揚(yáng)州市房地產(chǎn)價格及其走勢

PAGEPAGE9揚(yáng)州市房地產(chǎn)價格及其走勢水利與能源動力工程建電1301131507137趙志剛一、中國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展概述國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一線重點(diǎn)城市的房價均已達(dá)到高位，加上“限貸”、“限購”、“限價”一系列的調(diào)控政策使得一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)尤其是住宅投資的收益明顯收窄。近年來，一大批資金充裕的一線房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導(dǎo)致了二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫。

由于一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲，部分需求將因受限制轉(zhuǎn)至二三線城市置業(yè)，未來一段時間內(nèi)西南地區(qū)二三線城市商品房市場可能因此而增加購房需求。同時，隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。但從國家統(tǒng)計局發(fā)布房價數(shù)據(jù)看，北京、廣州、上海、深圳等一線城市房價承接前幾個月的凌厲漲勢，都出現(xiàn)了18%~20%的同比漲幅。在納入國家統(tǒng)計局統(tǒng)計范圍的70個大中城市中，只有溫州一個城市房價出現(xiàn)下跌。

目前來看，一方面是一線城市房價依然堅挺，甚至出現(xiàn)更強(qiáng)勁的上漲，但另一方面是像溫州這樣城市出現(xiàn)了下跌，一批與溫州類似的二、三線城市雖然還未出現(xiàn)下跌，但漲幅已經(jīng)明顯收窄，按照這種趨勢發(fā)展下去，不排除會有更多的二三線城市房價像溫州一樣出現(xiàn)下跌。

幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)使我國房地產(chǎn)市場格局在不同城市之間出現(xiàn)不同形態(tài)。只要整個國家資源分布格局沒有改變，那么，房價分化就將是一個難以改變大趨勢。

二、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、揚(yáng)州行政劃分揚(yáng)州是蘇中門戶，園林城市。歷史上“富甲天下”的揚(yáng)州城，地處江蘇省中部，東與泰州、鹽城市交界；西與南京市六合區(qū)和安徽省天長市接壤；南臨長江，與鎮(zhèn)江隔江相望；北與淮安市毗鄰；中有縱貫?zāi)媳钡木┖即筮\(yùn)河與萬里長江在這里交匯，歷來是水陸交通樞紐，南北漕運(yùn)的咽喉總面積6634平方千米，其中市區(qū)總面積988.81平方千米。目前總?cè)丝诩s454萬人。廣陵區(qū)是揚(yáng)州市的主城區(qū)，

行政區(qū)域77.5平方公里，人口30.95萬人；

邗江區(qū)總面積700平方公里，常住人口50萬人；

維揚(yáng)區(qū)總面積126平方公里，總?cè)丝?0萬；

江都區(qū)總面積1332.54平方千米，全區(qū)戶籍人口106.65萬人；

高郵市總面積1963平方公里，總?cè)丝?3.16萬人，共有24個民族；

儀征市總面積903平方公里，總?cè)丝?0萬；

寶應(yīng)縣總面積1468平方公里，總?cè)丝?2萬。二、揚(yáng)州地理氣候資源環(huán)境分析揚(yáng)州，地處江蘇中部，長江北岸、江淮平原南端。現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng)119°01′至119°54′、北緯32°15′至33°25′之間。南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗連，西與南京、淮安及安徽省天長市交界。揚(yáng)州城區(qū)位于長江與京杭運(yùn)河交匯處，東經(jīng)119°26′、北緯32°24′。全市總面積6634平方公里。市區(qū)面積980平方公里。規(guī)劃建成區(qū)面積420平方公里。揚(yáng)州市屬于亞熱帶濕潤氣候區(qū)。氣候主要特點(diǎn)是：盛行風(fēng)向隨季節(jié)有明顯的變化。冬季盛行干冷的偏北風(fēng)，以東北風(fēng)和西北風(fēng)居多。夏季多為從海洋吹來的濕熱的東南到東風(fēng)，以東南風(fēng)居多。春季多東南風(fēng)，秋季多東北風(fēng)。冬季偏長，4個多月；夏季次之，約3個月；春秋季較短，各為2個多月。揚(yáng)州處于江淮平原南端，受季風(fēng)環(huán)影響明顯，四季分明，氣候溫和，自然條件優(yōu)越。年平均氣溫為14.8℃，與緯度地區(qū)相比，冬冷夏熱較為突出。市區(qū)北部地形為丘陵，京杭運(yùn)河以東和沿江地貌為長江三角洲漫灘沖積平原，地勢平坦。境內(nèi)90%以上是平原,

河湖密布，擁有80多公里長江岸線，水深江闊，岸線穩(wěn)定。揚(yáng)州市境內(nèi)地形西高東低，儀征境內(nèi)丘陵山區(qū)為最高，從西向東呈扇形逐漸傾斜，高郵市、寶應(yīng)縣與泰州興化市交界一帶最低，為淺水湖蕩地區(qū)。

揚(yáng)州市4個區(qū)和儀征市的北部為丘陵。京杭運(yùn)河以東、通揚(yáng)運(yùn)河以北為里下河地區(qū)。沿江和沿湖一帶為平原。揚(yáng)州作為聯(lián)合國最適宜人居的城市不是徒有虛名的，無論是從揚(yáng)州的氣候地理還是從人文環(huán)境來看，揚(yáng)州發(fā)展房地產(chǎn)都是具有絕對的優(yōu)勢的。從這點(diǎn)來看對揚(yáng)州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來諸多益處。三、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)整體市場施工面積和新開工面積大幅增加，后續(xù)競爭激烈。成交量受到政府政策影響明顯，成交價格保持平穩(wěn)態(tài)勢并呈現(xiàn)逐步攀升態(tài)勢。年住宅均價增長率比揚(yáng)州市人均可支配收入增長率高的多，普通居民購房壓力大。商品房市場呈現(xiàn)兩升一降的局面，施工面積和新開工面積大幅增加，竣工面積有所下降，未來競爭將進(jìn)入白熱化。近五年來，揚(yáng)州商品房市場基本基本保持穩(wěn)中有升的格局，08年的金融危機(jī)、09年的政府救市、10年的地產(chǎn)調(diào)控均對商品房成交量產(chǎn)生明顯的影響。在密集出臺的調(diào)控政策背景下，成交價格保持平穩(wěn)并依然呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢。三、揚(yáng)州建筑業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好建筑業(yè)是傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。近年來，揚(yáng)州市各級政府把建筑業(yè)作為發(fā)展民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)來抓，加大扶持力度，努力開拓建筑市場，使建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速壯大，產(chǎn)業(yè)地位日益提升，成為全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、富民產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。2007年，江都獲得“建筑強(qiáng)縣(市、區(qū))的命名。今年，揚(yáng)州市獲得“建筑強(qiáng)市”的命名；高郵、邗江獲得“建筑強(qiáng)縣(市、區(qū))”的命名；儀征獲得“建筑之鄉(xiāng)”的命名。二、建筑業(yè)發(fā)展存在問題

1.整體實力不夠強(qiáng)大。揚(yáng)州市建筑業(yè)雖然擁有一批象江蘇華建、江都建設(shè)、江蘇邗建、江蘇弘盛等骨干企業(yè)，但從總體上看，揚(yáng)州市建筑企業(yè)組織結(jié)構(gòu)松散，技術(shù)含量偏低、小而不強(qiáng)的問題沒有從根本上得到解決。主要表現(xiàn)在：無上市企業(yè)，與同是“建筑強(qiáng)市”的南通相比，海門中南集團(tuán)早在2009年7月就在深交所成功上市，另有三家企業(yè)也進(jìn)入上市輔導(dǎo)期，而揚(yáng)州市目前無一家建筑企業(yè)上市；高資質(zhì)企業(yè)偏少，特級資質(zhì)企業(yè)揚(yáng)州市僅有4家，有的縣、市無一家特級資質(zhì)企業(yè)，而南通多達(dá)15家。一級資質(zhì)企業(yè)南通105家，揚(yáng)州市是68家；企業(yè)規(guī)模偏小，在2009年全省建筑業(yè)綜合實力50強(qiáng)中，南通占有18家，且有6家企業(yè)位居前10，揚(yáng)州市僅有9家；縣域?qū)嵙Σ粡?qiáng)，南通的通州、海門2010年建筑業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，海安超過400億元，而揚(yáng)州市建筑業(yè)有較好基礎(chǔ)的江都為495億元，儀征僅為188億元。

2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理。多年來，揚(yáng)州市建筑企業(yè)仍沿襲了傳統(tǒng)的以房建施工為主的優(yōu)勢，專業(yè)施工產(chǎn)值比例僅為22%。由于諸多方面的原因，全市1069家建筑企業(yè)中，從事工業(yè)與民用建筑和裝飾裝璜的占絕大多數(shù)，而從事目前國家投資的重點(diǎn)領(lǐng)域：鐵路、公路、機(jī)場、水利等特色工程建設(shè)的施工企業(yè)卻很少，且施工資質(zhì)等級也比較低。

3.科技含量不夠高。盡管這幾年揚(yáng)州市不少建筑企業(yè)在裝備改造、人才培養(yǎng)等方面加大了投入，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場發(fā)展的需要。在人才培養(yǎng)方面，揚(yáng)州市建筑企業(yè)現(xiàn)有一級建造師1466名、二級建造師4753名，數(shù)量僅為南通的2/3，占全省比例不到10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展的要求。

4.經(jīng)營機(jī)制不夠靈活。從周邊城市調(diào)研情況來看，泰州市按照“徹底改、改徹底”的要求，2005年前，分別完成了對中小企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)、困難企業(yè)3種類型建筑企業(yè)的改制，南通已經(jīng)完成了三輪改制，目前正在進(jìn)行第四輪改制，通過改制極大地激發(fā)了建筑企業(yè)的活力。盡管揚(yáng)州市的建筑企業(yè)也已經(jīng)進(jìn)行了體制機(jī)制改革，但從目前來看，產(chǎn)權(quán)制度的改革仍然不夠徹底，不夠到位。四、揚(yáng)州土地市場一、建設(shè)用地供應(yīng)計劃2013年揚(yáng)州市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（單位：公頃）發(fā)布時間2013-3-15供應(yīng)總量1218.6666供應(yīng)年份2013商服用地163.3333工礦倉儲用地456.6667公共管理與公共服務(wù)用地43交通運(yùn)輸用地153.3333水域及水利設(shè)施用地0特殊用地9住房用地住房供地總量393.3333保障性安居工程用地保障性住房用地廉租房1.312經(jīng)濟(jì)適用房3.3333各類棚戶區(qū)改造用地總量50.8728公共租賃房劃撥8.7485出讓12.3334商品住房用地總量288.3333二、土地市場分析揚(yáng)州市土地供應(yīng)由理性轉(zhuǎn)向發(fā)熱，大幅增長的供應(yīng)量和開發(fā)商高漲的拿地?zé)崆槭垢偁幍募ち页潭壬墸恋厥袌龀尸F(xiàn)量價齊升的勢態(tài)。土地市場在08年以前供應(yīng)較為理性，09年開始逐步增熱，總量開始大幅增長。2010年土地供應(yīng)由翹尾現(xiàn)象，12月供應(yīng)達(dá)118.8萬平米，是全年供應(yīng)的13%.土地成交比例經(jīng)歷過07年和08年的低谷又開始逐步走高。土地成交價格08年開始大幅上漲。2010年雖然是政策調(diào)控的一年，但各大房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場發(fā)展前景看好，拿地?zé)崆橐廊徊粶p，本地知名企業(yè)加緊儲備開發(fā)地塊，國內(nèi)一線開發(fā)商也開始入駐揚(yáng)州。揚(yáng)州知名的開發(fā)企業(yè)，如華利集團(tuán)、恒通集團(tuán)、新能源、宇輝等，都有拍得了新地塊儲備。作為二、三線城市，揚(yáng)州近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展贏得了國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛關(guān)注。從中信泰富進(jìn)駐揚(yáng)州以來，越來越多的國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐揚(yáng)州。五、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展分析一、房地產(chǎn)投資開發(fā)2012年，揚(yáng)州市固定資產(chǎn)投資1783.65億元，增長20.9%。其中，城鎮(zhèn)規(guī)模以上項目投資1104.77億元，增長21.5%；農(nóng)村規(guī)模以上項目投資443.03億元，增長20.3%。從三大產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)投資17.91億元，增長11.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資1064.19億元，增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資701.55億元，增長27.3%。一、二、三產(chǎn)業(yè)投資占全部投資的比重分別為1.0%、59.7%和39.3%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資235.84億元，增長19.3%。其中，住宅投資181.71億元，增長12.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資25.91億元，增長41.6%；辦公樓投資8.15億元，增長5.6%；其他用房投資20.07億元，增長87.5%。2012年全市在建億元項目344個，增長38.2%，項目個數(shù)凈增96個。計劃總投資1410.9億元，增長11.0%；完成投資853.8億元，增長91.8%。在建億元項目個數(shù)、計劃總投資、完成投資分別占全市項目投資總量的18.6%、63.7%、55.2%，同比分別提高6.7個、5.5個、16.9個百分點(diǎn)。二、房地產(chǎn)供需情況揚(yáng)州目前購房需求依然巨大，絕大部分是自住型和改善型的剛性需求，其中改善型需求比較旺盛，占到%70；鎮(zhèn)江屬于三線城市，和周邊城市諸如南京、常州等比較起來，其房市壓力較小，并且在京滬線上是房價較低的城市，正是因為這種明顯價差的存在，吸引了上海、南京等周邊地區(qū)的投資客，但所占比例較低；揚(yáng)州市區(qū)和周邊縣市（江都、高郵、儀征等）客戶構(gòu)成了揚(yáng)州商品住宅最主要的客戶來源，其中周邊縣市占到%30左右，揚(yáng)州市區(qū)住宅越來越吸引周邊市區(qū)客戶。三、房地產(chǎn)價格走勢六、揚(yáng)州市房地產(chǎn)前景分析一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展前景目前我國房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。受“新國五條”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費(fèi)水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的“藍(lán)?！薄７康禺a(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入質(zhì)量和品牌成長時期根據(jù)目前揚(yáng)州商品房銷售情況，商品房全部適銷的時期即將過去，房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重品牌和質(zhì)量，而品牌產(chǎn)品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)。物業(yè)管理將更上新臺階揚(yáng)州的物業(yè)管理市場雖然起步晚，但起點(diǎn)較高，接著“人居環(huán)境獎”的東風(fēng)，政府將推動對早些年開發(fā)的老住宅小區(qū)的全面整治，使全市物業(yè)管理拉升一個新的水平二、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場供給趨勢揚(yáng)州未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過去。據(jù)估計，未來10年，年均住宅“剛需”也就約2.5億平方米，假設(shè)剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積最多為7億-8億平方米，這樣的銷售量即便與2011年的銷售量相比，降幅也達(dá)5%-20%。如果進(jìn)一步考慮揚(yáng)州人口的老齡化趨勢、土地財政對房價合理回調(diào)的阻滯從而導(dǎo)致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會持續(xù)減弱。中低收入家庭住房仍然是開發(fā)的重點(diǎn)解決商品房結(jié)構(gòu)矛盾，仍是政府新的一年工作重點(diǎn)。政府將采取有效措施，限制高檔

揚(yáng)州市區(qū)普通商品住宅(含限價商品房)總體價格趨勢住宅，繼續(xù)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價住宅商品房，逐步解決弱勢群體住房問題，實現(xiàn)“居者有其屋”。三、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場價格趨勢目前來看，一方面是一線城市房價依然堅挺，甚至出現(xiàn)更強(qiáng)勁的上漲，但另一方面是像溫州這樣城市出現(xiàn)了下