天津濱海公司張貴莊項目總體策劃方案

天津濱海公司張貴莊項目

總體策劃方案王志綱工作室

策劃依據(jù)經(jīng)過與濱海公司的幾次溝通，就以下問題已達成共識。本案策劃的出發(fā)點即在此：進入21世紀，天津正在重新審視自我，進行反思，洗牌和自我定位。城市化進程正處于升級換代的關(guān)鍵時刻，新天津呼之欲出。濱海公司應(yīng)抓住這個歷史性的機遇，并有效地引導(dǎo)政府的規(guī)劃，從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴，相得益彰；濱海公司是一個城市開發(fā)商?！罢埧停髽I(yè)買單”，做的是天津城市營銷，是天津新造城運動的領(lǐng)軍者；以經(jīng)營地產(chǎn)，搭建平臺為初期要務(wù)。把總體理念和前景規(guī)劃做好之后，就可以劃地而售，讓其他專業(yè)公司進來進行實際具體分項目的開發(fā)。

站在整個中國和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案，從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢，梳理出本案所應(yīng)承擔的城市功能；按照新城市主義的原則對本案進行功能定位和規(guī)劃設(shè)計；要從功能層面、戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期、中期、遠期的開發(fā)思路。做到一次性規(guī)劃，多次性、多元化開發(fā)。近、中、遠期的各功能規(guī)劃與開發(fā)，應(yīng)是有機的復(fù)合疊加，起乘數(shù)效應(yīng)甚至是原子核裂變效應(yīng)，而不是簡單的切豆腐塊的機械分割開發(fā)。

核心問題大勢把握——站在整個中國、大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價值、空間和時間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。解決“為什么”的問題。理念創(chuàng)新——形象定位、概念定位和功能定位。解決“是什么”的問題。策略設(shè)計——設(shè)計開發(fā)模式，解決“怎么做”的問題。資源整合——設(shè)計商業(yè)模式，解決“誰來做”的問題。首先需要明確的是：通過本案，濱海公司所要達到的戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標為城市創(chuàng)造價值：全面提高城市品位和城市化進程，經(jīng)營城市。

為企業(yè)創(chuàng)造價值：全面提升品牌，成為天津地產(chǎn)第一品牌。為顧客創(chuàng)造價值——投資者得到理想的投資收益。老百姓得到生活方式的革命。

大勢把握津京濱海城為什么？站在全中國的角度來看：

天津是什么？上海影響力輻射南方地區(qū)，北京+天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力〈上海影響力天津+北京影響力〉上海影響力結(jié)論天津——“北方上?！闭驹诖蟊本┑慕嵌葋砜矗?/p>

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口優(yōu)勢CBD（東部）制造業(yè)中心（已形成）信息、體育、文教（北部）物流中心（正在形成）現(xiàn)代商業(yè)中心（欠缺）2008年奧奧運會與WTO催生大北北京，大北京京催生新天津津。大北京并不僅僅僅是吳良鏞鏞院士受建設(shè)設(shè)部委托所做做的一紙規(guī)劃劃，而是經(jīng)濟濟發(fā)展的必然然。大北京的潛力力在于發(fā)展沿沿大北京主軸軸的雙核（北北京、天津））之間，而不不是各自為政政攤大餅式發(fā)發(fā)展。“大北京”藍藍圖中北京是是全國知識經(jīng)經(jīng)濟基地、重重要現(xiàn)代化服服務(wù)基地、全全國經(jīng)濟調(diào)控控與管理中心心、國際經(jīng)濟濟交往中心；；天津則以制制造業(yè)、海洋洋、石油、化化工為主，同同時是華北重重要港口樞紐紐和物流中心心；各地區(qū)、、各產(chǎn)業(yè)間密密切聯(lián)系、互互利互惠、取取長補短。天津濱海國際際機場擴建以以及與北京機機場的合并，，京津聯(lián)動已已見端倪。京津磁懸浮列列車的連通，，縮短京津距距離，兩者聯(lián)聯(lián)系更加緊密密。實際上，大北北京不僅給北北京帶來了新新的發(fā)展機遇遇，更重要的的是，天津成成為大北京主主軸上的“雙雙核”之一，，天津的地位位得以提升，，在這種發(fā)展展機遇下，新新天津必將呼呼之欲出。京津塘黃金走走廊上分布著著七個高新技技術(shù)開發(fā)區(qū)（（其中天津占占4個），承承接了北京大大部分的工業(yè)業(yè)遷移。結(jié)論：大北京京作為未來的的世界城市，，缺乏一個可可輻射本區(qū)域域的現(xiàn)代新型型商業(yè)貿(mào)易區(qū)區(qū)。站在大天津的的角度來看：：

天津缺什什么？大天津的未來來發(fā)展方向不不是從市中心心向四周攤大大餅而是從天天津市區(qū)和塘塘沽區(qū)之間沿沿津濱高速路路兩側(cè)發(fā)展本案代表天津津市區(qū)發(fā)展的的方向天津城市的雙雙核之間缺少少有效的連接接天津開發(fā)區(qū)是是中國最好的的開發(fā)區(qū)之一一，是天津及及中國北方地地區(qū)的制造業(yè)業(yè)中心和外商商投資的首選選區(qū)域，人均均GDP已過過10萬元。。中心城區(qū)則則承擔了幾乎乎所有的城市市功能。在開發(fā)區(qū)及老老城區(qū)內(nèi)保留留著大量的土土地，依造津津濱高速公路路的連接，開開發(fā)區(qū)和老城城區(qū)形成了旺旺盛的人流、、物流和信息息流。而這些些大量的土地地可以承擔補補充開發(fā)區(qū)和和老城區(qū)的其其他城市功能能，如商務(wù)、、貿(mào)易、物流流功能。結(jié)論：本案正正是位于開發(fā)發(fā)區(qū)與老城區(qū)區(qū)的黃金軸帶帶上，可以發(fā)發(fā)展成為現(xiàn)代代化商業(yè)、物物流業(yè)。站在張貴莊的的地塊上看：：

本案適于于做什么？天津最漂亮最最寬闊的迎賓賓路——世紀紀大道貫穿本本案基地臨空：緊鄰天天津濱海國際際機場，天津津機場正在發(fā)發(fā)展成為北方方最大的貨運運機場，可發(fā)發(fā)展臨空經(jīng)濟濟，并與北京京機場與天津津港口聯(lián)動，，達成高度外外向型輻射功功能。臨路：：緊鄰華北第第一陸地大動動脈——京津津塘高速路，，輻射北京非非常方便。并并緊鄰天津外外環(huán)線，可順順利通達天津津任何地方。。擁有天津最最寬最美的標標志心性大道道——世紀大大道，既得景景觀之利，又又得交通之暢暢。三路鄰我我，則不僅近近通天津各處處，更遠達大大北京各地，，并為天津城城市之標志與與驕傲。同時時還臨近“京京哈”、“京京山”鐵路大大動脈。近海海：：本本案案靠靠近近北北方方最最大大的的出出海海口口天天津津港港，，天天津津港港是是北北方方重重要要的的國國際際貿(mào)貿(mào)易易港港口口。。此外外，，本本案案還還鄰鄰近近東東麗麗區(qū)區(qū)政政府府，，鄰鄰近近消消費費力力比比較較強強的的河河?xùn)|東區(qū)區(qū)河河西西區(qū)區(qū)；；項項目目規(guī)規(guī)模模宏宏大大，，更更有有1600畝畝的的大大型型苗苗圃圃區(qū)區(qū)在在其其中中。綜述述：：從從以以上上幾幾方方面面分分析析，，我我們們認認為為：：本本案案在在空空間間和和功功能能上上有有以以下下幾幾大大特特點點：：它是是大大北北京京的的重重要要組組成成部部分分；；它是是京京津津塘塘經(jīng)經(jīng)濟濟物物流流鏈鏈上上的的重重要要一一環(huán)環(huán)；；是天天津津東東部部新新的的經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長極極；；是天天津津新新機機場場經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)的的重重要要組組成成部部分分，，京京津津機機場場集集團團的的重重組組以以及及磁磁懸懸浮浮列列車車的的到到來來將將提提升升天天津津機機場場地地位位，，北北京京就就在在家家門門口口；；它是天天津經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)與中中心城城區(qū)之之間的的粘合合劑，，使之之構(gòu)成成互相相呼應(yīng)應(yīng)的啞啞鈴結(jié)結(jié)構(gòu)，，使天天津物物流空空海聯(lián)聯(lián)動便便捷，，并帶帶動京京津冀冀諸多多開發(fā)發(fā)區(qū)。。理念創(chuàng)創(chuàng)新津京濱濱海城城是什什么？？代表21世世紀天天津新新城市市形象象的標標志性性項目目天津的的門戶戶天津的的第一一城市市客廳廳天津的的新名名片天津開開發(fā)區(qū)區(qū)與老老城區(qū)區(qū)之間間的超超級粘粘合劑劑它的輻輻射力力不僅僅限于于天津津，而而是大大北京京地區(qū)區(qū)，2小時時車程程內(nèi)，，甚至至輻射射整個個北方方地區(qū)區(qū)。它是現(xiàn)現(xiàn)代化化的商商業(yè)中中心，，并以以商業(yè)業(yè)為龍龍頭，，集商商務(wù)、、旅游游、倉倉儲、、加工工、居居住為為一體體，同同時復(fù)復(fù)合了了作為為一個個城市市開發(fā)發(fā)所應(yīng)應(yīng)有的的教育育、休休閑、、娛樂樂、文文化等等功能能。它是真真正產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化的、、具有有造血血功能能、能能自我我循環(huán)環(huán)的主主題性性城區(qū)區(qū)。以商業(yè)業(yè)帶動動商務(wù)務(wù)、旅旅游、、居住住、休休閑娛娛樂，，旅因因商而而興，，住因因商而而旺。。渾然然一體體，相相得益益彰，，共同同發(fā)展展。濱海公公司作作為城城市開開發(fā)商商，張張貴莊莊地塊塊作為為一個個主題題新區(qū)區(qū)，最最主要要的功功能是是商業(yè)業(yè)，融融合了了為商商業(yè)服服務(wù)所所衍生生出的的商務(wù)務(wù)、旅旅游（（商業(yè)業(yè)本身身復(fù)合合了部部分的的旅游游概念念），，同時時包括括城市市開發(fā)發(fā)中必必須具具備的的居住住、教教育、、娛樂樂、文文化、、工業(yè)業(yè)功能能。與傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)的的不同同？名稱：：津京京濱海海城津京：：立足足天津津，輻輻射大大北京京濱海：：既是是公司司名，，也意意味著著臨機機場（（濱濱海國國際機機場））、臨臨港口口、臨臨海城：城城市概概念策略設(shè)設(shè)計津京濱濱海城城怎么么做？？三老策策略處理好好“三三老””關(guān)系系，特特別是是爭取取“一一老””的支支持是是項目目運作作成敗敗的關(guān)關(guān)鍵。。只有和和政府府結(jié)成成共同同體，，爭取取到政政府的的支持持，納納入政政府的的工作作范疇疇，由由政府府通過過政策策和宣宣傳引引導(dǎo)老老板們們參與與，再再由老老板們們?nèi)ノ侠习傩招?。這這個模模式才才會成成功，，否則則以目目前濱濱海公公司的的實力力來運運作本本項目目可能能力不不從心心。在與天天津市市政府府的關(guān)關(guān)系定定位方方面，，濱海海公司司應(yīng)強強調(diào)本本項目目對再再造天天津新新形象象的重重要作作用，，對天天津經(jīng)經(jīng)濟的的拉動動作用用，對對城市市功能能的完完善和和優(yōu)化化作用用，以以及對對政府府部門門職能能的優(yōu)優(yōu)化作作用，，搞好好與市市領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、主主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和和相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門門的關(guān)關(guān)系，，讓政政府理理解并并認可可濱海海公司司存在在的巨巨大價價值，，從而而掃清清來自自政府府方面面的障障礙，，獲取取政府府在資資源、、政策策方面面的大大力支支持，，為濱濱海公公司的的騰飛飛創(chuàng)造造良好好的政政策基基礎(chǔ)。。堅持““品牌牌經(jīng)營營”的的戰(zhàn)略略方針針。借借力造造勢，，打造造品牌牌，要要通過過品牌牌經(jīng)營營，以以無形形駕駛駛有形形，并并以品品牌經(jīng)經(jīng)營拉拉動產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)營。。結(jié)合合到本本項目目的具具體情情況就就是：：濱海海公司司設(shè)計計游戲戲規(guī)則則（照照顧老老板們們和老老百姓姓的雙雙方利利益，，找兩兩者平平衡點點），，為老老板們們提供供服務(wù)務(wù)，為為老百百姓提提供信信譽保保障。。類似似大型型商場場中，，商家家（濱濱海公公司））、廠廠家（（老板板們））、消消費者者（老老百姓姓）。。以點帶面，，炒熱地塊塊。以某一一項或幾項項得到政府府大力支持持的核心功功能為起點點，撕開一一個市場缺缺口，再順順勢擴大戰(zhàn)戰(zhàn)果。而其其他的城市市基本功能能部分則隨隨著這個功功能的需求求走，通過過這樣把地地塊炒熱，，把“麻布布”變成““錦緞”，，把生地變變成熟地、、熟地變成成旺地、旺旺地變成寶寶地。引爆點和支支撐點汽車城天時。隨著著中國加入入WTO，，汽車關(guān)稅稅下降，進進口配額逐逐漸放開，，國內(nèi)個人人消費能力力提升。。中國汽車車的大眾消消費時代已已經(jīng)來臨。。地利利。。中中國國汽汽車車的的進進口口的的70%是是通通過過天天津津港港進進入入國國內(nèi)內(nèi)市市場場，，天天津津市市本本身身也也是是一一個個汽汽車車生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地，，是是全全國國最最大大的的汽汽車車物物流流基基地地之之一一，，交交易易分分散散。。汽車車行行業(yè)業(yè)在在國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟中中既既是是一一個個支支柱柱型型行行業(yè)業(yè)，，又又是是一一個個直直接接面面向向終終端端的的行行業(yè)業(yè)，，汽汽車車背背后后又又蘊蘊涵涵著著深深層層次次的的汽汽車車文文化化和和歷歷史史，，代代表表著著時時尚尚的的生生活活方方式式。。汽車車展展覽覽對對相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)拉拉動動作作用用強強，，據(jù)據(jù)測測算算，，2000年年北北京京國國際際汽汽車車展展直直接接與與相相關(guān)關(guān)收收入入的的比比例例為為1：：6.07。。汽車車城城戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位依托大北京，，輻射中國整整個長江以北北地區(qū)，中國國北方最大的的汽車博覽中中心、流通中中心和汽車商商務(wù)中心中國加入WTO之后世界界汽車產(chǎn)業(yè)相相關(guān)產(chǎn)品與品品牌進入中國國市場，尤其其是進入中國國北方市場的的超級門戶與與平臺。天津市城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略略的重要突破破點（汽車城城與汽車節(jié)）），成為京津津地區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的粘合劑劑，天津市區(qū)區(qū)與濱海新區(qū)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的的粘合劑，促促進大北京地地區(qū)經(jīng)濟一體體化。天津市城市營營銷與城市品品牌的重要支支撐點，天津津市第三發(fā)展展階段的新形形象、天津市市城市的新名名片、大北京京地區(qū)的客廳廳。天津市東部商商業(yè)中心（張張貴莊項目））的核心支撐撐點。絕對迥異于北北京車展，它它包括：（1）汽車品牌的展展覽展示功能能；（2）汽車旅游功能能：開發(fā)汽車車主題公園，，與定期汽車車展示、汽車車集中展覽和和與汽車相關(guān)關(guān)的其他活動動（如名車試試駕活動）相相結(jié)合發(fā)展汽汽車旅游；（3）企業(yè)間交易功功能；（4）企業(yè)與個人之之間的交易功功能；（5）汽車物流功能能；（6）汽車售后服務(wù)務(wù)功能。（7）輔助商商務(wù)辦公功能能：汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)及相關(guān)行業(yè)業(yè)的辦公用地地；（8）會議功功能：舉辦各各類與汽車相相關(guān)的會議；；（9）休閑居居住功能：酒酒店、商業(yè)、、住宅，為商商務(wù)功能進行行配套；為誰服務(wù)？汽車廠家：中中國汽車的進進口的70%是通過天津津港進入國內(nèi)內(nèi)市場，天津津市本身也是是一個汽車生生產(chǎn)基地，是是全國最大的的汽車物流基基地之一，交交易分散。隨隨著中國加入入WTO，汽汽車關(guān)稅下降降，進口配額額逐漸放開，，國內(nèi)個人消消費能力提升升，汽車物流流量將大幅度度上揚，極需需要更高層次次的展示交易易的場所。汽車代理銷售售企業(yè)：進行行品牌展示和和交易；最終消費者為為京津塘地區(qū)區(qū)重點，輻射射整個長江以以北的廣大區(qū)區(qū)域的汽車消消費者及汽車車愛好者，購購買和參觀。。汽車城的特點點有固定的經(jīng)營營場所和汽車車信息、結(jié)算算、分裝、儲儲藏、運輸?shù)鹊扰涮追?wù)設(shè)設(shè)施；陳列大量汽車車及相關(guān)配件件以供看樣訂訂貨；為吸引客戶進進場交易提供供便利；“市場”經(jīng)營營管理機構(gòu)不不參與商品經(jīng)經(jīng)營；進場可長期駐駐場；與產(chǎn)品銷售、、展示、物流流、信息發(fā)布布、會議召開開相匹配的休休閑、運動、、娛樂、餐飲飲等服務(wù)。汽車城功能集散、配送功功能；會議、展銷功功能；中介、服務(wù)、、管理功能；；信息中心功能能；結(jié)算、價格形形成、交易功功能；配送功能；娛樂、運動、、休閑旅游功功能。其他產(chǎn)業(yè)支撐撐點花木博覽城（（北方花都））主題MALL圖書、音像文文化用用品博博覽城物流、、倉儲儲中心心國際企企業(yè)村村（溫溫泉度度假村村）主題度度假酒酒店（（中遠遠期））主題公公園：：結(jié)婚婚公園園、撒野公公園、、運動動公園園觀光農(nóng)農(nóng)（林林）業(yè)業(yè)綜合室室內(nèi)體體育館館影劇院院、汽汽車電電影院院（遠遠期））學(xué)村城市經(jīng)經(jīng)營/設(shè)計計學(xué)院院居住規(guī)劃設(shè)設(shè)計建建議地塊受受市區(qū)區(qū)輻射射的一一部分分應(yīng)是是內(nèi)向向型的的，偏偏重于于居住住。而而靠近近外環(huán)環(huán)和濱濱海新新區(qū)的的部分分應(yīng)是是外向向型的的，偏偏重于于商貿(mào)貿(mào)。商貿(mào)和和其配配套是是眾星星捧月月THEENDS,THANKS總策劃劃：王王志綱綱策劃總總監(jiān)：：路虎虎、任任國剛剛項目總總監(jiān)：：董方方執(zhí)行策策劃：：張志志宇、、劉瑋瑋、翟戰(zhàn)平平、李李濤濤王志綱綱工作作室2002/4/129、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:59:2314:59:2314:5912/23/20222:59:23PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2214:59:2314:59Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。14:59:2314:59:2314:59Friday,December23,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2214:59:2314:59:23December23,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。23十十二二月20222:59:23下下午14:59:2312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:59下下午午12月月-2214:59December23,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/2314:59:2314:59:2323December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:59:23下下午2:59下下午14:59:2312月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。14:59:2314:59:2314:5912/23/20222:59:23PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2214:59:2314:59Dec-2223-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。14:59:2314:59:2314:59Friday,December23,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2214:59:2314:59:23December23,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。23十十二二月20222:59:23下下午14:59:2312月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222:59下下