某項目開盤前推廣方案

廣州玉林項目開盤前推廣方案北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2009年6月前言我們的目標(biāo)：目前，項目已經(jīng)封頂，預(yù)計2009年7月中旬開盤我們要制定完備的策略方案，確保項目開盤打響市場順利完成開盤一周內(nèi)簽約200套的銷售任務(wù)確立項目在玉林的“城市名片”地位報告思路玉林城市概述玉林住宅市場概述宏觀市場形勢分析江南區(qū)住宅市場情況分析微觀環(huán)境分析外部因素內(nèi)部因素項目本體分析尋找出項目目前所存在的問題重新項目定位制定開盤前銷售策略開盤前推廣策略目錄廣西玉林城市概述玉林住宅市場概述項目本體分析項目SWOT分析1項目定位開盤前銷售策略江南區(qū)住宅市場情況分析開盤前推廣策略廣西玉林城市概述城市概況城市概況：悠久的城市歷史，多民族聚集地玉林古稱鬱林，州郡史兩千多年，是一座正在崛起的泛北部灣中小企業(yè)名城。現(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面積12838平方公里；其中集中著有壯、瑤、苗等少數(shù)民族。交通便捷，連接廣東、廣西，東部重要交通樞紐地處廣西東南部，位于粵桂兩省區(qū)交界處，東與梧州市、廣東省茂名市相鄰，南與北海市、廣東省湛江市毗連，西與欽州市、南寧市交界，北與貴港市接壤。玉林——南方中藥都玉林銀豐國際中藥港的建成，將成為我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)配套最完善的醫(yī)藥采購交易平臺之一，并致力于打造成為“中國南方藥都”玉林——華僑之鄉(xiāng)全市有華僑及港澳臺同胞100多萬人，是廣西最大、全國著名的僑鄉(xiāng)。人口基數(shù)極大，人口眾多總?cè)丝?15多萬人，城市人口在67萬以上廣西玉林城市概述江南區(qū)概述江南區(qū)——未來玉林城市副中心未來江南區(qū)人口容量為22萬“一心三軸六區(qū)”構(gòu)筑江南區(qū)整體結(jié)構(gòu)四級道路個余家，未來江南區(qū)路網(wǎng)交通更加便利未來全區(qū)共有14所幼兒園、15所小學(xué)、6所中學(xué)，各居住小區(qū)均配備自身的醫(yī)療設(shè)施以及商貿(mào)設(shè)施，配套日益完善167公頃綠化面積，全面打造宜居、生態(tài)大江南片區(qū)宜居、生態(tài)的居住片區(qū)定位，未來22萬人口容量，日益完善的交通、商貿(mào)配套，江南片區(qū)未來將成為玉林城市副中心！目錄廣西玉林城市概述玉林住宅市場概述項目本體分析項目SWOT分析2項目定位開盤前銷售策略江南區(qū)住宅市場情況分析開盤前推廣策略玉林市住宅市場概述起步期發(fā)展期騰飛期年份狀況2002年玉林市城市改造加速，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完全完善，一些較有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始進入玉林，玉林房地產(chǎn)開始起步2005-2007年均價從1300元/平米上漲到2050元/平米，年均漲幅超過9%。江南區(qū)為全市住宅供應(yīng)量最大區(qū)域產(chǎn)品以高層、小高層為主江南區(qū)價格躍居玉林住宅售價榜首江南區(qū)已經(jīng)成為消費者最認(rèn)可的區(qū)域2008-2009年均價2500元/平米左右江南區(qū)均價為2800元/平米左右目前產(chǎn)品以高層，小高層為主，多層產(chǎn)品淡出視線江南區(qū)仍然是玉林購房者最認(rèn)可的區(qū)域，以宜居、舒適、高端住宅為主目前正是玉林房地產(chǎn)騰飛期初期，江南區(qū)自2002年以來就成為玉林住宅主要供應(yīng)區(qū)域，且得到了購房者極高的認(rèn)可，江南區(qū)的住宅價格為玉林最高。玉林市住宅市場概述良好的規(guī)劃條件、完備的城市配套，地產(chǎn)市場的騰飛最佳契機，為項目發(fā)展帶來大環(huán)境的利好條件，為項目后續(xù)運作提供良好穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)目錄廣西玉林城市概述玉林住宅市場概述項目本體分析項目SWOT分析3項目定位開盤前銷售策略江南區(qū)住宅市場情況分析開盤前推廣策略江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場概況況競品項項目分分析江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析項目名稱項目位置房屋類型建筑面積（平米）均價報價（元/平米）戶型面積（平米）總戶數(shù)（套）主推戶型最近開盤時間銷售進度配套悉尼城玉林市江南大道東側(cè)6、7、11層板樓、少量塔樓177582.392900三房：112-128；四房：145-146；復(fù)式：228-2551300三房、四房2009年6月6日前五期已經(jīng)售完，目前銷售水岸組團椰子街商業(yè)、超人幼兒園盛世江南江南大道南，城南公園北側(cè)5、12、19層板樓7300002700二居：88；三居：130；四居140-160；5000三房、四房2008年9月7日1#、2#銷售95%，3#加推一個單元星級酒店、商業(yè)金色藍灣江南大道、新民路交匯處13-20層板樓1478002800三居：110；四居1401000三房、四房2009年6月13、14一期、二期銷售完畢，三期6月14日推出會所、商業(yè)街奧利華園玉林市江南大道與中山路交匯處11棟18層板樓1408993000115一居；87-125二居；104三居；160四居1004二居、三居、四居2009年5月17日一期銷售率80%內(nèi)部商業(yè)街濱江公館江南開發(fā)區(qū)金港路北側(cè)12-22層板樓，25棟200000————————2009年年底——歐式商街?jǐn)?shù)據(jù)截截止日日期：：2009年6月5日江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析結(jié)論規(guī)模上上在售項項目規(guī)規(guī)模主主要集集中在在在14——20萬平米米之間，，其其中規(guī)規(guī)模最最大的的為盛盛世江江南，，總規(guī)規(guī)模在在73萬平米米。房屋類類型以高層層和小小高層層板樓樓為主主，大大部分分均集集中在在11層以上上，普遍遍密度度較高高價格上上江南區(qū)區(qū)報價價主要要集中中在2700———3200元/平米之之間，平均均報價價在2800元/平米左左右，，實際際成交價價在2700元/平米左右戶型面面積上上二居：：87-125平米三居：：104-130平米四居：：140-160平米復(fù)式：：228-255平米主力戶戶型為為三居居和四四居，，多入戶戶花園園、室室內(nèi)花花園、、寬景景陽臺臺及飄飄窗為為該區(qū)區(qū)域戶戶型主主要設(shè)設(shè)計特特點銷售速速度上上該區(qū)域域項目目開盤盤均在在2008年末至至2009年6月，銷銷售速速度較較快，，所推樓樓座銷銷售率率均達達到70%以上配套上上江南區(qū)區(qū)住宅宅項目目均有有商業(yè)業(yè)配套套，盛盛世江江南項項目內(nèi)內(nèi)部配配有星星級酒酒店，，金色色藍灣灣項目目除商商業(yè)外外配有有健身身會所所，悉悉尼城城內(nèi)部部配有有幼兒兒園，，這些些項目目均借借助于于江南南區(qū)大大行政政配套套環(huán)境境發(fā)展展。競爭市市場項項目規(guī)規(guī)模均均不到到100萬平米米，且且自身身配套套并不不完善善，無無大型型集中中商業(yè)業(yè)，且且戶型型面積積偏大大，目目前江江南區(qū)區(qū)售價價以躍躍居玉玉林市市榜首首，預(yù)預(yù)計到到09年下半半年，，成交交價將將達到到2900元/平米以以上，，未來來區(qū)域域升值值空間間明顯顯江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場概況況競品項項目分分析江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析項目位置玉林市江南大道東側(cè)最近開盤2009年6月6日目前報價（元/平米）2900建筑面積（平米）177582.39建筑形式11層塔樓為主總套數(shù)1300容積率2.02目前銷售狀況前五期已經(jīng)售完，目前銷售水岸組團，6月6日推出一棟樓工程進度水岸組團小高層已全部封頂，整個小區(qū)基本成型交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商玉林世紀(jì)華商房地產(chǎn)有限公司

代理行寶資通

華商國國際悉尼城城競品項項目解解析基本信信息江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析華商國國際悉尼城城競品項項目解解析建筑設(shè)設(shè)計以多層層、小小高層層南北北向板板樓為為主；；白色為為主色色調(diào)，，輔以以少量量的淺淺灰色色；樓體層層次豐豐富，，多寬寬闊半半封閉閉陽臺臺；整體為為現(xiàn)代代風(fēng)格格為主主。江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析華商國國際悉尼城城競品項項目解解析戶型設(shè)設(shè)計三居：：112-128平米，，無入入戶花花園、、僅有有半封封閉觀觀景陽陽臺；；四居：：145-146平米，，設(shè)置置入戶戶花園園、觀觀景半半封閉閉陽臺臺；復(fù)式：：228-255平米的的五居居、六六居，，半封封閉觀觀景陽陽臺、、入戶戶花園園、頂頂層超超大露露臺贈贈送設(shè)計優(yōu)優(yōu)點：：四居居、復(fù)復(fù)式南南北通通透戶戶型，，寬廳廳、寬寬主臥臥套間間、飄飄窗設(shè)設(shè)計、、客廳廳餐廳廳空間間獨立立缺點：：三居居非通通透戶戶型，，僅東東北、、西北北朝向向，部部分戶戶型入入口處處、廚廚房為為斜向向，風(fēng)風(fēng)水不不好江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析華商國國際悉尼城城競品項項目解解析景觀配配套悉尼城城景觀觀以水水景為為主，，結(jié)合合景觀觀小品品、綠綠植，，目前前項目目景觀觀尚未未完成成，效效果不不明顯顯江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析華商國國際悉尼城城競品項項目解解析主要賣賣點陽光水水岸：：主打景景觀、、水岸岸、半半封閉閉觀景景陽臺臺風(fēng)景入入戶：：主打入入戶花花園、、超大大樓間間距成熟配配套：：江南區(qū)區(qū)大休休閑配配套、、悉尼尼城內(nèi)內(nèi)部幼幼兒園園、未未來社社區(qū)環(huán)環(huán)境精品現(xiàn)現(xiàn)房：：優(yōu)質(zhì)施施工單單位、、現(xiàn)房房發(fā)售售江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析華商國國際悉尼城城競品項項目解解析其他銷售現(xiàn)現(xiàn)場氛氛圍由于目目前剛剛新推推一個個樓棟棟，因因此銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場客客戶較較多，，但是是銷售售人員員相對對較少少銷售團團隊銷售團團隊素素質(zhì)較較差，，對客客戶較較為怠怠慢；；促銷優(yōu)優(yōu)惠按揭9.9折，一一次性性付款款9.8折；購買復(fù)復(fù)式，，可獲獲得9.8*9.9折，并并每套套贈送送裝修修禮金金1.5萬元；；購買平平層贈贈送煤煤氣管管道開開戶費費；首付二二成起起，按按揭貸貸款利利率七七折起起；江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析華商國國際悉尼城城競品項項目解解析項目點點評優(yōu)點：：悉尼城城是華華商國國際記記香港港城、、上海海城以以后又又一系系列產(chǎn)產(chǎn)品，，項目目規(guī)模模較大大，占占據(jù)江江南區(qū)區(qū)黃金金位置置；以多層層和小小高層層建筑筑為主主，密密度相相對較較低華商國國際在在江南南區(qū)熱熱銷時時間較較長，，目前前得到到購房房客戶戶極大大認(rèn)可可；缺點：：目前售售價高高于江江南區(qū)區(qū)平均均市場場售價價；項目存存在時時間較較長，，社區(qū)區(qū)略顯顯老舊舊；樓間距距相對對較小小，南南北通通透戶戶型較較少；；江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析項目位置江南大道南，城南公園北側(cè)最近開盤2008年9月7日目前報價（元/平米）2700建筑面積（平米）730000建筑形式5、12、19層板樓總套數(shù)5000容積率2.80目前銷售狀況1#、2#基本售完，目前銷售3#一個單元工程進度1#已交房、2#落架、8#樓外墻裝修接近尾聲，3#、5#樓快封頂

交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商玉林市南興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理行開發(fā)商自銷盛世江江南競品項項目解解析基本信信息江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析盛世江江南競品項項目解解析建筑設(shè)設(shè)計新中式式外立立面設(shè)設(shè)計以暖灰灰色色色調(diào)為為主，，整體體、清清新，，干凈凈中式建建筑元元素合合理利利用，，窗與與建筑筑完美美結(jié)合合江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析盛世江江南競品項項目解解析戶型設(shè)設(shè)計江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析盛世江江南競品項項目解解析戶型設(shè)設(shè)計江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析盛世江江南競品項項目解解析戶型設(shè)設(shè)計二居：：88平米，，有入入戶花花園，，超大大陽臺臺（可可改裝裝成一一個居居室））三居：：130平米，，有入入戶花花園、、半封封閉觀觀景陽陽臺；；四居：：140-160平米，，部分分入戶戶花園園、觀觀景半半封閉閉雙陽陽臺；；復(fù)式：：239-242平米的的五居居、六六居，，半封封閉觀觀景陽陽臺、、入戶戶花園園、頂頂層超超大露露臺贈贈送設(shè)計優(yōu)優(yōu)點：：戶型型種類類較全全，飄飄窗設(shè)設(shè)計，，南北北通透透，多多觀景景陽臺臺，露露臺、、入戶戶花園園，動動靜空空間區(qū)區(qū)分，，寬廳廳，寬寬主臥臥套間間，獨獨立餐餐廳、、客廳廳、餐餐廳與與其他他空間間錯層層設(shè)計計，先先進舒舒適；；缺點：：部分分四居居無入入戶花花園江南區(qū)區(qū)住宅宅市場場情況況分析析盛世江江南競品項項目解解析景觀配配套以中式式江南南園林林風(fēng)格格為主主；配以多多種綠綠植、、草坪坪、高高低植植物；；道路路鋪鋪裝裝比比較較豐豐富富；；但整整體體園園林林略略顯顯簡簡單單，，較較區(qū)區(qū)域域其其他他項項目目園園林林更更為為豐豐富富。。江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析盛世世江江南南競品品項項目目解解析析主要要賣賣點點新徽徽派派中中式式豪豪邸邸：：主打打新新中中式式建建筑筑，，豪豪華華、、尊尊貴貴典范范水水景景園園林林社社區(qū)區(qū)：：主打打獲獲得得中中國國優(yōu)優(yōu)秀秀景景觀觀示示范范樓樓盤盤獎獎江南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)、、風(fēng)風(fēng)水水天天地地：：主打打風(fēng)風(fēng)水水樓樓盤盤，，江江南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)風(fēng)情情景景觀觀江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析盛世世江江南南競品品項項目目解解析析其他他銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場氛氛圍圍銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場來來訪訪客客戶戶較較少少，，現(xiàn)現(xiàn)場場氛氛圍圍打打造造較較差差銷售售團團隊隊素質(zhì)質(zhì)較較為為一一般般，，接接待待態(tài)態(tài)度度較較好好，，但但銷銷售售話話術(shù)術(shù)能能力力較較弱弱促銷銷優(yōu)優(yōu)惠惠先期期，，樓樓中中樓樓特特價價團團購購優(yōu)優(yōu)惠惠，，參參加加房房網(wǎng)網(wǎng)組組織織的的團團購購活活動動，，均均可可享享受受超超值值團團購購優(yōu)優(yōu)惠惠價價，，五五一一期期間間舉舉辦辦冰冰飲飲節(jié)節(jié)推推出出1500萬的的購購房房讓讓利利活活動動，，加加折折上上折折優(yōu)優(yōu)惠惠；；目前前：：到到售售樓樓處處預(yù)預(yù)約約看看房房，，可可獲獲得得2000元購購房房禮禮券券。。江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析盛世世江江南南競品品項項目目解解析析項目目點點評評優(yōu)點點：：社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模相相對對較較大大；；景觀觀相相對對其其他他項項目目較較為為豐豐富富；；建筑筑外外立立面面比比較較美美觀觀；；戶型型設(shè)設(shè)計計方方正正舒舒適適，，多多親親景景空空間間；；價格格相相對對較較為為低低，，性性價價比比較較高高；；缺點點：：地理理位位置置相相對對較較偏偏，，具具有有一一定定區(qū)區(qū)位位抗抗性性；；景觀觀不不夠夠極極致致，，稍稍顯顯簡簡單單；；江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析項目位置玉林市江南大道與中山路交匯處最近開盤2009年5月17日目前報價（元/平米）3000建筑面積（平米）140899建筑形式11棟18層板樓總套數(shù)1004容積率——目前銷售狀況一期銷售80%工程進度在建交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商廣西夏王投資有限公司代理行合富輝煌

奧利利華華園園競品品項項目目解解析析基本本信信息息江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析競品品項項目目解解析析建筑筑設(shè)設(shè)計計奧利利華華園園以““工工””字字形形圍圍合合布布局局為為主主要要方方式式；；現(xiàn)代代歐歐式式建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格為為主主由于于是是““工工””字字形形，，且且在在設(shè)設(shè)計計過過程程中中未未考考慮慮完完全全，，因因此此戶戶與與戶戶之之間間對對視視、、遮遮擋擋嚴(yán)嚴(yán)重重江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析競品品項項目目解解析析戶型型設(shè)設(shè)計計奧利利華華園園江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析競品品項項目目解解析析戶型型設(shè)設(shè)計計奧利利華華園園江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析競品品項項目目解解析析戶型型設(shè)設(shè)計計奧利利華華園園一居居：：115.5平米米，，少少量量，，贈贈送送超超大大室室內(nèi)內(nèi)花花園園，，可可改改為為二二居居室室二居居：：87、109、125平米米，，有有入入戶戶花花園園，，空空中中花花園園三居：104平米，超超大入戶戶花園、、部分戶戶型有露露臺；四居：160平米，入入戶花園園、露臺臺，超大大主臥套套間、寬寬景陽臺臺；設(shè)計優(yōu)點點：戶型型種類較較全，飄飄窗設(shè)計計，南北北通透，，多超大大景觀陽陽臺和入入戶花園園，動靜靜空間區(qū)區(qū)分，寬寬廳，寬寬主臥套套間，獨獨立餐廳廳、客廳廳；缺點：由由于是““工”字字形建筑筑，戶與與戶之間間對視、、遮擋十十分嚴(yán)重重，大部部分戶型型從入戶戶花園可可看到對對面的臥臥室江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析景觀配套套奧利華園園以南方綠綠色植物物為主要要造景元元素少量簡單單的鋪裝裝，園林林表現(xiàn)略略顯簡單單江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析主要賣點點卓越品質(zhì)質(zhì)：主打建筑筑品質(zhì)卓卓越，建建筑質(zhì)量量、建筑筑設(shè)計卓越生活活：8種生活姿姿態(tài)，主主打地段段價值、、產(chǎn)品價價值、社社區(qū)內(nèi)配配套價值值和件組組合、物物業(yè)等團團隊奧利華園園江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析其他銷售現(xiàn)場場氛圍銷售現(xiàn)場場較為火火爆，到到場客戶戶較多，，現(xiàn)場包包裝比較較到位，，現(xiàn)場氣氣氛營造造比較充充分銷售團隊隊銷售團隊隊整體素素質(zhì)較高高，形象象較為統(tǒng)統(tǒng)一、高高端，話話術(shù)專業(yè)業(yè)促銷優(yōu)惠惠先期舉辦辦奠基儀儀式、開開盤儀式式，僅推推100套，贈送送家電，，如冰箱箱、微波波爐、電電風(fēng)扇等等；端午午節(jié)親子子嘉年華華活動，，目前為為一次性性付款9.8折，按揭揭9.9折奧利華園園江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析項目點評評優(yōu)點：整體包裝裝比較到到位，全全面塑造造尊貴卓卓越品質(zhì)質(zhì)樓體一層層設(shè)架空空層做景景觀走廊廊，比較較有新意意戶型設(shè)計計較為精精巧，多多露臺、、陽臺、、入戶花花園和超超大露臺臺，贈送送面積以以及戶型型改造空空間較大大缺點：景觀較為為簡單樓體設(shè)置置存在硬硬傷，對對視遮擋擋嚴(yán)重奧利華園園江南區(qū)住住宅市場場情況分分析項目位置玉林市江南新區(qū)金港大道北段兩側(cè)最近開盤年底開盤目前報價（元/平米）無建筑面積（平米）202603.73建筑形式25棟板樓總套數(shù)——容積率3.4目前銷售狀況未售工程進度未開工交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商玉林市柳和島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理行——濱江公館館競品項目目解析基本信息息一期推出出的戶型型以緊湊湊型戶型型為主：：二房二二廳、三三房三廳廳、樓中中樓等戶戶型，面面積70-90㎡的占60%，少量120㎡㎡的四房及及樓中樓樓江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析主要賣點點歐式豪宅宅：歐式園林林、建筑筑、豪宅宅品質(zhì)濱江公館館江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析其他銷售現(xiàn)場場氛圍由于項目目沒有開開盤，因因此銷售售人員不不多，現(xiàn)現(xiàn)場僅以以接待為為主銷售團隊隊銷售團隊隊素質(zhì)較較高，經(jīng)經(jīng)驗較為為豐富，，比較積積極主動動濱江公館館江南區(qū)住住宅市場場情況分分析競品項目目解析項目點評評優(yōu)點：地理位置置優(yōu)越樓棟沿江江布局以小戶型型為主，，銷售壓壓力較小小缺點：主打豪宅宅公館，，但產(chǎn)品品小戶型型居多，，與產(chǎn)品品品質(zhì)不不符，過過高拔升升項目形形象地塊不完完整，中中間被市市政路路路隔開，，不利于于未來管管理濱江公館館江南區(qū)住住宅市場場情況分分析周邊眾多多高品質(zhì)質(zhì)樓盤，，帶動整整個區(qū)域域成熟發(fā)發(fā)展，形形成居住住規(guī)模效效應(yīng)，未未來，隨隨著本項項目建設(shè)設(shè)完善，，將掀起起玉林居居住市場場最高峰峰！目錄廣西玉林林城市概概述玉林住宅宅市場概概述項目本體體分析項目SWOT分析4項目定位位開盤前銷銷售策略略江南區(qū)住住宅市場場情況分分析開盤前推推廣策略略項目本體體分析我們的項項目沒有有飄窗，，沒有入入戶花園園，戶型型不太好好項目二居居面積太太大，已已經(jīng)跟其其他項目目三居面面積差不不多目前道路路還沒有有通，地地理位置置很偏遠遠挨著中藥藥港，未未來還要要建倉儲儲、物流流，將來來居住環(huán)環(huán)境有可可能會雜雜亂……………我們的項項目對客客戶的報報價是2500元/平方米，，銷售價價格2300——2400元/平米在沒有深深入了解解項目之之前，我我們從銷銷售團隊隊對本項項目的認(rèn)認(rèn)識是：：最初印象象低端樓盤盤，產(chǎn)品品較差，，地理位位置較遠遠，交通通不便，，戶型完完全沒有有競爭力力，未來來生活環(huán)環(huán)境極差差。。。。。。。。項目本體體分析我們的質(zhì)質(zhì)疑200萬平米大大規(guī)模樓樓盤，難難道真的的是低端端產(chǎn)品么么？項目本體體分析項目大環(huán)環(huán)境分析析產(chǎn)品分析析項目基本本情況項目外立立面項目戶型型工程進度度項目本體體分析項目區(qū)位位項目位于于玉林市市城市副副中心——江南區(qū)核核心地帶帶。東：金港港大路南：新民民路西：民主主南路北：金鞍鞍路中間被縱縱三路分分割為兩兩個地塊塊項目位置江南區(qū)商務(wù)

大廈鐵路貨運站玉林火車站市中心2.7公里2.8公里2.5公里1公里云天宮項目東北北距離商商務(wù)大廈廈2.7公里南距洛湛湛鐵路貨貨運站為為2.8公里西面距離離玉林火火車站僅僅2.5公里北面距離離市中心心僅1公里地處江南南新區(qū)中中央核心心區(qū)板塊塊，距離離周邊重重大城市市功能配配套均不不到3公里，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯項目本體體分析道路情況況項目景觀道路路沿江東路路：路堤堤結(jié)合，，沿江自自然景觀觀新民路：玉玉林主要城城市形象道道路縱四路：項項目主要景景觀道路交通道路民主南路：：聯(lián)系江南南區(qū)與城市市中心主干干道金港大道：：跨越南流流江至環(huán)江江路，連接接江南區(qū)與與城市中心心，從金港港橋向南即即到本項目目生活道路金鞍路：自自西向東貫貫穿項目始始終，銜接接各功能區(qū)區(qū)縱二路、縱縱五路：聯(lián)聯(lián)系目前各各規(guī)劃建設(shè)設(shè)地塊公交車目前項目為為“8路”公交車車終點站，，可直達市市中心項目內(nèi)部及及周邊路網(wǎng)網(wǎng)豐富，功功能齊全，，且為公交交8路終點站，，從項目到到達市中心心極為便利利項目本體分分析周邊環(huán)境周邊公建項項目周邊2.5公里內(nèi)的已已建成項目目為云天文文化城、體體育館、會會展中心、、火車站、、玉林制藥藥廠、玉林林中藥市場場、柏圖家家居中心賣賣場等公建建設(shè)施及企企業(yè)周邊居住項項目歐洲城、上上海城、香香港城、悉悉尼城、歐歐景嘉園、、奧利華園園、盛世江江南、金色色藍灣、新新都香格里里拉等大型型居住社區(qū)區(qū)周邊高端、、舒適居住住社區(qū)林立立，玉林主主要城市功功能配套遍遍布四周，，周邊環(huán)境境成熟、完完善江南區(qū)住宅宅市場情況況分析項目大環(huán)境境分析產(chǎn)品分析項目基本情情況項目外立面面項目戶型工程進度項目本體分分析項目基本情情況項目C地塊目前項目首首先銷售C地塊共25棟樓其中：1-5#；8-15#；18-23#為住宅樓；；6#、16#為商業(yè)樓7#、17#為小戶型公公寓樓24#、25#樓為商住天天地樓總套數(shù)：1039套總建筑面積積約為：15萬平米車位數(shù)量：：647個全地下江南區(qū)住宅宅市場情況況分析項目大環(huán)境境分析產(chǎn)品分析項目基本情情況項目外立面面項目戶型工程進度項目本體分分析項目外立面面外立面以德德式簡約國國際化高端端豪宅風(fēng)格格為組合，，外立面簡簡約、大方方，無過多多復(fù)雜構(gòu)件件；顏色以淺暖暖色為主色色調(diào)，以石石材為主要要飾面材料料，較易打打造整體氣氣勢以及建建筑持久常常新；此類建筑形形式在江南南區(qū)極為少少見，凸顯顯其唯一性性特點。江南區(qū)住宅宅市場情況況分析項目大環(huán)境境分析產(chǎn)品分析項目基本情情況項目外立面面項目戶型工程進度項目本體分分析項目戶型1#一居：一種種二居：二種種三居：一種種兩梯四戶南北通透二二居、三居居純南向二居居純北向一居居特點：戶型方正、、實用；戶戶寬景陽陽臺；南北通透兩兩居可餐廳廳部分可改改三居項目本體分分析項目戶型2#二居：二種種三居：一種種兩梯三戶南北通透二二居、三居居純南向二居居特點：戶型方正、、實用；每戶南北雙雙陽臺；南北通透戶戶型可改三三居項目本體分分析項目戶型8#二居：一種種三居：二種種兩梯三戶南北通透二二居純南向三居居特點：戶型方正、、實用；每戶南北雙雙陽臺；南向三居、、南北二居居豪華主臥臥套間南北通透二二居可改三三居項目本體分分析項目戶型9#二居：二種種四居：一種種兩梯三戶南北通透二二居、四居居純南向二居居特點：戶型方正、、實用；每戶南北雙雙陽臺；南北二居、、四居主臥臥套間南北通透二二居可改三三居，四居居可改五居居項目本體分分析項目戶型戶型面積（平米）比例一居室42-478%二居室82-10046%三居室130-14538%四居室150-1868%注：僅以第第一期推1#、2#、8#、9#戶型面積為為準(zhǔn)，具體體推盤方案案后面詳細(xì)細(xì)解說1#、2#、8#、9#戶型面積、、比例江南區(qū)住宅宅市場情況況分析項目大環(huán)境境分析產(chǎn)品分析項目基本情情況項目外立面面項目戶型工程進度項目本體分分析工程進度目前C地塊已經(jīng)封封頂，已經(jīng)經(jīng)為準(zhǔn)現(xiàn)房房樣板間將在在6月底前完成成施工項目本體分分析我們對項目目最終的理理解項目處于玉玉林城市副副中心——江南區(qū)的中中央核心區(qū)區(qū)位置周邊道路系統(tǒng)完完善，配套套資源豐富整體區(qū)域為為高端舒適居居住區(qū)域，，內(nèi)部分布布大量優(yōu)質(zhì)質(zhì)居住社區(qū)區(qū)，為本項目奠奠定良好的的環(huán)境基礎(chǔ)礎(chǔ)項目為200萬平米超規(guī)模大盤盤，僅C地塊就有15萬平米建筑筑面積，規(guī)規(guī)模優(yōu)勢不不可復(fù)制建筑以德式簡約現(xiàn)現(xiàn)代外立面面為主要風(fēng)格格，營造整整體氣勢戶型較為豐豐富多樣，，1#、2#、8#、9#以二居、三三居為主，輔以少量量的一居、、四居大部分二居居、三居、、四居戶型型可將餐廳部部分修改為為一個居室室，增加使用用功能空間間，買一得得二目前C區(qū)已經(jīng)封頂為準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房，且大部分分樓座均以以取得銷售售許可證項目具有打打造大規(guī)模模高端樓盤盤的基礎(chǔ)，，周邊高端端居住氛圍圍已經(jīng)形成成，配套交交通比較完完善項目目產(chǎn)產(chǎn)品品自自身身的的確確存存在在無無法法忽忽視視的的缺缺點點項目目本本體體分分析析按照照目目前前銷銷售售方方式式，，我我們們的的項項目目只只能能低低于于市市場場20-30%的價價格格銷銷售售———大盤盤將將成成““低低端端””??！產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計上上的的劣劣勢勢，，確確實實給給銷銷售售帶帶來來了了障障礙礙，，我我們們的的銷銷售售前前景景在在哪哪里里？？我們們無無法法回回避避項項目目劣劣勢勢和和問問題題但，，我我們們是是否否能能夠夠扭扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)乾乾坤坤？？目錄錄廣西西玉玉林林城城市市概概述述玉林林住住宅宅市市場場概概述述項目目本本體體分分析析項目目SWOT分析析5項目目定定位位開盤盤前前銷銷售售策策略略江南南區(qū)區(qū)住住宅宅市市場場情情況況分分析析開盤盤前前推推廣廣策策略略項目目SWOT分分析析項目目SWOT分析析與競競品品項項目目對對比比項目目目目前前存存在在的的問問題題項目目SWOT分分析析S優(yōu)勢勢項目目位位于于玉玉林林城城市市副副中中心心———江南南新新城城發(fā)發(fā)展展核核心心區(qū)區(qū)———區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，城城市市配配套套發(fā)發(fā)展展完完善善，，未未來來具具有有極極大大的的升升值值空空間間200萬平平米米超超大大規(guī)規(guī)模?！栽煸斐浅堑牡臍鈿鈩輨莅涟翐?jù)據(jù)玉玉林林，，規(guī)規(guī)模模效效應(yīng)應(yīng)不不可可復(fù)復(fù)制制，，打打造造玉玉林林高高端端綜綜合合城城市市核核心心周邊邊多多條條市市政政道道路路，，交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯———民主主南南路路、、金金港港大大道道連連接接項項目目與與市市中中心心，，新新民民路路自自東東向向西西貫貫穿穿玉玉林林，，聯(lián)聯(lián)通通項項目目與與西西城城、、東東城城聯(lián)聯(lián)系系20層超超高高層層建建筑筑，，打打造造玉玉林林地地標(biāo)標(biāo)級級城城市市名名片片———項目目以以18-20層高高層層建建筑筑為為主主，，為為目目前前玉玉林林最最高高住住宅宅，，因因此此，，極極具具地地標(biāo)標(biāo)性性，，打打造造玉玉林林城城市市形形象象未來來社社區(qū)區(qū)配配套套極極為為完完善善，，將將輻輻射射整整個個江江南南城城區(qū)區(qū)———200萬平平米米的的建建筑筑規(guī)規(guī)模模，，內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃幼幼兒兒園園、、小小學(xué)學(xué)、、中中學(xué)學(xué)，，且且后后期期將將引引進進大大型型超超市市及及高高端端醫(yī)醫(yī)療療設(shè)設(shè)施施，，未未來來將將成成為為整整個個江江南南區(qū)區(qū)的的生生活活配配套套中中心心國際際中中藥藥港港的的帶帶動動———本項項目目與與國國際際中中藥藥港港聯(lián)聯(lián)動動，，未未來來將將成成為為國國際際化化商商務(wù)務(wù)往往來來區(qū)區(qū)域域，，將將有有大大量量的的國國際際國國內(nèi)內(nèi)高高端端商商務(wù)務(wù)人人員員往往來來，，進進一一步步拉拉升升升升值值空空間間風(fēng)水水吉吉盤盤———項目目北北側(cè)側(cè)為為南南流流江江、、處處于于中中心心地地位位，，圍圍合合式式建建筑筑布布局局，，風(fēng)風(fēng)水水極極佳佳項目目SWOT分分析析W目前前項項目目僅僅完完成成部部分分樓樓體體施施工工，，景景觀觀園園林林尚尚未未出出現(xiàn)現(xiàn)雛雛形形———項目目形形象象效效果果尚尚不不明明顯顯周邊邊以以新新住住宅宅項項目目較較多多，，因因此此生生活活配配套套尚尚不不完完善善———客戶戶具具有有一一定定心心里里抗抗性性戶型型設(shè)設(shè)計計與與客客戶戶需需求求距距離離較較遠遠———飄窗窗設(shè)設(shè)計計較較少少，，二二居居面面積積過過大大，，且且有有大大量量的的一一居居室室，，缺缺少少入入戶戶花花園園以以及及室室內(nèi)內(nèi)庭庭院院、、露露臺臺等等空空間間項目靠近近中藥港港，未來來居住環(huán)環(huán)境將會會雜亂——未來中藥藥港將會會帶動物物流、倉倉儲業(yè)發(fā)發(fā)展，社社區(qū)周邊邊將多物物流貨運運列車以以及藥品品運輸?shù)鹊热藛T，，稍顯雜雜亂，影影響居住住生活劣勢項目SWOT分分析O江南區(qū)整整體規(guī)劃劃定位為為宜居、、生態(tài)的的城市副副中心商商務(wù)商貿(mào)貿(mào)居住區(qū)區(qū)——本項目處處于核心心區(qū)域，，未來區(qū)區(qū)域升值值空間明明顯目前玉林林市尚未未出現(xiàn)100萬平米以以上大盤盤項目——項目規(guī)模模稀缺無無法復(fù)制制，將率率先登頂頂江南區(qū)主主力戶型型為80-90平米二居居和104-130平米三居居——一居室以以及舒適適型二居居相對較較為稀缺缺，為項項目帶來來良好市市場契機機由于全國國房地產(chǎn)產(chǎn)回暖帶帶動，玉玉林也受受到市場場大勢影影響——為項目銷銷售帶來來良好的的市場環(huán)環(huán)境機會項目SWOT分分析T潛在項目目未來將將帶來巨巨大的市市場競爭爭——項目北側(cè)側(cè)濱江公公館年底底開盤，，項目南南側(cè)仍有有幾百畝畝土地正正在開發(fā)發(fā)（具體體規(guī)模尚尚未確定定）項目C區(qū)存在大大量的一一居室以以及大面面積二居居室——如何準(zhǔn)確確挖掘目目標(biāo)客戶戶將成為為項目第第一戰(zhàn)成成敗的關(guān)關(guān)鍵風(fēng)險項目SWOT分分析從SWOT分析上可可以看出出：本項目優(yōu)優(yōu)勢極為為明顯，，且在大大區(qū)域規(guī)規(guī)劃下以以及政府府支持下下得以良良性發(fā)展展，因此此我們下下一步主主要工作作將是：：強化優(yōu)勢勢、抓住住機遇轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢，，打造市市場稀缺缺在市場風(fēng)風(fēng)險來臨臨之前獲獲得良好好的銷售售開端項目SWOT分分析目前，項項目在前前期已經(jīng)經(jīng)做過一一輪前期期推廣與與客戶積積累，但但是目前前客戶積積累質(zhì)量量不高，，且目前前推廣調(diào)調(diào)性以及及推廣方方式效果果不佳，，因此：：我們將通通過競品品項目對對比來進進一步確確定項目目不足迅速調(diào)整整，進一一步提升升項目形形象！項目SWOT分分析項目SWOT分析與競品項項目對比比項目目前前存在的的問題項目SWOT分分析我們將通通過一下下幾個方方面，進進一步挖挖發(fā)現(xiàn)目目前存在在的問題題，確定定下一步步工作重重點：項目定位位賣點清晰晰產(chǎn)品優(yōu)勢勢景觀配套套賣場氛圍圍銷售團隊隊銷售推廣廣項目SWOT分分析江南新城城奧利華園園盛世江南南悉尼城濱江公館館項目定位位賣點清晰晰產(chǎn)品優(yōu)勢勢景觀配套套賣場氛圍圍銷售團隊隊營銷推廣廣總分中央養(yǎng)生生主題社社區(qū)卓越精品品樓盤，，尊貴，，精致新徽派中中式景觀觀豪宅江南區(qū)成成熟景觀觀舒適居居住社區(qū)區(qū)歐式豪宅宅社區(qū)53421賣點眾多多，不清清晰主打品質(zhì)質(zhì)、精品品建筑主打徽派派建筑、、江南景景觀舒適、宜宜居主打豪宅宅，但與與產(chǎn)品不不符55511超大規(guī)模模綜合性性居住社社區(qū)地段、戶戶型戶型、景景觀成熟地段54321景觀尚未未確定，，商業(yè)、、學(xué)校、、會所等等點式景觀觀，社區(qū)區(qū)商業(yè)中式園林林、酒店店、商業(yè)業(yè)級水景、商商業(yè)街、、幼兒園園商業(yè)、會會所54321賣場無熱熱烈氣氛氛客戶來訪訪量大現(xiàn)場較為為冷清客戶量較較多客戶量較較少54321主動性較較差，缺缺少熱情情銷售團隊隊較為專專業(yè)主動性強強，但專專業(yè)度有有限素質(zhì)較差差專業(yè)度極極佳，且且具有主主動性54321近期無新新推廣工工作以活動與與促銷方方式為主主活動，購購房代金金券贈裝修禮禮金，折折扣暫無543101528252313需要重新新定位、、重新包包裝需要進一一步挖掘掘需要重新新打造，，帶動、、推進工作重點點：項目SWOT分分析項目SWOT分析與競品項項目對比比項目目前前存在的的問題項目SWOT分分析現(xiàn)有條件件：項目產(chǎn)品品已經(jīng)確確定，且且施工已已經(jīng)封頂頂——產(chǎn)品不可可變近期目標(biāo)標(biāo)：重新進行行有效客客戶積累累，一炮炮打響，，火爆開開盤，兩兩個月第第一組團團售罄（（后面詳詳細(xì)描述述）項目目前前存在的的主要問問題如下下：目前項目目調(diào)性以以及整體體定位與與項目形形象不符符，無法法樹立城城市地標(biāo)標(biāo)前期積累累客戶有有效性較較低，且且由于開開盤時間間拖延較較長，導(dǎo)導(dǎo)致客戶戶大量流流失項目賣點點雜亂不不清晰，，項目基基本無宣宣傳重點點目前開盤盤計劃無無序，且且銷售團團隊對外外報價過過低，先先期所推推樓盤混混亂較長時間間停止廣廣告宣傳傳工作，，項目已已經(jīng)逐漸漸淡出客客戶眼光光賣場包裝裝雜亂，，銷售團團隊勢氣氣不高、、銷售話話術(shù)混亂亂，且對對本項目目信心不不足，無無法說服服客戶落落定。項目SWOT分分析因此，接接下來的的工作重重點為：：項目重新定定位包裝目標(biāo)客戶重重新鎖定項目優(yōu)勢進進一步挖掘掘重新制定銷銷售計劃做針對性強強、行之有有效的推廣廣方案重新包裝賣賣場，科學(xué)學(xué)、系統(tǒng)的的培訓(xùn)銷售售團隊我們將通過過以下的內(nèi)內(nèi)容將這些些問題逐一一解決目錄廣西玉林城城市概述玉林住宅市市場概述項目本體分分析項目SWOT分析6項目定位開盤前銷售售策略江南區(qū)住宅宅市場情況況分析開盤前推廣廣策略項目定位首先，我們們要解決的的問題：深度挖掘提提煉項目主主要賣點重新進行項項目定位準(zhǔn)確定位購購買客戶項目定位項目定位思思路目前產(chǎn)品項目周邊資源及配套分析客戶特性以及客戶購房需求提煉核心競爭力項目賣點充分挖掘形象定位精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶項目定位形象定位鎖定目標(biāo)客客群轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢一期主打賣賣點項目定位撥亂反正，，要看到項項目絕對優(yōu)優(yōu)勢和賣點點！項目定位項目主要賣賣點地處江南新新區(qū)發(fā)展核核心，見證證江南新區(qū)區(qū)發(fā)展，共共同打造玉玉林城市副副中心周邊生活配配套齊全，，國際中藥藥港、云天天宮、會展展中心、南南流江等城城市景觀盡盡收眼底200萬超大規(guī)模模綜合性居居住生活區(qū)區(qū)，獨一無無二的造城城氣勢，打打造玉林城城市名片65米高，20層高層住宅宅建筑集群群，傲居城城市巔峰，，玉林城市市新地標(biāo)精品德式建建筑風(fēng)格，，打造國際際化經(jīng)典社社區(qū)，玉林林生活與世世界接軌精致一居、、舒適型二二居稀缺價價值凸現(xiàn)完全的人車車分流，安安全、舒適適的社區(qū)生生活精工細(xì)作精精品建筑，，打造傳世世之作準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售售，體現(xiàn)開開發(fā)商實力力與對客戶戶負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度養(yǎng)生健身會會所、專屬屬地下游泳泳池、養(yǎng)生生俱樂部，，5A智能安全系系統(tǒng)打造國國際生活社社區(qū)未來，隨著著項目不斷斷完善，商商業(yè)、教育育等配套不不斷成熟，，將成為玉玉林江南區(qū)區(qū)居住核心心，升值空空間極大項目定位項目核心價價值點提煉煉城市副中心心成品建筑筑集群200萬超大規(guī)模模綜合生活活城65米超高層，，打造城市市地標(biāo)安全、舒適適、人文居居住區(qū)項目定位形象定位城市核心，，200萬平米國際際化人文生生活城城市核心：：處于玉林城城市副中心心——江南新城；；200萬平米：社區(qū)規(guī)模超超大，獨一一無二，打打造城市名名片；國際化：德式建筑風(fēng)風(fēng)格，精品品景觀與內(nèi)內(nèi)部生活配配套，與國國際接軌的的生活方式式；人文：內(nèi)部將來會會有國際化化幼兒園、、小學(xué)、初初中，教育育優(yōu)勢明顯顯，且項目目臨近中藥藥港以及會會展中心、、云天宮，，人文氣息息濃厚；生活：未來內(nèi)部將將引進大規(guī)規(guī)模、高檔檔次集中商商業(yè)，集超超市大賣場場、精品店店、專業(yè)店店與一體，，未來生活活便利性極極強；城：在玉林造城城、引領(lǐng)江江南新區(qū)發(fā)發(fā)展，助推推玉林騰飛飛，打造玉玉林新城市市地標(biāo)！項目定位案名原因：目前案名僅僅局限于江江南區(qū)域，，沒有跳出出區(qū)域范圍圍，相對狹狹隘“江南新城城”不能凸凸顯項目大大氣磅礴，，名字較為為普通，無無法震撼人人心，吸引引眼光因此建議重重新定案名名原則：凸顯項目氣氣質(zhì)大氣磅礴上口，好記記主推案名：：銀豐（江南南）世界城銀豐（江南南）大國邦備選案名：：銀豐（江南南）世紀(jì)城銀豐（江南南）大方洲銀豐（江南南）未來城江南（江南南）天地間項目定位slogan主slogan要凸顯項目目大規(guī)模、、綜合性、、城市新地地標(biāo)、打造造城市名片片，因此以以“造城”為主要突破破點主slogan：銀豐世界城——以世界的胸胸襟造城200萬平米磅礴礴大城，玉玉林最具國國際魅力的的生活區(qū)——規(guī)模生態(tài)人文國國際社區(qū)，，見證一個個城市的光光榮與夢想想——配套銀豐世界城——以世紀(jì)的名名義造城傲臨城市副副中心，以以國際主義義解讀新生生活——國際化現(xiàn)代代生活占據(jù)黃金地地段，暢享享城市360度繁華與精精彩——地理位置，，大環(huán)境銀豐世界城——以全球化生生活態(tài)度造造城全景式多維維度生態(tài)園園林，國際際化健康居居住與全球球同步——全景園林、、養(yǎng)生會所所用陽光和綠綠野建筑舒舒適生活，，玉林僅此此一座——精品建筑，，珍貴、稀稀缺銀豐世界城——以一種生活活方式改變變城市首席德式國國際化建筑筑，載譽一一個城市的的繁華和優(yōu)優(yōu)越——一期產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格全新通透陽陽光板樓，，玉林絕無無僅有的珍珍稀戶型——板式戶型，，稀缺一居居、舒適型型二居城市之上，，配套至尚尚，服務(wù)至至善，生活活智尚——項目地位、、配套完善善、智能化化物業(yè)管理理項目定位形象示意主色調(diào)建議議：以尊貴、穩(wěn)穩(wěn)重、大氣氣的顏色為為主，凸顯顯項目大盤盤氣勢建議顏色：：香檳金、咖咖啡金為主主色調(diào)項目定位形象示意項目定位形象示意項目定位形象示意項目定位形象定位鎖定目標(biāo)客客群轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢一期主打賣賣點項目定位轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢從積累客戶戶中我們得得知客戶對對項目的質(zhì)質(zhì)疑：為什么沒有有飄窗？為什么沒有有入戶花園園？樓怎么那么么高？二居戶型面面積太大了了！陽臺太多，，多花多少少錢?。。。　椖慷ㄎ晦D(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢我們最緊迫迫的任務(wù)：：消除客戶疑疑慮規(guī)避項目劣劣勢引導(dǎo)客戶認(rèn)認(rèn)同轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢我們要分以以下“四個”步驟來贏得得客戶信任任，提高價價格預(yù)期項目定位轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢第一步：化化腐朽為神神奇，我是是玉林NO1————““玉林第一大大盤”能給給客戶帶來來什么？“大規(guī)模””：體現(xiàn)企業(yè)開開發(fā)實力，，傳達企業(yè)業(yè)形象——這樣的開發(fā)發(fā)商，值得得信賴體現(xiàn)項目品品質(zhì)，大規(guī)規(guī)模無論從從建筑設(shè)計計與施工質(zhì)質(zhì)量均是最最高標(biāo)準(zhǔn)——給與您最堅堅固的家體現(xiàn)居者身身份顯貴，，居住在核核心區(qū)的首首席大盤，，將榮耀自自身——給與您尊貴貴身份規(guī)模大，相相對配套最最為齊全，，未來高端端生活商業(yè)業(yè)、國際化化幼兒園、、中小學(xué)一一應(yīng)俱全——給您最優(yōu)質(zhì)質(zhì)的生活200萬平米開發(fā)發(fā)時間較長長，價格拉拉動空間極極大，帶動動江南區(qū)域域成長，升升值潛力無無限——給您豐厚的的回報項目定位轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)優(yōu)勢造“世界””之城！集世界建筑藝藝術(shù)大成容世界風(fēng)情情于其中中銀豐世界界城：打打造玉林林國際之之都！第二步：：以世界界的名義義改變一一座城市市項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢造“世界界”之城城！地中海沿岸C地塊德式風(fēng)格法式風(fēng)情小鎮(zhèn)托斯卡納莊園北歐時代200萬平米造造城規(guī)模模融合世界界最經(jīng)典典的建筑筑風(fēng)格與與景觀打造人文文經(jīng)典世世界風(fēng)居居住社區(qū)區(qū)從此，玉玉林生活活與世界界接軌??！注：本次次圖示以以示意為為主，正正式規(guī)劃劃建議將將在后期期工作中中體現(xiàn)項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢地中海沿岸C地塊德式風(fēng)格法式風(fēng)情小鎮(zhèn)托斯卡納莊園北歐時代項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢地中海沿岸C地塊德式風(fēng)格法式風(fēng)情小鎮(zhèn)托斯卡納莊園北歐時代項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢地中海沿岸C地塊德式風(fēng)格法式風(fēng)情小鎮(zhèn)托斯卡納莊園北歐時代項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢地中海沿岸C地塊德式風(fēng)格法式風(fēng)情小鎮(zhèn)托斯卡納莊園北歐時代項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢地中海沿岸C地塊德式風(fēng)格法式風(fēng)情小鎮(zhèn)托斯卡納莊園北歐時代項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢現(xiàn)在，我我們可以以告訴客客戶：為什么沒沒有飄窗窗為什么沒沒有入戶戶花園樓為什么么那么高高為什么二二居戶型型面積達達到90-100平米為什么有有很多陽陽臺………項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢一期C地塊——純德式建建筑風(fēng)格格拋開一切切繁雜，，只做最最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡慕ㄖ率浇ㄖ攸c：：簡約、美美觀、大大氣，品品質(zhì)感優(yōu)優(yōu)越線條，色色調(diào)，建建筑氣質(zhì)質(zhì)，都表表現(xiàn)出了了簡約、、硬朗、、粗曠的的氣質(zhì)德式建筑筑是目前前最經(jīng)典典的建筑筑形式，，是與國國際化接接軌的標(biāo)標(biāo)志因此，德德式風(fēng)格格建筑沒有繁雜雜的飄窗窗沒有多余余的入戶戶花園樓體挺拔拔高挑，，俊朗，，嚴(yán)謹(jǐn)項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢一期C地塊——可隨家庭庭成長的的房子部分90———100平米舒適適二居經(jīng)過改造造可變小小三居購買二居居戶型，，可得三三居面積積二居：新新婚夫妻妻甜蜜共共享二人人世界，，臥室、、工作室室一應(yīng)俱俱全三居：稍稍加改造造，給寶寶寶營造造獨立空空間；爺爺爺奶奶奶來看孫孫子，也也會住的的非常舒舒適陽光臥室室與您的生生活緊密密結(jié)合，，家庭成成長，房房子也要要成長舒適二居居，靈活活多變，，成長空空間項目定位位轉(zhuǎn)劣勢為為優(yōu)勢一期C地塊——功能陽臺臺，生活活更便利利洗衣、儲儲藏觀景陽光光房考慮到今今后生活活得便利利性，戶戶型設(shè)計計增加功功能性陽陽臺面積積，為您您今后的的生活提提供更加加便利的的空間臥室與客客廳的陽陽臺不再再是懸掛掛衣物的的曬板客廳、臥臥室盡享享景觀與與陽光室內(nèi)更佳佳通透明明亮廚房陽臺臺可設(shè)置置為儲藏藏室以及及洗衣間間隨著生活活越久，，需要珍珍藏的記記憶也就就越多，，給您一一個塵封封的空間間我們的陽臺，，在您購買時時，全部贈送送無需顧慮購買買陽臺，會占占去您很大一一筆購房資金金項目定位轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢勢科技住宅、七七重安防，打打造最安全的的生活七重安防的應(yīng)應(yīng)用：建議在項目設(shè)設(shè)置七重智能能安防系統(tǒng)，，保證入住后后社區(qū)安全，，使業(yè)主對居居所完全信賴賴，安心生活活。簡單介紹24小時保安：24小時保安無間間斷巡邏；IC門禁系統(tǒng)：采取非接觸式式IC門禁系統(tǒng)對進進出單元的住住客及訪客進進行識別、記記錄，開/關(guān)門自動控制制，凸顯業(yè)主主身份；彩色可視對講講：彩色可視液晶晶對講系統(tǒng)，，第一時間辨辨別訪客身份份，隨時呼叫叫管理中心，，徹底告別不不速之客360度智能監(jiān)控：：鏡頭獲取的全全景圖像可以以實時監(jiān)控到到360度的所有目標(biāo)標(biāo)，實現(xiàn)了真真正的360度實時全景監(jiān)監(jiān)控；可燃?xì)怏w報警警：隨時監(jiān)測室內(nèi)內(nèi)是否有天然然氣等可燃?xì)鈿怏w是否泄露露，達到防患患未然，第一一時間發(fā)現(xiàn)氣氣體泄露的作作用緊急事件預(yù)警警系統(tǒng)：遇到緊急事件件，按下報警警按鈕，則社社區(qū)安保員則則會第一時間間到現(xiàn)場進進行施救；窗磁門磁報警警系統(tǒng)：徹底防止入室室盜竊的情況況發(fā)生，門窗窗只要受到非非法打開即會會報警。項目定位建筑質(zhì)量科技住宅德式建筑風(fēng)格格打造玉林第一個與與國際接軌的的世界之城?。№椖慷ㄎ晦D(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢勢第三步：四兩兩撥千斤，打打造風(fēng)水樓盤盤本地客戶注重重居住風(fēng)水利用聯(lián)達資源源聘請易學(xué)大師師對項目風(fēng)水水做正面解析析廣泛傳播項目目優(yōu)質(zhì)風(fēng)水增加項目絕對對優(yōu)勢，吸引引客戶購買乘風(fēng)馭水，風(fēng)風(fēng)水吉盤項目定位轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢勢第四步：營銷銷制勝，步步步為營精準(zhǔn)營銷合理銷控有效促銷創(chuàng)造客戶需求求引導(dǎo)客戶消費費達到價格穩(wěn)步步增長，實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟利益和和社會價值最最大化注：營銷工作作將在后面詳詳細(xì)描述項目定位形象定位鎖定目標(biāo)客群群轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢勢一期主打賣點點項目定位尋找目標(biāo)客戶戶項目樓體已經(jīng)經(jīng)封頂，戶型型無法改變先期銷售團隊隊報價過低先期客戶積累累主要為金卡卡客戶以及其其他客戶，主主要來自藥港港目前狀況我們要通過產(chǎn)產(chǎn)品，定向客客戶先期不易設(shè)定定過高單價，，以免流失客客戶充分挖掘老客客戶有針對性的開開拓新的客戶戶群體，短期期內(nèi)迅速積累累大量新的有有效客戶客戶策略項目定位尋找目標(biāo)客戶戶我們將通過以以下方面尋找找目標(biāo)客戶：：從產(chǎn)品本身上上尋找從項目周邊尋尋找從積累客戶中中尋找從未來發(fā)展中中尋找項目定位尋找目標(biāo)客戶戶從產(chǎn)品本身尋尋找1#、2#、8#、9#樓：一居：42-47平米，占8%二居：82-100平米，占46%三居：130-145平米，占38%四居：150-186平米，占8%其中以舒適型型二居居多，，占第一期推推盤的46%，戶型面積偏偏大，銷售具具有一定風(fēng)險險戶型設(shè)計上缺缺少客戶認(rèn)可可的飄窗，以以及入戶花園園等元素為了減少