商業(yè)街建設的戰(zhàn)略

商業(yè)街建設的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術研究目錄一、商業(yè)街的定義、特點及分類二、商業(yè)街分類三、商業(yè)街在我國發(fā)展的必要性四、商業(yè)街建設的戰(zhàn)略研究五、商業(yè)街建設的戰(zhàn)術研究清明上河圖商業(yè)街的定義什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體.商業(yè)街的特點1.功能全現(xiàn)代商業(yè)街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務、修理、交通等15項功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到"沒有買不到的商品，沒有辦不成的事"，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求2.品種多?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到"買全國、賣全國"，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結合起來。3.分工細。分工細、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。4.環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。5.服務優(yōu)。服務優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護自己的服務品牌，推進特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質、維護整體形象、塑造整體品牌。綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類1.中央央商業(yè)街街。中央商業(yè)業(yè)街一詞詞是大都都市商業(yè)業(yè)發(fā)展到到一定程程度的產(chǎn)產(chǎn)物，西西方國家家比較早早的采用用了這種種提法，，如美國國紐約的的曼哈頓頓、日本本東京的的銀座等等均被冠冠之中央央商業(yè)街街的稱號號，但中中央商業(yè)業(yè)街的內(nèi)內(nèi)涵究竟竟是什么么，至今今沒有明明確的、、權威的的界定。。可以說說，一個個真正的的中央商商業(yè)街必必須是這這個城市市的商務務功能核核心。從一般意意義上講講，作為為中央商商業(yè)街要要具備以以下幾個個特征：：第一，，商業(yè)特特別發(fā)達達。這里里所說的的"商業(yè)業(yè)"不能能作狹義義的理解解，而是是泛指一一個具有有綜合性性功能的的區(qū)域。。它不僅僅涵蓋了了一般的的零售業(yè)業(yè)和服務務業(yè)，并并且包括括金融、、貿(mào)易、、信息、、展覽、、娛樂業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)、寫寫字樓及及配套的的商業(yè)文文化、市市政、交交通服務務等設施施，是一一個大商商業(yè)的概概念。第二、有較高的的社會知知名度像上海的的南京路路、北京京的王府府井、香香港的中中環(huán)、紐紐約的曼曼哈頓第第七大道道等都在在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟活動動中起著著舉足輕輕重的作作用，甚甚至影響響著世界界經(jīng)濟的的發(fā)展，，其社會會知名度度要明顯顯高于其其它地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心。。第三，，中央商商業(yè)街的的功能要要輻射整整個城市市而不是是僅在某某一地區(qū)區(qū)某一范范圍內(nèi)發(fā)發(fā)揮作用用。換句句話說，，中央商商業(yè)街應應是一座座城市的的開放窗窗口，它它是整個個城市經(jīng)經(jīng)濟和商商業(yè)發(fā)展展的中樞樞，是南南來北往往的客流流集散地地，特別別是搞商商務活動動的人都都必須要要前往的的地方。。第四，中中央商業(yè)業(yè)街應位位于城市市的黃金金地段。。地價和和土地的的利用率率最高，，交通極極為便利利，人流流、車流流量最大大，建筑筑物高度度集中，，有現(xiàn)代代化的市市政、信信息環(huán)境境、對國國際跨國國公司有有巨大的的吸引力力。2.地區(qū)區(qū)商業(yè)街街與中央商商業(yè)街相相比較，，還存在在地區(qū)性性的商業(yè)業(yè)街，即即分布在在各個居居民住宅宅區(qū)、主主干線公公路邊、、醫(yī)院、、娛樂場場所、機機關、團團體、企企事業(yè)所所在地的的商業(yè)繁繁華街道道。二者者有明顯顯的主從從區(qū)別，，概念不不能相互互混淆。。相對中中央商業(yè)業(yè)街而言言，地區(qū)區(qū)商業(yè)街街的主要要特征是是：第一一，地區(qū)區(qū)商業(yè)街街的總體體規(guī)模小小，它以以零售業(yè)業(yè)為主，，是簡單單的商業(yè)業(yè)組合，，其功能能比較單單一。比比如，超超市、百百貨公司司、倉儲儲商店等等，其活活動范圍圍局限在在有限的的商圈內(nèi)內(nèi)。第二二，地區(qū)區(qū)商業(yè)街街是一種種社區(qū)化化消費場場所，不不是輻射射整個城城市的行行為。3.特色色商業(yè)街街商業(yè)特色色街即是是在商品品結構、、經(jīng)營方方式、管管理模式式等方面面具有一一定專業(yè)業(yè)特色的的商業(yè)街街。分為為兩種類類型：一一是以專專業(yè)店鋪鋪經(jīng)營為為特色。。以經(jīng)營營某一大大類商品品為主，，商品結結構和服服務體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)格品品種齊全全、專業(yè)業(yè)性的特特點，如如文化街街、電子子一條街街等。二二是具有有特定經(jīng)經(jīng)營定位位。經(jīng)營營的商品品可以不不是一類類，但經(jīng)經(jīng)營的商商品和提提供的服服務可以以滿足特特定目標標消費群群體的需需要，如如老年用用品、女女人用品品、學生生用品等等。在我我國現(xiàn)階階段，特特色街已已經(jīng)取得得了長足足的發(fā)展展，在很很多地方方都形成成了各種種具有特特色的商商業(yè)街，，如北京京的隆福福寺商業(yè)業(yè)旅游文文化街、、華龍街街餐飲娛娛樂一條條街等。。這些特色色街，或或匯集名名人故居居、酒吧吧餐館，，以觀光光休閑美美食見長長；或薈薈萃世界界名品，，以展示示流行提提高生活活品味為為特色。。幽靜的的小路，，婆娑的的樹影，，搖曳的的燈光，，舒適的的環(huán)境，，專、特特、精的的經(jīng)營方方向，現(xiàn)現(xiàn)代與傳傳統(tǒng)交相相呼應，，散發(fā)出出濃郁的的城市型型文化休休閑氣息息。二、商業(yè)業(yè)街在我我國發(fā)展展的必要要性隨著我國國經(jīng)濟的的成長壯壯大，居居民消費費水平的的提高，，休閑與與購物相相結合的的"一站站式購物物"（onestepshopping）將將作為一一種全新新的購物物理念，，逐漸被被人們接接受。今今天，當當我們注注意到消消費者在在購買選選購商品品時對購購物場所所的選擇擇已在摒摒棄單個個購物場場所意識識，而具具有"街街"的意意識--即賣點點是否集集中、能能否"一一站終點點"，是是否有充充分的消消費選擇擇權時，，當我們們對我國國未來經(jīng)經(jīng)濟的成成長壯大大充滿信信心時，，便不難難發(fā)現(xiàn)這這點。而而這又是是商業(yè)街街迅猛發(fā)發(fā)展的重重要支撐撐點。順應著這種種新的消費費潮流，1999～～2000年，商業(yè)業(yè)街與購物物中心（shoppingmall）迅速熱熱起來，從從商業(yè)街和和購物中心心大量共有有的相同遺遺傳基因判判斷，二者者具有明顯顯的血緣關關系，他們們的社會作作用、功能能、經(jīng)營結結構是共同同的，都是是在為商業(yè)業(yè)服務業(yè)企企業(yè)集中營營造一個更更理想、更更舒適的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境；；都是商業(yè)業(yè)服務業(yè)多多種業(yè)種、、零售業(yè)多多種業(yè)態(tài)的的有機組合合體；在店店鋪數(shù)量上上，都是以以專賣店為為主、大型型商場或超超級市場為為輔；都可可以滿足人人們購物、、餐飲、休休閑、觀光光、娛樂、、健身等多多種需要；；由于集吃吃、住、游游、購、娛娛多功能于于一身，二二者都可以以成為商業(yè)業(yè)與旅游業(yè)業(yè)的黃金結結合點。中中國為什么么有商業(yè)街街的生存空空間呢？這是由于中中國的特殊殊國情決定定的，一是是因為中國國轎車沒有有發(fā)展，人人們不可能能騎自行車車或擠公共共汽車經(jīng)常常到僅有一一家購物中中心的郊區(qū)區(qū)購物；二二是因為中中國人骨子子里有一股股濃烈的懷懷舊情結，，中國的古古都、古城城、古鎮(zhèn)很很多，商業(yè)業(yè)街動輒上上百年、幾幾百年歷史史，它是民民族工商業(yè)業(yè)神采飛揚揚、精英薈薈萃之地，，它有太多多的名人遺遺跡、歷史史典故、神神話傳說，，是鮮活的的"清明上上河圖"，，shoppingmall雖然光光鮮亮麗，，但無法具具有商業(yè)街街的歷史厚厚重感和傳傳統(tǒng)文化的的穿透力；；三是中國人人天生愛熱熱鬧，每逢逢節(jié)假日城城里人愛逛逛街，鄉(xiāng)下下人愛趕集集，位于市市區(qū)繁華地地帶、集購購物、休閑閑、娛樂、、餐飲、觀觀光于一體體的商業(yè)街街必然成為為本地人、、外地人的的最佳選擇擇；四是因為商商業(yè)街不僅僅僅是承載載人們購物物的場所，，它是城市市的"名片片"、"客客廳"，是是城市改造造大局中的的一個棋子子，而城市市改造的背背后則矗立立著市長們們提高城市市競爭力的的巨大決心心，某種程程度上反映映著商業(yè)發(fā)發(fā)展繁榮的的程度，進進而體現(xiàn)著著一個城市市的整體形形象，有的的甚至成為為招商引資資的"龍頭頭項目"。?？梢赃@樣說說，商業(yè)發(fā)發(fā)展到今天天提出了商商業(yè)街建設設，這是商商業(yè)經(jīng)營者者自覺或不不自覺地進進行錯位競競爭的一種種表現(xiàn)，是是市場由同同類重復、、無序競爭爭向理性競競爭、有序序競爭發(fā)展展的一種表表現(xiàn)，既是是對中心城城市原有商商業(yè)資源的的一種整合合，也是商商業(yè)向更高高級階段發(fā)發(fā)展的一種種準備。既既然在我國國商業(yè)街具具有如此大大的魅力，，那么我們們應該如何何著手去建建好一條商商業(yè)街呢？？我們必須須從戰(zhàn)略和和戰(zhàn)術兩個個方面加以以考慮。戰(zhàn)略即商業(yè)業(yè)街的市場場細分和市市場定位問問題，戰(zhàn)術術即在建商商業(yè)街的過過程中采取取的具體方方針，如到到底是政府府行為，還還是企業(yè)行行為；其管管理模式究究竟是怎樣樣的；應采采取什么樣樣的業(yè)態(tài)組組合以及在在建設過程程中的具體體問題，如如交通、服服務設施等等等。三、商業(yè)街街建設的戰(zhàn)戰(zhàn)略研究任何商業(yè)街街在建成之之前，都應應該進行恰恰當?shù)亩ㄎ晃弧Ｉ虡I(yè)街街市場定位位，是根據(jù)據(jù)消費者的的數(shù)量、需需求、偏好好以及購買買力的不同同，對各種種類別，層層次的消費費者進行細細分，以確確定該商業(yè)業(yè)街的規(guī)模模、經(jīng)營門門類及商品品檔次等。。由于不同同年齡、職職業(yè)、文化化層次的人人在購買心心理和需求求層次等方方面存在著著很大的差差異，使得得商業(yè)街市市場定位的的成功與否否并不以決決策者們的的主觀意愿愿為轉移，，而是通過過消費者的的購買狀況況反映出來來。所以，，成功的市市場定位應應建立在對對消費者及及其消費行行為認真分分析的基礎礎之上。企業(yè)在對商商業(yè)街定位位之前，首首先應該認認真分析為為之服務的的那個顧客客群的人口口特征，了了解各人口口因素在消消費中所產(chǎn)產(chǎn)生的影響響，并充分分了解市場場，注重商商店的布局局、商品檔檔次的搭配配與消費者者需求相吻吻合，并定定期了解消消費信息，，對定位不不當之處及及時進行調(diào)調(diào)整，否則則將會浪費費有限的資資金及空間間。（一）消費費者群體目目標對象的的選擇消費者群體體目標對象象的選擇，，指的是一一條商業(yè)街街消費者主主體的界定定，也就是是一條商業(yè)業(yè)街所能吸吸引到的、、在商業(yè)街街內(nèi)有消費費意愿的消消費者群體體。不同的的商業(yè)街所所應考慮的的消費者群群體是有所所差異的，，不進行細細分容易使使市場定位位偏離主體體，而如果果對所有的的消費者都都進行考慮慮，又浪費費人力財力力。所以應應選擇消費費者主體進進行分析。。分析消費費者主體，，應該考慮慮商業(yè)街的的地理位置置及商品設設置兩個主主要因素。。從地理位位置因素來來看，市中中心的商業(yè)業(yè)街可以在在較廣區(qū)域域的人口中中再進行細細分，而較較偏僻地區(qū)區(qū)的商業(yè)街街，就應著著重選擇該該商業(yè)街所所能輻射到到的一定區(qū)區(qū)域的人口口。從商商品品設設置置的的角角度度來來看看，，以以日日用用品品為為主主的的商商業(yè)業(yè)街街應應重重點點考考慮慮周周圍圍居居民民的的人人口口因因素素，，而而以以耐耐用用品品為為主主的的商商業(yè)業(yè)街街，，其其輻輻射射區(qū)區(qū)域域就就要要大大得得多多。。通通常常人人們們在在購購買買日日用用品品之之前前，，更更多多考考慮慮的的是是交交通通便便利利因因素素，，大大多多愿愿意意就就近近購購買買；；而而當當購購買買耐耐用用品品之之時時，，就就更更看看重重產(chǎn)產(chǎn)品品的的質質量量與與信信譽譽，，所所以以對對交交通通便便利利因因素素考考慮慮得得少少一一些些。。如如果果商商業(yè)業(yè)街街的的產(chǎn)產(chǎn)品品設設置置多多為為年年輕輕人人追追求求、、喜喜愛愛的的用用品品，，那那么么決決策策者者應應重重點點分分析析年年輕輕人人的的消消費費心心理理及及變變化化趨趨勢勢；；同同樣樣，，如如果果商商業(yè)業(yè)街街內(nèi)內(nèi)流流動動人人口口比比重重較較大大，，決決策策者者們們就就應應該該在在這這一一部部分分人人口口群群體體的的消消費費需需求求上上多多花花精精力力。?？偪傊?，，不不同同的的商商業(yè)業(yè)街街其其消消費費者者主主體體的的界界定定應應有有所所不不同同，，對對消消費費者者進進行行細細分分有有利利于于市市場場定定位位的的成成功功及及資資金金的的合合理理安安排排。。（二二））商商業(yè)業(yè)街街市市場場定定位位所所應應考考慮慮的的消消費費者者因因素素1.消消費費者者的的數(shù)數(shù)量量。。一一定定數(shù)數(shù)量量的的消消費費者者是是建建成成一一條條商商業(yè)業(yè)街街的的先先決決條條件件，，也也是是確確定定一一個個商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)模模大大小小的的基基礎礎。。市市場場規(guī)規(guī)模模的的大大小小由由那那些些有有購購買買欲欲望望并并且且有有支支付付能能力力，，同同時時能能夠夠接接近近商商品品或或勞勞務務的的現(xiàn)現(xiàn)實實購購買買者者與與潛潛在在購購買買者者決決定定，，如如果果現(xiàn)現(xiàn)實實購購買買者者與與潛潛在在購購買買者者越越多多，，市市場場規(guī)規(guī)模模就就越越大大。。而而這這些些購購買買者者數(shù)數(shù)量量的的多多少少自自然然也也決決定定于于人人口口狀狀況況。。在在人人均均消消費費水水平平已已定定的的條條件件下下，，人人口口數(shù)數(shù)量量越越多多，，增增長長越越快快，，市市場場規(guī)規(guī)模模就就越越大大。。所所以以人人口口數(shù)數(shù)量量因因素素，，應應成成為為商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)模模確確定定必必需需考考慮慮的的因因素素。。2.消費費者的性性別、年年齡結構構。隨著人們們生活的的日益提提高，性性別、年年齡的不不同在消消費中所所體現(xiàn)出出的差異異越來越越明顯，，不同性性別年齡齡結構的的人在購購買力、、消費心心理及消消費層次次上的差差異是很很大的。。一般講講，年輕輕人購物物較容易易有沖動動、攀比比的傾向向，購買買商品注注重的是是外表、、款式及及時尚，，在購買買前所作作的思考考較少，，同時由由于年輕輕人的收收入相對對較低，，對商品品檔次的的追求無無力過高高；而中中年人的的消費心心理就較較為成熟熟，對服服裝的需需求量也也比年輕輕人有所所下降，，對于商商品更注注重質量量與品牌牌，持幣幣待購現(xiàn)現(xiàn)象比較較普遍，，有一定定的購買買潛力。。同時，不同年年齡段的人口口，在耐用品品消費上所體體現(xiàn)的差異性性更大。不同同性別的消費費者在消費中中的差異主要要體現(xiàn)在消費費心理的不同同上，女性較較之男性，在在購物上更為為謹慎、細膩膩和愛美。在在大城市中，，女性購買服服裝、化妝品品、鞋襪等商商品的比例要要明顯高于男男性，在一些些城市設置"女人街"也也正是充分利利用了這一特特點。決策者者們在為商業(yè)業(yè)街定位之前前，應充分考考慮以上因素素，不僅要分分析消費者中中各性別年齡齡段人口所占占比例，還要要對未來各年年齡段人口數(shù)數(shù)進行預測，，注意下一階階段的變動趨趨勢，不斷調(diào)調(diào)整，才能取取得成功。3.消費者的的職業(yè)特征。。不同職業(yè)的的人所處的工工作、生活環(huán)環(huán)境及收入水水平差異較大大，反映在消消費上，也會會形成較大的的差異。如果果把從事不同同職業(yè)活動的的人按腦力勞勞動者和體力力勞動者粗分分為兩大類的的話，我們可可以看出，腦腦力勞動者的的想象力和聯(lián)聯(lián)想力較豐富富，審美意識識強，他們比比較注重商業(yè)業(yè)街的外觀造造型、櫥窗陳陳列、色彩搭搭配等，對產(chǎn)產(chǎn)品的追求注注重品牌和內(nèi)內(nèi)在質量。隨隨著市場經(jīng)濟濟體制在我國國的確立，在在分析人口特特征時，應兼兼顧不同單位位類型的勞動動者在需求中中表現(xiàn)出的差差異。一般而言，在在外資企業(yè)工工作的職員，，工作節(jié)奏較較快，自由支支配的時間很很少，所以他他們購買商品品的目的性較較強，易出入入固定的購買買場所。另外外，由于所處處環(huán)境的關系系，他們多追追求高檔名牌牌產(chǎn)品，女性性對服裝、化化妝品及首飾飾的需求量較較大。對這類類消費者應體體現(xiàn)出商品的的新風格、新新款式，時髦髦商品可以首首先在他們身身上展示出路路。4.消費者的的文化程度構構成。消費者者的文化程度度構成，是人人口素質中的的一個重要部部分，對商品品需求的影響響相當明顯。。人們的市場場需求隨人口口文化結構的的變化而不斷斷變化。文化化素質較高的的消費者對文文化消費等發(fā)發(fā)展資料的市市場需求相對對較大，而文文化程度構成成較低的階層層，即使收入入水平與知識識分子階層相相當，其消費費的重點往往往仍停留在吃吃、穿、住等等消費資料上上。對于一個個城市而言，，由于一些歷歷史原因，使使得城市中不不同地理區(qū)域域內(nèi)的居民及及工作者的文文化層次不同同，進而也形形成了消費的的差異性，決決策者們在商商業(yè)街市場定定位之前，應應充分了解到到這一因素。。同時需要注意意的是，同樣樣是大學及以以上的人口，，在業(yè)與不在在業(yè)的人相比比，他們的消消費層次是不不同的。比如如大學生雖然然在消費品位位上有較高追追求，但其收收入狀況大大大約束了消費費行為，這也也是在大學周周圍較少能形形成高檔商業(yè)業(yè)街的緣故。。5.消費者的的收入狀況。。消費者的收收入，是影響響消費構成和和消費水平的的重要因素，，因而應成為為商業(yè)、企業(yè)業(yè)在商業(yè)街定定位時考慮的的重點?？偟牡恼f來，收入入高的消費者者，他們的消消費水平也較較高，在面對對同類商品和和類似的商品品時，往往會會選擇質量好好而價格較高高的商品。相相反，低收入入者就不具備備這種消費能能力。消費者者的收入，也也是市場規(guī)模模大小的一個個重要的測量量器四、商業(yè)街建建設的戰(zhàn)術研研究（一）商業(yè)街街建設應是企企業(yè)和政府的的珠聯(lián)璧合商業(yè)街是城市市化的必然產(chǎn)產(chǎn)物，是城市市商品交易最最活躍的場所所，是市容市市貌中最繁華華、最絢麗的的景觀，是推推銷一個城市市時最引人注注目的門面，，就好像名片片，不管真實實情況如何，，制作精美的的名片終能帶帶來更多的機機會，為了提提升城市形象象、加強城市市競爭力，一一些自發(fā)形成成的老商業(yè)街街立即被列入入改造的規(guī)劃劃，在資金上上予以安排，，商業(yè)街在很很大程度上自自然而然成了了一種政府行行為。這也許具有一一定的合理性性，因為商業(yè)業(yè)街它本身具具有很多特殊殊性，如它的的所占地一般般是城市的中中心地帶；在在建設方面有有很強的規(guī)劃劃性；有大量量的公共設施施存在等等，，這就要求必必須有一個非非盈利性的機機構對商業(yè)街街實施統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、建設和和管理，才能能使商業(yè)街形形成獨特風格格、環(huán)境優(yōu)美美、秩序井然然的良好氣氛氛，逐步形成成人氣、商氣氣兩旺的局面面，如果完全全以對待某種種具體零售業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度對對待商業(yè)街，，那么這種商商業(yè)街建設得得絕對沒有價價值。于是在"城市市的名片"思思想的指導下下，大規(guī)模的的改造或興建建開始了，對對象是"街"，目的是諸諸如"漂亮"、"洋氣"這樣的審美美價值，而其其間所依賴的的也是建筑或或城市規(guī)劃方方面的專家。。工程結束后后的驗收表明明：達到了城城市美容的目目的，但街道道所賴以生存存的商業(yè)氛圍圍卻沒有相應應的增強，巨巨額的投入并并沒有迎來更更多的消費。。而作為商業(yè)業(yè)街，"商"之不存，"街"將焉附附？既然是"商業(yè)"街，，那它就絕對對離不開市場場的檢驗，商商業(yè)街不是造造出來的，而而是市場選擇擇的結果，建建設商業(yè)街要要尊重市場規(guī)規(guī)律，它歸根根到底是一個個商業(yè)問題，，而不是城市市建設問題。。追溯商業(yè)街的的起源，都是是市民經(jīng)濟的的產(chǎn)物，私營營小業(yè)主靠著著勤奮和機敏敏在商業(yè)街上上立足，市場場機制在其中中扮演主要角角色，經(jīng)營不不佳的企業(yè)自自然被市場淘淘汰，而商家家為了保住在在黃金地段上上的位置，也也會絞盡腦汁汁，迎合顧客客的需求，在在今天中國的的商業(yè)街上，，這種機制存存在嗎？所以以企業(yè)應是商商業(yè)街的絕對對主體，政府府的職能僅僅僅是"引導"企業(yè)去發(fā)揮揮商業(yè)街的總總體優(yōu)勢，并并且這種職能能也有讓位于于民間資本的的趨勢，如在在廣東新會就就出現(xiàn)了一條條由民營企業(yè)業(yè)出資改造并并冠名的商業(yè)業(yè)街--悅洋洋商業(yè)街，這這條商業(yè)街全全權由企業(yè)規(guī)規(guī)劃，并從事事日常管理，，然后將一部部分利潤以地地租、稅收的的方式回報給給政府但是對于一些些老商業(yè)街，，它的歷史文文化遺產(chǎn)非常常豐富，如果果全部交給企企業(yè)去開發(fā)，，由于商業(yè)街街地處黃金地地段，地價和和獲準進入的的成本都非常常高，從利益益最大化的角角度考慮，企企業(yè)會盡量擴擴大建筑面積積和容積率，，以降低每平平方米所分攤攤的建造成本本。對于整條條商業(yè)街的協(xié)協(xié)調(diào)問題，比比如老商業(yè)街街的傳統(tǒng)風貌貌與現(xiàn)代設施施的關系，則則在考慮的倒倒數(shù)之列。因因此，商業(yè)街街改造后，往往往面目全非非，高樓大廈廈代替了小門門臉，現(xiàn)代商商場排擠了老老字號，一派派歐美情調(diào)，，民族特色蕩蕩然無存，2000年定定海古城的灰灰飛煙滅，就就是一個很好好的例子，這這時候，政府府的干預則顯顯得至關重要要。（二）管理模模式上要不斷斷創(chuàng)新現(xiàn)在在，，我我國國商商業(yè)業(yè)街街的的管管理理模模式式大大致致分分為為三三種種：：委委托托制制，，在在管管理理辦辦下下設設監(jiān)監(jiān)察察大大隊隊，，受受政政府府相相關關職職能能部部門門的的委委托托，，對對街街區(qū)區(qū)道道路路、、公公共共設設施施、、戶戶外外廣廣告告、、衛(wèi)衛(wèi)生生綠綠化化等等進進行行綜綜合合管管理理，，如如上上海海南南京京路路步步行行街街；；抽抽調(diào)調(diào)制制，，從從政政府府各各機機關關部部門門抽抽調(diào)調(diào)人人員員，，合合署署辦辦公公，，綜綜合合執(zhí)執(zhí)法法管管理理，，成成立立由由宣宣傳傳、、技技監(jiān)監(jiān)、、工工商商、、物物價價和和轄轄區(qū)區(qū)負負責責人人參參加加的的管管委委會會，，如如南南京京市市湖湖南南路路商商業(yè)業(yè)街街；；物物業(yè)業(yè)管管理理制制，，成成立立物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，靠靠向向商商家家收收取取一一定定的的管管理理服服務務費費維維持持正正常常管管理理工工作作，，并并協(xié)協(xié)助助相相關關職職能能部部門門維維持持街街區(qū)區(qū)的的正正常常管管理理秩秩序序，，如如深深圳圳市市東東門門商商業(yè)業(yè)街街。。筆者認認為物物業(yè)管管理制制是一一條值值得探探索的的新路路子，，我國國住宅宅區(qū)和和寫字字樓的的物業(yè)業(yè)管理理已經(jīng)經(jīng)有了了成功功的經(jīng)經(jīng)驗，，而把把這種種模式式引入入商業(yè)業(yè)街的的管理理，目目前還還處于于嘗試試階段段。三））各各種種類類型型商商業(yè)業(yè)街街側側重重點點應應各各有有不不同同中央央商商業(yè)業(yè)街街作作為為一一個個城城市市的的中中心心地地帶帶，，是是城城市市的的"代代言言人人"，，它它承承載載的的不不僅僅僅僅是是商商業(yè)業(yè)功功能能，，還還有有展展示示城城市市個個性性特特色色的的功功能能，，因因此此在在建建設設、、改改造造過過程程中中最最忌忌諱諱的的就就是是對對文文化化的的漠漠視視，，對對城城市市歷歷史史的的否否定定；；地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)街街作作為為一一個個社社區(qū)區(qū)的的紐紐帶帶，，應應以以其其無無限限的的親親和和力力取取勝勝，，與與周周遭遭的的環(huán)環(huán)境境、、人人文文融融為為一一體體，，強強調(diào)調(diào)"三三民民"方方針針，，即即"便便民民"、、"利利民民"、、"為為民民"。。認認真真分分析析周周圍圍居居民民的的消消費費特特征征，，進進行行準準確確的的市市場場定定位位：如：美國紐約百百老匯大道道之所以集集中了眾多多的豪華商商店、餐館館、旅社、、影劇院、、音樂廳和和博物館，，成為世界界最大規(guī)模模的商業(yè)街街，主要是是緣于紐約約市600萬有很強強購買力的的人口；專專業(yè)商業(yè)街街作為某種種商品或某某類人群消消費品的集集合，要做做到各種品品牌、規(guī)格格、檔次的的齊備，要要在人們腦腦子里形成成一種共識識，即當我我要買這種種商品時，，首先想到到的就是這這條街。（四）業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種組組合要合理理，各種功功能要配套套如何對商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種進行合合理的規(guī)劃劃引導，是是商業(yè)街管管理的一大大課題，也也是規(guī)劃建建設的大問問題，因為為商廈不管管是政府開開發(fā)還是私私營企業(yè)興興建，最終終都是分散散賣或租給給中小業(yè)主主，如果事事先沒有合合理的規(guī)劃劃和引導，，難于形成成商廈的主主業(yè)和特色色，很容易易造成商品品"千店一一面，單調(diào)調(diào)雷同"的的局面，并并難以形成成規(guī)模效應應，甚至相相互影響，，降低整個個商業(yè)街的的檔次。中心商業(yè)街街業(yè)態(tài)應以以專業(yè)店、、專賣店、、百貨業(yè)為為主，地區(qū)區(qū)商業(yè)街應應以便利店店、超市為為主，特色色街應以專專賣店、專專業(yè)店為主主，各商業(yè)業(yè)街在業(yè)種種上應有零零售業(yè)、餐餐飲業(yè)、大大眾娛樂業(yè)業(yè)、通訊服服務業(yè)（電電話亭、座座椅、醫(yī)療療設施、酒酒店等）。。根據(jù)調(diào)查查，最佳的的業(yè)種搭配配為：零售售業(yè)占65％，餐飲飲業(yè)占20％，大眾眾娛樂業(yè)占占10％，，通訊服務務業(yè)占5％％。五）注意整整體風格的的營造，與與城市風格格渾然一體體對于世界上上任何一個個大城市來來說，其發(fā)發(fā)展有它的的獨特性，，長年累月月聚集起來來就構成了了城市的個個性，這是是一個城市市的靈魂所所在。商業(yè)業(yè)街的建設設必須注意意保護和繼繼承城市所所擁有的歷歷史、人文文和文化傳傳統(tǒng)，使其其成為城市市整體建設設的一個組組成部分。。商業(yè)街區(qū)區(qū)的形成都都具有歷史史緣由和大大眾逐漸認認可的過程程，規(guī)劃建建設中應盡