物業(yè)管理承接查驗辦法講座課件

《物業(yè)承接查驗辦法》講座深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進修學院專職教授深圳物業(yè)管理研究所副所長前言前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》生效時止）階段是物業(yè)管理過程中的一個特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關系，正確評估項目、編制前期各種相關文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進日常物業(yè)管理階段各項服務工作順利開展的重要因素。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設部已制定了《物業(yè)承接查驗辦法》，并于2011年1月1日起施行。該辦法進一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗行為，將有效促進前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關人員進一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務，掌握前期各項工作的業(yè)務技能，提升項目前期運作能力，特設置本課程。第一部分解讀《物業(yè)承接查驗辦法》物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》確定的七大基本制度之一?！段飿I(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）將《條例》的有關規(guī)定進行細化、補充和完善，進一步明確了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權利義務，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性。本解讀分為一個背景、五個明確、一個適用以及若干案例。立法背景長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的和諧互信關系，而影響和諧互信關系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權屬、質(zhì)量、責任三個方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務企業(yè)夾在建設單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權不清晰，或者說是產(chǎn)權移交，主要是共用部分、共用設施設備產(chǎn)權移交不清。2006年，在做原國家建設部有關承接查驗課題時，我的設想是基本不撼動原有的制度設計框架，在業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主大會移交時，增加建設單位與物業(yè)服務企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時過五年，終于被人們所關注與認識。北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機，首次明確了前期物業(yè)管理責任由建設單位承擔，這個制度設計把建設單位和業(yè)主的權利義務交接點延長到業(yè)主大會成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權利義務不對等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設施設備有業(yè)主大會這個真正為全體業(yè)主負責的主體來進行承接查驗。交付應該有兩種情況其一，是產(chǎn)權轉(zhuǎn)移；其二，是委托管理。那么前期物業(yè)管理，開發(fā)商交付給物業(yè)服務企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務企業(yè)沒有接受業(yè)主的委托授權，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務企業(yè)，沒有權利要開發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！(在簡易交付場合下，往往合同的成立與生效，交付的完成，所有權的轉(zhuǎn)移，風險負擔的轉(zhuǎn)移等四個法律現(xiàn)象，是一并發(fā)生的。)《北京市物業(yè)管理條例》第八條建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。……第十條業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的,建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料:……

《辦法》在沒有撼動原有的制度框架的前提下，通過強化建設單位在承接查驗工作中的權利和責任，通過加強對企業(yè)服務企業(yè)在承接查驗工作的指導和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。五個明確1、明確了物業(yè)承接查驗的基本條件《辦法》通過第十一條詳細規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)應當具備的七個基本條件，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議。第十一條實實施承接接查驗的物物業(yè)，應當當具備以下下條件：（一）建設設工程竣工工驗收合格格，取得規(guī)規(guī)劃、消防防、環(huán)保等等主管部門門出具的認認可或者準準許使用文文件，并經(jīng)經(jīng)建設行政政主管部門門備案；（二）供水水、排水、、供電、供供氣、供熱熱、通信、、公共照明明、有線電電視等市政政公用設施施設備按規(guī)規(guī)劃設計要要求建成，，供水、供供電、供氣氣、供熱已已安裝獨立立計量表具具；（三）教育育、郵政、、醫(yī)療衛(wèi)生生、文化體體育、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、社區(qū)服服務等公共共服務設施施已按規(guī)劃劃設計要求求建成；（四）道路路、綠地和和物業(yè)服務務用房等公公共配套設設施按規(guī)劃劃設計要求求建成，并并滿足使用用功能要求求；（五）電梯梯、二次供供水、高壓壓供電、消消防設施、、壓力容器器、電子監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等等共用設施施設備取得得使用合格格證書；（六）物業(yè)業(yè)使用、維維護和管理理的相關技技術資料完完整齊全；；（七）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。。為什么要要設置七七個條件件？由于建設設單位交交予物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)的物物業(yè)的性性質(zhì)難以以確定，，是產(chǎn)權權轉(zhuǎn)移關關系呢，，還是委委托管理理關系呢呢？為了了防止建建設單位位有什么么、交什什么，形形成后患患。此外，《《辦法》》第三十十八條還還規(guī)定了了“建設設單位不不得以物物業(yè)交付付期限屆屆滿為由由，要求求物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)承接不不符合交交用條件件或者未未經(jīng)查驗驗的物業(yè)業(yè)?！绷硪环矫婷?，在前前期物業(yè)業(yè)管理階階段業(yè)主主大會缺缺位的情情況下，，為保障障物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)實施承承接查驗驗工作有有約可依依和有據(jù)據(jù)可查，，《辦法法》明確確規(guī)定建建設單位位在三個個契約性性文件中中必須約約定物業(yè)業(yè)承接查查驗的相相關內(nèi)容容。第六條建建設單單位與物物業(yè)買受受人簽訂訂的物業(yè)業(yè)買賣合合同，應應當約定定其所交交付物業(yè)業(yè)的共用用部位、、共用設設施設備備的配置置和建設設標準。。第七條建建設單單位制定定的臨時時管理規(guī)規(guī)約，應應當對全全體業(yè)主主同意授授權物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)代為為查驗物物業(yè)共用用部位、、共用設設施設備備的事項項作出約約定。第八條建建設單單位與物物業(yè)服務務企業(yè)簽簽訂的前前期物業(yè)業(yè)服務合合同，應應當包含含物業(yè)承承接查驗驗的內(nèi)容容。五個明確確2、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗協(xié)議議的核心心作用在物業(yè)承承接查驗驗全過程程中，簽簽訂物業(yè)業(yè)承接查查驗協(xié)議議是最為為關鍵的的核心環(huán)環(huán)節(jié)?！丁掇k法》》中關于于物業(yè)承承接查驗驗協(xié)議的的規(guī)定有有五個條條款之多多，凸顯顯其核心心作用。?！掇k法法》明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗協(xié)議議的內(nèi)容容、效力力和違約約責任。。第二十一一條建建設單位位應當委委派專業(yè)業(yè)人員參參與現(xiàn)場場查驗，，與物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)共同同確認現(xiàn)現(xiàn)場查驗驗的結(jié)果果，簽訂訂物業(yè)承承接查驗驗協(xié)議。。第二十二二條物物業(yè)承接接查驗協(xié)協(xié)議應當當對物業(yè)業(yè)承接查查驗基本本情況、、存在問問題、解解決方法法及其時時限、雙雙方權利利義務、、違約責責任等事事項作出出明確約約定。第二十三三條物物業(yè)承接接查驗協(xié)協(xié)議作為為前期物物業(yè)服務務合同的的補充協(xié)協(xié)議，與與前期物物業(yè)服務務合同具具有同等等法律效效力。第二十四四條建建設單位位應當在在物業(yè)承承接查驗驗協(xié)議簽簽訂后10日內(nèi)內(nèi)辦理物物業(yè)交接接手續(xù)，，向物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)移交交物業(yè)服服務用房房以及其其他物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設施施設備。。第二十五五條物物業(yè)承接接查驗協(xié)協(xié)議生效效后，當當事人一一方不履履行協(xié)議議約定的的交接義義務，導導致前期期物業(yè)服服務合同同無法履履行的，，應當承承擔違約約責任。。為什么要要設置物物業(yè)承接接查驗協(xié)協(xié)議？承接查驗驗的前提提條件保保證了，，但承接接查驗的的結(jié)果沒沒有保障障，最終終也會使使承接查查驗功虧虧一簣。。如何使使承接查查驗的結(jié)結(jié)果具有有法律效效力，在在承接查查驗的法法律關系系無法理理順的情情況下，，只有重重新建立立一個合合同關系系來達到到制約雙雙方的行行為，即即簽訂物物業(yè)承接接查驗協(xié)協(xié)議。五個明確確3、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗雙方方的共同同責任《辦法》》對《條條例》第第二十八八條規(guī)定定的相關關內(nèi)容進進行了必必要的補補充和完完善。（《條例例》第二十八八條物業(yè)服務務企業(yè)承承接物業(yè)業(yè)時，應應當對物物業(yè)共用用部位、、共用設設施設備備進行查查驗。））⑴在物業(yè)業(yè)承接查查驗的定定義中，，《辦法法》明確確規(guī)定物物業(yè)承接接查驗的的主體為為物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)和建設設單位。。(第二條本本辦法法所稱物物業(yè)承接接查驗，，是指承承接新建建物業(yè)前前，物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)和建建設單位位按照國國家有關關規(guī)定和和前期物物業(yè)服務務合同的的約定，，共同對對物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備進行行檢查和和驗收的的活動。。)⑵對于查查驗記錄錄和交接接記錄，，《辦法法》要求求建設單單位和物物業(yè)服務務企業(yè)共共同簽字字確認。。（第十九條條現(xiàn)場場查驗應應當形成成書面記記錄。查查驗記錄錄應當由由建設單單位和物物業(yè)服務務企業(yè)參參加查驗驗的人員員簽字確確認。第二十六六條交交接工作作應當形形成書面面記錄。。交接記記錄應當當由建設設單位和和物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)共同簽簽章確認認。）⑶對于惡惡意串通通、弄虛虛作假，，共同侵侵犯業(yè)主主利益的的行為，，《辦法法》規(guī)定定建設單單位和物物業(yè)服務務企業(yè)應應當共同同承擔責責任。（（第四十條條建設設單位與與物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)惡意串串通、弄弄虛作假假，在物物業(yè)承接接查驗活活動中共共同侵害害業(yè)主利利益的，，雙方應應當共同同承擔賠賠償責任任。）為什么要要明確承承接查驗驗雙方的的共同責責任？一是物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)在其其中屬于于弱勢地地位，建建設單位位說交什什么，物物業(yè)服務務企業(yè)就就接什么么，以后后出了問問題很難難追究清清是誰的的責任，，例如消消防設施施的交接接；二是是建設單單位與物物業(yè)服務務企業(yè)在在物業(yè)承承接查驗驗活動中中共同侵侵害業(yè)主主利益的的，如何何厘清雙雙方的責責任也是是一大難難題。明確雙方方的共同同責任，，是確保保承接查查驗過程程中雙方方相互推推諉、相相互扯皮皮或者共共同推卸卸責任的的有效法法寶。五個明確確4、明確確了行政政部門對對物業(yè)承承接查驗驗的監(jiān)管管責任制定《辦辦法》的的主導思思想之一一，就是是要通過過公權力力的適度度干預，，平衡物物業(yè)承接接查驗雙雙方的權權利義務務，保護護處于弱弱勢地位位的業(yè)主主和物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)。⑴辦理備備案手續(xù)續(xù)。（第二十九九條物物業(yè)服務務企業(yè)應應當自物物業(yè)交接接后30日內(nèi)，，持下列列文件向向物業(yè)所所在地的的區(qū)、縣縣（市））房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門辦理備備案手續(xù)續(xù)：）⑵責令限限期改正正。（第四十二二條建建設單位位、物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)未按按本辦法法履行承承接查驗驗義務的的，由物物業(yè)所在在地房地地產(chǎn)行政政主管部部門責令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作為為不良經(jīng)經(jīng)營行為為記入企企業(yè)信用用檔案，，并予以以通報。）⑶行使處處罰權。。（第四十三三條建建設單位位不移交交有關承承接查驗驗資料的的，由物物業(yè)所在在地房地地產(chǎn)行政政主管部部門責令令限期改改正；逾逾期仍不不移交的的，對建建設單位位予以通通報，并并按照《《物業(yè)管管理條例例》第五五十九條條的規(guī)定定處罰。?！段飿I(yè)管管理條例例》第五十九九條違反本條條例的規(guī)規(guī)定，不不移交有有關資料料的，由由縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門責令令限期改改正；逾逾期仍不不移交有有關資料料的，對對建設單單位、物物業(yè)服務務企業(yè)予予以通報報，處1萬元以以上10萬元以以下的罰罰款。））明確監(jiān)管管職責的的目的是是什么？？其一是督督促物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)在物物業(yè)承接接查驗中中切實做做到“客客觀公正正”；其其二是保保證前期期物業(yè)服服務合同同雙方在在物業(yè)承承接查驗驗之切實實做到““權責分分明。五個明確確5、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗的內(nèi)內(nèi)容和重重點⑴內(nèi)容。（第十六條條（一）共共用部位位：一般般包括建建筑物的的基礎、、承重墻墻體、柱柱、梁、、樓板、、屋頂以以及外墻墻、門廳廳、樓梯梯間、走走廊、樓樓道、扶扶手、護護欄、電電梯井道道、架空空層及設設備間等等；（二）共共用設備備：一般般包括電電梯、水水泵、水水箱、避避雷設施施、消防防設備、、樓道燈燈、電視視天線、、發(fā)電機機、變配配電設備備、給排排水管線線、電線線、供暖暖及空調(diào)調(diào)設備等等；（三）共共用設施施：一般般包括道道路、綠綠地、人人造景觀觀、圍墻墻、大門門、信報報箱、宣宣傳欄、、路燈、、排水溝溝、渠、、池、污污水井、、化糞池池、垃圾圾容器、、污水處處理設施施、機動動車（非非機動車車）停車車設施、、休閑娛娛樂設施施、消防防設施、、安防監(jiān)監(jiān)控設施施、人防防設施、、垃圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運設施施以及物物業(yè)服務務用房等等。）⑵不作為為內(nèi)容。。（第十七條條建設設單位應應當依法法移交有有關單位位的供水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通信信和有線線電視等等共用設設施設備備，不作作為物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)現(xiàn)場場檢查和和驗收的的內(nèi)容。）⑶重點。。（第十八條條現(xiàn)場場查驗應應當綜合合運用核核對、觀觀察、使使用、檢檢測和試試驗等方方法，重重點查驗驗物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備的配配置標準準、外觀觀質(zhì)量和和使用功功能。）而非非其內(nèi)在在質(zhì)量和和安全性性能。明確承接接查驗重重點的作作用是什什么？強化物業(yè)業(yè)承接查查驗工作作的針對對性和實實用性，，根據(jù)以以往物業(yè)業(yè)承接查查驗中存存在的問問題，有有針對性性進行相相關制度度的設計計。定位與適適用⑴定位。。作為《《條例》》的配套套性政策策和物業(yè)業(yè)承接查查驗制度度的細化化和補充充?！掇k辦法》既既不同于于“物業(yè)業(yè)接管驗驗收標準準”，也也不同于于“物業(yè)業(yè)服務項項目交接接辦法””。與技技術性強強的“物物業(yè)接管管驗收標標準”相相比，更更偏重于于制度性性和程序序性，與與綜合性性整體項項目的““物業(yè)服服務項目目交接辦辦法”相相比，《《辦法》》涉及交交接的內(nèi)內(nèi)容僅為為物業(yè)共共用部位位和共用用設施設設備。定位與適適用⑵《辦法法》的適適用范圍圍，應明明確限定定為前期期物業(yè)管管理階段段的新建建物業(yè)，，雖然《《辦法》》規(guī)定前前期物業(yè)業(yè)服務合合同終止止后，業(yè)業(yè)主大會會和業(yè)主主委員會會選聘物物業(yè)服務務企業(yè)之之間的承承接查驗驗可以參參照，但但僅限于于其中部部分程序序性和技技術性條條款，《《辦法》》中大量量關于建建設單位位和物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)的權權利、義義務及法法律責任任的實體體規(guī)定具具有主體體的相對對性和內(nèi)內(nèi)容的時時效性。。物業(yè)先查查驗責任任可明確確【案例】】市民姚姚女士所所在的小小區(qū)，自自開發(fā)商商撤出后后，物業(yè)業(yè)公司沒沒有真正正履行管管理義務務。小區(qū)區(qū)路燈等等公共設設施受損損得不到到及時解解決，居居民怨聲聲載道，，開發(fā)商商卻與物物業(yè)單位位相互推推諉。由由于大多多數(shù)小區(qū)區(qū)業(yè)主入入住前沒沒有查驗驗小區(qū)公公共部位位及設施施的質(zhì)量量達標情情況，以以至于存存在質(zhì)量量問題的的部分無無法被發(fā)發(fā)現(xiàn)并及及時得到到維修。。作為責責任主體體的開發(fā)發(fā)商及物物業(yè)管理理公司遺遺留下來來的問題題，成了了小區(qū)全全體業(yè)主主的頭疼疼事。物業(yè)先查查驗責任任可明確確【政策解解讀】在在商品房房交房過過程中，，絕大多多數(shù)業(yè)主主只對自自己購買買的房屋屋內(nèi)部進進行檢查查驗收，，而對小小區(qū)公共共部位、、公共設設施不進進行查驗驗。因此此，這些些未被查查驗的部部分若存存在質(zhì)量量問題，，并不能能被發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并要求求開發(fā)商商維修。。一旦在在房屋保保質(zhì)期外外出現(xiàn)故故障，就就得使用用公共維維修資金金維修，，損害了了業(yè)主的的利益。。《辦法法》的出出臺，類類似姚女女士所在在小區(qū)的的遭遇可可得到有有效規(guī)避避。物業(yè)先查查驗責任任可明確確《辦法》》規(guī)定，，開發(fā)商商必須在在確保物物業(yè)不存存在質(zhì)量量問題的的情況下下才能撤撤出。交交接后發(fā)發(fā)現(xiàn)隱蔽蔽工程質(zhì)質(zhì)量問題題、影響響房屋結(jié)結(jié)構(gòu)安全全和正常常使用以以及給業(yè)業(yè)主造成成經(jīng)濟損損失的，，由開發(fā)發(fā)建設單單位負責責維修及及依法承承擔賠償償責任。。物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)擅自承承接未經(jīng)經(jīng)查驗的的物業(yè)，，因物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設施施設備缺缺陷給業(yè)業(yè)主造成成損害的的，物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)也要要承擔相相應的賠賠償責任任?！掇k辦法》的的實施，，可以幫幫助業(yè)主主第一時時間發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，，明確維維修責任任，也就就意味著著最終交交到全體體業(yè)主手手中的是是合格的的物業(yè)。。物業(yè)檔案案歸全體體業(yè)主所所有【案例】】市民梁梁先生住住的小區(qū)區(qū)，前期期物業(yè)管管理公司司即將期期滿。小小區(qū)業(yè)委委會籌備備小組征征求業(yè)主主意見后后，準備備聘請新新的物業(yè)業(yè)管理公公司。此此事備受受小區(qū)業(yè)業(yè)主關注注。梁先先生說，，自入住住以來，，業(yè)主不不知道小小區(qū)內(nèi)具具體的物物業(yè)檔案案包括什什么內(nèi)容容。這次次更換物物業(yè)，很很多業(yè)主主希望能能詳細地地了解小小區(qū)路燈燈、建筑筑物的基基礎等小小區(qū)公共共部分、、設施的的資料。。物業(yè)檔案案歸全體體業(yè)主所所有【政策解解讀】不不只是梁梁先生，，很多小小區(qū)業(yè)主主都不了了解，或或者很少少關心小小區(qū)物業(yè)業(yè)的檔案案。業(yè)主主入住后后，一旦旦小區(qū)的的公共設設施、部部位等出出了問題題，因維維修不及及時導致致的物業(yè)業(yè)管理糾糾紛時有有發(fā)生，，遭遇開開發(fā)商和和物業(yè)管管理公司司“扯皮皮”的事事也就不不可避免免?！掇k辦法》的的實施，，則可避避免開發(fā)發(fā)商和物物業(yè)踢皮皮球。按按規(guī)定，，物業(yè)承承接查驗驗檔案屬屬于全體體業(yè)主所所有，業(yè)業(yè)主享有有知情權權和監(jiān)督督權。前前期物業(yè)業(yè)服務合合同終止止，新舊舊物業(yè)企企業(yè)更替替時，業(yè)業(yè)主大會會選聘新新的物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)的，，原物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當在前期期物業(yè)服服務合同同終止之之日起10日內(nèi)內(nèi)，向業(yè)業(yè)主委員員會移交交物業(yè)承承接查驗驗檔案。。物業(yè)檔案案歸全體體業(yè)主所所有開發(fā)商要要在物業(yè)業(yè)交付使使用15日前，，和物業(yè)業(yè)企業(yè)完完成承接接查驗。。在查驗驗工作開開始之前前20天天，開發(fā)發(fā)商就得得把竣工工驗收材材料、設設備清單單、保修修文件等等資料移移交給物物業(yè)企業(yè)業(yè)。物業(yè)業(yè)企業(yè)應應當對物物業(yè)共用用部位、、共用設設施設備備進行現(xiàn)現(xiàn)場檢查查和驗收收。同時時雙方要要簽訂協(xié)協(xié)議，對對基本情情況、存存在問題題、解決決方法及及其時限限、雙方方權利義義務、違違約責任任等事項項作出明明確約定定。交接接產(chǎn)生的的費用，，由開發(fā)發(fā)商和物物業(yè)企業(yè)業(yè)在前期期物業(yè)服服務合同同中約定定，沒有有約定或或者約定定不明確確的，由由建設單單位承擔擔。業(yè)主代表表可參加加現(xiàn)場查查驗【案例】】市民梁梁先生還還有疑問問，進行行現(xiàn)場查查驗如果果沒有第第三方監(jiān)監(jiān)督，只只有開發(fā)發(fā)商、物物業(yè)公司司兩方，，則很難難避免開開發(fā)商和和物業(yè)公公司串通通一氣作作假。能能否由小小區(qū)的業(yè)業(yè)主本人人或者業(yè)業(yè)主聘請請的第三三方參加加現(xiàn)場查查驗？業(yè)主代表表可參加加現(xiàn)場查查驗【政策解解讀】為為了保障障業(yè)主利利益，《《辦法》》規(guī)定，，物業(yè)承承接查驗驗可以邀邀請業(yè)主主代表以以及物業(yè)業(yè)所在地地房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門參加，，也可以以聘請相相關專業(yè)業(yè)機構(gòu)協(xié)協(xié)助進行行，物業(yè)業(yè)承接查查驗的過過程和結(jié)結(jié)果可以以公證。。在物業(yè)業(yè)交付使使用15日前，，建設單單位或開開發(fā)商與與選聘的的物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)完成物物業(yè)共用用部位、、共用設設施設備備的承接接查驗，，并將物物業(yè)承接接查驗備備案情況況書面告告知業(yè)主主。業(yè)主代表表可參加加現(xiàn)場查查驗物業(yè)查驗驗記錄包包括房屋屋質(zhì)量查查驗記錄錄、設施施設備查查驗記錄錄和環(huán)境境工程查查驗記錄錄，雙方方可以根根據(jù)物業(yè)業(yè)的具體體情況設設計查驗驗記錄表表。業(yè)主主代表如如果在查查驗時發(fā)發(fā)現(xiàn)不合合格的項項目，可可要求開開發(fā)商應應進行返