多類(lèi)型住宅價(jià)格制定策略

住宅價(jià)格表的制作品控中心·技術(shù)資源部四大突破NO.1垂直系數(shù)（層差）模式研發(fā)NO.2提出“價(jià)格質(zhì)檢”工具NO.3公式提升到理論層面NO.4利用價(jià)格桿杠進(jìn)行推售控制一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航快速、均衡、銷(xiāo)售控制合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷(xiāo)售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價(jià)=總建筑面積原理注意：折前銷(xiāo)售總額不能用均價(jià)×總建筑面積單價(jià)折后單價(jià)折前=綜合折扣∑單價(jià)折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面積=（總價(jià)不考慮贈(zèng)送面積+總價(jià)贈(zèng)送面積）÷建筑面積=（單價(jià)不考慮贈(zèng)送面積×建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積×贈(zèng)送面積）÷建筑面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積×贈(zèng)送面積}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)或=單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積×（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）÷建筑面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)=均價(jià)×(1+水平系數(shù))×(1+垂直系數(shù))×(1+特殊系數(shù))×(1+增值系數(shù))×(1+銷(xiāo)控系數(shù))=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）×（1+銷(xiāo)控系數(shù)）（推薦）公式源自市場(chǎng)比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格=參照物市場(chǎng)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。水平系數(shù)——反映各戶(hù)型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶(hù)型、朝向、景觀、噪聲、暢銷(xiāo)度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶(hù)型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲(chóng)害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶(hù)型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映贈(zèng)送面積等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房?jī)r(jià)中）。贈(zèng)送面積——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。銷(xiāo)控系數(shù)——推售控制的調(diào)價(jià)系數(shù)。一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平系數(shù)=∑各因素素的價(jià)格差差幅×分值值×10÷÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶(hù)內(nèi)過(guò)道合理性1.7入戶(hù)門(mén)私密性1.8實(shí)用率1.9戶(hù)梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\(chéng)通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園五、其他調(diào)整6.1戶(hù)型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層作為為打分基準(zhǔn)準(zhǔn)層；10分制，，分5個(gè)等等級(jí)；項(xiàng)目組、售售樓代表各各人分別打打分，取平平均分或最最優(yōu)打分；；各因素的價(jià)價(jià)格差幅等等于本樓盤(pán)盤(pán)打分項(xiàng)目目中最好與與最差的價(jià)價(jià)格差幅；；好處：10分制相相對(duì)于100分制更更直觀，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單；相對(duì)對(duì)于直接取取系數(shù)更客客觀；只需調(diào)整各各因素價(jià)格格差幅，便便可使水平平系數(shù)合理理化，無(wú)需需再調(diào)分值值；方法一：直直接取系數(shù)數(shù)水平系數(shù)方法二：各各因素的價(jià)價(jià)格差幅××分值（推薦）評(píng)價(jià)：系數(shù)數(shù)取值和調(diào)調(diào)整繁鎖四大水平因因素重要性性景觀戶(hù)型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝向向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)動(dòng)1%廣東節(jié)能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——窗窗墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一一戶(hù)型的廳廳、房、廚廚衛(wèi)為同一一朝向水平系數(shù)各各因素差幅幅取值參考考

打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園0-1%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的必要性1.7戶(hù)內(nèi)過(guò)道合理性0-1%有沒(méi)浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶(hù)門(mén)私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶(hù)梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無(wú)景觀02.1客餐廳有觀景陽(yáng)臺(tái)（50-60%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（30-40%）2.2主臥有觀景陽(yáng)臺(tái)（30%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\(chéng)通風(fēng))

單邊戶(hù)型一般比中間戶(hù)型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶(hù)型面積調(diào)整0-2%小戶(hù)型建造成本相對(duì)較高，可提高單價(jià)6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶(hù)型的競(jìng)爭(zhēng)沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂垂直系數(shù)模模式矩形模式的的應(yīng)用價(jià)格分布：：價(jià)格直線(xiàn)線(xiàn)（y=x+b）上上升,層差差相同，各各樓層單位位價(jià)格適中中；適用范圍：：景觀視野野較佳的單單元。矩形模式----案案例向小區(qū)，看看水景，視視野好價(jià)格分布：：價(jià)格直線(xiàn)線(xiàn)（y=x+b）上上升,層差差相同，各各樓層單位位價(jià)格適中中；適用范圍：：景觀視野野較佳的單單元。梯形模式的的應(yīng)用價(jià)格分布：：壓低低層層和高層單單位價(jià)格，，拉高中層層單位價(jià)格格；適用范圍：：向小區(qū)外外，景觀視視野較差的的單元。低樓層無(wú)景景觀，價(jià)格格不能高高層層無(wú)景景觀，視野野差，價(jià)格格不能高中層單位承承擔(dān)主要的的價(jià)格壓力力梯形模式----案案例朝社區(qū)路，，對(duì)面擬建建廠房或住住宅區(qū)，樓樓距較小價(jià)格分布：：壓低低層層和高層單單位價(jià)格，，拉高中層層單位價(jià)格格；適用范圍：：向小區(qū)外外，景觀視視野較差的的單元。倒梯形模式式的應(yīng)用價(jià)格分布：：拉高低層層和高層價(jià)價(jià)格，壓低低中層單位位價(jià)格；適用范圍：：看園林，，樓距小（（應(yīng)用時(shí)須須降低高層層系數(shù)，慎慎用）。低層看園林林可拉高其價(jià)價(jià)格中層景觀一一般，視野野較窄，價(jià)價(jià)格不能高高高層無(wú)景觀觀，樓距小小，應(yīng)壓低低其價(jià)格（（此曲線(xiàn)不不合理）倒梯形模式式----案例看小區(qū)園林林，樓距小小價(jià)格分布：：拉高低層層和高層價(jià)價(jià)格，壓低低中層單位位價(jià)格；適用范圍：：看園林，，樓距?。ǎ☉?yīng)用時(shí)須須降低高層層系數(shù)，慎慎用）。橢圓模式的的應(yīng)用價(jià)格分布：：拉高中高高層價(jià)格,降低中低低層價(jià)格,低層和高高層價(jià)格適適中；適用范圍：：向小區(qū)外外,地面只只有小面積積園林,外外圍景觀差差,但視野野開(kāi)闊。低層看小面面積園林，，起價(jià)可適適中中低層無(wú)景景觀視野差差，價(jià)格不不宜高中高層視野野好價(jià)格開(kāi)始攀攀升高層視野好好，但無(wú)景景觀，價(jià)格格不宜太高高橢圓模式----案案例朝龍觀路，，樓下商業(yè)業(yè)街廣場(chǎng)，，對(duì)面為5-8層汽汽車(chē)維修廠廠、醫(yī)院價(jià)格分布：：拉高中高高層價(jià)格,降低中低低層價(jià)格,低層和高高層價(jià)格適適中；適用范圍：：向小區(qū)外外,地面只只有小面積積園林,外外圍景觀差差,但視野野開(kāi)闊。沙漏模式的的應(yīng)用價(jià)格分布：：拉高中低低層價(jià)格,壓低中高高層價(jià)格,低層和高高層價(jià)格適適中；適用范圍：：向園林,樓距適中中。低層看小面面積園林，，起價(jià)可適適中中低層看園園林價(jià)格可拔高高些中高層景觀觀較差，視視野一般應(yīng)壓低其價(jià)價(jià)格高層視野采采光較好，，價(jià)格可適適度拉高沙漏模式----案案例小區(qū)中間，，看園林，，被樓包圍圍，距離適適中價(jià)格分布：：拉高中低低層價(jià)格,壓低中高高層價(jià)格,低層和高高層價(jià)格適適中；適用范圍：：向園林,樓距適中中。特殊系數(shù)考慮因素：：影響垂直方方向局部?jī)r(jià)價(jià)值突變的的因素干擾：機(jī)房噪聲聲、建筑物物遮擋、車(chē)車(chē)庫(kù)入口、、平臺(tái)影響響、景觀視視野突變層層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；；奇偶層差異異：非贈(zèng)送面面積的奇奇偶層差差異；其他：如復(fù)式式的尊貴貴感、共共享空中中花園等等。增值系數(shù)數(shù)（折算算率）考慮因素素：將贈(zèng)送的的面積換換算成統(tǒng)統(tǒng)一價(jià)格格口徑凸窗：真凸窗、、假凸窗窗、凸窗窗占所在在功能區(qū)區(qū)的面積積比率、、必要性性；陽(yáng)臺(tái)：室外、室室內(nèi)、景景觀、必必要性、、私密性性；露臺(tái)：景觀、朝朝向、噪噪聲、必必要性、、私密性性；入戶(hù)花園園：景觀、朝朝向、噪噪聲、必必要性、、私密性性、封閉閉的可能能性；隱形衣櫥櫥：占所在功功能區(qū)的的面積比比率、必必要性；；夾層：高度、采采光通風(fēng)風(fēng)、景觀觀視野、、布局合合理性。。增值系數(shù)數(shù)=∑贈(zèng)贈(zèng)送面積積×折算算率÷實(shí)實(shí)用率÷÷建筑面面積單位成本本單單位建建安成本本×（1+15%）保底折算算率==均價(jià)均均價(jià)價(jià)參數(shù)釋義義：?jiǎn)螁挝唤ò舶渤杀尽≈抵祬⒖迹ǎǘ鄬?100、小高高層1600、、高層2100）15%———包括括財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用約6%、勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)4%、管理理費(fèi)用2%、行行政費(fèi)用用3%前期選擇擇面要廣廣，快速速回籠資資金；先投資---后后自住，，先低高高素質(zhì)單單位---后中中等素質(zhì)質(zhì)單位；；前期推出出少量特特惠單位位，制造造搶購(gòu)；；制定價(jià)格格標(biāo)桿，，以比價(jià)價(jià)效應(yīng)突突顯其他他單位的的超值；；推售控制制出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)推售控制制單位搭配配中期自住為主空間與景觀空氣并重價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶(hù)價(jià)格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價(jià)格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶(hù)完全不考慮價(jià)格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶(hù)價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價(jià)格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價(jià)入市，火爆投資為主追求空間型客戶(hù)價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價(jià)格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷(xiāo)單位自住為主視野空氣享受型客戶(hù)價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝朝向價(jià)格桿杠杠－景觀朝向向差的單單位用拋拋物線(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)控系數(shù)數(shù)修正中期自住為主空間與景觀空氣并重價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶(hù)價(jià)格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價(jià)格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶(hù)完全不考慮價(jià)格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶(hù)價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價(jià)格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價(jià)入市，火爆投資為主追求空間型客戶(hù)價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價(jià)格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷(xiāo)單位自住為主視野空氣享受型客戶(hù)價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝朝向中期自住為主空間與景觀空氣并重價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶(hù)價(jià)格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價(jià)格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶(hù)完全不考慮價(jià)格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶(hù)價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價(jià)格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價(jià)入市，火爆投資為主追求空間型客戶(hù)價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價(jià)格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷(xiāo)單位自住為主視野空氣享受型客戶(hù)價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝朝向價(jià)格桿杠杠－景觀朝向向優(yōu)與中中的單位位用反拋拋物線(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)控系數(shù)數(shù)修正R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96××15%+0.98××85%)××(0.99××10%+1-10%)××(0.97××40%+1-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)后3位位)綜合折扣扣付款方式式及優(yōu)惠惠(實(shí)例例)：一次性付付款：96折(R一次性），假設(shè)設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭揭：98折（R按揭），假設(shè)設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶(hù)：：額外99折（（R關(guān)系），假設(shè)設(shè)占10%（P關(guān)系）銷(xiāo)售前期期：額外外97折折（R前期），假定定銷(xiāo)售率率為40%（P前期）注：銷(xiāo)售售中后期期促銷(xiāo)優(yōu)優(yōu)惠也應(yīng)應(yīng)考慮進(jìn)進(jìn)去一、定價(jià)價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格格制定1、公式式2、取值值（重點(diǎn)））3、步驟驟三、價(jià)格格審核（重點(diǎn)））四、價(jià)格格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)價(jià)說(shuō)明書(shū)書(shū)六、實(shí)例例演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航航步驟驟水平系數(shù)數(shù)垂直系數(shù)數(shù)增值系數(shù)數(shù)特殊系數(shù)數(shù)綜合系數(shù)數(shù)折后單價(jià)價(jià)表折后價(jià)格格表折前價(jià)格格表折后單價(jià)價(jià)分析折后總價(jià)價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)計(jì)表銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)計(jì)表折后單價(jià)價(jià)=均價(jià)價(jià)×綜合合系數(shù)折后總價(jià)價(jià)=折后后單價(jià)××建筑面面積折前總價(jià)價(jià)=折后后總價(jià)÷÷綜合折折扣系數(shù)數(shù)銷(xiāo)控系數(shù)數(shù)一、定價(jià)價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格格制定1、公式式2、取值值（重點(diǎn)））3、步驟驟三、價(jià)格格審核（重點(diǎn)））四、價(jià)格格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)價(jià)說(shuō)明書(shū)書(shū)六、實(shí)例例演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航航面積:各單位的的建筑面面積、套套內(nèi)建筑筑面積各棟建筑筑面積、、套內(nèi)建建筑面積積總建筑面面積、總總套內(nèi)建建筑面積積方法:項(xiàng)目組及及售樓代代表核對(duì)對(duì)各單位位面積；；分棟匯總總，將查查丈報(bào)告告分棟匯匯總面積積和總面面積標(biāo)注注在旁邊邊核對(duì).價(jià)格:檢查單元元格引用用是否正正確（特特別是奇奇偶層面面積）;用函數(shù)SUM求求和時(shí),要注意意不要把把不應(yīng)求求和的隱隱藏單元元格計(jì)算算在內(nèi);乘除時(shí)是是否用函函數(shù)ROUND進(jìn)行四四舍五入入。準(zhǔn)確性審審核價(jià)格審核核將標(biāo)準(zhǔn)層層綜合系系數(shù)標(biāo)于于平面圖圖上價(jià)格審核核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684價(jià)格審核核合理性單價(jià)各單元排排序是否否合理？？同一單元元不同樓樓層價(jià)差差是否合合理？是否有因因誤操作作造成的的明顯錯(cuò)錯(cuò)誤？（（曲線(xiàn)突突變）有利于售售樓員掌掌握價(jià)格格規(guī)律，，便于引引導(dǎo)客戶(hù)戶(hù)。注：若有有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)格格，可加加入比較較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外外價(jià)格屏屏障價(jià)格審核核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外外價(jià)格屏屏障均價(jià)排序序是否合合理?均價(jià)差額額是否合合理?與對(duì)手相相比價(jià)格格是否有有競(jìng)爭(zhēng)力力?各單元最最低最高高價(jià)是否否合理?各單元最最低最高高價(jià)差額額是否合合理?競(jìng)爭(zhēng)性單單元差額額是否合合理?與對(duì)手相相比價(jià)格格是否有有競(jìng)爭(zhēng)力力?了解各戶(hù)戶(hù)型單價(jià)價(jià)區(qū)間的的數(shù)量分分布為制定推推售方案案提供依依據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外外價(jià)格屏屏障9均價(jià)5000價(jià)格審核核合理性總價(jià)各單元排排序是否否合理？？同一單元元不同樓樓層價(jià)差差是否合合理？是否有因因誤操作作造成的的明顯錯(cuò)錯(cuò)誤？（（曲線(xiàn)突突變）有利于售售樓員掌掌握價(jià)格格規(guī)律，，便于引引導(dǎo)客戶(hù)戶(hù)。注：若有有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)格格，可加加入比較較價(jià)格審核核合理性總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外外3房97-102㎡12345678無(wú)屏障:水景3房房與園林林3+1102㎡㎡110㎡小屏障:園林2+1與路路邊3房房78㎡97㎡㎡大屏障:園林2+1與路路邊2房房78㎡65㎡㎡9各戶(hù)型的的總價(jià)排排序是否否合理?各戶(hù)型的的最低最最高總價(jià)價(jià)及差額額是否合合理?各戶(hù)型間間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)計(jì)是否合合理?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手同類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品是是否有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力?投資性物物業(yè)的租租金能否否大于月月供?一、定價(jià)價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格格制定1、公式式2、取值值（重點(diǎn)））3、步驟驟三、價(jià)格格審核（重點(diǎn)））四、價(jià)格格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)價(jià)說(shuō)明書(shū)書(shū)六、實(shí)例例演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航航總體性統(tǒng)統(tǒng)計(jì)

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后總面積（㎡）4,273.915,093.779,367.68

折前銷(xiāo)售總額（元）23,148,16626,804,82549,952,99148,154,684折前銷(xiāo)售均價(jià)（元）5,4165,2625,3325,141

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后平層面積（㎡）3,877.354,722.478,599.82

平層折前總額（元）20396166.3424352441.8344,748,60843,137,658平層折前均價(jià)（元）5,2605,1575,2035,016

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）275200024520005,204,0005,016,656復(fù)式折前均價(jià)（元）6,9406,6046,7776,533結(jié)構(gòu)性統(tǒng)統(tǒng)計(jì)讓項(xiàng)目組組和售樓樓員掌握握各房型型的價(jià)格格水平，，便于口口頭報(bào)價(jià)價(jià)和引導(dǎo)導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)購(gòu)房，以以及促銷(xiāo)銷(xiāo)措施的的制定。。折前價(jià)格表平層分戶(hù)型統(tǒng)計(jì)

2房2+13房3+1合計(jì)套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）715.66855.85,929.3610998599.82折前銷(xiāo)售額（元）3,543,119.724591143.2330,570,345.226,044,00044,748,608折后銷(xiāo)售額（元）3,415,5674,425,86229,469,8135,826,41643,137,658折后套均總價(jià)（元）310,506402,351499,488582,642474,040折后均價(jià)（元/㎡）4,7735,1724,9705,3025,016一、定價(jià)價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格格制定1、公式式（重點(diǎn)））2、取值值（重點(diǎn)））3、推售售控制（重點(diǎn)））4、步驟驟三、價(jià)格格審核（重點(diǎn)））四、價(jià)格格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)價(jià)說(shuō)明書(shū)書(shū)六、實(shí)例例演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航航定價(jià)說(shuō)明明書(shū)一、公式式及系數(shù)數(shù)取值說(shuō)說(shuō)明1、公式式2、系數(shù)數(shù)取值說(shuō)說(shuō)明（包括：：水平、、垂直、、特殊、、增值、、銷(xiāo)控五五大系數(shù)數(shù)和綜合合折扣系系數(shù)）二、價(jià)格格統(tǒng)計(jì)1、整體體性統(tǒng)計(jì)計(jì)（折前和和折后價(jià)價(jià)格表的的銷(xiāo)售額額、均價(jià)價(jià)統(tǒng)計(jì)））2、結(jié)構(gòu)構(gòu)性統(tǒng)計(jì)計(jì)（折前價(jià)價(jià)格表各各房型的的面積、、套數(shù)、、銷(xiāo)售額額、套平平均總價(jià)價(jià)、套平平均單價(jià)價(jià)）三、價(jià)格格分析1、平層層折后單單價(jià)分析析（各單單元綜綜合系系數(shù)示示意平平面圖圖、各各單元元均價(jià)價(jià)分布布圖、、各單單元單單價(jià)區(qū)區(qū)間示示意圖圖、各各房型型單價(jià)價(jià)區(qū)間間的套套數(shù)分分布圖圖，并并進(jìn)行行合理理性分分析））2、平平層折折后總總價(jià)分分析（各單單元總總價(jià)區(qū)區(qū)間示示意圖圖、各各房型型總價(jià)價(jià)區(qū)間間的套套數(shù)分分布圖圖，并并進(jìn)行行合理理性分分析））3、與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手進(jìn)行行價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分分析4、投投資性性物業(yè)業(yè)的投投資回回報(bào)分分析四、附附表附表1、水水平系系數(shù)打打分表表附表2、垂垂直系系數(shù)表表附表3、特特殊系系數(shù)表表附表4、增增值系系數(shù)表表附表5、銷(xiāo)銷(xiāo)控系系數(shù)表表附表6、優(yōu)優(yōu)惠方方案附表7、A類(lèi)客客戶(hù)意意向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房房號(hào)表表附表8、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)價(jià)格Exel應(yīng)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)函函數(shù)SUM（））…………………求和和AVERGE（（）…………………平均均值COUNT（））…………………個(gè)數(shù)數(shù)COUNTIF（））………………滿(mǎn)足足某條條件的的個(gè)數(shù)數(shù)IF()…………………條件件函數(shù)數(shù)MAX（））…………………最大大值MIN（））…………………最小小值數(shù)字函函數(shù)ROUND（））…………………四舍舍五入入INT（））…………………取整整操作拆分窗窗口凍結(jié)窗窗口隱藏、、取消消隱藏藏單元格格的引引用：：A2、$A$2、、$A2、、A$2的的區(qū)別別選擇性性粘貼貼：粘粘貼鏈鏈接實(shí)例演演示Theend!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。09:18:2109:18:2109:1812/23/20229:18:21AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2209:18:2209:18Dec-2223-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。09:18:2209:18:2209:18Friday,December23,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2209:18:2209:18:22December23,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。23十二月月20229:18:22上午09:18:2212月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:18上上午12月-2209:18December23,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/239:18:2209:18:2223December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線(xiàn)向前前。。9:18:22上上午9:18上上午09:18:2212月-229、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。09:18:2209:18:2209:1812/23/20229:18:22AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2209:18:2209:18Dec-2223-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。09: