福清宏路批發(fā)城商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣案

宏路批發(fā)城營(yíng)銷推廣案一、市場(chǎng)簡(jiǎn)析

二、產(chǎn)品規(guī)劃

三、銷售方式

四、價(jià)格預(yù)案

五、招商進(jìn)度

六、宣傳推廣目錄中

高

檔

商

業(yè)

區(qū)銀都商業(yè)街一、市場(chǎng)簡(jiǎn)析A、銀都商業(yè)街及周邊100米地區(qū)，目前是宏路的品牌商業(yè)街，匯集了眾多中高檔品牌店。

B、宏路乃至福清目前尚沒(méi)有知名度較大的綜合型批發(fā)城，因此，以服裝、鞋帽、小商品為組合的綜合型“批發(fā)城”大有發(fā)展?jié)摿?，此?jīng)營(yíng)定位將擁有先天性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（無(wú)同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)）。

C、目前福清的大部分中低檔類商鋪（包括幾個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至平潭），大都經(jīng)過(guò)宏路，長(zhǎng)途跋涉去福州進(jìn)貨。因此，宏路批發(fā)城的市場(chǎng)價(jià)值極大，屆時(shí)福清轄區(qū)的商家們將直接由這里批發(fā)進(jìn)貨，而不需要長(zhǎng)途至福州等地批發(fā)。二、產(chǎn)品規(guī)劃1、項(xiàng)目定位

專業(yè)批發(fā)城（中低檔次·綜合型批發(fā)城）

種類細(xì)分：

大眾服飾、青春服飾；

鞋帽、皮具、小商品（含飾品）；

體育用品、辦公用品、家居生活用品

說(shuō)明：以各類服飾批發(fā)為主營(yíng)（占批發(fā)城項(xiàng)目的一半以上），此外增設(shè)小商品、日常家用生活小用品、鞋類、體育運(yùn)動(dòng)類商品、辦公用品等批發(fā)種類。既可豐富批發(fā)項(xiàng)目，吸引各種商客，廣集人氣，還可形成差異化，不會(huì)造成純粹服裝批發(fā)城而帶來(lái)同類產(chǎn)品的銷售沖突。地下商場(chǎng)：服裝、鞋帽、小商品等批發(fā)零售城（中檔、中低檔）四、五、六層：小戶型套房或辦公室或倉(cāng)庫(kù)一、二層：服裝、鞋帽、小商品等批發(fā)零售城（中檔、中低檔）備選方案地下商場(chǎng)：服裝、鞋帽、小商品等批發(fā)零售城（中檔、中低檔）四、五、六層：小戶套房或辦公室或倉(cāng)庫(kù)一、二層：服飾主力店或者服裝大超市

諸如三福、沛客等中檔服飾百貨商店關(guān)于備選方案的風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明：

A、沖突：一、二層沛客類中檔服飾百貨商店將可能與地下商場(chǎng)形成定位沖突，顧客將更傾向于在地下商場(chǎng)的批發(fā)零售店購(gòu)買更便宜的服飾。

B、規(guī)模不足：如果一、二層定位為經(jīng)營(yíng)中檔服飾百貨商店，則本案僅有地下商場(chǎng)做為批發(fā)城，規(guī)模較小，對(duì)于項(xiàng)目整體的“批發(fā)城”定位支持不足。

C、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：如果一、二層定位為非批發(fā)類的中高檔服飾店，則在競(jìng)爭(zhēng)力上會(huì)弱于銀都商業(yè)城附近的已成規(guī)模的品牌一條街。2、經(jīng)營(yíng)定位●地下商場(chǎng)、1-2層分割成約25㎡的商鋪，其中地下商場(chǎng)總計(jì)有商鋪約60套。

經(jīng)初步調(diào)查，較合適的服裝批發(fā)店面積在20—30平米左右。且該項(xiàng)目以25平米分割后形成的戶數(shù)，可較好的與四至六層分割后的小戶型進(jìn)行搭配銷售。

●4、5、6層分割成約45—55㎡的小戶型，總計(jì)約有60套。

嘉鑫·銀座單身公寓面積平均約40平米；凱旋門單身公寓面積約35平米（但為6.5米挑高式樣雙層戶型）。鑒于本項(xiàng)目不是純住宅，可能同時(shí)作為倉(cāng)庫(kù)/辦公/住宿用，故面積可以稍大些。3、戶型規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)點(diǎn)：如果采用捆綁式銷售，即地下層的商鋪與4、5、6層的小戶型聯(lián)合銷售，則數(shù)量基本接近。戶型分割的利益點(diǎn)：

總價(jià)低，切合主流商戶的承受能力，有利銷售。備注：

商鋪面積規(guī)劃仍需進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證！三、銷售方式“分割經(jīng)營(yíng)·捆綁銷售”銷售總覽圖銷售總策略層數(shù)總面積㎡單元平均面積可售套數(shù)地下層1509.5125㎡60套一層652.9425㎡20套二層1436.325㎡48套4、5、6層2797.9245—55㎡60套合計(jì)約6600188套說(shuō)明：購(gòu)買一個(gè)商鋪（地下層的商鋪），

必須同時(shí)購(gòu)買一個(gè)小套房（4、5、6層的小戶型套房）四、價(jià)格預(yù)案層數(shù)目前市場(chǎng)價(jià)建議售價(jià)銷售方式地下層1.1萬(wàn)元/㎡2萬(wàn)元/㎡與4、5、6層的小戶型聯(lián)合銷售一層1.8萬(wàn)元/㎡2.6萬(wàn)元/㎡1.8萬(wàn)單獨(dú)銷售二層1.8萬(wàn)元/㎡2.8萬(wàn)元/㎡！有誤1萬(wàn)單獨(dú)銷售4、5、6層2000--3000元/㎡3200---3500元/㎡與地下層的商鋪聯(lián)合銷售附錄宏路/福清的商鋪價(jià)格調(diào)查報(bào)告，請(qǐng)審閱、借鑒?！贰贰贰飞啼?zhàn)馐蹆r(jià)格調(diào)查報(bào)告宏路：

本項(xiàng)目北側(cè)1層店面（沿福州方向的1層店面）—————28平米，月租金1800元

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)店面（近門口）——————————————15平米，月租金3500元

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)店面（遠(yuǎn)門口）——————————————15平米，月租金1500元

本項(xiàng)目右側(cè)沿僑興輕工學(xué)校方向的店面———————28平米，月租金1800元

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南側(cè)沿福清海關(guān)方向的店面———————————年租金為4-5萬(wàn)元

成龍大酒店旁的小商業(yè)街（宏路市場(chǎng)附近）————————年租金為4-5萬(wàn)元

銀都商業(yè)城近成龍大酒店的店面—————————————年租金為4-5萬(wàn)元

銀都商業(yè)城遠(yuǎn)成龍大酒店的店面—————————————年租金為3-4萬(wàn)元

福清：

成龍步行街1層店面：銷售均價(jià)4.5萬(wàn)元/平米

成龍步行街2層店面：銷售均價(jià)1.1萬(wàn)元/平米

東門附近沿街1層店面：銷售價(jià)約3.4萬(wàn)元/平米（52平米，5.8米挑高）

市調(diào)時(shí)間：2007年1月27—29日

樣本數(shù)量：約20人

市調(diào)方式：入戶調(diào)查招商籌備內(nèi)容：1、戶型分割分布規(guī)劃圖、面積確定、各層均價(jià)確定；項(xiàng)目裝修

2、銷售處裝修；銷售團(tuán)隊(duì)組建、入駐、培訓(xùn)

3、招商宣傳：戶外、DM、短信、戶型彩印品等

招商聯(lián)系對(duì)象：

近期主攻客源：返鄉(xiāng)過(guò)年的客源

招商時(shí)間進(jìn)度：

五、招商進(jìn)度內(nèi)容目標(biāo)完成時(shí)間負(fù)責(zé)戶型分布規(guī)劃圖2月12日前設(shè)計(jì)院面積確定2月12日前設(shè)計(jì)院戶型彩繪圖2月12日前設(shè)計(jì)院項(xiàng)目裝修待定富年各層均價(jià)確定2月12日前富年/泉源內(nèi)容目標(biāo)完成時(shí)間負(fù)責(zé)售樓處裝修2月12日前富年/泉源銷售團(tuán)隊(duì)組建2月12日前泉源戶外廣告2月10日前富年/泉源招商DM2月8日前泉源招商短信2月8日前泉源注：SP行銷銷活動(dòng)以及春春節(jié)促銷優(yōu)惠惠措施待定宣宣傳費(fèi)費(fèi)用預(yù)算待定定，依據(jù)廣告告載體的選擇擇而定。六、宣傳推廣廣宣傳思路：充分展現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目的投資價(jià)值，廣泛吸引客客源、積累客客源。宣傳內(nèi)容：商場(chǎng)定位廣告告（商場(chǎng)定位位宣傳、定位位形象傳播））

A、經(jīng)營(yíng)營(yíng)種類展示（（大眾服飾、、小商品、體體育用品篇等等）

B、投投資價(jià)值展示示（地段、人人氣、商圈、、配套、規(guī)劃劃等）傳播主題：1、體現(xiàn)“批批發(fā)”這一特特色USP定定位，也是最最大賣點(diǎn)、誘誘惑點(diǎn)

2、、傳遞財(cái)富感感，宣揚(yáng)具有有煽動(dòng)性的致致富號(hào)召、盡盡量通俗易懂懂要想發(fā)，搞批批發(fā)！——綜合型專業(yè)批發(fā)城·耀世登場(chǎng)場(chǎng)注：引入形象象人“發(fā)哥””，以鮮明統(tǒng)統(tǒng)一的形象，，加強(qiáng)廣告記記憶度。主題應(yīng)用—戶外廣告主題應(yīng)用—羅馬旗END泉源智業(yè)宏路批發(fā)城品牌小組2007年2月1日9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。19:03:1619:03:1619:0312/25/20227:03:16PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2219:03:1619:03Dec-2225-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。19:03:1619:03:1619:03Sunday,December25,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2219:03:1619:03:16December25,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。25十十二月20227:03:16下午午19:03:1612月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月227:03下午午12月-2219:03December25,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/2519:03:1619:03:1625December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。7:03:16下午午7:03下午午19:03:1612月-229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。19:03:1619:03:1619:0312/25/20227:03:16PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2219:03:1619:03Dec-2225-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。19:03:1619:03:1619:03Sunday,December25,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2219:03:1619:03:16December25,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。25十二月月20227:03:16下午19:03:1612月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月227:03下下午12月-2219:03December25,202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/2519:03:1619:03:1625December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來(lái)來(lái)秋。。。7:03:16下下午7:03下下午午19:03:1612月月-229、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、閱讀讀一切切好書(shū)書(shū)如同同和過(guò)過(guò)去最最杰出出的人人談話話。19:03:1619:03:1619:0312/25/20227:03:16PM11、越越是是沒(méi)沒(méi)有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2219:03:1619:03Dec-2225-Dec-2212、越越是是無(wú)無(wú)能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯(cuò)錯(cuò)兒兒。。19:03:1619:03:1619:03Sunday,December25,202213、知人者者智，自自知者明明。勝人人者有力力，自勝勝者強(qiáng)。。12月-2212月-2219:03:1619:03:16December25,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。25十十二月20227:03:16下午午19:03:1612月-2215、最具挑戰(zhàn)性性的挑戰(zhàn)莫過(guò)過(guò)于提升自我我。。十二月227:03下下午12月-2219:03December25,202216、業(yè)余生活要要有意義，不不要越軌。2022/12/2519:03:1619:03:1