論“城市綜合體”開發(fā)模式的價(jià)值

論“城市綜合體”開發(fā)模式的價(jià)值2010年“城市綜合體”概念在國內(nèi)迅速蔓延，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（所謂的第三代產(chǎn)品“城市綜合體”）瘋狂的在全國各地開疆拓土，一舉成為國內(nèi)“城市綜合體”的領(lǐng)軍代表?！俺鞘芯C合體”的產(chǎn)生，為城市價(jià)值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影響力，為大型城市改造項(xiàng)目和大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目帶來了全新的價(jià)值精神和經(jīng)營(yíng)價(jià)值觀。自從2004年深圳新摩爾商業(yè)管理集團(tuán)在楊寶民先生的帶領(lǐng)下，深入的考察和學(xué)習(xí)國外的大型城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的吸取，對(duì)“城市綜合體”的開發(fā)功能價(jià)值總結(jié)了一下幾點(diǎn)：一、“城市綜合體”是滿足城市綜合經(jīng)濟(jì)需要的開放型建筑所謂“城市綜合體”，是滿足城市綜合經(jīng)濟(jì)需要的開放型建筑。他將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文化娛樂等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間結(jié)構(gòu)和交通組織上進(jìn)行組合，并在各部分間建立相互依存、相互補(bǔ)充的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)開放型、多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。二、“城市綜合體”是城市價(jià)值增長(zhǎng)的需求首先，規(guī)模較大。一般的“城市綜合體”的建筑面積都在 30萬至80萬平方米，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著重要的角色；其次，功能強(qiáng)。通?！俺鞘芯C合體”都包括大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、寫字樓及大型公寓，幾個(gè)功能相互支持形成整體態(tài)勢(shì)，如酒店、公寓、商場(chǎng)為寫字樓的良性發(fā)展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓則為酒店、公寓及商場(chǎng)提供了客源。從城市發(fā)展的階段來看，城市信息、資金、商務(wù)溝通為主題的現(xiàn)代服務(wù)功能占有重要位置。商業(yè)、商務(wù)、信息交換頻繁，各類功能的疊加和復(fù)合成為必然的趨勢(shì)。城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值的需求，必然要求與之相匹配的滿足城市經(jīng)濟(jì)需要的建筑，“城市綜合體”便應(yīng)運(yùn)而生。從開發(fā)商角度研究看，開發(fā)“城市綜合體”，一方面，可以快速聚集大量資產(chǎn)；另一方面，由于“城市綜合體”中的住宅、公寓部分及寫字間部分可以出售變現(xiàn)，為商業(yè)部分及酒店部分提供資金保障，使開發(fā)商可以通過開發(fā)“城市綜合體”獲得商場(chǎng)及酒店等長(zhǎng)期投資收益，是獲得大量不動(dòng)產(chǎn)的新方式。“城市綜合體”開發(fā)模式為城市帶來的價(jià)值“城市綜合體”除了經(jīng)濟(jì)效益外，社會(huì)效益也非常突出。一是，創(chuàng)造大量就業(yè)，培育巨額稅源。當(dāng)前中國的就業(yè)形勢(shì)非常緊張，一個(gè)“城市綜合體”依據(jù)不同規(guī)模可以創(chuàng)造數(shù)千到上萬個(gè)左右穩(wěn)定的就業(yè)崗位，上繳的稅金不但數(shù)額巨大，而且穩(wěn)定。二是，帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于“城市綜合體”包含多種業(yè)態(tài)，包括百貨、電器賣場(chǎng)、影城、室內(nèi)游樂中心、量販?zhǔn)終TV、酒吧、健身、大型中餐酒樓，可以滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂及至交際等各方面的需求。一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式形成的“商圈效應(yīng)”大大縮短了市場(chǎng)培育期，極大地增強(qiáng)了商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。三是，在城市建設(shè)方面起到巨大示范作用。精美的外觀、多種形態(tài)的構(gòu)筑物、周邊的環(huán)境綠化、交通規(guī)劃等方面都無疑給城市帶來新的面貌?！俺鞘芯C合體”開發(fā)模式為項(xiàng)目帶來的價(jià)值：1、城市綜合體帶來人流，物流，資金流的快速集中，解決物業(yè)價(jià)值的提升問題在城市價(jià)值決定房地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值也將直接影響城市價(jià)值的提升?！俺鞘芯C合體”選擇有價(jià)值的城市和區(qū)域以“城市規(guī)劃的方法”實(shí)施一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合投資和管理過程。這一過程的直接結(jié)果就是將城市價(jià)值通過人流，物流，資金流的渠道實(shí)現(xiàn)快速集中，解決的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的提升問題。2、城市綜合體以開放式街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，在空間結(jié)構(gòu)和交通組織上解決物業(yè)價(jià)值的均好性問題“城市綜合體”這種新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式在完善城市功能，提升城市價(jià)值的同時(shí)，以她“開放式街區(qū)”的商業(yè)規(guī)劃在空間結(jié)構(gòu)和交通組織上為大型商業(yè)地產(chǎn)帶來了“物業(yè)價(jià)值均好性”的優(yōu)勢(shì)，解決的是單一物業(yè)規(guī)模面積過大而帶來的招商和經(jīng)營(yíng)難題的問題。從某種意義上來講：真正的“城市綜合體”他就像人體的構(gòu)造，擁有完整的自我循環(huán)和淘汰系統(tǒng)，很少或不會(huì)出現(xiàn)招商和經(jīng)營(yíng)的難題。3、城市綜合體通過觀光、休閑、娛樂、游憩等公共空間的組織營(yíng)造解決顧客停留的問題“城市綜合體”以城中之城的交通組織和功能規(guī)劃在“一站式”服務(wù)的基礎(chǔ)之上，通過對(duì)觀光、休閑、娛樂、游憩等公共空間的組織營(yíng)造。在為消費(fèi)者帶來身心和感官愉悅的同時(shí)，解決的是顧客停留的問題。4、城市綜合體全功能規(guī)劃的不夜城特征創(chuàng)造了持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望，解決的是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題商務(wù)交流是現(xiàn)代城市的主要功能，他決定著城市人流、資金、信息和物流的方向，而顧客欲望是促進(jìn)城市人流、資金、信息和物流的興奮劑。“城市綜合體”的“全功能規(guī)劃”所帶來的不夜城特征為消費(fèi)顧客創(chuàng)造了持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望，解決的是商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報(bào)