重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項目戰(zhàn)略定位報告課件

2012年重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項目戰(zhàn)略定位報告2012年重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項目戰(zhàn)略定位報告配置建議項目定位營銷策略銷售中心思維導(dǎo)圖商務(wù)投資環(huán)境分析行業(yè)市場情況分析寫字樓公寓市場變化趨勢項目本體客群分析產(chǎn)品分析市場分析配置建議項目定位營銷策略銷售中心思維導(dǎo)圖商務(wù)投資環(huán)境分析行業(yè)第一部分：市場分析第二部分：項目本體第三部分：客群分析第四部分：產(chǎn)品分析第五部分：配置建議第六部分：項目定位第七部分：營銷策略目錄第一部分：市場分析目錄強壓下的彈性空間強壓下的彈性空間重慶GDP發(fā)展：2010年我市GDP總額達到7894億元，五年翻一番，同比增幅達17.1%，創(chuàng)直轄以來新高。人均GDP邁上4000美元新臺階，達到全國平均水平。城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力。

2000-2010年重慶市GDP總額及增速2010年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖重慶GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，從2002年以來平均增長率在12%以上；

2010年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價格計算，比上年增長17.1%，增速創(chuàng)直轄以來新高，經(jīng)濟高位企穩(wěn)態(tài)勢明顯。今年中國城市競爭力評價中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一。1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述重慶GDP發(fā)展：2010年我市GDP總額達到7894億元，五存款準(zhǔn)備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是年內(nèi)第六次調(diào)整存準(zhǔn)金率，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達21.0%，銀根一再緊縮，導(dǎo)致開發(fā)商融資難度加大，拿地速度放緩，開發(fā)周期壓縮（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行）1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述存款準(zhǔn)備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率0.宏觀經(jīng)濟走勢：確定十二五期間經(jīng)濟增長目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來五年將推動產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家重要的先進制造業(yè)基地。重慶“十二五”目標(biāo)：一化、四愿景未來五年我市將加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10”2+10發(fā)展方向發(fā)展目標(biāo)2大基地建成筆記本電腦基地形成1億臺整機生產(chǎn)規(guī)模、80%零部件及原材料本地配套，實現(xiàn)產(chǎn)值6500億元；國內(nèi)最大的離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心爭取建成“國家離岸外包特許產(chǎn)業(yè)園”，打造以應(yīng)用軟件、嵌入式軟件為主的軟件產(chǎn)業(yè)集群，并大力發(fā)展云計算，實現(xiàn)產(chǎn)值1500億元10大重點產(chǎn)業(yè)集群通信設(shè)備、高性能集成電路、節(jié)能與新能源汽車、軌道交通裝備、環(huán)保裝備、風(fēng)電裝備及系統(tǒng)、光源設(shè)備、新材料、儀器儀表、生物醫(yī)藥等，合力形成萬億級國家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高地。一化四愿景一化整體跨入現(xiàn)代化階段四愿景建設(shè)特色鮮明的國家中心城市，成為集聚輻射功能強大的經(jīng)濟中心；建設(shè)與國內(nèi)外經(jīng)濟廣泛融合的內(nèi)陸開放高地，成為內(nèi)陸開放示范區(qū)；建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革先行區(qū)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的基本構(gòu)架；建設(shè)“五個重慶”，成為市民安居樂業(yè)、幸福和諧的共同家園。1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述宏觀經(jīng)濟走勢：確定十二五期間經(jīng)濟增長目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)2010年宏觀政策:中國樓市調(diào)控的史上最強年，圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺了方方面面的政策，調(diào)控重點仍為住宅市場，對商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯,商務(wù)類物業(yè)商機凸顯。2010年樓市政策三宗最最多10年中央下發(fā)三個國字號文件：國十一條、國十條和國五條，其密度對房產(chǎn)業(yè)來說前所未有；然后各部委和地方跟進，出臺進100個文件，時間幾乎覆蓋了2010年全年最全10年政策圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面最嚴1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸2、保障房建設(shè)在10年力度空前，計劃建設(shè)1000萬套1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述2010年宏觀政策:中國樓市調(diào)控的史上最強年，圍繞“抑需求2011年政策預(yù)測：基于當(dāng)前通脹形勢依然嚴峻，一線城市樓市反彈，預(yù)計2011年又是一個樓市調(diào)控年，新“國八條”出臺，重慶、上海已開征房產(chǎn)稅，為11年樓市調(diào)控定下基調(diào)，住宅投資風(fēng)險加大，商業(yè)及商務(wù)類投資機會凸顯。10年調(diào)控力度史上最強，與高通脹帶來的資產(chǎn)價格上漲的背景息息相關(guān)，而現(xiàn)在通脹形勢依舊嚴峻，2011年CPI預(yù)計控制在4%，而政府對樓市態(tài)度依然堅決，因此11年樓市調(diào)控將持續(xù)1、量化價格控制目標(biāo)且地方問責(zé)為城市房價上漲設(shè)定天花板，用行政手段硬性限定房價上漲2、全額征收營業(yè)稅從二手市場交易環(huán)節(jié)加重稅負，提高二手房購買者成本，從而有效控制商品住宅流轉(zhuǎn)頻率，達到放緩房價上漲速度的目的，遏制投資，打擊投機3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高購房成本，延緩改善性需求入市，降低市場投資熱情。但具有一定資金實力的改善性需求和投資需求預(yù)計會在下半年市場情況逐漸明朗的情況下緩慢回歸4、全面限購導(dǎo)致多套房消費者退出市場，市場觀望情緒濃厚，加劇拐點到來。預(yù)計2011年上半年全國市場交易量持續(xù)下滑，但交易價格堅挺；下半年開發(fā)商降價促銷手段將逐漸顯現(xiàn)，以回籠資金，剛性需求則趁機積極入市，支撐交易量回升1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述2011年政策預(yù)測：基于當(dāng)前通脹形勢依然嚴峻，一線城市樓市反2010年重慶市商品房供銷態(tài)勢：全年全市商品房銷售4314.39萬方，受政策調(diào)控影響商品住宅成交量為3986.31萬方，同比僅增長5.7%，成交均價為4040元/方，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房未受調(diào)控政策波及，成交量、額均大幅度上漲2010年重慶市商品房銷售金額走勢（單位：億元）2010年重慶市商品房銷售面積走勢（單位：萬方）2010年重慶市商品房銷售面積同比圖2010年重慶市商品房銷售金額同比圖1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述2010年重慶市商品房供銷態(tài)勢：全年全市商品房銷售4314.寫字樓市場等級：2011年我市人均GDP邁上4000美元臺階，當(dāng)前重慶已經(jīng)處于城市寫字樓市場的第一級水平，是投資寫字樓的良好時機，再加上CBD建設(shè)進程盡快及兩江新區(qū)規(guī)劃的實施，重慶寫字樓發(fā)展前景看好人均GDP區(qū)間(美元)城市寫字樓市場等級寫字樓市場特征人均GDP>4000第一級市場市場供求旺盛，產(chǎn)品專業(yè)化細分明顯3000<人均GDP<4000（2009年重慶人均GDP為3370美元）第二級市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，產(chǎn)品專業(yè)化細分開始起步2000<人均GDP<3000第三級市場商住兩用向?qū)I(yè)化寫字樓過渡人均GDP<1000第四級市場房地產(chǎn)市場還沒有開始發(fā)育（標(biāo)準(zhǔn)來源：寫字樓開發(fā)運營指南）1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述寫字樓市場等級：2011年我市人均GDP邁上4000美元臺階重慶寫字樓供求：2010年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面積突破62萬方，是09年銷售面積的兩倍多，且出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，供求差達32萬余㎡，銷售均價達到9536元/㎡，較09年同比上漲84.7%。圖：近年來重慶市寫字樓供求狀況（單位：萬㎡）（數(shù)據(jù)來源:重慶統(tǒng)計局網(wǎng)站/截止10年9月）類別銷售面積銷售均價住宅3986.314040.44辦公樓62.609536.72商業(yè)營業(yè)用房194.258003.2圖：10年重慶市各類物業(yè)銷售狀況1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述重慶寫字樓供求：2010年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來城市發(fā)展空前機遇，投資前景看好提升戰(zhàn)略地位6月18日兩江新區(qū)掛牌成立，助推重慶作為內(nèi)陸開放城市的地位成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國增長“第四極”的使命推動金融發(fā)展成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算賦予長江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機構(gòu)打造重慶模式保障民生建設(shè)開建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本房產(chǎn)稅試點原則獲批，房產(chǎn)稅影響成為眾人關(guān)注焦點全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動當(dāng)?shù)叵M和經(jīng)濟發(fā)展戶籍改革全面啟動，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進程1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地重慶商務(wù)環(huán)境綜述：中央政府的大力支持、大手筆的規(guī)劃，重慶城市地位大幅提升，經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型及城市化進程的加快為商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展機遇；重慶市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，2010年重慶房價5720元，排名40，仍有上漲空間，當(dāng)前仍處于價格洼地，極具投資潛力；當(dāng)前已處于樓市政策頻出期，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場，住宅市場的不確定性風(fēng)險越來越大，而商務(wù)、商業(yè)市場的投資前景則較為看好。1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走勢4）規(guī)劃走勢5）環(huán)境綜述重慶商務(wù)環(huán)境綜述：1）經(jīng)濟走勢2）宏觀政策商務(wù)環(huán)境3）行業(yè)走歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅

——重慶經(jīng)濟與城市發(fā)展歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅

——重慶經(jīng)濟與城市發(fā)展目前重慶寫字樓市場在售項目16個，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)，在售寫字樓總體量97萬㎡，截止2011年1月初該部分在售寫字樓潛在50萬㎡北部新區(qū)在售項目6個，總放量41.9萬㎡，市場占比43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動和區(qū)域格局發(fā)展，寫字樓放量明顯增大；渝中區(qū)在售項目4個，總放量28.8萬㎡，市場占比30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大；南岸區(qū)在售項目4個，總放量14.7萬㎡，市場占比15%，位列第三，區(qū)域?qū)懽謽欠帕坑幸欢q幅各區(qū)域在售項目放量情況各區(qū)域在售項目潛在放量情況1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商目前重慶寫字樓市場在售項目16個，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)重慶寫字樓分布特征一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)高新園三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪四個區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商重慶寫字樓分布特征一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋英利國際金融中心聯(lián)合國際新華國際創(chuàng)匯首座上海城嘉德中心國匯中心世紀(jì)英皇富力海洋國際協(xié)信中心金融中心康田國際企業(yè)港ARC中央廣場渝高智博中心線外商政公園兩江星界中渝愛都會睿尚MOHO新科國際廣場金開協(xié)信中心疊彩中心財富中心國際金融大廈（喜來登）長江國際主城在售寫字樓分布：近期售罄目前在售區(qū)域?qū)懽謽敲Q寫字樓體量

（萬方）潛在體量

（萬㎡）渝中區(qū)英利國際金融中心118聯(lián)合國際11.77新華國際3.93創(chuàng)匯首座2.21南岸區(qū)上海城嘉德中心2.92長江國際4.378.3國匯中心2.40.8國際金融大廈50沙坪壩ARC中央廣場30.15

康田國際企業(yè)港8.73北部新區(qū)線外商政公園265兩江星界4.42.2中渝都會首站3.40睿尚MOHO0.80.77新科國際廣場60.98金開協(xié)信中心1.317.7總計——9750英利國際金融中心聯(lián)合國際新華國際創(chuàng)匯首座上海城嘉德中心國匯中分類區(qū)域項目名稱業(yè)態(tài)構(gòu)成單體類渝中區(qū)英利國際開發(fā)金融中心寫字樓+商業(yè)渝中區(qū)聯(lián)合國際寫字樓+商業(yè)渝中區(qū)新華國際寫字樓+商業(yè)渝中區(qū)創(chuàng)匯首座寫字樓+公寓+商業(yè)復(fù)合類南岸區(qū)上海城嘉德中心寫字樓+商業(yè)+酒店南岸區(qū)長江國際寫字樓+酒店+公寓南岸區(qū)國匯中心寫字樓+酒店公寓+酒店+會議中心南岸區(qū)國際金融大廈寫字樓+酒店江北區(qū)富力海洋國際寫字樓+酒店江北區(qū)協(xié)信中心寫字樓+商業(yè)+酒店+公寓江北區(qū)世紀(jì)英皇寫字樓+酒店公寓+酒店+商業(yè)中心+商務(wù)休閑江北區(qū)金融中心寫字樓+臨江商業(yè)沙坪壩區(qū)ARC中央廣場寫字樓+酒店+公寓沙坪壩區(qū)康田國際企業(yè)港寫字樓九龍坡區(qū)渝高智博中心寫字樓+商業(yè)+酒店+公寓北部新區(qū)線外商政公園公寓+寫字樓北部新區(qū)兩江星界商業(yè)+寫字樓北部新區(qū)中渝都會首站寫字樓北部新區(qū)睿尚MOHO公寓+寫字樓+酒店北部新區(qū)新科國際廣場寫字樓+公寓+商業(yè)北部新區(qū)金開協(xié)信中心寫字樓+商業(yè)北部新區(qū)疊彩中心寫字樓北部新區(qū)財富中心寫字樓規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成：目前重慶主城寫字樓市場分類規(guī)劃非常清晰，渝中區(qū)CBD主要以單體類項目為主，其他區(qū)域均以復(fù)合類項目為主，區(qū)域特征較為明顯；業(yè)態(tài)構(gòu)成以復(fù)合型業(yè)態(tài)為主，占比82.6%，純寫字樓占比17.4%；復(fù)合業(yè)態(tài)中，以商業(yè)和酒店兩種業(yè)態(tài)比重較大，含商業(yè)業(yè)態(tài)占比47.8%，含酒店業(yè)態(tài)占比43.5%；高端復(fù)合型業(yè)態(tài)匹配是目前寫字樓打造的主流趨勢，品質(zhì)檔次均有較大的提升。1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商分類區(qū)域項目名稱業(yè)態(tài)構(gòu)成單體類渝中區(qū)英利國際開發(fā)金融中心寫字裝修部位外立面大堂電梯門廳走廊所用材料主要采用面磚及玻璃幕墻，高端產(chǎn)品會采用進口瓷磚等建材墻壁：主要以黑金原石、大理石為主，其次為高級內(nèi)墻乳膠漆、鋁塑板；面磚使用較少地板：主要以大理石、高級地毯及高級地磚為主；較高端項目會采用高級花崗石及進口石材頂部：普遍輕鋼龍骨吊頂及高級墻漆墻壁：優(yōu)質(zhì)不銹鋼；地板：地磚；大理石；頂部：優(yōu)質(zhì)不銹鋼；優(yōu)質(zhì)鏡面墻壁：黑金原石；高級內(nèi)墻乳膠漆；鋁塑板；地板：大理石；高級地磚；高級地磚；頂部：輕鋼龍骨吊頂；高級內(nèi)墻乳膠漆；輕鋼龍骨吊立面用材：高級面磚、石材和玻璃幕墻成為當(dāng)前寫字樓立面首選用材，黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級物業(yè)則傾向于采用進口石材、高級面磚等建材以提升項目品質(zhì)1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商裝修部位外立面大堂電梯門廳走廊所用材料主要采用面磚及墻壁：主項目名稱電梯數(shù)量電梯品牌及速度是否分區(qū)單梯服務(wù)面積（方）英利國際開發(fā)金融中心20OTIS/6是6300聯(lián)合國際19蒂森克虜伯否5100新華國際7蒂森克虜伯否8100創(chuàng)匯首座5待查是4000上海城嘉德中心8待查是4300長江國際9日立是4856國匯中心8知名電梯是3000國際金融大廈8三菱電梯4m/s是6250富力海洋國際6日立是4700協(xié)信中心8通力是2300世紀(jì)英皇7品牌電梯否3360金融中心

6-9三菱高速電梯否4600-6500康田國際企業(yè)港獨棟：1；高層：待查待查否3000渝高智博中心8東芝否6000線外商政公園3日立待查1300兩江星界6品牌電梯是1400中渝都會首站7芬蘭通力是1200睿尚MOHO6品牌電梯是1400新科國際廣場4奧迪斯是1300金開協(xié)信中心3品牌電梯否4400疊彩中心6品牌電梯是1740財富中心12三菱是2300電梯配置:目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高，每棟電梯匹配集中在5-10部；電梯平均速度集中在3-4米/秒，最高達6米/秒，保障垂直快速暢通；高低分區(qū)、客貨分流、功能分區(qū)等成為目前寫字樓常采取的集中保障垂直交通通達的幾種方式，68%的項目均采取高低和功能的分區(qū)1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商項目名稱電梯數(shù)量電梯品牌及速度是否分區(qū)單梯服務(wù)面積（方）英利項目名稱層高（m）單層面積（㎡）英利國際開發(fā)金融中心4.2-4.52000聯(lián)合國際4.51345新華國際41160創(chuàng)匯首座3.3-5.74000上海城嘉德中心4.21200長江國際3.6-3.91325國匯中心4.051500國際金融大廈待查1200富力海洋國際待查1400協(xié)信中心3.71488世紀(jì)英皇待查1547金融中心3.9-5.81800-1962ARC中央廣場待查1000康田國際企業(yè)港待查950；2100-2900渝高智博中心3.61609線外商政公園3.5820兩江星界3.61100中渝都會首站3.31220睿尚MOHO3.4610新科國際廣場3.6800金開協(xié)信中心6.61018疊彩中心3.8950財富中心3.91300層高及單層面積：中高端寫字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致，標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1000-1500平方米內(nèi)，層高集中在3.5-4米；中高端寫字樓客戶對于層高都有較高的要求；辦公環(huán)境舒適性和功能檔次成為目前寫字樓市場看重因素之一1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商項目名稱層高（m）單層面積（㎡）英利國際開發(fā)金融中心4.2-配套項目物業(yè)管理通訊設(shè)備智能化設(shè)施：安保設(shè)施：消防噴淋系統(tǒng)供電、供水設(shè)施：配套設(shè)施頂級寫字樓：國際知名物業(yè)管理一般寫字樓：本土物管，少量知名管光千、寬帶電話線入戶；電腦控制消防報警系統(tǒng)；紅外線入口監(jiān)控停車場智能化管理系統(tǒng)攝像監(jiān)控，自控節(jié)能統(tǒng)DVD畫質(zhì)無盲點監(jiān)控專用保安監(jiān)控視；24小時保安崗攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)緊急逃身系統(tǒng)消防噴淋統(tǒng)消防預(yù)警系統(tǒng)電腦控制消防報警系統(tǒng)市政供水每戶預(yù)設(shè)獨立電表自回路電源供電.自備應(yīng)急發(fā)電機雙向電路、專線供電高低壓獨立配電系統(tǒng)物業(yè)管理：頂級物業(yè)一般外聘國際知名物管公司管理，而一般寫字樓引進國內(nèi)物業(yè)管理公司或自行管理，但服務(wù)水平優(yōu)先，影響物業(yè)形象頂級物業(yè)在智能化設(shè)施配套上采用比較先進，如DVD畫質(zhì)無盲點監(jiān)控。安保系統(tǒng)較為嚴密，配備應(yīng)急用電設(shè)施1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商配套項目物業(yè)管理通訊設(shè)備智能化設(shè)施：安保設(shè)施：消防噴淋系統(tǒng)供項目名稱銷售策略銷售均價

（元/方）優(yōu)惠措施英利國際金融中心半層、整層銷售27700暫缺聯(lián)合國際零散銷售18000一次性付款97折新華國際零散銷售20000一次性付款9.8折創(chuàng)匯首座零散銷售19000一次99折，交5萬惠8萬，開盤免3%契稅上海城嘉德中心零散銷售17000一次性98按揭99長江國際整層銷售1750097折優(yōu)惠國匯中心1/4層起售17000暫無信息國際金融大廈整層出租待查一次性97按揭99折富力海洋國際零散銷售16000按揭98折，全款97折協(xié)信中心只租不售23252現(xiàn)購買可免除所有稅費世紀(jì)英皇只租不售——一口價金融中心只租不售17000整層、多層、年前簽約、一次性各優(yōu)惠100元/㎡ARC中央廣場零散銷售13000——康田國際企業(yè)港零散銷售7000待查渝高智博中心整層銷售11000一次性97折，按揭98折線外商政公園整層為主9000一次98，按揭99，鉑金卡惠5萬兩江星界整層為主9600整層9折，一套92折中渝都會首站整層銷售12000VIP惠1萬睿尚MOHO整層銷售8600一次98，按揭無折扣新科國際廣場只租不售13000暫無信息金開協(xié)信中心整層銷售13000開盤VIP卡優(yōu)惠3%，總價惠3萬疊彩中心整層銷售8700一次97，按揭98財富中心整層為主15000暫無信息銷售價格：目前主城寫字樓主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD銷售價格集中在20000元/㎡左右，其他區(qū)域集中在12000-17000元/㎡；當(dāng)前北部新區(qū)在售寫字樓價格集中在9000-13000元/㎡，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展，其價格仍具上漲空間。目前在售寫字樓銷售策略仍以先售后租為主，尤其以整層銷售優(yōu)先，輔以分零銷售，兩者結(jié)合的靈活銷售策略為輔，策略靈活；1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商項目名稱銷售策略銷售均價

（元/方）優(yōu)惠措施英利國際金融中心重慶寫字樓市場客戶來源以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔；投資客戶占比較大，其次為辦公自用，隨著重慶寫字樓市場火爆，投資客比例增加典型案例：創(chuàng)匯首座在創(chuàng)匯首座的客戶群體中，重慶主城客戶約占45%，來自上海等城市的外地客戶約占30%，區(qū)縣客戶約占25%分析：1、瑞安憑借其在上海的品牌實力和市場美譽度吸引了大批上海的品牌追隨者；其次上海與重慶的房價高差促使外地客戶涌入重慶投資；2、針對區(qū)縣頂級高端客戶進行了線下渠道推廣和營銷；3、在主城區(qū)進行的網(wǎng)媒、報媒投放及線下公關(guān)活動為其帶來了部分主城客戶。特征一：本地客戶依舊主力特征二：區(qū)縣外省客戶增加特征三：投資客戶成為主流1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商重慶寫字樓市場客戶來源以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔項目名稱推廣渠道英利國際金融中心晚報硬廣+戶外廣告聯(lián)合國際時報硬廣+戶外廣告新華國際網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告創(chuàng)匯首座名人、時尚、創(chuàng)意的公關(guān)活動，區(qū)縣高端客戶線下推廣，網(wǎng)媒，報媒等線上推廣上海城嘉德中心報媒+網(wǎng)絡(luò)+渠道銷售長江國際商報硬廣+網(wǎng)絡(luò)國匯中心晨報硬廣+戶外廣告+電視媒體國際金融大廈戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)+電視媒體+由世界500強世邦魏理仕進行全球招租富力海洋國際時報硬廣+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)+7000元旅游基金（活動）協(xié)信中心時報硬廣+戶外廣告+舉辦“日進千金”的財富計劃活動世紀(jì)英皇戶外廣告金融中心渠道銷售渝高智博中心商報硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外線外商政公園時報硬廣+晨報硬廣+網(wǎng)絡(luò)兩江星界晨報硬廣+晚報軟文+網(wǎng)絡(luò)中渝都會首站商報軟文+晚報軟文+晚報硬廣+日報硬廣（共18次）睿尚MOHO區(qū)縣電臺、線下新科國際廣場網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告金開協(xié)信中心晨報硬廣+時報硬廣+時報軟文（共20次）+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)疊彩中心報媒+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告財富中心網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告重慶幾大主流報紙和戶外廣告是最為常用的兩種推廣方式；網(wǎng)絡(luò)媒體作為新興的推廣渠道比重日益增加，成為現(xiàn)在寫字樓等房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的常規(guī)方式；專業(yè)的渠道（大客戶）銷售逐漸成為銷售推廣中較為重要的方式之一，其較高專業(yè)性、較強針對性、較好的有效性，使其在目前中高端寫字樓產(chǎn)品的推廣中運用越來越廣泛推廣方式：當(dāng)前寫字樓推廣方式形式多樣，渠道眾多，借助發(fā)達的廣告?zhèn)髅胶颓蕾Y源，突出推廣針對性、高效性1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商項目名稱推廣渠道英利國際金融中心晚報硬廣+戶外廣告聯(lián)合國際時項目名稱商業(yè)招商情況英利國際金融中心奢調(diào)商業(yè)名品購物中心聯(lián)合國際高端商業(yè)（具體商業(yè)方向待定）新華國際重慶新華書店（集團）公司入駐創(chuàng)匯首座美滋味餐廳，時尚品牌服飾，中西美食，商務(wù)會所等上海城嘉德中心五星級酒店；百聯(lián)購物長江國際超五星級麗笙世嘉酒店RadissonPlaza、重慶首家高級私人俱樂部“長江會”國匯中心凱賓斯基酒店（五星級）國際金融大廈喜來登酒店（七星級理念），商業(yè)業(yè)態(tài)主要為高級服飾、各類精品富力海洋國際五星級酒店（富力凱悅酒店），大型SHOPPINGMALL組成一體的是集餐飲、休閑、娛樂、購物、運動、辦公為一體的大型城市綜合體協(xié)信中心中國酒店第一品牌錦江酒店強勢入駐，星光68號高檔購物商場入駐世紀(jì)英皇世紀(jì)英皇大酒店（五星級）、英皇白金會所、伯爵商務(wù)精品館金融中心暫定自持ARC中央廣場開放式步行街，SOHO、購物、休閑渝高智博中心滿足商務(wù)客戶住宿的中高檔酒店線外商政公園CEO商務(wù)俱樂部，運動中心兩江星界高新產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)中渝都會首站五星級酒店，生活品味型商業(yè)睿尚MOHO2F為茶餐廳、3-14F為酒店新科國際廣場新世紀(jì)超市、光大銀行、中國銀行等金開協(xié)信中心金開鄰里MALL，五星影院疊彩中心暫無信息財富中心五星級戴斯大酒店，涉外商務(wù)酒店星級酒店成為目前寫字樓招商較為普遍的一種途徑，借勢酒店式管理和品牌服務(wù)；城市綜合體商業(yè)和配套成為大部分新興商圈核心寫字樓招商的優(yōu)勢之一；寫字樓未來招商的途徑更趨廣泛和多元化，尋求不同需求空白點，讓寫字樓和商業(yè)達到更好的契合項目招商情況：寫字樓匹配商業(yè)的招商均結(jié)合項目整體定位和檔次，目前該部分商業(yè)招商主要有星級酒店和高檔購物兩類，打造高品質(zhì)配套和高檔次品牌1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售寫字樓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式8）項目招商項目名稱商業(yè)招商情況英利國際金融中心奢調(diào)商業(yè)名品購物中心聯(lián)合重慶11年寫字樓供應(yīng)量充足，市場競爭激烈主流商圈、新興商務(wù)區(qū)競相發(fā)展區(qū)域集中性明顯用材、配套、產(chǎn)品各方面檔次均為提升區(qū)域價差明顯，仍以先售再租為主本地客戶為主，區(qū)縣、外地為輔推廣方式多樣、渠道模式眾多星級酒店、城市綜合商業(yè)，招商渠道多樣重慶在售寫字樓市場綜述重慶11年寫字樓供應(yīng)量充足，市場競爭激烈重慶在售寫字樓市場綜繁華都市、高樓林立寫字樓后的商務(wù)公寓繁華都市、高樓林立目前重慶公寓市場在售項目21個，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)，在售公寓總體量175萬㎡，截止2011年1月初該部分在售公寓潛在99萬㎡渝中區(qū)在售項目4個，總放量72.7萬㎡，市場占比41%，位列第一，其中時代天街公寓體量近40萬㎡，拉動渝中區(qū)公寓占比；南岸區(qū)在售項目4個，總放量38.4萬㎡，市場占比22%，位列第二，其中協(xié)信城項目公寓體量28萬㎡，帶動南岸區(qū)公寓占比；北部新區(qū)和江北區(qū)在售項目分別為5個和4個，總放量為24.1萬㎡和24.9萬㎡，市場占比14%，并列第三，隨著兩江新區(qū)成熟，這兩個區(qū)域未來公寓放量和發(fā)展空間較大各區(qū)域在售項目放量情況各區(qū)域在售項目潛在放量情況1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式目前重慶公寓市場在售項目21個，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北重慶公寓分布特征遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分布圍繞三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪新興區(qū)域崛起壯大：新牌坊+北部新區(qū)高新園+金開園1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式重慶公寓分布特征遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分日月光廣場國際社區(qū)創(chuàng)匯首座時代天街重慶公館協(xié)信城亞太商谷南濱國際浦輝溫泉二號國匯中心觀音橋COSMO渝能明日城市九街高屋華潤中央公園綠地新都會煌華新紀(jì)元ARC中央廣場中渝愛都會華宇北城中央煌華新街項目國際家紡城金易伯爵世家中冶北麓原中渝都會首站魔幻瑪型尚領(lǐng)公館華潤二十四城建工太陽公館主城在售公寓分布：在售項目潛在項目日月光廣場國際社區(qū)創(chuàng)匯首座時代天街重慶公館協(xié)信城亞太商谷南濱項目名稱分類公寓分類日月光中心復(fù)合類普通公寓創(chuàng)匯首座單體類商務(wù)公寓時代天街復(fù)合類普通公寓重慶公館復(fù)合類商務(wù)公寓國際社區(qū)復(fù)合類商務(wù)公寓協(xié)信城復(fù)合類商務(wù)公寓、酒店公寓、普通精裝公寓南濱國際復(fù)合類酒店公寓國匯中心復(fù)合類酒店式公寓觀音橋COSMO復(fù)合類商務(wù)公寓九街高屋復(fù)合類商務(wù)公寓渝能明日城市復(fù)合類普通公寓華潤中央公園復(fù)合類普通公寓大鼎第一時間復(fù)合類酒店式公寓華潤24城復(fù)合類普通公寓ARC中央廣場復(fù)合類商務(wù)公寓煌華新紀(jì)元復(fù)合類商務(wù)公寓尚領(lǐng)公館復(fù)合類普通公寓中渝愛都會復(fù)合類商務(wù)公寓中渝都會首戰(zhàn)復(fù)合類普通公寓華宇北城中央復(fù)合類商務(wù)公寓魔幻瑪型復(fù)合類商務(wù)公寓規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成：目前重慶主城公寓市場分類絕大部分為復(fù)合類業(yè)態(tài)，并以城市綜合體為主，公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等多類業(yè)態(tài)靈活組合；公寓以商務(wù)公寓為主，含商務(wù)公寓的項目占比57%，商務(wù)公寓成為非核心商務(wù)區(qū)主力產(chǎn)品，作為新興的商務(wù)平臺，其價值逐步提升，銷售較寫字樓更為靈活，逐漸成為非核心商務(wù)區(qū)主力商務(wù)產(chǎn)品1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項目名稱分類公寓分類日月光中心復(fù)合類普通公寓創(chuàng)匯首座單體類商項目名稱立面用材及設(shè)計特點日月光中心玻璃+石材創(chuàng)匯首座玻璃+石材時代天街玻璃+石材重慶公館玻璃+石材國際社區(qū)外墻五層以下（包括五層，局部六層）為外墻磚，以上部分為涂料樓體設(shè)計采用三段式：下部為深駝色、中部為駝色，上部為淺黃色協(xié)信城高級玻璃幕墻，裙樓采用黑金沙材質(zhì)為黃金色南濱國際灰白色調(diào)墻磚為主，鑲嵌玻璃國匯中心暫缺觀音橋COSMO雙塔結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代氣息濃厚，考究打磨工藝的外立面，使整個建筑充滿現(xiàn)代科技感九街高屋垂直的矩形線條，簡約的“黑、白、灰”色彩，底部墻柱勾以紅色渝能明日城市玻璃+石材華潤中央公園玻璃+石材大鼎第一時間剔透玻璃墻華潤24城0.8顆粒狀質(zhì)感涂料ARC中央廣場玻璃幕墻運用，盡顯“靈動”“流線”神韻，主要采用銀灰色系為本項目外立面的主要色調(diào)煌華新紀(jì)元石材尚領(lǐng)公館鋁塑板中渝愛都會干掛石材墻面與點支式玻璃幕墻相結(jié)合；其余墻面采用擠塑聚苯板復(fù)合板，塑鋼窗，主要采用銀灰色系為本項目外立面的主要色調(diào)中渝都會首戰(zhàn)建筑以淡黃色為主體色，干掛石材墻面華宇北城中央建筑以黑白灰為主色調(diào)，輔以體型的錯動，百頁的提色魔幻瑪型建筑以黑白為主色調(diào)，玻璃幕墻公寓外立面特征：目前公寓產(chǎn)品外立面最常用材料為“玻璃+石材”，占比約70%，這兩種材料組合，給人現(xiàn)代感和高檔次等審美；設(shè)計風(fēng)格上以“灰色系”為主，設(shè)計理念以“簡約型”為主，同時不失現(xiàn)代氣息，注重細節(jié)打造、整體建筑審美感等1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項目名稱立面用材及設(shè)計特點日月光中心玻璃+石材創(chuàng)匯首座玻璃+項目名稱層高（m）面積分割（㎡）單層面積（套內(nèi)/㎡）日月光中心357-193840創(chuàng)匯首座345-781260時代天街2.9-5.450-100560重慶公館2.9546-1321180國際社區(qū)335-69912協(xié)信城335-69

850-1040南濱國際329-69882國匯中心360-2201359觀音橋COSMOA塔：3B塔：6A塔：29—64

B塔：35—109A塔：600B塔：300九街高屋3.05-3.4520-50A座：580B座：374渝能明日城市暫缺40-70666華潤中央公園335-45540大鼎第一時間323-55545華潤24城待查31-41812ARC中央廣場2.8526-42667.4煌華新紀(jì)元待查2號樓：21-39

4號樓：35-812號樓：695

4號樓：677尚領(lǐng)公館336-185625中渝愛都會3.438-59827中渝都會首戰(zhàn)3.349-72830華宇北城中央328-69750魔幻瑪型329-48700層高及面積分割：在售公寓以3米層高為主，僅有少量公寓層高在3米以下。目前公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積均集中在500-700㎡內(nèi)，層高集中在3m左右；公寓產(chǎn)品面積分割主要集中在30-70㎡之間，戶型設(shè)計靈活，主要以公寓投資和辦公需求為導(dǎo)向設(shè)計；1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項目名稱層高（m）面積分割（㎡）單層面積（套內(nèi)/㎡）日月光中項目名稱用地性質(zhì)是否通氣是否精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）日月光中心商業(yè)用地是否——創(chuàng)匯首座商業(yè)用地是是1000時代天街商業(yè)用地是否——重慶公館商業(yè)用地是否——國際社區(qū)商業(yè)用地是是1000協(xié)信城綜合性用地1、2、4號樓是8號樓否部分精裝3000南濱國際商住用地是是

國匯中心綜合性用地是是3000觀音橋COSMO綜合性用地是部分精裝3000九街高屋商業(yè)用地否否——渝能明日城市住宅用地是是1500-2000華潤中央公園住宅用地是否——大鼎第一時間綜合性用地否否——華潤24城住宅用地是是3000-4000ARC中央廣場綜合性用地是是2000煌華新紀(jì)元綜合性用地是部分精裝1000尚領(lǐng)公館住宅用地是是1300中渝愛都會綜合性用地否否——中渝都會首戰(zhàn)住宅用地是否——華宇北城中央綜合性用地否否——魔幻瑪型綜合性用地是否——公寓項目用地屬性和裝修特征：項目用地屬性中，商業(yè)用地占比28%（主要集中在商圈核心），綜合用地占比48%，住宅用地占比24%；80%的公寓產(chǎn)品通氣，部分公寓產(chǎn)品商住兩用，增大了客戶投資的靈活性；52%的項目均有精裝產(chǎn)品推出，目前重慶精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)集中在1000元/㎡左右和3000元/㎡左右1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項目名稱用地性質(zhì)是否通氣是否精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)日月光中心商業(yè)用地項目名稱銷售方式銷售均價（元/㎡）樓層日月光中心追求利潤/先推小戶型后推大1900055創(chuàng)匯首座——1900033時代天街很震撼的水景銷售中心/注意控制銷售現(xiàn)場氣氛1300030重慶公館分戶銷售1200032國際社區(qū)以住宅價格推出商業(yè)用房待定32協(xié)信城分戶銷售11000-12000

8號樓：1700032、41南濱國際分戶銷售1274025國匯中心————54觀音橋COSMO分戶銷售、只售不租1800035、28九街高屋A座部分樓層整層銷售；B座分戶銷售1300032、46渝能明日城市分戶銷售1100030華潤中央公園分戶銷售單間：9600

一房：920033大鼎第一時間分戶銷售84007華潤24城分戶銷售1300032ARC中央廣場分戶銷售——32煌華新紀(jì)元分戶銷售精裝：16000

清水：1500030尚領(lǐng)公館分戶銷售

29F與30F可整層銷售清水：10800

精裝：1260030中渝愛都會整層銷售為主，分零銷售為輔1050031中渝都會首站分戶銷售1130032華宇北城中央分戶銷售1000024魔幻瑪型分戶銷售1000030公寓產(chǎn)品價格及銷售策略特征：目前重慶公寓產(chǎn)品銷售價格集中在10000-13000元/㎡之間，CBD公寓產(chǎn)品成為市場價值最高點，銷售價格逼近20000元/㎡；產(chǎn)品銷售方式以分戶銷售為主，結(jié)合半層整層等多種銷售方式靈活組合；公寓樓層集中在30-33層，未來超高層復(fù)合型產(chǎn)品比例加大，區(qū)域主要集中在CBD和商圈核心地段1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項目名稱銷售方式銷售均價（元/㎡）樓層日月光中心追求利潤/先客戶特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來源最重要的因素典型案例：長安尚領(lǐng)公館特征一：公寓產(chǎn)品投資明顯特征二：區(qū)位對公寓投資客戶影響較大主城區(qū)的客戶以江北、渝北兩北區(qū)域為主，本地客戶占到86％；區(qū)縣占比11%，外地客戶3%自住客戶占67%，投資客戶占37%，與公寓產(chǎn)品屬性直接關(guān)系，導(dǎo)致投資型客戶占比有較大提升，但因遠離商務(wù)中心自住型客戶任為主流1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式客戶特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來項目名稱推廣方式日月光中心堂售創(chuàng)匯首座名人、時尚、創(chuàng)意的公關(guān)活動，區(qū)縣高端客戶線下推廣，網(wǎng)媒，報媒等線上推廣時代天街報媒+網(wǎng)絡(luò)+公關(guān)活動重慶公館堂售國際社區(qū)渠道銷售協(xié)信城晨報硬廣+時報硬廣+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)南濱國際時報硬廣+戶外廣告國匯中心晨報硬廣+戶外廣告+電視媒體觀音橋COSMO晚報硬廣+網(wǎng)絡(luò)九街高屋晨報硬廣+戶外廣告渝能明日城市晚報軟文華潤中央公園商報硬廣+戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)大鼎第一時間晨報硬廣+戶外廣告華潤24城商報軟文+輕軌廣告ARC中央廣場商報硬廣+網(wǎng)絡(luò)煌華新紀(jì)元晨報硬廣尚領(lǐng)公館報媒+網(wǎng)絡(luò)電視+廣播+電信彈框+郵政直投中渝愛都會晨報硬廣+時報硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告中渝都會首戰(zhàn)時報硬廣+商報硬廣+晨報硬廣+晚報硬廣+網(wǎng)絡(luò)+產(chǎn)品說明會+戶外廣告華宇北城中央晨報硬廣+時報硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告魔幻瑪型晨報硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外廣告+秋交會等公關(guān)活動目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，達到推廣最佳效果；在推廣賣點訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開盤告知三類為主；訴求點重在針對性和及時性。推廣方式：當(dāng)前公寓的推廣方式仍以媒體+活動推廣為主，但渠道銷售成為新興銷售方式。公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在項目組成及銷售策略中占據(jù)重要位置決定，其推廣成效將影響項目整體銷售結(jié)果1）供應(yīng)總量2）區(qū)域分布在售公寓3）規(guī)劃業(yè)態(tài)4）產(chǎn)品特點5）銷售策略6）客戶情況7）推廣方式項目名稱推廣方式日月光中心堂售創(chuàng)匯首座名人、時尚、創(chuàng)意的公關(guān)重慶11年公寓市場供應(yīng)量超大，市場競爭紅海嚴重分布較為分散，以商圈輻射為主復(fù)合型項目為主介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多區(qū)域價差明顯，分戶銷售為主項目區(qū)域決定客戶來源“報媒+活動”形式為主，渠道分銷成為新興方式重慶在售公寓市場綜述重慶11年公寓市場供應(yīng)量超大，市場競爭紅海嚴重重慶在售公寓市諸侯爭雄，敢問鹿有幾何

——變化篇諸侯爭雄，敢問鹿有幾何

另一股國家力量同樣耐人尋味：2011年兩會僅僅給出GDP增長8%的目標(biāo)，前所未有冠以“國家尊嚴”定義。及至未來，中國經(jīng)濟發(fā)展的兩大趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)——1、保持適度寬松貨幣政策，鼓勵投資向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜。2、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵投資向高科技經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)及文化經(jīng)濟傾斜一如20年前的上海，同樣作為中國大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。同樣的類似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當(dāng)年“浦東開發(fā)”等量級的國家戰(zhàn)略。有題材城市題材區(qū)域護駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護駕—最新的國家戰(zhàn)略解讀告訴我們：重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢。重慶作為當(dāng)下國家戰(zhàn)略，已經(jīng)毫無疑問另一股國家力量同樣耐人尋味：2011年兩會僅1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化中心新定義重心有偏移分布更廣闊格局更合理重慶寫字樓市場重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務(wù)區(qū)由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的CBD核心區(qū)將成為重慶商務(wù)產(chǎn)品市場重心和價值高地；新興商業(yè)副中心隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成為商務(wù)產(chǎn)品新興市場以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市發(fā)展中對商務(wù)產(chǎn)品需求空間大，未來競爭激烈；傳統(tǒng)成熟商圈商務(wù)產(chǎn)品市場更趨成熟，檔次更趨國際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整隨著重慶商務(wù)市場日趨成熟，借助各大商圈擴容利好，迎來又一次發(fā)展契機重慶商務(wù)產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢：1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化中心1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來產(chǎn)品設(shè)計方向更多商務(wù)空間、更高景觀要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國際化標(biāo)準(zhǔn)已成為重慶商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計導(dǎo)向；產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設(shè)計更趨國際化、品質(zhì)更加高端化獨棟類商務(wù)產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務(wù)市場產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢，追求國際化標(biāo)準(zhǔn)甚至超越；“硬件”“軟件”同升級，共同打造高品質(zhì)城市綜合體、復(fù)合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理（如引入星級酒店管理）等，在“軟件”配套服務(wù)等方面，完善商務(wù)環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時規(guī)避產(chǎn)品單一帶來的風(fēng)險。重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展趨勢：產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品設(shè)計國際化產(chǎn)品品質(zhì)高端化“硬件”“軟件”同升級辦公環(huán)境舒適性和人性化1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化注重1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價格呈穩(wěn)步上漲趨勢在重慶經(jīng)濟格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動下，預(yù)計重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢；主城各區(qū)域價格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對具有較強投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價格差距將進一步擴大；新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價格漲幅較大以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來較大升值空間；CBD成為價格標(biāo)桿以解放碑、江北嘴為中心形成CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破20000元/㎡大關(guān)，成為商務(wù)市場標(biāo)桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場快速發(fā)展重慶商務(wù)產(chǎn)品價格銷售趨勢：整體價格穩(wěn)步上漲價格坡度明顯加大新興區(qū)域發(fā)展迅猛CBD成為價格標(biāo)桿1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化重慶1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化重慶商務(wù)市場客戶變化趨勢：本地客戶依舊主力區(qū)縣客戶占比較大外省客戶明顯增加客戶來源更國際化目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源大致為“5+3+2”的格局“5+2+2+1”：50%主城各區(qū)客戶、20%區(qū)縣客戶、30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場客戶來源也將發(fā)生變化；主城區(qū)縣客戶逐步強大，外省客戶比例增加該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來發(fā)展前景，其中臺灣客戶、溫州等沿海客戶明顯增加，也刺激了重慶商務(wù)市場的發(fā)展；重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源趨于國際化重慶在西部經(jīng)濟格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國際化等，吸引度也逐步走向國際化并更趨明顯；1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化重慶A類：專業(yè)事務(wù)所類（會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等）C類：政務(wù)類企業(yè)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：零售及服務(wù)類（票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等）F類：電子信息及IT類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營）G類：電器產(chǎn)品類（普通電器、機械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等）I類：商貿(mào)運輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類L類：服裝類（服裝、化妝品）綠線：07年客戶構(gòu)成紅線：10年客戶構(gòu)成出去辦公/公寓用戶變化趨勢1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化A類：專業(yè)事務(wù)所類（會計/審計/測量/評估/公證/律師等）變化趨勢一：A類用戶（專業(yè)咨詢事務(wù)所）、G類用戶（IT電子行業(yè)）、H類用戶（房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)）、I類用戶（商貿(mào)物流行業(yè)），基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及行業(yè)對形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。變化趨勢二：曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的E類用戶（松散型零售及服務(wù)業(yè)），明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢。新形勢下的鼓勵發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動辦公準(zhǔn)入門檻提高這些咨詢、IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力傳統(tǒng)占據(jù)辦公的松散型零售、服務(wù)業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè)重慶辦公樓的用戶演變趨勢，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化變化趨勢一：新形勢下的鼓勵發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動藍線：07年客戶構(gòu)成紅線：10年客戶構(gòu)成商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢，而其中：餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長趨勢商業(yè)用戶變化趨勢1）區(qū)域分布2）產(chǎn)品發(fā)展市場趨勢3）價格銷售4）客戶變化藍線：07年客戶構(gòu)成紅線：10年客戶構(gòu)成商業(yè)體現(xiàn)出各魚嘴市場本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚嘴鎮(zhèn)長安汽車基地長客軌道公司孵化園從實地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域暫無寫字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。商務(wù)市場屬于啟蒙初生期魚嘴市場本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚嘴鎮(zhèn)長安1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)2、政策影響未能促及商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)行情趨好3、供應(yīng)和需求情況決定商務(wù)市場發(fā)展向上4、城市商務(wù)市場重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移5、商務(wù)市場主流客戶轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化6、魚嘴區(qū)域商務(wù)市場暫無商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)商務(wù)市場總結(jié)1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)商務(wù)市場總知己知彼、百戰(zhàn)不殆認清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人知己知彼、百戰(zhàn)不殆第一部分：市場分析第二部分：項目本體第三部分：客群分析第四部分：產(chǎn)品分析第五部分：配置建議第六部分：項目定位第七部分：營銷策略目錄第一部分：市場分析目錄中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟增長的新引擎

●金融危機深刻影響后經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、投資重心的轉(zhuǎn)移、并進一步影響中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展格局●經(jīng)濟發(fā)展模式將從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型●投資重心將從東部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向西部內(nèi)陸地區(qū)●西部地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟發(fā)展的

高增長區(qū)，中國

經(jīng)濟增長的新擎1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸兩江新區(qū)兩路寸灘保稅港區(qū)北部新區(qū)重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)重慶出口加工區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)國家綜合配套改革試驗區(qū)重慶占位：已成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn)1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析兩江新區(qū)重慶占位：已成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟增包括：三個區(qū)域形成：三個組團布局：十大功能區(qū)實現(xiàn)：五大功能拉動“成渝經(jīng)濟帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長10個百分點，工業(yè)經(jīng)濟年均增長提高5個百分點云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長提高5個百分點，促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場協(xié)作加強50%左右的制造業(yè)和交通運輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場，預(yù)計年均增長提高5個百分點

兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍，對西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著非凡意義

西部內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶長江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心長江上游地區(qū)金融中心國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)陸國際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地長江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地

1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析包括：三個區(qū)域兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后產(chǎn)業(yè)布局：魚嘴組團將建成機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū)緊緊圍繞先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2大領(lǐng)域打造“6+3”核心產(chǎn)業(yè)體系兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)：范圍包括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。以“園中園”的模式分組團布局，重點打造新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、以及現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園。1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析產(chǎn)業(yè)布局：魚嘴組團將建成機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)2010年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成立，整個新區(qū)規(guī)劃為都市綜合功能板塊、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊、先進制造業(yè)基地板塊，本項目位于先進制造產(chǎn)業(yè)帶核心位置。目前城市重心未來城市重心本案先進制造業(yè)板塊范圍：位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。屬于主城外環(huán)繞城高速地帶，包括龍石先進制造區(qū)、木古出口加工區(qū)、水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國家級先進制造業(yè)平臺功能，重點發(fā)展汽車、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品等5大核心產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)：項目位于魚嘴中心服務(wù)區(qū)中心位置，屬于“兩江新區(qū)”先進制造業(yè)板塊核心位置，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心所在，發(fā)展前景良好1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析2010年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基奶牛夢工廠長客城市軌道長安汽車韓泰輪胎汽車產(chǎn)業(yè)組團魚復(fù)片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運基地和港口物流基地，著重發(fā)展現(xiàn)代物流以及以新能源汽車、軌道交通、重型裝備等為重點的臨港裝備產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有國際影響的新能源汽車城、西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地和最具競爭力的裝備產(chǎn)業(yè)城魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基奶牛夢工廠長客城市軌道長安汽1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚嘴片區(qū)未來發(fā)展的重大因素，魚嘴將再建一個重慶主城交通樞紐中心，為魚嘴衛(wèi)星城的發(fā)展奠定了硬件基礎(chǔ)1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析廣陽島觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通輕軌4號線、8號線均將到達魚嘴魚嘴立交東接長壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū)魚嘴大橋連接茶園廣陽島魚嘴2012年到達主城區(qū)時間將銳減至20分鐘，“20分”衛(wèi)星城成立廣陽島觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通城外風(fēng)景型城內(nèi)風(fēng)景型規(guī)劃中潛力型發(fā)展中潛力型商貿(mào)發(fā)達型城內(nèi)成熟型地塊特征：郊區(qū)山、水、空氣地塊特征：風(fēng)景、市區(qū)地塊特征：土地價格低地塊特征：配套逐漸完善中地塊特征：位置、交通地塊特征：寫字樓、商場土地不動產(chǎn)屬性：規(guī)劃中潛力型為主、城外風(fēng)景型為輔規(guī)劃中潛力型要素作為本項目核心土地價值之一，其可控程度、操作性、項目貢獻率均強于本地塊的城外風(fēng)景型屬性，而城外風(fēng)景型指本項目周邊臨近南山等景點，對項目價值提升有所幫助房地產(chǎn)不動產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類型劃分為6個類別不動產(chǎn)土地特性是客戶購房時另一個重要的影響因素。房產(chǎn)所處的區(qū)位、交通、周邊配套設(shè)施，未來的發(fā)展?jié)摿Φ榷际窍M者購房決策是考慮的最為重要影響因素之一1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析城外風(fēng)景型城內(nèi)風(fēng)景型規(guī)劃中潛力型發(fā)展中潛力型商貿(mào)發(fā)達型城內(nèi)成經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地17萬方，體量26萬方，綜合容積率1.64，

其中，一期A樓體量12萬方，酒店占2.55萬方，辦公類占7.92萬方本案地塊面積較大，緊鄰魚嘴立交；距離周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)近，可塑性強；1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地17萬方，體量26萬方，綜合容積率1.6地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線性”，場內(nèi)較為平整，緊臨魚嘴立交及支路，毗鄰孵化園、長安基地，無明顯自然景觀本案長安汽車公司中石油加油站長客軌道公司社區(qū)臨街商業(yè)地塊實拍地塊航圖1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線性”，場內(nèi)較為平整，本案長安汽車公東：魚嘴鎮(zhèn)中心

華渝風(fēng)電廠

瑞祥家園、金鑫家園

南：長江江岸

倉儲用地

西：長安汽車基地

孵化園

長客軌道公司

北：霍利維爾公司

韓泰輪胎廠地塊周邊：先進制造業(yè)基地，西側(cè)相鄰倉儲用地、生活、商業(yè)配套弱汽車城基地中心、魚嘴立交橋中心、渝宜快速路南側(cè)、交通便捷本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚嘴鎮(zhèn)長安汽車基地長客軌道公司孵化園1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析東：魚嘴鎮(zhèn)中心地塊周邊：先進制造業(yè)基地，西側(cè)相鄰倉儲用地、生1、重慶水務(wù)集團簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團將投資1.4億元打造新魚嘴水廠2、成功引進并開工建設(shè)了重慶長安汽車集團的整車和發(fā)動機項目；3、重慶長客的輕軌車輛制造項目4、重慶市重點環(huán)保企業(yè)—中天環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團；5、規(guī)劃修建物流能力百萬標(biāo)箱級的綜合性物流港口；6、華渝電氣儀表廠民品產(chǎn)業(yè)項目進駐魚嘴新城；7、光大奶牛夢工廠進駐魚嘴。魚嘴大事記魚嘴周邊企業(yè)中天環(huán)保重慶水務(wù)集團登康牙膏廠海爾工業(yè)園區(qū)長客城市軌道有限公司奶牛夢工廠長渝活塞有限公司渝寧紙業(yè)有限公司長安汽車華渝風(fēng)電廠韓泰輪胎廠德天實業(yè)中海油庫東風(fēng)船舶中鋼物流華渝電器儀表廠霍利維爾奧特斯集成電路德國本特勒

依托長安汽車、長客軌道、華渝風(fēng)電三大基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動先進制造汽車業(yè)下游產(chǎn)業(yè)包擴機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析1、重慶水務(wù)集團簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團將投資1.4億1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析本案酒店新車發(fā)布及學(xué)術(shù)交流會議中心會展及辦公大廳管委會辦公樓汽車展示中心汽車文化展示中心汽車城效果圖本案屬于汽車城的核心部分，周邊有四星級酒店和管委會辦公樓，臨近汽車城會展中心，各項配套齊全，未來升值潛力巨大1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析SWOT矩陣S優(yōu)勢1.兩江新區(qū)、先進制造業(yè)版塊2.四大制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園中心3.地價較低，成本優(yōu)勢4.交通便捷，毗鄰寸灘、空港5、生態(tài)好公園、古鎮(zhèn)、電影城W劣勢1尚未樹立在渝的品牌形象2.距離主城區(qū)距離較遠3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)籌建階段，人氣弱4.區(qū)域版塊影響力偏低O機會1.地塊位于兩江新區(qū)重要拓展方向2.城外中心商務(wù)物業(yè)保值增值能力3.保稅港、第三區(qū)等建設(shè)帶來的外來購買力4.所在區(qū)域項目形象低，利于樹立市場標(biāo)桿5.四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)幾何中心，下游產(chǎn)業(yè)需求市場巨大SO策略利用項目自身優(yōu)勢，挖掘潛在價值增長點，打造高品質(zhì)高端產(chǎn)品，實現(xiàn)價值，樹立品牌標(biāo)桿WO策略謀求與有資源優(yōu)勢(土地、資金)的公司的合作，擴大規(guī)模和品牌影響力T威脅1.區(qū)域版塊2.房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境持續(xù)走低3.舊城改造帶來的大量潛在供應(yīng)4.地塊周邊未來規(guī)劃未知狀況變數(shù)大ST策略發(fā)揮地段優(yōu)勢，打造商務(wù)物業(yè)常規(guī)產(chǎn)品，以快速回收現(xiàn)金流，且樹立品牌WT戰(zhàn)略將項目作為兩江置業(yè)土地儲備，有待時機轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商，獲取土地增值收益價值1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析SWOT矩陣S優(yōu)勢W劣勢O機會SO策略WO策略T威脅ST策略區(qū)域式微、關(guān)注度低周邊無明顯優(yōu)勢資源產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展無限城外商業(yè)用地、一定成本優(yōu)勢項目本體綜述——綜合化產(chǎn)業(yè)化低碳化智能化生態(tài)化科技化1）區(qū)位解讀3）地塊解讀項目本體4）產(chǎn)業(yè)解讀5）SWTO分析6）本體綜述2）交通解析區(qū)域式微、關(guān)注度低項目本體綜述——綜合化產(chǎn)業(yè)化第一部分：市場分析第二部分：項目本體第三部分：客群分析第四部分：產(chǎn)品分析第五部分：配置建議第六部分：項目定位第七部分：營銷策略目錄第一部分：市場分析目錄1）目標(biāo)客戶2）關(guān)于魚嘴客群分析3）客戶定位土地屬性下的目標(biāo)客戶項目土地屬性匹配客戶排序為：投資及自持、投資、需求其中，寫字樓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為：產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶公寓類產(chǎn)品的主力目標(biāo)客戶為：中上層領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶根據(jù)金融街顧問客戶數(shù)據(jù)庫中，對重慶消費者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標(biāo)客群的重慶屬像。對應(yīng)產(chǎn)品：適合打造商務(wù)屬性、投資型產(chǎn)品為主對應(yīng)客群：投資欲、需求性、產(chǎn)業(yè)輻射相關(guān)人1）目標(biāo)客戶2）關(guān)于魚嘴客群分析3）客戶定位土地屬性下的目標(biāo)了解土地屬性下客戶特征后深入一些探究項目核心價值與消費者洞察的重疊尋找從理性上升到感性的路徑了解土地屬性下客戶特征后長安汽車長客軌道華渝風(fēng)電……魚嘴先進制造園產(chǎn)業(yè)基地輻射發(fā)散長安汽車“一”航空港“一”影視城“三”大公園“六”大產(chǎn)業(yè)園“一一三六”“一”航空港“一一三六”在粗獷線條的背后，有一顆躍動的心，渴望用一種受人認同的生活方式來證明自己并不落伍的價值“歸屬感、發(fā)展觀”冥冥指引重慶人的地域性格在粗獷線條的背后，有一顆躍動的心，重慶人的地域性格“產(chǎn)業(yè)輻射決定購買者！”對于目標(biāo)客戶的尋找，我們更多的是產(chǎn)業(yè)鏈末端需求上進行判斷寫字樓：各產(chǎn)業(yè)中下游公司本地投資客戶公寓：各產(chǎn)業(yè)中高端領(lǐng)導(dǎo)層產(chǎn)業(yè)技術(shù)骨干跨區(qū)域高層領(lǐng)導(dǎo)投資客戶在重慶，他們是誰？“產(chǎn)業(yè)輻射決定購買者！”寫字樓：公寓：在重慶，都市精英AggressiveCity領(lǐng)導(dǎo)高層時尚精英激流勇進精英白領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)高層技術(shù)人員都市精英Aggressive領(lǐng)導(dǎo)高層時尚精英激流勇進精英白重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項目戰(zhàn)略定位報告城市中產(chǎn)階層中的個性人群。城市中產(chǎn)階層中的個性人群。與辦公融合，兼具自我主張。與辦公融合，兼具自我主張。廣泛接受新資訊，運用理性分析。廣泛接受新資訊，運用理性分析。領(lǐng)悟事物的本源，有自己的人生哲學(xué)。領(lǐng)悟事物的本源，有自己的人生哲學(xué)。審美情趣，偏好深邃的思想表達、留有想象空間。審美情趣，偏好深邃的思想表達、留有想象空間。