安徽淮南西部商貿(mào)文化城綜合體項目營銷提案-XXXX年

淮南西部商貿(mào)文化城綜合體項目溝通大略偉業(yè)投資顧問機構Strategy&Exploit2010年5月呈送：淮南金宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司我們經(jīng)常會有的疑問我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項目？項目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項目的銷售？如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？如何通過本項目建立企業(yè)品牌？3事實上，項目的關鍵在于：我們是否意識到綜合體項目的復雜性和其同單一物業(yè)的不同點我們在合適的時機，掌握了合適的資源“我們能否做對”4綜合體和單一物業(yè)的比較

比較因素 功能 區(qū)位 建筑形式 投資風險 總投資 經(jīng)濟風險 客戶來源 客戶活動客戶綜合使用 成本

綜合體 復合性、適應性 一般在城市核心區(qū)域 多樣化 較小 一般較大 較大具有自我寄生功能，部分來自于 內(nèi)部 體驗式的 較小

單功能物業(yè)

單一性 根據(jù)功能確定 單一 較大 相對較小 較小全部來自于外部 目的性的 較大5綜合體項目的操作執(zhí)行內(nèi)容項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；物業(yè)發(fā)展模式；商業(yè)資源獲取與整合；營銷與經(jīng)營；6綜合體四種發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式例如：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城7模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+……

優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心外因便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口 較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群

均衡發(fā)展COMPLEX模式 的KPI體系高水準規(guī)劃設計——各功能共融不互擾 五星級酒店香港太古廣場內(nèi)因功能化體系

甲級寫字樓 高檔/中高檔購物中心頂級酒店式/服務式公寓北京東方廣場

專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理北京華貿(mào)中心案例（1/3）——香港太古廣場定位：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓

案例（1/3）——香港太古廣場項目特點一、綜合體價值的利用1、太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心：太古購物廣場匯集國際名流；會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發(fā)布場；金鐘電影院引領港島娛樂文化；高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧；多家五星級商務酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。2、通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿：萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。3、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務達成了最大化的資源共享。二、海景價值的利用1、設計上考慮盡可能多面海景的辦公樓2、高層單位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、經(jīng)營方式1、各酒店均采用持有20%的權益的方式；2、酒店式公寓部分全部銷售；3、寫字樓和購物中心采用出租經(jīng)營的方式。

案例（1/3）——香港太古廣場成功關鍵驅(qū)動因素外因：l優(yōu)越的地理位置，依托于港島CBD

，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；l良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。內(nèi)因：l各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物；l各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套；l統(tǒng)一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享；l各功能配合形成使用的全時段，保持24小時都為活力中心；l開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業(yè)的形象與檔次；l設計良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。

案例例（（2/3））————北北京京東東方方廣廣場場定位位：：亞亞洲洲最最大大的的商商業(yè)業(yè)建建筑筑群群頂級級購購物物中中心心+寫寫字字樓樓+五五星星級級酒酒店店+頂頂級級公公寓寓llllll案例例（（2/3））————北北京京東東方方廣廣場場購物物中中心心————東東方方新新天天地地l包包括括五五個個不不同同風風格格的的商商場場（（繽繽紛紛新新天天地地、、都都市市新新天天地地、、庭庭院院新新天天地地、、寰寰宇宇新新天天地地、、活活力力新新天天地地））和和一一個個中央央噴噴水水泉泉廣廣場場、、多多個個四四季季常常綠綠的的花花園園和和一一個個龐龐大大的的三三層層室室內(nèi)內(nèi)停停車車場場。。寫字字樓樓————東東方方經(jīng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)城城l共共約約28萬萬平平方米米，，內(nèi)內(nèi)含含八八幢幢甲甲級級全全智智能能型型辦辦公公大大樓樓，，提提供供完完善善的的商商務務配配套套，，包包括括產(chǎn)產(chǎn)品品展展覽覽中中心心、、適適合合舉舉辦大大小小聚聚會會、、研研討討會會和和培培訓訓項項目目的的會會議議廳廳及及先先進進的的視視像像會會議議中中心心，，成成為為各各行行業(yè)業(yè)龍龍頭頭公公司司之之匯匯聚聚點點：：金融界:摩根根史丹利、蒙蒙特利爾銀行行、中國銀行行及南方證券券外律師樓:的近近律師事務所所、胡關李羅羅律師行、高高露云律師事事務所；會計師樓:安安永、德勤華華永會計師事事務所；科技信息:思思科系統(tǒng)、朗朗訊科技、英英特爾；旅游游運輸業(yè)有中中旅、國旅運運通、通用汽汽車；化工醫(yī)藥:陶陶氏化學、羅羅氏診斷；消費品:可口口可樂、Nike；日資資公司包括東東芝、松下電電工及資生堂堂等。五星級酒店———東方君悅悅大酒店l擁有531間豪華舒適的客客房和超過1600平方米的會議議及宴會設施施。公寓——東方方豪庭公寓l共有四幢住住宅大廈（尊尊萃豪庭、君君匯豪庭、金金悅豪庭、匯匯賢豪庭），，提供豪華服服務式公寓，，月租一千七七百美元起價。。案例（2/3）——北京京東方廣場成功關鍵驅(qū)動動因素外因：l優(yōu)越的地理理位置，依托托CBD，位于商業(yè)區(qū)區(qū)核心區(qū)；l位于地鐵上上蓋。內(nèi)因：l利用高檔次次的寫字樓和和引入五星級級酒店帶動整整體形象；l商業(yè)依靠巨巨大的規(guī)模取取勝，寫字樓樓通過對客戶戶的嚴格控制制而樹立形象象；l寫字樓為酒酒店和公寓帶帶來高素質(zhì)的的客源，而其其為寫字樓形形成良好配套套；l投資商強大大的經(jīng)濟實力力保證大型商商業(yè)3-5年的經(jīng)營困難難期；l利用其較長長臨街面，各各部分功能設設置獨立的入入口和廣場，，以減低相互互影響。案例（3/3）——北京京華貿(mào)中心定位：構筑國國際大都市生生活的巨擘級級建筑綜合體體5A智能寫字字樓+國際商商業(yè)區(qū)+國際際公寓+五星星級酒店+體體育中心+展展示中心案例（3/3）——北京京華貿(mào)中心l北京華貿(mào)中中心坐落于東東長安街國貿(mào)貿(mào)以東900米處，是東長長安街上繼國國貿(mào)中心和東東方廣場之后，具有地地標性質(zhì)的百百萬平米超大大規(guī)模建筑集群。l北京市６００項重點工程程之一，坐落落于東長安街延長線———建國路大大望橋東北角角，占地面積３０公頃頃，總建筑面面積１００多多萬平方米，橫跨長安安街。l長安街北側側主要是建筑筑主體，由２２３萬平方米的超５ＡＡ智能寫字樓樓、１０萬平平方米超五星級酒店、、１６萬平方方米的國際品品質(zhì)購物中心、２０萬萬平方米國際際公寓組成；；長安街南側將是１６６公頃的運動動主題公園。。l華貿(mào)中心總總投資額將達達６０億元，，建設開發(fā)周期為三年年半，在２０００６年基本本完工。案例（3/3）——北京京華貿(mào)中心項目特色l整體規(guī)劃由由世界最具盛盛名的建筑設設計公司美國國KPF公司擔綱設計計，商業(yè)區(qū)由由國際商業(yè)建建筑設計專家家-英國BENOY公司擔擔綱設計，具具有國際水準準；l寫字樓的自自動化和第一一太平戴維斯斯提供的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務體系，，以內(nèi)在最優(yōu)優(yōu)化的資源配配置充分適應應未來國際商務市場的的高速運營；；l商業(yè)分主題題有機的分布布于建筑群中中，造就北京京新的商業(yè)形形態(tài)；l公寓采用圍圍合式，擁有有中央公園、、組團式綠化化和水體，形形成社區(qū)；l兩座極負盛盛名的超豪華華五星級酒店店；l展示中心、、體育中心集集合了部分社社會職能。l公寓租售并并舉，其余均均自行經(jīng)營。。案例（3/3）——北京京華貿(mào)中心成功關鍵驅(qū)動動因素外因：l優(yōu)越的地理理位置，依托托CBD；l北京借助奧奧運這一“催化劑”正在全力創(chuàng)建建具有中國特特色國際大都都市。內(nèi)因：l超大規(guī)模，，形成建筑集集群效應，成成為名符其實實的“城中城”；l利用高檔次次的寫字樓和和引入豪華五五星級酒店帶帶動整體形象象；l各功能物業(yè)業(yè)均以完善的的服務體系為為先導；l體育中心、、展示中心提提升社會形象象。外因內(nèi)因模式二：以寫寫字樓為核心心功能的發(fā)展展模式complex=office(主)+apartment(次)+hotel（（次）＋shopping（次）………客戶（產(chǎn)業(yè)））支撐——已已形成產(chǎn)業(yè)簇簇群/引入核核心客戶帶來相相關簇群/未未來商務核心心區(qū)以寫字樓為核心功能的強制性的視覺覺沖擊——超超高層/建筑筑群KPI體系寫字樓大堂昭昭示性功能化體系———寫字樓帶帶動其他功能能，并定位其他功能的的規(guī)模與檔次次廣州中信廣場場配套完善———商場、公寓寓深圳信興廣場場案例（1/2）——廣州州中信廣場定位：廣州最最頂級的超高高層寫字樓超高層寫字樓樓+公寓+小小型購物商場場案例（1/2）——廣州州中信廣場l占地面積：：23,000平方米l總建筑面積積：320,000平方米l中信廣場位位廣州商業(yè)、、金融繁盛的的天河區(qū)天河河北路，雄居居廣州南北向向的城市新中軸線上，南南向天河體育育中心及珠江江新城區(qū)，北北靠廣州火車車東站、港穗穗直通火車站及地鐵二號號線總站，步步行僅需8分分鐘。l廣場組成：：由一幢樓高高80層的商業(yè)大樓樓和兩幢38層的酒店式公公寓組成，是是集寫字樓、公寓、、商場于一體體的甲級綜合合智能型大廈廈。案例（1/2）——廣州州中信廣場關鍵驅(qū)動因素素外因：l優(yōu)越的地理理位置，廣州州市新發(fā)展的的金融商務區(qū)區(qū)中心；l受益于城市市東移，區(qū)域域具有較大的的發(fā)展?jié)摿?；；lIT業(yè)和專業(yè)服務務業(yè)的興起，，在區(qū)域形成成產(chǎn)業(yè)族群。。內(nèi)因：l利用超高層層寫字樓樹立立頂級形象，，迅速成為區(qū)區(qū)域的標志和和領袖；l以寫字樓功功能為核心，，其他功能均均為寫字樓服服務；l公寓為寫字字樓提供較好好的配套；l舍棄了較大大的裙樓商業(yè)業(yè)利益，保證證高檔寫字樓樓所需大堂的的昭示性。案例（2/2）——深圳圳信興廣場l深圳信興廣廣場（地王大大廈）位于深深圳市金融中中心區(qū)，周邊邊聚集了深圳大多數(shù)的的銀行、證券券等金融機構構，為較成熟熟的商務中心心l物業(yè)高度：：384米l土地面積：：18,734平方米l地庫車位：：兩層共900個車位l物業(yè)管理：：深圳熊谷物物業(yè)管理有限限公司l管理顧問：：梁振英測量量師行l(wèi)建成日期：：1996年案例（2/2）——深圳圳信興廣場寫字樓l69層甲級寫字樓樓（單位面積由127平方米起，全全層共2,161平方米）l34部進口“三菱”升降機及2部運貨升降機機公寓l樓高33層，提供332個豪華服務公公寓單位，面面積由68-200平方米l實用率約80%l每個單位均均配備全套豪豪華家俬及電電器l6部進口“三菱”客用升降機商場l樓高五層，，提供達22,013平方米的商鋪鋪面積l3部觀光升降機機及10部扶手電梯，，方便游人穿穿梭各層l名店云集如如MaxMara、Escada、Bally、、HugoBoss、Episode等案例（2/2）——深圳圳信興廣場關鍵驅(qū)動因素素外因：l優(yōu)越的地理理位置，深圳圳金融商務區(qū)區(qū)中心；l金融業(yè)駐商商形成產(chǎn)業(yè)的的支撐。內(nèi)因：l利用超高層層寫字樓的頂頂級形象，深深圳第一高樓樓擴大知名度度；l從設計上將將各部分功能能獨立，各有有出入口，做做到互不干擾擾；l建筑外觀形形象突出，昭昭示性極強。。模式三：以酒酒店為核心功功能的發(fā)展模模式complex=hotel（（主）＋office(次)+apartment(次)+shopping（次次）……地理位置———不遠離城市市核心區(qū)外因交通可達性———主干道沿沿線客戶支持———商務客戶以酒店為核心心功能開發(fā)模式的KPI體系強制性的視覺覺沖擊——超超高層/建筑筑群定位差異化———通過提供供頂級差異化化服務而非直直面競爭建立其核心地地位內(nèi)因功能化體系———五星級酒酒店帶動公寓寓、寫字樓，，并定位其的規(guī)模與檔檔次配套設施———頂級商場上海商城案例——上海海商城定位:上上海頂頂級國國際化化綜合合體““CityWithinaCity"五星級級酒店店+豪豪華公公寓+寫字字樓+商場場案例———上上海商商城l上海海商城城位于于南京京西路路，是是成熟熟的商商務、、酒店店區(qū)域域。l總建建筑面面積18.5萬平方方米。。l由一一個五五星級級酒店店、擁擁有472間豪華華公寓寓、國國際水水準的的辦公公大樓樓、25000平方米米世界界知名名品牌牌的購購物商商場、、以及其其它各各種設設施組組成。。l在這這個“城中城城”里，人人們可可以很很方便便地享享受各各種各各樣的的達到到國際際標準準的服服務。。上海海商城城地處處上海海最具具活力的鬧鬧市區(qū)區(qū)，使使之成成為當當之無無愧的的中心心。世世界一一流的的餐飲飲業(yè)和和時尚尚的零零售商商場使使上海海商城城聲名名遠揚揚，成成為最知知名和和流行行的去去處。。案例———上上海商商城l核心心功能能：五五星級級酒店店為主主導，，以五五星級酒店店帶動動高檔檔公寓寓、寫寫字樓樓及商商業(yè)。。l功能能配比比：酒酒店：：公寓寓：寫寫字樓樓：商商業(yè)＝45%：：30%：：15%：：10%。。。案例———上上海商商城項目特特色l追求求空間間含蘊蘊，體體現(xiàn)中中西交交融；；l外墻墻不加加粉刷刷，保保持水水泥本本色，，呈現(xiàn)現(xiàn)光澤澤；l庭院院四周周設置置一組組組商商店和和中西西并蓄蓄的餐餐廳；；l庭院院和大大廳：：從庭庭院登登上自自動扶扶梯或或樓梯梯，可可直達達寬敞敞的大大廳；；l各種種展覽覽在大大廳展展示，，根據(jù)據(jù)需要要優(yōu)化化組合合展廳廳。展展廳占占地5500平方米米；l聘請請國際際人士士組成成管理理團隊隊；l采用用五星星級標標準的的服務務管理理；案例———上上海商商城成功關關鍵驅(qū)驅(qū)動因因素外因：：l處在在CBD區(qū)邊緣緣，以以五星星級酒酒店、、頂級級商場場及高高檔娛娛樂中中心使使綜合合體在在南京京西路路上形形成地地標和和中心心化區(qū)域具具有較較大的的發(fā)展展?jié)摿α?；l區(qū)域域內(nèi)已已形成成酒店店經(jīng)濟濟和會會展經(jīng)經(jīng)濟的的氛圍圍。內(nèi)因：：l定位位準確確，基基于本本區(qū)域域經(jīng)濟濟圈，，五星星級酒酒店帶帶動其其它功功能，，并定定位其其它功功能規(guī)規(guī)模及及檔次次；l五星星級酒酒店及及高檔檔公寓寓的入入住客客，為為國際際一線線品牌牌專賣賣店帶帶來持持續(xù)的的生意意；l娛樂樂時尚尚、高高檔餐餐飲及及會展展功能能使其其成為為活力力中心心；l波特特曼酒酒店及及國際際一線線品牌牌專賣賣店匯匯聚又又奠定定了綜綜合體體在南南京路路的頂頂級地地位。。模式四四：以以商業(yè)業(yè)為核核心功功能的的發(fā)展展模式式complex=shopping（（主））＋office(次)+apartment(次)+hotel（次次）………地理位位置———城城市核核心區(qū)區(qū)交通可可達性性———地鐵鐵口/主干干道沿沿線外因區(qū)域功功能的的缺乏乏、需需求旺旺盛人流及及商業(yè)業(yè)氣氛氛以酒店店為核核心功功能開開發(fā)模式的的KPI體體系深圳華華潤中中心明確定定位———大大規(guī)模模綜合合/娛娛樂性性/觀觀光性性/頂頂級/…獨具特特色———建建筑形形式/業(yè)態(tài)態(tài)/服服務內(nèi)內(nèi)容/…內(nèi)因功能化化體系系———商業(yè)業(yè)為主主導，，其他他功能能為輔輔規(guī)劃設設計一流的的合作作團隊隊經(jīng)營管管理日本福福岡博博多運運河城城案例（（1/2））———深圳圳華潤潤中心心定位：：深圳圳規(guī)模模最大大的標標志性性、綜綜合體體商業(yè)業(yè)建筑筑群集零售售、餐餐飲、、娛樂樂、辦辦公、、酒店店、居居住等等諸多多功能能于一一體案例（（1/2））———深圳圳華潤潤中心心l華潤潤集團團在深深圳投投資開開發(fā)的的“華潤中中心”，是集集零售售、餐餐飲、、娛樂、、辦公公、酒酒店、、居住住等諸諸多功功能于于一體體的大大規(guī)模模、綜綜合性性、現(xiàn)代化化、高高品質(zhì)質(zhì)的標標志性性商業(yè)業(yè)建筑筑群；；l總建建筑面面積55萬萬平方方米，，總投投資逾逾60億億港港幣；；l首期期項目目包括括超大大規(guī)模模室內(nèi)內(nèi)購物物及娛娛樂中中心“萬萬象城城””、、國際標標準5A甲甲級寫寫字樓樓““華華潤潤大廈廈””，，于于2004年年12月月竣工開開業(yè);l二期期項目目包括括五星星級深深圳君君悅酒酒店（（HyattShenzhen）、、酒酒店式式服務務公寓寓及一一個由由商業(yè)業(yè)步行行街串串聯(lián)而成的的特大大型室室外娛娛樂休休閑廣廣場，，Grand案例（（1/2））———深圳圳華潤潤中心心首期規(guī)規(guī)劃l北區(qū)區(qū)寫字字樓+中區(qū)購購物及及娛樂樂中心心，總總建筑筑面積積達23萬平平方方米米，，提提供供約約1000個車車位位；；l寫寫字字樓樓—4.2萬平平方方米米的的甲甲級級寫寫字字樓樓，，高高度度為為139米，，其其中中1-3層為為高高檔檔國國際際時時裝裝旗旗艦艦店店，，4層為為開開放式式屋屋頂頂花花園園，，5-28層層為為寫寫字字樓樓，，頂頂層層為為多多功功能能廳廳；；l萬萬象象城城—18.8萬平平方方米米的的大大型型綜綜合合性性購購物物及及娛娛樂樂中中心心，，包包含含零零售售、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂休休閑閑、、文文化化、、康康體體等諸諸多多消消費費元元素素，，由由超超級級市市場場、、大大型型百百貨貨商商店店、、時時尚尚零零售售商商店店、、電電影影院院、、真真冰冰溜溜冰冰場場及及各各類類餐餐飲飲等等近近300家家零售店店面組成成；l2002年10月開工，，約在2004年底、2005年初竣工工開業(yè)。。二期規(guī)劃劃l占地4.1萬平方米米，總建建筑面積積達25萬平方米米，提供供約2000個車位l開放式式購物空空間、五五星級酒酒店（君君悅酒店店）和服服務式公公寓；案例（1/2））——深深圳華潤潤中心建設與經(jīng)經(jīng)營模式式l華潤總總部進駐駐，為華華潤面向向全國的的形象典典范；l直接在在海外進進行招商商，且國國際招商商與項目目建設同同步完成成;l50%的的國際一一線品牌牌;30%的亞亞洲一線線品牌,20%的國際際二、三三線品牌牌及國內(nèi)內(nèi)一線品品牌；l全部只只租不售售，長期期經(jīng)營；；l十家國國際知名名合作單單位參與與設計和和包裝；；包括設設計、建建筑、景景觀、營營銷、招招商、廣廣告等相相關行業(yè)業(yè)。l華潤中中心二期期，將充充分展現(xiàn)現(xiàn)“都市綜合合體”對于城市市資源的的強大聚聚合能力力——約20000平方米的的商業(yè)休休閑廣場，定定位為萬萬象城的的延續(xù)、、補充和和升華。。l全球最最大的奢奢侈品集集團LVMH旗下最著著名品牌牌LV已已確定將將其中國國最大旗旗艦店開開到這里里，此外外，HERMES、BVLGARI、SALVATOREFERRAGAMO、MONTBLANC等等更多世世界頂級級品牌旗旗艦店的的入駐，，將使萬萬象城成成為全國國奢侈品最密密集的區(qū)區(qū)域。l世界聞聞名的豪豪華酒店店管理集集團——環(huán)球凱悅悅集團將將在華潤潤中心二二期開設設大中華華地區(qū)第第六家君君悅酒店店；l作為華華潤中心心二期重重要組成成部分的的高端住住宅“幸福里”。案例（1/2））——深深圳華潤潤中心開發(fā)團隊隊l投資商商l發(fā)展商商l建筑設設計l園林景景觀設計計l燈光設設計顧問問l機電設設計顧問問l消防與與安全設設計顧問問l電梯設設計顧問問l幕墻設設計顧問問l零售設設計顧問問l交通設設計顧問問l工料測測量師l工程監(jiān)監(jiān)理l廣告推推廣策劃劃顧問華潤（集集團）有有限公司司華潤（深深圳）有有限公司司美國RTKLAssociatesInc/廣廣東省建建筑設計計研究院院澳大利亞亞PlacePlanning&DesignKaplanPartnersArchitecturalLightingFlack+KurtzConsultingEngineersRolfJensen&Associates.IncHesselberg.Keesee&Associates.IncCurtainWallDesign&Consulting.Inc香港仲量量聯(lián)行有有限公司司香港MVA公司司/深圳圳市城市市交通規(guī)規(guī)劃研究究中心香港利比比建筑工工料測量量師有限限公司中國國際際工程咨咨詢公司司深圳市蔚蔚藍時代代廣告有限公公司案例（1/2））——深深圳華潤潤中心成功關鍵鍵驅(qū)動因因素外因：l優(yōu)越的的地理位位置，良良好的交交通可達達性；l區(qū)域成成熟后發(fā)發(fā)展受限限，需要要一個新新的亮點點來激發(fā)發(fā)活力；；l區(qū)域內(nèi)內(nèi)一直缺缺乏一個個大型商商業(yè)來統(tǒng)統(tǒng)領區(qū)域域的商業(yè)業(yè)形象。。內(nèi)因：l超強的的實力與與品牌號號召力；；l集購物物、娛樂樂等為一一體的體體驗式；；l項目立立意高，，與深圳圳人內(nèi)心心的價值值觀相符符；l一流的的精英團團隊。外因內(nèi)因特征四種模式式KPI體系：：成功關關鍵點/收益模模式總總結模式一：：酒店、寫寫字樓、、商場、、公寓等等各種功功能均衡發(fā)發(fā)展的模模式優(yōu)越的地地理位置置—CBD/城城市中心心便利的交交通條件件—主干干道沿線線/地鐵鐵口較大的規(guī)規(guī)?！ńㄖ娣e積20萬萬㎡以上上強制性的的視覺沖沖擊—超超高層/建筑群群高水準規(guī)規(guī)劃設計計—各功功能共融融不互擾擾功能化體體系—五五星級酒酒店/甲甲級寫字字樓/高檔/中高檔檔購物中中心/頂頂級酒店店式/服務式公公寓專業(yè)的管管理團隊隊—物業(yè)業(yè)管理/經(jīng)營管管理模式二：：以寫字樓樓為核心心功能的的發(fā)展模模式客戶（產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）支支撐—已已形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)簇群/引入入核心客客戶帶來來相關簇簇群/未未來商務核核心區(qū)強制性的的視覺沖沖擊—超高層層/建筑筑群寫字樓大大堂昭示示性功能化體體系—寫寫字樓帶帶動其他他功能，并定定位其他他功能的的規(guī)模與與檔次配套完善善—商場場、公寓寓模式三：：以酒店為為核心功功能的發(fā)發(fā)展模式式地理位置置—不遠遠離城市市核心區(qū)區(qū)交通可達達性—主主干道沿沿線客戶支持持—商務務客戶強制性的的視覺沖沖擊—超超高層/建筑群定位差異異化—通通過提供供頂級差差異化服務務而非直直面競爭爭建立其其核心地位位功能化體體系—五五星級酒酒店帶動動公寓、寫寫字樓，，并定位位其的規(guī)規(guī)模與檔次次配套設設施—頂頂級商場場模式四：：以商業(yè)為為核心功功能的發(fā)發(fā)展模式式地理位置置—城市市核心區(qū)區(qū)交通可達達性地鐵鐵口/主主干道沿沿線區(qū)域功能能的缺乏乏，需求求旺盛人流及商商業(yè)氣氛氛明確定位位—大規(guī)規(guī)模綜合合/娛樂樂性/觀光性/頂級/…獨具特色色—建筑筑形式/業(yè)態(tài)/服務內(nèi)容/……功能化體體系—商商業(yè)為主主導，其其他功能為輔輔一流的合合作團隊隊規(guī)劃設設計/經(jīng)經(jīng)營管理收益模式式比較酒店寫字樓商場公寓外包經(jīng)營營銷售/出出租自行經(jīng)營營/出租租銷售/出出租各功能可可自營、、銷售、、出租，，且互不不依賴和影影響---銷售/出出租一般出租租銷售/出出租各功能可可銷售或或出租，，公寓收收益受寫字樓租租售情況況的影響響外包經(jīng)營營出租自行經(jīng)營營/出租租一般出租租全為出租租或經(jīng)營營，寫字字樓、商商場、公寓寓受酒店店經(jīng)營情情況影響響較大外包經(jīng)營銷售/出租自行經(jīng)營/出出租銷售/出租各功能可自營營、銷售、出出租，且互不依賴和影影響我們對金宇公公司及本項目目的理解：西部王王牌戰(zhàn)略又稱稱領地戰(zhàn)略，，領地即圈地地之意，一般般由市場領先先者或意欲沖沖擊領先的品品牌發(fā)起．領地戰(zhàn)略中，，賣點不成決決定因素，重重要是求得目目標客戶心理理的認可，滿滿足其身份、、尊貴、地位位等需求；典型案例：百百事可樂，新新一代的選擇擇鉑宮，全球500強官邸邸王牌戰(zhàn)略，全面執(zhí)行王牌牌戰(zhàn)略針對地產(chǎn)的王王牌戰(zhàn)略關鍵詞：城市價值對房地產(chǎn)而言言，有3個價價值體系：項項目價值、區(qū)區(qū)域價值、城城市價值，城市價值遠遠遠大于區(qū)域價價值，區(qū)域價價值遠遠大于于項目價值，，因而，突出城市價值的的推廣體系才才能成就項目目戰(zhàn)略高度。。王牌戰(zhàn)略案名名建議一CCJY中國金宇中心心CHINA··CBD·JIYU支持點：1、一個巧合合，卻也是一一個更加全球球化的符號。。以純英文縮縮寫，徹底品品牌國際化，，不同于淮南南任何一個名名稱，極具戰(zhàn)戰(zhàn)略意義與大大氣震撼。2、釋意：中中國+CBD+金宇，縮縮寫組合實際際是項目優(yōu)勢勢資源的整合合表達，可以以從多個角度度多個層面來來理解它。3、暗合CCTV，巧妙妙突顯項目最最大的特質(zhì)，，更重要的是是，代表了戰(zhàn)戰(zhàn)略形象和高高度，它讓人人印象深刻，，并且容易記記憶，容易傳傳播。4、中國金宇宇中心，呼應應了金宇因為為運營本案而而完成了區(qū)域域品牌的擴張張，為完成品品牌的跳升使使命打下鋪墊墊。金宇從此此不僅是淮南南西部，將具具有更大品牌牌號召影響力力。戰(zhàn)略名稱體系系CCJY中國金宇中心心CCJY商業(yè)業(yè)/CCJY住住宅/CCJY商業(yè)/CCJY公寓支持點：由于于CCJY本本身的力量很很強，具有戰(zhàn)戰(zhàn)略意義的符符號象征。由由它去統(tǒng)領不不同的產(chǎn)品形形態(tài)更顯大品品牌、大氣度度、高品質(zhì)；；同時統(tǒng)一延延展，貫穿全全局。王牌戰(zhàn)略案名名建議二金宇·帝國中心JIYUEmpireCenter支持點：1、游戲規(guī)則則已經(jīng)改變，，本案對金宇宇戰(zhàn)略格局意意義大于本身身的經(jīng)濟效益益。因此名稱稱中必須有金金宇品牌元素素，打造西部部商業(yè)帝國。。2、帝國，源源自美國紐約約著名的帝國國大廈。是領領袖概念的另另一種國際語語言。表達不不斷努力打造造金宇戰(zhàn)略版版圖的雄心，，為中國興盛盛而吶喊的精精神內(nèi)涵。3、旗幟鮮明明的王者市場場地位，成就就事業(yè)顛峰，，呼喚項目美美好遠景。戰(zhàn)略名稱體系系金宇·帝國中心JIYUEmpireCenter金宇·帝國中中心金金宇··帝國總部金金宇·帝國國大道（公寓/住住宅）（（寫字樓/酒酒店）（（大型商商業(yè)）王牌戰(zhàn)略案名名建議三金宇·時代中心JIYUTimesCenter支持體系：1、中國時代代——未來的的50年將是是中國領秀世世界50年2、經(jīng)濟時代代——“以經(jīng)經(jīng)濟為中心””的國策始終終沒變，CBD自然成為為世人的信仰仰3、傳媒時代代——“誰掌掌握了話語權權，誰就掌握握了世界”，，資訊成為特特權4、金宇時代代——金宇地地產(chǎn)根基淮南南十余年，本本項目迅成后后地產(chǎn)格局勢勢必重新劃寫寫5、前沿時代代——創(chuàng)新將將是時代的主主宰，項目頂頂尖前沿（立立面/科技/配套等），，勢必點亮西西部城區(qū)王牌戰(zhàn)略推廣廣主題世界領袖話語語權戰(zhàn)略支持：——誰掌握了了話語權，誰誰就掌握了世世界！樹立品牌價值值：CCJY的成功，就就是CHINA·CBD·JIYU的成功！呼應區(qū)域價值值：賦予項目目傳媒氣質(zhì)（（與CCTV的不謀而合合），打造淮淮南醇西部CBD地標!打造城市價值值：與CCTV巧合的名名稱關系，必必然會借著CCTV一同同被人們關注注，而CCJY這個國際際化符號，必必然會產(chǎn)生傳傳播力，進而而提升淮南西西部的城市形形象！戰(zhàn)略品牌定位位CHINA··CBD·JIYU金宇產(chǎn)品定位商業(yè)·公寓寓·住宅宅·寫字字樓·酒酒店CBD·商商業(yè)聚合體體西部CBD城城市綜合體[LOGO創(chuàng)作方案1][LOGO創(chuàng)作方案2][LOGO創(chuàng)作方案3][LOGO創(chuàng)作方案4]THANKS!讓我們共同為為榮譽而戰(zhàn)??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:26:4900:26:4900:2612/24/202212:26:49AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:26:4900:26Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:26:4900:26:4900:26Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2200:26:4900:26:49December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月202212:26:49上上午00:26:4912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:26上上午12月-2200:26December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/240:26:4900:26:4924December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。12:26:49上上午12:26上午00:26:4912月-229、