地王期,六期承包預算及招商方案

地王廣場一期經(jīng)營狀況、售價及六區(qū)規(guī)劃、投資預測分析光大招商中心2014年02月19日地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況地王廣場一區(qū)，部分產(chǎn)權(quán)為白沙塘村，一層公司物業(yè)共1297㎡，現(xiàn)有業(yè)態(tài)：銀行、好萊塢婚紗城，出租率為100%。二層公司物業(yè)共2237㎡，暫時空置。三層公司物業(yè)共5217㎡，暫時空置?？偝鲎饴蕿?5%。地王廣場二區(qū)，一層至三層共約3萬㎡，公司自主經(jīng)營彩怡百貨，出租率為100%。地王廣場三區(qū)至四區(qū)產(chǎn)權(quán)較分散，由我司物業(yè)與小業(yè)主組成。其中三至四區(qū)一層總面積為7692.47㎡，公司鋪50間，業(yè)主鋪47間，出租率為87%。三至四區(qū)二層總面積為8103.5㎡，公司鋪69間，業(yè)主鋪137間，暫時出租率為17.5㎡，已經(jīng)跟婚慶公司合作出租。三至四區(qū)三層總面積為8461.6㎡，公司鋪為212間，業(yè)主鋪22間，出地王廣場一至四區(qū)目前租賃情況租率為50%，其中三區(qū)三層已經(jīng)跟婚慶公司合作出租。

在以上的數(shù)據(jù)可以看到，只要是整個區(qū)域是公司自持的物業(yè)，出租率都明顯較高，甚至達到100%的出租率。地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場從2005年10月1日開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直都不是很理想，初期商場定位為：主力店+小商鋪（小業(yè)主），經(jīng)營狀況一般，也有大量優(yōu)質(zhì)商家進駐。由于我司對商鋪提前銷售，導致產(chǎn)權(quán)分散，沒法統(tǒng)一規(guī)劃招商。小業(yè)主只考慮到眼前的收益問題，一味追求高回報，租金較高，沒有給商業(yè)一個培育的過程，導致大量前期優(yōu)質(zhì)商家的流失，根本談不上“品牌增值效益”了，給后期的經(jīng)營管理都帶來了困難。由于南城、東城、萬江商圈的崛起，給經(jīng)營已有八年的地王廣場帶來了巨大的挑戰(zhàn)，加上廣場里、外的設(shè)施開始老化，停車位少、工程改造難等等，給地王廣場的招商帶來重重困難，空置面積較高。地王廣場一至五區(qū)目前租賃情況分析地王廣場(537間)76386.57㎡公司鋪（331間）52949.44㎡業(yè)主鋪(206間)23437.13㎡地王廣場一至五區(qū)鋪面間數(shù)及面積地王廣場一、三、四區(qū)空置率為50.30%，其中二區(qū)是自持物業(yè)（彩怡百貨），空置率為10%，五區(qū)大部分是盈大商業(yè)，公司物業(yè)較少，空置率為50%。地王廣場一至五區(qū)收益方式實際收益剩余面積（預計租金收益）地王廣場總收益地王廣場一至五區(qū)目前收益情況一區(qū)每年租金加管理費收益為：34.482萬元二區(qū)扣點方式三至四區(qū)每年租金加管理費收益為：930.584892萬元五區(qū)每年租金加管理費收益為：131.6640萬元地王廣場一至四區(qū)現(xiàn)年實際收益一區(qū)待租面積7454㎡，預計租金為30元/㎡，年收益為：313.068萬元二區(qū)扣點方式三至四區(qū)待租面積5894.02㎡，預計租金為60元/㎡，年收益為：572.9萬元五區(qū)待租面積2472㎡，預計租金為87元/㎡，年收益為：303.1056萬元地王廣場一至四區(qū)暫時未出租面積及預計租金收益以上預計租金是根據(jù)現(xiàn)有同等的租賃租金收入計算的地王廣場一、三、四、五區(qū)十五年收益{實際年收益+剩余面積（預計租金年收益）}×15年＝

地王廣場十五年總收益（1098萬元+1189萬元）×15年=3.4305億元以上收益沒有計算年遞增率，我司地王廣場的租金年遞增率10%。地王廣場前期銷售單價及現(xiàn)售價對比按萬元為計算單位可見即使是經(jīng)營不理想，鋪面還是有升值的空間，如果前期暫時不銷售，統(tǒng)一規(guī)劃招商，給予個商業(yè)的培育期，做旺了再銷售，現(xiàn)在的收益要大的多。地王廣場與周邊商圈售價對比區(qū)域世博廣場項目銷售價格，主要地王現(xiàn)有業(yè)主售價、東湖花園、西城樓、世博廣場、聚福廣場、萬達廣場。東湖花園萬達廣場西城城聚福廣場世博廣場地王廣廣場現(xiàn)現(xiàn)售價價與周周邊商商圈現(xiàn)現(xiàn)售價價對比比按萬元元為計計算單單位地王廣廣場一一層臨臨街現(xiàn)現(xiàn)售價價為3.5-4.5萬元元/㎡㎡左左右，，內(nèi)街街為2-2.5萬元元/㎡㎡左左右。。其中中聚福福廣場場近期期賣出出的售售價明明細較較高。。東城萬萬達廣廣場主要調(diào)調(diào)查對對象：：萬達達廣場場一層層商住住區(qū)、、美食食街及及黃金金街的的售價價。商住樓樓美食街街、黃黃金街街東城萬萬達廣廣場商住區(qū)區(qū)美食街、黃金街其中萬萬達廣廣場商商住樓樓一層層售價價為6-8萬元/㎡㎡，美食食街及及黃金金街為為8-9.5萬元/㎡㎡。地王廣廣場現(xiàn)現(xiàn)售價價與周周邊商商圈現(xiàn)現(xiàn)售價價對比比從以上上數(shù)據(jù)據(jù)可以以看到到目前前東縱縱大道道的商商業(yè)地地產(chǎn)鋪鋪面售售價最最高的的是東城萬萬達，但萬萬達只只銷售售旁邊邊的鋪鋪面，，核心心區(qū)是是自持持的物物業(yè)。。萬達廣場品牌增值效益項目的聯(lián)動效益直接聯(lián)營效益品牌經(jīng)營效益通過住住宅、、星級級酒店店、A級寫字字樓、、一站站式購購物中中心等等等，，塑造造一個個城中中心。。借助助品牌增增值效效益，達到到較高高的鋪鋪面銷銷售價價格。。同時時通過過持有有物業(yè)業(yè)的有有效經(jīng)經(jīng)營，，達到到資產(chǎn)產(chǎn)的升升值。。地王一一、三三、四四區(qū)未未售鋪鋪方案案方案背背景：：依照目目前地地王經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀及及受該該物業(yè)業(yè)條件件的限限制，，預估估未來來的可可發(fā)展展空間間有限限，為為了減減少公公司損損失，，年初初商業(yè)業(yè)中心心提出出地王王廣場場公司司鋪出出售建建議，，結(jié)合合營銷銷中心心制訂訂的營營銷方方案，，現(xiàn)針針對銷銷售下下及自自主經(jīng)經(jīng)營兩兩種情情況下下從財財務(wù)角角度就就現(xiàn)金金凈流流量進進行對對比分分析。。一、銷銷售地王一一、三三、四四區(qū)未未售鋪鋪方案案假設(shè)：：1、按現(xiàn)有成本本3500元/平，成本8500萬。售價參考考營銷部提供供的1區(qū)均價12054元，3.4區(qū)均價價12600元，分分期銷銷售，，預計計按4年銷售售。2、營銷銷費用用及管管理費費用按按收入入2%預估3、折現(xiàn)現(xiàn)率為為10%地王一一、三三、四四區(qū)未未售鋪鋪方案案現(xiàn)金凈凈流量量為8012萬，累累積凈凈現(xiàn)值值為6871萬元。。二、自自主經(jīng)經(jīng)營地王一一、三三、四四區(qū)未未售鋪鋪方案案目前出出租率率公司司鋪約約50%，平均均單價價48元預計未未來達達到65%-70%，單價價每年年按5%遞增。。10年后發(fā)發(fā)生一一次裝裝修，，16年后再再次裝裝修。。折現(xiàn)率率為10%地王一一、三三、四四區(qū)未未售鋪鋪方案案按現(xiàn)現(xiàn)有有成成本本8500計，，仍仍需需14年累累積積現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量為為正正?！，F(xiàn)現(xiàn)金金凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值33年后后仍仍為為負負187萬。。內(nèi)內(nèi)部部報報酬酬率率為為6%。（（折折現(xiàn)現(xiàn)率率為為10%）如不不能能改改變變現(xiàn)現(xiàn)有有地地王王經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境下下，，不不能能大大幅幅提提升升租租金金，，改改變變現(xiàn)現(xiàn)有有這這種種空空置置率率情情況況下下，，建建議議整整體體銷銷售售。。（（財財務(wù)務(wù)部部建建議議））地王一、三三、四區(qū)未未售鋪方案案地王六區(qū)投投資預測、、規(guī)劃分析析地王六區(qū)投投資預測投資成本概概算投資成本：：土地成本本+建安成本+資金成本建筑面積約約1.8萬，初始投投資成本約約7500萬。單位成成本約4100元地王六區(qū)投投資預測三種方式下下的投資預預測1、100%銷售2、30%銷售70%持有3、100%持有地王六區(qū)投投資預測一、100%銷售假設(shè)：1、銷銷售售進進度度：：依依開開盤盤情情況況及及推推廣廣力力度度預預計計2014年銷銷售售40%，以以后后年年度度銷銷售售20%，至至2017年銷銷售售完完畢畢2、銷銷售售單單價價：：參參照照前前期期地地王王銷銷售售部部提提供供的的平平均均單單價價1.8萬預預估估。。由由于于不不同同進進度度銷銷售售單單價價不不同同，，預預估估2014年單單價價1.8萬，，2015年2萬，，2015年2萬，，2017年1.8萬。。3、銷銷售售及及管管理理費費用用率率按按銷銷售售收收入入2%預估估4、預預繳繳增增值值稅稅率率3%，銷銷售售完完畢畢后后進進行行土土地地增增值值稅稅清清算算5、折折現(xiàn)現(xiàn)率率取取10%。地王王六六區(qū)區(qū)投投資資預預測測100%銷售售情情況況下下投投資資預預測測該投投資資方方案案下下：：內(nèi)內(nèi)部部報報酬酬率率62%，凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值8613萬。。內(nèi)內(nèi)部部報報酬酬率率較較高高，，但但因因產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)已已銷銷售售，，無無后后期期房房產(chǎn)產(chǎn)增增值值收收益益。。地王王六六區(qū)區(qū)投投資資預預測測二、、30%銷售售及及70%持有有假設(shè)設(shè)：：1、首首層層銷銷售售，，銷銷售售進進度度及及單單價價方方案案參參照照100%銷售售情情況況。。銷銷售售單單價價營營銷銷部部提提供供的的周周邊邊商商鋪鋪單單價價在在6-8萬區(qū)區(qū)間間，，無無其其他他參參考考數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，商商業(yè)業(yè)參參照照前前期期地地王王銷銷售售部部提提供供的的100%銷售售下下的的單單價價1.8萬，，預預估估首首層層銷銷售售單單價價范范圍圍在在3-4萬之間。。2、銷售情情況下的的條件參參照100%銷售3、持有部部份：資資產(chǎn)原值值＝投資資成本-銷售部份份成本+裝修費用用，預估估裝修費費用1000萬。按20年攤銷，，十年后后每5年裝修一一次，費費用每次次按1000萬計，同同時每次次裝修按按5年攤銷。。4、出租率率首年90%，后期在在95%，租金單單價參照照目前地地王的租租金單價價每平48元預計二二、三層層租金40元/平，第三三年后按按10%遞增。5、營運費費用按租租金收入入15%計。其他他收入按按月均7萬，以后后年度按按5%遞增。地王六區(qū)區(qū)投資預預測內(nèi)部收益益率24%，累積凈凈現(xiàn)值4739萬，2015年凈現(xiàn)值值（1942萬）及時時收回初初始投資資，內(nèi)部部收益率率低于全全額銷售售情況下下，但持持有產(chǎn)權(quán)權(quán)在未來來房產(chǎn)增增值可實實現(xiàn)相應應的額外外收益。。二、30%銷售及70%持有地王六區(qū)區(qū)投資預預測三、100%持有假設(shè)：1、初始投投資為7500萬，首次次裝修約約2000萬，十年年后每5年裝修一一次，裝裝修成本本2000萬。2、預計2015年開業(yè)，，出租率率90%，后期保保證在95%3、租金單價：：參照地王48元/平，預計按55元/平，三年后每每年按10%遞增4、相關(guān)的稅率率及折現(xiàn)率與與前面一致。。5、不能考慮未未來房產(chǎn)增值值帶來的效率率。地王六區(qū)投資資預測該方案下內(nèi)部部收益率為8%，低于折現(xiàn)率率10%，靜態(tài)回收期期10年，動態(tài)回收收期需25年。在20年時累積凈現(xiàn)現(xiàn)值為負803萬。正常的情情況下不考慮慮該方案。但因商鋪投資資不同于一般般性投資，需需考慮未來商商鋪的增值效效應。三、100%持有地王六區(qū)投資資預測三種方案下的的優(yōu)劣勢六區(qū)規(guī)劃分析析（原業(yè)態(tài)定位位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布布局方案一(1F業(yè)態(tài)定位：主主力店品牌餐餐飲、黃金、、玉器、精品品飾品）1層只適合公司自自持物業(yè)六區(qū)規(guī)劃分析析（原業(yè)態(tài)定位位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布布局方案一(2F業(yè)態(tài)定位：大大主力店精品品超市、餐飲飲品牌、年青青人體驗館））2層只適合公司自自持物業(yè)六區(qū)規(guī)劃分析析（原業(yè)態(tài)定位位）地王六區(qū)1-3層業(yè)態(tài)規(guī)劃布布局方案一(3F業(yè)態(tài)定位：主主題餐飲美食食城、兒童樂樂園、電玩、、美容美體））3層只適合公司自自持物業(yè)六區(qū)規(guī)劃分析析（一層銷售））地王廣場六區(qū)區(qū)一層賣出售售價可以參考考地王廣場一一期一層現(xiàn)售售價及東城萬萬達廣場的商商住區(qū)售價(5-8萬元/㎡）。地王廣場六區(qū)區(qū)一層如果賣賣出，產(chǎn)權(quán)就就分散了，經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)就會會像地王一期期的現(xiàn)狀，沒沒有統(tǒng)一的招招商規(guī)劃及品品牌定位，品品類零亂?？墒畚恢昧鶇^(qū)規(guī)劃分析析（一層銷售））六區(qū)二層規(guī)劃劃考慮到一層產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，靠靠一層帶動二二、三層可能能性較小，建建議二層規(guī)劃劃成餐飲區(qū)美美容、健身及及超市，餐飲飲及超市可帶帶人氣，但超超市租金較低低，餐飲可以以接受高租金金，兩者可平平衡租金收益益。商超約2800㎡餐飲、美容、健身約3500㎡㎡六區(qū)規(guī)劃分析析（一層銷售））六區(qū)三層規(guī)劃劃建議三層規(guī)劃劃成美食城。。餐飲約2300㎡㎡餐飲約4000㎡㎡銷售六區(qū)一層層優(yōu)缺點：優(yōu)點：可以快快速回籠資金金，為公司增增加收益。缺點：1、將六區(qū)最好好的位置售出出，產(chǎn)權(quán)分散散，不能統(tǒng)一一規(guī)劃招商及及品牌定位，，品類難把控控，容易造成成品類沖突導導致經(jīng)營混亂亂。2、由于不能把把控一層品牌牌進駐，直接接影響二、三三層的整體招招商、業(yè)態(tài)定定位及租金收收益。3、由于產(chǎn)權(quán)分分散，業(yè)主較較多，意見難難統(tǒng)一，給一一層的管理帶帶來難度?？偨Y(jié)建議解決方法法：1、公司自持物物業(yè)，由我司司招商部統(tǒng)一一定位規(guī)劃招招商。按一站式購物物中心的標準準或者是商業(yè)業(yè)街的模式，，吸引不同業(yè)業(yè)態(tài)的品牌進進駐，給予商業(yè)培育期，，借助品牌增值值效益，同時通過有效效經(jīng)營，達到物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)的升值。2、公司將一至至三層全部賣賣出，解決二二、三層后期期招商定位、、經(jīng)營管理的的困難局面。?？偨Y(jié)謝謝!以上純屬本部部建議，有待待斟酌。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:38:2502:38:2502:3812/23/20222:38:25AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2202:38:2502:38Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:38:2502:38:2502:38Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:38:2502:38:25December23,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。23十二二月20222:38:25上上午02:38:2512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222:38上上午午12月月-2202:38December23,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/232:38:2502:38:2523December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:38:25上午午2:38上午午02:38:2512月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:38:2502:38:2502:3812/23/20222:38:25AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2202:38:2502:38Dec-2223-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。02:38:2502:38:2502:38Friday,December23,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2202:38:2502:38:25December23,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。23十十二月20222:38:25上午午02:38:2512月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222:38上上午午12月月-2202:38December23,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/232:38:2502:38:2523