國際溫州城策劃方案

昆明·國際溫州城策劃方案2011.01目錄政策及市場面分析政策解讀昆明主要商圈及特征分析昆洛板塊商圈分析昆明具有代表性的綜合體分析區(qū)域內競合項目分析項目定位及戰(zhàn)略概況及分析定位及解析業(yè)態(tài)及劃分項目規(guī)劃建議項目營銷策略及建議政策篇住宅唱主角局面將改變2011年商業(yè)地產漸入佳境2010調控政策頻出，但主要針對住宅市場，商業(yè)地產成為“漏網之魚”。有業(yè)內人士指出，商業(yè)地產成為調控的“漏網之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。國家在打壓住宅市場的同時，有意放商業(yè)地產一條生路。9月2日，保監(jiān)會發(fā)布險資投資不動產和股權的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險資可以投資商業(yè)不動產，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產的方式開發(fā)和銷售住宅。中國指數(shù)研究院上海分院分析師認為，這種國家政策的隱性鼓勵，一方面對商業(yè)地產的發(fā)展起到了直接的推動作用，另一方面也似乎透露出了政府在當前房地產市場調控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導充裕的流動性進入商業(yè)地產。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產上，從而使整個房地產市場真正進入良性循環(huán)之中。

在政策導引和市場的雙重壓力之下，中國的房地產企業(yè)紛紛開始轉型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發(fā)企業(yè)均高調宣布了其商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。市場篇——昆明商圈解析昆明商圈分布圖黃土坡汽車交易專業(yè)市場商圈北辰財富中心商圈金星小壩專業(yè)市場商圈白塔路社區(qū)商圈新迎社區(qū)商圈江岸社區(qū)商圈東部社區(qū)商圈東部物流專業(yè)商圈官渡園專業(yè)市場商圈關上社區(qū)商圈廣福路官南路專業(yè)市場商圈前衛(wèi)專業(yè)市場商圈滇池路社區(qū)商圈金碧休閑商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休閑商圈翠湖休閑商圈小西門商圈世紀金源Mall南部商圈

三市街商圈

小西門商圈青年路商圈白塔路商圈北市區(qū)商圈滇池路商圈昆洛板塊商圈主要商圈及分布圖本項目位于昆洛板塊商圈，毗鄰新螺螄灣國際商貿城。市場篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商場為中心，東至青年路，南至金馬碧雞商業(yè)步行街，西至五一路及國防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影響力的商圈，具有最濃厚、長遠的商業(yè)歷史背景，現(xiàn)有商業(yè)高度密集，尤其是近日公園三市街步行街周邊，更是密布了柏聯(lián)廣場、昆百大、金碧輝煌、益瓏大廈諾瑪特、伊佳依商務名店等大型商場，它們檔次齊全，風格各異，一起構成了三市街的繁華。小西門商圈小西門商圈是指以大觀商業(yè)城為中心，包括東風西路從國防路至昆師路段、人民西路從五一路至西昌路段，以及以上路段周邊20米范圍內的區(qū)域。

小西門商圈中心點地處東風西路與人民路交叉口，來往車輛眾多，公交發(fā)達，地勢開闊，商圈內主要購物場所有大觀商業(yè)城、百匯商場等。該商圈的主要支撐者當屬大觀商業(yè)城內的沃爾瑪超市，該商圈原本沒有太多商業(yè)氛圍，但正是在這一大型購物中心的帶動下，小西門不但已成為區(qū)域性的商業(yè)中心，而且對整個昆明市場都有不可小看的影響。青年路商圈青年路商圈是指以新西南為中心，包括人民路從正義路至北京路段、青年路從圓通路至南屏街段、以及以上路段周邊20米范圍內的區(qū)域。青年路商圈也是市中心性質的一個商圈，其主要特點是交通極其發(fā)達，來往車輛、人流極多，并且，該商圈主要商場高度集中于以西南商業(yè)大廈為中心的有限區(qū)域內，因此，易給人極為繁華之感，青年路商圈內的主要購物場所有西南大廈、仟村百貨、鴻城賽特、天恒時代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以櫻花購物中心為中心，包括白塔路從人民東路至拓東路段、東風東路從北京路至環(huán)城東路段、尚義街、以及以上路段周邊20米范圍內的區(qū)域。白塔路商圈性質與小西門商圈有所類似，白塔路精品街逐漸衰敗以后，該商圈周邊并無大量、集中的大型商場，主要是靠金龍百貨、櫻花購物中心兩大綜合百貨商場現(xiàn)有的市場影響力來吸引消費者，支撐其成為四大商圈之一。但有所不同的是，該商圈在交通、商業(yè)密集度及人氣等方面與小西門商圈相比又有所差距。市場篇昆明各商圈特征北辰財富中心商圈滇池路商圈昆洛板塊商圈北市區(qū)商圈，以北辰財富中心為核心，加上正在開發(fā)的欣都龍城，擁有超大體量的商務、商業(yè)體量，據(jù)稱在商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較全面，可稱為北市區(qū)的次級商業(yè)圈，互補市中心商業(yè)圈。作為首個現(xiàn)身于北市區(qū)的商業(yè)項目，其項目定位為一個集購物、商貿、娛樂、休閑、辦公、酒店于一體的大型綜合性項目，它以豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)帶動北市區(qū)房地產開發(fā)走向多元化，與區(qū)域內的俊發(fā)中心、領域時代以及欣都龍城形成業(yè)態(tài)互補，打造北市區(qū)的文化中心、商務中心和商業(yè)中心。以南亞風情·第壹城、中央金座為首的商業(yè)地產項目如雨后春筍般現(xiàn)身于滇池路，讓滇池路成為昆明商圈中的一個后起之秀。僅南亞風情·第壹城一個項目，就有著金鷹國際百貨、七彩云南溫德姆豪廷大酒店、南亞風情園、家樂福南亞旗艦店、保利影院、國美電器南亞店等多達2000個品牌商家進駐，薈萃世界品牌。與此同時，中央金座還引進了四季鮮農貿市場、富滇銀行營業(yè)廳、燒鵝美食城、百怡咖啡、澳洲紅酒等商業(yè)，加之區(qū)域內早已成熟的西貢碼頭餐飲商圈，現(xiàn)在的滇池路，無疑可以算得上昆明南市區(qū)的核心商業(yè)區(qū)。昆洛路、彩云北路、廣福路下半段構成的昆洛板塊商圈。昆洛板塊，算得上是昆明新銳商圈之一。片區(qū)內不僅有著新亞洲·體育城、橙郡、世紀城、銀海·暢園等品質社區(qū)自帶的社區(qū)商業(yè)，也有著昆明螺螄灣國際商貿城、世紀金源時代購物中心等已經開始正式營業(yè)的大型商業(yè)中心。時下，這一板塊已經有著沃爾瑪、肯德基等500強商家入駐，也有健之佳、居然之家、祥云薈館、百安居、皇馬國際俱樂部等近500余個品牌商家進駐，經營業(yè)態(tài)涉及百貨、餐飲、娛樂、休閑、建材等行業(yè)。同時，鄰近世紀城小區(qū)的珥季路經過一年的發(fā)展，也成為昆明東南板塊的一大餐飲、休閑集中地段。世紀豪庭、大澡堂等商家的進駐，讓區(qū)域企業(yè)找到一個可以商務宴請的地方。市場篇昆洛板塊商圈分析昆洛板塊作為現(xiàn)代新昆明建設的主戰(zhàn)場之一，從2004年開始，就成為房地產開發(fā)的一大熱點區(qū)域。去年以來，區(qū)域內的就業(yè)、商業(yè)、貿易、交通等設施的配套建設已經日益完善，給昆洛板塊的商業(yè)地產迎來了放量的好機會。多個社區(qū)商業(yè)開始啟動推售，并在招商前期就在項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃、主力店的進駐上，大下功夫。不少社區(qū)商鋪甚至營造出一種集購物、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)為一體的“Mall商業(yè)”，未來這一板塊發(fā)展?jié)摿薮?。“此外，隨著新機場建設和未來投入使用，以及周邊規(guī)劃的創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，這里毫無疑問將成為一個以物流、文化創(chuàng)業(yè)產業(yè)為核心的新的商圈。市場篇——典型商業(yè)項目分析南亞風情第壹城項目位置：西山滇池路中段原南亞風情園項目地開盤時間：已開盤，目前在售：近期將開出南亞鋒尚MALL小型商鋪，現(xiàn)在商鋪正在認籌中開發(fā)商：昆明南亞風情房地產開發(fā)有限公司項目總用地面積282.45畝，南亞風情?第壹城引入全球同步的StreetMall（中央休憩式商業(yè)街區(qū)）商業(yè)理念，打造昆明的多功能城市綜合體。將購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務等功能集于一體，為消費者提供包羅萬象的一站式服務，形成獨具南亞風情?第壹城特色的六大中心。

項目功能定位：南市城市商業(yè)綜合體南亞風情第壹城項目形象定位：中央商業(yè)特區(qū)·全明星建筑聯(lián)邦云南第一個最具規(guī)模的SHOPPINGMALL——南亞第壹MALL最具東南亞風情的時尚廣場——中央商業(yè)廣場城市名品購物天地——金鷹國際百貨昆明第一個白金五星級酒店——七彩云南溫德姆豪廷大酒店標記昆明城市回憶的——南亞風情園擁有十九個會議廳的——國際會議中心西南最大家樂福旗艦店——南亞風情﹒第壹城家樂福全新形態(tài)錘煉的國美旗艦店——南亞風情﹒第壹城國美電器情趣盎然，引領潮流的家居生活館，水岸酒吧街琳瑯滿目，大氣磅礴的現(xiàn)代圖書城世界500強企業(yè)總部省級金融核心機構一座SHOPPINGMALL南亞第壹MALL全業(yè)態(tài)格局打造昆明最具規(guī)模的SHOPPINGMALL

南亞風情?第壹城成就六大中心：商業(yè)購物中心（8大主力店+12大次主力店+1200余個品牌商家）、餐飲美食中心（百勝餐飲集團+南亞風情園+300余家餐飲店）、文化影視中心（保利國際院線+青鳥健身+大型圖書城）、休閑娛樂中心（一代天嬌夜總會+溫莎KTV+TOPONE）、金融活動中心（中國銀行+中國工商銀行+中國移動+中國聯(lián)通）、政務商務中心（中央集群商務場+會議之都名流場+商務中心關系場）潤城開盤時間：：一期預計計9月開盤盤開盤價格：：未定項目位置：：官渡日日新路中段段開發(fā)商：云云南龍宇房房地產開發(fā)發(fā)有限公司司潤城占地2000畝畝，其中一一期近60萬平方建建筑體量已已于2010年6月月全面開工工建設。二二期及三期期計劃也將將于未來5年內落成成并投入使使用。這座座規(guī)模宏大大的“都市市綜合體””全部落成成后，將集集商務辦公公、商業(yè)、、居住、酒酒店和休閑閑娛樂等城城市功能于于一身，成成為一個包包羅萬象的的“城中城城”。潤城2000畝畝的土地上上，結合辦辦公、SOHO、、住宅、酒酒店、公寓寓、步行街街、大型商商業(yè)等，塑塑造城市社社區(qū)新形象象，體現(xiàn)““城市再生生“理念。。以購物步步行街、酒酒吧休閑沙沙龍、Shoppingmall、、游憩公園園組成的城城市中心休休閑購物步步行街，打打造以時尚尚購物、精精品展示、、休閑餐飲飲、適當游游憩場所等等多功能的的綜合購物物街區(qū)。精精心運營企企業(yè)全球營營運平臺，，集成辦公公中心、國國際會議中中心、營運運配置中心心于一身，，融合城市市經濟、文文化、商業(yè)業(yè)等鉑金產產業(yè)，實現(xiàn)現(xiàn)人流、車車流、物流流的最大化化，滾動財財富引擎。。約55層層的國際5A甲級寫寫字樓，世世界500強強勢入入駐，再創(chuàng)創(chuàng)昆明的下下一個財富富增長極。。潤城所處區(qū)區(qū)域，正好好是大昆明明的正中心心位置，北北接昆明主主城區(qū)，南南連建設中中的呈貢新新城，成為為整個城市市向南發(fā)展展的重要結結點，承擔擔著昆明新新舊兩城的的中心連接接樞紐位置置。項目定位：：南市城市市商業(yè)綜合合體志遠城市綜綜合體開盤時間：：預計將于于年底開盤盤。價格：未定定項目位置：：五華蓮蓮花池旁開發(fā)商：昆昆明遠建房房地產開發(fā)發(fā)有限公司司志遠城市綜合合體是昆明城城市中心區(qū)內內一個超大復復合型項目，，占地300畝，總建筑筑面積為40萬平米。項項目包含八大大功能配套區(qū)區(qū)，包括占地地160112平方米的的商業(yè)區(qū)、蓮蓮花池公園、、206000平方米的的高尚住宅區(qū)區(qū)（其中包含含56000平方米的極極品都市住宅宅）、40000平方米米的商務辦公公區(qū)、輕軌樞樞紐中心、中中央休閑廣場場、長約500米的中央央休閑景觀長長廊、超過2500個停停車位的大型型停車中心。。志遠城市綜合合體項目定位：國國際IT高端端商務圈志遠城市綜合合體西南首席席IT國際航航母。位于現(xiàn)現(xiàn)代新昆明領領跑板塊位置置，五華區(qū)中中心腹地蓮花花池公園旁，，其商業(yè)區(qū)總總面積達20萬平米。其其依托高等學學府領先的學學術優(yōu)勢，與與身處中央信信息區(qū)CID的絕對地利利，將全力打打造面向全省省、輻射東南南亞的國際化化IT商業(yè)航航母，集合世世界IT高科科技產業(yè)集群群力量，形成成現(xiàn)代化新昆昆明通訊、電電子、數(shù)碼、、網絡、信息息、商務資源源配置的一站站式國際大平平臺。經典雙城首創(chuàng)現(xiàn)代城市市商業(yè)模式———矩陣商業(yè)業(yè)公園經典雙城自誕誕生之日，就就站在了全昆昆明的高度。。有金融、商商業(yè)、餐飲、、休閑、娛樂樂、運動構成成的高級享受受功能，有大大型購物中心心、星級酒店店、影劇院、、綜合商業(yè)街街、下沉廣場場、會所交織織的豐盛文明明舞臺，有高高品質幼兒園園、學校、醫(yī)醫(yī)院提供的完完美生活保障障。經典雙城開盤時間：預預計9月開盤盤價格：未定項目位置：西西山西二環(huán)環(huán)路與人民西西路交叉路口口（西一中對對面）開發(fā)商：云南南經典房地產產開發(fā)有限公公司經典雙城是西西市區(qū)最大的的城中村改造造項目，擁有有占地1000畝的龐大大規(guī)模，是集集商務、辦公公、商業(yè)、休休閑、居住為為一體的綜合合建筑群體。。其中，住宅宅面積200萬㎡，商業(yè)業(yè)面積100萬㎡。螺螄灣國際商商貿城新構建的中國國·昆明螺螄螄灣國際商貿貿城座落在官官渡區(qū)彩云北北路，東靠昆昆玉高速，西西接彩云北路路（新昆洛路路），南連南南繞城路，北北鄰廣福路。。項目計劃用地地近12000畝，規(guī)劃劃總建筑面積積1000萬萬平方米，其其中商貿城占占地面積5705畝；小小商品生產加加工區(qū)3000畝；物流流倉儲區(qū)3000畝。項項目一期市市場商城占地地860.1畝，總建筑筑面積120萬平方米，，主體商城長長650米，，寬265米米，地面5層層，地下1層，設計標標準商鋪23000個，，一期市場已已于2009年11月交交付使用；區(qū)域內競合項項目螺螄灣國際商商貿城項目定位：泛泛東南亞第一一商圈建設中國·昆昆明螺螄灣國國際商貿城是是云南省委、、省政府、昆昆明市委、市市政府充分利利用云南區(qū)位位優(yōu)勢，順應應歷史潮流，，建立在“中中國西部大開開發(fā)”和“中中國—東盟經經濟合作”等等一系列國家家戰(zhàn)略基礎之之上，立足于于“提升昆明明經濟，調整整城市建設及及產業(yè)結構，，發(fā)展商貿流流通”而著力力打造的一項項劃時代工程程。投入運行行后商城片區(qū)區(qū)必將成為面面向西部地區(qū)區(qū)和東南亞、、南亞、中東東，集中國乃乃至世界的名名品、精品的的特大型國際際商貿展示中中心、交易中中心、流通中中心。區(qū)域內競合項項目區(qū)域內競合項項目新亞洲體育城城項目定位：““體育+地產產”復合城市市大盤新亞洲體育城城位于昆明東東南新城市中中心區(qū)的新昆昆洛公路和廣廣福路交匯處處，凈用地約約2200畝畝，總建筑面面積約200萬平方米。。6年“體育城城”商圈成熟熟浮現(xiàn)?！?0大運動場場館+醫(yī)院+中學+幼兒兒園+農貿市市場+文化廣廣場”的城市市級配套；““彩云北路+廣福路+地地鐵1號線””新都心暢達達交通配套；；“總部寫字字樓+國際酒酒店+星級影影院+商業(yè)步步行街+主力力超市+百貨貨中心”成熟熟商業(yè)業(yè)態(tài)集集群。其城市市化復合大盤盤的全面功能能性配置，屬屬于城市新中中心區(qū)的核心心架構。區(qū)域內競合項項目世紀城昆明世紀城位位于廣福路與與昆洛路之間間，占地3680畝，總總建筑面積達達400萬平平米，投資100億元人人民幣，相當當于在建設一一座城。世紀紀城共分為26個區(qū)，其其中340萬萬平米為住宅宅、35萬平平米為SHOPPINGMALL、25萬平平米為巨型公公園、社區(qū)還還擁有7.5萬平米的六六星級酒店、、8萬平米的的商業(yè)街、5.5萬平米米1所九年制制學校及4所所幼兒園、3.6萬平米米大型市級醫(yī)醫(yī)院以及部分分寫字樓。居居住戶數(shù)達23400戶戶，可容納6.6萬人居居住。城中城世紀城商業(yè)除除社區(qū)生活配配套外，以引引人大型家居居賣場——居居然之家、美美燈多等為主主，打造具有有特色的大型型專業(yè)市場。。政策及市場面面小結全國范圍內商商業(yè)地產大勢勢所趨昆明城中村改改造，城市綜綜合體頻出昆洛板塊商圈圈作為后起之之秀，占據(jù)天天時、地利、、人和，在螺螺螄灣國際商商貿城等大項項目的推動下下，與傳統(tǒng)商商圈形成互補補，雄霸一方方。昆明·國際溫溫州城項目作作為昆洛板塊塊的又一大型型城市綜合體體，如何能抓抓住區(qū)位優(yōu)勢（主主城與新城樞樞紐）大環(huán)境優(yōu)勢（（借螺螄灣、、體育城、世世紀城之勢））交通優(yōu)勢（暢暢達交通，多多條公交線路路、未來輕軌軌1號線）規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢（（占地地800余余畝，，建筑筑面積積超過過逾140萬平平方米米）打造出出與螺螺螄灣灣國際際商貿貿城、、新亞亞洲體體育城城、世世紀城城形成成在商商業(yè)上上差異異化互互補，，物業(yè)業(yè)品質質上有有所升升級，，又可可作為為新行行政中中心及及領館館區(qū)配配套，，把握握校園園經濟濟機遇遇的新型型城城市市綜綜合合體體疑問問？？項目目定定位位及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略項目目當當前前面面臨臨的的幾幾大大問問題題時間間緊緊：：2011年年3月月項項目目規(guī)規(guī)劃劃必必須須通通過過規(guī)規(guī)委委會會。。任務務重重：：工工作作滯滯后后，，前前期期拆拆遷遷等等遺遺留留問問題題較較多多，，規(guī)規(guī)劃劃方方案案還還存存在在很很多多問問題題，，策策劃劃及及招招商商公公司司進進入入較較晚晚?！，F(xiàn)決決定定急急需需解解決決問問題題：：項目目定定位位商業(yè)業(yè)體體量量、、產產品品分分類類業(yè)態(tài)態(tài)定定位位及及劃劃分分———項項目目概概況況、、SWOT分分析析定位位及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略項目目概概況況項目目名名稱稱：：昆昆明明··國國際際溫溫州州城城項目目位位置置：：彩彩云云北北路路與與廣廣福福路路交交匯匯處處，，東東為為市市經經濟濟適適用用房房區(qū)區(qū)，，西西南南與與““歡歡樂樂城城””為為鄰鄰，，南南為為螺螺螄螄灣灣國國際際商商貿貿城城，，北北為為東東南南亞亞使使領領館館區(qū)區(qū)。。項目目總總占占地地約約：：824畝項目目凈凈用用地地面面積積：：603畝項目目總總建建筑筑面面積積約約：：148萬平平方方米米住宅宅建建筑筑面面積積約約（（含含回回遷遷））：：81萬萬平方方米米回遷遷住住宅宅面面積積約約：：40萬萬平平方方米米商業(yè)業(yè)及及商商務務建建筑筑面面積積：：64萬萬平方方米米項目目基基礎礎條條件件：：品牌牌影影響響力力：：溫州州人人及及其其團團隊隊在在華華人人圈圈中中有有““猶猶太太人人””的的說說法法，，在在國國內內甚甚至至國國際際上上都都享享有有盛盛名名，，這這不不僅僅決決定定了了項項目目龐龐大大的的資資金金和和資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢，，同同時時也也是是本本項項目目的的品品牌牌和和標標簽簽。?！啊袄ッ鳌H溫溫州城”這一品品牌在市市場上有有強大的的號召力力和吸引引力。拆遷：項目拆拆遷工作作進行中中，但由由于項目目毗鄰螺螺螄灣國國際商貿貿城，村村房出租租率及租租金都很很高，拆拆遷難度度相對較較大。彝族村落落：項目所所屬的子子君村，，是彝族族的一個個支系，，全村村93%以上屬屬彝族。?；剡w房：：項目有近近40萬萬平方米米的回遷遷房。護國寺：：項目地內內有與官官渡古鎮(zhèn)鎮(zhèn)同時期期留下的的“護國國寺”，，還有官官渡區(qū)重重點文物物保護單單位“大大耳村古古墓葬群群”遺址址?！椖磕扛艣r、、SWOT分析析定位及戰(zhàn)戰(zhàn)略項目SWOT分分析優(yōu)勢（Strengths））地緣優(yōu)勢勢:老城城與新城城樞紐；；未來城城市發(fā)展展方向；；地產開開發(fā)熱點點區(qū)域；；毗鄰螺螺螄灣、、體育城城、世紀紀城等大大盤。交通優(yōu)勢勢：道路路交通便便捷暢達達，多條條公交線線路，輕輕軌1號號線。規(guī)模優(yōu)勢勢：800逾畝畝大盤、、城市綜綜合體。。資源優(yōu)勢勢：溫州州商會強強大的資資源及資資金優(yōu)勢勢。劣勢（Weaknesses）政府及政政策原因因導致昆昆明的城城中村改改造項目目推動過過慢。項目由于于前期遺遺留問題題，時間間緊迫。。40萬平平方米回回遷房有有可能對對整個產產生資金金壓力及及品質影影響。項目地塊塊廣福路路與彩云云北路交交叉口八八面風位位置被其其他項目目及地塊塊“扒皮皮”占據(jù)據(jù)。機遇(Opportunities)政府對住住宅調控控政策對對商業(yè)地地產起到到了潛在在的推動動。本項目與與周邊大大盤強強強聯(lián)合，，有望將將昆明的的商業(yè)格格局推到到一個新新高度。。本項目隸隸屬的區(qū)區(qū)域內校校園經濟濟不容小小視。威脅（Threats））項目定位：城城中村改造帶帶來的多個城城市綜合體之之間的同質化化競爭。供求關系：區(qū)區(qū)域內大盤云云集，市場放放量過大。定位及戰(zhàn)略項目定位解析析及思考：昆明·國際旅游休閑閑購物公園國際：項目占占位，項目應應具有國際高高度和眼界。。旅游：打造昆昆明又一個具具有旅游價值值的旅游目的的地，吸引海海外游客。休閑：建立屬屬于項目自身身的休閑生活活方式。購物公園：集集購物與娛樂樂為一身，逛逛公園般體驗驗愉悅的購物物休閑過程。。——項目定位位思考及推演演項目定位潛在在關鍵詞：國國際化、時尚尚化、差異化化、標桿化、、高端化、民民族風、低碳碳環(huán)保定位及戰(zhàn)略——項目定位位思考及推演演項目定位梳理理：國際——具有有國際水準的的金融商務中中心、5A寫寫字樓、超五五星酒店、國國際化特色商商街旅游——引進進具有旅游休休閑意義的項項目，不僅與與周邊商業(yè)形形成差異化，，更要解決商商業(yè)的經營和和項目人氣，，成為項目亮亮點的同時打打造國內外游游客旅游目的的地。休閑——在對對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進進行升級的基基礎上，引入入新興業(yè)態(tài)，，以創(chuàng)新和新新意，贏得消消費者。購物公園———真正意義上上解決吃、住住、玩、樂、、娛、行。結合以上分析析，我們需在在旅游和休閑閑兩方面對業(yè)業(yè)態(tài)有個準確確的定位，才才能真正實現(xiàn)現(xiàn)項目的商業(yè)業(yè)價值，成功功運作本項目目。定位及戰(zhàn)略——項目業(yè)態(tài)態(tài)及劃分本項目根據(jù)““昆明·國際際旅游休閑公公園”的項目目定位及業(yè)態(tài)態(tài)劃分可分為為五區(qū)一中心。國際酒店商務務區(qū)集中式商業(yè)區(qū)區(qū)特色商街區(qū)高品住宅區(qū)住宅回遷區(qū)以護國寺和““大耳村古墓墓葬群”遺址址和打造嘉年年華為主體的的文化休閑中中心廣場定位及戰(zhàn)略——項目業(yè)態(tài)態(tài)及劃分國際酒店商務務區(qū)發(fā)揮溫商在海海內外資源及及資金優(yōu)勢，，打造全國首首個國際溫商商城，建設地地標性環(huán)球金金融大廈，全全生態(tài)超甲企企業(yè)總部寫字字樓，同時，，考慮到昆明明寫字樓市場場的實際情況況，控制寫字字樓總體量，，部分寫字樓樓可轉為SOHO銷售。。本項目的國際際酒店商務區(qū)區(qū)，一定要具具有標志性意意義的寫字樓樓，所謂的標標志性，可以以從高度、立立面、科技含含量、硬件、、甚至命名等等方面考慮，，打造不僅是是本項目，更更是溫州商會會、昆明市的的地標建筑。。寫字樓總面積積控制在50000平方方米，層高不不低于3.8米，單層面面積在1200—1600平方米國際酒店商務務區(qū)包括5A級寫字樓及及超五星酒店店。國際酒店商務務區(qū)意向圖定位及戰(zhàn)略——項目業(yè)態(tài)態(tài)及劃分超五星白金酒酒店就昆明目前的的情況來看，，雖然多個地地產項目已擬擬建或已與世世界超五星酒酒店簽約，但但均在規(guī)劃和和建設中，就就經營現(xiàn)狀來來看，以翠湖湖賓館和世紀紀金源酒店為為代表的五星星級酒店客源源穩(wěn)定，經營營良好，證明明高端酒店市市場仍存在空空白，本項目目將引進一個個世界知名品品牌的超五星星酒店，帶動動項目的整體體品質和人氣氣，并實現(xiàn)長長期穩(wěn)定收益益。洲際、希希爾頓、、萬豪、、雅高、、喜達屋屋等世界界頂級酒酒店品牌牌。以我司操操作東方方首座并并成功引引入萬豪豪酒店的的經驗看看，必須須在項目目規(guī)劃先先期與以以上酒店店方接觸觸，談定定合作事事宜，酒酒店方將將就酒店店設計等等提出專專業(yè)的要要求和意意見，實實現(xiàn)“量量身定制制”，確確保萬無無一失。。超五星星酒店店及配配套面面積不不超過過50000平平方米米?？涂头靠偪倲?shù)不不低于于300個個。香港九九龍洲洲際酒酒店定位及及戰(zhàn)略略——項項目業(yè)業(yè)態(tài)及及劃分分集中商商業(yè)中中心本項目目的集集中式式商業(yè)業(yè)中心心在業(yè)業(yè)態(tài)定定位上上首先先必須須與螺螺螄灣灣的““大而而全批批發(fā)式式商業(yè)業(yè)”以以及世世紀城城“以以居然然之家家為代代表的的專業(yè)業(yè)化家家居商商業(yè)””拉開開差異異。同同時，，為了了滿足足商業(yè)業(yè)人氣氣從而而解決決商業(yè)業(yè)的經經營問問題，，必須須打造在昆昆明市有有代表性性和影響響力的商商業(yè)形式式，要么么新穎，，要么極極致。通過對整整個昆明明市場商商圈的分分析以及及對項目目基礎條條件的把把握，我我們將在在項目引引入如下下業(yè)態(tài)：：百貨業(yè)態(tài)態(tài)：伊藤藤洋華堂堂超市業(yè)態(tài)態(tài)：沃爾爾瑪（家家樂福、、大潤發(fā)發(fā)）科技數(shù)碼碼廣場：：萬得城城兒童主題題商業(yè)：：兒童城城娛樂休閑閑商業(yè)：：天幕商商街、4D影院院、真冰冰溜冰場場、酒吧吧街、嘉嘉年華、、大型網網吧、大大型桌球球城、電電玩城、、健身房房、桑拿拿等集中商業(yè)業(yè)中心總總面積：：120000—125000平方方米集中商業(yè)業(yè)中心百貨業(yè)態(tài)態(tài)——伊伊藤洋華華堂伊藤洋華華堂（ItoYokado）於1920年創(chuàng)創(chuàng)立，前前身為「「羊華堂堂洋品店店」，現(xiàn)現(xiàn)時是日日本主要要零售企企業(yè)，在在日本全全國各地地經營百百貨公司司，亦有有從事其其他業(yè)務務，近年年更積極極在中國國內地多多個城市市包括成成都、北北京等拓拓展零售售業(yè)務。。經營面積積：15000—20000平方米米。經營范圍圍：衣料料類包括括紳士服服裝，婦婦人服裝裝，兒童童服裝，，內衣，，服飾，，雜貨；；住宅關關聯(lián)商品品包括住住居用品品，寢具具，工藝藝品，家家電，日日用雜貨貨（家庭庭用品，，藥品））運動用用品，文文具，玩玩具。食食品類包包括生鮮鮮食品，，加工食食品。附附帶業(yè)務務加工。。成都伊藤洋華華堂集中商業(yè)中心心超市業(yè)態(tài)———沃爾瑪集中商業(yè)中心心沃爾瑪百貨有有限公司由美國零售業(yè)業(yè)的傳奇人物物山姆·沃爾爾頓先生于1962年在在阿肯色州成成立。經過四四十多年的發(fā)發(fā)展，沃爾瑪瑪公司已經成成為美國最大大的私人雇主主和世界上最最大的連鎖零零售企業(yè)。經營面積：15000——20000平方米。集中商業(yè)中心心昆明沃爾瑪大大觀店集中商業(yè)中心心科技數(shù)碼廣場場——萬得城城歐洲第一大消消費電子產品品零售商萬得得城電器在其其國際版圖上上又拓新篇:在歐洲市場場頻頻創(chuàng)下驕驕人業(yè)績之后后，萬得城電電器正式進入入中國市場了了！2010年11月17日，萬萬得城電器中中國首家旗艦艦店在上?；椿春Ｖ新?27號盛大開開幕！經營面積：10000——15000平方米。經營范圍：包包括各種電子子消費品、新新媒體產品、、手機、娛樂樂產品、辦公公科技產品、、攝影/錄像像配件、車載載高保真系統(tǒng)統(tǒng)、家電和家家居用品。上海萬得城集中商業(yè)中心心兒童城、未來來城一個為孩子量量身打造的職職業(yè)、社會體體驗城?！皟和恰睂⑨槍?至10周歲的少少年兒童，開開設他們比較較喜歡的50多項社會職職業(yè)，如法官官、飛行員、、船長、醫(yī)生生、銀行職員員、導游、模模特、攝影師師、記者、消消防員、廚師師、建筑師、、科學家等。。勞動后還能能獲得“工資資”（只在館館內通用的一一種虛擬貨幣幣），在館內內買自己喜歡歡的東西。而而家長們則只只在玻璃房外外觀看。模擬擬城市布局規(guī)規(guī)劃，設有道道路交通設施施、公共機構構、服務機構構、醫(yī)院、影影劇院、超市市、電視臺、、公園、機場場、港口、學學校等，考慮慮到孩子的身身高，汽車、、房子等設施施一般按實景景70％的比比例設計。此業(yè)態(tài)態(tài)在昆昆明屬屬于新新興業(yè)業(yè)態(tài)，，對于于孩子子具有有很大大的吸吸引力力，同同時能能帶帶動相相關兒兒童商商業(yè)如如童裝裝、玩玩具、、科教教、娛娛樂、、餐飲飲等的的發(fā)展展經營面面積：：20000——25000平平方米米。集中商商業(yè)中中心4D影影院4D影影院是是從傳傳統(tǒng)的的立體體影院院基礎礎上發(fā)發(fā)展而而來，，相比比較于于其他他類型型影院院，具具有主主題突突出、、科技技含量量高、、效果果逼真真、畫畫面沖沖擊性性強等等特點點和優(yōu)優(yōu)勢。。隨著著影娛娛樂技技術的的發(fā)展展和娛娛樂市市場的的需求求，人人們不不僅將將震動動、墜墜落、、吹風風、噴噴水、、撓癢癢等特特技引引入3D影影院，，還根根據(jù)影影片的的情景景精心心設計計出煙煙霧、、雨、、光電電、氣氣泡、、氣味味等效效果，，形成成了一一種獨獨特的的體驗驗，這這就是是當今今十分分流行行的4D影影院。。由于于觀眾眾在觀觀看4D影影片時時能夠夠獲得得視覺覺、聽聽覺、、觸覺覺、嗅嗅覺等等全方方位感感受，，近年年來4D影影院的的發(fā)展展非常常迅猛猛。2010年年9月月28日，，隨著著北京京奧林林匹克克公園園新奧奧購物物中心心的CGV星星星國際際影城城的正正式開開業(yè)，，4Dplex動動感影影廳首首度進進入觀觀眾的的視野野。經營面積：8000———10000平方米韓國希杰CGV影院放映映廳集中商業(yè)中心心真冰溜冰場引進歐洲技術術的AST真真冰溜冰場，，實現(xiàn)反季節(jié)節(jié)消費，帶動動項目人氣，，是本項目的的又一大特點點。AST歐洲洲公司為世界錦標賽賽提供冰場，，這些冰場為為冰球比賽、、冰上舞蹈、、花樣滑冰、、短道速滑等等競技比賽提提供比賽場地地。經營面積：3000—5000平方方米大型室內真冰冰場集中商業(yè)中心心休閑娛樂中心心由大型網吧、、桌球城、健健身中心、桑桑拿、電玩中中心等共同組組成的休閑娛娛樂中心，經經營面積共計計可達10000平方米米以上，電玩玩中心及桌球球城還可置于于項目地下負負一層，這里里將成為針對對項目周邊學學校及輻射呈呈貢大學城的的校園經濟青青年時尚休閑閑娛樂區(qū)。大型網吧桌球城健身房桑拿中心電玩城特色商街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)區(qū)由國際印象象風情街、東東南亞印象風風情街、云南南民族印象風風情街以及少少量底商組成成。業(yè)態(tài)包括國際際品牌旗艦店店、品牌形象象&概念展示示店、創(chuàng)意精精品商店、旅旅游商品購物物店、家具飾飾品店、美食食街、酒吧街街、特色商品品街，社區(qū)生生活配套等。?？偨ㄖ娣e：：80000—90000平方米特色商業(yè)街區(qū)區(qū)——創(chuàng)意商商業(yè)街區(qū)（國國際印象風情情街）項目將打造一一個類似于北北京三里屯VILLAGE的把眾多多國際國內品品牌的旗艦店店和環(huán)球店帶帶入項目中的的創(chuàng)意時尚街街區(qū)。這里將是一個個時尚，創(chuàng)意意、高端、精精品的開放式式街區(qū)，它將將吸引各品牌牌旗艦店的入入駐，與螺螄螄灣的商業(yè)形形式形成互補補。同時，這這里也是各種種時尚活動，，潮流展覽的的舉辦地。經營面積：30000——35000平方米北京三里屯VILLAGE特色商業(yè)街區(qū)區(qū)——東南亞亞印象風情街街以東南亞著名名景點集合打打造具有東南南亞特色的商商品街，主要要業(yè)態(tài)為東南南亞玉器珠寶寶、木雕中心心，東南亞家家具、家居裝裝飾，東南亞亞美食、東南南亞藝術表演演以及具有東東南亞特色的的手工藝品、、小商品。集集旅游、娛樂樂和購物為一一體，同時在在建筑形態(tài)上上也保持東南南亞風格。作為專業(yè)的東東南亞玉器珠珠寶、木雕中中心，集加工工、銷售為一一體，可向昆昆明市旅游局局申請成為專專門的旅游定定點接待單位位。經營面積：55000——60000平方米特色民族步行行街酒吧街（云南南民族印象風風情街）圍繞項目原有有的護國寺，，進行修繕和和改造，打造造具有云南民民族符號的特特色步行街主主要經營酒吧吧、創(chuàng)意商店店、特色餐飲飲、書店、特特色商品等業(yè)業(yè)態(tài)，打造具具有項目特色色的步行街。。經營面積：15000——20000平方米北京什剎海天幕廣場蘇州時代廣場場天幕。位于于蘇州工業(yè)園園區(qū)金雞湖東東圓融時代廣廣場，是目前前世界上最大大的LED天天幕，長約500米、寬寬32米、高高21米。造造價過億。。蘇州時代廣場場天幕采用如如同水立方造造型的膜結構構封頂，配合合新型LED燈條、燈帶帶、射燈等，，整個“天幕幕”由2000多萬只超超高亮度的LED燈組成成，顯示面積積超過6000平方米，，宛如一條蜿蜿蜒的綢緞、、炫目的長虹虹，飛架在時時代廣場的上上空。與此同同時，“天幕幕”系統(tǒng)在設設計采用了三三維聲像擴聲聲系統(tǒng)，完美美的做到了影影像一聲音同同步。在近500米的天天幕系統(tǒng)中采采用了前所未未有地106聲道環(huán)繞效效果音效系統(tǒng)統(tǒng)，系統(tǒng)龐大大超乎想象，，非常值得一一看。這個“天幕””除了造景之之外，主要功功能是輸送圖圖片畫面，發(fā)發(fā)布廣告。天幕廣場將成成為本項目一一大看點和亮亮點，使商業(yè)業(yè)即使在傍晚晚依舊節(jié)節(jié)生生輝。蘇州時代廣場場天幕社區(qū)配套及地地下商業(yè)本項目社區(qū)配配套商業(yè)主要要以滿足項目目自身及螺螄螄灣、體育城城、世紀城等等的日常生活活配套為主，，業(yè)態(tài)以便利利店，美容美美發(fā)、餐飲、、藥店、洗衣衣店、服裝店店、書店等。。地下除停車車位之外，，商業(yè)主要由由電玩和桌球球城組成。社區(qū)配套商業(yè)業(yè)經營面積|:20000平方米。。地下商業(yè)經營營面積:5000平方米米。意向圖高端住宅區(qū)本項目住宅銷銷售由于受片片區(qū)及螺螄灣灣等項目的帶帶動，困難不不大，但為了了樹立項目及及公司品牌，，物業(yè)品質上上應針對體育育城、世紀城城有所提升，，同時我司建建議，住宅高高度最好控制制在100米米以內，以避避免復雜的規(guī)規(guī)劃審批過程程以及降低項項目成本，具具體建議，可可參見下一篇篇章。高端住宅建筑筑面積：40萬平方米（（不含回遷））建議本項目住住宅部分打造造1—2棟30000——40000平方米的高高端產品，類類似北京棕櫚櫚泉、成都龍龍湖峰景意向圖村民回遷區(qū)保障回遷面積積，不影響整整個項目品質質，處理好拆拆遷與回遷在在時間節(jié)點上上的問題?；剡w面積：約約40萬平方方米意向圖文化休閑中心心廣場以原有護國寺寺及大耳村古古墓葬群為核核心，對古建建筑進行修繕繕保護的同時時。打造中心心休閑文化廣廣場，并引入入嘉年華，吸吸引人氣，成成為周邊商業(yè)業(yè)的核心及集集散地，帶動動商業(yè)的發(fā)展展。占地面積：約約50畝嘉年華項目業(yè)態(tài)定位位及劃分小結結類型歸屬面積備注5A寫字樓國際金融商務區(qū)50000平方米超五星酒店國際金融商務區(qū)50000平方米伊藤洋華堂集中商業(yè)中心20000平方米沃爾瑪集中商業(yè)中心20000平方米萬得城集中商業(yè)中心15000平方米兒童未來城集中商業(yè)中心25000平方米4D影院集中商業(yè)中心10000平方米真冰溜冰場集中商業(yè)中心8000平方米休閑娛樂中心集中商業(yè)中心10000平方米桑拿、網吧、健身房等國際金融商務區(qū)和集中商業(yè)區(qū)合計面積約：20.8萬平方米項目業(yè)態(tài)定位位及劃分小結結類型歸屬面積備注國際創(chuàng)意街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)35000平方米東南亞印象風情街特色商業(yè)街區(qū)60000平方米云南民族印象風情街特色商業(yè)街區(qū)20000平方米社區(qū)配套商業(yè)沿街商業(yè)20000平方米地下商業(yè)（含車位）100000平方米文化休閑廣場中心廣場35000平方米特色商街、沿街商業(yè)及中心廣場總面積約：27萬平方米備注：本項目另有15—20萬平方米商務面積，可作SOHO或酒店式公寓出售。項目招商策略略招商準備期意向招商期意向招商集中中期意向招商沖刺刺期開街持續(xù)期完成招商準備備工作與主力商家及及主力店達成成合作協(xié)議，，中等商戶陸陸續(xù)引進，小小商戶緊跟其其后，完成意意向招商60%大、中商戶基基本確定，大大規(guī)模招商進進行。完成意意向招商共100%準備開街，并并促進簽約和和進場裝修完完成招商共90%盛大開街完成剩余余的招商商工作項目規(guī)劃劃建議項目原有有規(guī)劃原有規(guī)劃劃中存在在的幾點點問題：：商業(yè)動線線不清晰晰，南面面商業(yè)街街入口單單一，商商業(yè)的價價值沒有有得到最最大發(fā)揮揮。項目中心心沒有一一個商業(yè)業(yè)及景觀觀節(jié)點，，沒有充充分利用用好護國國寺和大大耳村古古墓葬群群地塊的的價值。。高層建筑筑之間空空間關系系擁擠，，超高層層太多。。個別地塊塊的經濟濟指標沒沒有用夠夠。大型集中中式商業(yè)業(yè)中心作作為人流流節(jié)點，，過于分分散，不不利于很很好的吸吸引人流流。我司調整整后的規(guī)規(guī)劃酒店及集集中商業(yè)業(yè)區(qū)風情街區(qū)區(qū)住宅中心廣場場學?；剡w區(qū)高品住宅宅酒店及集集中商業(yè)業(yè)住宅我司調整整后的規(guī)規(guī)劃商業(yè)街主主入口商業(yè)街主主入口商業(yè)街次次入口商業(yè)街次次入口廣福路和和彩云北北路各設設一個商商業(yè)街主主入口。。我司調整整后的規(guī)規(guī)劃中心文文化廣廣場以以護國國寺及及嘉年年華帶帶動人人氣中心文文化廣廣場作作為項項目商商業(yè)和和景觀觀節(jié)點點我司調調整后后的規(guī)規(guī)劃以中心心廣場場為節(jié)