同致地產(chǎn)-煙臺(tái)萬(wàn)泰萊山地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)-5課件

萬(wàn)泰萊山項(xiàng)目初步建議書(shū)

同致地產(chǎn)

2007年1月萬(wàn)泰萊山項(xiàng)目初步建議書(shū)1項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位2項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位3

本項(xiàng)目

項(xiàng)目區(qū)域：所屬區(qū)域?qū)儆谖磥?lái)城市中心東移發(fā)展區(qū)域，擁有良好的自然資源環(huán)境區(qū)域定位：萊山區(qū)——以濱?？可綖樘厣?，融行政中心、旅游度假、景觀住宅及休療養(yǎng)于一體的新都市核心綜合功能片區(qū)項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于萊山區(qū)，距煙臺(tái)市繁華區(qū)域3公里，距萊山中心5公里左右本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域：所屬區(qū)域?qū)儆谖磥?lái)城市中心東移發(fā)展區(qū)域，4項(xiàng)目四至：項(xiàng)目三面環(huán)山,東望海景,風(fēng)水極好東南西北海景山景山景山景項(xiàng)目四至：項(xiàng)目三面環(huán)山,東望海景,風(fēng)水極好東南西北海5項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位6我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略2-3年完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)，盡快回現(xiàn)投資收益率達(dá)到35％以上，整體實(shí)現(xiàn)3.5億以上利潤(rùn)額項(xiàng)目作為中期項(xiàng)目，前期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，后期博高利潤(rùn)項(xiàng)目企業(yè)形象在煙臺(tái)甚至山東留下良好的口碑，提升企業(yè)形象我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向項(xiàng)目7項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位8已確認(rèn)的研究前提：拿地成本又創(chuàng)區(qū)域新高，必須領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)尋求項(xiàng)目解決方案煙臺(tái)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目目標(biāo)擬合度1.煙臺(tái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)準(zhǔn)高速發(fā)展期，經(jīng)過(guò)幾年穩(wěn)步增長(zhǎng)，不久市場(chǎng)將出現(xiàn)百花齊放的現(xiàn)象2.土地市場(chǎng)不規(guī)范，未來(lái)潛在供應(yīng)估計(jì)超過(guò)100-200萬(wàn)平米

控制風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)3.多數(shù)樓盤(pán)消化量都在2-3萬(wàn)平左右，最好的消化量也在5萬(wàn)左右3－5年的開(kāi)發(fā)周期，每年消化6萬(wàn)平米4.2006年項(xiàng)目周邊市場(chǎng)均價(jià)5000元/平左右高于行業(yè)的平均利潤(rùn)5.多數(shù)項(xiàng)目期望尋求在煙臺(tái)市場(chǎng)突破，但是效果不明顯煙臺(tái)市場(chǎng)留下良好口碑，提升形象煙臺(tái)市場(chǎng)VS項(xiàng)目目標(biāo)已確認(rèn)的研究前提：拿地成本又創(chuàng)區(qū)域新高，必須領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)尋求項(xiàng)目9問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題－風(fēng)險(xiǎn)：面對(duì)煙臺(tái)市區(qū)及周邊相似資源項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，如何定位以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)性開(kāi)發(fā)？策略層面問(wèn)題－突圍：面對(duì)大量同質(zhì)化產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)成功突圍？以何種產(chǎn)品組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到目標(biāo)？技術(shù)層面問(wèn)題：如何通過(guò)規(guī)劃以最低成本（時(shí)間成本、價(jià)格成本）來(lái)控制用地？物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃方案的評(píng)價(jià)...問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題－風(fēng)險(xiǎn)：策略層面問(wèn)題－突圍：技術(shù)層面問(wèn)10項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位11一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。二、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前煙臺(tái)市人均GDP在3810美元左右，城市人均住房面積不足20平方米。以今后每年人均住房面積增長(zhǎng)1平方米計(jì)，煙臺(tái)市住房至少還有較長(zhǎng)一段時(shí)間的上漲空間。2006年底至2007年，有約100萬(wàn)平米的新建項(xiàng)目面世。從整個(gè)市場(chǎng)看，土地及市場(chǎng)供應(yīng)充足，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況

一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。二、土地供應(yīng)充足進(jìn)12三、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。建筑、財(cái)務(wù)等成本繼續(xù)增長(zhǎng)，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升。由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。四、城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺(tái)市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，三、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。城市向心力及城市化進(jìn)程13五.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)得以提升。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商從取得土地開(kāi)始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營(yíng)銷(xiāo)上樹(shù)立鮮明旗幟。六.新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

在煙臺(tái)市地方政策尚未出臺(tái)之前會(huì)造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，認(rèn)為新政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成一定影響，一定程度制約銷(xiāo)售。五.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)得以提升。區(qū)域板塊的14區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)析高檔樓盤(pán)以均價(jià)6000—8000元/平方米為界定，主要項(xiàng)目有南山世紀(jì)城二期、銀和怡海山莊、海天名人廣場(chǎng)、金海岸花園等。中高檔樓盤(pán)以均價(jià)5000元/平方米左右為界定，代表樓盤(pán)有黃海城市花園、臺(tái)灣村、響水灣、佳隆花園、百合城等。對(duì)比指標(biāo)樓盤(pán)名稱容積率總建筑面積（萬(wàn)m2）戶型（m2）均價(jià)（元/平米）南山世紀(jì)城2.915064-2204200-4800天合城？2036-1484300響水灣0.7510（一）146-5005200佳隆花園？2多133-1525300海天名人廣場(chǎng)2.69.3158-2628000臺(tái)灣村0.7515127-1775000區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)析高檔樓盤(pán)以均價(jià)6000—8000元/平方米為15潛在市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積2006年3月15日，煙臺(tái)市土地拍賣(mài)176萬(wàn)方，規(guī)劃總建筑面積294萬(wàn)。其中萊山區(qū)土地拍賣(mài)50.76萬(wàn)方，總建筑面積81.59萬(wàn)方，主要分布在三灘小區(qū)舊村及濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè)，規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途。天合城于近日推售，南山世紀(jì)城·星河灣、鳳凰小區(qū)（西區(qū)）二期約4.5萬(wàn)方、四季花城、上海灘花園等同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)上市當(dāng)即將面市的項(xiàng)目及目前已批土地推向市場(chǎng)時(shí)，加上市場(chǎng)原有存量，近兩年市場(chǎng)供給量可能在100萬(wàn)方以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈潛在市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積2006年3月15日，煙16小結(jié)樓盤(pán)規(guī)模：萊山區(qū)區(qū)規(guī)模均較大，甚至南山世紀(jì)城總建面達(dá)150萬(wàn)平米，上海灘花園達(dá)160萬(wàn)平米；在售和潛在樓盤(pán)均達(dá)十幾萬(wàn)平米以上；內(nèi)部規(guī)劃：在售樓盤(pán)規(guī)劃知名建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)當(dāng)建筑和園林景觀設(shè)計(jì)，在總體規(guī)劃上多數(shù)設(shè)有主題休閑廣場(chǎng)，主題景觀，內(nèi)部配套有水景、大規(guī)模會(huì)所等，但是總體水平有差異；建筑產(chǎn)品：產(chǎn)品多樣化，多層、小高層、高層、洋房和別墅產(chǎn)品共存，高層占據(jù)主要地位；戶型產(chǎn)品：但總體量不大，多數(shù)樓盤(pán)為120-200平米及以上的大戶型。市場(chǎng)價(jià)格：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格不均衡，位于海岸線附近的售價(jià)在8000元以上，其他的售價(jià)有3000左右的，有4500左右的，但總體維持在3500—5000元之間銷(xiāo)售情況：海邊高端樓盤(pán)不管其戶型大小，銷(xiāo)售趨勢(shì)良好，而其他樓盤(pán)小戶型的銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)，一般項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售有難度。

小結(jié)17項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位18SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak強(qiáng)勢(shì)的地理環(huán)境、海景資源項(xiàng)目南向面海向路，昭示性強(qiáng)緊鄰公務(wù)員小區(qū)，共享便利資源片區(qū)配套目前不成熟，認(rèn)知度低觀海路車(chē)速快，交流少地塊有較大坡度，呈南高北低機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市中心東移，關(guān)注度越來(lái)越高公務(wù)員小區(qū)規(guī)模大，配套逐漸會(huì)完善加強(qiáng)與公務(wù)員小區(qū)的聯(lián)系依托環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)打造通過(guò)項(xiàng)目各種創(chuàng)新手段打造中高密度社區(qū)模式，形成差異競(jìng)爭(zhēng)承擔(dān)部分區(qū)域配套，搭載鹿鳴小區(qū)配套，加速片區(qū)成熟威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅萊山區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈加強(qiáng)友鄰合作、生態(tài)資源形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力差異化、復(fù)合化承擔(dān)部分區(qū)域級(jí)配套，形成中心化利用公務(wù)員公共設(shè)施，加強(qiáng)溝通通過(guò)建筑設(shè)計(jì)化解不利因素以市場(chǎng)為導(dǎo)向的SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak強(qiáng)勢(shì)的地理環(huán)境、海景資源19項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位20企業(yè)戰(zhàn)略：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：差異化發(fā)展模式消費(fèi)者：滿足客戶環(huán)境的需求形象定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位整體定位:貫徹發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：差異化發(fā)展模式消費(fèi)者：滿足客戶環(huán)21客戶定位核心客戶重要客戶偶得客戶核心客戶：新煙臺(tái)人職業(yè)：貿(mào)易、IT行業(yè)、加工企業(yè)主、工程承包商屬性：定居于煙臺(tái)，事業(yè)處于上升期、私人時(shí)間相對(duì)少置業(yè)目的：追求更好的居住環(huán)境及新的生活方式，同時(shí)追求資產(chǎn)的保值置業(yè)特征：一般擁有一次以上的置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)資源的享有及新生活方式的追求，區(qū)域情節(jié)弱、距離感不強(qiáng)重要客戶：外來(lái)人及煙臺(tái)人職業(yè)：大學(xué)教授、企業(yè)中高層管理、行業(yè)金領(lǐng)、小型企業(yè)主屬性：事業(yè)初創(chuàng)或退休養(yǎng)老置業(yè)目的：追求環(huán)境及標(biāo)簽提升身份置業(yè)特征：煙臺(tái)人－追求環(huán)境及居住條件的改善，主要用于養(yǎng)老，距離感不強(qiáng)外來(lái)人－追求標(biāo)簽及身份象征偶得客戶：山東、煙臺(tái)周邊客戶職業(yè)：小型企業(yè)主、政府高官屬性：養(yǎng)老＋度假置業(yè)目的：追求環(huán)境及安全置業(yè)特征：認(rèn)同煙臺(tái)良好的環(huán)境、追求生活的享受客戶定位核心重要客戶偶得客戶核心客戶：新煙臺(tái)人職業(yè)：貿(mào)易、I22形象定位國(guó)際人居示范社區(qū)；煙臺(tái)首席山海名城國(guó)際化的設(shè)計(jì)院，國(guó)際水平，異國(guó)風(fēng)情的社區(qū)；國(guó)際示范社區(qū)：比肩殊多國(guó)際示范社區(qū)：如香蜜湖1號(hào)等等；學(xué)習(xí)它們的人文和精神內(nèi)涵全國(guó)每?jī)赡暝u(píng)比一次國(guó)際社區(qū)，如波托菲諾。國(guó)際著名的人居獎(jiǎng)：是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、居住者感受的全方位評(píng)價(jià)。山水小鎮(zhèn)，休閑、自然的生活名城：居住環(huán)境設(shè)計(jì)適宜的、城市居住形象的住區(qū)云頂天海/金域藍(lán)灣形象定位國(guó)際人居示范社區(qū)；煙臺(tái)首席山海名城國(guó)際化的設(shè)計(jì)院，國(guó)23滿足煙臺(tái)新財(cái)富階層“高性價(jià)比、時(shí)尚新生活、休閑自然”精神需求的關(guān)鍵舉措

客戶價(jià)值取向高性價(jià)比、時(shí)尚新生活、休閑自然高性價(jià)比高附加值品質(zhì)優(yōu)于本區(qū)域充分利用山海資源時(shí)尚新生活風(fēng)情園林/商業(yè)/建筑與別墅區(qū)共享的生活獨(dú)享高層次會(huì)所坡地、山居生活享受自然登山道/觀海亭/外圍山地公園園內(nèi)水景，落瀑建筑依地勢(shì)而建自然休閑的園林泛會(huì)所、泳池滿足煙臺(tái)新財(cái)富階層“高性價(jià)比、時(shí)尚新生活、休閑自然”精神需求24項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目天合城星海灣海天名人廣場(chǎng)臺(tái)灣村權(quán)重按揭均價(jià)（元/M2）PxPA=4300PC=6800PB=8300PD=5300位置交通3%76876周邊環(huán)境8%76866生活配套2%66676教育配套2%76776規(guī)模3%66686景觀25%86987戶型結(jié)構(gòu)8%88688園林規(guī)劃15%87.577.57.5會(huì)所5%77777智能化設(shè)施8%77677建筑形象3%7.5777.56.5發(fā)展商品牌3%7.57.577.58交樓標(biāo)準(zhǔn)5%88888物業(yè)管理10%7.57.57.589.5分值合計(jì)100%1029610010499價(jià)格定位通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算，本項(xiàng)目高層住宅均價(jià)計(jì)算，約7100元/平米，7100-8000元/平方米項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目天合城星海灣海天名人廣場(chǎng)臺(tái)灣村權(quán)重按揭均價(jià)（元25價(jià)格策略以低價(jià)格入市，預(yù)留產(chǎn)品充分的升值空間，示范升值小高層，可采用低開(kāi)高走的方式，吸引客戶高端形象產(chǎn)品，以景觀資源不同拉開(kāi)價(jià)值差距以上項(xiàng)目之整體定價(jià)是建立在充分提高物業(yè)品質(zhì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，力求創(chuàng)新，整合房地產(chǎn)各專業(yè)環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化之目的。本項(xiàng)目要在年底后才能推出，預(yù)計(jì)還有一定漲幅空間。定價(jià)釋義價(jià)格策略以上項(xiàng)目之整體定價(jià)是建立在充分提高物業(yè)品質(zhì)，遵循市場(chǎng)26產(chǎn)品定位容積率山地景觀政府限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)容積率不大于2.6控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度以高層為主片區(qū)均以低密度物業(yè)為主，項(xiàng)目考慮與其的競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)差異化三山一海，景觀資源不可多得，非踞高臨下之勢(shì)不可考慮物業(yè)檔次及建筑間距綜上所述，建議本項(xiàng)目以中高層板式建筑為主

產(chǎn)品定位容積率山地景觀政府限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)容積率不大于2.6控制27項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位281.產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及優(yōu)化建議2.建筑風(fēng)格及外立面建議3.環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化建議4.配套設(shè)施建議建筑發(fā)展建議涉及內(nèi)容1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及優(yōu)化建議建筑發(fā)展建議涉及內(nèi)容29價(jià)值體系構(gòu)建：多方位建立和提升產(chǎn)品價(jià)值，促使客

戶買(mǎi)單核心產(chǎn)品層形式產(chǎn)品層期望產(chǎn)品層戶型環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份質(zhì)量采光通風(fēng)交通價(jià)格物管配套教育功能附加產(chǎn)品層潛在產(chǎn)品層基礎(chǔ)需要情感和形象需要資產(chǎn)建構(gòu)需要關(guān)注認(rèn)同超出期望贈(zèng)送/空間變化功能轉(zhuǎn)換：出租、轉(zhuǎn)讓收益產(chǎn)品的構(gòu)成價(jià)值體系構(gòu)建：多方位建立和提升產(chǎn)品價(jià)值，促使客

30高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層產(chǎn)品創(chuàng)新，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，在陌生區(qū)域吸引眼球1、契合產(chǎn)品定位2、通過(guò)贈(zèng)送面積，為消費(fèi)者增加實(shí)惠3、基于競(jìng)爭(zhēng)，超出市場(chǎng)水平4、把握創(chuàng)新尺度，控制創(chuàng)新頻度產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及優(yōu)化建議高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層產(chǎn)品創(chuàng)新，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，在陌生區(qū)域吸引眼球產(chǎn)31規(guī)定動(dòng)作1——板式南北通透本項(xiàng)目大多數(shù)為板式一梯兩戶，要做到南北通透部分點(diǎn)式戶型一梯三戶或四戶——南北通透客廳餐廳、主臥南北通透說(shuō)明：在三房及以上的戶型比較常見(jiàn)，也是其舒適性的基本條件。一梯四戶戶型南北通透規(guī)定動(dòng)作1——板式南北通透本項(xiàng)目大多數(shù)為板式一梯兩戶，要做到32自選動(dòng)作1——入戶花園說(shuō)明：改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容。入戶花園入戶花園可以減少南向房間對(duì)于北向房間的遮擋高層產(chǎn)品創(chuàng)新自選動(dòng)作1——入戶花園說(shuō)明：改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又33自選動(dòng)作2——贈(zèng)送衣柜梁客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積剖面說(shuō)明：兩房戶型贈(zèng)送衣柜主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。贈(zèng)送的衣柜入戶花園兩房戶型示意高層產(chǎn)品創(chuàng)新自選動(dòng)作2——贈(zèng)送衣柜梁客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積剖面說(shuō)明34自選動(dòng)作3——送結(jié)構(gòu)面積及其他面積客廳超大弧形觀景窗和陽(yáng)臺(tái)的結(jié)合，體現(xiàn)尊貴生活。主臥套，多種功能結(jié)合形成完整私密空間?？罩谢▓@，絕佳的景觀面，餐廳三面采光，送大露臺(tái)，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間主臥贈(zèng)送大的具有私密性的空中露臺(tái)，極富吸引力送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計(jì)死角形成的公攤的面積三房、四房戶型示意高層產(chǎn)品創(chuàng)新自選動(dòng)作3——送結(jié)構(gòu)面積及其他面積客廳超大弧形觀景窗和陽(yáng)臺(tái)的35自選動(dòng)作5——落地窗為(小)高層物業(yè)提供優(yōu)美的眺望景觀、通風(fēng)和采光環(huán)境轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái)觀景低窗/落地窗高層產(chǎn)品創(chuàng)新自選動(dòng)作5——落地窗為(小)高層物業(yè)提供優(yōu)美的眺望景觀、通風(fēng)36自選動(dòng)作6-雙錯(cuò)層戶、三米九戶型等；營(yíng)造更優(yōu)惠的贈(zèng)送和更大的空間尺度

創(chuàng)新稀缺性產(chǎn)品，吸引眼球，打造市場(chǎng)焦點(diǎn)雙錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，打造六米層高客廳，體現(xiàn)尊貴感亮點(diǎn)產(chǎn)品推動(dòng)項(xiàng)目品牌發(fā)展自選動(dòng)作6-雙錯(cuò)層戶、三米九戶型等；營(yíng)造更優(yōu)惠的贈(zèng)送和更大的37空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好；同時(shí)得到幾個(gè)空間的共享拔高工作——空中院館臥室二面采光、客廳三面采光、弧形大陽(yáng)臺(tái)說(shuō)明：最大化采光面和觀景面，最貼近自然的方式，最奢侈的享樂(lè)。適用于有較好外部景觀資源的戶型。高層產(chǎn)品創(chuàng)新空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好；同時(shí)得到幾個(gè)空間的共享38拔高工作——主臥贈(zèng)送陽(yáng)光屋主臥贈(zèng)送陽(yáng)光屋，層高低于2.2米高層產(chǎn)品創(chuàng)新拔高工作——主臥贈(zèng)送陽(yáng)光屋主臥贈(zèng)送陽(yáng)光屋，層高低于2.2米高39主要目標(biāo)——拔高形象，建立個(gè)性總體建筑風(fēng)格顯示貴氣、品質(zhì)感、高形象外立面標(biāo)識(shí)感強(qiáng)，顯示出材質(zhì)選用的講究，品質(zhì)感強(qiáng)建筑風(fēng)格及外立面建議主要目標(biāo)——拔高形象，建立個(gè)性建筑風(fēng)格及外立面建議40細(xì)節(jié)處理也是樓盤(pán)檔次的重要保證外立面需要考慮到細(xì)節(jié)處理，提升品質(zhì)感太多的外露落水管道影響美觀，且存在安全隱患,設(shè)置管道井空調(diào)機(jī)位與百葉的處理細(xì)節(jié)處理也是樓盤(pán)檔次的重要保證外立面需要考慮到細(xì)節(jié)處理，提升41園林建議——憨態(tài)可掬的小品環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化建議園林建議——憨態(tài)可掬的小品環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化建議42園林建議——富于變化的水面園林建議——富于變化的水面43園林建議——坡度變化錯(cuò)落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來(lái)的壓力感通過(guò)坡度的變化、外設(shè)樓梯通道等方式實(shí)現(xiàn)園林的層次感選擇高低不同的樹(shù)種打造整體綠化錯(cuò)落的層次感園林建議——坡度變化錯(cuò)落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來(lái)44突出優(yōu)勢(shì)——精美園林打造高品質(zhì)社區(qū)入口大廳退入首層架空，增加私秘感和尊貴感樓宇入口退入架空層內(nèi)，入口走廊與園林相結(jié)合，將綠色引入大廳架空層內(nèi)設(shè)置通道通入園林，實(shí)現(xiàn)花園式入口突出優(yōu)勢(shì)——精美園林打造高品質(zhì)社區(qū)入口大廳退入首層架空，增加45突出優(yōu)勢(shì)——半地下車(chē)庫(kù)實(shí)現(xiàn)立體綠化，與園林融于一體突出優(yōu)勢(shì)——半地下車(chē)庫(kù)實(shí)現(xiàn)立體綠化，與園林融于一體46突出優(yōu)勢(shì)：坡地、山居、水景特色保證活水水景，為園林注入生氣，提升整體品質(zhì)注重水邊大石和綠化的選擇及布置，大石全部為原生石，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)突出優(yōu)勢(shì)：坡地、山居、水景特色保證活水水景，為園林注入生氣，47發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：山地生活館山地生活館以休閑功能為主，面積500-1000平米。設(shè)置小型餐廳，家庭聚會(huì)，戶外商談處所配套設(shè)施建議發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：山地生活館山地生活館以休閑功能為主，面積500-148發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：獨(dú)家擁有的郊野公園栽種不同顏色植物，形成多重色彩開(kāi)辟一些通往山上的運(yùn)動(dòng)通道在山上設(shè)置一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：獨(dú)家擁有的郊野公園栽種不同顏色植物，形成多重色彩49突破障礙：商業(yè)街以展示風(fēng)情為主充分利用室外、走廊空間室外咖啡座和親密休憩空間體現(xiàn)了商業(yè)街鄰里尺度的親和性，這是一個(gè)被商業(yè)與情調(diào)所活躍的空間。商業(yè)休憩空間構(gòu)成元素：帆布遮陽(yáng)傘、格子布小木桌、休閑椅突破障礙：商業(yè)街以展示風(fēng)情為主充分利用室外、走廊空間室50突破障礙：小區(qū)入口做成公共廣場(chǎng)，展示品質(zhì)動(dòng)感/趣味/生活/文化實(shí)用的公共設(shè)施廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所/與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化生活體驗(yàn)的價(jià)值突破障礙：小區(qū)入口做成公共廣場(chǎng)，展示品質(zhì)動(dòng)感/趣味/生活/文51突破障礙：特色會(huì)所，滿足眾多業(yè)主不同類別、檔次的需求度假式商業(yè)街和豪華會(huì)所，散發(fā)異域風(fēng)情突破障礙：特色會(huì)所，滿足眾多業(yè)主不同類別、檔次的需求度假式商52謝謝，回報(bào)結(jié)束！

謝謝，回報(bào)結(jié)束！53

萬(wàn)泰萊山項(xiàng)目初步建議書(shū)

同致地產(chǎn)

2007年1月萬(wàn)泰萊山項(xiàng)目初步建議書(shū)54項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位55項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位56

本項(xiàng)目

項(xiàng)目區(qū)域：所屬區(qū)域?qū)儆谖磥?lái)城市中心東移發(fā)展區(qū)域，擁有良好的自然資源環(huán)境區(qū)域定位：萊山區(qū)——以濱?？可綖樘厣?，融行政中心、旅游度假、景觀住宅及休療養(yǎng)于一體的新都市核心綜合功能片區(qū)項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于萊山區(qū)，距煙臺(tái)市繁華區(qū)域3公里，距萊山中心5公里左右本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域：所屬區(qū)域?qū)儆谖磥?lái)城市中心東移發(fā)展區(qū)域，57項(xiàng)目四至：項(xiàng)目三面環(huán)山,東望海景,風(fēng)水極好東南西北海景山景山景山景項(xiàng)目四至：項(xiàng)目三面環(huán)山,東望海景,風(fēng)水極好東南西北海58項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位59我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略2-3年完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)，盡快回現(xiàn)投資收益率達(dá)到35％以上，整體實(shí)現(xiàn)3.5億以上利潤(rùn)額項(xiàng)目作為中期項(xiàng)目，前期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，后期博高利潤(rùn)項(xiàng)目企業(yè)形象在煙臺(tái)甚至山東留下良好的口碑，提升企業(yè)形象我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向項(xiàng)目60項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位61已確認(rèn)的研究前提：拿地成本又創(chuàng)區(qū)域新高，必須領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)尋求項(xiàng)目解決方案煙臺(tái)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目目標(biāo)擬合度1.煙臺(tái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)準(zhǔn)高速發(fā)展期，經(jīng)過(guò)幾年穩(wěn)步增長(zhǎng)，不久市場(chǎng)將出現(xiàn)百花齊放的現(xiàn)象2.土地市場(chǎng)不規(guī)范，未來(lái)潛在供應(yīng)估計(jì)超過(guò)100-200萬(wàn)平米

控制風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)3.多數(shù)樓盤(pán)消化量都在2-3萬(wàn)平左右，最好的消化量也在5萬(wàn)左右3－5年的開(kāi)發(fā)周期，每年消化6萬(wàn)平米4.2006年項(xiàng)目周邊市場(chǎng)均價(jià)5000元/平左右高于行業(yè)的平均利潤(rùn)5.多數(shù)項(xiàng)目期望尋求在煙臺(tái)市場(chǎng)突破，但是效果不明顯煙臺(tái)市場(chǎng)留下良好口碑，提升形象煙臺(tái)市場(chǎng)VS項(xiàng)目目標(biāo)已確認(rèn)的研究前提：拿地成本又創(chuàng)區(qū)域新高，必須領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)尋求項(xiàng)目62問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題－風(fēng)險(xiǎn)：面對(duì)煙臺(tái)市區(qū)及周邊相似資源項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，如何定位以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)性開(kāi)發(fā)？策略層面問(wèn)題－突圍：面對(duì)大量同質(zhì)化產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)成功突圍？以何種產(chǎn)品組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到目標(biāo)？技術(shù)層面問(wèn)題：如何通過(guò)規(guī)劃以最低成本（時(shí)間成本、價(jià)格成本）來(lái)控制用地？物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃方案的評(píng)價(jià)...問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題－風(fēng)險(xiǎn)：策略層面問(wèn)題－突圍：技術(shù)層面問(wèn)63項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位64一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。二、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前煙臺(tái)市人均GDP在3810美元左右，城市人均住房面積不足20平方米。以今后每年人均住房面積增長(zhǎng)1平方米計(jì)，煙臺(tái)市住房至少還有較長(zhǎng)一段時(shí)間的上漲空間。2006年底至2007年，有約100萬(wàn)平米的新建項(xiàng)目面世。從整個(gè)市場(chǎng)看，土地及市場(chǎng)供應(yīng)充足，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況

一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。二、土地供應(yīng)充足進(jìn)65三、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。建筑、財(cái)務(wù)等成本繼續(xù)增長(zhǎng)，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升。由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。四、城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺(tái)市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，三、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。城市向心力及城市化進(jìn)程66五.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)得以提升。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商從取得土地開(kāi)始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營(yíng)銷(xiāo)上樹(shù)立鮮明旗幟。六.新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

在煙臺(tái)市地方政策尚未出臺(tái)之前會(huì)造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，認(rèn)為新政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成一定影響，一定程度制約銷(xiāo)售。五.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)得以提升。區(qū)域板塊的67區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)析高檔樓盤(pán)以均價(jià)6000—8000元/平方米為界定，主要項(xiàng)目有南山世紀(jì)城二期、銀和怡海山莊、海天名人廣場(chǎng)、金海岸花園等。中高檔樓盤(pán)以均價(jià)5000元/平方米左右為界定，代表樓盤(pán)有黃海城市花園、臺(tái)灣村、響水灣、佳隆花園、百合城等。對(duì)比指標(biāo)樓盤(pán)名稱容積率總建筑面積（萬(wàn)m2）戶型（m2）均價(jià)（元/平米）南山世紀(jì)城2.915064-2204200-4800天合城？2036-1484300響水灣0.7510（一）146-5005200佳隆花園？2多133-1525300海天名人廣場(chǎng)2.69.3158-2628000臺(tái)灣村0.7515127-1775000區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)析高檔樓盤(pán)以均價(jià)6000—8000元/平方米為68潛在市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積2006年3月15日，煙臺(tái)市土地拍賣(mài)176萬(wàn)方，規(guī)劃總建筑面積294萬(wàn)。其中萊山區(qū)土地拍賣(mài)50.76萬(wàn)方，總建筑面積81.59萬(wàn)方，主要分布在三灘小區(qū)舊村及濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè)，規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途。天合城于近日推售，南山世紀(jì)城·星河灣、鳳凰小區(qū)（西區(qū)）二期約4.5萬(wàn)方、四季花城、上海灘花園等同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)上市當(dāng)即將面市的項(xiàng)目及目前已批土地推向市場(chǎng)時(shí)，加上市場(chǎng)原有存量，近兩年市場(chǎng)供給量可能在100萬(wàn)方以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈潛在市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積2006年3月15日，煙69小結(jié)樓盤(pán)規(guī)模：萊山區(qū)區(qū)規(guī)模均較大，甚至南山世紀(jì)城總建面達(dá)150萬(wàn)平米，上海灘花園達(dá)160萬(wàn)平米；在售和潛在樓盤(pán)均達(dá)十幾萬(wàn)平米以上；內(nèi)部規(guī)劃：在售樓盤(pán)規(guī)劃知名建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)當(dāng)建筑和園林景觀設(shè)計(jì)，在總體規(guī)劃上多數(shù)設(shè)有主題休閑廣場(chǎng)，主題景觀，內(nèi)部配套有水景、大規(guī)模會(huì)所等，但是總體水平有差異；建筑產(chǎn)品：產(chǎn)品多樣化，多層、小高層、高層、洋房和別墅產(chǎn)品共存，高層占據(jù)主要地位；戶型產(chǎn)品：但總體量不大，多數(shù)樓盤(pán)為120-200平米及以上的大戶型。市場(chǎng)價(jià)格：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格不均衡，位于海岸線附近的售價(jià)在8000元以上，其他的售價(jià)有3000左右的，有4500左右的，但總體維持在3500—5000元之間銷(xiāo)售情況：海邊高端樓盤(pán)不管其戶型大小，銷(xiāo)售趨勢(shì)良好，而其他樓盤(pán)小戶型的銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)，一般項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售有難度。

小結(jié)70項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位71SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak強(qiáng)勢(shì)的地理環(huán)境、海景資源項(xiàng)目南向面海向路，昭示性強(qiáng)緊鄰公務(wù)員小區(qū)，共享便利資源片區(qū)配套目前不成熟，認(rèn)知度低觀海路車(chē)速快，交流少地塊有較大坡度，呈南高北低機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市中心東移，關(guān)注度越來(lái)越高公務(wù)員小區(qū)規(guī)模大，配套逐漸會(huì)完善加強(qiáng)與公務(wù)員小區(qū)的聯(lián)系依托環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)打造通過(guò)項(xiàng)目各種創(chuàng)新手段打造中高密度社區(qū)模式，形成差異競(jìng)爭(zhēng)承擔(dān)部分區(qū)域配套，搭載鹿鳴小區(qū)配套，加速片區(qū)成熟威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅萊山區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈加強(qiáng)友鄰合作、生態(tài)資源形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力差異化、復(fù)合化承擔(dān)部分區(qū)域級(jí)配套，形成中心化利用公務(wù)員公共設(shè)施，加強(qiáng)溝通通過(guò)建筑設(shè)計(jì)化解不利因素以市場(chǎng)為導(dǎo)向的SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak強(qiáng)勢(shì)的地理環(huán)境、海景資源72項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位73企業(yè)戰(zhàn)略：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：差異化發(fā)展模式消費(fèi)者：滿足客戶環(huán)境的需求形象定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位整體定位:貫徹發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：差異化發(fā)展模式消費(fèi)者：滿足客戶環(huán)74客戶定位核心客戶重要客戶偶得客戶核心客戶：新煙臺(tái)人職業(yè)：貿(mào)易、IT行業(yè)、加工企業(yè)主、工程承包商屬性：定居于煙臺(tái)，事業(yè)處于上升期、私人時(shí)間相對(duì)少置業(yè)目的：追求更好的居住環(huán)境及新的生活方式，同時(shí)追求資產(chǎn)的保值置業(yè)特征：一般擁有一次以上的置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)資源的享有及新生活方式的追求，區(qū)域情節(jié)弱、距離感不強(qiáng)重要客戶：外來(lái)人及煙臺(tái)人職業(yè)：大學(xué)教授、企業(yè)中高層管理、行業(yè)金領(lǐng)、小型企業(yè)主屬性：事業(yè)初創(chuàng)或退休養(yǎng)老置業(yè)目的：追求環(huán)境及標(biāo)簽提升身份置業(yè)特征：煙臺(tái)人－追求環(huán)境及居住條件的改善，主要用于養(yǎng)老，距離感不強(qiáng)外來(lái)人－追求標(biāo)簽及身份象征偶得客戶：山東、煙臺(tái)周邊客戶職業(yè)：小型企業(yè)主、政府高官屬性：養(yǎng)老＋度假置業(yè)目的：追求環(huán)境及安全置業(yè)特征：認(rèn)同煙臺(tái)良好的環(huán)境、追求生活的享受客戶定位核心重要客戶偶得客戶核心客戶：新煙臺(tái)人職業(yè)：貿(mào)易、I75形象定位國(guó)際人居示范社區(qū)；煙臺(tái)首席山海名城國(guó)際化的設(shè)計(jì)院，國(guó)際水平，異國(guó)風(fēng)情的社區(qū)；國(guó)際示范社區(qū)：比肩殊多國(guó)際示范社區(qū)：如香蜜湖1號(hào)等等；學(xué)習(xí)它們的人文和精神內(nèi)涵全國(guó)每?jī)赡暝u(píng)比一次國(guó)際社區(qū)，如波托菲諾。國(guó)際著名的人居獎(jiǎng)：是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、居住者感受的全方位評(píng)價(jià)。山水小鎮(zhèn)，休閑、自然的生活名城：居住環(huán)境設(shè)計(jì)適宜的、城市居住形象的住區(qū)云頂天海/金域藍(lán)灣形象定位國(guó)際人居示范社區(qū)；煙臺(tái)首席山海名城國(guó)際化的設(shè)計(jì)院，國(guó)76滿足煙臺(tái)新財(cái)富階層“高性價(jià)比、時(shí)尚新生活、休閑自然”精神需求的關(guān)鍵舉措

客戶價(jià)值取向高性價(jià)比、時(shí)尚新生活、休閑自然高性價(jià)比高附加值品質(zhì)優(yōu)于本區(qū)域充分利用山海資源時(shí)尚新生活風(fēng)情園林/商業(yè)/建筑與別墅區(qū)共享的生活獨(dú)享高層次會(huì)所坡地、山居生活享受自然登山道/觀海亭/外圍山地公園園內(nèi)水景，落瀑建筑依地勢(shì)而建自然休閑的園林泛會(huì)所、泳池滿足煙臺(tái)新財(cái)富階層“高性價(jià)比、時(shí)尚新生活、休閑自然”精神需求77項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目天合城星海灣海天名人廣場(chǎng)臺(tái)灣村權(quán)重按揭均價(jià)（元/M2）PxPA=4300PC=6800PB=8300PD=5300位置交通3%76876周邊環(huán)境8%76866生活配套2%66676教育配套2%76776規(guī)模3%66686景觀25%86987戶型結(jié)構(gòu)8%88688園林規(guī)劃15%87.577.57.5會(huì)所5%77777智能化設(shè)施8%77677建筑形象3%7.5777.56.5發(fā)展商品牌3%7.57.577.58交樓標(biāo)準(zhǔn)5%88888物業(yè)管理10%7.57.57.589.5分值合計(jì)100%1029610010499價(jià)格定位通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算，本項(xiàng)目高層住宅均價(jià)計(jì)算，約7100元/平米，7100-8000元/平方米項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目天合城星海灣海天名人廣場(chǎng)臺(tái)灣村權(quán)重按揭均價(jià)（元78價(jià)格策略以低價(jià)格入市，預(yù)留產(chǎn)品充分的升值空間，示范升值小高層，可采用低開(kāi)高走的方式，吸引客戶高端形象產(chǎn)品，以景觀資源不同拉開(kāi)價(jià)值差距以上項(xiàng)目之整體定價(jià)是建立在充分提高物業(yè)品質(zhì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，力求創(chuàng)新，整合房地產(chǎn)各專業(yè)環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化之目的。本項(xiàng)目要在年底后才能推出，預(yù)計(jì)還有一定漲幅空間。定價(jià)釋義價(jià)格策略以上項(xiàng)目之整體定價(jià)是建立在充分提高物業(yè)品質(zhì)，遵循市場(chǎng)79產(chǎn)品定位容積率山地景觀政府限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)容積率不大于2.6控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度以高層為主片區(qū)均以低密度物業(yè)為主，項(xiàng)目考慮與其的競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)差異化三山一海，景觀資源不可多得，非踞高臨下之勢(shì)不可考慮物業(yè)檔次及建筑間距綜上所述，建議本項(xiàng)目以中高層板式建筑為主

產(chǎn)品定位容積率山地景觀政府限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)容積率不大于2.6控制80項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位客戶定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析整體定位形象定位811.產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及優(yōu)化建議2.建筑風(fēng)格及外立面建議3.環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化建議4.配套設(shè)施建議建筑發(fā)展建議涉及內(nèi)容1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及優(yōu)化建議建筑發(fā)展建議涉及內(nèi)容82價(jià)值體系構(gòu)建：多方位建立和提升產(chǎn)品價(jià)值，促使客

戶買(mǎi)單核心產(chǎn)品層形式產(chǎn)品層期望產(chǎn)品層戶型環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份質(zhì)量采光通風(fēng)交通價(jià)格物管配套教育功能附加產(chǎn)品層潛在產(chǎn)品層基礎(chǔ)需要情感和形象需要資產(chǎn)建構(gòu)需要關(guān)注認(rèn)同超出期望贈(zèng)送/空間變化功能轉(zhuǎn)換：出租、轉(zhuǎn)讓收益產(chǎn)品的構(gòu)成價(jià)值體系構(gòu)建：多方位建立和提升產(chǎn)品價(jià)值，促使客

83高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層產(chǎn)品創(chuàng)新，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，在陌生區(qū)域吸引眼球1、契合產(chǎn)品定位2、通過(guò)贈(zèng)送面積，為消費(fèi)者增加實(shí)惠3、基于競(jìng)爭(zhēng)，超出市場(chǎng)水平4、把握創(chuàng)新尺度，控制創(chuàng)新頻度產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新及優(yōu)化建議高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層產(chǎn)品創(chuàng)新，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，在陌生區(qū)域吸引眼球產(chǎn)84規(guī)定動(dòng)作1——板式南北通透本項(xiàng)目大多數(shù)為板式一梯兩戶，要做到南北通透部分點(diǎn)式戶型一梯三戶或四戶——南北通透客廳餐廳、主臥南北通透說(shuō)明：在三房及以上的戶型比較常見(jiàn)，也是其舒適性的基本條件。一梯四戶戶型南北通透規(guī)定動(dòng)作1——板式南北通透本項(xiàng)目大多數(shù)為板式一梯兩戶，要做到85自選動(dòng)作1——入戶花園說(shuō)明：改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容。入戶花園入戶花園可以減少南向房間對(duì)于北向房間的遮擋高層產(chǎn)品創(chuàng)新自選動(dòng)作1——入戶花園說(shuō)明：改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又86自選動(dòng)作2——贈(zèng)送衣柜梁客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積剖面說(shuō)明：兩房戶型贈(zèng)送衣柜主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。贈(zèng)送的衣柜入戶花園兩房戶型示意高層產(chǎn)品創(chuàng)新自選動(dòng)作2——贈(zèng)送衣柜梁客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積剖面說(shuō)明87自選動(dòng)作3——送結(jié)構(gòu)面積及其他面積客廳超大弧形觀景窗和陽(yáng)臺(tái)的結(jié)合，體現(xiàn)尊貴生活。主臥套，多種功能結(jié)合形成完整私密空間?？罩谢▓@，絕佳的景觀面，餐廳三面采光，送大露臺(tái)，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間主臥贈(zèng)送大的具有私密性的空中露臺(tái)，極富吸引力送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計(jì)死角形成的公攤的面積三房、四房戶型示意高層