某地產(chǎn)城銷售手冊(cè)(820)部分修改

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)萬(wàn)科城銷售手冊(cè)前言萬(wàn)科城統(tǒng)一說(shuō)詞思路概況：介紹萬(wàn)科城的整體概況，在此要強(qiáng)調(diào)三個(gè)基本指標(biāo)萬(wàn)科城是沈陽(yáng)萬(wàn)科06年投巨資打造的一座都市水岸新城，開(kāi)發(fā)建筑總面積超過(guò)100萬(wàn)平；萬(wàn)科城位置，突出和平的長(zhǎng)白；萬(wàn)科城整體定位；萬(wàn)科城發(fā)論萬(wàn)科為什么要造一座城首先要講萬(wàn)科的實(shí)力，萬(wàn)科是房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，是第一個(gè)上市房地產(chǎn)公司，在全國(guó)有十八個(gè)分公司。其次要講萬(wàn)科的企業(yè)理念（把尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬(wàn)科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。）萬(wàn)科城就是在這樣的萬(wàn)科企業(yè)理念指導(dǎo)下為沈城人精心打造的一座夢(mèng)想之城最后談萬(wàn)科在沈陽(yáng)的實(shí)力見(jiàn)證，已開(kāi)發(fā)的六個(gè)項(xiàng)目。正因?yàn)樯鲜鋈c(diǎn)萬(wàn)科才有能力去造一座屬于夢(mèng)想的都市水岸新城萬(wàn)科為什么選擇在長(zhǎng)白造一座城首先要講和平，強(qiáng)調(diào)和平的萬(wàn)科城，重點(diǎn)闡述和平區(qū)域價(jià)值其次要講和平長(zhǎng)白，重點(diǎn)闡述長(zhǎng)白未來(lái)的區(qū)域價(jià)值，它是沈陽(yáng)的陸家嘴。突出它和陸家嘴的相似性（都依托于成熟的老城區(qū)、都有一條河（江）流過(guò)城市、都是一塊處女地、都是在城市大變革的背景下發(fā)展起來(lái)的、政府的選擇）再次要講和平長(zhǎng)白的萬(wàn)科城，重點(diǎn)闡述萬(wàn)科認(rèn)識(shí)到它的區(qū)域價(jià)值才決定要做高端，而且是100萬(wàn)平。政府也希望通過(guò)引入萬(wàn)科來(lái)實(shí)現(xiàn)雙贏。萬(wàn)科要造一座什么樣的城首先整體介紹它是一個(gè)什么樣的城。規(guī)模、建筑形式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等。重點(diǎn)突出我們聘請(qǐng)德國(guó)設(shè)計(jì)師事務(wù)所、日本景觀設(shè)計(jì)公司的目的和意義（通過(guò)德國(guó)人的嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)節(jié)打造一座現(xiàn)代、領(lǐng)先與時(shí)代的一座水岸都市城；通過(guò)日本景觀公司的設(shè)計(jì)，突出萬(wàn)科城冬季景觀的效果和異國(guó)風(fēng)情）其次講一期的整體規(guī)劃，重點(diǎn)闡述洋房的稀缺性、專利性和尊貴性；小高層的舒適性。再次談萬(wàn)科城近期上市的信息住在萬(wàn)科城里的生活享受主要闡述萬(wàn)科的物業(yè)。第一部分：產(chǎn)品介紹篇客戶接待：（門前接待）您好！歡迎光臨萬(wàn)科城我是萬(wàn)科城的客戶理事XXX，請(qǐng)問(wèn)您貴姓/請(qǐng)問(wèn)您是第一次來(lái)萬(wàn)科城嗎？（確認(rèn)新老客戶）。現(xiàn)在由我為您簡(jiǎn)單介紹一下萬(wàn)科城開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售顧問(wèn)公司：中原(香港)物業(yè)沈陽(yáng)分公司二、萬(wàn)科城發(fā)論：（沙盤區(qū)）開(kāi)場(chǎng)白理念的引導(dǎo)萬(wàn)科城——新都市主義住宅的代表作，與以往的城市建筑不同的是萬(wàn)科城強(qiáng)調(diào)對(duì)環(huán)境的重視和建設(shè)。萬(wàn)科城充分考慮個(gè)人與社會(huì)、自然、城市的關(guān)系，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造都市中的溫馨與寧?kù)o，將現(xiàn)代都市生活中的諸多要素充分整合，構(gòu)筑一個(gè)完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，在充分享受都市文明的同時(shí)，為城市的上層提供一種快節(jié)奏、低生活成本、多樣化娛樂(lè)的都市生活模式。項(xiàng)目位置的介紹我們的地理位置：經(jīng)南京街，過(guò)工農(nóng)橋第一個(gè)交通崗沿長(zhǎng)白西路向西行沈500米即可到達(dá)園區(qū)。萬(wàn)科城萬(wàn)科城北側(cè)緊鄰規(guī)劃約160m寬的河堤公園和約300m的開(kāi)闊渾河水面，是沈陽(yáng)為數(shù)不多的濱水社區(qū)之一，南臨長(zhǎng)白西路，西臨勝利橋，東臨工農(nóng)橋；該區(qū)域向北通過(guò)工農(nóng)橋和勝利大橋與和平區(qū)緊密相連，距太原街、南站僅約4公里，距北站約8公里；向南則通過(guò)沈蘇快速便利抵達(dá)蘇家屯；未來(lái)通過(guò)渾南大道、濱河路向東連接整個(gè)大渾南區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。長(zhǎng)白的發(fā)展前景：長(zhǎng)白新區(qū)的整體規(guī)劃是由上海同濟(jì)大學(xué)作的整體規(guī)劃，定位為沈陽(yáng)市的高品質(zhì)居住區(qū)，根據(jù)市政規(guī)劃，規(guī)劃建設(shè)集高級(jí)居住、金融商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)于一體的綜合性新城，形成金領(lǐng)、銀領(lǐng)、白領(lǐng)聚集的富人經(jīng)濟(jì)圈。長(zhǎng)白新區(qū)不僅是"金廊銀帶"區(qū)域上的重要節(jié)點(diǎn)，更是沈陽(yáng)新的都市中心的主要組成部分，是集科技會(huì)展、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)、高尚居住等多功能為一體的濱水"新城"。是體現(xiàn)沈陽(yáng)現(xiàn)代化大都市的濱水區(qū)形象的標(biāo)志區(qū)域。在長(zhǎng)白新區(qū)規(guī)劃中，選擇了體現(xiàn)大都市濱水景觀的公共建筑，臨河布置，如大劇院、音樂(lè)廳、會(huì)展中心、體育中心、美術(shù)館、藝術(shù)中心，以及相配套的五星級(jí)酒店，還有一定數(shù)量的辦公寫字樓、高級(jí)公寓及配套的商業(yè)設(shè)施。"一軸、兩帶、兩區(qū)"設(shè)計(jì) "一軸"：長(zhǎng)白大街（沈蘇快速干道）是區(qū)域重要的景觀道路，商業(yè)、文化、娛樂(lè)、科技、研發(fā)等設(shè)施布置在景觀綠化帶后，與綠化交相輝映，構(gòu)成約三公里長(zhǎng)、100米寬的世紀(jì)大道。"兩帶"：即渾河濱水景觀帶和渾河灌渠綠色濱水走廊。渾河濱水景觀帶沿線的建筑沿河展開(kāi)，形成由東到西低、高、低、高的頻率節(jié)奏。會(huì)展中心以環(huán)境、體量而著稱，寫字樓及賓館區(qū)以高密度和集約式豎向空間發(fā)展為特征。規(guī)劃利用渾南灌渠的取水口，調(diào)整灌渠的形態(tài)，化直為曲，形成沈陽(yáng)市第四大城區(qū)系。兩區(qū)"：即商務(wù)文化區(qū)和會(huì)展體育休閑區(qū)。商務(wù)文化區(qū)總占地面積約一平方公里，規(guī)劃高層星級(jí)酒店、辦公寫字樓、SOHO公寓、劇院、音樂(lè)廳、現(xiàn)代藝術(shù)館、美術(shù)館、商業(yè)中心等公共建筑，形成多功能的混合區(qū)域，打造長(zhǎng)白新區(qū)的新地標(biāo)。會(huì)展體育休閑區(qū)臨河布置體育中心、會(huì)展中心等公共建筑，通過(guò)與渾河濱水自然灘地相結(jié)合，以宏大氣勢(shì)形成渾河濱水區(qū)的重要標(biāo)志。居住用地成濱河景觀靠近渾河規(guī)劃布置高檔次的低層和高層住宅，形成美麗的濱河景觀，豐富天際輪廓線。沒(méi)有真山有真水合理利用長(zhǎng)白地區(qū)5.7公里長(zhǎng)的渾河濱水岸線資源，提高區(qū)域環(huán)境品質(zhì)與生活質(zhì)量，重點(diǎn)突出臨河商務(wù)辦公區(qū)，塑造現(xiàn)代都市的濱水地區(qū)新形象。河灘地強(qiáng)調(diào)城市功能，灘地內(nèi)以濱水公園、廣場(chǎng)、活動(dòng)場(chǎng)地等為主，引入多樣化城市公共活動(dòng)。在沈陽(yáng)，很難有像長(zhǎng)白新區(qū)這樣大片的土地。一方面，與老城區(qū)僅有一橋之隔，另一方面，豐富完整的土地資源為日后的新城市發(fā)展提供可能的可能。處于與上海浦東相似的區(qū)位和背景，即可以延續(xù)了沈陽(yáng)市老城區(qū)，又可以通過(guò)新的產(chǎn)業(yè)、空間調(diào)整，與老城區(qū)形成互動(dòng)。今天的長(zhǎng)白新區(qū)與浦東的陸家嘴的發(fā)展有驚人的相似，可以想象明日的長(zhǎng)白新區(qū)就是今日的陸家嘴。發(fā)展動(dòng)作：投資100個(gè)億的深圳航空城就在萬(wàn)科城的東側(cè)。目前長(zhǎng)白已吸引了格林、新加坡的許氏兄弟等知名開(kāi)發(fā)商，和記黃埔意向拿地中；項(xiàng)目園區(qū)的規(guī)劃萬(wàn)科城是萬(wàn)科06年旗艦大盤，總占地約35萬(wàn)平，總建筑面積約100萬(wàn)平。建筑形式為多層、小高層、高層等多種產(chǎn)品相結(jié)合。建成之后將擁有六千多套精品住宅和四千多個(gè)專用停車位，綜合綠化率高達(dá)約40%。園區(qū)的規(guī)劃理念：現(xiàn)代大氣、別致、新穎（定位園區(qū)方位）一期占地7萬(wàn)平左右，建筑面積10萬(wàn)平左右，屬低密度的具北歐風(fēng)情的高宜居性居住社區(qū)。景觀規(guī)劃萬(wàn)科城景觀的設(shè)計(jì)主題即：森林自然和文化所共同構(gòu)成的回廊都市，即都市、森林以及文化互相交融和諧共生的住宅城。在萬(wàn)科城一期的景觀中，主要分為商業(yè)部分與園區(qū)部分兩個(gè)有機(jī)組成部分：商業(yè)街規(guī)劃理念，現(xiàn)代、開(kāi)放、氣勢(shì)壯闊。它是展現(xiàn)萬(wàn)科城國(guó)際化大都市的形象窗口。萬(wàn)科城商業(yè)街采用的建筑風(fēng)格是原汁原味的挪威奧斯陸北歐風(fēng)情；整個(gè)商業(yè)街分為步行街-長(zhǎng)白西路商業(yè)街和商業(yè)內(nèi)街-長(zhǎng)白二街。商業(yè)街立面設(shè)計(jì)通過(guò)木材、金屬、玻璃、劈開(kāi)磚四種材料的有機(jī)組織，呈現(xiàn)出現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、凝重的商業(yè)風(fēng)格。休閑的座椅、陽(yáng)傘，行人可以漫步其中，或小憩其間。同時(shí)很好的考慮了商業(yè)牌匾、包裝的設(shè)置，進(jìn)行精心的燈光照明設(shè)計(jì)，營(yíng)造出一個(gè)夜間流燈異彩、燈火輝煌的商業(yè)街形象。商業(yè)街的標(biāo)志：售樓處一棟純凈的、現(xiàn)代感十足的，鋼結(jié)構(gòu)建筑藝術(shù)品。白色的軀體挺立于深色調(diào)的建筑群中，體現(xiàn)了其素雅卻又張揚(yáng)的個(gè)性。是商業(yè)建筑群的領(lǐng)袖、王者。在長(zhǎng)白二街對(duì)面，一尊大紅色的雕塑“生命”誕生了，此雕塑由景觀設(shè)計(jì)大師戶田芳樹操刀設(shè)計(jì)，主題寓意為“生命”，造型有強(qiáng)烈的節(jié)奏感及韻律感，象征生命的律動(dòng)；紅色的選擇，更強(qiáng)調(diào)生命的鮮活和生動(dòng)；三棟形式各異的點(diǎn)式商業(yè)與背景商業(yè)街相互映襯，營(yíng)造了一個(gè)個(gè)空間各異、變化豐富、尺度宜人的商業(yè)內(nèi)街兩個(gè)形態(tài)各異的點(diǎn)商，一深一淺，對(duì)比中有著和諧。一冷一暖，沖擊中蘊(yùn)藏著共生。冰冷的鋼鐵，柔和的木頭，構(gòu)筑了一個(gè)精彩的商業(yè)亮點(diǎn)。商業(yè)街兩側(cè)眾多富有創(chuàng)意的機(jī)器人，體現(xiàn)了萬(wàn)科城未來(lái)城的生活概念，時(shí)尚效率，并結(jié)合二側(cè)由萬(wàn)科精心逐棵挑選的行道大樹一道，為萬(wàn)科城的業(yè)主們營(yíng)造了溫馨與浪漫的城市氛圍。園區(qū)園區(qū)的景觀設(shè)計(jì)源自日本街坊的規(guī)劃概念，主要由道路、綠地與公園三部分組成。道路：萬(wàn)科城的道路提供了高密度、有機(jī)的、符合人的角度的親切空間，曲線形的街道形態(tài)在呼應(yīng)了渾河這個(gè)母親河水元素的同時(shí)，給業(yè)主帶來(lái)曲徑通幽的婉轉(zhuǎn)街道空間，使業(yè)主回家的路不再一目了然，增加了生活的情趣，路邊的停車空間在沒(méi)有車子停靠時(shí)，扮演了綠色廣場(chǎng)的角色綠地：在主要入口的景觀氣氛渲染下，令宅間景觀結(jié)合私家花園，保持景觀的連續(xù)性，植栽設(shè)計(jì)則演繹了豐富的季節(jié)感，使園區(qū)四季有景。公園：住宅街區(qū)的核心綠地設(shè)計(jì)成為開(kāi)放的活動(dòng)場(chǎng)所，兒童是人類的希望，也是人們聚集的核心凝聚核，兒童游戲場(chǎng)的設(shè)置為萬(wàn)科城街坊吸引了人氣，制造了街坊鄰居交流的良好空間，是個(gè)極度生活化，富有人情味的活動(dòng)與交流空間。以“春”為主題的中心綠地游園：象征人生的開(kāi)始。單體設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)。（介紹產(chǎn)品細(xì)節(jié)，進(jìn)一步闡述設(shè)計(jì)理念）單體設(shè)計(jì)一期以情景洋房、板式小高層和點(diǎn)式小高層為主；情景洋房戶型設(shè)計(jì)情景洋房，萬(wàn)科的專利產(chǎn)品，一種介于多層住宅與別墅之間的產(chǎn)品形態(tài)，通過(guò)一系列的建筑設(shè)計(jì)手段，讓住戶擁有更多的戶外活動(dòng)空間、更廣闊的生活視野及可享受別墅般的生活。戶型面積從130-182平，設(shè)計(jì)特點(diǎn)家家露臺(tái)、層層退臺(tái)、間間錯(cuò)層、7.3-8.1的寬闊橫廳設(shè)計(jì)；小高層戶型設(shè)計(jì)：萬(wàn)科城小高層的建筑風(fēng)格，是典型的挪威奧斯陸北歐風(fēng)格。外墻磚采用國(guó)內(nèi)最好的劈開(kāi)磚，立面簡(jiǎn)潔、新穎、別致。大堂部分采用芬蘭木，最生態(tài)的木頭。陽(yáng)臺(tái)部分的欄桿，是沈陽(yáng)公司有史以來(lái)最昂貴的陽(yáng)臺(tái)欄桿，打造了萬(wàn)科城小高層高貴的身軀。電梯采用日立品牌，采用雙回路供電，使用安全性無(wú)須擔(dān)心，小高層戶型面積從81-130平都有，戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)1．充分考慮北方的自然氣候特征，從日照、采光、通風(fēng)、節(jié)能等方面出發(fā)，大部分主要臥室及起居廳均有南向采光。3．平面布局分區(qū)明確，使用系數(shù)高。室內(nèi)房間方正，易于布置家俱。4．住宅結(jié)構(gòu)體系以剪力墻為主，均采用外保溫；5．廚房中洗、切、燒流線清晰，且結(jié)合排煙道的設(shè)置，合理擺放冰箱。6．衛(wèi)生間可分為單衛(wèi)或多衛(wèi)，考慮干濕分離，并適當(dāng)設(shè)置儲(chǔ)物間，合理布置潔具。7．水、暖、電系統(tǒng)設(shè)置集中管井，三表出戶，燃?xì)獗碓O(shè)于廚房中。所有戶型均設(shè)置入戶可視對(duì)講機(jī)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有限電視、電話等接口。8．采暖方式采用分戶供暖方式，并考慮設(shè)置熱表的位置，暖氣管在地面墊層內(nèi)鋪設(shè)?？照{(diào)方式均采用分體空調(diào)，室外預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位，空調(diào)冷凝水有組織排放。三、競(jìng)品說(shuō)辭區(qū)域?qū)φ?長(zhǎng)白與渾南發(fā)展快于渾南長(zhǎng)白島是和平區(qū)近年開(kāi)發(fā)的最完整的土地，和平區(qū)政府是沈陽(yáng)最富裕的兩個(gè)區(qū)，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)白是和平區(qū)政府的既定策略，其先后邀請(qǐng)專家論證了幾十次，對(duì)長(zhǎng)白的規(guī)劃傾注大量心血，不動(dòng)則以，以動(dòng)其發(fā)展速度就會(huì)超過(guò)渾南，目前長(zhǎng)白西路已經(jīng)開(kāi)通；長(zhǎng)白新區(qū)面積小。總面積10平方公里左右，因此政府在長(zhǎng)白新區(qū)的規(guī)劃上必然精耕細(xì)做，而不能像在渾南新區(qū)的發(fā)展上采取粗放式經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，渾南新區(qū)面積120平方公里。這么大的新區(qū)其發(fā)展必然是長(zhǎng)期的，事實(shí)證明也是如此的。其次長(zhǎng)白的發(fā)展屬于和平區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，沈河的渾河橋開(kāi)通帶動(dòng)了渾南的大發(fā)展，而工農(nóng)橋是屬于和平的橋頭堡，而規(guī)劃中的三好橋也將橫跨兩岸，直通長(zhǎng)白，還有新開(kāi)通的勝利橋，相信有這三座大橋開(kāi)通必會(huì)帶動(dòng)長(zhǎng)白新區(qū)的快速發(fā)展。競(jìng)品對(duì)照萬(wàn)科城超越河畔新城：長(zhǎng)江后浪推前浪區(qū)域價(jià)值：所屬區(qū)域是產(chǎn)業(yè)區(qū)，周邊配套是產(chǎn)業(yè)配套，而萬(wàn)科城的配套是屬于商業(yè)生活配套。適合居住。所屬區(qū)域主要以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，規(guī)劃有多層和高層的居住建筑，形成高檔次的生活區(qū)，富民橋連接的區(qū)域是沈河區(qū)低價(jià)值的區(qū)域；工農(nóng)橋連接的是和平區(qū)商貿(mào)購(gòu)物中心南京街。從項(xiàng)目出發(fā)僅需4公里左右的車程就可以到達(dá)太原街。長(zhǎng)白將建設(shè)成為多元化的集商貿(mào)、酒店等現(xiàn)代化配套的區(qū)域，緊臨長(zhǎng)白島中央商務(wù)區(qū)；河畔新城周邊則是大學(xué)城和開(kāi)發(fā)區(qū)為主。配套方面：萬(wàn)科城所處區(qū)域?qū)儆诤推絽^(qū)，而且毗鄰繁華的南京街，周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套齊全，在教育配套上有和平一小，38中、中國(guó)醫(yī)科大學(xué)等知名學(xué)府，就在項(xiàng)目所處5公里生活圈范圍內(nèi)。萬(wàn)科城自身配套：①學(xué)校的問(wèn)題：萬(wàn)科城是一個(gè)大型的社區(qū)，肯定會(huì)有相應(yīng)的教育配套，具體方案暫未定。②會(huì)所的問(wèn)題：萬(wàn)科城緊臨長(zhǎng)白島中央商務(wù)區(qū)，周邊將會(huì)有齊全的生活配套，例如商場(chǎng)、酒店、超市，娛樂(lè)，完全可以替代并超出會(huì)所的功能。規(guī)劃：河畔是02年規(guī)劃的，而我們是06年規(guī)劃的旗艦大盤，規(guī)劃更勝一籌；配套、城市功能、交通體系、景觀都是現(xiàn)在的河畔所無(wú)法比擬的；河畔一期和現(xiàn)在的四期規(guī)劃基本差不多，沒(méi)有太大的變化，唯一變化是用電梯了，這也是它的價(jià)格沒(méi)有漲幅太大的原因；而且四期所用材質(zhì)也遠(yuǎn)沒(méi)有一期好；B、格林生活坊萬(wàn)科城已經(jīng)呈現(xiàn)，產(chǎn)品價(jià)值毋庸置疑品牌品牌是萬(wàn)科城區(qū)別于格林生活坊的最根本核心競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)可復(fù)制。以下幾點(diǎn)支撐：品牌信譽(yù)/價(jià)值：依托集團(tuán)21年、21個(gè)城市、51個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)所累積的強(qiáng)大品牌信譽(yù)和品牌價(jià)值。融資能力/國(guó)際資本信賴：自1989年上市已來(lái)，萬(wàn)科業(yè)已成為同期最早上市企業(yè)中唯一持續(xù)17年盈利的企業(yè)。通過(guò)每一步堅(jiān)實(shí)而穩(wěn)健的資本積累，和每一次超出投資者期望的資本回報(bào)，使萬(wàn)科的融資能力形成“滾雪球”般有質(zhì)量增長(zhǎng)的效應(yīng)。成為房地產(chǎn)市場(chǎng)潔凈而強(qiáng)大的能量源。故此，國(guó)際資本市場(chǎng)將目光大力投入萬(wàn)科，作為沈陽(yáng)萬(wàn)科體量最大的項(xiàng)目，萬(wàn)科城項(xiàng)目已經(jīng)贏得國(guó)際資本市場(chǎng)的信賴，成功融資新加坡GIC集團(tuán)。通過(guò)跨地域多項(xiàng)目操作，我們深刻了解不同層面客戶的多樣化需求，并通過(guò)定位不同的項(xiàng)目和產(chǎn)品將客戶需求兌現(xiàn)。一路走來(lái)，擁有不斷超越客戶期望的社區(qū)生活、文化氛圍，關(guān)注客戶價(jià)值需求、精益求精的服務(wù)意識(shí)和精勤細(xì)致的金牌服務(wù)水準(zhǔn)。高端大盤這是萬(wàn)科城與這個(gè)城市的選擇，通過(guò)以下要點(diǎn)支撐：萬(wàn)科城項(xiàng)目占據(jù)長(zhǎng)白島公開(kāi)拍賣1號(hào)住宅用地，具備優(yōu)良屬性的土地資源。政府與萬(wàn)科在此區(qū)域雙向選擇，從根本上來(lái)講，彼此的共同選擇是為客戶提供代表城市發(fā)展方向的大盤解決方案。這決定了萬(wàn)科城高端大盤的根本屬性。高端大盤是多功能城市的綜合體，提供優(yōu)良景觀、適合人居的空間利用、便捷的交通、豐富的配套資源，這個(gè)選擇代表萬(wàn)科對(duì)城市的責(zé)任。萬(wàn)科城后期產(chǎn)品將以大面積產(chǎn)品為主，客戶購(gòu)買能力高。作為沈陽(yáng)萬(wàn)科體量最大、同時(shí)為境外資本負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，萬(wàn)科在這一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全周期從設(shè)計(jì)、工程、客戶服務(wù)等各個(gè)階段更加精益求精，有的放矢、厚積薄發(fā)，進(jìn)一步增強(qiáng)了沈陽(yáng)萬(wàn)科城的大盤實(shí)現(xiàn)能力。居住環(huán)境集團(tuán)產(chǎn)品庫(kù)為客戶提供豐富、合理的產(chǎn)品解決方案錯(cuò)落有致、富有變化的產(chǎn)品形式、立面效果成為有機(jī)景觀的組成部分，創(chuàng)新、精細(xì)。關(guān)注客戶價(jià)值的區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)由國(guó)際大師操刀，四季景觀、一步一景，有機(jī)融入在住宅之中，而非植物、亭閣、雕塑的機(jī)械組合。濱河公園使客戶享受天然濱水大盤景觀資源，體育公園為業(yè)主創(chuàng)造自由活動(dòng)空間。沈陽(yáng)萬(wàn)科五園區(qū)景觀佐證，萬(wàn)科城景觀方案同樣注重實(shí)現(xiàn)，說(shuō)到做到。從客戶對(duì)居住環(huán)境的功能和精神需求上實(shí)現(xiàn)居住空間的優(yōu)化組合，而非兜售某一種風(fēng)格，從根本上實(shí)現(xiàn)客戶內(nèi)心深處的居住夢(mèng)想，改善客戶的居住環(huán)境。物業(yè)管理事實(shí)勝于雄辯，這個(gè)誰(shuí)用誰(shuí)知道，市場(chǎng)口碑以及老業(yè)主評(píng)價(jià)是您評(píng)價(jià)萬(wàn)科物業(yè)的依據(jù)。萬(wàn)科物業(yè)是6000余戶沈陽(yáng)萬(wàn)科業(yè)主共同認(rèn)可的選擇萬(wàn)科業(yè)主的重復(fù)購(gòu)買和推薦購(gòu)買率仍在穩(wěn)健而持續(xù)地上升四、萬(wàn)科城是沈陽(yáng)屈指可數(shù)的親水社區(qū)之一，親水住宅的特征主要是：珍稀性、不可復(fù)制性、健康怡情性、增值性。

一是珍稀性。在親水住宅的構(gòu)成要件中，因?yàn)樗幕唾Y源是無(wú)價(jià)的，而且水、城市緊緊結(jié)合的地塊更是罕見(jiàn)。目前中外地產(chǎn)界提出了住區(qū)價(jià)值的“金字塔”現(xiàn)象。即目前地產(chǎn)可分為三個(gè)層次，其中塔尖便是都市海景物業(yè)和城市山水物業(yè)；第二層次是園景物業(yè)、質(zhì)素物業(yè)、個(gè)性化的物業(yè)樓盤；第三層次才是大社區(qū)、大住宅等。二是不可復(fù)制性。親水住宅，不僅僅是單體的建筑，它涵蓋城市、涵蓋文明、包容山水，它是一個(gè)綜合體。自然的水的不可復(fù)制和不可移動(dòng)性，決定親水住宅的不可復(fù)制性。三是健康怡情性。親水住宅起點(diǎn)在城市，落腳點(diǎn)是水。水陶冶性情，水環(huán)保健康。中國(guó)古代文學(xué)中，水是重要一脈，上到詩(shī)經(jīng)，下到謝靈運(yùn)、陶淵明、王維等，都是大家。親水住宅的妙處由此可見(jiàn)一斑。四是增值性。親水住宅的不可再生性、珍稀珍貴性，導(dǎo)致地塊資源的極度稀缺性，因此，它有著廣泛的增值空間。正是這種珍貴才有了萬(wàn)科城的珍貴。項(xiàng)目篇萬(wàn)科城是一座高品質(zhì)生活城，萬(wàn)科城占地約36萬(wàn)平，總建筑面積約100萬(wàn)平，將斥巨資進(jìn)行營(yíng)建。整個(gè)小區(qū)采用環(huán)抱分布、南北朝向、整體圍合的觀景布局，建筑形式為多層、小高層、高層等多種產(chǎn)品相結(jié)合。建成之后將擁有六千多套精品住宅和四千多個(gè)專用停車位，綜合綠化率30%以上。規(guī)劃萬(wàn)科城是萬(wàn)科人歷經(jīng)三年精心雕塑的品質(zhì)之城。集水之靈秀，集地之靈氣、筑就夢(mèng)想之城。目前我們正在作進(jìn)一步的產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，使他更臻于完美，預(yù)計(jì)十月份將面市沙盤看，整個(gè)規(guī)劃采取“一軸一水兩綠帶”的規(guī)劃布局。一橫軸”——小區(qū)中部沿東西向展開(kāi)的綠帶形成小區(qū)的主要綠色走廊，作為此地的“特別地段”并賦予整個(gè)小區(qū)獨(dú)特的個(gè)性，由一系列的水邊休閑及活動(dòng)體驗(yàn)區(qū)組成。“兩縱軸”——將穿過(guò)宗地的規(guī)劃路設(shè)計(jì)為一條林蔭大道，通過(guò)沿街空間的收放處理和點(diǎn)線結(jié)合的商業(yè)空間節(jié)點(diǎn)，以及錯(cuò)落有致的建筑形態(tài)，成為一條貫穿社區(qū)南北的綠色交通縱軸；宗地東部地塊中間為一條南北向的景觀縱軸，從高層帶中貫穿而過(guò)，成為小區(qū)的主要南北向開(kāi)敞公共綠地。兩條縱軸的存在，很自然得將人們引導(dǎo)至河灘綠地，享受渾河這一得天獨(dú)厚的標(biāo)志性景觀；同時(shí)，景觀綠帶也成為渾河景觀向小區(qū)的延伸，在景觀綠帶兩側(cè)布置高層居住建筑，使小區(qū)中形成一個(gè)明確的高層綠色走廊?！耙凰怠薄^(qū)西側(cè)即將修建的南北向內(nèi)河為社區(qū)的藍(lán)色綠化帶，成為小區(qū)另一個(gè)富有標(biāo)志性的地帶。從沙盤中，在東西向橫軸和兩條縱軸的交匯處，形成兩個(gè)城市節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)由四棟高層建筑限定而成，分別形成城市商業(yè)空間，以及社區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，給人以居住建筑特有的秩序美，成為各公共空間轉(zhuǎn)承的標(biāo)志，喚起人們對(duì)美好生活的向往。而由此沿橫軸往東延伸，與東側(cè)弧形規(guī)劃路相交，形成另一個(gè)開(kāi)放給城市的商業(yè)廣場(chǎng)空間。與此相呼應(yīng)，地塊中間南北的綠色交通縱軸兩端分別與南側(cè)長(zhǎng)白西路和北側(cè)濱河路相交，南端通過(guò)建筑的退讓與圍合，并布置商業(yè)，形成富有商業(yè)氣氛的城市廣場(chǎng)；北端通過(guò)兩側(cè)L形標(biāo)志性建筑的界定形成城市向?yàn)I河區(qū)的開(kāi)放空間節(jié)點(diǎn)。建筑單體：萬(wàn)科城單體建筑預(yù)計(jì)逐年開(kāi)發(fā)包括點(diǎn)式高層、板式高層、板式小高層、點(diǎn)式小高層、多層（洋房）、連排別墅，大致六種類型。其中，點(diǎn)式小高層依面寬又可分為多種。產(chǎn)品的極大豐富充分滿足了不同年齡層業(yè)主的需求，也彰顯了萬(wàn)科人把握產(chǎn)品的能力和信心。06年開(kāi)發(fā)的一期產(chǎn)品包括的詳細(xì)內(nèi)容介紹（此處略去）物業(yè)服務(wù)：萬(wàn)科人不僅創(chuàng)造產(chǎn)品，更是為您創(chuàng)造詩(shī)意的生活環(huán)境。萬(wàn)科物業(yè)一個(gè)用金字品牌筑成的標(biāo)識(shí)。沈陽(yáng)萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司目前管理沈陽(yáng)“萬(wàn)科城市花園”、“萬(wàn)科紫金苑”、“萬(wàn)科花園新城”、“萬(wàn)科四季花城（萬(wàn)科中央公園）”、“萬(wàn)科金色家園”五個(gè)中、高檔住宅項(xiàng)目。1998年萬(wàn)科物業(yè)與世界先進(jìn)的規(guī)范化管理模式即ISO9002質(zhì)量體系接軌，得到國(guó)際認(rèn)證機(jī)構(gòu)英國(guó)摩迪公司的認(rèn)證。萬(wàn)科城市花園榮獲國(guó)家建設(shè)部“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、省建設(shè)廳頒發(fā)的“優(yōu)秀住宅小區(qū)”、省政府頒發(fā)的“文明小區(qū)”、市政府頒發(fā)的“安全小區(qū)”、市綠化委員會(huì)頒發(fā)的“花園式單位”、省治理委員會(huì)頒發(fā)的“省級(jí)安全文明小區(qū)”等多種稱號(hào)，萬(wàn)科紫金苑榮獲“沈陽(yáng)市綠化先進(jìn)單位”、“沈陽(yáng)市沈河區(qū)精神文明單位”、“沈陽(yáng)市安全住宅小區(qū)”等稱號(hào)。企業(yè)實(shí)力篇萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，是中國(guó)內(nèi)地上市的公司中唯一入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家小型企業(yè)的公司，目前實(shí)現(xiàn)全國(guó)性戰(zhàn)略布局，即建立了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海的三大核心圈，在全國(guó)最發(fā)達(dá)的19個(gè)城市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的全資子公司。自1993年進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)以來(lái)，沈陽(yáng)萬(wàn)科相繼完成了起步、創(chuàng)業(yè)、發(fā)展三個(gè)歷史跨越，現(xiàn)在已經(jīng)步入品牌成熟收益階段，成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具品牌影響力及發(fā)展?jié)摿Φ拈_(kāi)發(fā)商之一，同時(shí)，在社會(huì)上樹立了良好的品牌聲譽(yù)。萬(wàn)科公司在沈陽(yáng)先后開(kāi)發(fā)了“萬(wàn)科城市花園”、“萬(wàn)科紫金苑”、“萬(wàn)科花園新城”、“萬(wàn)科四季花城（中央公園）”、“萬(wàn)科金色家園”、“”、“萬(wàn)科新榆公館”等六個(gè)中、高檔住宅項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)區(qū)域廣泛，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類別豐富多樣，在市場(chǎng)中受到一致的認(rèn)可和追捧。具體開(kāi)發(fā)歷程如下：（1）1995年動(dòng)工的沈陽(yáng)萬(wàn)科城市花園為沈陽(yáng)萬(wàn)科在沈陽(yáng)的發(fā)展奠定了品牌基礎(chǔ)，萬(wàn)科城市花園引進(jìn)的先進(jìn)住宅概念一時(shí)間成為當(dāng)時(shí)沈陽(yáng)市場(chǎng)住宅開(kāi)發(fā)效仿的對(duì)象。（2）1998年開(kāi)發(fā)的沈陽(yáng)萬(wàn)科紫金苑則樹立了沈陽(yáng)萬(wàn)科高檔住宅品牌的地位，全面提升了萬(wàn)科品牌知名度。（3）1999年開(kāi)發(fā)的沈陽(yáng)市首家國(guó)家級(jí)康居示范項(xiàng)目。沈陽(yáng)萬(wàn)科花園新城所引進(jìn)的奧地利小鎮(zhèn)概念則是對(duì)沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)的又一場(chǎng)革命，（4）2002年，全面提升公司開(kāi)發(fā)能力，同時(shí)操作兩個(gè)中高檔項(xiàng)目“萬(wàn)科四季花城”、“萬(wàn)科金色家園”，使萬(wàn)科品牌在沈陽(yáng)的知名度達(dá)到了歷史的高峰，“萬(wàn)科四季花城-中央公園”的情景洋房等一系列創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)了沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“萬(wàn)科金色家園”的幽雅環(huán)境也成為了沈陽(yáng)市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)桿。（5）2005年，萬(wàn)科正式挺進(jìn)渾南，目前剛剛上市的新榆公館為沈陽(yáng)萬(wàn)科在沈開(kāi)發(fā)的第六城。（6）秉承樹立行業(yè)標(biāo)桿和締造建筑精品的巔峰巨制的理念，萬(wàn)科將南方多個(gè)城市的最新建筑設(shè)計(jì)理念和經(jīng)驗(yàn)吸取到沈陽(yáng)來(lái)，全力打造沈陽(yáng)層峰人士匯聚的萬(wàn)科城。本項(xiàng)目將成為萬(wàn)科全面進(jìn)軍渾南的典范代表。也是萬(wàn)科十二年沈城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的第七個(gè)心血結(jié)晶。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊配套（洽談區(qū)、深入介紹）公交配套324路龍江廣場(chǎng)――蘇家屯；

班車時(shí)間：05：50－20：20（間隔平均5分鐘）327路途經(jīng)沈蘇快速路（5：20——21：00），據(jù)本地塊有一定距離教育配套小學(xué)：和平一小、南京一小、南京三小、同澤三小中學(xué)：二十中學(xué)、育才中學(xué)、38中學(xué)、39中學(xué)醫(yī)療配套中國(guó)醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院、醫(yī)大口腔門診、中國(guó)人民解放軍第202醫(yī)院，隨時(shí)關(guān)注您的健康。金融配套中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、招商銀行、交通銀行、光大銀行等，24小時(shí)為您提供方便。娛樂(lè)場(chǎng)所太原街美國(guó)的一兆韋德健身俱樂(lè)部、依呀呀演歌廳、金碧輝煌KTV，以及多處高檔日常餐飲消費(fèi)場(chǎng)所、中山廣場(chǎng)作為沈陽(yáng)著名的戶外休閑健身的場(chǎng)所。項(xiàng)目基本概況——萬(wàn)科城銷售答100客問(wèn)萬(wàn)科城在哪？答：在和平區(qū)長(zhǎng)白新區(qū)，勝利橋東側(cè)。具體位置？答：位于工農(nóng)橋和勝利橋之間，南臨長(zhǎng)白西路，北臨規(guī)劃中的濱河路。有什么公交車可到？答：現(xiàn)有324路，到長(zhǎng)白閥門大市場(chǎng)下車既是。其他公交車有什么？答：有小公汽（五愛(ài)市場(chǎng)－蘇家屯），還有327路途經(jīng)沈蘇快速路，但是距本項(xiàng)目都有一定距離長(zhǎng)白新區(qū)將來(lái)什么樣？答：長(zhǎng)白新區(qū)將來(lái)會(huì)成為新的都市中心，將建設(shè)成為集經(jīng)濟(jì)、高級(jí)樓宇、現(xiàn)代服務(wù)貿(mào)易、金融等于一體的綜合性新區(qū)。長(zhǎng)白新區(qū)什么時(shí)候建成？答：從現(xiàn)有角度來(lái)看，沈陽(yáng)市、和平區(qū)都加大了招商引資的力度，注入大量資金，這些都代表了政府對(duì)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)白新區(qū)的決心，相信時(shí)間不是問(wèn)題。這里未來(lái)的規(guī)劃是什么樣的？答：我們這里屬于長(zhǎng)白新區(qū)規(guī)劃中的北部居住組團(tuán)，主要以居住商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，規(guī)劃有多層和高層的居住建筑，形成中高檔次的生活區(qū)。到太原街、北站需要幾分鐘？答：正常情況下到太原街需要4公里左右的車程，到北站需要8公里左右的車程。萬(wàn)科城多大？答：萬(wàn)科城占地面積35萬(wàn)平左右，建筑面積100萬(wàn)平左右。10、萬(wàn)科城是萬(wàn)科在沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)的第幾個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在正在賣的是哪幾個(gè)項(xiàng)目？答：萬(wàn)科城是沈陽(yáng)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的第七個(gè)項(xiàng)目，正在銷售的項(xiàng)目有新榆公館、四季花城和金色家園。今年還將推出別墅項(xiàng)目蘭喬圣菲。11、萬(wàn)科城什么時(shí)候動(dòng)工？答：已于05年10月份動(dòng)工。12、萬(wàn)科城有什么設(shè)計(jì)特點(diǎn)？答：萬(wàn)科城整體設(shè)計(jì)采用一橫二縱一水系的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，將來(lái)會(huì)在萬(wàn)科城用地西側(cè)將會(huì)有市政一條規(guī)劃河通過(guò)。（小河屬于市政維護(hù)范圍？如果是需要明確說(shuō)明）13、“一橫軸”指哪？答：“一橫軸”指小區(qū)中部沿東西向展開(kāi)的綠帶形成小區(qū)的主要綠色走廊，作為此地的“特別地段”并賦予整個(gè)小區(qū)獨(dú)特的個(gè)性，由一系列的水邊休閑及活動(dòng)體驗(yàn)區(qū)組成。14、“兩縱軸”指哪？答：“兩縱軸”，輔助沙盤或景觀圖講解。指“一縱軸”將穿過(guò)宗地的規(guī)劃路設(shè)計(jì)為一條林蔭大道，成為一條貫穿社區(qū)南北的綠色交通縱軸；另“一縱軸”指宗地東部地塊中間為一條南北向的景觀縱軸，從高層帶中貫穿而過(guò)，成為小區(qū)的主要南北向開(kāi)敞公共綠地。15、“一水系”指哪？答：將協(xié)調(diào)市政在小區(qū)西側(cè)修建的南北向內(nèi)河藍(lán)色綠化帶，成為小區(qū)另一個(gè)富有標(biāo)志性的地帶。16、一期什么時(shí)候入??？答：預(yù)計(jì)07年17、萬(wàn)科城土地使用年限多少年？答：住宅50年，商業(yè)40年.18、一期有什么戶型答：從兩室兩廳的戶型到四室的大戶型都有。 19、一期有多大的產(chǎn)品？答：從80平-180平左右。20、一期有多層么？答：有，情景洋房就是多層。21、情景洋房有什么特點(diǎn)？答：是萬(wàn)科的專利產(chǎn)品，家家都有露臺(tái)，而且從造型上看是采用層層向上退進(jìn)的退臺(tái)處理，形成獨(dú)特的臺(tái)階式造型。22、和四季的情景洋房相比有什么特點(diǎn)？答：基本相同，但在四季基礎(chǔ)上對(duì)空調(diào)位等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了優(yōu)化。23、情景洋房多少錢一平？答：答：起價(jià)在5800元/平左右23、為什么和四季相比要貴答：首先區(qū)位不同，萬(wàn)科城屬于和平區(qū)，一個(gè)在城南，一個(gè)在城北；二是萬(wàn)科城毗鄰渾河，是少數(shù)的親水社區(qū)之一；三、萬(wàn)科城的總體規(guī)劃定位與四季不同。24、一期情景洋房在園區(qū)哪個(gè)位置？答：請(qǐng)看沙盤。講解25、情景洋房都是多大的？答：從130-180平左右，詳細(xì)看戶型圖。26、情景洋房幾層？答：4層半，4層是帶閣樓的.27、閣樓怎么計(jì)算面積？答：層高超過(guò)2.2米的算銷售面積。28、小高層多高？答：9-12層，臨街點(diǎn)式高層和沿規(guī)劃路小高層都是12層，在情景洋房后面的板式小高層是9層。29、臨街點(diǎn)式小高層有什么戶型？答：85平左右的戶型，詳細(xì)看戶型圖。30、臨街點(diǎn)小高多少錢一平?答：起價(jià)在4200元/平方米31、沿規(guī)劃路長(zhǎng)白二街小高有什么戶型？答：90平左右的戶型，詳細(xì)看戶型圖。32、規(guī)劃路小高多少錢一平?答：起價(jià)在4500元/平方米33、板式小高有什么戶型？答：大約在120-130平左右，詳細(xì)看戶型圖34、板式小高多少錢一平？答：起價(jià)在4800元/平方米35、洋房的一層下水管是否是單獨(dú)的？怎樣解決常見(jiàn)的堵、異味和返潮現(xiàn)象？答：為單獨(dú)下水管。不會(huì)出現(xiàn)通常老樓由于未獨(dú)立走管而發(fā)生的污水外溢的情況。返潮情況在萬(wàn)科的一樓出現(xiàn)非常少。一般通過(guò)墊高和下加防潮層來(lái)實(shí)現(xiàn)。可請(qǐng)客戶咨詢?nèi)f科其它項(xiàng)目一樓的業(yè)主。36、板式高層一層帶不帶花園答：帶花園。具體面積未定37、情花上下水和露臺(tái)排水問(wèn)題的解決答：按照屋面排水做法進(jìn)行有組織排水，通過(guò)地漏排到下一層客廳外的雨水管中，然后排走.38、一期園區(qū)有什么配套？答：除一期商業(yè)外，參見(jiàn)統(tǒng)一說(shuō)辭。一期商業(yè)的面積較大，未來(lái)入住時(shí)多種商業(yè)業(yè)態(tài)也能為業(yè)主提供較豐富的社區(qū)配套服務(wù)。39、洋房的建筑結(jié)構(gòu)？答：框架。40、項(xiàng)目的供暖方式及供暖源？答：暖氣由翔運(yùn)供暖供給整個(gè)長(zhǎng)白地區(qū)，住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備按地方標(biāo)準(zhǔn)22元/平米，非住宅23.5元/平米；41、有沒(méi)有精裝修小高層、洋房？答：未定，但我們會(huì)考慮。42、小區(qū)有哪些出入口？答：在長(zhǎng)白西路及區(qū)內(nèi)規(guī)劃路上分別開(kāi)設(shè)小區(qū)主要出入口；在長(zhǎng)白西路東部設(shè)一輔助出入口，并設(shè)置入口停車場(chǎng)，以避免學(xué)校早晚接送人流車流對(duì)城市交通的影響；北側(cè)設(shè)置人行出入口，使小區(qū)中的人群可方便地進(jìn)入沿河綠帶。43、小區(qū)的停車方式？答：停車方式以全地下（高層區(qū)），半地下（小高層區(qū)）為主，地面停車為輔。地面停車采用地面沿道路停車及組團(tuán)入口停車場(chǎng)相結(jié)合的方式。一期部分以地面停車為主。44、小區(qū)有哪些公建配套？答：本區(qū)預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)小學(xué)一所及8班幼兒園一所，具體情況未定。45、小區(qū)有哪些商業(yè)配套？答：分三類。第一類是集中商業(yè)，如沿濱河路展開(kāi)的餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)；第二類是配套商業(yè)，如沿區(qū)內(nèi)規(guī)劃路向北側(cè)沿伸，引入郵局、銀行、超市、藥店、咖啡廳、花店等一層商業(yè)服務(wù)等；第三類是零售網(wǎng)點(diǎn)：位于家前屋后，當(dāng)社區(qū)組團(tuán)封閉，其余開(kāi)放時(shí)，這些網(wǎng)點(diǎn)少量、零星地在小區(qū)內(nèi)部存在。46、萬(wàn)科城物業(yè)誰(shuí)做？答：通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的形式，已經(jīng)確定由沈陽(yáng)萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司企業(yè)來(lái)做。47、作過(guò)那些項(xiàng)目的物業(yè)管理？答：沈陽(yáng)萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司目前管理沈陽(yáng)“萬(wàn)科城市花園”、“萬(wàn)科紫金苑”、“萬(wàn)科花園新城”、“萬(wàn)科四季花城（中央公園）”、“萬(wàn)科金色家園”、“萬(wàn)科新榆公館”六個(gè)中、高檔住宅項(xiàng)目。48、物業(yè)費(fèi)怎么收？答：住宅是1.8元每平每月，車庫(kù)是0.9元每平每月具體請(qǐng)見(jiàn)《業(yè)主入住收費(fèi)明細(xì)》49、萬(wàn)科城多少戶？答：規(guī)劃中有6000多戶左右。50、情花有多少套、多少棟？板式有幾個(gè)單元？答：大約在240套左右，共12棟。板式小高層90平左右的三個(gè)單元，120平左右的兩個(gè)單元。51、情花有樣板間么？答：有一個(gè)四層樣板間，但8月中旬開(kāi)放，現(xiàn)在可以到四季花城看看。52、一期占地多少？答：一期一區(qū)和二區(qū)占地7.3萬(wàn)平米左右。建筑面積10.9萬(wàn)平米左右.53、一期有多少個(gè)車庫(kù)、車位？答：目前未定。一期停車方式有洋房車庫(kù)、商業(yè)一層車庫(kù)（園區(qū)內(nèi)側(cè)）、地上車位、商業(yè)前臨時(shí)停車等幾種，個(gè)數(shù)尚在調(diào)整中。管理方式詳見(jiàn)《萬(wàn)科城一期停車位/庫(kù)管理方式》的公示54、萬(wàn)科城是否是暫定名？答：不是。55、萬(wàn)科城是否有會(huì)所？答：未規(guī)劃56、一期情花多少？答：240套左右57、一期共有多少戶？答：約1000戶左右。58、對(duì)于中央公園和新榆，萬(wàn)科城的物業(yè)費(fèi)貴嗎？每個(gè)項(xiàng)目由于不同的規(guī)劃、不同的設(shè)計(jì)、不同層次的客戶等等，在物業(yè)服務(wù)人員的配置和能源消耗等各個(gè)方面都會(huì)存在差異。萬(wàn)科要做到因地制宜，把長(zhǎng)白地區(qū)的萬(wàn)科城打造成高尚生活區(qū)和為消費(fèi)者提供高尚的生活方式，與之配套的物業(yè)管理也將采取高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。在物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容不變的情況下將提升服務(wù)品質(zhì)，并且針對(duì)客戶需求提供菜單式有償服務(wù)。由于萬(wàn)科城在產(chǎn)品規(guī)劃和項(xiàng)目定位上與四季有著不同之處，所以其物業(yè)費(fèi)與四季也存在著差異。萬(wàn)科城的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)萬(wàn)科城自身的情況實(shí)際測(cè)算得出的，是經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門審批后才確定的。所以，萬(wàn)科城的物業(yè)費(fèi)比四季高，并不是物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容增加了。具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可見(jiàn)《前期物業(yè)服務(wù)合同》66、太陽(yáng)能熱水器問(wèn)題，現(xiàn)在從節(jié)能和環(huán)保的角度客戶希望能安裝太陽(yáng)能，而且認(rèn)為我們?nèi)f科應(yīng)該是走在前頭的，客戶的意見(jiàn)如果由于影響美觀，我們可以統(tǒng)一考慮和制作，客戶也可以接受。答：《中華人民共和國(guó)可再生能源發(fā)》明確國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人安裝和使用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、太陽(yáng)能供熱采暖和制冷系統(tǒng)、太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)等太陽(yáng)能利用系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在建筑物的設(shè)計(jì)和施工中，為太陽(yáng)能利用提供必備條件。對(duì)已建成的建筑物，住戶可以在不影響其質(zhì)量與安全的前提下安裝太陽(yáng)能利用系統(tǒng)。但是，當(dāng)事人另有約定的除外。按照本規(guī)定對(duì)于已建成的房屋，我們可以以房屋設(shè)計(jì)施工中沒(méi)有為太陽(yáng)能利用提供必備條件為由在合同中繼續(xù)和客戶約定不允許安裝太陽(yáng)能。專業(yè)上的理解是：要求開(kāi)發(fā)商有義務(wù)提供業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器的位置，且不能強(qiáng)行規(guī)定不允許安裝太陽(yáng)能熱水器。萬(wàn)科城的情況是：萬(wàn)科城的產(chǎn)品類型有洋房、小高、RS、TOWNHOUSE、高層等。1、

洋房、RS、TOWNHOUSE均為坡屋面，不利于太陽(yáng)能熱水器的安裝。2、

小高、高層的屋頂面積較小，無(wú)法保證有足夠的面積使所有業(yè)主進(jìn)行安裝。3、

且上述產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中均未考慮管道位置。4、

對(duì)于小高、高層來(lái)說(shuō)，使用時(shí)及時(shí)性較差。另外，目前太陽(yáng)能的產(chǎn)品不太成熟，維修量還是比較大，冬季電耗比較大，每年節(jié)省費(fèi)用初步估算在800－1000元左右，如果出現(xiàn)維修費(fèi)用，節(jié)省的費(fèi)用會(huì)更低。因此，建議應(yīng)該與當(dāng)事人在銷售或后期物業(yè)服務(wù)中形成約定為好。并在專業(yè)方面從運(yùn)行、維護(hù)、節(jié)省費(fèi)用上與業(yè)主溝通，引導(dǎo)其盡量不安裝。門窗不允許安裝欄桿，安全如何保證，而且一旦出事故我們承擔(dān)什么責(zé)任？首先，在我們銷售公示的材料當(dāng)中：《沈陽(yáng)萬(wàn)科城業(yè)主（臨時(shí)）公約》附件一《裝修管理規(guī)定》第12條當(dāng)中約定：“車庫(kù)門、首層苑門、所有住戶防盜門、防盜窗花和拉閘門（安于門窗內(nèi)側(cè)），需按物業(yè)服務(wù)部門指定款式安裝。”在不影響外立面的前提下是可以安裝的。（也可建議客戶自己安裝居家報(bào)警系統(tǒng)）

其次，安全如何保證問(wèn)題在萬(wàn)科城管理方案中有詳細(xì)的描述，具體可以總結(jié)為：設(shè)有嚴(yán)密的三級(jí)防范體系（一級(jí)防范由圍墻、周界防越、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控探頭、門崗安全員等組成；二級(jí)防范由園區(qū)內(nèi)的區(qū)域巡邏崗、監(jiān)控探頭等組成；三級(jí)防范為單元門禁系統(tǒng)），這三道防線相互密切聯(lián)系，相互配合，給客戶提供一個(gè)非常安全的環(huán)境，參照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定為客戶提供服務(wù)。一旦出現(xiàn)事故，第一時(shí)間報(bào)警，分析事故原因，如確因物業(yè)管理原因造成的，按照法院的判定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，反之，物業(yè)將不承擔(dān)任何責(zé)任。很多客戶都是因?yàn)槿f(wàn)科的物業(yè)而選擇萬(wàn)科，那萬(wàn)科的物業(yè)與其他物業(yè)相比有哪些優(yōu)勢(shì)？有哪些不同于其他物業(yè)公司的服務(wù)理念？答：核心優(yōu)勢(shì)一：持之以恒：萬(wàn)科物業(yè)成立10年來(lái)，我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)始終如一核心優(yōu)勢(shì)二：以客戶為中心：開(kāi)通投訴論壇，形成獨(dú)特的“萬(wàn)科在投訴中完美”的客戶互動(dòng)文化；多年來(lái)，一直接受業(yè)主委員會(huì)、廣大業(yè)主及社會(huì)各界的監(jiān)督；每年一次聘請(qǐng)第三方公司開(kāi)展“客戶滿意度調(diào)查”活動(dòng)推廣“五步一法”的客戶服務(wù)體系等。核心優(yōu)勢(shì)三：規(guī)范化：嚴(yán)格遵循法規(guī)要求，通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)接管新項(xiàng)目；通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，規(guī)范服務(wù)流程；每年按合同約定進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)告公示，更隨時(shí)接受業(yè)主的審計(jì)等。核心優(yōu)勢(shì)四：特色的社區(qū)文化活動(dòng)自行車不在保管范圍之內(nèi)，如果出現(xiàn)丟失的情況，采用什么樣的說(shuō)辭說(shuō)服客戶？答：業(yè)主自行車如果在園區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)公司協(xié)助業(yè)主報(bào)警，分析丟失原因，如確因物業(yè)管理原因造成，按照法院的判定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，反之，物業(yè)將不承擔(dān)任何責(zé)任。同園區(qū)的業(yè)主互相投訴，會(huì)造成鄰里之間的矛盾，物業(yè)會(huì)采用什么樣的方法解決這些問(wèn)題？答：現(xiàn)象一：同鄰業(yè)主之間發(fā)生矛盾時(shí)，物業(yè)或借助社區(qū)委員會(huì)，協(xié)調(diào)解決業(yè)主之間的矛盾。如情節(jié)嚴(yán)重，則需報(bào)警?，F(xiàn)象二：一戶業(yè)主投訴另一戶業(yè)主時(shí)，物業(yè)采?。毫私馔对V事件是否屬實(shí)——和被投訴業(yè)主溝通協(xié)調(diào)解決，此期間不泄漏投訴業(yè)主的相關(guān)信息。遇到節(jié)假日，服務(wù)是否會(huì)有所變動(dòng)？答：節(jié)假日期間，我們的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是不會(huì)降低的（按合同約定）。反而在節(jié)日期間，除保證基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能降低外，我們還為客戶做了：節(jié)日問(wèn)候（春節(jié)好，過(guò)年好，情人節(jié)快樂(lè)，圣誕快樂(lè)等）、新春送福、園區(qū)節(jié)日氛圍營(yíng)造等服務(wù)。物業(yè)是否提供有償?shù)募艺鍧嵎?wù)？服務(wù)范圍有哪些？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？答：物業(yè)公司是不提供有償?shù)募艺鍧嵎?wù)，但我們可免費(fèi)提供相關(guān)的家政服務(wù)信息。洋房露臺(tái)、花園是否允許兒童飼養(yǎng)小型寵物？露臺(tái)是否可以搭遮陽(yáng)棚？答：《業(yè)主（臨時(shí)）公約》明確規(guī)定：不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)兇猛/高大及不利于環(huán)境衛(wèi)生的動(dòng)物。兒童飼養(yǎng)的小型寵物如果不存在不利于環(huán)境衛(wèi)生是允許飼養(yǎng)的。《業(yè)主（臨時(shí)）公約》明確規(guī)定：裝修時(shí)，不破壞露臺(tái)屋面防水層和保護(hù)層。為避免增加屋面荷載發(fā)生危險(xiǎn)和降低屋面防水層使用壽命，不在露臺(tái)上搭建和堆砌門斗、遮陽(yáng)棚、涼亭、倉(cāng)庫(kù)、防護(hù)柵欄等建筑物、構(gòu)筑物。洋房露臺(tái)及公共樓梯的積雪是由物業(yè)負(fù)責(zé)清掃嗎？答：洋房露臺(tái)積雪由業(yè)主自行清理。公共樓梯的積雪由物業(yè)保潔負(fù)責(zé)清掃。家里來(lái)訪客，找不到具體位置，物業(yè)是否可以提供引領(lǐng)服務(wù)？答：可以。前提：訪客能夠準(zhǔn)確說(shuō)出拜訪人的地址、姓名等相關(guān)信息，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)在門崗登記后，可由巡邏崗安全員引導(dǎo)。業(yè)主無(wú)法進(jìn)戶，物業(yè)是否會(huì)提供相關(guān)服務(wù)？如何收費(fèi)？答：可協(xié)助業(yè)主撥打電話求助，免費(fèi)提供開(kāi)鎖信息。業(yè)主委員會(huì)是如何成立的？其職權(quán)范圍有哪些？答：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，首期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，住宅房屋按套計(jì)算，業(yè)主入住率達(dá)50%以上，由社區(qū)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，組建業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，并根據(jù)物業(yè)建設(shè)情況和業(yè)主入住情況增選業(yè)主委員會(huì)委員。職權(quán)范圍：配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)委員會(huì)協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；配合社區(qū)委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)委員會(huì)工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)委員會(huì)的建議。物業(yè)采用什么方式，檢驗(yàn)自身的服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)？答：項(xiàng)目自檢：日檢、周檢；專檢：公司級(jí)專業(yè)部門檢查；抽檢：公司管理層不定期檢查；集團(tuán)物業(yè)部每年一次檢查；第三方外部機(jī)構(gòu)每年一次檢查評(píng)估；業(yè)主參與不定期檢查。是否會(huì)定期為業(yè)主組織一些活動(dòng)？如何收費(fèi)？答：每季度一次。萬(wàn)科物業(yè)組織的社區(qū)活動(dòng)不完全都是收費(fèi)的，我們會(huì)根據(jù)活動(dòng)項(xiàng)目、活動(dòng)涉及的費(fèi)用等因素確定，最終以每次活動(dòng)的通知為準(zhǔn)。（例：植樹節(jié)等公益性活動(dòng)、HAPPY家庭節(jié)等活動(dòng)是不收費(fèi)的）物業(yè)費(fèi)開(kāi)始計(jì)費(fèi)時(shí)間？答：業(yè)主應(yīng)于本物業(yè)交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，交付時(shí)間以入住通知書時(shí)間為準(zhǔn)。納入物業(yè)管理范圍的——已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。已竣工出售并辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人交納。按照《商品房買賣合同》約定，物業(yè)買受人在約定期限內(nèi)不領(lǐng)取房屋或不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人交納。辦理入住手續(xù)的時(shí)間，以《商品房買賣合同》約定的交付時(shí)間或甲方通知辦理入住手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)。甲方將采用電話或郵寄書面通知的方式通知物業(yè)買受人。具體請(qǐng)見(jiàn)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》79、小高住宅一層是否也收電梯費(fèi)？答：不收！已在銷售現(xiàn)場(chǎng)的《業(yè)主入住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中公示！有關(guān)對(duì)工程問(wèn)題的匯總屋頂保溫笨板100厚；外墻200厚，加笨板，加墻磚共280厚；伸縮縫三個(gè)單元的有在西側(cè)，兩個(gè)單元之間；抗震七度設(shè)防；樓板120厚（正常標(biāo)準(zhǔn)）；室內(nèi)墻厚200，衛(wèi)生間100厚；電入戶6千瓦，220伏；洋房無(wú)管道（加壓）層；園區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站（無(wú)危險(xiǎn)），煤氣氣源在項(xiàng)目東南；采用天然氣；供水為夾河水廠在項(xiàng)目東南，為二次加壓水；園區(qū)內(nèi)有儲(chǔ)水池；暖氣供暖；采用華琛牌散熱器，與四季花城是一樣的品牌。異形柱構(gòu)造方法：（1）受力鋼筋采用8￠18+4￠14；（2）箍筋采用￠8@100雙支箍筋；（3）混凝土強(qiáng)度等級(jí)為C30坡屋頂保溫防水做法：采用的是保溫防水倒置，就是坡屋頂先做防水然后再加上保溫層，這樣保溫防水效果好。洋房頂層保溫層的厚度為100mm厚；洋房頂層排水的做法：頂層坡面前排水主要有天溝，統(tǒng)一走下水，直接通過(guò)下水流到洋房一層花園地下排水，這樣冬天頂層不會(huì)出現(xiàn)水流；外墻保溫的處理方法：采用外保溫處理，外掛60厚的笨板。一是這樣保溫效果好，二是這樣計(jì)算建筑面積時(shí)，消費(fèi)者能得到更多的實(shí)惠；外墻厚度=內(nèi)墻（200mm）+保溫層（80mm）同層的兩套洋房可以打通。采用空心頁(yè)巖磚隔音大于50分貝；洋房的外層都采用保溫處理；二層新增門的寬為1000mm，高為2200mm，外開(kāi)。磚墻接縫處用鋼筋相連，防止出現(xiàn)裂縫；洋房每層露臺(tái)都有面擠塑板，承重、保溫效果高于笨板；一層花園墻用舒布洛克花園墻磚；洋房頂層用拉法基瓦，工藝源自意大利；洋房室內(nèi)電源主墻不能動(dòng)。露臺(tái)上都有地漏排水；洋房?jī)?nèi)沒(méi)有管道井，管道從管通井中呈支狀分列，然后分別進(jìn)入各戶，在樓道內(nèi)或居室中看不到主管道，但四層上有排氣口能看到，洋房沒(méi)有管道層；天然氣氣源在長(zhǎng)白地區(qū)東南角，采用天然氣供暖；鋼制入戶門，露臺(tái)采用塑鋼門.交房標(biāo)準(zhǔn)入戶可視電話1個(gè)，寬帶接口1個(gè)，有線電視,電話接口各三個(gè)（主臥，書房，客廳），鋼制入戶門，塑鋼露臺(tái)門，開(kāi)關(guān)，衛(wèi)生間做防水高度淋浴為1.8m，其他為1.2m；地下室不可以挖，會(huì)破壞基礎(chǔ)，破壞原有結(jié)構(gòu)；車庫(kù)有上下水，是暖庫(kù)；上水采用偉星牌PPR、開(kāi)鈦鋁塑管，使用年限為50年。下水采用川路UPVC管，不是螺旋管。外墻采用多樂(lè)士涂料，石灣美陶劈開(kāi)磚；大車庫(kù)：開(kāi)間5.2m，面積31.6平；小車庫(kù)：開(kāi)間3.4m，面積21.18平；天窗防水：SBS卷材防水，中空窗、雙層玻璃，隔熱、保溫；采用威盧克斯斜屋面窗；坡屋頂面構(gòu)造做法：（1）拉法基；（2）30*25（h）防腐掛瓦條中距345mm；（3）30*25（h）防腐順?biāo)畻l中距500mm；（4）30厚C15￠6@500*500細(xì)石混凝土找平層；（5）100厚容量25kg/m3阻燃聚笨乙烯泡沫塑料保溫板；（6）4mm厚BBS改性瀝青卷材防水層；（7）20厚1：3水泥砂漿找平層；（8）現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板；一層防潮處理：墊高400mm-500mm，防水沙漿；洋房為七級(jí)抗震；一期無(wú)中水系統(tǒng)，后期會(huì)有；洋房墻體的玻璃磚：保溫不是很好，抗打擊也不是很好，能提升洋房的檔次，美觀，采光。露臺(tái)露雨的解決方法：一期露臺(tái)結(jié)構(gòu)是將防水層做在保溫層上面，在邊角處理不夠細(xì)致，而后期洋房的露臺(tái)在結(jié)構(gòu)上采用凹槽式防水，防水層做在保溫室下面，原來(lái)露臺(tái)階也加高了，因此改進(jìn)后降低了露臺(tái)漏雨的可能性，原來(lái)露臺(tái)周邊的臺(tái)階也加高了，因此改進(jìn)后降低了露臺(tái)漏雨的可能性；四躍五的樓梯在交房時(shí)是存在的，但可以根據(jù)個(gè)人需求改動(dòng)，但要提前報(bào)到萬(wàn)科工程部及萬(wàn)科物業(yè)部；房間內(nèi)已預(yù)留出空調(diào)管線的分水管打孔；業(yè)主如杲要改動(dòng)交房時(shí)可視電話的位置，物業(yè)可攜同工程部施工，但出現(xiàn)的改動(dòng)費(fèi)用300-400元由業(yè)主自行承擔(dān)，因可視電話內(nèi)線內(nèi)，不論改動(dòng)距離遠(yuǎn)近，為實(shí)現(xiàn)可視的視覺(jué)信號(hào)清晰度，故不可出現(xiàn)接頭現(xiàn)象，因此，要移動(dòng)就需要換掉相連的整根線，不建議改動(dòng)，原位置是經(jīng)過(guò)測(cè)試后最方便的；室內(nèi)改地?zé)幔簭姆课莨に嚄l件是可以改地?zé)岬?，但現(xiàn)在地?zé)峒夹g(shù)在中國(guó)市場(chǎng)不太成熟，材料和配件及施工時(shí)的手法，都會(huì)影響到后期使用時(shí)的效果，而且地?zé)岬氖褂靡矔?huì)影響到其他業(yè)主的采暖溫度，不提倡改。*注：如果客戶對(duì)高層有抗性：銷售員的統(tǒng)一說(shuō)辭1、目前在寸土寸金的和平區(qū)，設(shè)計(jì)地標(biāo)式的高層住宅是必然趨勢(shì)。2、高層框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)實(shí)用空間大，得房率高，且抗震性能好；在不影響主體結(jié)構(gòu)情況下，可拆改空間大。3、電梯24小時(shí)全天候運(yùn)行，方便老人、孩子出行；采用知名品牌，在質(zhì)量方面得以保證，尤其在家中有患病時(shí)更能體現(xiàn)其優(yōu)越性。4、戶型采光好，休閑空間大，視野開(kāi)闊，景觀優(yōu)美。整個(gè)園區(qū)講解完畢，謝謝！請(qǐng)問(wèn)您選擇哪一種的房屋類型？在選擇不同房屋類型的時(shí)候，其主要的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)也有所不同。針對(duì)不同選擇為其介紹：四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉（打動(dòng)客戶）1、萬(wàn)科品牌和物業(yè)2、項(xiàng)目所在區(qū)域位置發(fā)展?jié)摿^大，是未來(lái)沈陽(yáng)的陸家嘴3、緊臨太原街商圈，商業(yè)氛圍濃郁，緊跟時(shí)尚潮流4、周邊教育配套齊全，中、小學(xué)都是沈陽(yáng)市內(nèi)重點(diǎn)的學(xué)校。5、大社區(qū)親水住宅6、樓盤規(guī)劃?rùn)n次非常高，居住在這里的業(yè)主綜合素質(zhì)較高，利于形成良好的人文環(huán)境五、戶型分析：情景洋房一層160㎡設(shè)計(jì)特點(diǎn)巧妙入戶，“情景花園洋房”設(shè)計(jì)層數(shù)為4.5層，首層入口通過(guò)獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式，并且我們將贈(zèng)送您大約30平的私家花園，為您提供了一片親近大自然的空間，讓您在這樣寸土寸金的城市中重新找回院落的生活，使您充分享受別墅的私秘性和親地性。入戶獨(dú)有10平左右情景房，大的面窗朝向自然庭院與花園形成半圍合式的布局，倍添院居情趣。情景屋可作書房、茶室、陽(yáng)光室，透過(guò)窗外陽(yáng)光、綠色、鮮花盡收眼底。其次在空間布局上獨(dú)有的橫廳設(shè)計(jì)約8.1米開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分。最后四室二廳二衛(wèi)158平的尊崇設(shè)計(jì)，讓您盡情享受情景洋房帶給您的洋房式的花園生活。二層142㎡設(shè)計(jì)特點(diǎn)二層獨(dú)立入戶，情景洋房的二層讓您感覺(jué)到住在一層的感覺(jué)，它是通過(guò)兩個(gè)方向的室外樓梯，上到一層的一個(gè)平臺(tái)，再往上走一走，在室外很自然地完成一個(gè)過(guò)程，當(dāng)您回家時(shí)，沒(méi)有特別強(qiáng)烈地意識(shí)到自己爬了一層

樓。同時(shí)進(jìn)到家門之前，他先是通過(guò)自家露臺(tái)，獨(dú)立入戶，有穿過(guò)小院進(jìn)家門的感覺(jué)，樓梯間內(nèi)也設(shè)有入戶門使二層的洋房更具人性化，使您的出入方式更加便利。也使您的生活更具有別墅式的生活體味。二層的面積與一層相比相對(duì)較小，142平三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，獨(dú)有的7.3橫廳大開(kāi)間，具有讓您盡情享受陽(yáng)光帶給你的滋潤(rùn)。同時(shí)由于位置高了一層，使您的視野更加開(kāi)闊，在室內(nèi)設(shè)計(jì)上錯(cuò)層式的設(shè)計(jì)使您的生活區(qū)和活動(dòng)區(qū)分開(kāi)，空間組織生活更加合理。三層128㎡設(shè)計(jì)特點(diǎn)同樣具有大露臺(tái)但是它區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感，二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng)，三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感。站在三層的觀景露臺(tái)上，您能享受到更多的陽(yáng)光、綠色，同時(shí)7.3米橫廳設(shè)計(jì)所帶來(lái)的是對(duì)南向陽(yáng)光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳氣派不凡，感受開(kāi)闊舒適。三層的面積在138平，是洋房中最小的戶型，總房款是最經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的，住在三層您更多的感受是別墅式的生活，而這是住在多層、高層所享受不到的生活舒適。四層182㎡設(shè)計(jì)特點(diǎn)頂層為豪華戶型，面積在180-190平，是最能體現(xiàn)尊貴品質(zhì)和彰顯個(gè)性的戶型，它不僅秉承了原有的“躍式”戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)——共享空間、分層起居。并且上層單位更在主人房中加設(shè)了超大豪華洗浴間，盡顯主人的尊貴感。同別墅一樣躍層設(shè)計(jì)的坡屋頂采用雙向天窗的設(shè)計(jì)，使您在白天盡情享受陽(yáng)光的滋潤(rùn)，晚上又可見(jiàn)夜空中的繁星流動(dòng)，而這種自然美的感動(dòng)相信您只有在萬(wàn)科的情景洋房中才會(huì)擁有。南北三個(gè)的“露臺(tái)”的設(shè)置，更增強(qiáng)了室內(nèi)向室外的空間延伸，使您更加親近自然。超大的橫廳設(shè)計(jì)讓您倍受陽(yáng)光的青睞，進(jìn)門挑空的餐廳設(shè)計(jì)，層高達(dá)到6米，更是盡顯別墅式的尊貴豪華。享受源于生活，而又高于生活，萬(wàn)科城的情景洋房正是給您了別墅的這種浪漫和舒適的生活享受。相信當(dāng)您踏進(jìn)這間房間您就已經(jīng)會(huì)感受的到了。六、項(xiàng)目建筑材料情況七、物業(yè)管理內(nèi)容前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）中《一級(jí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本公司自身的管理服務(wù)水平，本公司承諾物業(yè)管理各項(xiàng)目要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、房屋外觀定期巡查；2、根據(jù)房屋使用年限，編制年度維修計(jì)劃。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、建立設(shè)備房巡查制度和設(shè)備管理臺(tái)帳；2、因乙方維修、養(yǎng)護(hù)原因造成的停水停電提前通知3、設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通1、服務(wù)時(shí)間：每天7:30—16:30；2、樓道清潔：清掃1次/天，拖洗1次/2日；公共場(chǎng)所、綠地、道路：清掃2次/天；截水溝、雨水井、標(biāo)識(shí)牌、信報(bào)箱：清潔1次/2日；垃圾清運(yùn)：2次/天；公共雨、污水管道疏通：一次/年；3、消殺：蚊蟲消殺2次/月（夏），1次/月（冬）；4、雨雪天氣后及時(shí)清掃積水、積雪。公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理1、防治病蟲害；2、喬木修剪：1次/年；草坪修剪：10次/年；灌木修剪：8次/年。車輛停放管理1、經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)有合法手續(xù)，車輛進(jìn)出有管理；2、經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)有巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按照車主留下的聯(lián)系方式盡快與車主取得聯(lián)系。公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理1、安全管理部門建立24小時(shí)值班制度；2、對(duì)火災(zāi)等突發(fā)事件有相應(yīng)預(yù)案；3、定期開(kāi)展消防和居家安全宣傳，消防演習(xí)：1次/年。裝飾裝修管理服務(wù)1、在《業(yè)主臨時(shí)公約》、《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》中約定物業(yè)使用禁止行為和注意事項(xiàng)；2、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理；物業(yè)檔案資料管理1、建立物業(yè)檔案資料管理制度；2、檔案資料有專人管理，借閱有記錄。其他服務(wù)1、報(bào)修服務(wù)時(shí)間：24小時(shí)，急修：30分鐘到達(dá)或按約定時(shí)間到達(dá)；2、向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話和公司投訴電話；3、社區(qū)文化活動(dòng)：每季度開(kāi)展一次。業(yè)主入住收費(fèi)明細(xì)序號(hào)收費(fèi)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額（元）備注一、物業(yè)公司收取的費(fèi)用（最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)部門的批復(fù)為準(zhǔn)）1住宅物業(yè)管理費(fèi)1.8元/平方米.月1.8元×建筑面積×12個(gè)月預(yù)收一年2朝外商鋪物業(yè)管理費(fèi)0.9元/平方米?月0.9元×建筑面積×12個(gè)月3單體車庫(kù)、儲(chǔ)藏間物業(yè)管理費(fèi)0.9元/平方米.月0.9元×建筑面積×12個(gè)月4地面車位使用費(fèi)100元/個(gè).月5臨時(shí)停車費(fèi)5元/次（24小時(shí)內(nèi)為1次，超出24小時(shí)按兩次計(jì)算，以此類推）7電梯費(fèi)（小高層、高層業(yè)主交納）12元/人.月12元×人數(shù)/戶×12個(gè)月預(yù)收一年(一層不收此項(xiàng)費(fèi)用)8裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)320元/戶320.00二室二廳（含以下）380元/戶380.00三室二廳（含以上）9裝修管理服務(wù)費(fèi)3元/平方米3元×建筑面積一次性收取二、代繳費(fèi)用（最終收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)以政府相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)）1煤氣管網(wǎng)費(fèi)1600元/戶1600.00《建委（1989）128號(hào)文件、市財(cái)政局（1989）27號(hào)文件》即煤氣氣源建設(shè)費(fèi)和管網(wǎng)建設(shè)補(bǔ)助費(fèi)2煤氣預(yù)交款、保險(xiǎn)、工本費(fèi)109元/戶109.003住宅、單體車庫(kù)電費(fèi)200元/戶200.004商鋪電費(fèi)500元/戶500.005住宅水費(fèi)200元/戶200.006商鋪水費(fèi)500元/戶500.007單體車庫(kù)水費(fèi)300元/戶300.00三、其他費(fèi)用1采暖費(fèi)供暖公司收取2有線電視初裝費(fèi)、收視費(fèi)有線電視收取裝修管理規(guī)定沈陽(yáng)萬(wàn)科城是全體業(yè)主共同的家園。為維護(hù)小區(qū)的安寧、整潔和祥和，全體業(yè)主共同訂立本規(guī)定，并承諾履行如下義務(wù)：在進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，應(yīng)遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定。在工程開(kāi)工前，向物業(yè)服務(wù)部門申報(bào)登記，清楚物業(yè)服務(wù)部門告知的關(guān)于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)部門簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，并將此協(xié)議內(nèi)容告知自行委托的裝飾裝修施工企業(yè)。不拒絕和阻礙物業(yè)服務(wù)部門依據(jù)裝飾裝修管理協(xié)議的約定，對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行的監(jiān)督檢查。按裝飾裝修管理協(xié)議的約定時(shí)間進(jìn)行裝修，以免滋擾鄰里。不因房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。不擅自改變房屋建筑（含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、首層小院等部位）及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局、外貌的顏色、形狀、規(guī)格等。不對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。不擅自改動(dòng)房屋水、電、燃?xì)?、供暖管道和設(shè)施；不對(duì)房屋煙道進(jìn)行改動(dòng)。裝修垃圾袋裝，并按物業(yè)服務(wù)部門指定地點(diǎn)、指定時(shí)間堆放。不擅自安裝遮陽(yáng)棚、雨蓬，安裝遮陽(yáng)棚、雨棚須經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，到物業(yè)服務(wù)部門備案。不封閉所有陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)，不更改護(hù)欄（含顏色、材料、樣式等）。車庫(kù)門、首層苑門、所有住戶防盜門、防盜窗花和拉閘門（安于門窗內(nèi)側(cè)），需按物業(yè)服務(wù)部門指定款式安裝。安裝空調(diào)應(yīng)當(dāng)將空調(diào)機(jī)外機(jī)安裝在建筑設(shè)計(jì)指定位置，注意安裝牢固，防止跌落?？照{(diào)機(jī)冷凝水管應(yīng)當(dāng)接入統(tǒng)一排水管道，防止隨處滴漏。安裝燃?xì)鉄崴鲿r(shí)，排氣孔位置須經(jīng)燃?xì)鉄崴鲝S家專業(yè)指導(dǎo)及物業(yè)服務(wù)單位的同意，并須自行做好排氣孔防水處理。八、購(gòu)房所需相關(guān)資料（簽約認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)備）1、辦理貸款流程、費(fèi)用及所需資料辦理貸款需要提供的相關(guān)文件身份證原件（雙方）、復(fù)印件9份（借款人6份，共有人3份）（一寸照片3張，有的銀行需要）戶口本原件、復(fù)印件8份（包括首頁(yè)，戶主頁(yè)、借款人6份、共有人3份）婚姻證明原件、復(fù)印件2份（單身的客戶需提供單身證明）商品房購(gòu)銷合同書原件6份雙方收入證明（公司或個(gè)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本印件）預(yù)交款收據(jù)復(fù)印件2份B、異地戶口購(gòu)買沈城住房所需要提供的資料身份證戶口本或個(gè)人護(hù)照（外籍人的客戶，擔(dān)保人需提供與借款人同樣的備件）結(jié)婚證（單身的客戶需提供單身證明）如個(gè)人開(kāi)辦公司則提供稅票、財(cái)務(wù)報(bào)表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）收入證明C、房地產(chǎn)買賣相關(guān)稅費(fèi)：擔(dān)保公司收取擔(dān)保費(fèi)貸款額*8‰擔(dān)保公司代收辦理房屋所有權(quán)證費(fèi)用：契稅房屋總值*1.5%（單價(jià)小于8000元/平方米）房屋總值*4%（非住宅用房和單價(jià)高于8000元/平方米的住宅）相關(guān)費(fèi)用：辦理抵押：200元它項(xiàng)權(quán)力證：180元律師費(fèi)：600元公證費(fèi)：200元工本費(fèi)：80元各種表：10元印花稅：5元保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總值*0.6‰*貸款年限c)維修基金的收取比例：?jiǎn)蝺r(jià)在2300元/平方米以上的按2,300元/平方米*房屋面積*2.5%單價(jià)在2300元/平方米以下的按實(shí)際成交價(jià)*房屋面積*2.5%d)申請(qǐng)貸款周期？21個(gè)工作日。售房許可復(fù)印件2份1：500小區(qū)平面圖復(fù)印件2份開(kāi)發(fā)公司土地使用證復(fù)印件2份商品房交易批復(fù)復(fù)印件2份新建樓房門牌編號(hào)審批表復(fù)印件4份分戶結(jié)構(gòu)圖復(fù)印件2份建設(shè)工程施工許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證異地戶口購(gòu)買沈城住房標(biāo)準(zhǔn)按沈陽(yáng)市政府有關(guān)政策執(zhí)行公司貸款需以法人代表身份申請(qǐng)貸款并提交：身份證戶口本稅票財(cái)務(wù)報(bào)表營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）收入證明辦理貸款的程序1、認(rèn)購(gòu)住房由貸款人認(rèn)購(gòu)住房，并簽定《購(gòu)房合同》2、申請(qǐng)貸款貸款人向銀行出具辦理貸款所需的各種文件資料，填寫《個(gè)人住房貸款資料》。3、貸款審批由銀行審查核實(shí)后，對(duì)符合條件的給予貸款4、簽約并放款簽署借款合同（抵押合同）及完善擔(dān)保手續(xù)后，發(fā)放貸款5、還款貸款人在每月還款日前將足額款項(xiàng)存入銀行第二部分心理素質(zhì)和潛能培訓(xùn)———銷售首先是思維的突破任何一個(gè)銷售精英都必須經(jīng)歷一個(gè)從無(wú)知到有知、從生疏到熟練的過(guò)程，只要敢正視暫時(shí)的失敗和挫折，并善于從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，那么成功終會(huì)向你招手。一、銷售六大定律客戶是一定可以搞定的。條件：樹立積極的心態(tài)，集中力量解決?？蛻粢话銢](méi)有主見(jiàn)，觀念不清晰，可以被引導(dǎo)。能來(lái)了解，就說(shuō)明他有需求?？蛻魧?duì)所購(gòu)買的商品不是很了解，缺乏專業(yè)知識(shí)?？蛻粜睦锸仟q豫不決的。害怕做出決定，要幫他做出決定。2、我一定能搞定客戶。條件：頑強(qiáng)的意志，必勝的信心。3、客戶所講的不買的理由全是借口。條件：假借口是因?yàn)椴恍湃?。真借口是因?yàn)榭蛻粽J(rèn)為就是這樣。客戶所講的任何缺點(diǎn)，都是微不足道、不值一提的；都不足以影響商品的品質(zhì)和他生活的品質(zhì)。我項(xiàng)目的任何優(yōu)點(diǎn)都足以影響客戶的生活品質(zhì)。清晰有力的主打點(diǎn)+周全細(xì)致的輔助點(diǎn)+完善的服務(wù)=成交。二、針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定的專門案例分析1、入住時(shí)間晚（期房）解決方法：先讓客戶坐下來(lái)，為自己爭(zhēng)取談話的時(shí)間。坐在客戶的旁邊，盡量不要形成對(duì)立面。傾聽(tīng)與提問(wèn)，了解真實(shí)理由。分析與說(shuō)服，盡量站在客戶的角度上考慮問(wèn)題。說(shuō)辭：可以退房，但請(qǐng)你先講一下對(duì)我們項(xiàng)目不滿意的地方，好嗎？您退的一點(diǎn)道理都沒(méi)有！您在交錢時(shí)已經(jīng)知道何時(shí)入住了吧？交錢前銷售人員就已經(jīng)介紹清楚了吧？?jī)x式只有一天，可婚姻生活卻是一輩子，等待幾個(gè)月又算得了什么！倉(cāng)促選擇的苦果，需要一輩子來(lái)承受，所以，等待幾個(gè)月是非常明智的！買房是一輩子的事，而且，像您這樣有身份、有品位的人，怎能退而求其次！我們的房子是獨(dú)一無(wú)二的，絕無(wú)僅有的，我們的房子值得等待！其實(shí)您的計(jì)劃是可以有變通的辦法，不是不能改變的！10）價(jià)格便宜，升值空間大，就像買了原始股。價(jià)格高(錢不夠)說(shuō)辭：1）選擇按揭付款，裝修款也可以一并按揭，銀行的錢不用白不用。2）尋求公司配合，首付款可先少付，余款延長(zhǎng)付款期限。3）月供款是壓力也是動(dòng)力，更努力的工作，也是在給自己一個(gè)更完滿的生活。4）原來(lái)的房子出租或出售，“我以前就是干這行的或我有很多朋友就是干這行的，可以幫助您”。積金貸款，利率低，可減少10%的房款。向雙方的父母及朋友尋求幫助。描述項(xiàng)目周圍的規(guī)劃前景、發(fā)展趨勢(shì)，用增值空間、投資回報(bào)率來(lái)吸引客戶。描述項(xiàng)目的配套及配置等賣點(diǎn)，“我們的項(xiàng)目物有所值，根本就不貴”！向客戶的虛榮心求助，“我們的項(xiàng)目是您地位、身份、全新生活方式的象征，別人不知道有多羨慕您呢”！10）客戶的家人求助：描繪父母的養(yǎng)老、妻子的生活、孩子的教育、丈夫的事業(yè)等生活場(chǎng)景；“辛辛苦苦的奔忙，不就是為了讓家人過(guò)上更好的生活”！11）虛構(gòu)一位有名氣、有影響力、有地位、有身份、見(jiàn)多識(shí)廣的人，“他就買了我們的房子，而且還買了兩套哪”！12）自己對(duì)價(jià)格要認(rèn)可,才會(huì)有信心說(shuō)“我們的房子才4000多塊錢”！13）通過(guò)對(duì)比別的項(xiàng)目的劣勢(shì)，突出我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，證明我項(xiàng)目的最佳性價(jià)比?！跋襁@樣好的房子，你到哪里去買呀！3、面積大說(shuō)辭：買房子是一輩子的事?！澳憧梢砸徊降轿?，以后不用再換了?！卑芽蛻魵w為先知先覺(jué)的人。隨著人們生活水平的日益提高，大戶型是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)?！澳惚葎e人早享受了一步”。戶型功能細(xì)分更是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，能夠滿足你居家生活的更多需求。如：“您可以有自己的書房，靜靜的讀書、沉思，而不會(huì)有人打擾你”?！肮ぷ髦啵氵€可以到健身房去鍛煉身體，以保持旺盛的工作斗志。”向客戶的虛榮心求助。如：“面積大的房子是像你這樣事業(yè)成功、生活質(zhì)量要求高的人才能夠享受的，不是一般人可以享受的。”父母的暫住，節(jié)假日親戚朋友的往來(lái)聚會(huì)，肯定需要更大的空間。國(guó)外發(fā)達(dá)城市居住水平及生活現(xiàn)狀的描述，如：“美國(guó)的今天就是我們的明天?！奔彝ッ總€(gè)成員擁有更多的空間，互不干擾，有利于身心健康，更好的生活工作。如：“大面積是更高生活品質(zhì)的體現(xiàn)”。盡述小面積的缺點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)大面積的優(yōu)點(diǎn)。使客戶情緒化，將客戶帶入到生活在這樣的房子里對(duì)未來(lái)種種美好的憧憬之中。業(yè)主們相近的素質(zhì)，令你更有認(rèn)同感、歸屬感，對(duì)孩子的教育與成長(zhǎng)也很有利。4、證件不全說(shuō)辭：銷售員自己要接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，心中不能有障礙。手續(xù)復(fù)雜，辦理時(shí)間長(zhǎng)。如：“項(xiàng)目越來(lái)越多，可政府部門辦事人員人手很缺，工作效率也不高，不是我們不愿辦，但有些情況的確需要時(shí)間”。“現(xiàn)在項(xiàng)目投入已經(jīng)很大，我們不會(huì)為了少量的城建費(fèi)用而犧牲以后的利潤(rùn)，所以，我們肯定會(huì)辦理”?！捌髽I(yè)發(fā)展是長(zhǎng)期行為，我們?yōu)榱似髽I(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展及企業(yè)的形象考慮，也會(huì)去辦理手續(xù)”?！艾F(xiàn)在是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，您可以了解一下，沈陽(yáng)所有的項(xiàng)目在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間都是沒(méi)有證件的，不是我們一家是這樣的情況”。可以給客戶一個(gè)大概的時(shí)間，讓其對(duì)項(xiàng)目抱有希望。如:“我們到正式開(kāi)盤時(shí)就會(huì)辦理下來(lái)”?？梢越o客戶保證，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如：“如果到時(shí)間還沒(méi)有辦下來(lái)，您可以退錢”或“我們可以把您的這個(gè)擔(dān)心寫入合同條款，您完全不用擔(dān)心”。利用公司原來(lái)項(xiàng)目的利好情況，打消客戶的顧慮。如：“您可以了解一下我們?cè)瓉?lái)項(xiàng)目的情況，從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)您現(xiàn)在擔(dān)心的問(wèn)題，我們公司一向是很誠(chéng)信的，您還擔(dān)心什么哪”！展示協(xié)作單位的實(shí)力，增強(qiáng)客戶的信心。如：“您看，與我們合作的單位實(shí)力都是非常強(qiáng)的，如果我們公司是像您擔(dān)心的那樣，這些單位也不會(huì)跟我們合作的。您說(shuō)，是嗎？5、西曬說(shuō)辭：1）首先從觀念上扭轉(zhuǎn)客戶對(duì)西曬的想法。如：“西曬更多的是自己主觀的心理感受，是對(duì)傳統(tǒng)觀念不去深入思考而盲目跟從的結(jié)果。您如果仔細(xì)分析一下，其實(shí)，西曬根本就是微不足道的”?！拔鲿窀揪筒皇悄胂竦哪敲磭?yán)重”。2）利用建材及配置的優(yōu)勢(shì)。如：“空心節(jié)能保溫磚、雙層中空玻璃、空調(diào)等，也足以阻擋西下斜陽(yáng)那點(diǎn)微弱的熱度”。3）了解客戶一天的生活規(guī)律。如：“據(jù)研究證明，所謂的西曬只是夏天下午2點(diǎn)到4點(diǎn)之間那一段時(shí)間陽(yáng)光比較強(qiáng)烈?？墒牵?yáng)升起時(shí)您已上班了，下午2點(diǎn)到4點(diǎn)您還沒(méi)有回家。所以，西曬對(duì)您的生活根本就沒(méi)有任何影響”。聯(lián)系戶型的情況，進(jìn)一步瓦解西曬對(duì)客戶的影響。如：“就算是有西曬，也只是曬著了廚房，可是您一年又有幾天在下午2點(diǎn)到4點(diǎn)之間做飯吶”！價(jià)格偏低、節(jié)約資金。如：“而且這套房子價(jià)格又比較便宜，節(jié)省下來(lái)的錢可以做更好的裝修、買更好的家具和電器，非常劃算的”！或“為一個(gè)根本就不存在的原因而多支出一筆錢，實(shí)在是太不明智了”！6）和別的客戶作比較。如：“從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)到買這個(gè)房子的其他客戶向我們談到這個(gè)問(wèn)題”。7）季節(jié)的不同對(duì)陽(yáng)光的不同感受。如：“夏天您覺(jué)得是吸曬，但到了其他的季節(jié)，又何嘗不是溫暖的享受呢”！8）西曬不該成為您決定是否購(gòu)買的影響因素。如：“別的方面都滿意，卻為一個(gè)根本就不存在的原因而猶豫，實(shí)在是太不應(yīng)該了”！9）抓住客戶的從眾心理。如：“這個(gè)戶型是所有戶型中賣的最好的，沒(méi)剩幾套了，您還猶豫什么”！6、常用借口分析解決1）很忙，沒(méi)有時(shí)間給予緊迫感。如：“您看好的房子由于銷售的好，還剩兩套了”。馬上要漲價(jià)。如：“您看上的那套房子馬上就要漲價(jià)了”。說(shuō)明其工作繁忙的目的。如：“您辛辛苦苦的奔忙，不就是為了讓家人過(guò)上幸福的生活嗎”！幫客戶定時(shí)間。如：“要不您現(xiàn)在定個(gè)時(shí)間，我可以過(guò)去”。利用客戶的一切資源。如：“要不這樣，您留一下您的傳真或郵箱，我把資料發(fā)給您”。2）做不了主，要與家人商量首先，說(shuō)這話的人一定是能夠做主的人。請(qǐng)他一定帶上家人來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。我們可以去接他的家人。我們可以親自上門拜訪。先說(shuō)服客戶，然后督促他說(shuō)服家里人。3）人在外地現(xiàn)在資訊非常發(fā)達(dá)，可以很便捷的與家人溝通聯(lián)系。您完全應(yīng)該相信自己的判斷力?！翱鞚q價(jià)了”或“您看上的房子賣的特別好”，使客戶盡快下決定。我可以給他打電話、發(fā)傳真或發(fā)郵件。確定回來(lái)的日期。如：“我盡量向經(jīng)理申請(qǐng)一下，給您多保留幾天”。4）已買了其它房子首先，肯定還沒(méi)買，只是看到并可能有興趣。探測(cè)其對(duì)我項(xiàng)目的意見(jiàn)和其關(guān)注的其他樓盤。如：“您覺(jué)得我們項(xiàng)目還有哪些地方應(yīng)該改善？；“您買的是那個(gè)項(xiàng)目的房子，我可以幫您參謀一下”。與他感興趣的項(xiàng)目做對(duì)比。擴(kuò)大我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及其他項(xiàng)目的劣勢(shì)，縮小別的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及我項(xiàng)目的劣勢(shì)。不要說(shuō)的很肯定，用“聽(tīng)說(shuō)”、“好像”、“某些”等詞語(yǔ)。根據(jù)我的觀察，您絕對(duì)有實(shí)力買兩套房子。其實(shí)我們這套房子用來(lái)投資也很不錯(cuò)呀！交首付才是真正的購(gòu)買，還有爭(zhēng)取的機(jī)會(huì)，不要輕易放棄！5）如何留下客戶的電話原因：擔(dān)心被騷擾。沒(méi)有得到想得到的信息。沒(méi)有足夠吸引他的東西。并非他理想的房子并不想買，只是想了解。說(shuō)辭：您放心，我一定不會(huì)在您不方便的時(shí)候給您打電話。要不您說(shuō)個(gè)時(shí)間，我在那個(gè)時(shí)間打過(guò)去。其實(shí)，我只是希望能把項(xiàng)目的最新情況及時(shí)告知與您，讓您更客觀的做決定。要不，您留下傳真或郵箱，我發(fā)資料給您。我們樣板間馬上就推出了，您留下電話，到時(shí)我會(huì)通知您來(lái)參觀。6）如何讓客戶簽單首先讓客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生興趣。盡量探索客戶需求，調(diào)動(dòng)產(chǎn)品的所有資源來(lái)滿足客戶需求。（1）多提問(wèn)辦公還是居住安排功能。您要看多大的面積鎖定戶型。您家?guī)卓谌税才艖粜?。喜歡安靜嗎安排位置。您的生活品味投其所好。您從事的工作確定性格。購(gòu)房預(yù)算確定付款方式。第幾次置業(yè)客戶成熟度。（2）多聆聽(tīng)客戶的滿意點(diǎn)在哪?？蛻舻牟粷M意點(diǎn)在哪。他需要什么。他是否已動(dòng)心。他是否對(duì)你放心。他的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。他的最大心愿。他的困難在哪里。在講述產(chǎn)品信息的時(shí)候，要將客戶的需求放在第一位，不要面面俱到。抓住客戶關(guān)心的問(wèn)題主推。要將產(chǎn)品的個(gè)性表達(dá)出來(lái)，鮮明的與其他項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)。要將產(chǎn)品的個(gè)性化與其特點(diǎn)講述的符合需求，使她感覺(jué)房子是為他而建的。以最優(yōu)秀的服務(wù)打動(dòng)他，最熱情的語(yǔ)言融化他，最專業(yè)的回答滿足他。7）如何讓客戶下訂您這么喜歡，就訂這一套吧！我想沒(méi)有哪套房子能如此打動(dòng)您吧！還是早點(diǎn)訂了，想想如何裝修吧，別再為選房子浪費(fèi)時(shí)間了。大家都喜歡，那就皆大歡喜，訂這一套吧！這套賣得很快，別再猶豫了，趕快下訂吧！這么好的房子，沈陽(yáng)沒(méi)有第二家，現(xiàn)在不訂您會(huì)后悔的！訂了，對(duì)您沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)只有保障，您還猶豫什么！我真心希望您能夠早一天住進(jìn)最美的家里，還是趕快定下吧！8）如何打電話讓客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)主動(dòng)給客戶定時(shí)間，不要不好意思。根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。不要怕被拒絕，堅(jiān)持不懈，永不放棄。給客戶一個(gè)吸引，給自己一個(gè)理由。關(guān)心客戶，尊重客戶，與客戶處成朋友，使其不好拒絕你。誠(chéng)懇的態(tài)度，，像膏藥一樣貼住他?？偨Y(jié)：必勝的信念探測(cè)真實(shí)原因分析的重要性為客戶著想向客戶的虛榮心求助感情的滲透綜合知識(shí)的運(yùn)用客戶是可以說(shuō)服的第三部分管理規(guī)范萬(wàn)科城項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)接待投訴處理管理規(guī)范為明晰萬(wàn)科城項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)接待投訴流程，規(guī)避投訴升級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本規(guī)范。細(xì)則如下：面臨客戶來(lái)銷售現(xiàn)場(chǎng)投訴時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)人需要即時(shí)安撫客戶，并引導(dǎo)至安靜區(qū)域，避免影響其他客戶的接待。遇到投訴狀況，馬上通知客服部門對(duì)接人，向其簡(jiǎn)單闡述客戶投訴原因及現(xiàn)場(chǎng)狀況，請(qǐng)其來(lái)妥善安排下步工作。（目前客服對(duì)接人：趙維手接待投訴客戶時(shí)應(yīng)避免就其投訴內(nèi)容做深入探討，必須等待客服部門前來(lái)處理。等待期間向其說(shuō)明萬(wàn)科有專門的客服部門來(lái)解決其投訴問(wèn)題，請(qǐng)其耐心等待。投訴客戶在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)激行為時(shí)，要做到“打不還手、罵不還口”，避免與客戶發(fā)生激烈爭(zhēng)論，引發(fā)投訴升級(jí)或引起其它嚴(yán)重后果。投訴客戶現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)打砸行為時(shí)，可口頭制止，但嚴(yán)禁與客戶發(fā)生任何身體接觸?？头?fù)責(zé)人為投訴處理的唯一出口，避免出現(xiàn)多頭聯(lián)系的情況。（如工程質(zhì)量問(wèn)題直接找工程部）務(wù)必保證銷售人員自身人身安全。如有可能，優(yōu)先保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)客戶資料。4.1.1銷售人員行為禮儀管理要求銷售員禮儀守則1.專業(yè)操守銷售員的職責(zé)包括推銷代理樓盤及公司形象，是幫助公司與客戶建立良好關(guān)系的基礎(chǔ)，所以銷售員應(yīng)在任何時(shí)間，都要維持專業(yè)態(tài)度—“以客為尊”經(jīng)常保持笑容，態(tài)度誠(chéng)懇，工作積極，并不斷改良，讓自己做得更好。2.守時(shí)守時(shí)應(yīng)是一個(gè)銷售員所具有的最基本的工作習(xí)慣。不僅上班時(shí)間不遲到、不早退外；約見(jiàn)客戶時(shí)一定要準(zhǔn)時(shí)，切忌讓客戶等候。3.紀(jì)律銷售員必須遵守萬(wàn)科公司的現(xiàn)場(chǎng)管理制度。4.保密銷售員必須遵守萬(wàn)科公司的保密原則。不得直接透露萬(wàn)科公司的客戶資料；不得直接或間接透露萬(wàn)科公司員工資料；不得直接或間接透露萬(wàn)科公司策略、業(yè)績(jī)或有關(guān)萬(wàn)科公司的業(yè)務(wù)秘密。5.著裝在售樓處（或展銷