辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案

本文格式為Word版，下載可任意編輯——辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案之相關(guān)制度和職責(zé)，一、房屋建筑管理維護(hù)方案(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求目的:通過對(duì)建筑有籌劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。原那么:日常察覺建筑有缺陷的,實(shí)時(shí)舉行修理;并有籌劃...

一、房屋建筑管理維護(hù)方案

(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求

目的:通過對(duì)建筑有籌劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。

原那么:日常察覺建筑有缺陷的,實(shí)時(shí)舉行修理;并有籌劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

職責(zé):一般處境下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)籌劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際處境,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)籌劃。

(二)房屋建筑本體共用部位的修理管理

1、標(biāo)志明顯(由清潔工舉行日常清潔,修理班根據(jù)損壞處境舉行保養(yǎng)):

1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安好出口疏散指示燈;

2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。

3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。

4)警示牌,如:“設(shè)備重地非公勿入”、“機(jī)房重地閑人免入”、“高壓帶電開啟危害”、“庫房重地?zé)熁鸾搿薄ⅰ熬€路工作請(qǐng)勿合閘”、“高壓危害請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障暫停運(yùn)行”、“火警無情通道禁停”、“有電危害閑人免進(jìn)”、“消防通道遏止停車”、“恬靜致遠(yuǎn)一鳴驚人”、“涂污毀面廣告?zhèn)瘛?、“高空拋物人怨天怒”、“吐痰棄物?qǐng)移玉步”、“袖手旁觀風(fēng)度翩翩”、“你停我停寸步難行”等。

5)為便于管理,對(duì)全體的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。

6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。

7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿擾亂”等警示牌。

8)兒童嬉戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪伴”的警示標(biāo)志。

9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危害,請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。

10)自行車、摩托車庫按指定位置做標(biāo)識(shí)。

11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“提防碰頭”。

12)衛(wèi)生間清潔時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,提防滑倒”

2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的布局安好和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境感激、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安好、清潔、美好、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶舉行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和布局安好,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境養(yǎng)護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司囑托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾務(wù)必裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。

原那么上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)賦予處置。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處置,并由肇事者承受由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆仓?物業(yè)公司將自行雇用工人舉行清理,而費(fèi)用那么從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。

以下內(nèi)容為遏止之列:

1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上舉行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。

3、建筑物外觀始終保持完好、感激;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔亮堂、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊布局、節(jié)點(diǎn),若影響安好使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有微弱剝落、破損的應(yīng)實(shí)時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。

2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)堅(jiān)韌、平整、美觀,開關(guān)生動(dòng),接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不生動(dòng)、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。

3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普遍水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、上下不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。

4)屋面工程:屋面布局有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如由于原布局本身的理由造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能擯棄屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或去除。

5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下舉行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的處境應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等理由,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危害的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的繁雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)潔。

6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去養(yǎng)護(hù)作用的,應(yīng)周期性地舉行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

4、不得變更建筑物布局和外觀。

以下內(nèi)容為遏止之列:

1)肆意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重布局(柱、梁、板、承重墻)。

2)在承重墻上穿洞,肆意剔鑿梁、板、柱,去除連接陽臺(tái)門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。

3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。

4)肆意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。

5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。

6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。

7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。

8)變更廚房、衛(wèi)生間的布局和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。

9)變更建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),變更外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。

10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;變更房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。

11)安裝防盜門不得阻力鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)變更原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。

12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房內(nèi)陽臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。

13)空調(diào)支架符合國家有關(guān)模范要求,務(wù)必安裝在管理公司指定的位置,務(wù)必使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。

二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案

1、共用設(shè)施完好,無肆意變更用途。

1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層舉行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)實(shí)時(shí)更換,并對(duì)面磚外觀用白水泥勾縫;

2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位舉行清洗;每3年舉行全面清洗;在清洗時(shí),察覺有外墻飾面脫落的應(yīng)實(shí)時(shí)舉行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。

3)內(nèi)墻飾面:每3年舉行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面察覺有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕小扣擊,察覺有空鼓的地方,舉行更換或在以后日常巡查中留神,察覺有脫落實(shí)時(shí)修補(bǔ)。

4)樓梯間:樓梯間踏步每3年舉行保養(yǎng)一次,察覺問題實(shí)時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常察覺有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)實(shí)時(shí)修理;每3年舉行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕小扣擊,如發(fā)出空殼聲,那么有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后舉行修補(bǔ);

5)門:對(duì)防火門日常察覺有生銹或掉漆的,應(yīng)實(shí)時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。

6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原那么上每2年應(yīng)刷油一次,最長時(shí)間不超過4年。

7)窗:每年保養(yǎng)一次,對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理明凈灑水潤濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)成要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下舉行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。

8)公共地磚:日常察覺損壞實(shí)時(shí)修理,每3年舉行全面保養(yǎng)一次,察覺地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。

9)吊頂:日常對(duì)吊頂舉行檢查,察覺有破損的應(yīng)實(shí)時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。

10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對(duì)玻璃幕墻舉行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠舉行檢查,察覺有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門軸上油一次。

11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位舉行加固,對(duì)脫膠部位舉行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣到臨前,應(yīng)視處境增加保養(yǎng)次數(shù)。

12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等到臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻留心檢查,察覺問題實(shí)時(shí)處理,以免發(fā)生意外。

2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。

1)管道:原那么上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。

2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。

3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。

1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安好和電氣設(shè)施設(shè)備安好運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。

2)物業(yè)公司對(duì)樓宇舉行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電出工具的用電量務(wù)必限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。

3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在修理完畢后應(yīng)盡量保持原狀。