房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅評(píng)估案例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本企業(yè)所得稅評(píng)估案例

高占憲河南國(guó)稅培訓(xùn)中心1第一部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估中應(yīng)把握的幾個(gè)主要路徑2作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金3作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本4作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象5作弊手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)6常用評(píng)估方法評(píng)估方法案頭報(bào)表分析賬簿核查第三方信息信息系統(tǒng)運(yùn)用實(shí)地核查78第一部分基本概念（一）建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。9第一部分（二）樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。10第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。11第二部分案件來源一納稅人基本情況二評(píng)估情況三評(píng)估點(diǎn)評(píng)四12一、案件來源源專項(xiàng)評(píng)估13二、納稅人基基本情況工商注冊(cè)、稅稅務(wù)登記情況況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況況（二）（一）工商注注冊(cè)、稅務(wù)登登記情況金海岸房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱金海岸公公司），成立立于2003年10月。工商登記記類型：內(nèi)資有限責(zé)任任公司；企業(yè)所得稅稅主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部部門。該企業(yè)業(yè)近三年來，，共取得銷售售收入和預(yù)售售收入35685.13萬元，繳納企企業(yè)所得稅47.48萬元，營(yíng)業(yè)稅稅金及附加2337.38萬元。該地地區(qū)預(yù)售階段段適用預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率15％1415（二）企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況該公司2007年以186.48萬元每畝的價(jià)價(jià)格在市中心心取得拍賣地地塊85.8畝，開發(fā)了兩兩個(gè)項(xiàng)目：都都市花園一期期、都市花園園二期，規(guī)劃劃建筑面積20萬平方米。其其中都市花園園一期建筑面面積10萬平方米，于于2010年竣工；都市花園二二期建筑面積積10萬平方米，尚尚未竣工。2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收收入9863.90萬元，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收收入10821.23萬元，2010年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)現(xiàn)房銷售收入入12000萬元，二期預(yù)預(yù)售收入3000萬元。16三、案件評(píng)估估情況案頭分析準(zhǔn)備備（一）評(píng)估實(shí)施（二）評(píng)估稅款（三）（二）企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2010年竣工取得拍賣地塊塊85.8畝開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目

都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工17（一）案頭分分析準(zhǔn)備評(píng)估人員在入入戶前，首先先調(diào)閱了該企企業(yè)的企業(yè)所所得稅納稅申申報(bào)表及資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表、利利潤(rùn)表。對(duì)報(bào)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)認(rèn)真全面的分分析，然后微微服私訪，深深入到項(xiàng)目售售樓部進(jìn)行調(diào)調(diào)查，對(duì)樓盤盤銷售情況有有了一個(gè)全面面的了解。發(fā)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高高，毛利率明顯偏偏低，銷售收入同同售樓部了解解情況不一致致。18納稅申報(bào)情況況（一）案頭分析準(zhǔn)備備項(xiàng)目/年度200820092010銷售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79660應(yīng)納稅所得額18.51125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.47019（一）案頭分分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析析2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析320可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問題

1.申報(bào)表比率分分析（完工項(xiàng)項(xiàng)目）繳納所得稅款47.57萬元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬元212.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析析該企業(yè)2008、2008年利息支出在在財(cái)務(wù)費(fèi)用中中列支1164.68萬元，評(píng)估人人員分析，如如此大數(shù)額的的利息支出，，很可能是企企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而借入的的抵押貸款利利息。而該企企業(yè)銷售收入入為零，證明明2010年以前所有樓樓盤均未完工工。根據(jù)企業(yè)業(yè)所得稅法及及條例，從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅稅人為開發(fā)房房地產(chǎn)而借入入資金所發(fā)生生的借款費(fèi)用用，在房地產(chǎn)產(chǎn)完工之前發(fā)發(fā)生的，應(yīng)計(jì)計(jì)入有關(guān)房地地產(chǎn)的開發(fā)成成本。因此，，該企業(yè)存在在稅前多列財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌嫌疑，需要在在檢查中進(jìn)一一步核實(shí)取證證。223.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分分析該企業(yè)2008、2009年列支業(yè)務(wù)招招待費(fèi)255萬元。根據(jù)國(guó)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，，預(yù)售階段允允許扣除廣告告費(fèi)用、業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)。。是否存在問問題需要取證證核實(shí)。23約談、核查受受阻2011年7月18日，xx市國(guó)稅局評(píng)估估人員約談金金海岸房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司有關(guān)人員員，并要求提提供賬簿核查查。企業(yè)態(tài)度強(qiáng)硬硬，聲稱所有有賬簿及其它它會(huì)計(jì)資料于于2011年5月財(cái)務(wù)室失火火中燒毀無法法提供，并出出具了當(dāng)時(shí)消消防部門的火火災(zāi)事故認(rèn)定定書和企業(yè)自自述材料。24被迫交出賬簿簿Xx市國(guó)稅局評(píng)估估人員討論認(rèn)認(rèn)為，該企業(yè)業(yè)辦公樓僅僅僅財(cái)務(wù)室失火火且燒毀賬簿簿，而其它房房間未受損失失的可能性不不大，經(jīng)報(bào)市市局批準(zhǔn)，決決定參照同地地段樓盤銷售售價(jià)格，對(duì)該該企業(yè)采取懲懲罰性核定征征收措施核定定稅款。在稅務(wù)部門強(qiáng)強(qiáng)大的壓力下下，2011年7月23日，該企業(yè)被被迫交出賬簿簿，評(píng)估人員員對(duì)其納稅情情況進(jìn)行了全全面核查。25（二）賬簿核核查收入核查

1成本核查2期間費(fèi)用審查

3261.收入核查側(cè)面突破查出出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)隱瞞首付款款項(xiàng)（2）現(xiàn)場(chǎng)核查違章章建筑收租金金（3）27（1）側(cè)面突破查查出少計(jì)收收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高高，針對(duì)該企企業(yè)采取委托托銷售方式的的特點(diǎn)，評(píng)估估人員全面調(diào)調(diào)閱了該企業(yè)業(yè)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用用－傭金支出出”賬簿支付銷售傭金680.56萬元按代銷手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬元隱匿收入2000萬元28（２）巧妙分分析發(fā)現(xiàn)隱隱瞞首付款項(xiàng)項(xiàng)該企業(yè)有按揭揭貸款入賬，，卻未有首付付款項(xiàng)收入記記錄，根據(jù)我我國(guó)按揭貸款款有關(guān)法律規(guī)規(guī)定，這是非非常不正常的的，評(píng)估人員員分析認(rèn)為，，可能存在兩兩種情況：一是可能存在在“假按揭””二是企業(yè)可能能存在隱瞞首首付款項(xiàng)的情情況。2930（２）巧妙分分析發(fā)現(xiàn)隱隱瞞首付款項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)到企業(yè)合作作按揭銀行調(diào)調(diào)查取證，發(fā)發(fā)現(xiàn)銀行保存存有企業(yè)收取取首付款收據(jù)據(jù)的復(fù)印件，，金額合計(jì)570萬元。而企業(yè)業(yè)辯稱這是因因?yàn)橐鏄I(yè)戶戶辦理按揭貸貸款，從而采采取的變通措措施，偽造了了收據(jù)，實(shí)際際并未收款。。盡管從銀行行取得首付款款收據(jù)的證據(jù)據(jù)已經(jīng)比較扎扎實(shí)，為了讓讓企業(yè)心服口口服，評(píng)估人人員先后聯(lián)系系了３戶購(gòu)房房戶，并作了了詢問筆錄，，證實(shí)了購(gòu)房房戶早在2004年就已經(jīng)將首首付款項(xiàng)交付付給金海岸公公司。從而對(duì)對(duì)該項(xiàng)少記收收入問題取得得了確鑿證據(jù)據(jù)。（３）現(xiàn)場(chǎng)核核查違章章建筑收租金金為了解樓盤建建設(shè)情況，評(píng)評(píng)估人員來到到了項(xiàng)目所在在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)核查，意外外的發(fā)現(xiàn)，有有一座商務(wù)樓樓居然比施工工圖多出了一一層。經(jīng)了解解，2010年初該樓層已已出租給某廣廣告公司作為為辦公場(chǎng)所，，但是賬面并并未體現(xiàn)該部部分租金收入入。在鐵證面面前，金海岸岸公司不得不不承認(rèn)了將違違章建筑出租租，收取租金金400萬元未申報(bào)納納稅的違法事事實(shí)。312.成本核查綜合評(píng)估尋找疑點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）32（1）綜合評(píng)估尋尋找疑點(diǎn)總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價(jià)8000萬元樓面地價(jià)800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬元（可能存在問題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）33（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)協(xié)查建安發(fā)票票發(fā)票存在疑點(diǎn)點(diǎn)：一是同一時(shí)間間、同一開票票人開出的代代開發(fā)票號(hào)碼碼不在一個(gè)號(hào)號(hào)段上；二是發(fā)票上代代開機(jī)關(guān)的印印章字體、大大小、清晰程程度存在微小小差別；三是機(jī)打發(fā)票票票面信息的的字體、排版版格式等存在在微小差別，，有的票面看看似人為調(diào)整整過打印格式式。經(jīng)過協(xié)查，共共有19份加蓋有該局局代開發(fā)票專專用章的建筑筑安裝（代開開）發(fā)票并非非該局開具，，屬假票，涉涉及金額1450.05萬元。34（3）CTAIS““發(fā)票流向查詢?cè)儭辈槌黾俨牟牧习l(fā)票評(píng)估人員對(duì)該該公司大額支支出的成本費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目涉及及的發(fā)票進(jìn)行行全面核查，，對(duì)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)點(diǎn)的貨物銷售售發(fā)票，借助助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票票流向，再對(duì)對(duì)發(fā)票流向有有問題的發(fā)票票進(jìn)行外調(diào)取取證。針對(duì)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流流向查詢”，，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商商品銷售發(fā)票票發(fā)票流向的的功能，評(píng)估估人員采取了了將所有的成成本項(xiàng)目發(fā)票票以明細(xì)表形形式登記造冊(cè)冊(cè)的方式，分分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢?cè)?。?jīng)證實(shí)屬屬不符合規(guī)定定發(fā)票列入都都市花園一期期的開發(fā)成本本1961.28萬元。35是否假票金額額均要調(diào)減銷銷售成本？36（4）拆遷辦協(xié)查查查出假拆遷遷協(xié)議該企業(yè)開發(fā)成成本中共列支支拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)2300萬元，評(píng)估人人員懷疑拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)過高高，經(jīng)核查拆拆遷補(bǔ)償協(xié)議議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有有多份拆遷協(xié)協(xié)議簽字，筆筆跡似乎一致致。帶著這些些疑問，評(píng)估估人員來到了了拆遷管理辦辦公室。查實(shí)實(shí)了該企業(yè)偽偽造拆遷協(xié)議議25份，經(jīng)過分?jǐn)倲傆?jì)算，都市市花園一期涉涉及虛列開發(fā)發(fā)成本701.11萬元。37（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本熱力站站成本全入一一期房地產(chǎn)企業(yè)的的成本核算方方法非常復(fù)雜雜，既然該企企業(yè)在成本歸歸集方面做了了不少手腳，，會(huì)不會(huì)在計(jì)計(jì)算方法上也也作文章呢？？帶著這些疑疑問，評(píng)估人人員不辭辛苦苦，對(duì)該企業(yè)業(yè)的成本結(jié)算算進(jìn)行了重新新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)屬于全體業(yè)業(yè)主所有的熱熱力站已經(jīng)于于2010年完工，其成成本全部記入入都市花園一一期項(xiàng)目。3839（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本熱力站站成本全入一一期根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件對(duì)于計(jì)計(jì)稅成本的規(guī)規(guī)定，其發(fā)生生的1000萬元配套設(shè)施施成本，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照配比原原則分?jǐn)偅撛撈髽I(yè)都市花花園一期、都都市花園二期期建筑面積均均為10萬平方米，一一期應(yīng)分?jǐn)傞_開發(fā)成本500萬元，企業(yè)多多列開發(fā)成本本500萬元。鑒于一期開發(fā)發(fā)產(chǎn)品均已售售出，該企業(yè)業(yè)多列銷售成成本500萬元。3.期間費(fèi)用核查未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品多列利息息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待待費(fèi)（2）40（1）未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品多列利利息支出根據(jù)案頭分析析階段發(fā)現(xiàn)的的疑點(diǎn)，經(jīng)過過調(diào)查取證，，證實(shí)該企業(yè)業(yè)2008年初取得了兩兩年期開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款9000萬元，2008年和2009年共多列支““財(cái)務(wù)費(fèi)用－－利息出”1164.68萬元。4142（1）未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品多列利利息支出根據(jù)企業(yè)所得得稅法及條例例規(guī)定，產(chǎn)品品生產(chǎn)周期超超過12月的借入資金金所發(fā)生的借借款費(fèi)用，應(yīng)應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成成本。該企業(yè)業(yè)2008年、2009年所有樓盤均均未完工，因因此其利息支支出不應(yīng)當(dāng)記記入“財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用”在稅前前直接列支，，而應(yīng)當(dāng)列入入開發(fā)成本，，都市花園一一期兩年共應(yīng)應(yīng)攤?cè)肜①Y資本化支出582.34萬元。（2）多列業(yè)務(wù)招招待費(fèi)根據(jù)案頭分析析階段發(fā)現(xiàn)的的疑點(diǎn)，評(píng)估估人員對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)的問問題，進(jìn)行了了查證，證實(shí)實(shí)該企業(yè)多列列支廣告費(fèi)、、業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)共計(jì)255萬元，應(yīng)調(diào)增增應(yīng)納稅所得得額255萬元。43（三）約談補(bǔ)稅針對(duì)疑點(diǎn)及內(nèi)內(nèi)查外調(diào)掌握握的情況，評(píng)評(píng)估人員再次次約談企業(yè)。在確鑿證據(jù)據(jù)面前，企業(yè)業(yè)表示愿意自自查補(bǔ)稅。金海岸公司通通過自查，共共補(bǔ)繳企業(yè)所所得稅2246.36萬元，其中2008年涉及企業(yè)所所得稅款264.61萬元，2009年涉及企業(yè)所所得稅款275.55萬元，2010年涉及企業(yè)所所得稅款1706.21萬元。并按規(guī)規(guī)定繳納滯納納金。44四、案例點(diǎn)點(diǎn)評(píng)談?wù)勀銓?duì)該該案的看法法假定你是此此案的評(píng)估估人員，你你如何制作作評(píng)估文書書和評(píng)估報(bào)報(bào)告？4546四、案例點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)估思路清清晰評(píng)估手段多多樣（本案中，評(píng)評(píng)估人員運(yùn)運(yùn)用了案頭頭報(bào)表分析析、帳目分分析、全面面外調(diào)（包包括地稅機(jī)機(jī)關(guān)和拆遷遷辦）、征征管信息系系統(tǒng)運(yùn)用、、實(shí)地核查查等5種房地產(chǎn)稅稅收評(píng)估常常用手段）評(píng)估方法運(yùn)運(yùn)用恰當(dāng)迎難而上敢敢于碰硬硬。ThankYou!謝謝！479、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:09:4902:09:4902:0912/24/20222:09:49AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2202:09:4902:09Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:09:4902:09:4902:09Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2202:09:4902:09:49December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。24十二月月20222:09:49上午02:09:4912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:09上上午12月-2202:09December24,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/242:09:4902:09:4924December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2:09:49上上午2:09上上午02:09:4912月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:09:4902:09:4902:0912/24/20222:09:49AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2202:09:4902:09Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。02:09:4902:09:4902:09Saturday,December24,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2202:09:4902:09:49December24,202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20222:09:49上上午02:09:4912月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:09上午午12月-2202:09December24,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/242:09:4902:09:4924December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。2:09:49上上午2:09上上午午02:09:4912月月-22