商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析戰(zhàn)略開發(fā)要點概述

萬達商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析及二三線商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)要點

2017年9月培訓(xùn)講師：徐揚

原萬達集團商務(wù)部副總經(jīng)理，負責(zé)集團商業(yè)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、核心租戶管理、租賃決策文件制定、商業(yè)項目定位研究等工作；主持商業(yè)運作過的項目有：成都萬達、上海南匯萬達、南京建鄴萬達、重慶萬達、北京石景山萬達、西安李村萬達等。現(xiàn)任東方偉業(yè)副總裁。圖片課程提綱☆商業(yè)地產(chǎn)概述☆商業(yè)開發(fā)過程中常見的問題☆萬達的內(nèi)部管控體系（發(fā)展、規(guī)劃、工程）☆招商團隊的培訓(xùn)☆營運知識的分享☆其他項目的分享商業(yè)地產(chǎn)概述我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段:第一階段:1992—2002:起步發(fā)展時期,商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)第二階段:2002--2008:快速發(fā)展時期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)第三階段：2008--至今：理性發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)獨立產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的基本特征一：商業(yè)屬性、地產(chǎn)屬性、金融屬性二：高投入、高回報、高難度三：安全性、穩(wěn)定性、持續(xù)性商業(yè)地產(chǎn)的難題消費群投資群商戶群商業(yè)地產(chǎn)的常見誤區(qū)重規(guī)模輕效益重開發(fā)輕經(jīng)營重政策輕規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢1.開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌（開發(fā)商擁有自己的百貨是一個長期的趨勢）2.零售商進軍商業(yè)地產(chǎn)并開始購地自建3.專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)隨著城市化進程蓬勃發(fā)展萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程特點：底層出售（格子鋪），二三樓超市，四樓家居特點：組合合店，由多多個單店組組成特點：業(yè)態(tài)態(tài)豐富，由由超市、百百貨、影院院、電器專專賣、娛樂樂等構(gòu)成，，也就是城城市綜合體體。第三代產(chǎn)品品變化后的的優(yōu)勢1.增加了了室內(nèi)步行行街，貫穿穿項目各主主力店2.強調(diào)購購物空間的的舒適度與與便利性3.業(yè)態(tài)布布局更加豐豐富多彩4.人流內(nèi)內(nèi)部共享性性顯著增強強萬達三代產(chǎn)產(chǎn)品的突破破與成熟代表作上海五角場場萬達廣場場主要主力店店情況：沃爾瑪購物物廣場：約約2.8萬萬平米香港巴黎春春天百貨：：約4.3萬平米第一食品廣廣場：約2.1萬平平米萬達國國際影影城：：共10個個放映映廳其余主主力業(yè)業(yè)態(tài)有有：新新華書書店、、黃金金珠寶寶城、、和樂樂國際際家居居廣場場、青青少年年購物物中心心等目前60%的合合作品品牌商商家是是通過過這個個項目目積累累起來來的。。代表作作鄞州萬萬達廣廣場主要主主力店店情況況：沃爾瑪瑪、百百安居居、特特力屋屋、蘇蘇寧電電器、、喜百百度、、石浦浦酒樓樓、神神采飛飛揚電電玩城城、大大歌星星KTV、、萬達達影城城、銀銀泰百百貨等等?？偨Y(jié)建設(shè)城城市綜綜合體體的基基本原原則一.選選址策策略二.商商業(yè)規(guī)規(guī)劃與與定位位策略略（萬萬達2010年年開始始，改改變開開發(fā)公公司為為主導(dǎo)導(dǎo)的情情況））三.建建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計要要點萬達內(nèi)內(nèi)部管管理體體系一.選選址階階段

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信信息整整理

項項目推推進

項項目立立項核心解解讀選址要要點:城市:100萬萬以上上人口口;人人均可可支配配收入入過萬萬元;地級級市位置:城市市核心心地塊塊,周周邊人人口30萬萬人;或類類似人人口導(dǎo)導(dǎo)入?yún)^(qū)區(qū);談判判:與與政政府府談?wù)勁信?定定指指標標、、包包拆拆遷遷、、設(shè)設(shè)條條件件價格格:拆拆遷遷成成本本,地地價價同同類類最最低低水水平平核心心解解讀讀對政政府府的的吸吸引引力力:

每每個個綜綜合合體體為為社社會會新新增增近近萬萬個個就就業(yè)業(yè)崗崗位位

每個綜綜合體每每年創(chuàng)造造幾千萬萬甚至超超億元稅稅收

城市綜綜合體是是一站式式消費場場所,全全方位滿滿足群眾眾的消費費需求

每個城城市綜合合體都創(chuàng)創(chuàng)造一個個城市新新中心

改善城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)二.商業(yè)業(yè)規(guī)劃與與定位三.建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計建筑規(guī)劃劃設(shè)計建筑規(guī)劃劃設(shè)計建筑規(guī)劃劃設(shè)計萬達招商商模式一.成功功解決招招商過程程中的三三對矛盾盾1.主力力店與小小商鋪2.租金金與品牌牌3.連鎖鎖品牌與與當(dāng)?shù)厣躺碳遥ㄒ恍I(yè)業(yè)態(tài)的租租金情況況）招商實施施中的四四大要素素招商工作作階段劃劃分招商工作作時序表表訂單地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)鍵鍵主力店在在商業(yè)地地產(chǎn)的作作用

保保證安全全

確確定基調(diào)調(diào)

快快速發(fā)展展萬達主力力店業(yè)態(tài)態(tài)及面積積構(gòu)成訂單地產(chǎn)產(chǎn)模式的的優(yōu)勢萬達目前前主力店店業(yè)態(tài)及及商家萬達商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三個核核心優(yōu)勢勢1.萬萬達的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈2.萬萬達商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的盈利模模式3.萬萬達豐富富的商家家資源運營知識識的分享享購物中心心運營管管理的最最終目標標成功購物物中心的的標準項目運營營中經(jīng)常常出現(xiàn)的的數(shù)據(jù)日均人流流量有效人流流樓層遞減減系數(shù)高峰期候候餐時間間人均停留時時間人均消費值值總提袋率單店提袋率率客單價單次消費率率坪效重復(fù)消費率率購物中心成成功的核心心要素運營工作的的主線客戶關(guān)系服務(wù)準則一.以以客為師二.以以客為尊三.以以客為親四.以以客為友直接帶來效效果運營管理評評價的核心心指標購物中心運運營管理的的工作模塊塊THEEND9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。07:14:2507:14:2507:1412/22/20227:14:25AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2207:14:2507:14Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。07:14:2507:14:2507:14Thursday,December22,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2207:14:2507:14:25December22,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。22十二二月20227:14:25上上午07:14:2512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:14上上午12月-2207:14December22,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/227:14:2507:14:2522December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。7:14:26上上午7:14上上午07:14:2612月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。07:14:2607:14:2607:1412/22/20227:14:26AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2207:14:2607:14Dec-2222-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。07:14:2607:14:2607:14Thursday,December22,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2207:14:2607:14:26December22,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。22十二二月20227:14:26上上午07:14:2612月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月227:14上上午12月-2207:14December22,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/227:14:2607:14:2622December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。7:14:26上午午7:14上午午07:14:2612月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。07:14:2607:14:2607:1412/22/20227:14:26AM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2207:14:2607:14Dec-2222-Dec-2212、越是無能能的人，越越喜歡挑剔剔別人的錯錯兒。07:14:2607:14:2607:14Thursday,December22,202213、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。勝勝人人者者有有力力，，自自勝勝者者強強。。12月月-2212月月-2207:14:2607:14:26December22,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。22十十二月20227:14:26上午午07:14:2612月-2215、最具挑挑戰(zhàn)性的的挑戰(zhàn)莫莫過于提提升自我我。。十二月227:14上午午12月-2207:14December22,202216、業(yè)余生活要要有意義，不不要越軌。2022/12/227:14:2607:14:2622December202217、