(yè)，集中中在華強北的的舊廠房改造造的寫字樓這這些小企業(yè)處處于求生存的的狀態(tài)，如諾諾文廣告租金水平：45-50元元/月，需求求面積在200平米中心區(qū)周邊的的寫字樓硬件條件較好好，形象較好好這是一群處于于發(fā)展階段的的企業(yè)，他們們已經(jīng)有一定定的市場份額額，但是他們們租不起或者者買不起中心心的寫字樓，，但是他們有有喜歡依托著著中心區(qū)的便便利性和客戶戶群，如在彩彩田路、設計計之都、車公公廟片區(qū)租金水平：80-90元元/平米不等等，面積在200-400平米崇尚生態(tài)辦公公的企業(yè)環(huán)境好辦辦公環(huán)境舒適適或者已經(jīng)進駐駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，或者公公司在環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的地點建建立了企業(yè)總總部，如風火火、黑弧租金水平：100-120元/平米米不等，面積積需求在500-1000平米行業(yè)數(shù)據(jù)：以06年為例例：廣告經(jīng)營營單位約2600家，從從業(yè)人員1.55萬人，，全市廣告經(jīng)經(jīng)營額50.8億元廣告行業(yè)辦公公現(xiàn)狀：數(shù)量量多，分布散散創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)辦辦公現(xiàn)狀如何何？24服裝類企業(yè)目目前辦公現(xiàn)狀狀工業(yè)區(qū)：在工工廠區(qū)設置辦辦公區(qū)域硬件條件差，，設備陳舊更多是一些小小企業(yè)，這些些小企業(yè)是求求生存的狀態(tài)態(tài)，但也存在在相當一批知知名品牌的企企業(yè)，如臺茗茗還在八卦嶺嶺工廠區(qū)辦公公，目的是方方便管理，以以及方便及時時與生產(chǎn)部溝溝通，但是目目前也在積極極尋找更好的的辦公場所。。租金水平：八八卦嶺35-45元/月月，車公廟70元/平米米環(huán)境：：設備陳舊，，硬件條件很很差車公廟片區(qū)的的寫字樓硬件條件好，，形象好，但但僅僅滿足辦辦公功能已經(jīng)搬入硬件件條件好，形形象好的寫字字樓，城市儷儷人、歌力思思等知名企業(yè)業(yè)在，如杭鋼鋼富春、喜年年、天安數(shù)碼碼、創(chuàng)新科技技大廈等硬硬件條件更好好的寫字樓辦辦公，但是僅僅僅是滿足了了辦公需求，，缺乏藝術氛氛圍租金水平：90-120元/平米不不等需求求面積在500-800平米已經(jīng)進入創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園環(huán)境好藝藝術氛圍濃厚厚但硬件條件件較差進駐了創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，享受受創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園舒適的外部部環(huán)境，以及及整體的藝術術人文氣息，，獲得創(chuàng)作靈靈感，但是外外部環(huán)境好，，內(nèi)部小環(huán)境境較差，硬件件差、物業(yè)服服務差租金水平：70-80元元/平米不等等，需求面面積在1000平米服裝行業(yè)辦公公現(xiàn)狀：分布布在老工業(yè)區(qū)區(qū)或周邊行業(yè)現(xiàn)狀：深圳目前該類類企業(yè)集中了了大量的集設設計、生產(chǎn)、、加盟連鎖為為一體的服裝裝公司，目前前主要以工業(yè)業(yè)區(qū)為生產(chǎn)基基地，配備專專業(yè)的設計隊隊伍則在辦公公樓里做設計計研發(fā)25建筑設計類企企業(yè)目前辦公公現(xiàn)狀擁有自己的辦辦公物業(yè)一些資歷比較較老的企業(yè)，，設計院，由由于在早期受受到政府的扶扶持政策，擁擁有自己的辦辦公物業(yè)。在政府早期興興建的專業(yè)設設計大廈里如：市政設計計大廈、設計計大廈主要集中在華華強北，由于于硬件落后，，環(huán)境較差，，企業(yè)已經(jīng)不不滿足現(xiàn)在的的辦公環(huán)境租金水平：90-120元/平米不不等需求求面積在500-800平米崇尚生態(tài)辦公公的企業(yè)環(huán)境好藝藝術氛圍濃厚厚享受舒適的外外部環(huán)境，獲獲得創(chuàng)作靈感感租金水平：100-120元/平米米不等，需需求面積在1000平米米建筑設計行業(yè)業(yè)辦公現(xiàn)狀：：參差不齊，，環(huán)境需求高高26動漫設計類企企業(yè)目前辦公公現(xiàn)狀自主研發(fā)和原原創(chuàng)能力較低低，以引進、、加工、代理理運營為主深圳的動畫企企業(yè)大量的做做“來料加工工”，這使深深圳的動畫企企業(yè)競爭力主主要集中在中中期制作環(huán)節(jié)節(jié)上，也讓深深圳動畫在國國內(nèi)排名漸漸漸落后，仍然然處于求生存存的狀態(tài)深圳目前有怡怡景路動漫、、南山動漫城城，租金在50-60元元/平米目前主要集中中在政府目前前重點扶持的的動漫城動漫行業(yè)辦公公現(xiàn)狀：政策策扶持，相對對集中27研究行業(yè)：IT通訊行業(yè)業(yè)建筑設計類企企業(yè)目前辦公公現(xiàn)狀科技園扎堆效應深圳市最集中中的it類企企業(yè)集散地，，享受政府特特殊的扶持政政策，幾乎無無可售的辦公公空間，更多多是的生產(chǎn)研研究類企業(yè)華強北、南山山、南油片區(qū)區(qū)穩(wěn)固生意圈該類企業(yè)在該該片區(qū)長年累累月的形成了了較為穩(wěn)固的的生意圈、朋朋友圈。依賴賴了生意圈的的辦公區(qū)域。。IT通訊行業(yè)業(yè)辦公現(xiàn)狀：：扎堆科技園園周邊28面積段承受價格100以內(nèi)100-400400-10001000以上10000以內(nèi)10000-2000020000-4000012.4%28.3%19.4%18.6%5.3%面積段100以內(nèi)10000--12.4%28.3%7.2%19.4%18.6%5.3%公司發(fā)展階段段目標企業(yè)目前前辦公現(xiàn)狀中小型企業(yè)占占絕對地位；；多數(shù)客戶對寫寫字樓的價格格承受能力較較低企業(yè)月租金承承受能力為70-100元/平方米米·月；主流辦公單位位需求區(qū)間在在100-400平方米米。創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)目目標客戶需求求分析29發(fā)展階段：急急速成長階段段起步階段：處處于求生存的的階段需求更舒適的的辦公環(huán)境，，更人性化、、更個性化的的辦公空間，，希望企業(yè)能能包圍在文化化藝術氛圍當當中，非常關關注企業(yè)形象象需要突破企業(yè)業(yè)發(fā)展的瓶頸頸，尋求人性性化、個性化化辦公空間，，開始關注企企業(yè)形象，以以及學術氛圍圍普通的工業(yè)廠廠房以及住改改商滿足需求求，更多強調調的純粹是功功能性的需求求以租或者購買買便宜的工廠廠作為主要辦辦公購買能力及辦辦公空間需求求企業(yè)所處發(fā)展展階段成熟階段：尋尋求更好的空空間發(fā)展創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企企業(yè)不同階段段對辦公空間間的需求30創(chuàng)意EOD的的購買客戶是是誰？在當前市場下下行狀況、限限外令、以及及銀行貸款政政策的限制下下，以及本項目工工業(yè)用地性質質制約，投資者的比重重急劇下降…本項目自用：：投資比例=8：2投資者1：：投資兼自用用購買較大面面積，先分分割一部分分出租，考考慮未來公公司規(guī)模壯壯大后使用用。投資者2：：純投資客，，與商鋪、、別墅類投投資客雷同同；看重華僑城城辦公物業(yè)業(yè)升值潛力力；看重別墅辦辦公的產(chǎn)品品稀缺性。。31目標客戶購購買心理分分析：追求求最高性價價比建面實用率實用面積單價建面總價使用面積單價250180%4503000075000001.6萬/㎡本項目:750萬購購買450平米實用用面積本項目/別別墅中心區(qū)寫字字樓建面總價中心區(qū)價格能購買建面中心區(qū)實用率能購買實用面積使用面積單價75000002500030070%2103.6萬/㎡中心區(qū)寫字字樓:750萬只能能購買210平米實實用面積結論:本項項目實用面面積性價比比是中心區(qū)區(qū)項目的450/210=2.14倍倍!32南山片區(qū)的的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)企業(yè)、It通訊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其他區(qū)域、、關外的企企業(yè)主力推廣客客戶重點客戶主力客戶50~60%重點客戶30~40%偶得客戶10~20%輻射偶得客客戶Oct創(chuàng)業(yè)業(yè)園區(qū)的自自用客戶八卦嶺、華華強北、車車公廟創(chuàng)意意型創(chuàng)作型型（建筑設設計、室內(nèi)內(nèi)設計、服服裝設計））客戶自用購買客客戶鎖定33創(chuàng)意EOD自用客戶戶購買心理理分析：企業(yè)壯大到到一定規(guī)模模，需要增增加辦公面面積，企業(yè)內(nèi)有相相當數(shù)量的的腦力勞動動者（最典典型如設計計部門），，且其對企企業(yè)貢獻度度較高，成成為企業(yè)的的核心競爭爭力之一，，原有的辦公公環(huán)境較惡惡劣，某種種程度上限限制了腦力力勞動者的的生產(chǎn)力，，有改善企企業(yè)辦公環(huán)環(huán)境的需求求，個別企業(yè)考考慮在中心心區(qū)辦公成成本高，往往往將業(yè)務務部門辦公公放在中心心區(qū)寫字樓樓，便于樹樹立公司門門面，及商商務往來的的需求，而而將決策部部門、設計計部門、后后勤部門等等部門遷至至租金低的的辦公區(qū)域域；這些部門商商貿(mào)往來不不多，對商商務配套的的要求也不不高，對辦公物業(yè)業(yè)的形象有有一定要求求，要求辦辦公成本相相對合理，，追求舒適、、個性化、、生態(tài)的辦辦公空間，，渴望有一一種文化藝藝術交流的的平臺。34報告提綱發(fā)展方向研研判目標客戶鎖鎖定項目產(chǎn)品攻攻略項目營銷攻攻略有別于市場場傳統(tǒng)產(chǎn)品品，我們需需建立自己己獨特的標標準，包括括產(chǎn)品體系系、價值體體系35為了真實的的取證客戶戶的真實想想法，項目目組成員對對針對創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園以以及相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的客戶戶進行了電電話訪談或或深度訪談談，有以下下知名企業(yè)業(yè)締博建筑師師事務所(新加坡)私人有限限公司BOB、深深圳電子設設計院、及及時溝通、、金馬盟、、天下廣告告……深入訪談客客戶36典型訪談客客戶：舒適適、自然、、個性、人人性、藝術術氛圍37傳統(tǒng)寫字樓樓使用者關關注點前5位排序：：1、區(qū)域知知名度；2、項目形形象及品質質；3、入口大大堂及前廣廣場；4、停車位位、電梯、、中央空調調等；5、銀行等等配套。6、物業(yè)管管理創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦辦公空間需需求：整體的舒適適創(chuàng)作氛圍圍，以及文文化氣息具具備個性化化、人性化化客戶關注點點－－有別別于傳統(tǒng)寫寫字樓的關關注點38創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦辦公硬件需需求：希望有自由由的交流空空間、希望望有放松的的娛樂設施施倡導是一種種專業(yè)的、、放松的、、自然的、、辦公空間間客戶關注點點－－強調調辦公空間間的舒適度度39KPI指標項目條件發(fā)展?jié)摿φ攮h(huán)境政府政策支持和行動支持位于華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)片區(qū)，政府有所扶持產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集群和一定準入標準項目所在尚未形成產(chǎn)業(yè)群區(qū)域因素區(qū)域環(huán)境的生態(tài)要求——高綠化率周邊遍布廠房，臨路噪音大綠化區(qū)域只可遠觀非傳統(tǒng)城市核心區(qū)域臨近中心區(qū)，周邊地塊發(fā)展前景未知建筑要求融入生態(tài)循環(huán)，對生態(tài)環(huán)境的開放性，降低能耗項目整體布局已定，改造空間不大清潔能源和無害、可循環(huán)再生建材的使用建筑結構已經(jīng)成型，只能在裝飾裝修方面改進建筑內(nèi)部空氣、聲音、綠化環(huán)境系統(tǒng)的人性化項目可做適度調整，營造整體綠化節(jié)能系統(tǒng)社區(qū)&物管24小時辦公保障項目需要發(fā)展的趨勢充分的配套設施（多為私設）鄰近地塊不成熟，自身空間可做必要配套高標準的人性化物業(yè)管理需要引入，成為項目的附加值附加值富有生態(tài)文化和藝術內(nèi)涵建筑形體難以改變，可在公共區(qū)域改善移動辦公的需求（無線網(wǎng)絡）可在后期實現(xiàn)總體評價EOD項目目打造KPI體系契契合測驗40項目條件的的限制使得得憑借EOD概念的的引入和生生態(tài)辦公環(huán)環(huán)境的改造造還不足以以打造高端端EOD辦辦公社區(qū)在在與OCT創(chuàng)意園競競爭中勝出出，需要更更多的附加加值——心理生態(tài)的的KPI指指標實現(xiàn)更更多的是公公共區(qū)間和和理念情感感的變化，，對項目產(chǎn)產(chǎn)品依賴較較少自由的辦公公環(huán)境創(chuàng)意氛圍移動辦公和和開放的空空間被尊重感獨立私享空空間和人性性化服務空間的藝術術雕琢和充充分的公共共交流場所所親近自然生態(tài)符號的的突出和室室內(nèi)綠化存在領先用用戶，綜合合體是區(qū)域域活力中心心心理生態(tài)KPI休閑娛樂配配套和生態(tài)態(tài)環(huán)境心態(tài)減壓EOD心理理生態(tài)的引引入41產(chǎn)品改進建建議聲環(huán)境系統(tǒng)統(tǒng)生態(tài)節(jié)能系系統(tǒng)綠化系統(tǒng)心理生態(tài)系系統(tǒng)產(chǎn)品力打造造建議項目功能轉轉換住宅功能轉轉換寫字樓樓功能節(jié)能、環(huán)保保綠色、環(huán)保保從植物、水水等意識形態(tài)上上的42產(chǎn)品功能轉轉換項目功能轉轉換需要解解決的幾個個問題：對上下通透透挑高空間間，用模塊塊化可拆卸卸樓板填充充樓板；下水管道的的統(tǒng)一包裝裝遮蔽，使使房屋內(nèi)部部的拆裝不不影響樓體體整體的排排水系統(tǒng)和和排污系統(tǒng)統(tǒng)平面區(qū)隔和和挑高空間間過多，平平面被分割割成眾多小小面積區(qū)間間室內(nèi)下水管管道使用或或廢棄，不不同樓層業(yè)業(yè)主會相互互影響和沖沖突住宅功能辦公功能43草皮、腐質質的作用，，吸附低頻頻噪音高植物的作作用：吸附附高頻噪音音項目外圍綠綠化圍廊核核心作用為為隔絕噪音音，一定的的美化作用用。使項目目形成區(qū)隔隔感。綠化系統(tǒng)－－多級綠綠化圍廊示意圖音頻：臨街街噪音頻率率分布較廣廣——林帶帶對高頻噪噪音降噪效效果優(yōu)良；；草皮吸附附低頻噪音音，搭配使使用功能：綠籬籬防止踐踏踏；色彩植植被美化整整體；喬木木提供路蔭蔭，并與芭芭蕉、喬木木組成構成成垂直生態(tài)態(tài)體系密度：高低低立體搭配配，提高屏屏障密度，，增強隔音音效果44綠化系統(tǒng)－內(nèi)部三級級綠化系統(tǒng)統(tǒng)園區(qū)內(nèi)部形形成三級級綠化系統(tǒng)統(tǒng)地面園林綠綠化裙房屋頂綠綠化高層屋頂綠綠化綠化的蒸騰騰作用也能能夠帶走大大量熱量45聲環(huán)境系統(tǒng)統(tǒng)—美化環(huán)境境，隔音效效果示意圖隔音玻璃罩罩與水簾結結合增強隔隔音效果南側入口處處采用噴泉泉產(chǎn)生的水水霧組成完完整水簾系系統(tǒng)，保證證園區(qū)隔音音效果最佳佳液體的聲音音衰減效果果強于固態(tài)態(tài)和氣態(tài)物物體玻底水簾與與綠化廊形形成雙重隔隔音系統(tǒng)，，兼提高生生態(tài)氛圍和和景觀效果果46光環(huán)境系統(tǒng)統(tǒng)—自然采光光&太陽能能在產(chǎn)品生態(tài)態(tài)化系統(tǒng)中中，光環(huán)境境系統(tǒng)的應應用最為獨獨立。在項目產(chǎn)品品已經(jīng)定型型、可改范范圍較小的的條件下，，生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)中光環(huán)境境系統(tǒng)應用用最為可行行太陽能板：：頂層太陽陽能量板提提供頂棚遮遮陽板電能能主動式幕墻墻系統(tǒng)：夏夏季利用格格柵反射，，減少空調調使用光反射板利利用反光板板，增加室室內(nèi)自然采采光面積LOW-E玻璃的使使用47生態(tài)節(jié)能系系統(tǒng)—適合本項目目的新型斷橋鋁鋁合金窗框框，使窗結結構不再成成為熱橋?。≌陉柊偃~調調節(jié)日光防防止西曬中空Low-E玻璃璃，外包鋼鋼化玻璃，，中間填充充惰性氣體體——氬氣氣，外玻采采用鍍銀膜膜處理，具具有對可見見光高透過過性及中遠遠紅外線高高反射的特特征，有效效阻隔熱量量傳導；冬季透過日日光，防止止室內(nèi)紅外外線透過，，起到保溫溫作用；夏季防止紫紫外線透過過，隔絕室室外熱量進進入室內(nèi)；；48生態(tài)節(jié)能系系統(tǒng)—適合本項項目的傳統(tǒng)通風由由于開窗需需求，引起起大量熱損損失，還造造成噪聲干干擾及安全全隱患等問問題；現(xiàn)在市場流流行的新風風系統(tǒng)在廚廚房、衛(wèi)生生間裝設排排風機及排排風管道等等配套設施施，形成負負壓，帶來來新鮮空氣氣；空氣調節(jié)的的新風系統(tǒng)統(tǒng)49智能化系統(tǒng)統(tǒng)—適合本項項目的示意圖智能化系統(tǒng)統(tǒng)BAS樓樓宇智能化化系統(tǒng)OAS辦辦公智能化化系統(tǒng)FAS消消防智能化化系統(tǒng)SAS安防防智能化系系統(tǒng)CAS通通信智能化化系統(tǒng)智能化內(nèi)容BAS樓宇智能化中央空調（VRV系統(tǒng)）給排水、供電系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)智能電梯系統(tǒng)三表自動抄送系統(tǒng)OAS辦公智能化系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)商務中心24小時辦公系統(tǒng)FAS消防自動化系統(tǒng)自動火災報警自動噴淋系統(tǒng)SAS安防自動化系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)巡更系統(tǒng)工程（保安定時巡查）邊界保衛(wèi)系統(tǒng)報警系統(tǒng)門禁系統(tǒng)CAS通信自動化系統(tǒng)網(wǎng)絡寬頻，無線網(wǎng)絡有線電視及國際電話通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)50物業(yè)服務—適合本項項目的示意圖良好的物管管形象有利利于項目的的保值及項項目的銷售售：建議聘請仲仲量聯(lián)行或或世邦魏理理仕作為物物管。仲量聯(lián)行建議要點：：物管公司建建議選擇世世界著名一一線品牌物物管顧問，，確保項目目整體經(jīng)營營管理，借借助其品牌牌給予客戶戶物管信心心，提供園園區(qū)個性化化服務。-前臺一站站式服務，，體貼周到到的安排。。-高質素的的人員組成成和嚴密的的管理架構構，確保突突發(fā)事件第第一時間得得到有效解解決；-對業(yè)主使使用的實際際性服務和和物業(yè)保值值乃至升值值的保障51感官體驗整體格調建筑個性生態(tài)符號和諧關系享受生活生活觀察自由舒適獨立自由空空間24小時辦辦公休閑配套尊享服務人性物管平臺資源交流氛圍會展論壇交流空間整體格調探索學習自我實現(xiàn)心理欲望生態(tài)符號建筑個性休閑配套平臺資源交流空間會展論壇24小時辦辦公人性物管獨立自由空空間心理生態(tài)KPI的實實現(xiàn)框架對于心理生生態(tài)的條理理化、指標標化，我們們從生活觀觀察和心理理欲望(《《哈佛商業(yè)業(yè)評論》對對于“成功功”的調研研解析)兩兩個緯度進進行系統(tǒng)思思考，臻求求全面系統(tǒng)統(tǒng)的挖掘到到人性化系系統(tǒng)措施，，而不僅限限于對已知知的模仿52心理生態(tài)KPI的落落實小區(qū)氛圍建筑個性生態(tài)符號交流空間休閑配套人性化關懷懷53心理生態(tài)系系統(tǒng)示意圖整體氛圍小區(qū)氛圍建筑個性生態(tài)符號交流空間休閑配套人性化關懷懷54心理生態(tài)系系統(tǒng)示意圖小區(qū)氛圍建筑個性生態(tài)符號交流空間休閑配套人性化關懷懷項目結構基基本已經(jīng)成成型，外立立面可以考考慮適當?shù)牡恼{整，建建筑外觀的的個性化和和藝術化將將成為項目目一大賣點點，創(chuàng)意創(chuàng)創(chuàng)作類公司司非常追求求個性化的的特性55心理生態(tài)系系統(tǒng)示意圖小區(qū)氛圍建筑個性生態(tài)符號交流空間休閑配套人性化關懷懷獨立為項目目旗艦產(chǎn)品品別墅的一一個核心價價值點，我我們要在包包裝上繼續(xù)續(xù)強調這種種私享的感感受和身份份尊貴感身份專屬標簽56心理生態(tài)系系統(tǒng)示意圖小區(qū)氛圍建筑個性生態(tài)符號交流空間休閑配套人性化關懷懷與項目的生生態(tài)主題統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調的的符號，使使企業(yè)員工工置身，能能產(chǎn)生完全全放松，愜愜意的感受受57心理生態(tài)系系統(tǒng)示意意圖圖小區(qū)區(qū)氛氛圍圍建筑筑個個性性生態(tài)態(tài)符符號號交流流空空間間休閑閑配配套套人性性化化關關懷懷為創(chuàng)創(chuàng)意意者者、、為為腦腦力力工工作作者者，，提提供供寫寫意意的的交交流流空空間間進行行創(chuàng)創(chuàng)意意火火花花的的迸迸發(fā)發(fā)交流流氛氛圍圍的的營營造造：：無線線網(wǎng)網(wǎng)絡絡，，戶戶外外移移動動辦辦公公公共共場場所所————生生態(tài)態(tài)廣廣場場、、草草坪坪、、林林蔭蔭、、座座位位、、活活動動的的布布置置茶吧吧等等聚聚集集地地的的配配合合設立立會會展展中中心心，，成成體體系系的的定定期期舉舉辦辦展展覽覽與與論論壇壇，，促促進進交交流流可與與美美術術館館或或行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會合合作作，，可可尋尋求求政政策策支支持持58心理理生生態(tài)態(tài)系系統(tǒng)統(tǒng)示意意圖圖小區(qū)區(qū)氛氛圍圍建筑筑個個性性生態(tài)態(tài)符符號號交流流空空間間休閑閑配配套套人性性化化關關懷懷在現(xiàn)現(xiàn)代代化化流流程程細細化化的的企企業(yè)業(yè)運運營營中中，，創(chuàng)創(chuàng)新新能能力力取取代代執(zhí)執(zhí)行行監(jiān)監(jiān)管管成成為為最最核核心心的的競競爭爭力力尤其其在在高高強強腦腦力力勞勞動動的的創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中，，靈靈感感與與枯枯燥燥無無法法并并存存59心理理生生態(tài)態(tài)系系統(tǒng)統(tǒng)示意意圖圖小區(qū)區(qū)氛氛圍圍建筑筑個個性性生態(tài)態(tài)符符號號交流流空空間間休閑閑配配套套人性性化化關關懷懷個性性化化服服務務，，子子女女托托管管、、寵寵物物寄寄養(yǎng)養(yǎng)，，不不會會因因工工作作疏疏遠遠親親情情，，無無所所不不能能的的管管家家服服務務60創(chuàng)意意EOD的的成成本本投投入入點點：：園林林設設計計費費用用——聘聘請請國國際際名名師師規(guī)規(guī)劃劃生生態(tài)態(tài)、、人人文文氛氛圍圍園林林施施工工費費用用文化化氛氛圍圍營營造造：：雕雕塑塑等等人人文文符符號號、、文文化化交交流流平平臺臺打打造造節(jié)能能生生態(tài)態(tài)功功能能設設備備——一一般般寫寫字字樓樓都都需需要要提提供供得得61報告告提提綱綱發(fā)展展方方向向研研判判目標標客客戶戶鎖鎖定定項目目產(chǎn)產(chǎn)品品攻攻略略項目目營營銷銷攻攻略略如何何通通過過營營銷銷快快速速引引爆爆市市場場？？怎樣樣樹樹立立項項目目的的價價格格體體系系？？62嫁接接華華僑僑城城成成熟熟生生態(tài)態(tài)文文化化資資源源本項項目目立立意意：：生態(tài)態(tài)化化新藝藝術術風風潮潮獨立立概概念念的的演演繹繹公共共交交流流空空間間的的升升華華學院院生生活活概概念念的的演演繹繹嫁接接：：何香香凝凝美美術術館館華僑僑城城oct創(chuàng)創(chuàng)意意園園文文化化氛氛圍圍63以別別墅墅為為先先導導的的產(chǎn)產(chǎn)品品推推向向市市場場，，以以鮮鮮明明的的獨獨立立生生態(tài)態(tài)辦辦公公引引爆爆市市場場，，建建立立市市場場的的明明星星效效應應通過前期期營銷奠奠定的項項目形象象，作為為項目的的主要現(xiàn)現(xiàn)金流－－－多層層和高層層產(chǎn)品，，逐步實實現(xiàn)項目目價值舉高打低低，逐步步實現(xiàn)項項目價值值12別墅生態(tài)態(tài)辦公：：市場新新鮮敏感感點，引引爆市場場64創(chuàng)意EOD別墅墅辦公體體驗館園林部分分展示完完善別墅外立立面展示示完成綠化隔音音帶完成成別墅辦公公體驗館館文化氛圍圍營造到到位開售條件件65第一招:聯(lián)合政府府形成項目目的公信信力尋求政府府扶持政政策第二招:輿論炒作作－－制制造市場場熱點呼吁尊重重腦力勞勞動者工工作環(huán)境境為什么需需要EOD辦公公空間/市場的的稀缺產(chǎn)產(chǎn)品—別別墅辦公公第三招:聯(lián)合行業(yè)業(yè)協(xié)會以行業(yè)口口碑影響響力，制制造相關關行業(yè)業(yè)業(yè)內(nèi)影響響力第四招:針對目標標客戶集集中地點點，攔截截式、滲滲透式吸吸引第五招:中原引爆爆式營銷銷引爆點式式營銷：：與目標標客戶群群為之契契合的推推廣建筑設計計研討會會建筑設計計展覽會會廣告形象象設計博博覽會服裝設計計研討會會66輿論造勢勢：呼吁吁尊重腦腦力勞動動者，改改善工作作環(huán)境營造腦力力基地：：服裝設計計界IT界建筑設計計界廣告設計計界網(wǎng)絡動漫漫界……輿論造勢勢：明天天我們在在哪里辦辦公？-創(chuàng)意EOD67產(chǎn)品面積區(qū)段套數(shù)別墅250左右3211F公寓20040高層辦公--對于項目目的啟動動營銷階階段，需需要為32套別別墅，尋尋找并選選擇他們們的主人人尋找影響響中國腦腦力界的的32位位首腦?。閯e墅尋尋找合適適的主人人服裝設計計界IT界建筑設計計界廣告設計計界網(wǎng)絡動漫漫界……68關鍵人法法則：具具有中原原特色的的引爆式式圈層營營銷可信關鍵人權威階層關鍵聯(lián)系人購房意見領袖第三方信任圈圈層營銷銷的關鍵鍵人物聯(lián)系員：：行業(yè)協(xié)協(xié)會會員員、購買買者內(nèi)行：行行業(yè)協(xié)會會專家、、權威人人士推銷員：：中原強強大的銷銷售團隊隊中原的TOPsales69項目價格格探討片區(qū)辦公公物業(yè)價價格區(qū)間間別墅定價價：市場比較較法、收收益法70公寓租金金還原法法計算價價格類似產(chǎn)品品中租金金水平為為：70-90元/平平米;V=a/r[1-1/(1+r)n]其中：V代表表評估價價值，a代表年年凈收益益（年租租金），，r代代表投資資回報率率，n代代表使用用年限按租還原原法：按70-90平平米/月月，年回回報率6%，用用地年限限50年年計算：：高層&公公寓最低低售價16131元/平米71公寓市場場比較法法計算價價格中心西區(qū)區(qū)同物業(yè)業(yè)類型價價格區(qū)間間為：13500-19000元/平米片區(qū)價格格為：18000元/平米金谷三號號：憑借借車公廟廟成熟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，，售價為為17300元/平米米香年廣場場：憑借借產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢，售售價為16000-18000元/平米米以及項目目的生態(tài)態(tài)綠化打打造溢價價10％％綜合，中中原建議議：回籠資金金的區(qū)間間16000-19000元/㎡價值最大大化區(qū)間間：18000-21000元/㎡72別墅價格格建議第一步：：按照住住宅來賣賣，通過過打分別別墅均價價為：37503元／／平米;第二步：：按市場場，工業(yè)業(yè)需要乘乘于折價價系數(shù)：：38430*0.8=30000元／／平米；；市場比較較法計算算：租還原法法：片區(qū)寫字字樓租金金平均水水平，70-90元/平米，，本項目目別墅贈贈送面積積50％％，租金金水平溢溢價乘于于40％％，租金金為120元/平米米計算得得出，別別墅價格格為24000-26000元/平米米綜合考慮慮，別墅墅價格范范圍為：：27000~33000元元／平米米產(chǎn)品溢價價：項目在生生態(tài)辦公公體系的的打造下下，項目目溢價10％-15％％，別墅墅價格為為27000-33000元/平米米73項目整體體回收資資金辦公公寓寓回收資資金為：：18億元元－20億元別墅回收收資金為為：3.192億元元項目整體體回收資資金為：：21.2－23.2億億元74預祝項目目開發(fā)成成功！謝謝759、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:32:1723:32:1723:3212/24/202211:32:17PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2223:32:1723:32Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:32:1723:32:1723:32Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2223:32:1723:32:17December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月202211:32:1