土地整理項目前期工作概述

第2章土地整理項目前期工作本章節(jié)主要內容：①土地整理項目可行性研究及評估；②土地整理項目規(guī)劃；③土地整理項目設計；④土地整理項目預算土地整理項目投融資。2.1土地整理項目可行性研究及評估2.1.1土地整理項目可行性研究2.1.1.1土地整理項目可行性研究的作用1.為項目科學投資決策提供依據2.為編制項目規(guī)劃設計文件提供依據3.為項目籌集資金提供依據4.為談判和簽訂合同提供依據2.1.1土地整理項目可行性研究2.1.1.2土地整理項目可行性研究的步驟1.籌2.調查研究階段劃階段3.優(yōu)選階段4.詳細研究階段5.報告編寫階段2.1.1土地整理項目可行性研究2.1.1.3土地整理項目可行性研究的基本內容1.項目可行性研究摘要書2.項目可行性研究報告文本3.附錄2.1.1土地整理項目可行性研究2.1.1.4土地整理項目可行性研究報告的編制要求1.土地整理項目可行性研究報告的語言要求2.土地整理項目可行性研究報告的撰寫要求3.土地整理項目可行性研究報告的編制步驟2.1.2土地整理項目評估土地整理項目評估是在可行性研究的基礎上，由項目決策部門、利益相關部門等在批準投資前對土地整理項目進行全面技術經濟分析和再評價的一個過程。實質是對可行性研究進行的可行性研究，因此，土地整理項目評估亦稱為土地整理項目可行性評估。2.1.2土地整理項目評估2.1.2.1土地整理項目評估的作用土地整理項目評估主要是項目法人之外，其他主要決策者或者利益相關者（非政府投資土地整理項目的投資者）對項目的全面審查，是其權益的體現。2.1.2土地整理項目評估2.1.2.2土地整理項目評估的內容1.投資項目的必要性評估2.項目建設條件評估3.項目效益評估4.項目效益評價5.項目不確定性評估2.1.3土地整理項目可行性研究與評估的關系根據前兩節(jié)的論述，可以發(fā)現土地整理項目的可行性研究與評估都以分析和論證項目可行與否為目的，兩者之間關系密切，既有一致之處，亦有差異，同時還有相關性。土地整理項目目可行性研究究與評估的關關系土地整理項目目可行性研究究與評估的一一致性1.兩者的工作性性質及目標一一致2.兩者的基本原原理、內容和和方法基本一一致土地整理項目目可行性研究究與評估的關關系土地整理項目目可行性研究究與評估的差差異性1.兩者的行為主主體不同2.兩者的立足點點不同3.兩者的作用不不同土地整理項目目可行性研究究與評估的關關系土地整理項目目可行性研究究與評估的相相關性1.可行性研究是是項目評估的的基礎2.項目評估是可可行性研究的的延伸2.2土地整理項目目規(guī)劃土地整理項目目規(guī)劃的含義義就項目管理的的角度而言，，土地整理項項目規(guī)劃是項項目管理的一一個過程；而而從土地整理理事業(yè)規(guī)劃管管理的角度看看，土地整理理項目規(guī)劃又又是能否成功功實現土地利利用變革的關關鍵所在。因因此，理解土土地整理項目目規(guī)劃的內涵涵，可以從以以下兩個方面面著手。土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃的的含義義土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃與與土地地整理理的項項目管管理經過項項目可可行性性研究究及評評估，，隨著著一個個可交交付的的成果果———土地地整理理項目目計劃劃建議議的誕誕生，，項目目進入入了第第二個個階段段———項目目規(guī)劃劃階段段。項項目規(guī)規(guī)劃是是項目目管理理的核核心之之一。。在這這一階階段，，面對對既定定的土土地整整理項項目，，項目目管理理的主主要任任務就就是以以圖形形或文文字來來規(guī)定定如何何執(zhí)行行項目目以及及描述述未來來的標標的物物的性性質及及項目目目標標，所所需做做的主主要工工作包包括：：制定定項目目規(guī)劃劃報告告，繪繪制各各工程程設計計圖紙紙以及及編制制項目目預算算。土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃的的含義義土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃與與土地地整理理的規(guī)規(guī)劃管管理1.土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃2.土地整整理規(guī)規(guī)劃3.土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃的的原則則和內內容規(guī)劃的的原則則1.十分珍珍惜和和合理理利用用土地地，切切實保保護耕耕地2.社會效效益、、經濟濟效益益、生生態(tài)效效益相相統一一3.可持續(xù)續(xù)發(fā)展展4.因地制制宜土地整整理項項目規(guī)規(guī)劃的的原則則和內內容規(guī)劃的的內容容1.確定項項目規(guī)規(guī)劃的的目標標和任任務2.評價土土地資資源的的適宜宜性3.調整土土地利利用結結構和和布局局4.工程程設設置置配配置置和和保保護護生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境措措施施規(guī)規(guī)劃劃5.項目目規(guī)規(guī)劃劃的的可可行行性性論論證證6.項目目規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的實實施施計計劃劃和和措措施施土地地整整理理項項目目規(guī)規(guī)劃劃的的程程序序土地地整整理理項項目目規(guī)規(guī)劃劃的的程程序序包包括括以以下下7個步步驟驟：規(guī)劃劃準準備備土地地利利用用現現狀狀分分析析及及評評價價確定定項項目目目目標標、、任任務務和和要要求求確定定項項目目總總體體布布局局規(guī)劃劃編編制制規(guī)劃劃方方案案評評價價與與確確定定上報報審審批批與與實實施施土地地整整理理項項目目規(guī)規(guī)劃劃的的程程序序規(guī)劃劃準準備備1.制訂訂工工作作計計劃劃2.成立立領領導導小小組組3.成立立規(guī)規(guī)劃劃工工作作小小組組4.搜集整理理資料土地整理理項目規(guī)規(guī)劃的程程序土地利用用現狀分分析及評評價對確定為為開發(fā)整整理項目目區(qū)的土土地進行行現狀分分析，并并確定土土地的適適宜用途途和適宜宜程度。。土地利用用現狀分分析主要要包括對對土地利利用結構構及布局局、土地地集約利利用程度度、土地地整理潛潛力等進進行分析析和評述述。土地地適宜性性評價主主要包括括對土地地整理的的方向、、數量、、質量、、分布及及用地結結構調整整等進行行綜合評評價。土地整理理項目規(guī)規(guī)劃的程程序確定目標標、任務務和要求求根據項目目任務書書的要求求及項目目所在區(qū)區(qū)域的自自然條件件、土地地質量、、社會需需求、經經濟建設設需要、、經濟發(fā)發(fā)展水平平、技術術水平等等，確定定開發(fā)整整理項目目規(guī)劃的的目標、、任務和和要求。。土地整理理項目規(guī)規(guī)劃的程程序確定項目目的總體體布局項目的總總體布局局是指根根據項目目區(qū)的自自然條件件、資源源狀況、、社會經經濟條件件、交通通沒覺得得設施狀狀況以及及土地適適宜性評評價結果果，確定定土地的的適宜性性用途及及其總體體布局、、主干交交通線路路和水利利干渠等等重點開開發(fā)整理理工程設設施的位位置和規(guī)規(guī)模、村村鎮(zhèn)的位位置和發(fā)發(fā)展方向向。土地整理項目目規(guī)劃的程序序規(guī)劃編制項目規(guī)劃編制制即根據項目目目標，當地地的社會、經經濟、自然和和技術條件以以及土地適宜宜用途和總體體布局，合理理確定各業(yè)用用地的數量、、各項工程設設施及生物工工程措施的布布置和用地規(guī)規(guī)模，并將其其落實到具體體地塊。土地整理項項目規(guī)劃的的程序規(guī)劃方案評評價與確定定1.技術可行性性分析2.社會效益評評價3.經濟效益評評價4.生態(tài)效益評評價土地整理項項目規(guī)劃的的程序上報審批與與實施為保證土地地整理項目目規(guī)劃成果果的質量，，提高規(guī)劃劃編制的科科學性和實實施的可行行性，土地地整理項目目規(guī)劃應由由有土地整整理項目批批準權的單單位審查批批準。經批準后的的項目規(guī)劃劃方可按照照規(guī)劃要求求對項目組組織實施。。項目規(guī)劃劃的實施應應有利于保保證工程安安全，降低低工程成本本，優(yōu)先安安排保證防防洪、排澇澇等對生產產建設有重重大影響的的重點工程程和道路、、水利、電電力等基礎礎工程。農農用地整理理項目應注注意不違農農時，優(yōu)先先安排不影影響農作物物生長或影影響不大的的工程，其其他工程盡盡量安排在在農閑季節(jié)節(jié)。土地整理項項目規(guī)劃的的成果規(guī)劃文本的的主要內容容1.前言2.項目區(qū)概況況3.規(guī)劃目標與與方針4.規(guī)劃方案土地整理項項目規(guī)劃的的成果規(guī)劃說明的的主要內容容（1）編制規(guī)劃劃的簡要過過程。（2）規(guī)劃的指指導思想、、原則和任任務。（3）規(guī)劃中若若干具體問問題的說明明。該說明明包括規(guī)劃劃方案的可可行性研究究、規(guī)劃的的多方案比比較、規(guī)劃劃的協調情情況及其他他必要問題題的說明。。土地整理項項目規(guī)劃的的成果規(guī)劃圖件1.土地開發(fā)整整理項目規(guī)規(guī)劃圖件包包括主件和和附件。2.土地開發(fā)整整理項目現現狀圖編制制要求。3.土地開發(fā)整整理項目規(guī)規(guī)劃圖編制制要求。土地整理項目目規(guī)劃的成果果規(guī)劃附件的主主要內容（1）規(guī)劃方案審審議及重要會會議紀要。（2）規(guī)劃數據、、圖表等基礎礎資料。（3）涉及到村鎮(zhèn)鎮(zhèn)改造的項目目區(qū)，應附上上村鎮(zhèn)建設規(guī)規(guī)劃圖。2.3土地整理項目目設計土地整理項目目設計的概念念土地整理項目目設計是對土土地整理項目目的工程建設設內容進行全全面布局和系系統設計，具具體描述實施施意圖的過程程，是處理技技術與經濟的的關鍵環(huán)節(jié)，，也是組織工工程實施的依依據。土地整理項目目設計的原則則與類型設計的原則（1）符合土地利利用總體規(guī)劃劃、土地開發(fā)發(fā)整理專項規(guī)規(guī)劃及土地開開發(fā)整理項目目規(guī)劃的要求求。（2）工程技術可可行、經濟合合理。（3）因地制宜。。（4）社會、經濟濟和生態(tài)效益益兼顧。土地整理項目目設計的原則則與類型設計的類型1.根據項目的有有機構成分類類1)單項工程2)單位工程3)分部工程4)分項工程土地整理項目目設計的原則則與類型設計的類型2.根據整理對象象不同分類①耕地整理工工程設計；②②園地整理工工程設計；③③牧草地整理理工程設計；；④養(yǎng)殖水面面用地整理設設計；⑤林地地整理工程設設計；⑥水土土保持工程設設計；⑦城市市、村鎮(zhèn)用地地整理設計；；⑧廢棄地復復墾設計；⑨⑨土地開發(fā)工工程設計。土地整理項目目設計的階段段和程序土地整理項目目的設計階段段1.初步設計2.施工圖設計土地整理項目目設計的階段段和程序土地整理項目目的設計程序序1.前期工作1)成立工程設計計領導小組和和設計小組2)開展實地踏勘勘3)收集設計資料料4)提出工程初步步布局方案2.基礎分析3.擬定設計標準準4.工程布局5.工程設計6.土地利用結構構分析及工程程量匯總7.施工組織設計計8.成果整理2.4土地整理項目目預算土地整理項目目預算的概念念作為項目工作作的一種規(guī)劃劃工具，預算算編制也是土土地整理項目目規(guī)劃階段的的重要工作內內容之一。土土地整理項目目預算泛指在在土地整理項項目建設實施施以前，根據據工程的設計計圖紙、工程程預算定額、、建筑材料的的預算價格及及相關規(guī)定，，預先對項目目所需全部資資金作出預估估的文件。土地整理項項目預算的的概念土地整理項項目的預算算即工程造造價體系分分為：①可可行性研究究階段的投投資估算；；②項目規(guī)規(guī)劃設計階階段的投資資預算；③③工程招投投標階段的的合同價；；④項目實實施階段工工程承擔單單位的施工工預算；⑤⑤項目竣工工后的工程程結算以及及項目最終終的竣工決決算。項目預算的的組成土地整理項項目預算依依據各單項項工程綜合合預算和工工程其他費費用預算匯匯總而成，，包括資金金來源和支支出預算。。項目預算的的組成資金來源1.中央財政投投資2.其他投入項目預算的的組成支出預算1.工程施工費費2.設備購置費費3.其他費費用4.不可預預見費費項目工工程的的劃分分土地整整理項項目按按工程程性質質可劃劃分為為土地地平整整工程程、農農田水水利工工程、、田間間道路路工程程長春春陳莉莉中。。這種種劃分分與土土地整整理項項目單單項工工程的的劃分分是一一致的的。其其中，，土地地平整整工程程完成成后不不一定定能單單獨發(fā)發(fā)揮生生產能能力或或經濟濟效益益，將將它列列為單單項工工程，，是因因為它它具有有獨立立的設設計文文件，，在土土地整整理工工程中中占有有相當當大的的比重重。其其他工工程作作為單單項工工程具具有一一定的的概括括性，，它包包括農農田防防護工工程、、水土土保持持工程程等，，這些些工程程都可可以視視為單單項工工程。。項目目工工程程的的劃劃分分土地地平平整整工工程程本工工程程主主要要由由土土石石方方開開挖挖、、土土石石方方回回填填、、土土石石方方運運輸輸和和平平整整土土地地等等組組成成。項目目工工程程的的劃劃分分農田田水水利利工工程程1)排灌灌工工程程2)噴滴滴灌灌工工程程項目目工工程程的的劃劃分分田間間道道路路1.田間間道道2.生產產路路項目目工工程程的的劃劃分分其他他工工程程1.農田田生生態(tài)態(tài)防防護護林林2.水土土保保持持工工程程項目目預預算算編編制制方方法法項目目預預算算編編制制的的依依據據1.國家及有關部部門的政策性性文件2.項目批準文件件3.行業(yè)技術標準準4.其他相關資料料項目預算編制制方法項目預算編制制的程序和方方法1.編寫項目預算算編制大綱2.確定工程量計計算項目，計計算工程量3.編制項目預算算4.編寫預算編制制說明5.編制分年度投投資預算6.預算復核、裝裝訂、簽章與與審批項目預算文件件土地整理項目目的項目預算算文件由文本本文件（封面面、目錄、預預算編制說明明）、預算計計算表格及附附件三大部分分組成項目預算文件件文本文件1.封面和目錄2.預算編制說明明項目預算文件件預算計算表格格1.土地整理項目目總預算及分分年度預算表表2.總預算匯總表表3.工程施工費（（建筑安裝工工程費）預算算表4.直接費預算表表5.其他直接費預預算表6.間接費預算表表7.人工費預算表表8.材料費預算表表9.施工機械使用用費預算表…項目預算文件件附件1.項目申請書2.項目可行性研研究摘要書3.項目規(guī)劃設計計4.項目施工組織織設計或施工工方案5.編制項目預算算所依據預算算定額、費用用標準及相關關文件2.5土地整理項目目投融資項目融資概述述2.5.1.1.項目融資的定定義項目融資（ProjectFinancing）是從20世紀70年代末開始在在國際上興起起的一種新的的融資方式。。與傳統的籌籌資方式相比比，這種融資資方式能夠更更有效地解決決大型基礎設設計項目的資資金問題。項目融資概述述2.5.1.1.項目融資的定定義狹義項目融資資較有代表性性的定義如下下。美國銀行家P.K.Nevitt在其所著《項項目融資》（（第5版）中給出定定義：項目融融資是為一個個特定經濟實實體所安排的的融資，其貸貸款人在最初初考慮安排貸貸款時，滿足足于使用該經經濟實體的現現金流量和收收益作為償還還貸款人的資資金來源，并并且滿足于使使用該經濟實實體的資產作作為貸款的安安全保障。美國財會標準準手冊給出定定義：項目融融資是指對需需要大規(guī)模資資金的項目采采取的金融活活動。貸款人人原則上將項項目本身擁有有的資金及其其收益作為還還款資金來源源，而且將其其項目資產作作為抵押條件件處理。該項項目事業(yè)主體體的一般性信信用能力通常常不被作為重重要因素來考考慮。這是因因為其項目主主體或者是不不具備其他資資產的企業(yè)，，或者對項目目主體的所有有者（母體企企業(yè)）不能直直接追究責任任，兩者必居居其一。項目融資概述述項目融資的特特點基于對項目融融資與傳統融融資區(qū)別的理理解，可以明明確項目融資資的特點主要要表現為以下下方面1.以項目為導向向2.有限追索權3.風險分擔4.表外融資5.較高的融資成成本土地整理項目目進行項目融融資的動因及及可行性分析析項目融資資的動因因1.資金來源源短缺迫迫切需要要引入新新的融資資方式2.金融市場場傳統的的信用融融資已無無法滿足足大型土土地整理理項目的的巨額資資金需求求土地整理理項目進進行項目目融資的的動因及及可行性性分析項目融資資的可行行性1.外部環(huán)境境的可行行性2.項目融資資模式在在國內外外的成功功經驗為為其運用用于土地地整理項項目提供供了借鑒鑒土地整理理項目融融資模式式的選擇擇項目融資資的主要要模式1.發(fā)起人直直接安安排項目目融資模模式2.發(fā)起人通通過項目目公司安安排項目目融資模模式3.以“設施施使用協協議”為為基礎的的項目融融資模式式4.以“杠桿桿租賃””為基礎礎的項目目融資模模式5.以“生產產支付””為基礎礎的項目目融資模模式6.BOT項目融資資模式7.PPP項目融資資模式8.ABS項目融資資模式土地整理理項目融融資模式式的選擇擇土地整理理項目融融資模式式的選擇擇BOT模式運用用于土地地整理項項目的優(yōu)優(yōu)點（1）可以減減少政府府在土地地整理項項目建設設的初始始資金投投入。土土地整理理是一項項公共基基礎設施施建設，，資金占占用量大大，投資資回收期期長，而而資金緊緊缺和投投資不足足是我國國政府面面臨的一一個普遍遍性問題題。利用用BOT模式，政政府可以以將有限限的資金金投入到到更多的的領域。。（2）可以吸吸引外資資，引進進先進技技術，改改善和提提高土地地整理項項目的建建設、經經營和管管理水平平。（3）通過土地地整理項目目融資的BOT模式，有助助于促進市市地整理和和農居點整整理，提高高我國城市市化水平，，使城市外外延式擴張張得到有效效整治，實實現城市用用地結構的的優(yōu)化。（4）通過市場場競爭和政政府的驗收收，有助于于完善土地地整理規(guī)劃劃設計技術術，推進環(huán)環(huán)境倫理的的維護，使使人類和各各種生物在在自然界協協調發(fā)展。。（5）有助于減減少乃至杜杜絕政府在在土地整理理中的腐敗敗行為。土地整理項項目融資模模式的選擇擇土地整理項項目融資模模式的選擇擇PPP模式運用到到土地整理理中的優(yōu)點點（1）PPP模式可以盡盡早確定哪哪些項目可可以進行項項目融資，，并可以在在項目的初初始階段更更好地解決決項目整個個周期中的的風險分配配。（2）PPP融資模式使使得參與公公共基礎設設施建設項項目融資的的私人企業(yè)業(yè)可以在項項目的前期期就參與進進來，有利利于引進某某些私人企企業(yè)的先進進技術和管管理經驗。。（3）在PPP融資模式下下，公共部部門和私人人企業(yè)共同同參與土地地整理項目目的建設和和運營，雙雙方可以形形成互利的的長期目標標，更好地地為社會和和公眾提供供服務。（4）在PPP融資模式下下，有意向向參與土地地整理項目目的私人企企業(yè)可以盡盡早和項目目所在國政政府或有關關機構接觸觸，可以節(jié)節(jié)約投標費費用，節(jié)省省準備時間間，從而降降低最后的的投標價格格。土地地整整理理項項目目融融資資模模式式的的選選擇擇土地地整整理理項項目目融融資資模模式式的的選選擇擇ABS模式式的的優(yōu)優(yōu)點點一是是作作為為資資金金籌籌措措手手段段，，產產生生全全新新的的融融資資方方式式，，它它吸吸收收了了直直接接融融資資與與間間接接融融資資的的優(yōu)優(yōu)點點，，是是一一種種非非負負債債型型融融資資；；二二是是作作為為資資產產運運用用手手段段，，克克服服土土地地由由于于單單位位價價值值量量大大、、不不可可移移動動、、不不可可分分割割，，對對于于小小規(guī)規(guī)模模投投資資者者來來說說難難以以購購買買，，流流動動性性差差的的缺缺點點，，從從而而提提高高土土地地使使用用效效率率。。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20221:30:53AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20221:30:53AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222022/12/232022/12/232