開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)課件

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷-萬科房地產(chǎn)2023/1/3開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷-萬科房地產(chǎn)2022/12/13開發(fā)商1營銷營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)品或服務(wù)，而是一門創(chuàng)造真正客戶價值的藝術(shù)?！M(fèi)利蒲·科特勒開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)營銷營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)2房地產(chǎn)營銷的三個步驟一、產(chǎn)品的形成

在一個正確的時間、地點(diǎn)創(chuàng)造正確的產(chǎn)品。二、產(chǎn)品信息的傳遞

將產(chǎn)品的信息通過合適的通路進(jìn)行傳播，以實現(xiàn)同潛在客戶的有效溝通。三、解決問題開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷的三個步驟一、產(chǎn)品的形成開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科3第一步驟產(chǎn)品的形成是關(guān)鍵！產(chǎn)品對路，時機(jī)把握的好，事半功倍；否則事倍功半。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)第一步驟產(chǎn)品的形成開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)4四季花城溫馨家園VS開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)四季花城溫馨家園VS開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)5產(chǎn)品建議書目錄第一部分：市場分析與定位一、城市及片區(qū)房地產(chǎn)供求狀況二、市場細(xì)分及選擇目標(biāo)客戶三、目標(biāo)客戶特征匯總表四、客戶購房需求匯總表第二部分：產(chǎn)品定位一、項目開發(fā)主題二、項目開發(fā)節(jié)奏及價格建議三、產(chǎn)品建議四、首期賣場建議五、經(jīng)濟(jì)測算六、附項目市場定位匯總表（參考）七、成本測算明細(xì)表開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)產(chǎn)品建議書目錄第一部分：市場分析與定位開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷6

我們明白我們不可能獲得整個市場，或者至少不能以同一種方式吸引所有的購買者；

因為，購買者實在太多、太分散，而且他們的需要和購買習(xí)慣也各不相同。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

我們明白我們不可能獲得整個市場，或者至少不能以7我們需要市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。在已經(jīng)確定的目標(biāo)客戶層中，具體哪一類人可以確定為你的目標(biāo)客戶群？你的目標(biāo)客戶群對你的項目會有哪些要求？哪些要求是必須滿足的？開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)我們需要市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定8這是一個市場細(xì)分的過程開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)9市場細(xì)分

市場細(xì)分概念簡單的說市場細(xì)分就是群體個性化：挑選出一群消費(fèi)者,他們彼此的需求很相近同時又不同于市場的其他消費(fèi)者。一些知名企業(yè)早就采用了消費(fèi)者細(xì)分的營銷策略來鎖定自己的客戶，比如：

百事可樂：新一代的選擇

CDMA：我與你不同

爆走鞋：中年人不宜

摩托羅拉手機(jī)：科技領(lǐng)先型、時尚休閑型消費(fèi)群開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分市場細(xì)分概念開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)10為什么要進(jìn)行市場細(xì)分

每個（類）人的需求都是不同的，誰滿足一個（類）人的個性需求，誰就可以從這個（類）人身上獲得利潤。當(dāng)市場競爭環(huán)境激烈時，細(xì)分客戶，滿足選定細(xì)分市場的客戶利益需求，可使企業(yè)獲得比較優(yōu)勢和持續(xù)競爭優(yōu)勢。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)為什么要進(jìn)行市場細(xì)分每個（類）人的需求都是不同的，誰滿足11市場細(xì)分的步驟（1）識別與產(chǎn)品相關(guān)的需要域（一類客戶不光是有一個類似的需要，可以是多個的），確定市場細(xì)分的變量或者維度（比如萬科公布的五類客戶就是以家庭生命周期、支付能力和房屋價值三個維度進(jìn)行的細(xì)分）根據(jù)細(xì)分維度，進(jìn)行市場細(xì)分。也就是將有類似需要域的消費(fèi)者歸為一個群體。具有類似需求的消費(fèi)群被識別出來后，接下來就應(yīng)當(dāng)依照人口統(tǒng)計變量、生活方式、價值觀、媒體使用特性等指標(biāo)對細(xì)分市場的消費(fèi)者進(jìn)行描述。為了制定有效的營銷計劃，對潛在消費(fèi)者應(yīng)做深入分析和了解，才能確保我們正確的識別目標(biāo)消費(fèi)者。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分的步驟（1）識別與產(chǎn)品相關(guān)的需要域（一類客戶不光是12市場細(xì)分的步驟（2）評估每個細(xì)分市場的吸引力，選擇目標(biāo)市場（一個或多個）在選擇進(jìn)入某類細(xì)分市場時應(yīng)從以下幾方面考慮：市場：市場規(guī)模、市場增長率、競爭者實力。客戶：消費(fèi)者對現(xiàn)有產(chǎn)品的滿意程度。自身：與公司形象的適應(yīng)性、與公司目標(biāo)和資源的匹配程度。渠道：分銷渠道的可獲性、溝通渠道的可獲性。財務(wù)：需要的投資額、穩(wěn)定性和可預(yù)測性、成本費(fèi)用。風(fēng)險：獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的可能性、其他風(fēng)險。提示：一個細(xì)分市場必須有足夠的市場容量，某種意義上，每一消費(fèi)者對產(chǎn)品都有獨(dú)特的要求。市場劃分越細(xì)，企業(yè)提供的產(chǎn)品越接近該市場的真實需要。而從實踐經(jīng)驗來看，細(xì)分市場的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場的成本就越高。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分的步驟（2）評估每個細(xì)分市場的吸引力，選擇目標(biāo)市場（13市場細(xì)分的步驟（3）確定每一目標(biāo)細(xì)分市場可能的市場定位概念選擇、描述和傳播所選擇的市場定位概念開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分的步驟（3）確定每一目標(biāo)細(xì)分市場可能的市場定位概念開14有效細(xì)分市場的必要條件可區(qū)分性

“可區(qū)分性”就是細(xì)分市場“A”和細(xì)分市場“B”在需求域上是有差異的，而且這種差異是可以區(qū)分的?？蛇M(jìn)入性可測量性

“可測量性”就是當(dāng)市場的客戶被細(xì)分之后，我們需要通過簡單而有效的方式來判別面前這個即將產(chǎn)生購買行為的客戶究竟是屬于那個細(xì)分市場的，然后就可以應(yīng)用不同的產(chǎn)品和不同的營銷手段來作用于目標(biāo)客戶。群體有方式判別就意味著群體可以測量。可贏利性開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)有效細(xì)分市場的必要條件可區(qū)分性開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房15案例：

PulteHomes利用基于價值的客戶細(xì)分，制定持續(xù)增長的戰(zhàn)略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：PulteHomes利用基于價值的客戶細(xì)分，制16

客戶細(xì)分的目的客戶細(xì)分的目的：1、開發(fā)最廣泛的客戶源、2、在已有的市場上實現(xiàn)客戶增長3、適應(yīng)宏觀環(huán)境的變化，與客戶群的需求保持最大限度的一致4、財務(wù)管理提升5、確定那些低服務(wù)價值的客戶細(xì)分市場6、更有效的住房設(shè)計——實現(xiàn)全方位的標(biāo)準(zhǔn)化7、提高土地的使用8、真正貫徹公司的價值觀開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

客戶細(xì)分的目的開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)17萬科的市場細(xì)分家庭生命周期：

家庭生命周期指的是家庭成員構(gòu)成情況，而房屋作為家庭而非個人消費(fèi)品，體現(xiàn)的是家庭綜合需求狀況。因此，家庭生命周期是房屋需求產(chǎn)生的基礎(chǔ)之一。家庭收入：

房屋作為商品，家庭收入體現(xiàn)了消費(fèi)者對商品的支付能力。房屋價值：

房屋價值需求可以劃分為兩類，特征需求和價值需求。特征需求比較具體，與產(chǎn)品特征直接聯(lián)系；而價值需求體現(xiàn)的是消費(fèi)者價值觀、價值取向，相對來說比較難以改變。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)萬科的市場細(xì)分家庭生命周期：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)18通過定性和定量研究得到5類細(xì)分人群——價格敏感的務(wù)實家庭注重家庭的望子成龍家庭彰顯地位的成功家庭關(guān)心健康的老齡化家庭注重自我享受的社會新銳開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)通過定性和定量研究得到5類細(xì)分人群——價格敏感的務(wù)實家庭19開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)20

案例：位于墨爾本的SY21項目是針對雅皮一族興建的住宅區(qū)。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)21SY21---BYMIRVAC開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)SY21---BYMIRVAC開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房22開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)23開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)24開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)25越成熟的市場，越能體現(xiàn)細(xì)分BECTON案例開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)越成熟的市場，越能體現(xiàn)細(xì)分開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)26開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)27開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)28開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)29市場語言向設(shè)計語言的轉(zhuǎn)化開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場語言向設(shè)計語言的轉(zhuǎn)化開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)30體現(xiàn)客戶價值客戶的價值排序:景觀、朝向；物質(zhì)的、精神的；例：北京別墅；凱旋門、名門開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)體現(xiàn)客戶價值客戶的價值排序:景觀、朝向；開發(fā)商角度的房地產(chǎn)31發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水、翡翠綠洲開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水、翡翠綠洲開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科32售價：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一核四高層6-11層小高層廣州·翡翠綠洲－森林半島項目概況主力房型：二房108-132㎡三房149-201㎡四房193-249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：公寓精裝修，半島洋房及復(fù)式大戶型為毛坯；獨(dú)棟別墅1.3萬元/㎡聯(lián)排別墅7500元/㎡森林半島洋房5000元/㎡毛坯小戶型4500元/㎡精裝基本指標(biāo)：總占地近4000畝，以別墅為主。其中森林半島為21棟7~17層的小高層組團(tuán)，占地約6萬㎡，容積率為0.9，綠化率36.8％。地理位置：廣州市東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保存完好的地區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)售價：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F133提出“空中別墅”概念，提升了小高層產(chǎn)品的價值。找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。主力戶型在300--450平方米之間，小高層、大圍合，大景觀使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢的同時也規(guī)避不少別墅的不足，如潮濕、不安全等。在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對該項目的第一感覺也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。營銷簡評—亮點(diǎn)廣州·翡翠綠洲－森林半島開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)提出“空中別墅”概念，提升了小高層產(chǎn)品的價值。營銷簡評—亮點(diǎn)34創(chuàng)造客戶價值(1)例1：濱海住宅開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)創(chuàng)造客戶價值(1)例1：濱海住宅開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房35

案例：不在海邊的“濱海住宅”開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

案例：不在海邊的“濱海住宅”開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地36創(chuàng)造客戶價值(2)例2：大亞灣項目開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)創(chuàng)造客戶價值(2)例2：大亞灣項目開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科37競爭開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)競爭開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)38競爭者定位暗示自己的產(chǎn)品比競爭者優(yōu)異或有所不同。AVIS租車公司對自己的描述是“我們是比別人更努力的公司”（別人指“HERTZ”租車公司）。金域藍(lán)灣VS金海灣。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)競爭者定位暗示自己的產(chǎn)品比競爭者優(yōu)異或有所不同。開發(fā)商角39差異化定位差異化——是指設(shè)計一系列有意義的差別，以便使該公司的產(chǎn)品同競爭者的產(chǎn)品相區(qū)分。在實體產(chǎn)品差異化有困難時，要取得競爭成功的關(guān)鍵常常有賴于增加價值和改進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量。

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化定位差異化——開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)40差異化策略（1）

例1：萬科中心的差異化思考開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化策略（1）

例1：萬科中心的差異化思考開發(fā)商角度的房地41差異化策略（2）例2：萬科第五園的差異化定位開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化策略（2）例2：萬科第五園的差異化定位開發(fā)商角度的房地42差異化策略3

例3：萬科金域藍(lán)灣的差異化方法開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化策略3

例3：萬科金域藍(lán)灣的差異化方法開發(fā)商角度的房地43營銷如何如何從市場的角度評價設(shè)計模擬計算價格土地價值最大化的選擇例：容積率3條件下的選擇開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)營銷如何如何從市場的角度評價設(shè)計模擬計算價格開發(fā)商角度的44房地產(chǎn)營銷的第二個步驟：

產(chǎn)品信息的傳遞將產(chǎn)品的信息通過合適的通路進(jìn)行傳播，以實現(xiàn)同潛在客戶的有效溝通。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷的第二個步驟：

產(chǎn)品信息的傳遞將產(chǎn)品的45規(guī)定動作和自選動作開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)規(guī)定動作和自選動作開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)46命名萬科早期的景字系列命名：天景、萬景、荔景、福景**廣場、**中心、**花園；國外的地名命名：蔚藍(lán)海岸、黃金海岸、優(yōu)詩美地、波特菲諾等（水印長灘）；海邊項目：聽濤雅苑、柏麗灣、金域藍(lán)灣、藍(lán)灣半島、海怡豪園、貝沙灣等；山邊、山上項目：比天高、半山海景超高住宅：擎天半島豪宅：禮頓山、何文田一號、淺水灣道127號、創(chuàng)世紀(jì)；體現(xiàn)規(guī)模：太古城、新都城、四季花城等；公司名作前綴：黃埔雅苑、星河國際字母和數(shù)字組合：SY21（SOUTHYARRA21CENTRARY）同聲：新家（加）坡、美樹（術(shù)）館；推廣用名：陽光帶。海濱城；虹橋金岸開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)命名萬科早期的景字系列命名：天景、萬景、荔景、福景47項目的形象定位及VI系統(tǒng)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)項目的形象定位及VI系統(tǒng)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)48開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)49開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)50開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)51開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)52開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)53開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)54開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)55開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)56開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)57開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)58開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)59開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)60開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)61開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)62銷售接待中心展示策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)銷售接待中心展示策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)63開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)64開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)65開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)66開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)67示范單位案例：香港凱旋門樣板房開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)示范單位案例：香港凱旋門樣板房開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地68案例：香港凱旋門樣板房

（1）紫晶(至尊門，五房連三套房單位，建筑面積3465平方呎，約322平方米)七個示范單位以不同的寶石作主題，帶出尊貴品味及高雅氣質(zhì)，設(shè)計蘊(yùn)含獨(dú)特的創(chuàng)意。天際獨(dú)立屋頂層SkyRoom及私人泳池，唯凱旋門獨(dú)有。詳見以下：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（1）紫晶(至尊門，五房連三套房單69案例：香港凱旋門樣板房

（2）紅寶(大宅門，四房連雙套房單位，建筑面積2517平方呎，約234平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（2）紅寶(大宅門，四房連雙套房單70案例：香港凱旋門樣板房（3）白宮(四房連雙套房單位，建筑面積1650平方呎，約153平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房（3）白宮(四房連雙套房單位，建筑面71案例：香港凱旋門樣板房

（4）琥珀(三房連一套房單位，建筑面積1326平方呎，約123平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（4）琥珀(三房連一套房單位，建筑72案例：香港凱旋門樣板房

（5）藍(lán)爵(三房連一套房單位，建筑面積1143平方呎，約106平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（5）藍(lán)爵(三房連一套房單位，建筑73案例：香港凱旋門樣板房

（6）水晶(兩房單位，建筑面積747平方呎，約69平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（6）水晶(兩房單位，建筑面積7474案例：香港凱旋門樣板房

（7）閃鉆(一房及一多功能房單位，建筑面積558平方呎，約52平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（7）閃鉆(一房及一多功能房單位，75案例：香港凱旋門樣板房

（8）天際獨(dú)立屋SkyHouse（七房連三套房單位，建面5353平方呎，約497平方米）剖面效果圖開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（8）天際獨(dú)立屋SkyHouse（76形象主題畫面、主題語開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)形象主題畫面、主題語開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)77開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)78開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)79開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)80簡單易懂的廣告主題語更具傳播力

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)簡單易懂的廣告主題語更具傳播力

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房81案例：

麥?zhǔn)虾腿赋矁纱罂Х绕放频膹V告語

麥?zhǔn)希旱蔚蜗銤猓猹q未盡；

雀巢：味道好極了！

結(jié)果老百姓選擇了簡單易記的。雀巢咖啡走進(jìn)了尋常百姓家。其實簡單的背后，都是不簡單的過程，即所謂“深深的需求，簡單的得到”。

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：

麥?zhǔn)虾腿赋矁纱罂Х绕放频膹V告語

82廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)83艷尸博覽開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)艷尸博覽開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)84開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)85開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)86開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)87開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)88開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)89廣告的差異化策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)廣告的差異化策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)90案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)91案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)92開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)93開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)94開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)95開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)96開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)97開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)98低預(yù)算廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)低預(yù)算廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)99案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)100案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)101案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)102案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)103

廣告的多中心就是沒中心廣告形式如何差異化在嚴(yán)格的推廣計劃下，對過多的賣點(diǎn)進(jìn)行逐一宣傳所帶來的問題開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

廣告的多中心就是沒中心開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)104案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)105案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)106在持續(xù)銷售階段如何抓住一些對項目的利好，并加以放大。例：深圳向東看開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)在持續(xù)銷售階段如何抓住一些對項目的利好，并加以放大。例：深圳107開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)108開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)109開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)110開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)111如何提高廣告的品質(zhì)感開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)如何提高廣告的品質(zhì)感開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)112開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)113開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)114廣告標(biāo)題很重要開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)廣告標(biāo)題很重要開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)115案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)116案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)117案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)118案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)119案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)120案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)121案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)122案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)123案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)124案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)125品牌廣告同項目廣告的結(jié)合開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)品牌廣告同項目廣告的結(jié)合開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)126案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)127案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)128如何同廣告公司進(jìn)行有效的溝通說什么怎么說開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)如何同廣告公司進(jìn)行有效的溝通說什么開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科129媒介和媒介策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒介和媒介策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)130主要媒體特點(diǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)主要媒體特點(diǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)131媒體

報紙是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告首選媒體，由于廣告的不斷增加，報紙廣告的效益正在下降戶外媒體是一種出色地接觸本地消費(fèi)者的重要途徑。私家車的快速增長，戶外和電臺廣告媒體日益受到重視。競爭的加劇，單一的媒體解決辦法不在奏效，我們需要有效的媒介組合。媒體組合：

報紙、電視、雜志、廣播、直郵、戶外、公交車、展覽、互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)短信息、電話、光盤等。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒體

報紙是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告首選媒體，由于廣132媒介策略（1）發(fā)現(xiàn)新媒介（車載廣告牌）傳統(tǒng)媒介使用方法的變化（戶外通告）傳統(tǒng)媒介的重新組合（金色案例）不同媒體間的互動策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒介策略（1）發(fā)現(xiàn)新媒介（車載廣告牌）開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷133媒介策略（2）開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒介策略（2）開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)134

樓書

1、樓書越厚越好嗎？

2、樓書越貴，樓就一定好嗎？

3、合適的就是好的？

4、樓書、廣告（報廣）、TV、戶外的一體化關(guān)系？

5、樓書要說什么？

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

135案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)136案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)137案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)138案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)139案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)140案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)141案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)142案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)143案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)144禮品開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)禮品開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)145事件營銷案例1：香港珀麗灣案例2：奔馳車的事件營銷開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)事件營銷案例1：香港珀麗灣開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)1461.愛琴先推600伙售價參考珀麗2.珀麗誤報尺價拖累地產(chǎn)股重挫3.珀麗300人爭購20重售單位4.珀麗向隅客轉(zhuǎn)投凱帆泓景5「珀麗效應(yīng)」或推高地產(chǎn)股6.新盤加碼爭珀麗向隅客7.珀麗炒籌潮單日成交逾60宗8.珀麗百籌叫賣重現(xiàn)炒風(fēng)9.珀麗涌現(xiàn)4000炒籌票10.吸珀麗向隅客翠豐臺傳低開15％11.珀麗收萬二票史上第四強(qiáng)12.眾新盤謀搶珀麗向隅客13.珀麗收9000票炒家蠢動14.泓景千人輪內(nèi)購珀麗炒家叫高10％15.珀麗超購214倍破紀(jì)錄16.珀麗累售700伙套20億17.珀麗喊價方式賣樓18.珀麗4500萬建示范單位28.珀麗灣被寄望為樓市帶來驚喜29.珀麗灣即供付款可獲97折30.南豐三盤3000伙加入新盤戰(zhàn)荃灣翠豐臺有望先推迎擊珀麗灣31.鴻運(yùn)備戰(zhàn)珀麗灣游艇作資訊中心/老樓32.珀麗灣頂層「海天壹色」接受洽購1.田國強(qiáng)∶不一定贏但起碼努力過鴻運(yùn)攻珀麗寧停一半分行2.同日取售樓紙誰是螳螂誰是黃雀泓景珀麗售樓直路大斗法3.5大代理宣傳珀麗「鋪天蓋地」/老樓4.珀麗效應(yīng)荃青深井交投降5.珀麗4雙體船啟航載客睇樓10.珀麗海天壹色買家搶先預(yù)留海堤擬開震撼尺價2080起11.珀麗內(nèi)購最多盡推2100伙12.珀麗「藍(lán)鯨號」游艇供住戶租用13.中原男版Twins現(xiàn)身珀麗推介會16.珀麗推名師設(shè)計裝修套餐17.議員倡減珀麗渡輪收費(fèi)18.珀麗設(shè)「泊車轉(zhuǎn)乘」搶愉景灣客19.珀麗藉專車破離島盤「枷鎖」20.珀麗1600伙年底前分期推21.珀麗個人化點(diǎn)心月生意600萬23.珀麗灣60籌成交掀小炒風(fēng)最高6萬元ｍ今推1478伙尺價262424.珀麗灣特設(shè)百人護(hù)島大使/杜正之25.馬灣珀麗灣獨(dú)一無二度假島26.珀麗灣廣開客源27.3付款優(yōu)惠兼攻換樓投資客年輕族珀麗灣推月供樓價0.1％吸客案例1：香港珀麗灣

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)1.愛琴先推600伙售價參考珀麗案例1：香港珀麗灣

開發(fā)商角147案例2：奔馳車的事件營銷

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例2：奔馳車的事件營銷

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)148案例3：香港凱旋門1、Baccarat水晶單位精華展覽時間：2005.03.31—04.05，10:00—20:00地點(diǎn)：國際金融中心商場第一層1103店外方式：結(jié)合凱旋門與Baccarat，公開展出關(guān)鍵詞：以水晶為創(chuàng)作概念的示范單位法國水晶制品名牌Baccarat裝修耗資約300萬元Baccarat50萬元燈飾Baccarat63萬元水晶餐桌白色主調(diào)、鮮紅色點(diǎn)綴、銀色調(diào)配襯插花藝術(shù)家用Baccarat名貴水晶花瓶插花點(diǎn)評：上述活動很好地體現(xiàn)了物業(yè)的檔次，活動主題內(nèi)涵保持了一致性，與項目匹配，有助于樹立項目的高端形象。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例3：香港凱旋門1、Baccarat水晶單位精華展覽開發(fā)149案例3：香港凱旋門開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例3：香港凱旋門開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)150案例3：香港凱旋門

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例3：香港凱旋門

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)151案例3：香港凱旋門2、凱旋門空中華爾茲表演“DancingintheSky”時間：2004.11.06—11.07地點(diǎn)：國際金融中心商場一樓OvalAtrium方式：空中華爾茲表演安排：13:00—15:00，LucaCiarla樂隊演奏及獻(xiàn)唱17:00壓軸表演“DancingintheSky”空中華爾茲舞蹈關(guān)鍵詞：半空中表演華爾茲客戶率先現(xiàn)場參觀“摩天會所”的展覽開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例3：香港凱旋門2、凱旋門空中華爾茲表演“Dancing152萬客會—萬科的戰(zhàn)略營銷工具開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)萬客會—萬科的戰(zhàn)略營銷工具開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)153為什么萬客會是萬科的戰(zhàn)略營銷工具萬客會不限于萬科的業(yè)主，是培養(yǎng)客戶的組織；萬客會是萬科文化的傳播者，當(dāng)一個人對萬科的文化表示認(rèn)同，即使不買萬科的房，也會成為萬科產(chǎn)品的傳播者；萬客會——正在建立三個網(wǎng)：會員、商家和互聯(lián)網(wǎng)，那是自己的傳播渠道，會員、商家都可以成為好的傳播者或渠道，互聯(lián)網(wǎng)的時效性強(qiáng)，成本低；渠道建好了，可最終降低我們的營銷成本；萬客會推薦、重復(fù)購房積分計劃——源自安利和航空公司里程積分的構(gòu)想。積分計劃使無意思的推薦變成有意思的推薦行為；開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)為什么萬客會是萬科的戰(zhàn)略營銷工具萬客會不限于萬科的業(yè)主，是培154案例2：香港凱旋門

1、新地會星級會員優(yōu)惠活動時間：2005.04.23方式：精選78個單位以先到先得形式發(fā)售給星級會員。關(guān)鍵詞：新地會20萬會員星級會員優(yōu)惠呎價7594港元起（8.2萬港元/平米）規(guī)則：新地樓一手買家星級會員：曾購買一個單位，折扣為0.5%曾購買兩個單位，折扣為0.6%曾購入三個或以上單位，折扣0.8%新地樓二手買家、現(xiàn)租客及舊租客星級會員，折扣為0.3%星級會員成功介紹會員親友，本身獲贈最多兩萬元管理費(fèi)，親友折扣為0.2%。點(diǎn)評：發(fā)展商充分利用新地會的資源，在達(dá)到銷售目的的基礎(chǔ)上，又讓會員體會到了優(yōu)越感。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例2：香港凱旋門

1、新地會星級會員優(yōu)惠活動開發(fā)商角度的房155第三個步驟解決問題案例：深圳、廣州四季花城開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)第三個步驟解決問題開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)156

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)157營銷12個字揚(yáng)長避短有效溝通解決問題開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)營銷12個字揚(yáng)長避短開發(fā)商角度的房地158演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2023/1/3開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew159開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷-萬科房地產(chǎn)2023/1/3開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷-萬科房地產(chǎn)2022/12/13開發(fā)商160營銷營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)品或服務(wù)，而是一門創(chuàng)造真正客戶價值的藝術(shù)。——費(fèi)利蒲·科特勒開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)營銷營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)161房地產(chǎn)營銷的三個步驟一、產(chǎn)品的形成

在一個正確的時間、地點(diǎn)創(chuàng)造正確的產(chǎn)品。二、產(chǎn)品信息的傳遞

將產(chǎn)品的信息通過合適的通路進(jìn)行傳播，以實現(xiàn)同潛在客戶的有效溝通。三、解決問題開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷的三個步驟一、產(chǎn)品的形成開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科162第一步驟產(chǎn)品的形成是關(guān)鍵！產(chǎn)品對路，時機(jī)把握的好，事半功倍；否則事倍功半。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)第一步驟產(chǎn)品的形成開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)163四季花城溫馨家園VS開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)四季花城溫馨家園VS開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)164產(chǎn)品建議書目錄第一部分：市場分析與定位一、城市及片區(qū)房地產(chǎn)供求狀況二、市場細(xì)分及選擇目標(biāo)客戶三、目標(biāo)客戶特征匯總表四、客戶購房需求匯總表第二部分：產(chǎn)品定位一、項目開發(fā)主題二、項目開發(fā)節(jié)奏及價格建議三、產(chǎn)品建議四、首期賣場建議五、經(jīng)濟(jì)測算六、附項目市場定位匯總表（參考）七、成本測算明細(xì)表開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)產(chǎn)品建議書目錄第一部分：市場分析與定位開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷165

我們明白我們不可能獲得整個市場，或者至少不能以同一種方式吸引所有的購買者；

因為，購買者實在太多、太分散，而且他們的需要和購買習(xí)慣也各不相同。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

我們明白我們不可能獲得整個市場，或者至少不能以166我們需要市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。在已經(jīng)確定的目標(biāo)客戶層中，具體哪一類人可以確定為你的目標(biāo)客戶群？你的目標(biāo)客戶群對你的項目會有哪些要求？哪些要求是必須滿足的？開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)我們需要市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定167這是一個市場細(xì)分的過程開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)168市場細(xì)分

市場細(xì)分概念簡單的說市場細(xì)分就是群體個性化：挑選出一群消費(fèi)者,他們彼此的需求很相近同時又不同于市場的其他消費(fèi)者。一些知名企業(yè)早就采用了消費(fèi)者細(xì)分的營銷策略來鎖定自己的客戶，比如：

百事可樂：新一代的選擇

CDMA：我與你不同

爆走鞋：中年人不宜

摩托羅拉手機(jī)：科技領(lǐng)先型、時尚休閑型消費(fèi)群開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分市場細(xì)分概念開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)169為什么要進(jìn)行市場細(xì)分

每個（類）人的需求都是不同的，誰滿足一個（類）人的個性需求，誰就可以從這個（類）人身上獲得利潤。當(dāng)市場競爭環(huán)境激烈時，細(xì)分客戶，滿足選定細(xì)分市場的客戶利益需求，可使企業(yè)獲得比較優(yōu)勢和持續(xù)競爭優(yōu)勢。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)為什么要進(jìn)行市場細(xì)分每個（類）人的需求都是不同的，誰滿足170市場細(xì)分的步驟（1）識別與產(chǎn)品相關(guān)的需要域（一類客戶不光是有一個類似的需要，可以是多個的），確定市場細(xì)分的變量或者維度（比如萬科公布的五類客戶就是以家庭生命周期、支付能力和房屋價值三個維度進(jìn)行的細(xì)分）根據(jù)細(xì)分維度，進(jìn)行市場細(xì)分。也就是將有類似需要域的消費(fèi)者歸為一個群體。具有類似需求的消費(fèi)群被識別出來后，接下來就應(yīng)當(dāng)依照人口統(tǒng)計變量、生活方式、價值觀、媒體使用特性等指標(biāo)對細(xì)分市場的消費(fèi)者進(jìn)行描述。為了制定有效的營銷計劃，對潛在消費(fèi)者應(yīng)做深入分析和了解，才能確保我們正確的識別目標(biāo)消費(fèi)者。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分的步驟（1）識別與產(chǎn)品相關(guān)的需要域（一類客戶不光是171市場細(xì)分的步驟（2）評估每個細(xì)分市場的吸引力，選擇目標(biāo)市場（一個或多個）在選擇進(jìn)入某類細(xì)分市場時應(yīng)從以下幾方面考慮：市場：市場規(guī)模、市場增長率、競爭者實力?？蛻簦合M(fèi)者對現(xiàn)有產(chǎn)品的滿意程度。自身：與公司形象的適應(yīng)性、與公司目標(biāo)和資源的匹配程度。渠道：分銷渠道的可獲性、溝通渠道的可獲性。財務(wù)：需要的投資額、穩(wěn)定性和可預(yù)測性、成本費(fèi)用。風(fēng)險：獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的可能性、其他風(fēng)險。提示：一個細(xì)分市場必須有足夠的市場容量，某種意義上，每一消費(fèi)者對產(chǎn)品都有獨(dú)特的要求。市場劃分越細(xì)，企業(yè)提供的產(chǎn)品越接近該市場的真實需要。而從實踐經(jīng)驗來看，細(xì)分市場的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場的成本就越高。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分的步驟（2）評估每個細(xì)分市場的吸引力，選擇目標(biāo)市場（172市場細(xì)分的步驟（3）確定每一目標(biāo)細(xì)分市場可能的市場定位概念選擇、描述和傳播所選擇的市場定位概念開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場細(xì)分的步驟（3）確定每一目標(biāo)細(xì)分市場可能的市場定位概念開173有效細(xì)分市場的必要條件可區(qū)分性

“可區(qū)分性”就是細(xì)分市場“A”和細(xì)分市場“B”在需求域上是有差異的，而且這種差異是可以區(qū)分的。可進(jìn)入性可測量性

“可測量性”就是當(dāng)市場的客戶被細(xì)分之后，我們需要通過簡單而有效的方式來判別面前這個即將產(chǎn)生購買行為的客戶究竟是屬于那個細(xì)分市場的，然后就可以應(yīng)用不同的產(chǎn)品和不同的營銷手段來作用于目標(biāo)客戶。群體有方式判別就意味著群體可以測量?？哨A利性開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)有效細(xì)分市場的必要條件可區(qū)分性開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房174案例：

PulteHomes利用基于價值的客戶細(xì)分，制定持續(xù)增長的戰(zhàn)略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：PulteHomes利用基于價值的客戶細(xì)分，制175

客戶細(xì)分的目的客戶細(xì)分的目的：1、開發(fā)最廣泛的客戶源、2、在已有的市場上實現(xiàn)客戶增長3、適應(yīng)宏觀環(huán)境的變化，與客戶群的需求保持最大限度的一致4、財務(wù)管理提升5、確定那些低服務(wù)價值的客戶細(xì)分市場6、更有效的住房設(shè)計——實現(xiàn)全方位的標(biāo)準(zhǔn)化7、提高土地的使用8、真正貫徹公司的價值觀開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

客戶細(xì)分的目的開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)176萬科的市場細(xì)分家庭生命周期：

家庭生命周期指的是家庭成員構(gòu)成情況，而房屋作為家庭而非個人消費(fèi)品，體現(xiàn)的是家庭綜合需求狀況。因此，家庭生命周期是房屋需求產(chǎn)生的基礎(chǔ)之一。家庭收入：

房屋作為商品，家庭收入體現(xiàn)了消費(fèi)者對商品的支付能力。房屋價值：

房屋價值需求可以劃分為兩類，特征需求和價值需求。特征需求比較具體，與產(chǎn)品特征直接聯(lián)系；而價值需求體現(xiàn)的是消費(fèi)者價值觀、價值取向，相對來說比較難以改變。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)萬科的市場細(xì)分家庭生命周期：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)177通過定性和定量研究得到5類細(xì)分人群——價格敏感的務(wù)實家庭注重家庭的望子成龍家庭彰顯地位的成功家庭關(guān)心健康的老齡化家庭注重自我享受的社會新銳開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)通過定性和定量研究得到5類細(xì)分人群——價格敏感的務(wù)實家庭178開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)179

案例：位于墨爾本的SY21項目是針對雅皮一族興建的住宅區(qū)。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)180SY21---BYMIRVAC開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)SY21---BYMIRVAC開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房181開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)182開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)183開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)184越成熟的市場，越能體現(xiàn)細(xì)分BECTON案例開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)越成熟的市場，越能體現(xiàn)細(xì)分開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)185開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)186開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)187開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)188市場語言向設(shè)計語言的轉(zhuǎn)化開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)市場語言向設(shè)計語言的轉(zhuǎn)化開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)189體現(xiàn)客戶價值客戶的價值排序:景觀、朝向；物質(zhì)的、精神的；例：北京別墅；凱旋門、名門開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)體現(xiàn)客戶價值客戶的價值排序:景觀、朝向；開發(fā)商角度的房地產(chǎn)190發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水、翡翠綠洲開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水、翡翠綠洲開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科191售價：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一核四高層6-11層小高層廣州·翡翠綠洲－森林半島項目概況主力房型：二房108-132㎡三房149-201㎡四房193-249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：公寓精裝修，半島洋房及復(fù)式大戶型為毛坯；獨(dú)棟別墅1.3萬元/㎡聯(lián)排別墅7500元/㎡森林半島洋房5000元/㎡毛坯小戶型4500元/㎡精裝基本指標(biāo)：總占地近4000畝，以別墅為主。其中森林半島為21棟7~17層的小高層組團(tuán)，占地約6萬㎡，容積率為0.9，綠化率36.8％。地理位置：廣州市東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保存完好的地區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)售價：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F1192提出“空中別墅”概念，提升了小高層產(chǎn)品的價值。找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。主力戶型在300--450平方米之間，小高層、大圍合，大景觀使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢的同時也規(guī)避不少別墅的不足，如潮濕、不安全等。在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對該項目的第一感覺也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。營銷簡評—亮點(diǎn)廣州·翡翠綠洲－森林半島開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)提出“空中別墅”概念，提升了小高層產(chǎn)品的價值。營銷簡評—亮點(diǎn)193創(chuàng)造客戶價值(1)例1：濱海住宅開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)創(chuàng)造客戶價值(1)例1：濱海住宅開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房194

案例：不在海邊的“濱海住宅”開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

案例：不在海邊的“濱海住宅”開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地195創(chuàng)造客戶價值(2)例2：大亞灣項目開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)創(chuàng)造客戶價值(2)例2：大亞灣項目開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科196競爭開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)競爭開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)197競爭者定位暗示自己的產(chǎn)品比競爭者優(yōu)異或有所不同。AVIS租車公司對自己的描述是“我們是比別人更努力的公司”（別人指“HERTZ”租車公司）。金域藍(lán)灣VS金海灣。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)競爭者定位暗示自己的產(chǎn)品比競爭者優(yōu)異或有所不同。開發(fā)商角198差異化定位差異化——是指設(shè)計一系列有意義的差別，以便使該公司的產(chǎn)品同競爭者的產(chǎn)品相區(qū)分。在實體產(chǎn)品差異化有困難時，要取得競爭成功的關(guān)鍵常常有賴于增加價值和改進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量。

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化定位差異化——開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)199差異化策略（1）

例1：萬科中心的差異化思考開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化策略（1）

例1：萬科中心的差異化思考開發(fā)商角度的房地200差異化策略（2）例2：萬科第五園的差異化定位開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化策略（2）例2：萬科第五園的差異化定位開發(fā)商角度的房地201差異化策略3

例3：萬科金域藍(lán)灣的差異化方法開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)差異化策略3

例3：萬科金域藍(lán)灣的差異化方法開發(fā)商角度的房地202營銷如何如何從市場的角度評價設(shè)計模擬計算價格土地價值最大化的選擇例：容積率3條件下的選擇開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)營銷如何如何從市場的角度評價設(shè)計模擬計算價格開發(fā)商角度的203房地產(chǎn)營銷的第二個步驟：

產(chǎn)品信息的傳遞將產(chǎn)品的信息通過合適的通路進(jìn)行傳播，以實現(xiàn)同潛在客戶的有效溝通。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷的第二個步驟：

產(chǎn)品信息的傳遞將產(chǎn)品的204規(guī)定動作和自選動作開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)規(guī)定動作和自選動作開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)205命名萬科早期的景字系列命名：天景、萬景、荔景、福景**廣場、**中心、**花園；國外的地名命名：蔚藍(lán)海岸、黃金海岸、優(yōu)詩美地、波特菲諾等（水印長灘）；海邊項目：聽濤雅苑、柏麗灣、金域藍(lán)灣、藍(lán)灣半島、海怡豪園、貝沙灣等；山邊、山上項目：比天高、半山海景超高住宅：擎天半島豪宅：禮頓山、何文田一號、淺水灣道127號、創(chuàng)世紀(jì)；體現(xiàn)規(guī)模：太古城、新都城、四季花城等；公司名作前綴：黃埔雅苑、星河國際字母和數(shù)字組合：SY21（SOUTHYARRA21CENTRARY）同聲：新家（加）坡、美樹（術(shù)）館；推廣用名：陽光帶。海濱城；虹橋金岸開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)命名萬科早期的景字系列命名：天景、萬景、荔景、福景206項目的形象定位及VI系統(tǒng)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)項目的形象定位及VI系統(tǒng)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)207開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)208開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)209開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)210開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)211開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)212開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)213開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)214開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)215開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)216開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)217開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)218開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)219開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)220開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)221銷售接待中心展示策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)銷售接待中心展示策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)222開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)223開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)224開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)225開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)226示范單位案例：香港凱旋門樣板房開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)示范單位案例：香港凱旋門樣板房開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地227案例：香港凱旋門樣板房

（1）紫晶(至尊門，五房連三套房單位，建筑面積3465平方呎，約322平方米)七個示范單位以不同的寶石作主題，帶出尊貴品味及高雅氣質(zhì)，設(shè)計蘊(yùn)含獨(dú)特的創(chuàng)意。天際獨(dú)立屋頂層SkyRoom及私人泳池，唯凱旋門獨(dú)有。詳見以下：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（1）紫晶(至尊門，五房連三套房單228案例：香港凱旋門樣板房

（2）紅寶(大宅門，四房連雙套房單位，建筑面積2517平方呎，約234平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（2）紅寶(大宅門，四房連雙套房單229案例：香港凱旋門樣板房（3）白宮(四房連雙套房單位，建筑面積1650平方呎，約153平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房（3）白宮(四房連雙套房單位，建筑面230案例：香港凱旋門樣板房

（4）琥珀(三房連一套房單位，建筑面積1326平方呎，約123平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（4）琥珀(三房連一套房單位，建筑231案例：香港凱旋門樣板房

（5）藍(lán)爵(三房連一套房單位，建筑面積1143平方呎，約106平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（5）藍(lán)爵(三房連一套房單位，建筑232案例：香港凱旋門樣板房

（6）水晶(兩房單位，建筑面積747平方呎，約69平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（6）水晶(兩房單位，建筑面積74233案例：香港凱旋門樣板房

（7）閃鉆(一房及一多功能房單位，建筑面積558平方呎，約52平方米)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（7）閃鉆(一房及一多功能房單位，234案例：香港凱旋門樣板房

（8）天際獨(dú)立屋SkyHouse（七房連三套房單位，建面5353平方呎，約497平方米）剖面效果圖開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：香港凱旋門樣板房

（8）天際獨(dú)立屋SkyHouse（235形象主題畫面、主題語開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)形象主題畫面、主題語開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)236開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)237開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)238開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)239簡單易懂的廣告主題語更具傳播力

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)簡單易懂的廣告主題語更具傳播力

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房240案例：

麥?zhǔn)虾腿赋矁纱罂Х绕放频膹V告語

麥?zhǔn)希旱蔚蜗銤?，意猶未盡；

雀巢：味道好極了！

結(jié)果老百姓選擇了簡單易記的。雀巢咖啡走進(jìn)了尋常百姓家。其實簡單的背后，都是不簡單的過程，即所謂“深深的需求，簡單的得到”。

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：

麥?zhǔn)虾腿赋矁纱罂Х绕放频膹V告語

241廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)242艷尸博覽開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)艷尸博覽開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)243開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)244開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)245開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)246開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)247開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)248廣告的差異化策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)廣告的差異化策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)249案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)250案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)251開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)252開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)253開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)254開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)255開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)256開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)257低預(yù)算廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)低預(yù)算廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)258案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)259案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)260案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)261案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：國泰航空廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)262

廣告的多中心就是沒中心廣告形式如何差異化在嚴(yán)格的推廣計劃下，對過多的賣點(diǎn)進(jìn)行逐一宣傳所帶來的問題開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

廣告的多中心就是沒中心開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)263案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)264案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：深圳東海岸廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)265在持續(xù)銷售階段如何抓住一些對項目的利好，并加以放大。例：深圳向東看開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)在持續(xù)銷售階段如何抓住一些對項目的利好，并加以放大。例：深圳266開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)267開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)268開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)269開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)270如何提高廣告的品質(zhì)感開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)如何提高廣告的品質(zhì)感開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)271開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)272開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)273廣告標(biāo)題很重要開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)廣告標(biāo)題很重要開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)274案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)275案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)276案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)277案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)278案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)279案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)280案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)281案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)282案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)283案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)284品牌廣告同項目廣告的結(jié)合開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)品牌廣告同項目廣告的結(jié)合開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)285案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)286案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：天津假日風(fēng)景廣告賞析

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)287如何同廣告公司進(jìn)行有效的溝通說什么怎么說開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)如何同廣告公司進(jìn)行有效的溝通說什么開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科288媒介和媒介策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒介和媒介策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)289主要媒體特點(diǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)主要媒體特點(diǎn)開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)290媒體

報紙是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告首選媒體，由于廣告的不斷增加，報紙廣告的效益正在下降戶外媒體是一種出色地接觸本地消費(fèi)者的重要途徑。私家車的快速增長，戶外和電臺廣告媒體日益受到重視。競爭的加劇，單一的媒體解決辦法不在奏效，我們需要有效的媒介組合。媒體組合：

報紙、電視、雜志、廣播、直郵、戶外、公交車、展覽、互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)短信息、電話、光盤等。開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒體

報紙是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告首選媒體，由于廣291媒介策略（1）發(fā)現(xiàn)新媒介（車載廣告牌）傳統(tǒng)媒介使用方法的變化（戶外通告）傳統(tǒng)媒介的重新組合（金色案例）不同媒體間的互動策略開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒介策略（1）發(fā)現(xiàn)新媒介（車載廣告牌）開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷292媒介策略（2）開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)媒介策略（2）開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)293

樓書

1、樓書越厚越好嗎？

2、樓書越貴，樓就一定好嗎？

3、合適的就是好的？

4、樓書、廣告（報廣）、TV、戶外的一體化關(guān)系？

5、樓書要說什么？

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)

294案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)295案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)296案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)297案例：“SY21”樓書

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開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)298案例：“SY21”樓書

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開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)299案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地產(chǎn)300案例：“SY21”樓書

開發(fā)商角度的房地產(chǎn)營銷萬科房地