海南藍(lán)海水產(chǎn)物流交易中心招商規(guī)劃

海南藍(lán)海水產(chǎn)物流交易中心招商規(guī)劃謹(jǐn)呈：海南藍(lán)海水產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司深圳中建投（海南）置業(yè)有限公司2010年7月本次提案概要：海南（國(guó)家級(jí)）水產(chǎn)物流交易中心作為一個(gè)新的交易市場(chǎng)，招商工作若要做好，必須把握以下內(nèi)容：1、仔細(xì)了解項(xiàng)目背景及本身所擁有的資源，包括市場(chǎng)背景，競(jìng)爭(zhēng)情況，廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)和軟件優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行機(jī)會(huì)威脅及自身優(yōu)劣勢(shì)的分析，再了解自身資源的基礎(chǔ)上提取核心賣(mài)點(diǎn)，吸引商家的入住和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。2、在了解自身資源的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的定位，包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，價(jià)格定位和目標(biāo)客戶(hù)定位，并列出平均租售價(jià)格表，制定出招商計(jì)劃。3、采用適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策吸引商家，同時(shí)開(kāi)啟旺場(chǎng)方案，即：一是建立“海南海洋文化展覽中心”；二是建立商家會(huì)員俱樂(lè)部；三是推出自己的網(wǎng)站展銷(xiāo)模式，從而達(dá)到連環(huán)推廣招商的效果。整個(gè)策劃，其實(shí)就是一個(gè)制造人氣，吸引人氣、穩(wěn)定人氣、延續(xù)人氣的過(guò)程。目錄第一部分：項(xiàng)目背景及資源第二部分：招商基礎(chǔ)及原則第三部分：招商戰(zhàn)略設(shè)計(jì)制定第四部分：招商策略設(shè)計(jì)制定第五部分：招商部門(mén)設(shè)置及崗位編制，招商進(jìn)程的控制第六部分：招商廣告發(fā)布及費(fèi)用一、項(xiàng)目現(xiàn)狀：海南（國(guó)家級(jí)）水產(chǎn)物流交易中心，位于海南省?？谑泄鹆盅蠼?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)路。是一個(gè)集水產(chǎn)品交易、水產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫、冷鏈物流、電子商務(wù)、特色旅游餐飲等為一體的綜合性、專(zhuān)業(yè)化、大規(guī)模的水產(chǎn)綜合交易平臺(tái)。該區(qū)域是?？谑幸?guī)劃的物流及農(nóng)、副、水產(chǎn)品加工區(qū)，交通方便，緊靠海文高速公路、美蘭機(jī)場(chǎng)航空港及規(guī)劃中的國(guó)家一級(jí)漁港。項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約400畝，總投資人民幣約4億元，分三期建設(shè)。第一期建設(shè)用地102畝，投資人民幣1.33億元。預(yù)計(jì)2011年年底建成投產(chǎn)。項(xiàng)目建成后，形成年交易量20萬(wàn)噸水產(chǎn)品的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售收入35億人民幣。項(xiàng)目地塊海文高速桂林洋發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)主干道項(xiàng)目交通區(qū)位圖項(xiàng)目所在二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)功能包含：集中交易與分散交易；場(chǎng)地交易與車(chē)上交易；水產(chǎn)品檢疫、檢測(cè)；電子商務(wù)平臺(tái)；電子結(jié)算中心；制冰冷藏；倉(cāng)儲(chǔ)物流；旅游特色餐飲；工業(yè)科普旅游示范及工商、稅務(wù)、銀行、公安等。項(xiàng)目一期建設(shè)時(shí)間一年,預(yù)計(jì)2011年10月建成投產(chǎn)。按第一期年水產(chǎn)品交易量為20萬(wàn)噸的設(shè)計(jì)規(guī)模，預(yù)計(jì)建成達(dá)產(chǎn)后年銷(xiāo)售收入約30億元人民幣，入場(chǎng)交易安排就業(yè)人員約2500人，新增稅收約6000萬(wàn)元。

（二）項(xiàng)目二、三期工程內(nèi)容：1、國(guó)際水產(chǎn)展覽中心；2、漁業(yè)博物館；3、全國(guó)一流交易中心大樓；4、5萬(wàn)噸冷庫(kù)；5、水產(chǎn)品加工、物流配送、電子商務(wù)、金融、檢測(cè)、酒店、中心廣場(chǎng)等配套工程。（一）一期工程1、1萬(wàn)噸多功能冷庫(kù)及日產(chǎn)100噸制冰廠；2、開(kāi)放式水產(chǎn)品交易大廳近5000平方米及電子商務(wù)大廳近1000平方米；3、海南省水產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫中心綜合樓近9000平方米；4、單元式水產(chǎn)品交易營(yíng)業(yè)房，水產(chǎn)品交易鋪面近1000

個(gè)，為單元式三層建筑,共51100.66平方米。5、具有旅游特色的海鮮餐飲一條街；6、其它公共輔助設(shè)施等。項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積（含地下室）：83627.89㎡地上面積：80403.40㎡物流商鋪：51131.13㎡交易大廳：4281.22㎡檢疫檢測(cè)大樓：9221.16㎡冷庫(kù)（含制冰）：10454.71㎡倒班宿舍：5315.18㎡地下面積：3224.49㎡建筑密度：39.2%容積率：1.18

綠地率：10.5%停車(chē)位：大車(chē)位60個(gè)，小車(chē)位397個(gè)三、樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)模式：

項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)面積：

55000㎡經(jīng)營(yíng)模式面積（㎡）百分比銷(xiāo)售2200040%出租2200040%自營(yíng)1100020%合計(jì)55000100%1、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售是本項(xiàng)目的最為重要的形式，其直接對(duì)象為A類(lèi)客戶(hù)和部分B類(lèi)客戶(hù)，他們進(jìn)場(chǎng)與否是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、出租：出租是本項(xiàng)目基本形式，其直接對(duì)象為B類(lèi)、C類(lèi)客戶(hù)。3、自營(yíng)：水產(chǎn)物流交易中心的后勤服務(wù)、餐飲娛樂(lè)、廣告、信息服務(wù)（包括網(wǎng)站）以及物業(yè)管理一般采取項(xiàng)目公司自營(yíng)的方式。4、扣率：扣率又叫分成，即為了降低商戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)，不采用租金的形式，而是采用商場(chǎng)從商戶(hù)的銷(xiāo)售額中提成，是共盈共虧的方式?？勐适潜卷?xiàng)目的輔助形式，其直接對(duì)象為有發(fā)展?jié)摿Φ乃a(chǎn)經(jīng)銷(xiāo)商、批發(fā)商。5、保底分成：即部分扣率的形式，付一部分的租金，另外的一部分按分成計(jì)提。例如：月租金為60元每平方米，商戶(hù)只需要交30元每平方米每月，余下的按分成率進(jìn)行提取。6、保底出租：該部分為項(xiàng)目的服務(wù)項(xiàng)目，為了保證水產(chǎn)物流交易中心對(duì)終端客戶(hù)“放心式”服務(wù)的承諾，必須將涉及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)政府部門(mén)，如工商、稅務(wù)、交通、檢測(cè)檢疫等政府機(jī)構(gòu)引進(jìn)入場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)行一年后對(duì)其收取少量場(chǎng)地租金（保底租金）。備注：建議以前三種經(jīng)營(yíng)模式為主，后三種不適合本項(xiàng)目，建議放棄。四、項(xiàng)目擁有的資源：1、交通優(yōu)勢(shì)臨近東營(yíng)鎮(zhèn)皇冠假日酒店邊上的?？趪?guó)家一級(jí)漁港；臨近?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)；臨近?？谑袇^(qū)（從市區(qū)駕車(chē)走海文高速公路到交易中心只有20分鐘的路程）。2、資源優(yōu)勢(shì)海南豐富的海洋資源為項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的支持平臺(tái)，具有強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)。3、定位優(yōu)勢(shì)以大型現(xiàn)代化的萬(wàn)噸冷庫(kù)為中心，以水產(chǎn)交易為主體，帶動(dòng)水產(chǎn)特色旅游、海鮮特色餐飲，注入海洋文化元素（如小型海洋博物館）的多元化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)定位。4、區(qū)域優(yōu)勢(shì)桂林洋周邊地區(qū)不到20平方公里的范圍內(nèi)，集中了我省絕大多數(shù)大中型水產(chǎn)品加工企業(yè)，如泉溢、照豐、蔚藍(lán)海洋和佳德信等知名企業(yè)，其加工和出口創(chuàng)匯能力占全省水產(chǎn)品加工創(chuàng)匯的50%，為水產(chǎn)交易中心提供了廣闊的市場(chǎng)需求。5、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)目前全省沒(méi)有一個(gè)集專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的現(xiàn)代化水產(chǎn)交易中心，這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。6、行業(yè)優(yōu)勢(shì)水產(chǎn)業(yè)是海南的主要產(chǎn)業(yè)之一，大力發(fā)展水產(chǎn)業(yè)，將對(duì)調(diào)整食物浪費(fèi)，增加有效供給，繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)，改善人民生活，增強(qiáng)國(guó)民體質(zhì)作出重大貢獻(xiàn)。7、政策優(yōu)勢(shì)政府扶持，對(duì)進(jìn)一步完善、優(yōu)化海南漁業(yè)生產(chǎn)加工的產(chǎn)業(yè)鏈，提高海南水產(chǎn)品的綜合生產(chǎn)加工能力，國(guó)家及省政府給予了大力的政策扶持，增加了項(xiàng)目的優(yōu)墊。8、先進(jìn)的電子商務(wù)系統(tǒng)海南水產(chǎn)物流交易中心建成后，可讓深海漁船隨時(shí)與信息中心保持聯(lián)系，漁船打撈數(shù)量、品種等情況傳到信息中心，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以圖片加文字形式向外發(fā)布；買(mǎi)家可根據(jù)發(fā)布的信息下單，定好時(shí)間和地點(diǎn)與漁船交易，貨款打到公司賬戶(hù)上。9、輻射全國(guó)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)體系項(xiàng)目立足海南，面向全國(guó)，輻射東南亞。它集水產(chǎn)品交易、水產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫、冷鏈物流、電子商務(wù)、特色旅游餐飲等融為一體的專(zhuān)業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

10、中央空調(diào)、程控電話(huà)、24小時(shí)保安等一應(yīng)俱全。目錄第一部分：項(xiàng)目背景及資源第二部分：招商基礎(chǔ)及原則第三部分：招商戰(zhàn)略設(shè)計(jì)制定第四部分：招商策略設(shè)計(jì)制定第五部分：招商部門(mén)設(shè)置及崗位編制，招商進(jìn)程的控制第六部分：招商廣告發(fā)布及費(fèi)用一、、招招商商目目的的：：1、招招商商先先行行，，為為后后續(xù)續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售售奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)本項(xiàng)目一一期招商商將與項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)同步進(jìn)進(jìn)行，招招到50%的商家后后再銷(xiāo)售售，銷(xiāo)售售以一樓樓二樓為為主，其其余的租租賃，這這樣操作作有利于于順利完完成營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目標(biāo)。。2、承接新新港水產(chǎn)產(chǎn)碼頭搬搬遷企業(yè)業(yè)，為下下一步的的成功運(yùn)運(yùn)作做好好準(zhǔn)備本項(xiàng)目是是做水產(chǎn)產(chǎn)品物流流交易市市場(chǎng)，只只有水產(chǎn)產(chǎn)品漁家家、加工工廠商、、經(jīng)銷(xiāo)商商、批發(fā)發(fā)商等的的入駐、、產(chǎn)品的的進(jìn)入，，市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)才能能開(kāi)始。。恰逢最最近幾年年“?？诳谕鉃啊敖ㄔO(shè)而而造成的的新港水水產(chǎn)碼頭頭批發(fā)市市場(chǎng)整體體搬遷，，本案將將有很大大機(jī)會(huì)承承接該地地產(chǎn)業(yè)能能量。3、擴(kuò)大影影響，提提高知名名度在招商的的時(shí)候進(jìn)進(jìn)行大量量的廣告告宣傳，，在獲得得招商成成功的同同時(shí)，提提高了本本交易市市場(chǎng)的知知名度，，擴(kuò)大了了影響，，為市場(chǎng)場(chǎng)成功開(kāi)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)奠定基基礎(chǔ)?！谔接懻姓猩讨扒埃瓤纯纯磭?guó)內(nèi)內(nèi)知名水水產(chǎn)交易易中心案案例，為為本案提提供借鑒鑒。1、廣州市市五湖四四海國(guó)際際水產(chǎn)交交易中心心該項(xiàng)目位位于番禺禺區(qū)洛浦浦街洛溪溪新城，，緊臨珠珠江，總總投資近近5億元，占占地面積積約20萬(wàn)平米，，建筑面面積達(dá)25萬(wàn)平米，，是一個(gè)個(gè)集水產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體體市場(chǎng)、、數(shù)字展展貿(mào)平臺(tái)臺(tái)、水產(chǎn)產(chǎn)品交易易公共服服務(wù)于一一體的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)項(xiàng)目目。其集集水產(chǎn)、、海味、、凍品、、展貿(mào)館館和美食食城五大大板塊為為一體，，是全國(guó)國(guó)首創(chuàng)““五區(qū)聯(lián)聯(lián)動(dòng)”、、最具規(guī)規(guī)模的國(guó)國(guó)際級(jí)交交易中心心。其中中水產(chǎn)市市場(chǎng)約11萬(wàn)平米，，海味市市場(chǎng)約5．8萬(wàn)平米。。作為珠三三角地區(qū)區(qū)超大型型水產(chǎn)交交易市場(chǎng)場(chǎng)，該中中心具有有六大亮亮點(diǎn)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)：可借鑒之之處：一是“五五區(qū)聯(lián)動(dòng)動(dòng)”，實(shí)實(shí)現(xiàn)“一一站式””水產(chǎn)采采購(gòu)；二二是內(nèi)設(shè)設(shè)現(xiàn)代化化冷庫(kù)，，確保水水產(chǎn)品新新鮮保存存；三是是突破傳傳統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)配套套供應(yīng)系系統(tǒng)全面面升級(jí)；；四是集集中治環(huán)環(huán)境污，，保護(hù)生生態(tài)環(huán)境境；五是是創(chuàng)建數(shù)數(shù)字展貿(mào)貿(mào)平臺(tái)，，開(kāi)啟水水產(chǎn)交易易新功能能；六是是搭建綜綜合服務(wù)務(wù)平臺(tái)，，為商家家提供便便捷服務(wù)務(wù)。以高端化化、品牌牌化、信信息化、、國(guó)際化化為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的五湖湖四海國(guó)國(guó)際水產(chǎn)產(chǎn)交易中中心，是是全國(guó)名名優(yōu)水產(chǎn)產(chǎn)品展示示交易的的總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，也是是全國(guó)水水產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展的的新標(biāo)桿桿及領(lǐng)跑跑者。3000平米電子交易大廳，打造集展貿(mào)、電子商務(wù)等于一體的現(xiàn)代交易中心

引進(jìn)國(guó)外知名企業(yè)，開(kāi)辟水產(chǎn)品國(guó)際流通專(zhuān)區(qū)2、江蘇省省華東水水產(chǎn)品交交易中心心該中心是是太倉(cāng)市市重點(diǎn)扶扶持的菜菜籃子（（副食品品基地））工程，，是上海海和蘇、、錫、常常、華東東地區(qū)副副食品供供應(yīng)集散散基地。。占地160畝，總建建筑面積積約18萬(wàn)平米，，其中直直銷(xiāo)區(qū)82000平米，綜綜合交易易區(qū)20000平米，公公寓服務(wù)務(wù)區(qū)43000平米，公公建區(qū)20000平米，冷冷藏區(qū)（（2萬(wàn)噸）15000平米。是是集批發(fā)發(fā)、交易易、展銷(xiāo)銷(xiāo)、旅游游、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、信息息化為一一體的綜綜合性、、上規(guī)模模、高品品位、功功能齊全全的水產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)/交易一級(jí)級(jí)中心市市場(chǎng)?？山梃b之之處：1、與上海海海洋大大學(xué)合作作，在市市場(chǎng)管理理、市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、、電子商商務(wù)、國(guó)國(guó)際貿(mào)易易和信息息發(fā)布及及網(wǎng)絡(luò)服服務(wù)上擁?yè)碛歇?dú)特特的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。2、擁有豐豐富的水水產(chǎn)品專(zhuān)專(zhuān)業(yè)管理理人才資資源和完完備的配配套功能能設(shè)施，，可以全全方位地地為市場(chǎng)場(chǎng)交易提提供專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)支支持和服服務(wù)。一、交交易區(qū)：：設(shè)計(jì)規(guī)模模年水產(chǎn)產(chǎn)品交易易量30-50萬(wàn)噸，交交易額30-50億元。常常年在市市場(chǎng)進(jìn)行行交易水水產(chǎn)品系系列有：：①海水、、淡水活活魚(yú)交易易；②冷冷凍、冰冰鮮海產(chǎn)產(chǎn)品交易易；③加加工水產(chǎn)產(chǎn)品、干干水產(chǎn)品品交易；；④小水水產(chǎn)進(jìn)口口魚(yú)類(lèi)、、觀賞魚(yú)魚(yú)類(lèi)交易易；⑤水水產(chǎn)品加加工企業(yè)業(yè)直銷(xiāo)；；經(jīng)營(yíng)交交易水產(chǎn)產(chǎn)品系列列：小包包裝旅游游產(chǎn)品系系列；脫脫脂產(chǎn)品品系列；；腌制產(chǎn)產(chǎn)品系列列；干產(chǎn)產(chǎn)品系列列；調(diào)味味產(chǎn)品系系列；湯湯料產(chǎn)品品系列。。二、服服務(wù)區(qū)：：①寫(xiě)字樓樓商務(wù)辦辦公區(qū)；；②冷藏藏區(qū)；③③市場(chǎng)生生活服務(wù)務(wù)公寓區(qū)區(qū)；④酒酒店式公公寓服務(wù)務(wù)區(qū)。三、公公建區(qū)：：①展覽、、展示觀觀賞區(qū)；；②金融融等網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)區(qū)區(qū)；③市市場(chǎng)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)；④安安保區(qū)；；⑤信息息網(wǎng)絡(luò)交交易服務(wù)務(wù)區(qū)；⑥⑥衛(wèi)生檢檢驗(yàn)、檢檢疫區(qū);⑦停車(chē)場(chǎng)。。華東水產(chǎn)產(chǎn)品交易易中心市市場(chǎng)主要要功能：：二、項(xiàng)目目定位：：市場(chǎng)定位位也就是是說(shuō)我們們以什么么樣的身身份出現(xiàn)現(xiàn)，意指指我們的的形象戰(zhàn)戰(zhàn)略，這這是進(jìn)行行招商策策劃的關(guān)關(guān)鍵，市市場(chǎng)定位位決定了了目標(biāo)客客戶(hù)群體體，而市市場(chǎng)形象象又是令令客戶(hù)垂垂青我們們市場(chǎng)的的磁石，，具體包包括以下下方面：：（一）、、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)定位1、批發(fā)交交易功能能項(xiàng)目有活活鮮水產(chǎn)產(chǎn)品、冰冰鮮水產(chǎn)產(chǎn)品、淡淡水魚(yú)類(lèi)類(lèi)、貝類(lèi)類(lèi)、凍品品、美食食等水產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)交易以以及與其其關(guān)聯(lián)的的設(shè)施，，為此提提供滿(mǎn)足足一定交交易規(guī)模模，在同同一時(shí)段段、同一一地點(diǎn)批批發(fā)交易易的條件件，設(shè)置置批發(fā)商商店鋪、、交易廳廳、道路路、回車(chē)車(chē)場(chǎng)地、、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等設(shè)施施。2、冷凍、、冷藏、、加工、、物流配配送功能能項(xiàng)目有水水產(chǎn)品、、冷凍、、冷藏、、加工配配送功能能，為此此建設(shè)相相當(dāng)規(guī)模模的冷庫(kù)庫(kù)、加工工車(chē)間及及其配套套設(shè)施。。3、市場(chǎng)管管理、總總部基地地功能項(xiàng)目設(shè)置置商務(wù)中中心、展展銷(xiāo)廳、、公寓、、檢測(cè)中中心等設(shè)設(shè)施，全全面解決決市場(chǎng)管管理、業(yè)業(yè)務(wù)用房房、商務(wù)務(wù)辦公、、會(huì)議展展覽等功功能需求求。4、市場(chǎng)觀觀光功能能項(xiàng)目由于于地域的的特征和和水產(chǎn)品品的特性性，又是是旅游、、觀光、、餐飲、、休閑、、科普等等功能的的載體。?？稍O(shè)置置漁業(yè)文文化廣場(chǎng)場(chǎng)，建設(shè)設(shè)水產(chǎn)觀觀光一條條街、觀觀光魚(yú)市市場(chǎng)、海海鮮大排排檔等，，構(gòu)建水水產(chǎn)文化化。（二）、、價(jià)格定定位：1、房地產(chǎn)產(chǎn)租金是是售價(jià)的的晴雨表表，租賃賃市場(chǎng)的的行情直直接反映映了供求求關(guān)系，，售價(jià)曲曲線(xiàn)與租租賃價(jià)格格曲線(xiàn)是是同步變變化的，，租賃價(jià)價(jià)格是售售價(jià)的真真實(shí)反映映，租賃賃市場(chǎng)是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的真實(shí)體體現(xiàn)，以以收益價(jià)價(jià)格對(duì)商商業(yè)價(jià)格格進(jìn)行評(píng)評(píng)估，收收益價(jià)格格對(duì)物業(yè)業(yè)使用者者和投資資者都是是一個(gè)基基本的心心理預(yù)期期價(jià)格。。根據(jù)調(diào)查查，同類(lèi)類(lèi)性質(zhì)的的海口新新港水產(chǎn)產(chǎn)批發(fā)市市場(chǎng)租金金水平一一般在60-90元/㎡月之間，，通過(guò)該該區(qū)域與與本地段段的對(duì)比比分析，，初步估估計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目街鋪鋪的平均均租金為為60元/㎡。（1）、確定定年收益益：60元/㎡月×1㎡㎡×12月=720元；（2）、確定定還原利利率：我我們采用用中國(guó)人人民銀行行一年期期存款利利率綜合合物價(jià)上上漲因素和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)取還原原利率為為12%（3）、使用用年限：：20年（4）、收益益價(jià)格確確定運(yùn)用公式式：V＝a/r××[1-1/(1+r)n]式中V：房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格a：房地產(chǎn)產(chǎn)年純收收益r：還原利利率n：未來(lái)可可取得收收益的年年限可測(cè)算出出本項(xiàng)目目裙樓商商鋪的平平均售價(jià)價(jià)為5800元/㎡（三）、、客戶(hù)定定位（目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)及其分分類(lèi)）：：1、目標(biāo)客客戶(hù)項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)分為直直接目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)和和最終目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。直接接目標(biāo)客客戶(hù)是本本項(xiàng)目招招商進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的的商戶(hù)，，最終客客戶(hù)為最最終消費(fèi)費(fèi)者。本本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)指直接接目標(biāo)客客戶(hù)，也也即進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的的批發(fā)商商、經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)。2、目標(biāo)客客戶(hù)的分分類(lèi)（1）、A類(lèi)頂頂級(jí)目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)大批發(fā)商商、水產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)。招商形式式以賣(mài)出出產(chǎn)權(quán)的的形式本類(lèi)客戶(hù)戶(hù)經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)以批批發(fā)、直直銷(xiāo)為基基本經(jīng)營(yíng)營(yíng)形式（2）、B類(lèi)重重點(diǎn)目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)國(guó)內(nèi)水產(chǎn)產(chǎn)加工、、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)此類(lèi)客戶(hù)戶(hù)經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)以聲聲場(chǎng)加工工、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)運(yùn)輸為為基本經(jīng)經(jīng)營(yíng)形式式招商形式式以出租租為主（3）、C類(lèi)一一般客戶(hù)戶(hù)主要為經(jīng)經(jīng)營(yíng)海鮮鮮水產(chǎn)提提供服務(wù)務(wù)的輔助助業(yè)務(wù)業(yè)業(yè)主（餐餐飲、政政府辦證證部門(mén)等等）其經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)以海海鮮水產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目和和一般服服務(wù)項(xiàng)目目為基本本形式三類(lèi)形態(tài)態(tài)營(yíng)業(yè)額額占比：：A類(lèi)50%，B類(lèi)35%，C類(lèi)15%。三、合適適的資源源，合適適的傳播播對(duì)于任何何應(yīng)招者者，他的的終極目目的都是是獲取經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)，這也也是任何何開(kāi)發(fā)商商都必須須理性面面對(duì)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)。但但大多數(shù)數(shù)“應(yīng)招招者”并并不是盲盲目相信信“投資資一萬(wàn)，，年賺百百萬(wàn)”之之類(lèi)的心心口雌黃黃，他們們?cè)絹?lái)越越關(guān)注交交易市場(chǎng)場(chǎng)的“人人氣”，，環(huán)境，，發(fā)展?jié)摑摿?，管管理水平平等。因此，我我們?cè)谥浦贫ㄕ猩躺滩呗詴r(shí)時(shí)，首先先要清醒醒了解項(xiàng)項(xiàng)目自身身的資源源，優(yōu)勢(shì)勢(shì)和能夠夠給予應(yīng)應(yīng)招者的的條件，，優(yōu)惠政政策，并并與應(yīng)招招者共同同探討交交易市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式，，市場(chǎng)功功能；告告知真實(shí)實(shí)的商場(chǎng)場(chǎng)管理水水平及所所能提供供的信息息支持等等。一般來(lái)說(shuō)，，應(yīng)招者對(duì)對(duì)商場(chǎng)各項(xiàng)項(xiàng)資源關(guān)注注如下：要素排序及權(quán)重“應(yīng)招者”關(guān)注的因素1（25%）人氣（或者對(duì)消費(fèi)者的吸引力）2（22%）商場(chǎng)潛力及發(fā)展前景3（18%）投資匯報(bào)率4（13%）獨(dú)特定位5（10%）商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理6（7%）商場(chǎng)培育期的考慮7（5%）同類(lèi)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力左表七點(diǎn)無(wú)無(wú)疑是“應(yīng)應(yīng)招者”最最關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題，因此此我們應(yīng)根根據(jù)自己的的資源最大大可能的完完善各項(xiàng)資資源，力求求達(dá)到應(yīng)招招者滿(mǎn)意的的狀態(tài)。本本水產(chǎn)物流流交易中心心是新建的的，在人氣氣方面尚無(wú)無(wú)現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但交易易中心潛力力大，發(fā)展展前景廣闊闊，有自己己獨(dú)特的定定位及較好好的管理水水平等條件件，對(duì)應(yīng)招招者還是有有很大吸引引力的。另外，作為為一個(gè)力求求長(zhǎng)久發(fā)展展的企業(yè)，，無(wú)論是在在招商廣告告表現(xiàn)形式式上，還是是在與應(yīng)招招者的實(shí)際際接觸、洽洽談、遴選選方式，以以及后期市市場(chǎng)運(yùn)作和和幫助方面面，都必須須脫離短期期操作的““俗套”，，不夸大其其辭，要誘誘之以利，，明知以理理，坦誠(chéng)相相待，責(zé)權(quán)權(quán)對(duì)等，優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，，這樣才能能與應(yīng)招商商家共同發(fā)發(fā)展，達(dá)到到雙贏的目目的。在整體傳播播上，要將將“應(yīng)招者者”關(guān)心的的問(wèn)題說(shuō)清清楚，將對(duì)對(duì)招商構(gòu)成成的素材亮亮點(diǎn)總結(jié)出出來(lái)告訴他他們，包括括企業(yè)背景景，市場(chǎng)特特征，管理理水平等。。目錄第一部分：：項(xiàng)目背景景及資源第二部分：：招商基礎(chǔ)礎(chǔ)及原則第三部分：：招商戰(zhàn)略略設(shè)計(jì)制定定第四部分：：招商策略略設(shè)計(jì)制定定第五部分：：招商部門(mén)門(mén)設(shè)置及崗位編制，，招商進(jìn)程程的控制第六部分：：招商廣告告發(fā)布及費(fèi)費(fèi)用一、招商政政策1、協(xié)調(diào)解決決經(jīng)營(yíng)權(quán)證證照辦理注注冊(cè)手續(xù)2、為投資商商代租商鋪鋪，統(tǒng)一招招商，保證證投資回報(bào)報(bào)3、首期入駐駐商享受租租售價(jià)格/物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)減讓4、第一經(jīng)營(yíng)營(yíng)年度，交交易中心提提供大力宣宣傳，大力力度吸引人人氣，保證證入駐商首首年獲利5、為入駐商商提供促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)硬件件支持海鮮鮮水產(chǎn)6、定期提供供區(qū)域海鮮鮮水產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)交易信息息及動(dòng)態(tài)分分析7、在市場(chǎng)從從事經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的單位位和個(gè)人，，都可辦理理經(jīng)營(yíng)性的的流動(dòng)資金金的貸款9、市場(chǎng)設(shè)置置自己的網(wǎng)網(wǎng)站，并辦辦有自己的的雜志，為為各經(jīng)營(yíng)單單位和個(gè)人人宣傳產(chǎn)品品和商品幫助促銷(xiāo)二、銷(xiāo)售策策略（一）、針針對(duì)目標(biāo)客客戶(hù)采用DM策略（直復(fù)復(fù)式營(yíng)銷(xiāo)））因?yàn)楸卷?xiàng)目目的頂級(jí)客客戶(hù)是確定定的范圍，，我們可以以通過(guò)直郵郵（DM）和直接派派人上門(mén)向向各商家派派發(fā)海報(bào)的的方式將有有關(guān)資料傳傳給客戶(hù)，，同時(shí)和他他們交流，，了解他們們的需要，，獲取他們們的進(jìn)入意意向，爭(zhēng)取取他們成為為水產(chǎn)物流流交易中心心的業(yè)主或或租戶(hù)。也就是說(shuō)直直接針對(duì)頂頂級(jí)客戶(hù)進(jìn)進(jìn)行，對(duì)于于國(guó)內(nèi)的頂頂級(jí)客戶(hù)我我們采取直直接談判和和走訪(fǎng)的方方式進(jìn)行，，我們將采采用直接上上門(mén)的方式式，邀請(qǐng)他他們進(jìn)入。。同時(shí)我們們應(yīng)多爭(zhēng)取取將更多的的頂級(jí)客戶(hù)戶(hù)的海南分分公司（或或總經(jīng)銷(xiāo)））吸收入場(chǎng)場(chǎng)，并且直直接將他們們擬議組建建的水產(chǎn)物物流公司海海南分公司司引進(jìn)入場(chǎng)場(chǎng)。只要頂級(jí)客客戶(hù)入場(chǎng)，，其他客戶(hù)戶(hù)就眉宇不不進(jìn)場(chǎng)的道道理，項(xiàng)目目成功便有有了邏輯支支持。因此此，對(duì)頂級(jí)級(jí)客戶(hù)的調(diào)調(diào)研和進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)意向的確確認(rèn)，就構(gòu)構(gòu)成了項(xiàng)目目可行與否否的先決條條件，所以以早期招商商只是針對(duì)對(duì)頂級(jí)客戶(hù)戶(hù)。其具體操作作流程如下下：準(zhǔn)客戶(hù)確定定——銷(xiāo)售顧問(wèn)拜拜訪(fǎng)——進(jìn)行項(xiàng)目推推介——現(xiàn)場(chǎng)看房——合作洽談——達(dá)成合作意意向（未合合作處理））——簽定合作合合同書(shū)。在進(jìn)行直復(fù)復(fù)式營(yíng)銷(xiāo)的的同時(shí)，對(duì)對(duì)一些零散散客戶(hù)采用用常規(guī)推廣廣模式：目標(biāo)客戶(hù)確確定——派發(fā)招商手手冊(cè)和宣傳傳頁(yè)——確定準(zhǔn)客戶(hù)戶(hù)——準(zhǔn)客戶(hù)回訪(fǎng)訪(fǎng)——達(dá)成合作意意向（未合合作處理））——進(jìn)行商戶(hù)資資格審查——與合格商戶(hù)戶(hù)簽定租賃賃合同。（二）、““以租金代代首期”銷(xiāo)銷(xiāo)售策略這是針對(duì)一一些對(duì)未來(lái)來(lái)商鋪價(jià)格格走勢(shì)把握握不定的商商家所采取取的銷(xiāo)售策策略，租用用本項(xiàng)目商商鋪的客戶(hù)戶(hù)在一年或或兩年內(nèi)決決定購(gòu)買(mǎi)的的，采用已已交付的一一定期限內(nèi)內(nèi)的租金可可作為購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)單位的首首付款，刺刺激租戶(hù)的的消費(fèi)心理理，促使他他們由租戶(hù)戶(hù)變業(yè)主，，消化一部部分面積。。（三）、推推出品牌商商家進(jìn)駐優(yōu)優(yōu)惠策略品牌商家的的品牌效應(yīng)應(yīng)能給投資資者及經(jīng)營(yíng)營(yíng)者增強(qiáng)置置業(yè)的信心心，從而有有力地促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售，所所以，我們們建議，對(duì)對(duì)于有意進(jìn)進(jìn)駐的品牌牌商家，在在售價(jià)和租租金上給予予一定比例例的優(yōu)惠，，如在售價(jià)價(jià)上給予一一定的折扣扣或在租金金上給予三三個(gè)月的免免租期，利利用其品牌牌效應(yīng)來(lái)帶帶動(dòng)其他商商鋪的發(fā)售售和招租。。（四）、低低開(kāi)高走，，分期銷(xiāo)售售以底價(jià)入市市，利用羊羊群心理制制造搶購(gòu)熱熱銷(xiāo)的氣氛氛；然后視視市場(chǎng)反映映，逐步提提高售價(jià)，，迫使客戶(hù)戶(hù)迅速作出出選擇的決決定。（五）、““客戶(hù)領(lǐng)袖袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)計(jì)劃針對(duì)目前市市場(chǎng)人氣不不足，為達(dá)達(dá)到帶動(dòng)人人氣，建議議對(duì)此推行行“客戶(hù)領(lǐng)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)計(jì)劃”，凡凡已經(jīng)認(rèn)購(gòu)購(gòu)的客戶(hù)若若能帶領(lǐng)其其它客戶(hù)進(jìn)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并并成交者，，我們將按按所規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)予領(lǐng)袖客客戶(hù)，如按按其所購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的商鋪以以2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。（七）具體體的銷(xiāo)售政政策因?yàn)楸敬握姓猩桃葬槍?duì)對(duì)頂級(jí)客戶(hù)戶(hù)的銷(xiāo)售為為主，特別別制定以下下銷(xiāo)售政策策，刺激消消費(fèi)。1、一次性付付清全部購(gòu)購(gòu)房款時(shí)，，在現(xiàn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格的的基礎(chǔ)上，，給予2%的優(yōu)惠讓利利。2、一年分期期付款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)交納40%首付款、余余款以一年年為期限按按季度分期期四期支付付時(shí)，在現(xiàn)現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的基礎(chǔ)上，，給予1%的優(yōu)惠讓利利。3、按揭購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)首付40%，銀行提供供60%，10年期按揭貸貸款，在現(xiàn)現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，給予1%的優(yōu)惠4、預(yù)定金購(gòu)購(gòu)買(mǎi)在預(yù)售許可可證發(fā)放以以前，對(duì)意意向客戶(hù)按按購(gòu)房款的的10%收取預(yù)訂款款，在現(xiàn)行行銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，給予予1%優(yōu)惠；預(yù)訂訂合同簽訂訂后，預(yù)訂訂房屋予以以保留，在在不違反雙方約定的的情況下，，預(yù)訂款原原則上不予予退還。5、調(diào)價(jià)策略略在現(xiàn)行價(jià)格格基礎(chǔ)上，，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格每月上上調(diào)一次，，每次調(diào)價(jià)價(jià)幅度為30元/平米。目錄第一部分：：項(xiàng)目背景景及資源第二部分：：招商基礎(chǔ)礎(chǔ)及原則第三部分：：招商戰(zhàn)略略設(shè)計(jì)制定定第四部分：：招商策略略設(shè)計(jì)制定定第五部分：：招商部門(mén)門(mén)設(shè)置及崗位編制，，招商進(jìn)程程的控制第六部分：：招商廣告告發(fā)布及費(fèi)費(fèi)用一、若想做做好招商工工作，首先先要做以下下幾方面的的工作：招商首先面面臨著兩大大問(wèn)題：一一是商家的的進(jìn)入，二二是消費(fèi)者者的購(gòu)買(mǎi)。。在以往針針對(duì)商家和和消費(fèi)者需需要營(yíng)造一一個(gè)環(huán)境，，對(duì)于水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心這樣樣的產(chǎn)品，，一般要采采用“造勢(shì)勢(shì)”，但最最終要使水水產(chǎn)物流交交易中心紅紅火起來(lái)，，就是需要要做好“推推”與“拉拉”的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段。。1、水產(chǎn)物流流交易中心心招商的形形式如何？？如何讓海鮮鮮水產(chǎn)商家家進(jìn)入我們們的水產(chǎn)物物流交易中中心經(jīng)營(yíng)，，以提高招招商率？如何讓消費(fèi)費(fèi)者在水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)海鮮水產(chǎn)產(chǎn)或其他消消費(fèi)。招商后如何何讓各大海海鮮水產(chǎn)商商家繼續(xù)在在此投入，，并帶動(dòng)海?？谀酥梁：Ｄ鲜〉慕?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。。針對(duì)以上問(wèn)問(wèn)題，我們們項(xiàng)目組分分別做了調(diào)調(diào)查，通過(guò)過(guò)實(shí)地調(diào)研研，對(duì)招商商問(wèn)題也有有了一定的的認(rèn)識(shí)：：目前?？谟杏忻男赂鄹鬯a(chǎn)交易易市場(chǎng)、長(zhǎng)長(zhǎng)堤路、新新埠島、板板橋路四個(gè)個(gè)海鮮市場(chǎng)場(chǎng)水產(chǎn)價(jià)格格倒是便宜宜，貨品也也琳瑯滿(mǎn)目目，但市場(chǎng)場(chǎng)的衛(wèi)生狀狀況卻令人人擔(dān)憂(yōu)。有有關(guān)負(fù)責(zé)人人說(shuō)，這四四個(gè)市場(chǎng)不不但沒(méi)有合合格的，而而且有的還還是馬路市市場(chǎng)。我們是借助助文化搭臺(tái)臺(tái)、經(jīng)濟(jì)唱唱戲的方法法，可以先先聚人氣；；這是采用用了“推””的手法。。做好消費(fèi)者者的工作何何愁沒(méi)有商商家來(lái)；這這是采用““拉”的手手法。借助此機(jī)會(huì)會(huì)可以建立立海南水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心這塊塊企業(yè)品牌牌，有利于于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展。綜合了解市市場(chǎng)行情和和自身情況況，項(xiàng)目SOWT分析如下：：優(yōu)勢(shì)方面：：?？谧鳛楹：Ｄ鲜≌沃?、經(jīng)濟(jì)、、文化中心心，每年吸吸引著大量量游客。海海南的陽(yáng)光光、沙灘、、海鮮，是是海南的特特色，更是是海南的品品牌。海南南的海鮮，，以其種類(lèi)類(lèi)繁多、味味道鮮美、、價(jià)格實(shí)惠惠等特點(diǎn)，，吸引著大大批食客的的到來(lái)。不不僅海南人人對(duì)海鮮情情有獨(dú)鐘，，島外的游游客對(duì)海鮮鮮也是青睞睞有佳。于于是，天南南海北的游游客來(lái)到海海南，“看看大海、買(mǎi)買(mǎi)海鮮、吃吃海鮮”是是一項(xiàng)普遍遍、起碼的的需求，這這種需求，，便是打造造海南海上上產(chǎn)品品牌牌的一個(gè)有有效窗口。。劣勢(shì)勢(shì)方方面面：：海口口乃乃至至整整個(gè)個(gè)海海南南省省的的消消費(fèi)費(fèi)水水平平較較低低，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)欠欠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)。。機(jī)會(huì)會(huì)：：海南南的的海海水水養(yǎng)養(yǎng)殖殖業(yè)業(yè)也也正正在在蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展。。海海南南豐豐富富的的近近海海養(yǎng)養(yǎng)殖殖資資源源和和獨(dú)獨(dú)特特的的熱熱帶帶氣氣候候條條件件，，決決定定了了海海南南未未來(lái)來(lái)將將成成為為我我國(guó)國(guó)海海水水捕捕撈撈和和養(yǎng)養(yǎng)殖殖業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展最最快快的的地地區(qū)區(qū)之之一一。。威脅脅：：本地地區(qū)區(qū)政政策策弱弱化化，，本本土土經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)化化。。二、、創(chuàng)創(chuàng)新新思思路路：：項(xiàng)目目采采將將取取整整體體規(guī)規(guī)劃劃、、分分期期實(shí)實(shí)施施、、滾滾動(dòng)動(dòng)發(fā)發(fā)展展、、企企業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)作作、、政政府府扶扶持持的的模模式式，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮其其市市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、行行業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、政政策策優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)等等五五大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，立立足足海海南南，，面面向向全全國(guó)國(guó)，，輻輻射射東東南南亞亞。。它集集水水產(chǎn)產(chǎn)品品交交易易、、水水產(chǎn)產(chǎn)品品檢檢驗(yàn)驗(yàn)檢檢疫疫、、冷冷鏈鏈物物流流、、電電子子商商務(wù)務(wù)、、特特色色旅旅游游餐餐飲飲等等融融為為一一體體，，其其建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模之之大大、、建建設(shè)設(shè)水水平平之之高高、、功功能能之之全全，，交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化、、信信息息化化、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化程程度度之之高高堪堪稱(chēng)稱(chēng)全全國(guó)國(guó)一一流流，，發(fā)發(fā)展展前前景景十十分分看看好好。。針對(duì)對(duì)以以上上這這個(gè)個(gè)創(chuàng)創(chuàng)新新思思維維方方法法，，我我們們?cè)谠谕晖瓿沙烧砝砗秃团信袛鄶嘀蠛?，，提提出出?chuàng)創(chuàng)新新思思路路：：建建立立海海鮮鮮商商業(yè)業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊，，用用““海海洋洋文文化化論論壇壇””這這一一塊塊文文化化品品牌牌，，吸吸引引人人們們回回顧顧海海洋洋產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展史史。。在在此此同同時(shí)時(shí)，，我我們們將將進(jìn)進(jìn)行行展展覽覽會(huì)會(huì)和和招招商商工工作作；；再再借借助助網(wǎng)網(wǎng)站站、、俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、雜雜志志等等帶帶動(dòng)動(dòng)企企業(yè)業(yè)招招商商、、管管理理、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)進(jìn)進(jìn)入入良良性性循循環(huán)環(huán)發(fā)發(fā)展展。。海南南（（國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)））水水產(chǎn)產(chǎn)物物流流交交易易中中心心將將是是具具有有人人性性化化、、景景觀觀化化、、智智能能化化和和現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的大大型型水水產(chǎn)產(chǎn)品品交交易易場(chǎng)場(chǎng)所所。。要做做好好招招商商工工作作，，就就必必須須考考慮慮企企業(yè)業(yè)未未來(lái)來(lái)形形成成良良好好的的生生態(tài)態(tài)，，并并促促進(jìn)進(jìn)汽汽車(chē)車(chē)金金融融廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)開(kāi)開(kāi)展展。。為為此此，，我我們們對(duì)對(duì)建建筑筑面面積積為為8萬(wàn)平方米的水水產(chǎn)物流交易易中心進(jìn)行了了規(guī)劃：一號(hào)物流商鋪鋪，經(jīng)營(yíng)美食食餐飲、海鮮鮮排擋、現(xiàn)煮煮水產(chǎn)品等二號(hào)物流商鋪鋪，經(jīng)營(yíng)名優(yōu)優(yōu)水產(chǎn)制品、、海洋生物保保健品、旅游游特色紀(jì)念品及迷你你海洋展覽館館三號(hào)物流商鋪鋪，冰鮮、凍凍品、魚(yú)肉類(lèi)類(lèi)等四號(hào)物流商鋪鋪，經(jīng)營(yíng)鮑、、參、翅、肚肚、滋補(bǔ)珍品品、海產(chǎn)干貨貨等五\六號(hào)物流商鋪鋪，經(jīng)營(yíng)熱帶帶觀賞魚(yú)及魚(yú)魚(yú)藥、魚(yú)需用用品交易大廳，經(jīng)經(jīng)營(yíng)鮮活水產(chǎn)產(chǎn)、各類(lèi)凍品品等八號(hào)冷庫(kù)及制制冰廠，儲(chǔ)存存水產(chǎn)品基于這種思路路，采取以下下策劃：采用用適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠惠政策吸引商商家，同時(shí)開(kāi)開(kāi)啟旺場(chǎng)方案案，即：一是是建立“海南南海洋文化展展覽中心”；；二是建立商商家會(huì)員俱樂(lè)樂(lè)部；三是推推出自己的網(wǎng)網(wǎng)站展銷(xiāo)模式式，從而達(dá)到到連環(huán)推廣招招商的效果。。當(dāng)然，此方案案的運(yùn)行要公公司各部門(mén)參參與，包括和和政府溝通關(guān)關(guān)系；與水產(chǎn)產(chǎn)商協(xié)調(diào)水產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)貨事宜；；俱樂(lè)部、雜雜志、網(wǎng)站的的創(chuàng)建、維護(hù)護(hù)、運(yùn)行工作作等。我們針對(duì)這些些事情要在全全國(guó)各大媒體體上進(jìn)行新聞聞報(bào)道，這樣樣就可以取得得良好的社會(huì)會(huì)效應(yīng)，并且且可以提升海海南（國(guó)家級(jí)級(jí)）水產(chǎn)物流流交易中心的的知名度。以以“文化搭臺(tái)臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲戲”的手法大大力度吸引人人氣達(dá)到招商商的目的。整個(gè)策劃下來(lái)來(lái)，其實(shí)就是是一個(gè)制造人人氣，吸引人人氣、穩(wěn)定人人氣、延續(xù)人人氣的過(guò)程。。招商策略思路路：目錄第一部分：項(xiàng)項(xiàng)目背景及資資源第二部分：招招商基礎(chǔ)及原原則第三部分：招招商戰(zhàn)略設(shè)計(jì)計(jì)制定第四部分：招招商策略設(shè)計(jì)計(jì)制定第五部分：招招商部門(mén)設(shè)置置及崗位編制，招招商進(jìn)程的控控制第六部分：招招商廣告發(fā)布布及費(fèi)用一、招商部門(mén)門(mén)的設(shè)置及崗崗位編制：總經(jīng)理項(xiàng)目拓展中心采購(gòu)招商中心項(xiàng)目企劃中心經(jīng)營(yíng)管理中心品牌發(fā)展中心策略研究中心商業(yè)投資中心各部門(mén)職能、、職責(zé)、人數(shù)數(shù)、費(fèi)用：1、項(xiàng)目拓展中中心：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充充分調(diào)研、分分析和規(guī)劃，，提供完整的的項(xiàng)目解決方方案，和實(shí)際際應(yīng)用方案，，開(kāi)展項(xiàng)目實(shí)施施工作。本部部門(mén)需要三人人。其中做市市場(chǎng)調(diào)查可以以臨時(shí)聘用在在校大學(xué)生。。2、采購(gòu)招商中中心：擬訂科學(xué)的招招商計(jì)劃，制制定招商培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃和招商商策劃方案，，負(fù)責(zé)監(jiān)督招招商計(jì)劃實(shí)施施。管理市場(chǎng)資源源，建立招商商及客戶(hù)檔案案。本部門(mén)需需要三人。3、項(xiàng)目企劃中中心：充分研究項(xiàng)目目的實(shí)質(zhì)與性性質(zhì)，建立項(xiàng)項(xiàng)目宣傳推廣廣體系，制定定項(xiàng)目整體推推廣方案，同同時(shí)建立項(xiàng)目的品品牌策略。本本部門(mén)需要二二人。4、經(jīng)營(yíng)管理中中心：制定經(jīng)營(yíng)管理理方案，和組組織設(shè)計(jì)方案案，保障項(xiàng)目目的良性運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的營(yíng)運(yùn)和項(xiàng)項(xiàng)目的后期管理。。建立項(xiàng)目管管理體系和管管理制度，對(duì)對(duì)項(xiàng)目方承擔(dān)擔(dān)直接的管理理責(zé)任。本部部門(mén)需要三人。5、品牌發(fā)展中中心：為客戶(hù)提供品品牌戰(zhàn)略規(guī)劃劃，提升客戶(hù)戶(hù)委托項(xiàng)目的的資訊形象和和資訊價(jià)值。。同時(shí)參與項(xiàng)項(xiàng)目的前期總體規(guī)規(guī)劃，以及中中期招商推廣廣，和后期的的經(jīng)營(yíng)管理。。本部門(mén)需要要三人。6、策略研究中中心：進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的的商圈研究，，研究并掌握握最新商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃及營(yíng)營(yíng)運(yùn)管理方法法，提供大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目策略性性支持。指導(dǎo)導(dǎo)公司的理論論研究工作，，設(shè)計(jì)具體項(xiàng)項(xiàng)目工作方法法。本部門(mén)需要三三人。7、商業(yè)投資中中心：商鋪投資，租租賃經(jīng)營(yíng)，提提供商場(chǎng)資本本運(yùn)營(yíng)思路和和商業(yè)融資。。本部門(mén)需要要三人。8、總經(jīng)理：年薪八萬(wàn)+效益獎(jiǎng)金二、招商進(jìn)程程的控制：（一）、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)籌備階段1、現(xiàn)場(chǎng)包裝，，包括售樓處處、各期功能能牌、導(dǎo)視牌牌、形象識(shí)別別、賣(mài)場(chǎng)店面面和門(mén)頭等；；2、銷(xiāo)售人員工工作分工和潛潛在客戶(hù)摸底底；售樓員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接待，部部分招商展開(kāi)開(kāi)3、制訂詳細(xì)的的廣告和促銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃；4、銷(xiāo)售物料到到位，包括海海報(bào)、樓書(shū)、、招商手冊(cè)、、銷(xiāo)售手冊(cè)；；5、廣告創(chuàng)意、、宣傳推廣；；（二）、前期期招商階段1、市場(chǎng)招商，，采取先大戶(hù)戶(hù)、后小戶(hù)，，先品牌戶(hù)、、后一般戶(hù)的的招商策略。。2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，，針對(duì)招商商商戶(hù)展開(kāi)廣告告、推廣和促促銷(xiāo)。3、市場(chǎng)管理，，做好商戶(hù)入入住工作、管管理工作和市市場(chǎng)規(guī)劃工作作。4、開(kāi)業(yè)籌備，，完成開(kāi)業(yè)活活動(dòng)策劃和籌籌備工作，做做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備備。5、使市場(chǎng)招商商率達(dá)到40%，初步具備開(kāi)開(kāi)業(yè)條件。（三）、市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備階階段1、做好市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)前的活動(dòng)動(dòng)策劃、宣傳傳、組織工作作。2、配合合市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)，進(jìn)進(jìn)一步步針對(duì)對(duì)大戶(hù)戶(hù)進(jìn)行行熱勢(shì)勢(shì)宣傳傳工作作。3、利用用開(kāi)業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)，對(duì)對(duì)等待待、觀觀望人人群進(jìn)進(jìn)行引引勢(shì)誘誘導(dǎo)工工作。。4、做好好聚集集市場(chǎng)場(chǎng)人氣氣、完完善市市場(chǎng)管管理和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的其其它工工作。。5、在開(kāi)開(kāi)業(yè)前前，使使市場(chǎng)場(chǎng)招商商率達(dá)達(dá)到60%。（四））、市市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)階階段1、借助助大戶(hù)戶(hù)、品品牌戶(hù)戶(hù)進(jìn)駐駐形成成的感感召力力，充充分利利用開(kāi)開(kāi)業(yè)期期間良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍圍，擴(kuò)擴(kuò)大散散戶(hù)招招商成成果。。2、做好好開(kāi)業(yè)業(yè)期間間的廣廣告和和促銷(xiāo)銷(xiāo)，形形成旺旺盛的的人氣氣和良良好的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍圍。3、做好好開(kāi)業(yè)業(yè)后的的市場(chǎng)場(chǎng)管理理、廣廣告促促銷(xiāo)和和活動(dòng)動(dòng)推廣廣，保保證市市場(chǎng)旺旺盛人人氣的的持續(xù)續(xù)。4、在市市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)以以后，，每天天策劃劃、組組織促促銷(xiāo)和和群眾眾性文文化活活動(dòng)。。5、商戶(hù)戶(hù)進(jìn)駐駐率達(dá)達(dá)到70%，市場(chǎng)場(chǎng)按計(jì)計(jì)劃順順利開(kāi)開(kāi)業(yè)，，市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理步入入良性性循環(huán)環(huán)。目錄錄第一部部分：：項(xiàng)目目背景景及資資源第二部部分：：招商商基礎(chǔ)礎(chǔ)及原原則第三部部分：：招商商戰(zhàn)略略設(shè)計(jì)計(jì)制定定第四部部分：：招商商策略略設(shè)計(jì)計(jì)制定定第五部部分：：招商商部門(mén)門(mén)設(shè)置置及崗位編編制，，招商商進(jìn)程程的控控制第六部部分：：招商商廣告告發(fā)布布及費(fèi)費(fèi)用一、廣廣告內(nèi)內(nèi)容及及推廣廣步驟驟：經(jīng)過(guò)系系統(tǒng)的的分析析，我我們決決定將將招商商工作作分三三步來(lái)來(lái)進(jìn)行行推廣廣：第一步步，以以高屋屋建瓴瓴之勢(shì)勢(shì)使目目標(biāo)群群體對(duì)對(duì)海南南（國(guó)國(guó)家級(jí)級(jí)）水水產(chǎn)物物流交交易中中心有有一個(gè)個(gè)明確確的認(rèn)認(rèn)識(shí)，，全面面而又又系統(tǒng)統(tǒng)的介介紹交交易中中心，，使得得交易易中心心能夠夠讓更更多的的人來(lái)來(lái)關(guān)注注，同同時(shí)讓讓目標(biāo)標(biāo)群體體感受受到藍(lán)藍(lán)海投投資開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司即即將有有大的的動(dòng)作作推出出。第二步步，我我們?yōu)闉榱藰?shù)樹(shù)立起起藍(lán)海?！叭珖?guó)首首家海海產(chǎn)品品產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈交交易中中心””之形形象，，和海海口市市政府府聯(lián)辦辦海洋洋文化化展覽覽會(huì)，，同時(shí)時(shí)開(kāi)啟啟海洋洋文化化論壇壇，同同時(shí)開(kāi)開(kāi)始招招商活活動(dòng)。。第三步步，通通過(guò)舉舉行答答謝酒酒會(huì)來(lái)來(lái)向社社會(huì)各各界表表示謝謝意與與敬意意，樹(shù)樹(shù)立好好的社社會(huì)公公眾形形象。。廣告內(nèi)內(nèi)容必必須與與海南南（國(guó)國(guó)家級(jí)級(jí)）水水產(chǎn)物物流交交易中中心的的市場(chǎng)場(chǎng)定位位緊密密結(jié)合合，尤尤其要要強(qiáng)調(diào)調(diào)突出出本市市場(chǎng)的的亮點(diǎn)點(diǎn)：“國(guó)家家級(jí)””服務(wù)務(wù)和““一站站式產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈”的的服務(wù)務(wù)；對(duì)公司司的宣宣傳：：宏揚(yáng)海海洋文文化，，光大大海洋洋物流流。即要突突出水水產(chǎn)物物流市市場(chǎng)的的定位位，又又要為為公司司的以以后發(fā)發(fā)展奠奠定一一個(gè)企企業(yè)文文化基基礎(chǔ)。。二、廣廣告發(fā)發(fā)布媒媒介：：（一））、自自身身媒介介1、DM單頁(yè)（（20000本）（（內(nèi)容容從成成功的的基礎(chǔ)礎(chǔ)、交交易中中心的的獨(dú)特特定位位，便便利的的位置置交通通，完善的的配套套設(shè)施施，投投資的的手段段等方方面進(jìn)進(jìn)行介介紹））；；2、采用用招商商手冊(cè)冊(cè)、宣宣傳頁(yè)頁(yè)派發(fā)發(fā)和人人員推推廣的的方法法擴(kuò)大大宣傳傳面；；（1）、海海報(bào)（（對(duì)開(kāi)開(kāi)雙面面彩頁(yè)頁(yè)），，作為為項(xiàng)目目銷(xiāo)售售推廣廣的主主要宣宣傳物物料，，用于現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)推推介和和派發(fā)發(fā)、張張貼；；（2）、宣宣傳單單（4開(kāi)雙面面彩頁(yè)頁(yè)），，與海海報(bào)配配合使使用，，在海海洋文文化展展現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)和各各宣傳傳點(diǎn)派派發(fā)；；（3）、招招商說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)（長(zhǎng)長(zhǎng)3開(kāi)四折折頁(yè)）），作作為項(xiàng)項(xiàng)目招招商的的主要要宣傳傳物料料，用用于市市場(chǎng)招招商；；（4）、樓樓書(shū)（（長(zhǎng)16開(kāi)、共共16P），作作為整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的宣傳傳物料料，用用于項(xiàng)項(xiàng)目一一、二二期銷(xiāo)銷(xiāo)售推推廣。。注意：招商商手冊(cè)冊(cè)的派派發(fā)僅僅針對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)展展開(kāi)，，不得得對(duì)其其它商商戶(hù)派派發(fā)招招商手手冊(cè)；；（5）、招招商現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)廣廣告（（看板板、條條幅、、燈箱箱等））；（6）、辦公用用品廣告（（信封、邀邀請(qǐng)函、稿稿紙、筆記記本等）。。（7）、禮品。。促銷(xiāo)品印刷刷及制作費(fèi)費(fèi)用約為20萬(wàn)。禮品費(fèi)費(fèi)用約為10萬(wàn)元。（二）、報(bào)報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告，，因?yàn)轫敿?jí)級(jí)客戶(hù)我們們通過(guò)直郵郵的形式招招商，廣告告招商重點(diǎn)點(diǎn)針對(duì)重點(diǎn)點(diǎn)客戶(hù)和一一般客戶(hù)，，這些人一一般是在海海南省內(nèi)，，我們選擇擇媒介只需需要是海南南省一級(jí)的的報(bào)紙。對(duì)于報(bào)紙，，我們重點(diǎn)點(diǎn)選擇晚報(bào)報(bào)，因?yàn)閾?jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)區(qū)域招商廣廣告應(yīng)以省省一級(jí)類(lèi)似似《都市報(bào)》的晚報(bào)體系系為主，日日?qǐng)?bào)系統(tǒng)信信息回復(fù)率率極差。報(bào)紙廣告投投入放組合合《?？谕韴?bào)》80％《南國(guó)都市報(bào)報(bào)》10％《海南日?qǐng)?bào)》10%《?？谕韴?bào)》進(jìn)行全版廣廣告，每日日60000元（半價(jià)））中間各加一一次《海南日?qǐng)?bào)》和《南國(guó)都市報(bào)報(bào)》的全版廣告告，其中日日?qǐng)?bào)135000元（7.5折），都市市報(bào)60000元（8折）每周一次，，兩個(gè)月8次共共計(jì)435000元（三）、網(wǎng)網(wǎng)站傳播播設(shè)立海南水水產(chǎn)物流交交易中心網(wǎng)網(wǎng)站，通過(guò)過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行行宣傳。1、政府公關(guān)關(guān)獲得免稅、、免費(fèi)等多多項(xiàng)優(yōu)惠政政策2、大戶(hù)公關(guān)關(guān)協(xié)助政府組組織招商團(tuán)團(tuán)，在全國(guó)國(guó)進(jìn)行大戶(hù)戶(hù)招商3、市場(chǎng)公關(guān)關(guān)長(zhǎng)期在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)舉行各種種車(chē)展或社社會(huì)活動(dòng)，，聚攏現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣。三、公關(guān)策策略：四、費(fèi)用合合計(jì)：序號(hào)內(nèi)容金額

時(shí)間1招商廣告43.5萬(wàn)

兩個(gè)月2促銷(xiāo)品印刷及制作，禮品等30萬(wàn)

兩個(gè)月3辦公場(chǎng)地租金及辦公費(fèi)10萬(wàn)

六個(gè)月4人員開(kāi)支16.05萬(wàn)

六個(gè)月5其他（通訊、郵寄等）20萬(wàn)

六個(gè)月總計(jì)119.55萬(wàn)提案概要回回顧：海南（國(guó)家家級(jí)）水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心作為為一個(gè)新產(chǎn)產(chǎn)品，招商商工作若要要做好，必必須把握以以下內(nèi)容：：1、仔細(xì)了解解項(xiàng)目背景景及本身所所擁有的資資源，包括括市場(chǎng)背景景，競(jìng)爭(zhēng)情情況，廣場(chǎng)場(chǎng)的建筑設(shè)設(shè)計(jì)，以及及項(xiàng)目的硬硬件優(yōu)勢(shì)和和軟件優(yōu)勢(shì)勢(shì)，進(jìn)行機(jī)機(jī)會(huì)威脅及及自身優(yōu)劣劣勢(shì)的分析析，再了解解自身資源源的基礎(chǔ)上上提取核心心賣(mài)點(diǎn)，吸吸引商家的的入住和消消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。2、在了解自自身資源的的基礎(chǔ)上，，對(duì)項(xiàng)目做做出準(zhǔn)確的的定位，包包括經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)定位，，價(jià)格定位位和目標(biāo)客客戶(hù)定位，，并列出平平均價(jià)格表表，制定出出招商計(jì)劃劃。3、采用適當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政政策吸引商商家，同時(shí)時(shí)開(kāi)啟旺場(chǎng)場(chǎng)方案，即即：采用適適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠惠政策吸引引商家，同同時(shí)開(kāi)啟旺旺場(chǎng)方案，，即：一是是建立“海海南海洋文文化展覽中中心”；二二是建立商商家會(huì)員俱俱樂(lè)部；三三是推出自自己的網(wǎng)站站展銷(xiāo)模式式，從而達(dá)達(dá)到連環(huán)推推廣招商的的效果。整個(gè)策劃，，其實(shí)就是是一個(gè)制造造人氣，吸吸引人氣、、穩(wěn)定人氣氣、延續(xù)人人氣的過(guò)程程。提報(bào)結(jié)束，，謝謝！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧