浙江杭州單身公寓場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告★

浙江杭州單身公寓市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告第一節(jié)：市場(chǎng)分析一杭州市城市發(fā)展綜述二杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和前景三影響杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素1、有利因素2、不利因素第二節(jié)：項(xiàng)目分析一 杭州單身公寓市場(chǎng)分析二杭州市單身公寓發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)及面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)狀況競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1.2.競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)三杭州市單身公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)四消費(fèi)者分析第三節(jié):杭州市單身公寓的主要經(jīng)營策略及市場(chǎng)推廣模式一市場(chǎng)推廣的開始期――以雙牛大廈為代表首創(chuàng)的小戶型、商住結(jié)合的寫字樓新模式二市場(chǎng)推廣的成長期――小戶型物業(yè)發(fā)展的第二代代表國都公寓、華門自由21公寓、云河大廈三 市場(chǎng)推廣的發(fā)展期―― 2002年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SO-HU等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場(chǎng)中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。四市場(chǎng)推廣的現(xiàn)狀及未來――代表杭州小戶型物業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)的第四代產(chǎn)品小戶型群落第四節(jié):杭州市單身公寓未來前景展望及市場(chǎng)推廣建議第五節(jié):問卷調(diào)查第一節(jié)：市場(chǎng)情況分析杭州市城市發(fā)展綜述. 一．杭州是一座有著悠久歷史和文化的古城。 她三面環(huán)山一面臨江，坐擁天下美景——西湖,在獨(dú)具優(yōu)越的自然環(huán)境的同時(shí) ,也具備悠久的歷史人文資源。杭州市政府以西博會(huì)為平臺(tái)，實(shí)施了 “住在杭州、游在杭州、學(xué)在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的城市發(fā)展戰(zhàn)略,出臺(tái)了一系列“構(gòu)造大都市,建設(shè)新天堂”的配套政策,積極向國際花園城市邁進(jìn),未來的杭州是旅游勝地、學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)樂園、居住生活天堂以及時(shí)尚休閑之都。二. 杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和前景杭州樓盤價(jià)格持續(xù)上升的現(xiàn)象已被稱作 “杭州現(xiàn)象”來分析，在繁榮、漲價(jià)、感嘆和爭(zhēng)論聲中，不光是房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)，現(xiàn)在全社會(huì)都在討論房地產(chǎn)市場(chǎng)。杭州房地產(chǎn)較為集中的問題一是高價(jià)位房屋比重過大，杭州長期以來新增高檔房屋占據(jù)主流，中低檔房屋嚴(yán)重缺乏；二是房價(jià)炒作和投資性需求過度。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯示，僅有11％的居民購房的目的為居住，其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐年上漲， 2004年杭州市商品房預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米 7253.52元，住宅平均價(jià)格也高達(dá)每平方米6865.65元，二手房平均價(jià)格也創(chuàng)新高，達(dá)到每平方米6312.33元。有很多人認(rèn)為房地產(chǎn)炒作可以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，這完全是一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。房價(jià)過高帶來一系列問題，如抬高了勞動(dòng)力成本，削弱了國民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步加劇了社會(huì)貧富差距等。老百姓對(duì)住房的消費(fèi)需求具有較強(qiáng)的剛性，只要收入條件許可，潛在無需房地產(chǎn)炒作的的住房消費(fèi)需求自然會(huì)及時(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)際市場(chǎng)需求，刺激。相反，過高的房價(jià)只會(huì)延遲老百姓對(duì)住房的消費(fèi)需求或降低消費(fèi)等級(jí)。因此，房地產(chǎn)炒作對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用是透支性的，效果是短暫的、虛幻的，最終還是要受制于老百姓的真實(shí)需求。目前杭州樓市的發(fā)展趨勢(shì)可以概括如下：1.改善居住的需求很大2.投資比例增長3.“看漲”預(yù)期主導(dǎo)，市場(chǎng)發(fā)熱4.高房價(jià)與低購買力5.政府調(diào)控住宅市場(chǎng)6.小戶型住宅悄然興起第二節(jié).項(xiàng)目市場(chǎng)分析一 杭州單身公寓市場(chǎng)分析近幾年，不少開發(fā)商都打起了“小戶型”的旗號(hào)。在北京、上海、杭州等大城市，小戶型的單身公寓正越來越受年輕一族的歡迎。 在杭州的房產(chǎn)界，也開始出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。然而，目前的小戶型一般是邊角料，擁有完整的配套設(shè)施的小戶型非常少。在杭州市場(chǎng)上，除了三華園，。這”偽單身公寓“都屬于”單身公寓“星都嘉苑等少數(shù)外，絕大多數(shù)的．種在寫字樓、酒店或其他配套設(shè)施上改造的“偽單身公寓”將被政府明文禁止。在今年五月份的房交會(huì)上，天都城、華盛·雙溪假日、世紀(jì)嘉園等多家房產(chǎn)商推出了單身或度假公寓，其中天都城的單身公寓單價(jià)在4000元/平米左右，在房交會(huì)上成交50套。廣廈天都城單身公寓位于廣廈天都的核心位置，北面緊鄰歡樂廣場(chǎng)、天都國際度假酒店、歡樂四季公園，南面與天都廣場(chǎng)銜接，采用對(duì)稱流線形式布置。此次推出的天河苑酒店式單身公寓建筑面積達(dá)92610.6平米，建筑面積為5－6層，層高3.1米，面積在26－107平米之間，有一室一廳和一室一廳一衛(wèi)兩種戶型設(shè)計(jì)。龍門單身公寓建筑面積為 10789平米，可入住客戶數(shù)為 240戶。以“青春·夢(mèng)想·奮斗·享受”為主題，打出了“70年住宅產(chǎn)權(quán)”的口號(hào)。相比較而言，“陽光部落”的“我的領(lǐng)地，我的主張”這個(gè)口號(hào)更有針對(duì)性。 “陽光部落”單身公寓位于臨平南苑，它的目標(biāo)受眾定位在年輕新貴一代，配套裝置、精致裝修、完善的物業(yè)管理等賣點(diǎn)，使其大受歡迎，開盤 20天已幾度掀起搶購風(fēng)潮。二．杭州市單身公寓發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)及面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)狀況“單身公寓”的市場(chǎng)潛力該類產(chǎn)品又稱青年公寓，比較適合單身青年自住、合居或作為小家庭的過渡用房。．項(xiàng)目通常以高層和小高層為主，戶型面積在 25～60平米不等，分為自在單身、甜蜜小倆口及投資客三種戶型， 針對(duì)層次較高的租房人員及尋找自由空間的企業(yè)主、急需購房結(jié)婚的年輕人和投資者三個(gè)不同的群體，推出三大概念戶型，細(xì)分了目標(biāo)市場(chǎng)。2. 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)l 最大程度的控制面積。目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在 24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。 除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在 40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。l 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)， 處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)，能夠使業(yè)主及時(shí)把握時(shí)尚信息，緊跟時(shí)尚潮流。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路， 以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。在這．些中心城區(qū)的單身公寓平均價(jià)格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的20%以上，在看似較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤。有的樓盤毗鄰大學(xué)城，擁有得天獨(dú)厚的人文氛圍，齊全的人文配套，可盡享人文之美。l 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。 在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購單身公寓的重要因素之一， 也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類：商業(yè)設(shè)施類 24小時(shí)便利店小時(shí)洗衣店全天候餐廳及送餐服務(wù)運(yùn)動(dòng)休閑類 健身房、桌球、壁球等棋牌游戲圖書閱覽房內(nèi)清潔服務(wù) 家政服務(wù)類代購、代定、代收服務(wù)物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等l 酒店式公寓：這類產(chǎn)品隨著小戶型的發(fā)展演變而來，以投資客收取投資回報(bào)為主。一般來說，項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)配置以及物業(yè)服務(wù)等均仿照酒店的標(biāo)準(zhǔn)， 價(jià)格較高，但長期居住功能相對(duì)較弱，一般不提供廚房及煤氣設(shè)備，更加適合投資。l 產(chǎn)權(quán)式酒店：由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般將客房委托給酒店經(jīng)營，獲取投資回報(bào)，并同時(shí)獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店大致可分為三種類型：時(shí)權(quán)酒店、住宅型酒店和投資型酒店。l 小戶型辦公：小戶型辦公將辦公樓分割成 100平方米左右或以下的單套辦公用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多為辦公，購買者基本是小企業(yè)或個(gè)人投資者。SOHO辦公則是近年來小戶型辦公的一個(gè)衍生產(chǎn)品。近年來，從事設(shè)計(jì)、藝術(shù)等行業(yè)的自由職業(yè)者不斷增加，他們的需求使這一產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)3.小戶型公寓的綜合投資比較高，原因是小戶型多為高層、小高層樓房，為了解決樓與樓之間的日照問題，大大影響了土地的容積率，地價(jià)自然就高。從土地造價(jià)來看，小戶型墻體多，管線多，土地造價(jià)成本高。在設(shè)計(jì)方面要占用許多隔斷，增加配套設(shè)施。但是小戶型的銷售價(jià)格又不能過高，否則目標(biāo)客戶只會(huì)持觀望狀。因此，對(duì)于開發(fā)商來說，小戶型樓盤利潤不高。單身公寓的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是二手房和大面積戶型住宅樓。市民對(duì)小戶型住宅仍有很多的保守觀念甚至是偏見，很多人把小戶型公寓作為過渡性住宅。而我們的目標(biāo)消費(fèi)者，很大一部分是由于現(xiàn)在手頭上的錢不多，才會(huì)選擇小戶型住宅，一旦他們有了錢，便會(huì)選擇大戶型。想要營造一種小戶型生活空間的概念仍然十分困難。目標(biāo)消費(fèi)者分析一.目標(biāo)客戶社會(huì)層面特征單身公寓的目標(biāo)受眾圈定在了20～35歲的年輕人之中。這群人生活狀態(tài)不穩(wěn)定，眼界高，追求時(shí)尚，喜歡自由自在、無拘無束的生活，對(duì)新事物充滿強(qiáng)烈的好奇心，收入處于中游上下，存在較強(qiáng)的購買能力。通常以“我有我自由”為主打賣點(diǎn)，迎合了這批目標(biāo)受眾的心理，他們中有些人剛從學(xué)校畢業(yè)，正式走上社會(huì)，獨(dú)立的心理強(qiáng)烈需要社會(huì)認(rèn)同，而自己有了房子，無疑是最好的證明。現(xiàn)代年輕人獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)烈，擁有一個(gè)絕對(duì)的私人空間，享受自己自在的自由，成了大部分．年輕人的追求?！拔矣形易杂伞钡莱隽怂麄兊男穆暎瑥垞P(yáng)了個(gè)性，因此必然會(huì)得到年輕人的認(rèn)同。二.需求特征每個(gè)人都會(huì)有一種對(duì)家的眷戀和歸宿感，因此每個(gè)人都想擁有一個(gè)自己的家。而作為我們的目標(biāo)消費(fèi)者，他們年輕時(shí)尚，尚不為傳統(tǒng)情感所縛，希望能夠獨(dú)立。他們希望有一個(gè)自己自由自在的空間，可以發(fā)揮自己的創(chuàng)意，同時(shí)小戶型的設(shè)計(jì)都比較個(gè)姓化，迎合了時(shí)尚年輕一族的需求。.群體家庭收入特征目標(biāo)消費(fèi)群的收入屬于中上水平，有購買能力。一般年輕的工作族，月薪2000元以上，因?yàn)閯傞_始工作不久，積蓄不多。另外尋求自由空間的企業(yè)主和投資者，收入一般都比較高或者積蓄多。但這群人并不是最主要的目標(biāo)消費(fèi)者。第三節(jié) 杭州市單身公寓的主要經(jīng)營策略及市場(chǎng)推廣模式.市場(chǎng)推廣的開始期――以雙牛大廈為代表首創(chuàng)的小戶型、商住結(jié)合的寫字樓新模式小戶型作為一種獨(dú)立的產(chǎn)品概念在杭州出現(xiàn)，最早應(yīng)屬1998年杭州單身公寓。該樓盤的一炮打”雙牛大廈“雙牛大廈開發(fā)有限公司推出的．響成就了一個(gè)全新的產(chǎn)品類型。時(shí)年正值杭州各高校的畢業(yè)生數(shù)開始進(jìn)入增長期，其中很大一部分學(xué)生將會(huì)留在杭州就業(yè)和買房，同時(shí)，急需購房結(jié)婚的年輕人，層次較高的租房人員，尋找自由空間的企業(yè)主形成了一個(gè)越來越大的市場(chǎng)，此外，外來人員大量涌入杭城，給原本就供不應(yīng)求的房市帶來了更大的潛在購買空間。這群人的共同特點(diǎn)是，沒有足夠的積蓄來購買大戶型的住房，但同時(shí)，又希望擁有一個(gè)自由自在的、屬于自己的私人空間。雙牛正是看到了這樣巨大的市場(chǎng)需求量和相對(duì)缺乏的市場(chǎng)供應(yīng)，以“滿足日常居住功能為主，居住氛圍濃厚，價(jià)格相對(duì)略低，具有住宅的產(chǎn)權(quán)”為口號(hào)及時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，恰倒好處地喊出了這個(gè)巨大目標(biāo)消費(fèi)群的共同心聲。強(qiáng)烈的心理認(rèn)同感和現(xiàn)實(shí)需求感促使他們成為雙牛及小戶型的忠實(shí)追隨者，于是，小戶型，大空間，總價(jià)低，地理位置優(yōu)越的“單身公寓”便有了肥沃的生長土壤。其實(shí)當(dāng)初雙牛的出現(xiàn)很大程度上是為了解決杭州寫字樓市場(chǎng)長期萎靡不振的問題的，經(jīng)過把大量的“爛尾樓”改建成小戶型再重新包裝上市，并冠以單身公寓這個(gè)新概念，把小戶型成功推向了市場(chǎng)，不僅在市場(chǎng)上占得一席之地，其成本也低于新建項(xiàng)目，同時(shí)也為不少“爛尾樓”“脫了貧”。“雙?！背晒χ笠粫r(shí)間，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)上此類產(chǎn)品層出不窮，價(jià)格也一路走高，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它類型的新建商品房。然而作為杭城單身公寓市場(chǎng)第一個(gè)吃螃蟹的開發(fā)商，雙牛在產(chǎn)品的廣房產(chǎn)商急功近例如開發(fā)初期，告市場(chǎng)推廣上存在著不可忽略的弊端。．利，把宣傳焦點(diǎn)集中在單身公寓這個(gè)新概念的推廣上，又恰逢杭州寫字樓市場(chǎng)不景氣，住宅剛好升溫，把寫字樓當(dāng)成商住兩用的準(zhǔn)住宅賣，迎合了當(dāng)時(shí)受眾的心理，于是銷售、轉(zhuǎn)租形勢(shì)一片大好，一時(shí)被稱作“黑馬”。但是在宣傳中忽略了雙牛單身公寓的本質(zhì)功能，即它仍然是寫字樓，所在土地是建寫字樓的公建用地，使用期限只有50年，不能建設(shè)煙道、污水管、管道煤氣等生活設(shè)施，不能有外挑陽臺(tái)，水費(fèi)、電費(fèi)、按揭成數(shù)均按公建相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，當(dāng)推向市場(chǎng)以住宅為宣傳基點(diǎn)后，吃飯、停車、購物這些在原先城市規(guī)劃中，已按部就班的城市功能，如今不得不擴(kuò)容，原本只能容納幾百號(hào)人的樓不得不多承載幾倍的人口，大大超過了本身的承載能力，垃圾處理、污水排放等問題日漸突出，原本追隨的業(yè)主抱怨不迭，最終導(dǎo)致這匹 “黑馬”在輝煌了5年后成為市場(chǎng)的泡沫，風(fēng)光不再。二. 市場(chǎng)推廣的成長期――小戶型物業(yè)發(fā)展的第二代代表國都公寓、華門自由 21公寓、云河大廈國都公寓、華門自由 21公寓、云河大廈是繼雙牛大廈后杭州第二代小戶型物業(yè)，此時(shí)的杭州已經(jīng)開始接受“單身公寓”這一新鮮事物,給第二代物業(yè)的發(fā)展提供了良好的意識(shí)基礎(chǔ)和越來越大的市場(chǎng)需求。此時(shí)的開發(fā)商在加強(qiáng)生活配套的同時(shí)，開始提供裝修服務(wù)。因此，這一階段單身公寓的市場(chǎng)廣告推廣訴求集中在對(duì)物業(yè)配套設(shè)施的完善上。．以華門自由２１公寓為例，采用大量軟文廣告的形式在各種平面媒體上對(duì)其樓盤的配套設(shè)施和卓越的室內(nèi)裝修進(jìn)行了報(bào)道。它以“中小戶型特別適合我”為口號(hào)，集中推廣由上海的兩家著名工程類裝修設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)施工的成品房。他們?yōu)榱耸故鼙娫谑辗康耐瑫r(shí)收到滿意的裝修，特別主打這兩家名聲在外的裝修設(shè)計(jì)公司，其原因一是上海的房地產(chǎn)裝修行業(yè)走在全國前列，設(shè)計(jì)理念超前、完善，上海人的精明細(xì)致無一不在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)。二是工程類裝修設(shè)計(jì)公司均從事寫字樓、賓館等大型工建項(xiàng)目的裝修，有著規(guī)范的施工管理體系，有豐富的大型項(xiàng)目的施工管理經(jīng)驗(yàn)和良好的人才隊(duì)伍，相比于新發(fā)展的家庭裝修公司，其優(yōu)勢(shì)非常明顯。人們常擔(dān)心精裝修房體現(xiàn)不出自己的個(gè)性，其實(shí)住宅的裝修和裝飾是家居裝修的兩個(gè)不同方面。華門自由２１公寓在其軟文廣告中向受眾灌輸了這樣的信息：裝修是指建筑物表面的美化和各種設(shè)備的安裝和完善，以達(dá)到滿足基本功能使用要求的施工工藝過程。而裝飾是指采用家具、布藝、擺設(shè)、藝術(shù)品、色彩、光線等不同組合，渲染烘托家庭居住氣氛、文化氣質(zhì)，既滿足功能使用的需求，又反映住戶的個(gè)性喜好。他們的成品房是幫助業(yè)主完成裝修部分，是工程的、技術(shù)的、物化的過程，要求簡約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、公眾化；而反映居住者本人的興趣、喜好、文化修養(yǎng)、經(jīng)濟(jì)水平、職業(yè)特征等等綜合表現(xiàn)的裝飾是極富個(gè)性、表現(xiàn)力極強(qiáng)的階段，這個(gè)階段由不同住戶自己完成。如此的結(jié)合，保證了樓盤的裝修讓業(yè)主滿意。．裝修材料和設(shè)備上的選擇又是每個(gè)客戶最關(guān)心的問題之一。 華門自由公寓又告訴受眾，他們的成品房裝修以中高檔、實(shí)用、方便、穩(wěn)妥為原則，盡量選擇人們喜歡和熟悉的品牌，例如TOTO衛(wèi)浴設(shè)備、櫻花櫥具、美時(shí)櫥柜、實(shí)木地板、諾貝爾瓷磚，處處體現(xiàn)出家的溫馨、方便。而成品房裝修價(jià)為每平方米不超過850元，省心又省錢，這樣的性價(jià)比怎能讓人不心動(dòng)？有人說成品房是方便，但以后出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題或設(shè)備壞了找誰？華門自由21公寓在其各式廣告中非常聰明地及時(shí)承諾，以后成品房業(yè)主裝修及設(shè)備維修服務(wù)問題只需找物業(yè)公司，設(shè)備及材料該有的保修期及優(yōu)惠應(yīng)有盡有，能避免采購不同設(shè)備、建材后引起多家維修的麻煩。和華門自由２１公寓一樣，當(dāng)時(shí)比較活躍的單身公寓品牌樓盤國都公寓、云河大廈等均把主要訴求點(diǎn)放在生活配套設(shè)施、完善的裝修服務(wù)上，給尚在形成的杭州單身公寓市場(chǎng)注入了一股強(qiáng)勁的定心劑，業(yè)主紛紛追捧，使杭州單身公寓市場(chǎng)進(jìn)入了高成長期，刮起了第二股投資風(fēng)暴。此外,開發(fā)商在市場(chǎng)推廣中更告別以往一味堅(jiān)持“大戶型”的手段，因?yàn)檫@已經(jīng)遭到了漸趨年輕化的消費(fèi)主體市場(chǎng)的冷落。 把單身公寓及時(shí)呈現(xiàn)出“麻雀雖小，五臟俱全”的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格更容易被年輕人接受。位置好、面積小，總價(jià)低等獨(dú)有優(yōu)勢(shì)被開發(fā)商竭力突出著，因此受到不少追求獨(dú)立的年輕單身貴族的青睞。 正是由于具有投資少、回報(bào)高，被投資者視為生財(cái)元寶。單身公寓是單身貴族的安樂窩，情侶愛的小巢，自由職業(yè)者的SOHO室，商務(wù)人員臨時(shí)的住所，投資者的賺錢工具。所以不管是自住還是投資，都是不錯(cuò)的選擇。今天的單身并不意味著永久的單身，告別單身的年輕住家很可能在未來搖身一變以投資家的身份出現(xiàn)，因此那些地理位置優(yōu)越，生活機(jī)能成熟的單身公寓理當(dāng)成為投資客心儀的對(duì)象。支付一筆不多的首付款，然后通過住宅流通市場(chǎng)順利實(shí)現(xiàn)出租，既可用每月租金支付銀行月供，這種長投資形式，使買家以不高的代價(jià)若干年后輕松擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，達(dá)到了“以房養(yǎng)房”的目的。精裝修的單身公寓固然最大限度地為業(yè)主提供了方便，但是從人性化角度出發(fā)的完善物業(yè)配套也同樣重要。開發(fā)商通過對(duì)年輕人這一消費(fèi)群體的分析，他們獨(dú)立的個(gè)性與完美的生活自理能力未必成絕對(duì)正比，于是配套設(shè)施的及時(shí)興建將可能使住宅商品更加趨于完美。大型SHOPPINGMALL的落成，各式餐廳的加入和精彩紛呈的娛樂設(shè)施給單身公寓的年輕人們提供了更多的生活空間，在挖掘其消費(fèi)潛力的同時(shí)，也成為了他們妥貼的“生活保姆”。然而由于市場(chǎng)的不成熟，這些主打廣告中存在著不少水分，雙牛大廈、云河大廈這些老百姓相對(duì)比較熟悉的“單身公寓” ，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)只是“公建用地”，其最高土地使用年限為 50年，且沒有煙道、污水管等住宅配套設(shè)施，不能申請(qǐng)管道煤氣，不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)手。象”假單身公寓“續(xù)的依據(jù)，所以只是開發(fā)商打的擦邊球，被冠名為云河大廈單身公寓的換手率比較高， 很多房東都是三房東或者四房東。三. 市場(chǎng)推廣的發(fā)展期――2002年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SO-HU等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場(chǎng)中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。2002年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SO-HU等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場(chǎng)中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。第三代的單身公寓發(fā)展差異化趨勢(shì)明顯，一時(shí)間讓消費(fèi)者眼花繚亂、應(yīng)接不暇。從目前一些單身公寓廣告宣傳的角度來看，大多強(qiáng)調(diào)一種投資、居家與辦公多種功能組合。正是因?yàn)檫@種買房目的的多樣性導(dǎo)致單身公寓產(chǎn)品不斷翻新，市場(chǎng)不斷擴(kuò)容。比如，以往單身公寓多強(qiáng)調(diào)居住和投資功能，單身公寓就是一個(gè)小小的居住空間，一個(gè)年輕人的過渡產(chǎn)品。而現(xiàn)在一些黃金地段的單身公寓則更強(qiáng)調(diào)創(chuàng)業(yè)辦公，小小的空間正適合一些成長型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)辦公需求。因此，在不少樓盤逐漸走向精裝修的同時(shí)，也有的單身公寓依舊選擇毛坯房，給購買者靈活的空間?！癝OHO”、商務(wù)小套房等概念的推出也得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。．到目前為止，經(jīng)過兩代單身公寓積累的人氣和市場(chǎng)，杭州已經(jīng)有相當(dāng)多的樓盤開始涉足小戶型單身公寓的開發(fā)，據(jù)初步測(cè)算，今明兩年杭州市在建的和規(guī)劃建設(shè)的單身公寓項(xiàng)目體量超過２０萬平方米，交付量在7000套左右，其中很多是規(guī)劃在綜合性的社區(qū)內(nèi)的，在建和規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模在１０萬以上的住宅社區(qū)中，都有規(guī)劃獨(dú)幢的單身公寓，大部分的開發(fā)商都考慮了裝修的銷售方式，但在具體方案細(xì)節(jié)（裝修標(biāo)準(zhǔn)等）上還比較謹(jǐn)慎。目前，杭州的單身公寓的分布主要集中在兩塊區(qū)域：一是老城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以西、文三路以南、學(xué)院路以東、曙光路以北、環(huán)城西路湖濱路以西、解放路以北的“７”字形區(qū)域集中了現(xiàn)有單身公寓量的４０％和未來的3年內(nèi)開發(fā)量的５０％以上，成為杭州單身公寓的重陣之一；另外，錢江南岸濱江區(qū)，高新、文教產(chǎn)業(yè)的集中，也為單身公寓孕育了成長的土壤。而由于地理位置、樓盤特性不同，開發(fā)商對(duì)各自的樓盤市場(chǎng)廣告推廣方式、訴求重點(diǎn)也各不相同。『主城區(qū)塊』錦繡天地杭州國際商務(wù)中心：是西子湖畔全新的價(jià)值景觀商業(yè)綜合物業(yè)，未來的精品綜合性全力房產(chǎn)，總建筑面積近9萬平方米。毗鄰西湖的黃金地理位置使其毫無疑牌。”尊貴“為口號(hào)，底氣十足，主打”置業(yè)西湖，枕湖而居“問地以．著重推出杭州錦繡天地精品主題商場(chǎng)，無論是人氣還是商機(jī)都占盡天時(shí)地利，牢牢抓住經(jīng)常駐外的經(jīng)理人等精英人士，他們?cè)谶x擇上要求有精裝的配置和便利的交通，對(duì)于價(jià)格有相當(dāng)?shù)某惺芰?。而主打的酒店銷售部分－－酒店式套房更讓受眾倍感尊貴。這里是家，但比家更溫暖，更引人注目；這里是酒店，但比酒店更尊貴、更方便、愜意。尊貴的業(yè)主可享受物業(yè)的價(jià)值和杭州錦繡天地皇冠假日酒店高品質(zhì)的服務(wù)。酒店經(jīng)營部分委托洲際酒店集團(tuán)管理，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一脈相承的貴族氣質(zhì)，真正恪守國際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)酒店經(jīng)營管理，在創(chuàng)造財(cái)富與輝煌的同時(shí)提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)?！簽I江區(qū)塊』旅游?水印城：建筑面積近30萬㎡的旅游?水印城也是單身公寓的積極推廣者。它將自己定位于開發(fā)充滿時(shí)尚感、 運(yùn)動(dòng)感的樓盤社區(qū)，首創(chuàng)了南岸運(yùn)動(dòng)景觀概念社區(qū)。杭州的住宅，一向崇尚古典主義，體現(xiàn)在樓盤外立面的線條感覺上，一般都用橫線條。從外立面上看，這給人以莊重、高貴的感覺。但城市不應(yīng)該只是一種風(fēng)格，南岸給人的整體風(fēng)格又比較時(shí)尚、有現(xiàn)代感，與北岸春江花月相對(duì)而立，更需要另一種風(fēng)格。結(jié)合水印城的地理位置和樓盤規(guī)模特點(diǎn)， 采了用豎線條的外立面，令整個(gè)樓盤看起來顯得年輕、富有生氣、活潑，襯托水印城的運(yùn)動(dòng)主題。．從前期濱江一帶的實(shí)地調(diào)查情況來看， 整個(gè)濱江的置業(yè)人群年齡偏向于中青年，他們的生活理念較為時(shí)尚，對(duì)于配套的要求比較高，對(duì)于生活也充滿了各種各樣的想像和追求，這要求樓盤要營造一種健康、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)的生活態(tài)度。住宅不應(yīng)該只是住，最主要的還是生活，要豐富生活的內(nèi)容。在樓盤的推廣上，水印城的第一步推廣主題是“超越江的想像”，先給受眾一個(gè)地域上的定位，水印城是一個(gè)江景樓盤。第二步主打“當(dāng)生活成為景觀”的理念，是告訴別人水印城是一處崇尚生活、時(shí)尚的居所，生活中的人就是一道難得的風(fēng)景。水印城將江景與生活景觀結(jié)合起來做，人是生活的一部分，運(yùn)動(dòng)著的人、生活著的人本身也應(yīng)該是一道景觀。在開發(fā)商的宣傳冊(cè)上，游泳池里的、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)上運(yùn)動(dòng)著的、坡地上坐著的，橙色跑道上聽著MP3、慢跑著的人群，都是運(yùn)動(dòng)的景觀，也是最生動(dòng)、最富生命力的景觀。最后，提出“運(yùn)動(dòng)在彼岸，精彩在水印城” ，直接表達(dá)了運(yùn)動(dòng)型社區(qū)的主題。開發(fā)商充分利用“運(yùn)動(dòng)，是時(shí)尚的主題”這一生活理念，在園區(qū)配置了陽光室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館（室內(nèi)籃球場(chǎng)、乒乓室、羽毛球場(chǎng)等） 、景觀橙色跑道、半開放式游泳池和下沉式網(wǎng)球場(chǎng)， 真正實(shí)現(xiàn)了大眾對(duì)于“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的渴望，在一定程度上也引領(lǐng)了全民健身運(yùn)動(dòng)新時(shí)代的到來。以它完備的健身設(shè)施組成了南岸健康生活的風(fēng)景線，雖然在可售面積和利潤空間上有所損失， 但卻為陽光一代的業(yè)主生活打造了水印?配套基礎(chǔ)，代表了先進(jìn)開發(fā)商對(duì)于生活品質(zhì)的長遠(yuǎn)思考。旅游．城為業(yè)主的生活增添健康、運(yùn)動(dòng)的氣息，展現(xiàn)南岸激情社區(qū)的非凡動(dòng)力，真正體現(xiàn)了“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的設(shè)計(jì)理念。運(yùn)動(dòng)型主題社區(qū)在其他城市已經(jīng)有人提出并實(shí)施， 杭州這幾年各樓盤的開發(fā)也比較注意運(yùn)動(dòng)設(shè)施的一些基本配套，如在小區(qū)里配備網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池，但真正將運(yùn)動(dòng)作為主題來開發(fā)的，無疑是旅游?水印城。盛元?慧谷：親和力是盛元?慧谷的主打牌，他們認(rèn)為，好的建筑不僅要融入自然，更應(yīng)成為風(fēng)景的一部分。人居環(huán)境的保障性與健康性、自然環(huán)境的唯一性與親和性，都是盛元?慧谷的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商在推廣中力求將都市特質(zhì)與自然景觀有機(jī)地結(jié)合，摒棄了盲目追求形式上的幾何構(gòu)圖、過于理性的抽象母題，以人性化的、感性化的、多元化的手法，更加關(guān)注業(yè)主在物質(zhì)和精神雙層面的個(gè)體需求，將其打造為都市中的一片汪洋綠海，充滿陽光和江景的悠揚(yáng)閑適，成為富有感召力的人居空間——具有舒適景觀的“休閑小區(qū)”，注重自然生態(tài)的“綠色家園”?！八鼞?yīng)是：都市休閑的，綠色生態(tài)的，風(fēng)情浪漫的，時(shí)尚簡約的；更應(yīng)是：設(shè)施配套的，生活完善的，交通便捷的，人車分流的?！彼^生態(tài)，其實(shí)就是萬物和諧共處的一種生存狀態(tài)，單身公寓的業(yè)主無疑能夠在青山綠水間享受到浪漫和自由。『下沙區(qū)塊』福雷德廣場(chǎng)：學(xué)院派房產(chǎn)是杭州房地產(chǎn)界比較成功的一個(gè)概念，從城西文教區(qū)到小和山，許多樓盤借助學(xué)院概念打開市場(chǎng)，培養(yǎng)了一批學(xué)院派房產(chǎn)的追隨者。下沙應(yīng)是下一個(gè)學(xué)院派房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。下沙區(qū)塊的投資性購房比例偏少，大部分集中于小戶型、單身公寓，此外，購買人群還包括經(jīng)濟(jì)條件較好的在校學(xué)生、高新區(qū)的年輕職員等。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場(chǎng)較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。福雷德廣場(chǎng)是由澳大利亞（FRID）投資發(fā)展公司在華全資企業(yè)——福雷德（杭州）置業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)的現(xiàn)代化國際社區(qū)。中外專家聯(lián)袂打造，位于杭州?下沙國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)最核心地段是該樓盤市場(chǎng)推廣最根本的訴求點(diǎn)。他追求的理念是“不僅僅是居住而是生活”、“優(yōu)雅、人性、自然、和諧的社區(qū)環(huán)境”依托于大學(xué)城的福雷德廣場(chǎng)緊緊高舉學(xué)院派旗幟，竭力體現(xiàn)開發(fā)商打造智能化、人性化、高品位的社區(qū)生活。從總體說來，福雷德廣場(chǎng)的推廣是與下沙板塊的總體競(jìng)爭(zhēng)力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進(jìn)。和城西的文教區(qū)相比，讓人留戀的個(gè)性小店、人氣十足的大賣場(chǎng)都還沒有，因此，下沙規(guī)劃已經(jīng)成熟，具備了一個(gè)新區(qū)的雛形，但還是缺少人氣，或者說缺少聚集人氣的東西。福雷德廣場(chǎng)必然要在必然要在產(chǎn)品定位、生活配套、景觀環(huán)并在景觀資源的利用等方面充分應(yīng)偏重舒適性，境等方面提高水平，發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)。下沙仍然給人一種希望，未來的五年時(shí)間里，高教園區(qū)的建設(shè)將基本成熟，人口也將比現(xiàn)在翻番，學(xué)院概念仍將會(huì)成為下沙房產(chǎn)的一張王牌。.市場(chǎng)推廣的現(xiàn)狀及未來――代表杭州小戶型物業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)的第四代產(chǎn)品小戶型群落(以新青年廣場(chǎng)、中冠?現(xiàn)代印象廣場(chǎng)等為代表的第四代單身公寓的建設(shè))新青年廣場(chǎng)、中冠?現(xiàn)代印象廣場(chǎng)等是繼產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SOHO等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品之后杭州第四代小戶型物業(yè)，在房價(jià)動(dòng)輒上萬的杭州，單身公寓因總價(jià)低，深受市場(chǎng)的追捧。而已經(jīng)歷三代發(fā)展到如今的第四代單身公寓的出現(xiàn),單身公寓房產(chǎn)情勢(shì)正趨向成熟,代表著小戶型物業(yè)的第四代產(chǎn)品——小戶型群落已經(jīng)在市場(chǎng)中初露端倪，并將成為未來市場(chǎng)的主流。所謂群落是指生存在一起并與一定的生存條件相適應(yīng)的動(dòng)植物的總體。小戶型群落改變了過去小戶型物業(yè)僅強(qiáng)調(diào)“住”的局限性，將人居變成一個(gè)系統(tǒng)的工程，從“居住”一維的考量擴(kuò)展到便捷、舒適、完善、專業(yè)等多維的層面。即將開盤的新青年廣場(chǎng)，首倡“小戶型物業(yè)群落”，將為杭州市民呈現(xiàn)出一種新的小戶型物業(yè)概念，引領(lǐng)杭州小戶型物業(yè)走向一個(gè)新的臺(tái)階。．那么一個(gè)小戶型物業(yè)到底要具備哪些條件才能成為“小戶型群落”呢？對(duì)比國內(nèi)外小戶型群落的發(fā)展，以新青年廣場(chǎng)為例,一個(gè)成熟的小戶型群落產(chǎn)品至少需要具備以下四個(gè)條件：一、地段是永遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)關(guān)注地段一直是房地產(chǎn)的金科玉律。對(duì)于小戶型群落來說，地段的優(yōu)勢(shì)同樣重要。從國外小戶型群落分布特點(diǎn)來看，一個(gè)小戶型群落項(xiàng)目地段是否優(yōu)秀，主要取決于一個(gè)區(qū)域的“便捷度”。即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對(duì)居住人群的支撐能力。從這個(gè)角度看，小戶型群落所處位置必須交通便捷，不管是到城市核心區(qū)購物，還是到城市遠(yuǎn)郊休閑，都極其方便；同時(shí)，小戶型物業(yè)必須配套設(shè)施十分完善。從杭州城市格局來看，德勝地區(qū)由于緊鄰上塘高架，周邊擁有多家超市，其他配套設(shè)施也十分齊全，該地區(qū)的小戶型群落具有極佳的“便捷度”。新青年廣場(chǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴筆者，選擇在德勝地區(qū)打造杭州首座小戶型群落，一個(gè)重要原因就是該地區(qū)地段優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，便捷度高。二、配套專業(yè)化杭州前三代的小戶型物業(yè)在配套設(shè)施方面雖然有了較大的改進(jìn)，但存在著小戶型物業(yè)專用配套少、功能不夠完善等諸多問題。借鑒發(fā)達(dá)國家小戶型群落的發(fā)展模式，配套設(shè)施的安排一般都是為居住的年輕人群度身設(shè)置的，一般將配套分為引導(dǎo)配套和專屬配套兩大類。健身中心、酒吧、網(wǎng)吧、球類活動(dòng)室等休閑娛樂設(shè)施，這些屬于引導(dǎo)配套設(shè)施。為滿足年輕人群高效、快捷的商務(wù)要求，提供的商務(wù)中心、彩印服務(wù)中心、快遞服務(wù)、美食廣場(chǎng)、洗衣房等則構(gòu)成了專屬配套設(shè)施。目前杭州乃至全國很少有此專業(yè)化配套，可喜的是，作為杭州第一個(gè)“小戶型群落”產(chǎn)品，位于德勝地區(qū)的新青年廣場(chǎng)，已經(jīng)率先引入了這一發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)配套理念，較好的滿足了入住年輕人士的日常生活要求。三、公共空間立體化小戶型群落一般提倡立體化的公共空間結(jié)構(gòu)方式，將公共空間設(shè)置在多個(gè)平面，形成地面和空中的協(xié)調(diào)互動(dòng)。上塘路上的新青年廣場(chǎng)在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了6000多平方米的城市廣場(chǎng)；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動(dòng)空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。滿足了年輕人群對(duì)居住和配套的要求，使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型，也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。四、高品位精裝修小戶型物業(yè)的戶型面積較?。ㄒ话阍?0—80平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。室內(nèi)裝修往往成為一個(gè)小戶型群落的點(diǎn)睛之筆，好的裝修能提高項(xiàng)目的品位，提升業(yè)主的檔次，提高居住的舒適感。目前，杭州的設(shè)備等多個(gè)材質(zhì)、新青年廣場(chǎng)邀請(qǐng)著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師從功能、．角度進(jìn)行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，營造出一個(gè)充滿異域氛圍的生活、工作空間。作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對(duì)人們的吸引力也更大。因此，小戶型群落將成為市場(chǎng)中一個(gè)新的熱點(diǎn)。所以,這一階段單身公寓的市場(chǎng)廣告推廣訴求集中在對(duì)抽象概念和新事物整體形象的宣傳和推廣上,注重新穎,而不是所有公寓共同點(diǎn),如物業(yè)等。所謂抽象概念,即前面所講的“小戶型群落”,新事物,即以新青年廣場(chǎng)為代表的第四代單身公寓!在新青年的宣傳上,它主要采用了平面和動(dòng)漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對(duì)其樓盤進(jìn)行報(bào)道,因?yàn)槠溽槍?duì)的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭,而這些人絕對(duì)和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報(bào)紙等媒體上的房產(chǎn)信息,又因?yàn)榕c網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。它以“給青春一個(gè)渡口,給生活一個(gè)支點(diǎn)”為口號(hào)，體現(xiàn)了其針對(duì)的購買主力群的生活和收入狀況,給人以開發(fā)商強(qiáng)烈人性化的一面!再以反映受眾群的生活現(xiàn)實(shí)的一翻文字來搭建橋梁,給人一種遇見知心的感覺,拉近開發(fā)商和受眾的距離,更能讓人心動(dòng)而行動(dòng)!還有,考慮到新青年們個(gè)性十足 ,開發(fā)商開發(fā)了30、50、70、140平平140迎合新青年獨(dú)特生活方式與時(shí)尚理念；方米等多種個(gè)性戶型，方米Studio空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為“發(fā)展中企業(yè)”提供的創(chuàng)業(yè)空間。而且整體設(shè)計(jì)也相當(dāng)時(shí)尚,3幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國國家建筑師ThierryCorre擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。在獨(dú)立、現(xiàn)代、個(gè)性的自由空間里，智慧、理性與古典的塞納河畔浪漫風(fēng)情濃濃相融。“每個(gè)人都有自己的舞臺(tái)”,如此個(gè)性十足的樓盤口號(hào),還能有誰不愛呢?新青年廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價(jià)比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟!第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場(chǎng)推廣建議這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。單身公寓投資回報(bào)的曙光初現(xiàn)，不少投資客都看好單身公寓市場(chǎng)，紛紛進(jìn)入。其中包括年輕的初次置業(yè)者：一方面，單身公寓的總價(jià)不高，經(jīng)濟(jì)上可以負(fù)擔(dān)，購買單身公寓可以作為過渡性住所；等到日后再次置業(yè)，又可以用于投資，達(dá)到以“小房養(yǎng)大房”的目的。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安24小時(shí)巡邏。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便。一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品。．總體來說，單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的興奮點(diǎn)，目前銷售上暫時(shí)比較理想，但未來單身公寓是否還具備升值的空間，這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？我們還是應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在西湖博覽會(huì)的房交會(huì)上，我們進(jìn)行了比較細(xì)致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人，初步得出以下結(jié)論：這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì)受到追捧。但是杭州現(xiàn)有的單身公寓產(chǎn)品還處于不成熟的初級(jí)階段，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，拉不開檔次，真正高端的產(chǎn)品不多。而且因?yàn)?，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過是一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。我們可以從以下幾個(gè)因素對(duì)此進(jìn)行具體的分析：1、 從市場(chǎng)需求量來看。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘， 市場(chǎng)前景也隨之有限。在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居” ，但是當(dāng)市場(chǎng)上一種新產(chǎn)品被看好、 一種投資暫時(shí)利好的時(shí)候，就有大量的資隨著一些具有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也相繼最后導(dǎo)致產(chǎn)品過剩。 金涌過來，投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場(chǎng)利潤空間也就不再寬廣如昔。這塊市場(chǎng)蛋糕也將越來越小。2、從規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。目前市場(chǎng)上的不少單身公寓均改造于 90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—10年的市場(chǎng)洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。 因此在將其改造為單身公寓重新推向市場(chǎng)的過程中， 要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為：l 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達(dá)七八十戶，平均 3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差。l 房型不合理。單身公寓因?yàn)橐笞畲蟪潭鹊乜刂铺變?nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、 公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房內(nèi)生活的不舒適性增多，主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳或陽臺(tái)上的等等， 同時(shí)入住的人員流動(dòng)性這些問題都將導(dǎo)致客戶影響了客戶對(duì)此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。強(qiáng)，的流失或?qū)е驴蛻羰?duì)該類住宅足夠的信任， 因此，在其市場(chǎng)發(fā)展過程中終究會(huì)被消費(fèi)者遺棄3． 配套要求來看，單身公寓對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性， 這對(duì)開發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。這是消費(fèi)者購買此類物業(yè)的一個(gè)重要因素， 購房者在購買了物業(yè)的同時(shí)也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、 購買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。4．從單身公寓本身特性看，由于很多單身公寓用地屬于商業(yè)用地，因此產(chǎn)權(quán)只有50年而非普通住宅用地的70年，并且由于水電費(fèi)按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，生活成本非常高。據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因?yàn)檫^分期待高回報(bào)，從而有價(jià)無市的情況。單身公寓產(chǎn)品，如果租價(jià)超過1500元，租客心理上就很難承受。一般打工階層要求單房租金不超過600元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)更看重小區(qū)的環(huán)境，則會(huì)選擇一些高端的樓盤，而目前公寓式的單身公寓產(chǎn)品又暫時(shí)滿足不了需求。．總之，經(jīng)過本次針對(duì)單身公寓的市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)诔醪搅私饬似涫袌?chǎng)情況的同時(shí)，也據(jù)此歸納出以下幾點(diǎn)結(jié)論：l 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場(chǎng)的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的；l 單身公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場(chǎng)容量畢竟有限，一時(shí)的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。l 開發(fā)商們對(duì)小戶型住宅的開發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，因?yàn)檫@類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)。單身公寓的出現(xiàn)是必然的,其發(fā)展也將不會(huì)停止,重點(diǎn)不是在量上,而是在戶型和檔次上,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活要求也會(huì)不段的提升,但是限度還是不會(huì)超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅,畢竟一個(gè)是過渡型的,一個(gè)是終身型的。因此,在單身公寓未來的市場(chǎng)推廣上面,我們應(yīng)該在杭州現(xiàn)有單身公寓的發(fā)展形式下做進(jìn)一步的整合定位,甚至可以重新定位,畢竟根據(jù)單身公寓作為一種過度性房產(chǎn)的性質(zhì),起點(diǎn)過高或過低都不符合真正的市場(chǎng)需要,而是要根據(jù)社會(huì)現(xiàn)實(shí)做適合的定位!第一點(diǎn)是項(xiàng)目位置不應(yīng)太偏，應(yīng)在交通、商業(yè)較好的地段，但也不是元／平方米。因?yàn)閷?duì)有能力入住單身公6500頂級(jí)地段，單價(jià)不超過．寓的人群來說,他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力和一定的生活質(zhì)量要求,地段的恰倒好處,不管是到市區(qū)購物還是到郊區(qū)休閑,都會(huì)方便許多,更重要的當(dāng)然還有價(jià)格上,保持在中端水平,使更多初期就業(yè)無積蓄的,但是工資又相對(duì)較高的人能夠承受,這也是單身公寓的主要目標(biāo)客戶群。另外補(bǔ)充一點(diǎn),由于現(xiàn)在杭州的單身公寓很多都屬于商業(yè)甚至是工業(yè)用地，不說產(chǎn)權(quán)比普通住宅的70年少了20年,更是在生活成本,前面也提到了,由于土地性質(zhì),生活的成本就相當(dāng)?shù)母吡?這是一個(gè)說大不大.但是說小不小的有待開發(fā)商和政府急需解決的問題。第二點(diǎn),面積主力應(yīng)在45－60平方米之間，一房或二房一廳為主。這也是主要針對(duì)單身公寓的特征設(shè)定的,過渡型的房子無須太大,但是單身公寓多為合租,過小的話容易喪失生活空間,單身貴族們(多為青年)熱情有活力,不可能喜歡孤單的生活,但又個(gè)性鮮明,也需要屬于自己的空間,因此,單身公寓的面積安排,最重要的就是要從人性化和現(xiàn)實(shí)狀況結(jié)合起來。第三點(diǎn),同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn)。不是說價(jià)位低了就可以舍去基本的生活要求,采光對(duì)人的健康生活很重要,特別是最陽光的青年一族,沒有陽光,何來“陽光”?第四點(diǎn),可以做廚衛(wèi)裝修或全裝修，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)過渡房產(chǎn)品，單身貴族們懶得花時(shí)間大動(dòng)干戈去裝,只會(huì)作一些布置而非裝修,否則就達(dá)!不到立即入住的要求．第五點(diǎn),物管能提供一些基本而價(jià)廉的家政服務(wù),為其高效快捷的商務(wù)生活做后盾。第六點(diǎn),留出一定的交流空間。年輕一族需要在工作以及生活上交流、交友以及娛樂,沒有一定的交流空間,就無法顯示出單身公寓中的活力來,現(xiàn)在的普通城市生活已經(jīng)發(fā)展到隔門如隔世的狀態(tài)了,總不至于讓還擁有年輕活力的單身貴族們提前進(jìn)入單調(diào)封閉的所謂的城市生活吧?？傊?杭州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分化的定位，未來是很有市場(chǎng)前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。『下沙區(qū)塊』福雷德廣場(chǎng)：學(xué)院派房產(chǎn)是杭州房地產(chǎn)界比較成功的一個(gè)概念，從城西文教區(qū)到小和山，許多樓盤借助學(xué)院概念打開市場(chǎng)，培養(yǎng)了一批學(xué)院派房產(chǎn)的追隨者。下沙應(yīng)是下一個(gè)學(xué)院派房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。下沙區(qū)塊的投資性購房比例偏少，大部分集中于小戶型、單身公寓，此外，購買人群還包括經(jīng)濟(jì)條件較好的在校學(xué)生、高新區(qū)的年輕職員等。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場(chǎng)較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。．福雷德廣場(chǎng)是由澳大利亞（FRID）投資發(fā)展公司在華全資企業(yè)——福雷德（杭州）置業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)的現(xiàn)代化國際社區(qū)。中外專家聯(lián)袂打造，位于杭州?下沙國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)最核心地段是該樓盤市場(chǎng)推廣最根本的訴求點(diǎn)。他追求的理念是“不僅僅是居住而是生活”、“優(yōu)雅、人性、自然、和諧的社區(qū)環(huán)境”依托于大學(xué)城的福雷德廣場(chǎng)緊緊高舉學(xué)院派旗幟，竭力體現(xiàn)開發(fā)商打造智能化、人性化、高品位的社區(qū)生活。從總體說來，福雷德廣場(chǎng)的推廣是與下沙板塊的總體競(jìng)爭(zhēng)力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進(jìn)。和城西的文教區(qū)相比，讓人留戀的個(gè)性小店、人氣十足的大賣場(chǎng)都還沒有，因此，下沙規(guī)劃已經(jīng)成熟，具備了一個(gè)新區(qū)的雛形，但還是缺少人氣，或者說缺少聚集人氣的東西。福雷德廣場(chǎng)必然要在必然要在產(chǎn)品定位、生活配套、景觀環(huán)境等方面提高水平，應(yīng)偏重舒適性，并在景觀資源的利用等方面充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)。下沙仍然給人一種希望，未來的五年時(shí)間里，高教園區(qū)的建設(shè)將基本成熟，人口也將比現(xiàn)在翻番，學(xué)院概念仍將會(huì)成為下沙房產(chǎn)的一張王牌。.市場(chǎng)推廣的現(xiàn)狀及未來――代表杭州小戶型物業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)的第四代產(chǎn)品小戶型群落(以新青年廣場(chǎng)、中冠?現(xiàn)代印象廣場(chǎng)等為代表的第四代單身公寓的建設(shè))新青年廣場(chǎng)、中冠?現(xiàn)代印象廣場(chǎng)等是繼產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品之后杭州SOHO務(wù)公寓、居家辦公的．第四代小戶型物業(yè)，在房價(jià)動(dòng)輒上萬的杭州，單身公寓因總價(jià)低，深受市場(chǎng)的追捧。而已經(jīng)歷三代發(fā)展到如今的第四代單身公寓的出現(xiàn),單身公寓房產(chǎn)情勢(shì)正趨向成熟,代表著小戶型物業(yè)的第四代產(chǎn)品——小戶型群落已經(jīng)在市場(chǎng)中初露端倪，并將成為未來市場(chǎng)的主流。所謂群落是指生存在一起并與一定的生存條件相適應(yīng)的動(dòng)植物的總體。小戶型群落改變了過去小戶型物業(yè)僅強(qiáng)調(diào)“住”的局限性，將人居變成一個(gè)系統(tǒng)的工程，從“居住”一維的考量擴(kuò)展到便捷、舒適、完善、專業(yè)等多維的層面。即將開盤的新青年廣場(chǎng)，首倡“小戶型物業(yè)群落”，將為杭州市民呈現(xiàn)出一種新的小戶型物業(yè)概念，引領(lǐng)杭州小戶型物業(yè)走向一個(gè)新的臺(tái)階。那么一個(gè)小戶型物業(yè)到底要具備哪些條件才能成為 “小戶型群落”呢？對(duì)比國內(nèi)外小戶型群落的發(fā)展，以新青年廣場(chǎng)為例,一個(gè)成熟的小戶型群落產(chǎn)品至少需要具備以下四個(gè)條件：一、地段是永遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)關(guān)注地段一直是房地產(chǎn)的金科玉律。對(duì)于小戶型群落來說，地段的優(yōu)勢(shì)同樣重要。從國外小戶型群落分布特點(diǎn)來看，一個(gè)小戶型群落項(xiàng)目地段是否優(yōu)秀，主要取決于一個(gè)區(qū)域的“便捷度”。即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對(duì)居住人群的支撐能力。從這個(gè)角度看，小戶型群落所處位置必須交通便捷，不管是到城市核心區(qū)購物，還是到城市遠(yuǎn)郊休閑，都極其方便；同時(shí)，小戶型物業(yè)必須配套設(shè)施十分完善。從杭州城市格局來看，德勝地區(qū)由于緊鄰上塘高架，周邊擁有多家超市，其他配套設(shè)施也十分齊全，該地區(qū)的小戶型群落具有極佳的“便捷度”。新青年廣場(chǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴筆者，選擇在德勝地區(qū)打造杭州首座小戶型群落，一個(gè)重要原因就是該地區(qū)地段優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，便捷度高。二、配套專業(yè)化杭州前三代的小戶型物業(yè)在配套設(shè)施方面雖然有了較大的改進(jìn)，但存在著小戶型物業(yè)專用配套少、功能不夠完善等諸多問題。借鑒發(fā)達(dá)國家小戶型群落的發(fā)展模式，配套設(shè)施的安排一般都是為居住的年輕人群度身設(shè)置的，一般將配套分為引導(dǎo)配套和專屬配套兩大類。健身中心、酒吧、網(wǎng)吧、球類活動(dòng)室等休閑娛樂設(shè)施，這些屬于引導(dǎo)配套設(shè)施。為滿足年輕人群高效、快捷的商務(wù)要求，提供的商務(wù)中心、彩印服務(wù)中心、快遞服務(wù)、美食廣場(chǎng)、洗衣房等則構(gòu)成了專屬配套設(shè)施。目前杭州乃至全國很少有此專業(yè)化配套，可喜的是，作為杭州第一個(gè)“小戶型群落”產(chǎn)品，位于德勝地區(qū)的新青年廣場(chǎng)，已經(jīng)率先引入了這一發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)配套理念，較好的滿足了入住年輕人士的日常生活要求。三、公共空間立體化小戶型群落一般提倡立體化的公共空間結(jié)構(gòu)方式， 將公共空間設(shè)置在多個(gè)平面，形成地面和空中的協(xié)調(diào)互動(dòng)。上塘路上的新青年廣場(chǎng)在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了 6000多平方米的城市廣場(chǎng)；在商業(yè)裙房的屋從而形成了立體化的公共空辦公樓的局部設(shè)置了公共活動(dòng)空間， 頂、．間結(jié)構(gòu)。滿足了年輕人群對(duì)居住和配套的要求， 使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型， 也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。四、高品位精裝修小戶型物業(yè)的戶型面積較?。ㄒ话阍?0—80平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。室內(nèi)裝修往往成為一個(gè)小戶型群落的點(diǎn)睛之筆，好的裝修能提高項(xiàng)目的品位，提升業(yè)主的檔次，提高居住的舒適感。目前，杭州的新青年廣場(chǎng)邀請(qǐng)著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個(gè)角度進(jìn)行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，營造出一個(gè)充滿異域氛圍的生活、工作空間。作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對(duì)人們的吸引力也更大。因此，小戶型群落將成為市場(chǎng)中一個(gè)新的熱點(diǎn)。所以,這一階段單身公寓的市場(chǎng)廣告推廣訴求集中在對(duì)抽象概念和新事物整體形象的宣傳和推廣上,注重新穎,而不是所有公寓共同點(diǎn),如物業(yè)等。所謂抽象概念,即前面所講的“小戶型群落”,新事物,即以新青年廣場(chǎng)為代表的第四代單身公寓!在新青年的宣傳上,它主要采用了平面和動(dòng)漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)因?yàn)槠溽槍?duì)的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng),絡(luò)媒體上對(duì)其樓盤進(jìn)行報(bào)道．濟(jì)實(shí)力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭,而這些人絕對(duì)和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報(bào)紙等媒體上的房產(chǎn)信息,又因?yàn)榕c網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。它以“給青春一個(gè)渡口,給生活一個(gè)支點(diǎn)”為口號(hào)，體現(xiàn)了其針對(duì)的購買主力群的生活和收入狀況,給人以開發(fā)商強(qiáng)烈人性化的一面!再以反映受眾群的生活現(xiàn)實(shí)的一翻文字來搭建橋梁,給人一種遇見知心的感覺,拉近開發(fā)商和受眾的距離,更能讓人心動(dòng)而行動(dòng)!還有,考慮到新青年們個(gè)性十足,開發(fā)商開發(fā)了30、50、70、140平方米等多種個(gè)性戶型，迎合新青年獨(dú)特生活方式與時(shí)尚理念；140平方米Studio空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為“發(fā)展中企業(yè)”提供的創(chuàng)業(yè)空間。而且整體設(shè)計(jì)也相當(dāng)時(shí)尚,3幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國國家建筑師ThierryCorre擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。在獨(dú)立、現(xiàn)代、個(gè)性的自由空間里，智慧、理性與古典的塞納河畔浪漫風(fēng)情濃濃相融。“每個(gè)人都有自己的舞臺(tái)” ,如此個(gè)性十足的樓盤口號(hào) ,還能有誰不愛呢?新青年廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價(jià)比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟!第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場(chǎng)推廣建議這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。單身公寓投資回報(bào)的曙光初現(xiàn)，不少投資客都看好單身公寓市場(chǎng)，紛紛進(jìn)入。其中包括年輕的初次置業(yè)者：一方面，單身公寓的總價(jià)不高，經(jīng)濟(jì)上可以負(fù)擔(dān)，購買單身公寓可以作為過渡性住所；等到日后再次置業(yè)，又可以用于投資，達(dá)到以“小房養(yǎng)大房”的目的。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安24小時(shí)巡邏。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便。一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品?？傮w來說，單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的興奮點(diǎn)，目前銷售上暫時(shí)比較理想，但未來單身公寓是否還具備升值的空間，這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？我們還是應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在西湖博覽會(huì)的房交會(huì)上，我們進(jìn)行了比較細(xì)致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人，初步得出以下結(jié)論：這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì)受到追捧。但是杭州現(xiàn)有的單身公寓產(chǎn)品還處于不成熟的初級(jí)階段，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，拉不開檔次，真正高端的產(chǎn)品不多。而且因?yàn)椋瑔紊砉⑦@類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過是一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。 ．我們可以從以下幾個(gè)因素對(duì)此進(jìn)行具體的分析：1、 從市場(chǎng)需求量來看。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場(chǎng)前景也隨之有限。在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，但是當(dāng)市場(chǎng)上一種新產(chǎn)品被看好、一種投資暫時(shí)利好的時(shí)候，就有大量的資金涌過來，最后導(dǎo)致產(chǎn)品過剩。隨著一些具有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場(chǎng)利潤空間也就不再寬廣如昔。這塊市場(chǎng)蛋糕也將越來越小。2、從規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。目前市場(chǎng)上的不少單身公寓均改造于 90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—10年的市場(chǎng)洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要