淺析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制范文

四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)課題淺析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制-以自貢TH房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例教學(xué)點(diǎn)興華教學(xué)點(diǎn)專業(yè)工商企業(yè)管理年級(jí)2014級(jí)姓名江上行導(dǎo)師張李三定稿日期：2014年4月30日四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書(shū)學(xué)生姓名江上行專業(yè)工商企業(yè)管理班級(jí)2014級(jí)設(shè)計(jì)（論文）題目淺析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例接受任務(wù)日期201完成任務(wù)日期201指導(dǎo)教師（簽名）張李三指導(dǎo)教師單位四川理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院設(shè)計(jì)(論文)內(nèi)容目標(biāo)l.通過(guò)畢業(yè)設(shè)計(jì)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，使學(xué)生所學(xué)基礎(chǔ)理論、專業(yè)知識(shí)和基本技能得到鞏固、深化和提高，并有針對(duì)性地對(duì)學(xué)生進(jìn)行研究方法的系統(tǒng)、全面的訓(xùn)練。2.培養(yǎng)學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)理論與方法分析和解決實(shí)際問(wèn)題的能力，得到獨(dú)立思考、獨(dú)立工作能力的培養(yǎng)和提高；3.加強(qiáng)學(xué)生文獻(xiàn)檢索、調(diào)研、綜合分析、報(bào)告編寫能力、書(shū)面及口頭表達(dá)能力的培養(yǎng)。4.使學(xué)生掌握工程設(shè)計(jì)及論文撰寫的程序、方法和技術(shù)規(guī)范。5.培養(yǎng)學(xué)生樹(shù)立嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的科學(xué)態(tài)度和勇于探索、團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作作風(fēng)。設(shè)計(jì)(論文)要求1、培養(yǎng)學(xué)生樹(shù)立良好的職業(yè)道德和團(tuán)結(jié)協(xié)作精神；培養(yǎng)學(xué)生實(shí)事求是的科學(xué)態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作作風(fēng)。；勤于思考，勤于實(shí)踐，刻苦鉆研，勇于創(chuàng)新，充分發(fā)揮個(gè)人的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，保質(zhì)保量完成任務(wù)書(shū)規(guī)定的任務(wù)。2、要求學(xué)生學(xué)會(huì)文獻(xiàn)資料檢索和查閱的方法、步驟，學(xué)會(huì)對(duì)文獻(xiàn)資料的篩選與應(yīng)用。3、要求學(xué)生根據(jù)選定課題的特點(diǎn)擬定調(diào)研提綱，獨(dú)立完成調(diào)研任務(wù)。4、.在教師指導(dǎo)下，掌握完成一項(xiàng)給定任務(wù)的方法、步驟和全過(guò)程(文獻(xiàn)檢索、資料收集、調(diào)研、實(shí)（試）驗(yàn)、數(shù)據(jù)采集與處理、結(jié)果分析與總結(jié)、觀點(diǎn)提煉、方案比較、得出結(jié)論、編制圖表、撰寫論文、編寫答辯提綱和答辯稿等)。參考資料[1]閆晶.基于標(biāo)桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì).2011.01[2]金渡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制分[J].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào).2012.05[3]江麗.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè).201210[4]王桂琪.淺談房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的有效控制及改進(jìn)[J].現(xiàn)代商業(yè).2011.11[5]鄭巖.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法研究[J].成本會(huì)計(jì).2010.10[6]王淑榮.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究[J].北京大學(xué)碩士論文.2007注：此表由指導(dǎo)教師填寫后發(fā)給學(xué)生，學(xué)生按此表要求開(kāi)展畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作。目錄1前言 11.1研究背景 11.2研究思路 11.3研究方法 12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本概述及其構(gòu)成 12.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本概述 12.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 23.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀分析 33.1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制現(xiàn)狀 33.2房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題 43.3利用自貢市TH房地產(chǎn)公司的損益表進(jìn)行成本分析 53.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制 63.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制方法 63.4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制要點(diǎn) 83.4.3開(kāi)發(fā)全過(guò)程中個(gè)別成本的控制 94.中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)成本控制發(fā)展模式 94.1中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展模式 104.2美國(guó)細(xì)分模式 104.3參照美國(guó)模式提出中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 115結(jié)束語(yǔ) 12參考文獻(xiàn) 13致謝辭 14四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院淺析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例PAGE四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院淺析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例摘要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期立足，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須重視成本控制工作，切實(shí)提高成本管理水平隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本的比例增加。本文將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀入手，引出其中的問(wèn)題，并且提出相應(yīng)解決對(duì)策，最后根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，提出符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，從而更好的控制成本。以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段成本管理的動(dòng)態(tài)控制，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，成本管理，成本控制第15頁(yè)共14頁(yè)四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院淺析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例第1頁(yè)共14頁(yè)1前言1.1研究背景隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)畸形增長(zhǎng)期。不過(guò)隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展開(kāi)始舉步維艱，利潤(rùn)增長(zhǎng)遇到了前所未有的壓力?？墒牵?dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還不完善，成本管理僵化，缺乏科學(xué)的管理體系，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)跟不上市場(chǎng)的發(fā)展變化，特別是在國(guó)家政策的打壓下，紛紛破產(chǎn)重組。所以，在當(dāng)前形勢(shì)下，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，必須實(shí)行有效的成本控制，降低了成本。1.2研究思路本文的體系安排大致遵循著這樣一個(gè)思路展開(kāi)：首先，對(duì)房地產(chǎn)成本的概念進(jìn)行初步介紹；然后通過(guò)當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀，指出其中的問(wèn)題，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析；再根據(jù)問(wèn)題制定相對(duì)應(yīng)的成本控制措施；最后從美國(guó)細(xì)分模式中，提出符合中國(guó)國(guó)情房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。1.3研究方法本文將通過(guò)規(guī)范研究的方法，并且結(jié)合筆者在房地產(chǎn)公司調(diào)研時(shí)的研究和學(xué)習(xí)時(shí)獲得的數(shù)據(jù)資料，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，理論聯(lián)系實(shí)際，實(shí)際與理論相結(jié)合的方式，探討中國(guó)房地產(chǎn)成本控制的改革發(fā)展模式。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本概述及其構(gòu)成2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本概述房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是指開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用，把這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，并最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位建筑面積成本和總成本的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制是有效控制的所有投資項(xiàng)目，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的一個(gè)重要組成部分，它是投資預(yù)算，估算，合同，合同執(zhí)行管理，從宏觀到微觀，從廣泛和詳細(xì)的過(guò)程。無(wú)論是在投資決策階段規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，方案設(shè)計(jì)階段，施工階段招標(biāo)，施工階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)可以糾正偏差，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，力求在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)使用人力，物力和財(cái)力，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化[1]。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成（1）土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%。（2）土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)=1\*GB3①土地征收費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。=2\*GB3②房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)=1\*GB3①項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。=2\*GB3②“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例一般不會(huì)超過(guò)6%。（4）建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例約為整個(gè)成本的40%左右。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。該項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般在20%-30%。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。（8）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀分析3.1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制現(xiàn)狀我們?cè)诒Ａ袅擞?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的有益經(jīng)驗(yàn)，克服了不足之處。從西方借鑒了先進(jìn)的成本控制模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制實(shí)踐得到了快速的發(fā)展。我們?cè)谟^念上已經(jīng)有了很大的變化，成本控制有更深入的了解，明確意識(shí)到需要借鑒學(xué)習(xí)國(guó)外科學(xué)有效的管理方法和先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，同當(dāng)與本國(guó)國(guó)情相結(jié)合，加以吸收和深化。成本管理向技術(shù)領(lǐng)域拓展，成本控制滲透到成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。一些企業(yè)已經(jīng)實(shí)施了目標(biāo)成本管理，價(jià)值工程和產(chǎn)品質(zhì)量成本管理，取得了大量有有利的經(jīng)驗(yàn)成果。傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本核算改革，以發(fā)揮成本會(huì)計(jì)的作用，成本管理畫(huà)一個(gè)小核算單位，實(shí)施成本責(zé)任制[2]。中國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的成本管理和探索實(shí)踐，理論上形成一套成本預(yù)測(cè)，決策，核算，控制，監(jiān)督和考核的管理體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)在使用這些方法控制成本時(shí)，仍然有許多問(wèn)題，缺乏適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的成本控制方法?？傮w而言，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制方面，進(jìn)度是顯而易見(jiàn)的，但仍然存在的制度不完善，管理水平不高等問(wèn)題，成本支出大，效率低下的不利局面在相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)中仍然存在[3]。一直沒(méi)有脫離自己的成本意識(shí)淡化，成本管理理論僵化，成本管理作用弱化，成本管理方法老化和成本管理組織軟化等問(wèn)題。3.2房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題（1）開(kāi)發(fā)成本管理的思維滯后。長(zhǎng)期以來(lái)，重規(guī)模、輕效益，重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量，重過(guò)程、輕決策的觀念和做法，使不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中比較重視開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者政績(jī)的主要指標(biāo)，卻忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模；一些企業(yè)的土地是通過(guò)劃撥或各種模式以其他非市場(chǎng)途徑取得的，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，成本僅僅是滿足會(huì)計(jì)報(bào)表需要的數(shù)字游戲。這就造成了開(kāi)發(fā)成本管理的思維滯后性。（2）成本管理的過(guò)程缺乏科學(xué)性一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本往往缺乏經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵，忽視了為管理決策服務(wù)的目的。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算只有在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題。特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，難以反映出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本[4]。（3）成本管理體系缺乏全面性一些開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷售過(guò)程中不斷地暴露出來(lái)。開(kāi)發(fā)成本變成了開(kāi)口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。（4）成本管理制度缺乏監(jiān)督性和激勵(lì)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于周期較長(zhǎng)、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執(zhí)行過(guò)程中，各方討價(jià)還價(jià)、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。不少企業(yè)現(xiàn)行成本管理制度的突出問(wèn)題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺(jué)自愿完善成本管理的激勵(lì)性。3.3利用自貢市TH房地產(chǎn)公司的損益表進(jìn)行成本分析表3-1自貢市TH房地產(chǎn)公司利潤(rùn)表利潤(rùn)表會(huì)企02表編制單位:自貢市TH房地產(chǎn)有限公司2011年單位:萬(wàn)元項(xiàng)目行數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1127289.24減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本466160.1主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加5329.9二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列)1060799.24加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）117221.5減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用144262.4管理費(fèi)用15692.1財(cái)務(wù)費(fèi)用161728三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）1861338.24加：投資收益（損失以“-”號(hào)填列）19補(bǔ)貼收入22營(yíng)業(yè)外收入23676.98減：營(yíng)業(yè)外支出25368.54四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列）2761646.68減：所得稅2832812.14五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）3028834.54從上表可以看出雖然在房地業(yè)普遍不景氣的2011年，公司仍處于盈利狀態(tài)，且利潤(rùn)率更是達(dá)到22.65%，公司前景普遍被看好。公司能取得這樣好的業(yè)績(jī)，我分析有以下幾點(diǎn)原因：第一，受益于銷售均價(jià)上升。2011年受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房?jī)r(jià)停止的快速上升的勢(shì)頭，但是比前一年仍有一定的上漲。該公司的項(xiàng)目主要集中在我國(guó)二三線等中小城市，房?jī)r(jià)泡沫較小，均價(jià)增長(zhǎng)率高于一線城市。第二，該公司提前調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在全國(guó)如火如荼建設(shè)別墅等高端項(xiàng)目時(shí)，該公司改變投資方向，大力發(fā)展中低端項(xiàng)目，主要針對(duì)自住型客戶所開(kāi)發(fā)的小戶型的比例較大，符合市場(chǎng)剛性需求，受政策影響較小。第三，該公司也是得到了前一年的高預(yù)收賬款的支持。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算相對(duì)于銷售存在滯后性，所以2011年所結(jié)算的項(xiàng)目，許多都是2010年下半年已售未結(jié)算資源以及2011上半年所銷售的項(xiàng)目。第四，自身能力提高的結(jié)果。該房企除了積極尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)外，也開(kāi)始了補(bǔ)課、練內(nèi)功工作。這在一定程度上降低了開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用。3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制3.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制方法雖然自貢市TH房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本比例構(gòu)成較為合理，能夠創(chuàng)造好的效益，不過(guò)仍有較大的成本下降空間。企業(yè)應(yīng)該從以下幾方面入手，有效控制成本結(jié)構(gòu)，降低成本：（1）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，降低地價(jià)=1\*GB3①規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開(kāi)放，競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。=2\*GB3②加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。（3）逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因受資金規(guī)模等限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中，使其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)規(guī)定期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來(lái)平抑過(guò)高的地價(jià)[5]。（2）加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度。各級(jí)地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。（3）適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照?，?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開(kāi)支，抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到事半功倍的效力。（4）開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用。金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國(guó)家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開(kāi)金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持。也只有通過(guò)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。（5）發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn)。加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，政府能通過(guò)利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)無(wú)形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭(zhēng)格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。（6）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理。企業(yè)以贏利為目的，企業(yè)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部加強(qiáng)管理等方式來(lái)謀求合理的利潤(rùn)。維持合理的利潤(rùn)空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會(huì)效益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的[6]。接下來(lái)，我們將通過(guò)上面介紹的成本控制方法，對(duì)下面成本明細(xì)表XX公司進(jìn)行成本分析：表3-2自貢市TH房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成成本名稱本期發(fā)生額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用32000前期工程費(fèi)2072.8基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4783.6建安工程費(fèi)25356.6管理費(fèi)用692.1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1947.2銷售費(fèi)用4262.4銀行利息1728稅金13253.8合計(jì)86096.5圖3-1自貢市TH房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成比例從TH公司的成本明細(xì)表可以看出，該企業(yè)對(duì)公司各項(xiàng)成本進(jìn)行嚴(yán)格掌控，特別是對(duì)土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅金三大成本的管理，使之成本結(jié)構(gòu)比例較為合理。同時(shí)，當(dāng)?shù)卣矅?yán)格把握土地出讓數(shù)量，對(duì)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平準(zhǔn)確調(diào)控，為企業(yè)成本的控制創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。優(yōu)越的內(nèi)外部環(huán)境，使企業(yè)即使在房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時(shí)候，能夠?qū)境杀具M(jìn)行高效的管理，降低了成本，提高了利潤(rùn)空間。希望公司能再接再厲，創(chuàng)造更好的未來(lái)。3.4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制要點(diǎn)（1）前期階段在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，選擇在市場(chǎng)上占有一定席位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂。其次，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例大，因此采取何種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。在前期工作中，施工圖的設(shè)計(jì)與審核也直接影響成本的構(gòu)成。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等基本要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。因此應(yīng)該在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）[7]。（2）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。（3）管理費(fèi)用的控制管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。（4）銷售費(fèi)用的控制銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營(yíng)銷手段，根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況，合理控制銷售費(fèi)用。（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對(duì)稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。3.4.3開(kāi)發(fā)全過(guò)程中個(gè)別成本的控制在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，在這里能把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，開(kāi)發(fā)商也不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，對(duì)于這里的費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系[8]。4.中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)成本控制發(fā)展模式要想通過(guò)簡(jiǎn)單的成本控制，就要快速的減少成本上升壓力，顯然是不夠的。我們必須改變當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。仿照歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并且結(jié)合本國(guó)自身國(guó)情，探索出一條可持續(xù)的發(fā)展模式，從而達(dá)到長(zhǎng)期有效的控制成本，增加收入。4.1中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展模式中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就是短平快的合作開(kāi)發(fā)模式[9]?！绊?xiàng)目公司”和“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷程中曾有的重要特征，造成這種現(xiàn)象的直接原因是剛開(kāi)始許多建設(shè)項(xiàng)目用地是以協(xié)議出讓方式獲得，某些取得開(kāi)發(fā)權(quán)的個(gè)人或企業(yè)因?yàn)榉N種原因，不能在短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)項(xiàng)目，致使開(kāi)發(fā)周期大大延長(zhǎng)，甚至使土地長(zhǎng)期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資本的吸引力也與日俱增，一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)迫切渴望獲取土地資源，于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。合作開(kāi)發(fā)使一批擱置已久的項(xiàng)目進(jìn)入了開(kāi)發(fā)流程階段，大大加快了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，一定程度上緩解了一段時(shí)間供應(yīng)相對(duì)不足的矛盾，一些企業(yè)也在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中積累了大量的資本和經(jīng)驗(yàn)，得以迅速發(fā)展。但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見(jiàn)的。聯(lián)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司存續(xù)期與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)幾乎是同一時(shí)間，項(xiàng)目建成，公司的使命也就結(jié)束了。因此，項(xiàng)目公司通常只追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化和快速實(shí)現(xiàn)，將不可避免地會(huì)采取一些短平快的手法。再者，在市場(chǎng)銷售形勢(shì)持續(xù)向好發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制，對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會(huì)花太多精力，更不可能去完成售后服務(wù)，走的就是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路徑。此外，因?yàn)檫M(jìn)入門檻降低，一些不具開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和個(gè)人也依靠資本實(shí)力強(qiáng)行進(jìn)入，使這類項(xiàng)目的產(chǎn)品水準(zhǔn)普遍不高，且盛行概念炒作，容易造成產(chǎn)品交付后許多遺留問(wèn)題，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō)，不能起到良性發(fā)展的作用。4.2美國(guó)細(xì)分模式通過(guò)嚴(yán)格的專業(yè)化細(xì)分，形成了一條橫向價(jià)值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作著名的房地產(chǎn)發(fā)展模式。美國(guó)模式代表著西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。其重點(diǎn)就是金融運(yùn)作，美國(guó)擁有最成熟和最全面的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開(kāi)發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成為圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。美國(guó)房地產(chǎn)模式的背景和特點(diǎn)是：（1）土地供應(yīng)自由。理論上講，當(dāng)在1990年日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，如果把整個(gè)東京賣掉，就可以買下整個(gè)美國(guó)。因此，我們就知道當(dāng)時(shí)日本地價(jià)很高，而美國(guó)地價(jià)卻相對(duì)便宜很多。如果再回顧一下歷史，當(dāng)年美國(guó)西部大開(kāi)發(fā)時(shí)，只須交納10美元的手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無(wú)人居住土地160畝，只要定居和開(kāi)墾5年，土地就可以永遠(yuǎn)歸私人所有；從而形成美國(guó)62%土地私有的格局，讓美國(guó)政府不可能對(duì)土地供給進(jìn)行嚴(yán)格控制。（2）專業(yè)分工明確，美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等組成，相互協(xié)調(diào)共存，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)，由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成。而且不同公司可以根據(jù)自己的專長(zhǎng)而專注于某個(gè)細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)。例如：有專做寫字樓的，也有專做大型超市的，既有獨(dú)營(yíng)退休的社區(qū)，也有做郊區(qū)成排的別墅群。（3）以金融運(yùn)作為核心。在美國(guó)房地產(chǎn)模式的各個(gè)環(huán)節(jié)中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國(guó)沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，但卻有許多投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500強(qiáng)，他們都以房地產(chǎn)投資收益為利潤(rùn)來(lái)源的。美國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國(guó)的房地產(chǎn)投資商主要集中在物業(yè)投資，而非物業(yè)開(kāi)發(fā)，因此美國(guó)真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國(guó)目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)的總值超過(guò)了3000億美元。（4）收益大眾化。美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同渠道參與房地產(chǎn)的投資，主要方式是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、房產(chǎn)抵押貸款證券等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也使行業(yè)利潤(rùn)被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)任由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴力斂財(cái)?shù)默F(xiàn)象。4.3參照美國(guó)模式提出中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從商業(yè)模式看轉(zhuǎn)型期的中國(guó)房地產(chǎn)大趨勢(shì)：結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，對(duì)美國(guó)地產(chǎn)模式進(jìn)行本土化改造，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌，企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)?；ㄔO(shè)。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展具有更多的相似性：首先，從土地資源上講，兩國(guó)之間的土地資源豐富，城市和鄉(xiāng)村、東部和西部之間的地租存在極大的差異，因此我國(guó)也應(yīng)該適當(dāng)放開(kāi)土地供給，實(shí)行適度多樣化的土地制度。其次，從融資渠道方面，中國(guó)的金融體系改革也勢(shì)在必行，銀行要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商只能走多元化融資道路，金融統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在信托、基金、REITS等許多方面都可以借鑒美國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。最后，從提高行業(yè)的專業(yè)度上講，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷急劇的“洗牌”，行業(yè)門檻一定會(huì)進(jìn)一步提高，隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的正在加速發(fā)展，投資、管理、經(jīng)營(yíng)或?qū)?shí)行“三權(quán)分離”。只有美國(guó)模式，才能夠充分體現(xiàn)高度的市場(chǎng)化、社會(huì)化和專業(yè)化[10]。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外