天啟-南京仙林自然天城別墅項(xiàng)目推廣提報(bào)方案-

文化南京列鼎之作東貴紫金大宅春秋[市場(chǎng)篇]閱讀城市/解讀樓市/消費(fèi)者分析[產(chǎn)品篇]項(xiàng)目分析/核心競(jìng)爭(zhēng)力分析/產(chǎn)品定位[推廣篇]戰(zhàn)略思考/主題方向/推廣思路/廣告表現(xiàn)目錄[市場(chǎng)篇]閱讀城市解讀樓市消費(fèi)者分析閱讀城市都會(huì)南京－長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心實(shí)力南京－宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，城市的擴(kuò)張效應(yīng)已初步展現(xiàn)收入南京—平均水準(zhǔn)相對(duì)較低，中產(chǎn)階層群體不斷壯大文化南京—四大科研基地之一，三大大學(xué)城輝映現(xiàn)代教育文明

城市研究主城江北新市區(qū)東山新市區(qū)河西新城明軸：一城三區(qū)暗軸：大東郊大東郊老山紫金山翠屏山發(fā)展中的城市仙林新市區(qū)本地塊一城三區(qū)發(fā)展對(duì)比

由于十運(yùn)會(huì)的引擎作用，政府傾力打造河西，對(duì)三大新市區(qū)只是進(jìn)行概念鼓吹——解決交通問(wèn)題，市政配套投入有限，十運(yùn)會(huì)后發(fā)展重點(diǎn)、發(fā)展節(jié)奏都難以確定三大新市區(qū)對(duì)比：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后），東山概念最復(fù)合、仙林單一優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)類比分析

區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段河西新城政府全力打造區(qū)域，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展后勁不足十運(yùn)會(huì)、軌道交通、CBD北部開發(fā)接近尾期，中部奧體時(shí)代正在調(diào)整發(fā)展中東山新市區(qū)熱點(diǎn)散亂，多板塊并存發(fā)展軌道交通整體規(guī)劃剛剛確立，各區(qū)域各自為政仙林新市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城教育、軌道交通一期大學(xué)城時(shí)代開發(fā)已經(jīng)接近成熟，但后期尚未啟動(dòng)江北新市區(qū)重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機(jī)遇難以確定重化工業(yè)、軌道交通規(guī)劃初定，處于啟動(dòng)初期大東郊的沉淀與發(fā)展

歷史淵源——?dú)v經(jīng)六朝風(fēng)雨，是南京城市文明的標(biāo)志環(huán)境資源——東部自然環(huán)境優(yōu)美，歷來(lái)是南京人居住的向往地價(jià)值取向——南京人存在“東郊情結(jié)”在紫金山東郊，隨著土地市場(chǎng)的活躍，一個(gè)超大規(guī)模高檔住宅區(qū)正悄然成型，這就是——大東郊富人圈

仙林發(fā)展三引擎城市引擎新市區(qū)規(guī)劃先行，有相對(duì)完善的城市功能定位生態(tài)引擎自然資源得天獨(dú)厚，唯一的低密度居住板塊定規(guī)劃產(chǎn)業(yè)引擎

大學(xué)城概念和隨之規(guī)劃發(fā)展中的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)仙林是整個(gè)東郊城市化最成熟、功能最清晰的板塊但其影響力不足以影響整個(gè)城市仙林林發(fā)發(fā)展展面面臨臨三三大大問(wèn)問(wèn)題題問(wèn)題原因影響南大遷入仙林的時(shí)間被暫時(shí)擱置受宏觀調(diào)控影響對(duì)大學(xué)城的繼續(xù)升級(jí)設(shè)置了一定的障礙從短期內(nèi)看,大學(xué)城中心區(qū)規(guī)劃要求2008年前該片區(qū)全部開發(fā)完畢但由于建設(shè)資金都將來(lái)自區(qū)域地塊出讓，受宏觀調(diào)控影響，去年已有土地流拍的先例建設(shè)進(jìn)程受到土地出讓進(jìn)度的制約，實(shí)際建成周期很難確定從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著仙鶴片區(qū)開發(fā)完畢，位于東北部的白象片區(qū)——科技產(chǎn)業(yè)園將是繼大學(xué)城之后率先啟動(dòng)的片區(qū)大學(xué)城中所駐院校基本是文科院校，大學(xué)城對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)主要體現(xiàn)在對(duì)城市功能和生活配套的要求上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展缺乏“產(chǎn)、學(xué)、研”方面的支撐，新市區(qū)的前景發(fā)展并不十分明朗本項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體量量在在7萬(wàn)萬(wàn)方方上上下下，，處處于于片片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展周周期期的的相相對(duì)對(duì)成成熟熟期期，，短期期內(nèi)內(nèi)不不穩(wěn)穩(wěn)定定因因素素影影響響較較小小，，可可以以獲獲得得支支撐撐相相對(duì)對(duì)較較強(qiáng)強(qiáng)板塊塊屬屬性性城城市市發(fā)發(fā)展展軸軸,城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程穩(wěn)穩(wěn)步步進(jìn)進(jìn)行行中中心理理歸歸屬屬南南京京傳傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)水水寶寶地地,首首善善領(lǐng)領(lǐng)地地城市市配配套套城城市市發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略導(dǎo)導(dǎo)致致進(jìn)進(jìn)程程/資資金金的的保保證證板塊塊定定性性————城市市居居住住型型高高尚尚住住宅宅城市發(fā)展展給項(xiàng)目目帶來(lái)的的機(jī)遇定位依托托于板塊塊，領(lǐng)先先于板塊塊發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目目而言解讀樓市市宏觀市場(chǎng)場(chǎng)——宏宏觀調(diào)控控2005新變變化宏觀調(diào)控控已經(jīng)上上升到政政治高度度，第第二個(gè)階階段已經(jīng)經(jīng)開始到到來(lái)打擊投機(jī)機(jī)、鼓勵(lì)勵(lì)中低收收入者居居者有其其屋和對(duì)對(duì)消費(fèi)升升級(jí)剛性性需求的保護(hù)將將是其三三大要點(diǎn)點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目目而言，，作為公公寓升級(jí)級(jí)的下一一步，比比起一般般的改善善性住宅開發(fā)發(fā)，市場(chǎng)場(chǎng)觀望現(xiàn)現(xiàn)象要相相對(duì)嚴(yán)重重，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性要更更強(qiáng)宏觀市場(chǎng)場(chǎng)——供供需結(jié)構(gòu)構(gòu)與價(jià)格格走勢(shì)2004供求比比1.27:1，預(yù)計(jì)計(jì)2005供求求比預(yù)測(cè)測(cè)為1.67:1(上上市量1500萬(wàn)方)，供大大于求，，競(jìng)爭(zhēng)將將空前激激烈仙林板塊塊由于2003-2004年年的供應(yīng)應(yīng)斷層，，市場(chǎng)供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)將發(fā)生生較大變變化，在在客源相相對(duì)穩(wěn)定定的前提提下，市市場(chǎng)發(fā)展展相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，但但后期潛潛量十分分驚人在于在宏宏觀調(diào)控控和供求求比逐步步放大的的背景下下，2004年的房房?jī)r(jià)也逐逐步趨緩緩，開發(fā)發(fā)商和消消費(fèi)者逐逐漸理性性回歸時(shí)間階段市場(chǎng)引擎發(fā)展特征代表項(xiàng)目1998-2001年亞?wèn)|階段依托于優(yōu)美的自然環(huán)境和仙林農(nóng)牧場(chǎng)出現(xiàn)以亞?wèn)|花園城聽泉山莊為代表的經(jīng)濟(jì)型別墅仙林和大學(xué)城概念尚未成型仙鶴山莊、亞?wèn)|花園城2002-2003年別墅升級(jí)換代階段仙林被規(guī)劃為三大新市區(qū)之一大學(xué)城的逐步成型成為一個(gè)以人文為特色的區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)跳躍性成長(zhǎng)由于后續(xù)供應(yīng)斷層，發(fā)展轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)金陵家天下、沁蘭雅筑2005-市場(chǎng)回暖和重新放量階段塊內(nèi)的土地出讓步伐和大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快仙林的住宅市場(chǎng)重新啟動(dòng)公寓的價(jià)格直逼5000大關(guān)低密度住宅將繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位東方天郡、亞?wèn)|城仙林樓市市發(fā)展軌軌跡仙林樓市市發(fā)展特特征供應(yīng)斷層層后的重重新啟動(dòng)動(dòng)，集中中在大學(xué)學(xué)城片區(qū)區(qū)發(fā)展市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量穩(wěn)定定，公寓寓暫時(shí)占占主導(dǎo)，，但未來(lái)來(lái)主要以以（類））別墅為為主，價(jià)價(jià)格提升升有保證證，可以以和其他他板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的低低密度住住宅片區(qū)區(qū)自住型需需求，入入住率高高，客群群文化素素質(zhì)高仙林物業(yè)業(yè)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)(類)別別墅潛在土地地供應(yīng)公寓供應(yīng)有限限別墅項(xiàng)目目占主導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品有有多元化化跡象，，但近期期內(nèi)仍將將以中高高端公寓寓產(chǎn)品為為主潛在地塊塊推出，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品可可能出現(xiàn)現(xiàn)同質(zhì)化化重疊項(xiàng)目總建（萬(wàn)方）已推出潛量亞?wèn)|城50743東方天郡39534賽世香樟園24321合計(jì)11315981912-1949年年民國(guó)國(guó)公館時(shí)時(shí)代主要要版版塊塊：：紫紫金金山山北北極極閣閣頤頤和和路路代表表項(xiàng)項(xiàng)目目：：美美齡齡宮宮宋宋公公館館孔孔祥祥熙熙公公館館風(fēng)格格趨趨向向：：美美式式鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村風(fēng)風(fēng)格格西西班班牙牙風(fēng)風(fēng)格格等等消費(fèi)費(fèi)人人群群：：達(dá)達(dá)官官顯顯要要主力力產(chǎn)產(chǎn)品品：：大大院院落落獨(dú)獨(dú)棟棟雙雙拼拼別別墅墅總體體追追求求奢奢華華與與個(gè)個(gè)性性南京京(類類)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程1980-1990紫紫金金山山時(shí)時(shí)代代主要要版版塊塊：：紫紫金金山山代表表項(xiàng)項(xiàng)目目：：帝帝豪豪花花園園別別墅墅風(fēng)格格趨趨向向：：德德式式歐歐式式消費(fèi)費(fèi)人人群群：：外外籍籍專專家家（（揚(yáng)揚(yáng)子子、、奔奔馳馳、、巴巴斯斯夫夫））主力力產(chǎn)產(chǎn)品品：：獨(dú)獨(dú)棟棟雙雙拼拼別別墅墅滿足足外外籍籍專專家家基基本本生生活活習(xí)習(xí)慣慣的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型產(chǎn)產(chǎn)品品南京京(類類)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程1990-2000三湖湖時(shí)代主要版塊：：玄武湖湖、月牙湖湖、百家湖湖代表項(xiàng)目：：金陵御御花園、明明湖山莊、、百家湖花花園風(fēng)格趨向：：美式歐歐式消費(fèi)人群：：政府高高層企企業(yè)高管私私營(yíng)業(yè)業(yè)主主力產(chǎn)品：：雙拼別別墅少少量獨(dú)棟疊疊加公公寓出現(xiàn)總量不大，，以經(jīng)濟(jì)型型雙拼為市市場(chǎng)主力南京(類類)別墅墅市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展歷程2000-2004三三山時(shí)代主要版塊：：將軍山山、翠屏山山、牛首山山、大東郊郊代表項(xiàng)目：：翠屏國(guó)際際城、瑞景景文華、瑪瑪斯蘭德、、金陵家天天下風(fēng)格趨向：：美國(guó)加加州式、、歐洲城堡堡式、意意大利草原原式等消費(fèi)人群：：政府高高層企企業(yè)高管高高校教教授私私營(yíng)業(yè)主主力產(chǎn)品：：聯(lián)排為為主雙雙拼別墅少少量獨(dú)獨(dú)棟疊疊加公寓聯(lián)排產(chǎn)品逐逐步成為市市場(chǎng)主力，，持續(xù)旺銷銷南京(類類)別墅墅市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展歷程環(huán)境交通人文商業(yè)配套產(chǎn)品等級(jí)將軍路沿線三山自然環(huán)境共青團(tuán)路一直南下至將軍大道南航、國(guó)際英華學(xué)校等，數(shù)量不足，難形成規(guī)模在公寓大盤中引進(jìn)區(qū)域配套如易初蓮花高端：翠屏國(guó)際城中端：復(fù)地朗香低端：香山美墅★★★★★★★★★★★★★★大東郊板塊自然環(huán)境分布不均，除紫金山外整體不如將軍路地鐵二號(hào)線，仙林大道二期建成12公里到中山門南京規(guī)模最大、人氣最旺的大學(xué)城中心區(qū)20萬(wàn)方的商業(yè)配套2008年前將建成高端：鐘山國(guó)際高爾夫中端：金陵家天下低端：聽泉山莊★★★★★★★★★★★★★★★★★★結(jié)論從板塊現(xiàn)狀來(lái)看，將軍路市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成熟，各支撐要素明朗但從板塊發(fā)展來(lái)看，隨著大東郊板塊的逐漸成型，將在板塊人氣、產(chǎn)品等級(jí)上超越將軍路現(xiàn)有兩大別別墅板塊對(duì)對(duì)比分析大東郊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析目前大東郊郊范圍內(nèi)推推出的同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)品較較少，但是是由于板塊塊定位以低低密度住宅宅為主;本案又是板板塊重新啟啟動(dòng)后第一一個(gè)低密度度住宅項(xiàng)目目;面對(duì)的主要要是來(lái)自未未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng);

競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品供應(yīng)量推案周期已售在售潛量東方?天郡5F躍層式公寓約1.6萬(wàn)方96戶

1.6萬(wàn)方96戶

天泓山莊5F躍層式公寓、疊加約16萬(wàn)方822戶3萬(wàn)方190戶4萬(wàn)方232戶3萬(wàn)方約130戶陽(yáng)光?聚寶山莊獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅約10萬(wàn)方

10萬(wàn)方約400戶鴻國(guó)馬會(huì)項(xiàng)目

別墅約8萬(wàn)方

8萬(wàn)方約300戶合計(jì)35.6萬(wàn)方

5.6萬(wàn)方21萬(wàn)方830戶C地塊占地地約8.2萬(wàn)方，容容積率0.65，2005年年4月30日開始掛掛牌，樓面面地價(jià)2077元/平米拍賣用地即即將掛牌，，占地近200畝拍賣用地，，今年掛牌牌今年掛牌，，占地近300畝中心區(qū)商業(yè)業(yè)用地，總總建共20萬(wàn)方大東郊潛在在競(jìng)爭(zhēng)分布布仙林大道兩兩側(cè)的地塊塊總占地近近800畝畝，容積率率均低于1，預(yù)計(jì)上上市量將超超過(guò)40萬(wàn)萬(wàn)方，將對(duì)對(duì)本案產(chǎn)生生直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)A地塊占地地約14.6萬(wàn)方，，容積率0.9-1，2005年4月月30日開開始掛牌，，樓面地價(jià)價(jià)1410元/平米米本案地塊將軍路競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽覽項(xiàng)目總建（萬(wàn)方）容積率產(chǎn)品類型復(fù)地朗香130.39聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟山水華門130.55聯(lián)排、獨(dú)棟瑞景文華150.73疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟瑪斯蘭德250.5雙拼、獨(dú)棟翠屏國(guó)際800.54聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、公寓將軍路競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)供應(yīng)量分分析目前在售和和不同物業(yè)業(yè)類型戶數(shù)數(shù)分布潛在不同物物業(yè)類型戶戶數(shù)分布獨(dú)棟目前供供給有限，，后續(xù)量很很大，多為為大面積豪豪宅，高端端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈;雙拼供給平平穩(wěn);聯(lián)排供給量量大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈;疊加供應(yīng)量量小，且尚尚未露面;躍層式公寓寓供應(yīng)量正正逐漸放大大;將軍路競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格走勢(shì)和去去化速度分分析獨(dú)立價(jià)格平臺(tái)比比較穩(wěn)定雙拼價(jià)格空間相相對(duì)充足聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)價(jià)格跳躍難難度較大疊加價(jià)格也受到到聯(lián)排影響響，價(jià)格也也上漲空間間有限雙拼和躍層層式公寓的去化速度度明顯要快快于其他產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)激烈去去化最慢獨(dú)棟總價(jià)偏高導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)接接受速度很很慢疊加總價(jià)優(yōu)勢(shì)和和稀缺性影影響，去化化速度相對(duì)對(duì)平穩(wěn)不同產(chǎn)品的的市場(chǎng)發(fā)展展階段分析析短期——獨(dú)棟僅成為為南京高端端產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)的標(biāo)志聯(lián)排在2年年內(nèi)依然是是南京市場(chǎng)場(chǎng)的主流產(chǎn)產(chǎn)品雙拼和疊加加市場(chǎng)發(fā)展展緩慢躍層式公寓寓將成為外外圍邊緣地地段項(xiàng)目的的主流產(chǎn)品品中長(zhǎng)期——獨(dú)棟可能成成為持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的少數(shù)數(shù)產(chǎn)品雙拼將逐漸漸進(jìn)入成長(zhǎng)長(zhǎng)期聯(lián)排將會(huì)在在熱潮之后后有一定的的緩沖疊加和躍層層式公寓作作為一種新新生事物逐逐漸占據(jù)部部分中高端端市場(chǎng)

市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)發(fā)展速度體量的推出去化速度價(jià)格彈性空間獨(dú)棟導(dǎo)入期較慢大較慢大雙拼

成長(zhǎng)期普通小快較大聯(lián)排成熟期快很大慢小疊加導(dǎo)入期普通很小一般較大躍層式公寓導(dǎo)入期快小快小從以上幾個(gè)個(gè)指標(biāo)對(duì)比比來(lái)看，各各產(chǎn)品的發(fā)發(fā)展空間依依次為：雙拼》疊加加》獨(dú)棟》》躍層式公公寓》聯(lián)排排不同產(chǎn)品供供應(yīng)與需求求特征分析析

獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加躍層式公寓容積率0.45以下0.4-0.60.6-0.80.7-0.90.8-1主力單價(jià)（元/m2）8000-130006300-65005300-55005100-53005000以上主力面積（m2）300-450250-300180-220150-180100、140、170主力總價(jià)（萬(wàn)/戶）300-500170-190110-13075-9550、70、85萬(wàn)供應(yīng)特征資源與面積成正比，價(jià)格拉開差距，適應(yīng)不同人群不同樓盤通過(guò)各種附加屬性，如贈(zèng)送半地下室面積、花園等，使得單價(jià)上升，拉開與聯(lián)排檔次空間比立面更重要：挑空、大面寬、大露臺(tái)等上疊突出屋頂空間，下疊凸顯花園設(shè)計(jì)，盡量向別墅生活靠攏與疊加相比，中間樓層的處理盡量增加露臺(tái)即室外空間設(shè)計(jì)總體需求特征A)區(qū)域大環(huán)境是第一要素

B)在公共空間和私有空間的處理上，應(yīng)做到相當(dāng)益彰

C)在室外空間處理上，大露臺(tái)空間十分受重視

D)在會(huì)所功能、檔次和服務(wù)水準(zhǔn)足夠的前提下，業(yè)主可以作為交際活動(dòng)的首選場(chǎng)所考慮

E)保姆房的設(shè)計(jì)十分重要

F)室內(nèi)車庫(kù)比室外更受歡迎（即便多出這部分成本）產(chǎn)品基準(zhǔn)考考慮——市市場(chǎng)供需層層面物業(yè)類型需求供給描述打分描述打分獨(dú)棟需求量十分有限，且個(gè)性化要求強(qiáng)★目前供給有限，后續(xù)量很大，且多為大面積豪宅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈★★雙拼需求量相對(duì)平穩(wěn)，但數(shù)量少于聯(lián)排★★供給平穩(wěn)★★聯(lián)排需求量相對(duì)平穩(wěn)★★★★供給量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈★★★★疊加需求量有限★★供應(yīng)量小，且尚未露面★5F躍層式公寓需求量有望進(jìn)一步放大★★★供應(yīng)量正逐漸放大★★★備注最高為★★★★★，最低為★結(jié)論從市場(chǎng)供需角度來(lái)看，獨(dú)棟、聯(lián)排和躍層式公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，雙拼和疊加的市場(chǎng)空間相對(duì)寬裕從仙林的板塊定位來(lái)看，0.6-1之間容積率的住宅項(xiàng)目將占主導(dǎo)，輔以一定量的小高層住宅，在購(gòu)房者心目中仙林的印象也止于一個(gè)并非頂級(jí)的高尚居住區(qū)結(jié)合以上兩點(diǎn)，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上應(yīng)考慮通過(guò)不同的產(chǎn)品組合，預(yù)留一定的市場(chǎng)空間產(chǎn)品基準(zhǔn)考考慮——市市場(chǎng)生存狀狀態(tài)層面物業(yè)類型目前生存狀況市場(chǎng)接受度與去化速度描述打分描述打分獨(dú)棟相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)中等，工程進(jìn)度快，但銷售周期長(zhǎng)，資金回籠慢★★客源明確但容量稀薄，難點(diǎn)在于客戶心態(tài)更準(zhǔn)確的探究★★雙拼市場(chǎng)后起之秀，面積控制得當(dāng)則市場(chǎng)接受度較強(qiáng)★★★市場(chǎng)有成功先例，但產(chǎn)品特色很重要★★★聯(lián)排供應(yīng)量集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈★★接受度最高★★★★疊加開發(fā)量有限，受聯(lián)排價(jià)格所限，價(jià)格彈性空間較小★★★★接受度尚可★★★5F躍層式公寓屬于公寓的升級(jí)版，成長(zhǎng)性強(qiáng)，早期不可能賣高價(jià)，地段的成熟最起碼需要2-3年的時(shí)間，資金承受壓力大，項(xiàng)目回報(bào)慢★★在總價(jià)區(qū)隔下，接受度普遍較高★★★備注最高為★★★★★，最低為★結(jié)論整體別墅市場(chǎng)相對(duì)于公寓而言發(fā)展要緩慢，其中聯(lián)排經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩年的市場(chǎng)培育，已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)期，市場(chǎng)接受度最高同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈雙拼在聯(lián)排之后導(dǎo)入，市場(chǎng)反應(yīng)要比聯(lián)排快，但獨(dú)棟“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象比較嚴(yán)重處于低端的疊加和躍層式公寓市場(chǎng)日益活躍，孕育著新的市場(chǎng)空間產(chǎn)品基準(zhǔn)考考慮——市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層層面物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)狀況描述打分獨(dú)棟未來(lái)高端競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)濟(jì)型相對(duì)較少★★雙拼競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)集中在個(gè)別項(xiàng)目上，競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)較低★★★聯(lián)排同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈★疊加競(jìng)爭(zhēng)較為緩和★★★★★5F躍層式公寓但因地段差異性，總價(jià)區(qū)間拉開差距★★備注最高為★★★★★，最低為★結(jié)論聯(lián)排市場(chǎng)接受度最高同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈——聯(lián)排戶數(shù)比重占到38%之多，一枝獨(dú)秀，是目前別墅市場(chǎng)的主打產(chǎn)品，供應(yīng)量穩(wěn)定雙拼市場(chǎng)一直處于啟動(dòng)期，與疊加、躍層式公寓的開發(fā)比重相當(dāng)獨(dú)棟市場(chǎng)良莠不齊，豪宅大戶競(jìng)爭(zhēng)激烈，真正的頂級(jí)別墅市場(chǎng)尚未完全啟動(dòng)產(chǎn)品目前市場(chǎng)生存狀態(tài)市場(chǎng)需求客源穩(wěn)定性競(jìng)爭(zhēng)壓力對(duì)項(xiàng)目品牌建設(shè)對(duì)項(xiàng)目整體推動(dòng)力自身價(jià)格空間彈性長(zhǎng)期利潤(rùn)空間產(chǎn)品適應(yīng)性合計(jì)獨(dú)棟相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)中等，工程進(jìn)度快，但銷售周期長(zhǎng)，資金回籠慢十分有限，且個(gè)性化要求強(qiáng)客源明確但容量稀薄，難點(diǎn)在于客戶心態(tài)更準(zhǔn)確的探究未來(lái)高端競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)濟(jì)型相對(duì)較少?gòu)?qiáng)強(qiáng)價(jià)格平臺(tái)比較穩(wěn)定較強(qiáng)一般★★

雙拼市場(chǎng)后起之秀，面積控制得當(dāng)則市場(chǎng)接受度較強(qiáng)相對(duì)平穩(wěn)，但數(shù)量少于聯(lián)排市場(chǎng)有成功先例，但產(chǎn)品特色很重要競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)集中在個(gè)別項(xiàng)目上，競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)較低較強(qiáng)較強(qiáng)價(jià)格空間相對(duì)充足較強(qiáng)較強(qiáng)★★★

聯(lián)排供應(yīng)量集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈相對(duì)平穩(wěn)接受度最高同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈一般一般競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格跳躍難度較大一般較強(qiáng)★疊加開發(fā)量有限，受聯(lián)排價(jià)格所限，價(jià)格彈性空間較小有限接受度尚可競(jìng)爭(zhēng)較為緩和一般強(qiáng)受聯(lián)排影響，上漲空間有限強(qiáng)強(qiáng)★★★★產(chǎn)品總體方方向思考消費(fèi)者分析析主要輻射區(qū)域：鼓樓、白下和玄武市區(qū)直線距離：10－15公里私車車程：10分鐘公交車程：20分鐘東郊仙林

江北主要輻射區(qū)域：江北、鼓樓、建鄴和下關(guān)市區(qū)直線距離：15－25公里私車車程：30分鐘公交車程：50分鐘江寧主要輻射區(qū)區(qū)域：東郊、江北北六合和城城北市區(qū)直線距距離：18－20公里私車車程：：30分鐘鐘公交車程：：50分鐘鐘南京（類））別墅消費(fèi)費(fèi)者分析仙林板塊（（類）別墅墅客群分析析客源分布園區(qū)/企業(yè)/高校概況客源特征A仙林大學(xué)城目前已有9所大學(xué)3所中學(xué)進(jìn)駐，由此將形成10萬(wàn)左右的常住人口（不包括學(xué)生）副教授級(jí)別以上B經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)充分體現(xiàn)：外資企業(yè)89家，投資額達(dá)10.4億美元；千萬(wàn)美元以上項(xiàng)目近50個(gè)；世界500強(qiáng)企業(yè)在區(qū)內(nèi)投資企業(yè)12家中高層C東郊軍工企業(yè)屬于國(guó)家扶持企業(yè)，包括金陵石化研究院等中高層D六合化工園區(qū)2004年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值93.06億元；新批與增資各類企業(yè)71家，其中千萬(wàn)美元以上外資企業(yè)28家；實(shí)現(xiàn)合同利用外資4.65億美元，實(shí)際利用外資1.24億美元，分別較上年增長(zhǎng)16.04％與19.16％中高層E城北中央門第四商圈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)總面積接近100萬(wàn)方,金橋、玉橋等大市場(chǎng)的批發(fā)業(yè)務(wù)已突破一小時(shí)都市圈私個(gè)企業(yè)主本項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群細(xì)分分客源分布居住現(xiàn)狀消費(fèi)特征需求產(chǎn)品基礎(chǔ)型客群仙林大學(xué)城副教授級(jí)別以上大多居住在市區(qū)，福利分房，通過(guò)班車接送往來(lái)于居住地和仙林之間有市區(qū)公寓生活經(jīng)歷，追求居住的環(huán)境和氛圍類別墅東郊軍工企業(yè)中高層/月牙湖高尚公寓業(yè)主

大多居住在城東環(huán)境優(yōu)美的地段，擁有一套以上的住房，且物業(yè)檔次相對(duì)較高居住再次升級(jí)，有對(duì)大環(huán)境的苛求類別墅、別墅六合化工園區(qū)中高層/私營(yíng)業(yè)主因工作關(guān)系常住在江北，但一直有江南置業(yè)的要求度假型生活方式+高價(jià)位出租型投資別墅城北私個(gè)企業(yè)主擁有一套以上的住房，部分已經(jīng)擁有居住在仙林的經(jīng)濟(jì)型別墅的經(jīng)歷追求“顯”，突出身份獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中高層居住在城東北區(qū)域或主城內(nèi)，班車接送往來(lái)于居住地和工作地點(diǎn)之間追求郊區(qū)寧?kù)o優(yōu)美自然環(huán)境的和安閑的生活方式類別墅、別墅成長(zhǎng)型客群主城區(qū)的IT人士、金融、外貿(mào)系統(tǒng)高管居住在市中心地段的公寓里，且擁有一套以上的住房居住再次升級(jí)，追求自然環(huán)境和居住氛圍，并帶有一定投資性質(zhì)別墅主城內(nèi)的公務(wù)員住房距離工作地點(diǎn)較近，福利分房居多，但擁有一套以上的住房居住升級(jí)，追求自然環(huán)境和居住氛圍雙拼、聯(lián)排[產(chǎn)品篇]項(xiàng)目分析方案論證產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議內(nèi)容框架項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積109001.2平平方米（實(shí)實(shí)際出讓面面積）；建筑容積率率≤0.7；建筑密度≤≤22％；；建筑高度≤≤12米；；綠地率≥40％；行政位置：位于規(guī)劃劃的區(qū)域副副中心，具具有城市節(jié)節(jié)點(diǎn)功能高品質(zhì)生活活社區(qū)：區(qū)域定位位及現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)力支支撐綠色生態(tài)功功能：靈山綠色色生態(tài)主廊廊道、紫金金山綠色生生態(tài)次廊道道文化功能：以仙林大大學(xué)城為依依托的輻射射效應(yīng)板塊分析仙林大學(xué)城城中心區(qū)，，景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)坐擁三山（（靈山、紫紫金、棲霞霞）北望三湖（（中心湖泊泊景觀公園園）群校環(huán)繞，，文化氛圍圍濃郁南京中醫(yī)藥藥大學(xué)本案地塊分析周邊環(huán)境：道路系統(tǒng)統(tǒng)逐步完善善、附近地地塊開發(fā)周周期不可預(yù)知，帶來(lái)來(lái)不確定因因素；市政配套：規(guī)劃中的的商業(yè)中心心、仙林中中學(xué)等；地塊資源：四面環(huán)路路、地勢(shì)較較洼、水系系資源可利利用；景觀資源：仙林第一一高山“靈靈山”、規(guī)規(guī)劃中的郊郊野公園等；其他資源：歷史人文文資源等；；SWOT分分析指標(biāo)定義：：公司/板板塊/地塊塊/產(chǎn)品[優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析]優(yōu)勢(shì)：仙林大學(xué)城城開發(fā)公司司的國(guó)有資資產(chǎn)背景開發(fā)理念先先進(jìn);劣勢(shì)：在南京的品品牌力支撐撐不足；優(yōu)勢(shì)：人文資源優(yōu)優(yōu)厚;幾大高等學(xué)學(xué)府毗鄰；；劣勢(shì)：比之傳統(tǒng)的的別墅板塊塊，該區(qū)域域缺乏真山山真水；周邊地塊的的開發(fā)未知知數(shù)；優(yōu)勢(shì)：多元復(fù)合性性產(chǎn)品，其其稀缺性和和獨(dú)占性具具備市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)袖地位；；文化地產(chǎn)的的開山之作作/理念超超前,產(chǎn)品品規(guī)劃超前前;劣勢(shì)：理念太高,概念偏虛虛，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度尚難難把握；優(yōu)勢(shì)：地理位置；；交通便捷；；劣勢(shì)：周邊環(huán)境一一般；地塊自身資資源一般；；產(chǎn)品板塊公司地塊指標(biāo)定義：：行業(yè)/板板塊/競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)/市場(chǎng)[機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析析]市場(chǎng)板塊機(jī)會(huì)：自住型別墅墅市場(chǎng)看好好；新概概念念/新新產(chǎn)產(chǎn)品品/新新組組合合，，具具備備獨(dú)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)性性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：：宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響；；對(duì)高檔住宅宅的打壓機(jī)會(huì)：大學(xué)城的蓬蓬勃發(fā)展；；一城三區(qū)、、未來(lái)地鐵鐵等利好因因素；風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域內(nèi)將受受紫金山板板塊和自身身板塊內(nèi)的的夾擊；機(jī)會(huì)：：因缺乏乏同質(zhì)質(zhì)類產(chǎn)產(chǎn)品，，機(jī)會(huì)由由市場(chǎng)場(chǎng)空白白點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)生；；風(fēng)險(xiǎn)：：區(qū)域內(nèi)內(nèi)的同同類產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；；紫金山山別墅墅區(qū)的的崛起起；機(jī)會(huì)會(huì)：：人文文概概念念、、文文化化主主題題生生活活的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)；；仙林林板板塊塊的的核核心心價(jià)價(jià)值值；；風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：：投入入跟跟產(chǎn)產(chǎn)出出的的比比例例關(guān)關(guān)系系；；南京京人人的的接接受受度度；；行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)SWOT分分析析核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力分分析析1324產(chǎn)品品服務(wù)務(wù)人群群（地地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑群群））（品品牌牌））（社社會(huì)會(huì)資資源源））（自自然然資資源源））『客觀觀性性』『主觀觀性性』被動(dòng)動(dòng)式式主動(dòng)動(dòng)式式指標(biāo)標(biāo)一一：：板板塊塊1、、板板塊塊地地位位：：生活活城城、、大大學(xué)學(xué)城城、、生生態(tài)態(tài)城城南京京城城下下一一輪輪熱熱點(diǎn)點(diǎn)版版塊塊2、、板板塊塊形形象象：：南京京唯唯一一的的科科教教人人文文板板塊塊，，高高知知社社區(qū)區(qū)。。板塊塊核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力分分析析1324產(chǎn)品服務(wù)人群（地標(biāo)性性建筑群群）（品牌））（社會(huì)資資源）（自然資資源）『客觀性』『主觀性』被動(dòng)式主動(dòng)式板塊指標(biāo)二：：人群以財(cái)智英英雄為引引領(lǐng)的中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析1324產(chǎn)品服務(wù)人群（地標(biāo)性性建筑群群）（品牌））（社會(huì)資資源）（自然資資源）『客觀性』『主觀性』被動(dòng)式主動(dòng)式板塊指標(biāo)三：：產(chǎn)品東西方思思想交融融的文化化大宅文化地產(chǎn)產(chǎn)代表作作核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析1324產(chǎn)品服務(wù)人群（地標(biāo)性性建筑群群）（品牌））（社會(huì)資資源）（自然資資源）『客觀性』『主觀性』被動(dòng)式主動(dòng)式板塊指標(biāo)四：：服務(wù)以高品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)體現(xiàn)現(xiàn)品牌，，并匹配配財(cái)智人人群。方案論論證產(chǎn)品思思考容積率率≤0.7，建建筑覆覆蓋率率≤22%，建建筑限限高12米米產(chǎn)品類型容積率單價(jià)建筑面積總價(jià)造價(jià)地價(jià)毛利潤(rùn)獨(dú)棟0.4105004.364.581.091.81.69雙拼0.577005.454.21.091.81.31聯(lián)排0.765007.634.961.371.81.79疊加1630010.96.871.6351.83.435疊加產(chǎn)產(chǎn)品利利潤(rùn)值值最高高，為為平衡衡容積積率但但需要要進(jìn)行行產(chǎn)品品組合合單價(jià)指數(shù)數(shù)獨(dú)棟：8800元/平平方米雙拼：7500元/平平方米聯(lián)排：6500元/平方米米疊加：6300元/平方米米根據(jù)同類類產(chǎn)品二二手房市市場(chǎng)售價(jià)價(jià)及開啟啟對(duì)未來(lái)來(lái)市場(chǎng)研研判所得得方案組合合方案建筑產(chǎn)品組合建筑密度A聯(lián)排純聯(lián)排100%23.3%B用地面積獨(dú)棟50%+疊加50%22.5%建筑面積獨(dú)棟29%+疊加71%C用地面積獨(dú)棟25%+聯(lián)排50%+疊加25%22.8%建筑面積獨(dú)棟14%+聯(lián)排50%+疊加36%D用地面積雙拼60%+疊加40%22%建筑面積雙拼43%+疊加57%E用地面積雙拼30%+聯(lián)排50%+20%疊加22.7%建筑面積雙拼21.5%+聯(lián)排50%+疊加28.5%F用地面積獨(dú)棟10%+聯(lián)排30%+雙拼30%+疊加30%22.5%建筑面積獨(dú)棟6%+雙拼21%+聯(lián)排30%+疊加43%方案銷售面積（萬(wàn)m2）總銷金額（萬(wàn)元）地價(jià)（萬(wàn)元）建筑成本（萬(wàn)元）毛利潤(rùn)（萬(wàn)元）A7.63ⅹ純聯(lián)排100%4959518000332074500145675500B7.63ⅹ（獨(dú)棟29%+疊加71%）5305918000307000500203299500C7.63ⅹ（獨(dú)棟14%+聯(lián)排50%+疊加36%）51227.66180003340745001771225500D7.63ⅹ（雙拼43%+疊加57%）51571.1718000329274500177325500E7.63ⅹ（雙拼21.5%+聯(lián)排50%+疊加28.5%）50583.08518000331474500165725500F7.63ⅹ（獨(dú)棟6%+雙拼21%+聯(lián)排30%+疊加43%）51265.9718000330774500170225500方案評(píng)估估方案對(duì)比比物業(yè)類型占地面積容積率建筑面積㎡總套數(shù)小獨(dú)棟545000.42200088（250㎡/套）疊加54500152500361（150㎡/套）總建面積76300449物業(yè)類型占地面積容積率建筑面積㎡總套數(shù)雙拼654000.532809164（200㎡/套）疊加43600143491290（150㎡/套）總建面積76300454主推方案案?jìng)溥x方案案B方案D方案優(yōu)勢(shì)平衡容積率拉開檔次，提升項(xiàng)目形象，掩護(hù)疊加價(jià)格由于利潤(rùn)值主要體現(xiàn)在疊加，可增加疊加面積各安其所，產(chǎn)品區(qū)隔增加獨(dú)棟領(lǐng)地感抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)利于開發(fā)分期降低疊加部分的容積率，提升其檔次感雙拼市場(chǎng)稀缺性和接受度都相對(duì)較高劣勢(shì)一次開發(fā)分期困難，銷售難度較大小獨(dú)棟的安全系數(shù)不如雙拼雙拼對(duì)疊加的掩護(hù)性不如獨(dú)棟開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠速度慢方案對(duì)比比產(chǎn)品定位位概念定位位東方傳統(tǒng)統(tǒng)文化與與西方現(xiàn)現(xiàn)代思想想交融的的文化大大宅它將文化化與地產(chǎn)產(chǎn)嫁接，，賦予全全新地產(chǎn)產(chǎn)概念；；它將東方方傳統(tǒng)思思維與西西方現(xiàn)實(shí)實(shí)主義一一體化；；它將知識(shí)識(shí)仙林的的衣缽發(fā)發(fā)揚(yáng)傳承承；它是是新新文文化化地地產(chǎn)產(chǎn)的的領(lǐng)領(lǐng)跑跑者者；；它是是財(cái)財(cái)智智群群體體的的最最佳佳平平臺(tái)臺(tái)；；文化化定定位位文化化代代言言人人…………余余秋秋雨雨他是是二二十十世世紀(jì)紀(jì)九九十十年年代代最最受受關(guān)關(guān)注注的的作家家，，從從《《文文化化苦苦旅旅》》到到《《山山居居筆筆記》》，，從從《《文文明明的的碎碎片片》》到到《《霜霜冷冷長(zhǎng)河河》》，，他他以以深深沉沉的的理理念念，，把把人人生生底蘊(yùn)蘊(yùn)、、人人生生意意義義及及自自然然之之美美統(tǒng)統(tǒng)合合在在一起起，，塑塑造造出出一一個(gè)個(gè)文文化化行行者者所所特特有有的散散文文。。產(chǎn)品品定定位位茹古古涵涵今今中中西西合合璧璧建筑筑表表皮皮上上追追求求中中國(guó)國(guó)傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化符符號(hào)號(hào)，，建建筑筑細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)上上講講究究西西方方功功能能空空間間布布局局產(chǎn)品品定定位位庭院院式式布布局局文化化藝藝術(shù)術(shù)配配套套小獨(dú)獨(dú)棟棟＋＋疊疊加加社社區(qū)區(qū)會(huì)所所定位位整體體建建筑筑面面積積3000平平方方米米，，由半半地地下下一一層層、、地地面面兩兩層層構(gòu)構(gòu)成成。。負(fù)一一層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為健健身身游游泳泳會(huì)會(huì)館館，，一層層提提供供日日常常商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)和和銷銷售售期期間間的的售售樓樓處處功功能能，，二層為為咖啡啡圖書書館，，提供供圖書書閱覽覽和圖圖書會(huì)會(huì)展的的功能能；雙語(yǔ)物物業(yè)管管理物業(yè)管管理服服務(wù)————奢華的的生活活手冊(cè)冊(cè)[雙語(yǔ)語(yǔ)管理理]形式：：雙語(yǔ)語(yǔ)管理理內(nèi)容：：采用用別墅墅管理理不多多見(jiàn)的的雙語(yǔ)語(yǔ)管理理，社社區(qū)內(nèi)內(nèi)所有有標(biāo)識(shí)識(shí)均采采用中中英文文識(shí)別別，主主要物物業(yè)管管理人人員至至少掌掌握二二門外外語(yǔ)，，一般般物業(yè)業(yè)管理理人員員熟練練掌握握一門門外語(yǔ)語(yǔ)，普普通物物業(yè)人人員（（清潔潔、安安保））等熟熟練掌掌握日日常英英文，，物管定定位客戶定定位財(cái)智英雄引領(lǐng)的中產(chǎn)階級(jí)南京城大東郊仙林鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、白下區(qū)城北私營(yíng)業(yè)主經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、軍工企業(yè)中層以上人員各大院校教授級(jí)人物區(qū)域分分布客戶定定位產(chǎn)業(yè)屬性：：高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)（IT、生物物醫(yī)藥等））帶來(lái)的技技術(shù)型人才才（研發(fā)人才才、管理人人才）軍工企業(yè)（（軍工產(chǎn)品品）帶來(lái)的的實(shí)權(quán)派人人士知識(shí)屬性：：仙林大學(xué)城城高教育人人才，學(xué)者者的棲息地地身份屬性：：最為年輕的的中產(chǎn)階級(jí)級(jí)，上游人人士的預(yù)備備隊(duì)，多數(shù)數(shù)人受了高等教教育社會(huì)背景屬屬性：因?yàn)樯矸菖c與職業(yè)，被被社會(huì)關(guān)注注的一群人人，被社會(huì)寄予厚望望的一群人人四大屬性產(chǎn)品建議院子圍墻私家泳池門廊平臺(tái)花架大門草坪私家車庫(kù)花架種植儲(chǔ)藏室地下室閣樓天窗度身定造私密家庭餐廳衣帽間獨(dú)棟☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆雙拼☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆聯(lián)排☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆細(xì)節(jié)建議生活的特殊殊性源自感感受的獨(dú)立立性總規(guī)建議開發(fā)/銷售售周期建議議05/1206/306/506/606/706/806/906/1006/1106/1207/107/207/307/407/507/607/7銷售周期前期準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷售引爆期銷售調(diào)整期銷售升級(jí)期銷售締結(jié)期策略形象策略為主客戶積累價(jià)格策略為主市場(chǎng)試水產(chǎn)品策略為主滿足市場(chǎng)供應(yīng)品質(zhì)策略為主滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求品牌策略為主利潤(rùn)達(dá)成促銷策略為主清盤房源/疊價(jià)15%疊價(jià)25%疊價(jià)10%疊價(jià)20%尾房獨(dú)棟6%獨(dú)棟10%獨(dú)棟6%獨(dú)棟8%價(jià)格/疊價(jià)5800-6300疊價(jià)5800-6500疊價(jià)5900-6700疊價(jià)6000-6800疊價(jià)6000-6800獨(dú)棟8500獨(dú)棟8800獨(dú)棟8800獨(dú)棟8800獨(dú)棟9000銷售模式客戶蓄水公證保留促銷策略蓄勢(shì)高峽集中認(rèn)購(gòu)擠壓策略集中蓄水波次發(fā)售實(shí)景策略自然銷售銷售控制擠壓策略集中蓄水集中認(rèn)購(gòu)促銷策略銷售達(dá)成/總銷售量17%總銷售量28%總銷售量15%總銷售量30%總銷售量10%風(fēng)格建議戶型建議物業(yè)類型詳細(xì)分類主力面積房間數(shù)預(yù)計(jì)總價(jià)所占比例獨(dú)棟享受型3005264000020％舒適型2504220000060％經(jīng)濟(jì)型2204193600020％疊加平層150293000040％錯(cuò)層150393000040％復(fù)式1803111600020％附注：房型面積可變動(dòng)5％左右風(fēng)敲竹菩提花蘇東坡文心庭羨魚臺(tái)木木林無(wú)定河四葉草水中月真水潭以“新古典典風(fēng)格”為為概念依托托，借造景景手法中常常用的花、、樹、水、、草、林、、燈、廊、、泉、石、、潭等標(biāo)志志物，斟酌酌塑造特色色景觀小品品系列園中院石中樹景觀建議利用豐富的的植物資源源和植物生生態(tài)習(xí)性，，再現(xiàn)大自自然中的優(yōu)優(yōu)美景觀，，建成符合合自然生態(tài)態(tài)的各種植植物群落。。喬木、亞亞喬木、灌灌木、花、、草互相搭搭配，成片片、成塊、、成叢種植植，疏密相相間，形成成密林、疏疏林、草地地。在景觀道路路中，地面面鋪裝的方方式，注重重和綠色環(huán)環(huán)境融為一一體，烘托托與自然協(xié)協(xié)調(diào)的氣氛氛水生萬(wàn)物物置水生植植物百科科知識(shí)塘塘，種植植蘆葦、、菱角、、荸薺等等水生植植物，使使之成為為蜻蜒、、青蛙等等昆蟲的的棲息地地，并配配以各類類植物，，昆蟲的的簡(jiǎn)介。?？淌核f(wàn)物物副文：懂懂得自然然、懂得得生命、、懂得珍珍愛(ài)生命命，入住住品德上上城，讓讓我們與與世界，，像水草草與水草草一樣共共生。無(wú)定河真水潭潭水景與雕雕塑的組組合表現(xiàn)現(xiàn)形式，，雕塑式式樣可進(jìn)進(jìn)一步斟斟酌。希希望形成成原石野野趣的戶戶外情境境感受。?？涛模赫嬲嫠疅o(wú)香香的寓言言故事文心庭裝修建議議[推廣篇篇]戰(zhàn)略思考考主題方向向推廣思路路廣告表現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略思考考一、企業(yè)業(yè)/品牌牌/地位位二、概念念/產(chǎn)品品/精神神三、聚焦焦/轟動(dòng)動(dòng)/擴(kuò)展展為奪取奠奠定唯一一之地位位，我們們需要進(jìn)進(jìn)行三個(gè)個(gè)方面戰(zhàn)戰(zhàn)略思考考：戰(zhàn)略思考考一、企業(yè)業(yè)/品牌牌/市場(chǎng)場(chǎng)地位企業(yè)：思考引領(lǐng)領(lǐng)城市方方向創(chuàng)新引領(lǐng)領(lǐng)企業(yè)未未來(lái)品牌：通過(guò)打造造全新文文化概念念地產(chǎn)達(dá)到打造造仙林地地產(chǎn)引領(lǐng)領(lǐng)別墅開開發(fā)的企企業(yè)品牌牌地位：仙林地產(chǎn)產(chǎn)為南京京帶來(lái)一一種全新新別墅生生活模式式在仙林別別墅類別別墅市場(chǎng)場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位,在全全市具備備號(hào)召力力二、概念念/產(chǎn)品品/精神神何為文化化地產(chǎn)？？地脈文化化、建筑筑文化、、社區(qū)文文化水乳乳交融文化人的的精神皈皈依，理理想的身身心棲息息之所城市的新新文化標(biāo)標(biāo)志，““厚德載載物、同同進(jìn)文明明”的南南京城市市精神載載體文化：地脈文化化：六朝古古都、十十朝都會(huì)會(huì)，帝王王之氣、、水鄉(xiāng)情情韻，傷傷感之城城、享樂(lè)樂(lè)之城，，歷史文文化的厚厚重與移移民城市市的包容容，仙林林的濃厚厚教育氛氛圍。建筑文化化：明、清清、太平平天國(guó)與與民國(guó)建建筑的大大量遺存存，使南南京古建建筑呈現(xiàn)現(xiàn)濃厚的的明清文文化格調(diào)調(diào)。社區(qū)文化化：學(xué)風(fēng)醇醇厚，節(jié)節(jié)奏平淡淡而自然然，創(chuàng)建建新型的的和諧社社區(qū)文化化為勢(shì)之之所趨。。產(chǎn)品：把產(chǎn)品賣賣點(diǎn)轉(zhuǎn)成成產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，即即對(duì)文化化地產(chǎn)的的落實(shí)、、生活內(nèi)內(nèi)涵的落落實(shí)文化休閑閑生活區(qū)區(qū)：首創(chuàng)南京京高檔文文化休閑閑生活區(qū)區(qū)新古典主主義風(fēng)情情建筑精神：文化資本本家、文文化新貴貴、海歸歸派、高高知階層層精神生生活保壘壘南京新文文化地標(biāo)標(biāo)、仙林林教育人人文的縮縮影文化是一種休休閑，紅塵很很近，塵囂很很遠(yuǎn)聚焦：一種主張：開開啟文化地產(chǎn)產(chǎn)新篇章轟動(dòng)：在市場(chǎng)上形成成轟動(dòng)（新聞聞轟動(dòng)、事件件轟動(dòng)、行銷銷轟動(dòng)）擴(kuò)展：從仙林反攻，，進(jìn)而擴(kuò)展其其它地區(qū)，搶搶奪南京別墅墅市場(chǎng)三、聚焦/轟轟動(dòng)/擴(kuò)展我們的理想這是一個(gè)典型型化的社區(qū)我們不想迎合合大眾的寬泛泛需求我們?yōu)槲幕瘣?ài)愛(ài)好者度身訂訂做造好房子給有有共鳴的人主題方向充滿中國(guó)人文文氣息一條環(huán)游社區(qū)區(qū)的藝術(shù)水系系中心心綠綠地地與與多多組組團(tuán)團(tuán)的的綠綠化化小小品品中國(guó)國(guó)文文化化主主題題會(huì)會(huì)所所及及藝藝術(shù)術(shù)街街區(qū)區(qū)琴房房、、書書亭亭等等多多藝藝術(shù)術(shù)活活動(dòng)動(dòng)空空間間古典典建建筑筑與與新新式式園園林林完完美美結(jié)結(jié)合合一個(gè)個(gè)充充滿滿文文化化風(fēng)風(fēng)情情的的院院落落理想想根根基基留給給企企業(yè)業(yè)一一個(gè)個(gè)為為品品牌牌加加分分的的杰杰作作給南南京京一一個(gè)個(gè)耳耳目目一一新新的的文文化化概概念念地地產(chǎn)產(chǎn)送給給南南京京文文化化貴貴族族一一個(gè)個(gè)引引以以為為傲傲的的家家園園理想目目標(biāo)【尋找找南京京文化化人的的精神神領(lǐng)袖袖】李煜、、曹雪雪芹、、魏源源、吳敬梓梓……這是悲悲情的的代表表我們還還找到到顏真卿卿、袁枚、、傅抱抱石、、龔賢賢………甚至不不屬于于文化化人但但為文文化人人所崇崇敬的的孫中山山先生生袁枚（（1716～1798）），字字子才才，號(hào)號(hào)簡(jiǎn)齋，浙江江錢塘塘人，，在清清代乾乾隆時(shí)時(shí)期的的詩(shī)壇壇上被被贊譽(yù)譽(yù)為““奇才才”““真才才子””，并并被公公認(rèn)為為詩(shī)壇壇領(lǐng)袖袖。辭辭官官后居居于南南京，，著《《小倉(cāng)倉(cāng)山房房文集集》、、《隨隨園詩(shī)詩(shī)話》》。其其性格格開朗朗、一一生交交友無(wú)無(wú)數(shù)，，為當(dāng)當(dāng)時(shí)文文壇所所敬仰仰。孫中山山（1866～～1925））近代民民主革革命的的先行行者。。名文文，字字德明明，號(hào)號(hào)日新新，后后改逸仙；在在日本本從事事革命命活動(dòng)動(dòng)時(shí)曾曾化名名中山山樵。。廣東東香山山（今今中山山市））翠亨亨村人人。其其一生生為民民主革革命事事業(yè)奔奔波操操勞，，屢受受挫折折卻屢屢折不不回。。主題方方向簡(jiǎn)墅方案一一關(guān)于簡(jiǎn)簡(jiǎn)——簡(jiǎn)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，中式式居住住哲學(xué)學(xué)，大大氣的的代表表；簡(jiǎn)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、、方便便，現(xiàn)現(xiàn)代生生活的的象征征；簡(jiǎn)，一一種向向心力力，去去除繁繁復(fù)回回歸自自由；；簡(jiǎn)，干干煉，，成功功人士士善于于以簡(jiǎn)簡(jiǎn)治天天下、、得天天下。。簡(jiǎn)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)體字字，與與繁體體字對(duì)對(duì)應(yīng)，，文字字改革革的潮潮流簡(jiǎn)墅劇哉邊邊海民民,寄寄身于于草墅墅?！懿苤病丁短┥缴搅焊Ωπ小贰酚钟谕镣辽綘I(yíng)營(yíng)墅,樓館館竹林林甚盛盛?！稌x晉書·謝謝安傳》》別墅，——在郊郊區(qū)或風(fēng)風(fēng)景區(qū)供供游玩休休養(yǎng)的園園林房屋屋文化貴族族選擇精精神家園園，并因因此定義義自己關(guān)于墅——簡(jiǎn)墅簡(jiǎn)齋，袁袁枚的號(hào)號(hào)簡(jiǎn)語(yǔ)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單得無(wú)無(wú)語(yǔ)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的話話語(yǔ)，生生活的高高度，信信息時(shí)代代生活理理想與老老莊哲學(xué)學(xué)的理想想結(jié)合。。古典中式式建筑，，簡(jiǎn)潔主主題的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情情，濃郁郁的地方方文化特特色，休休閑生活活的意境境在這里里充分彰彰顯。簡(jiǎn)墅簡(jiǎn)潔、風(fēng)風(fēng)尚、文文化、哲哲思從定位上上說(shuō)“簡(jiǎn)簡(jiǎn)墅”啟發(fā)了了文化地地產(chǎn)的新新方向城市居住住的理想想城市觀點(diǎn)點(diǎn)的開放放概念地產(chǎn)產(chǎn)的創(chuàng)新新生活方式式的引領(lǐng)領(lǐng)關(guān)鍵詞南京簡(jiǎn)墅墅文化化中國(guó)建筑，生生活，城城市，文文化我們定義義了一處處房子，，尋找到到一群人人這是一群群追求至至高精神神享受的的群體，，他們崇尚簡(jiǎn)潔潔、熱愛(ài)愛(ài)返樸歸歸真，他他們要的是一一處世外外桃源、、修身之之所，他他們要的是成成功后對(duì)對(duì)生活真真締的反反思，他們是有有思想的的主流階階層主題口號(hào)號(hào)生活走向向無(wú)語(yǔ)用傳統(tǒng)建筑筑符號(hào)創(chuàng)造出濃濃郁的文文化情境用新古典主主義建筑筑構(gòu)筑出哲哲思的生生活空間用庭院式布布局及雙語(yǔ)物物管體現(xiàn)現(xiàn)生活的的品質(zhì)用生態(tài)居住住模式帶來(lái)生活活的無(wú)限限精彩用主題風(fēng)格格園林體現(xiàn)建筑筑的文化化與包容支持點(diǎn)東逸取孫中山先先生的號(hào)做做案名。世外桃源般般的生活象象征。返樸歸真的的哲思境界界。關(guān)于“逸””——備選案名東林書院明代文人講講學(xué)布道之之所；靈山之畔，，得山靈水水秀家事、國(guó)事事、天下事事事事關(guān)心心；南京大東郊郊風(fēng)景人文文區(qū)的一處處可靜思的的地方；關(guān)于“東林林書院”的的聯(lián)想———推廣思路開啟整合營(yíng)營(yíng)銷六大法法則產(chǎn)品上“價(jià)價(jià)值構(gòu)造””定位上“三三點(diǎn)一線””預(yù)認(rèn)購(gòu)期““蓄勢(shì)待發(fā)發(fā)”開盤期“強(qiáng)強(qiáng)打快攻””強(qiáng)銷期“運(yùn)運(yùn)動(dòng)作戰(zhàn)””傳播上“文文武雙作””客戶會(huì)借勢(shì)炒作品牌代言產(chǎn)品推介會(huì)會(huì)四大策略構(gòu)構(gòu)構(gòu)預(yù)案機(jī)機(jī)制推廣架構(gòu)客戶會(huì)培養(yǎng)忠誠(chéng)度度借勢(shì)炒作品牌代言形成獨(dú)有的的品牌形象象產(chǎn)品推介介會(huì)建立差異化化充分利用仙仙林房產(chǎn)知知名度擴(kuò)大傳播范范圍針對(duì)性策動(dòng)動(dòng)強(qiáng)調(diào)文化地地產(chǎn)獨(dú)特性性抬升板塊價(jià)價(jià)值第二階段：：引爆期第三階段：：鞏固期第四階段：：跟進(jìn)期正式開盤品牌造勢(shì)創(chuàng)創(chuàng)造生活活高地塑塑造榜榜樣個(gè)體第一階段：：蓄水期品牌造勢(shì)勢(shì)品牌建立立品牌深化化品牌深化化2006/4~2006/62006/7~2006/102006/11~2007/12007/22007/52007/6~2007/7第五階段段：收關(guān)關(guān)期品牌延續(xù)續(xù)推廣階段段正式開盤盤第一階段段：蓄水水期品牌造勢(shì)勢(shì)推廣主題題：簡(jiǎn)墅墅的新別別墅文化化推廣任務(wù)務(wù)：1、通過(guò)過(guò)推廣，，形成對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)知2、蓄積積龐大的的客戶3、深度度挖掘區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)2006/4~2006/62006/7~2006/102006/11~2007/12007/2~2007/52007/6~2007/7第一階段段品牌造勢(shì)勢(shì)6大手手法現(xiàn)場(chǎng)樣板板陣地，，情境蓄蓄水廣告?zhèn)鞑ゲピ靹?shì)板塊炒作作造勢(shì)活動(dòng)造勢(shì)勢(shì)文化代言言形象造造勢(shì)客戶會(huì)創(chuàng)造簡(jiǎn)墅墅庭院走走廊詮釋清雅雅、野趣趣、釋然然的文化化生活步步調(diào)打造全新新的售樓樓處、樣樣板房、、樣板段段1、售樓樓處、樣樣板房、、樣板段段，建議議結(jié)合中中、外庭庭院藝術(shù)術(shù)、青磚磚繪瓦黑黑檐，沉沉穩(wěn)大氣氣，體現(xiàn)現(xiàn)出清新新的新古古典風(fēng)格格。2、庭院院走廊：：結(jié)合中中、外庭庭院文化化表征，，創(chuàng)造極極具禪意意氣息的的庭院實(shí)實(shí)景（同同時(shí)作銷銷售輔助助道具-樣板段段）。3、目的的：以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍深度感感染客戶戶，激發(fā)發(fā)客戶的的購(gòu)買欲欲望部分手段段示例-現(xiàn)場(chǎng)包包裝成長(zhǎng)論——仙林別墅板塊的無(wú)限成長(zhǎng)空間稀缺論——新文化住宅的完美境界是什么？方向論——簡(jiǎn)墅，新文化新地產(chǎn)的方向軟文推廣廣硬廣系列品牌形象篇——宣言篇:南京簡(jiǎn)墅原創(chuàng)中國(guó)產(chǎn)品形象篇——闡釋篇:園中院，文化地生活形象篇——聚集篇：清凈心，自在意形式：文文化沙龍龍（茶道道會(huì)）時(shí)時(shí)間間：待定定地點(diǎn)：待待定主題：開開發(fā)理念念說(shuō)解，，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)理念念說(shuō)解營(yíng)銷內(nèi)容容：仙林房產(chǎn)產(chǎn)主辦，，在南京京著名沙沙龍場(chǎng)所所邀請(qǐng)國(guó)國(guó)內(nèi)業(yè)界界知名人人士和部部分意向向客戶參參與該活活動(dòng)，形形成市場(chǎng)場(chǎng)新聞看看點(diǎn)文化大