房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量問題及對策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量問題及對策【摘要】本文通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行分析并提出一些措施，期望能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量問題；管理對策引言房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理最終是以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為根本目的而且其項(xiàng)目管理的水平高低，也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務(wù)。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)激烈的環(huán)境及競爭下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要制定科學(xué)、有效、規(guī)范的管理模式，加強(qiáng)對于房地產(chǎn)建設(shè)工程開發(fā)項(xiàng)目管理工作，從根本上建筑工程質(zhì)量得到確保，在要求的工期內(nèi)保證其高效完成，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目的一個分類。在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實(shí)用的理論知識對房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理?xiàng)l件和內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)這些內(nèi)容來確保項(xiàng)目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問題一）項(xiàng)目分析不合理，經(jīng)濟(jì)環(huán)境難把握在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對項(xiàng)目進(jìn)行分析時，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對項(xiàng)目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實(shí)際的工作過程中，常見的項(xiàng)目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項(xiàng)目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風(fēng)險增加。此外，未對經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的原因之一。（二）管理體制缺陷由于管理不科學(xué)，國內(nèi)土地競拍、開發(fā)審批、建設(shè)銷售一系列流程持續(xù)不斷，但并未仔細(xì)考慮其內(nèi)在的真正價值，而且制度也不清晰，導(dǎo)致地價、房價居高不下。人民買不起房，使得房屋空置率增加，大量商品房積壓，又影響到開發(fā)商的利益及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)還不成熟，管理體制不健全。在實(shí)際開發(fā)中，不少開發(fā)商缺乏理性思考，完全照搬其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，不知變通創(chuàng)新，致使自身狀況與市場嚴(yán)重脫節(jié)。甚至某些開發(fā)商還秉承著傳統(tǒng)的管理理念，太過陳舊，與當(dāng)前瞬息萬變的時代不相符。權(quán)限職責(zé)的不明確嚴(yán)重影響到施工進(jìn)度和資金控制。（三）房產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，安全管理不到位房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點(diǎn)之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計及工程的施工，其中，工程設(shè)計不合理、不科學(xué)會導(dǎo)致整個房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負(fù)面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風(fēng)險。（四）項(xiàng)目開發(fā)盲目無序與后續(xù)經(jīng)營管理失控一些地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的需要，不斷追求新的投資盈利模式，結(jié)果引發(fā)了大型的建設(shè)熱潮，其中絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，導(dǎo)致建設(shè)開發(fā)盲目無序，結(jié)果造成了項(xiàng)目的損失巨大，而且成為新一輪投訴熱點(diǎn)，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、破壞環(huán)境等一系列問題。近年來，項(xiàng)目開發(fā)的盲目無序也是我國地產(chǎn)空置率急升的一個重要原因。由于原來很多地產(chǎn)開發(fā)商都是從事住宅開發(fā)發(fā)展起來的，有很多把住宅開發(fā)的習(xí)慣操作方式和思路照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，簡單的抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，光注重前期開發(fā)，這樣導(dǎo)致了很多開發(fā)商功成身退，但是投資人則被深度套牢的情況。有的開發(fā)商雖然考慮了后續(xù)經(jīng)營問題，但是將項(xiàng)目全部或部分出租給投資者后，往往缺乏對項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營商戶的檔次和品位以及對整個商業(yè)項(xiàng)目的影響。三、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險類型和風(fēng)險的方法（一）重視可行性研究可行性重視是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體風(fēng)險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動中不可缺少的階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價是否具有可行性，開發(fā)商要宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式產(chǎn)生研究根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，，在國家相關(guān)政策、法律等條例的許可范圍內(nèi)，開發(fā)項(xiàng)目的成本的預(yù)測、售價、需求量等，從而計劃投資項(xiàng)目的類型銷售渠道、規(guī)模確定。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險最多的階段。二）建立具有可操作性的預(yù)警機(jī)制動態(tài)成本在目標(biāo)成本之下5%的范圍內(nèi)波動最為理想，一旦超支，若不能及時預(yù)警并消化超支成本，動態(tài)成本的管理就失去其意義了。結(jié)合成本管理系統(tǒng)，各業(yè)務(wù)部門定期通過成本系統(tǒng)回顧會議的形式，回顧當(dāng)月成本變化、預(yù)判之后一段時期內(nèi)（例如每月回顧，滾動三個月）即將發(fā)生的成本及合約規(guī)劃，及時發(fā)現(xiàn)成本超支的可能性，及時預(yù)警。預(yù)警的意義更多體現(xiàn)在成本超支未發(fā)生時，此時對超支成本的處理效率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本已經(jīng)超支后的預(yù)警。（三）改善經(jīng)營理念，革新營銷手段隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，在進(jìn)行經(jīng)營的過程中逐漸對企業(yè)的營銷手段引起重視。因此，在規(guī)避及防范房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險中，企業(yè)應(yīng)就經(jīng)營理念以及營銷手段等予以調(diào)整。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)改善經(jīng)營理念，對傳統(tǒng)經(jīng)營理念中的一些弊端進(jìn)行完善，保持經(jīng)營理念的先進(jìn)性。其次，要革新營銷手段。營銷手段可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動起到一定的促進(jìn)作用，對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)營手段的多元化、科學(xué)化上狠下工夫，合理的調(diào)整好房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。（四）制定明確的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)體系成本控制目標(biāo)體系的建立，要基于一定的科學(xué)性、全面性、比較性與可持續(xù)性?？茖W(xué)性強(qiáng)調(diào)成本的估算要反映客觀事實(shí)，不能過高也不能過低全面性要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制體系要包含整體的土地建設(shè)費(fèi)用、配套費(fèi)用以及物業(yè)管理費(fèi)用；比較性則要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本與實(shí)際成本企業(yè)與企業(yè)間的成本、同一企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同階段的成本能夠做到相互對比；可持續(xù)性指對項(xiàng)目成本的估算與控制要始終保持，便于企業(yè)成本支出的規(guī)律總結(jié)。五）加強(qiáng)企業(yè)人員管理，轉(zhuǎn)變企業(yè)管理模式推動企業(yè)管理模式的精細(xì)化與系統(tǒng)化，推行績效制度，將員工能力與酬勞相掛鉤，最大限度地激發(fā)員工工作積極性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視員工的質(zhì)量而非數(shù)量，在保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上精簡人員，對一些重點(diǎn)崗位人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，提倡對非重點(diǎn)崗位的兼任，將有限的人力資源作用發(fā)揮到最大化。（六）加強(qiáng)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理隨著我國對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大的宏觀調(diào)控和建筑市場的發(fā)展和成熟依靠土地的增值來獲取高額利潤的時代已經(jīng)成為歷史，要想在激烈的市場競爭中勝出，在成本管理上必須要做到精打細(xì)算。對于品質(zhì)相同的樓盤，毫無疑問建設(shè)成本低的樓盤將得到更大的競爭優(yōu)勢。而對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其對工程造價的管理還只是停留在工程招投標(biāo)管理階段和工程竣工項(xiàng)目的財務(wù)核算和竣工結(jié)算上，對工程項(xiàng)目的其他階段缺乏足夠的重視。事實(shí)上在整個工程項(xiàng)目質(zhì)量管理中，土地的購買、產(chǎn)品的策劃定位和工程設(shè)計階段的成本控制在工程成本控制中占據(jù)絕大部分。以工程設(shè)計為例，占工程成本控制的80%左右。因此，建立起一套完整的項(xiàng)目質(zhì)量成本控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對建筑工程全過程的管控。（七）要盡量減少甲方進(jìn)行分包的項(xiàng)目、合理確定甲方的責(zé)任在整個項(xiàng)目中由甲方分包出去的項(xiàng)目的所有內(nèi)容不僅要細(xì)化更要深化有關(guān)合同中的條件，進(jìn)行系統(tǒng)化、的全面的合同建設(shè)管理。在編制招投標(biāo)文件以及制定工程建設(shè)的承包合同時，能讓總承包單位去施工的就要盡最大可能的讓總包單位去組織工作，開發(fā)商可以有選擇的同意總包單位的分包，總包單位在選擇分包單位時一定要保障分包單位在技術(shù)層面上的專業(yè)性，對于那些由開發(fā)商進(jìn)行主持分包招投標(biāo)各項(xiàng)事宜，并最終確認(rèn)的分包單位，如果開發(fā)商同意的話，可以允許分包單位和總承包單位對分包工程的各項(xiàng)內(nèi)容簽訂合同。這樣就會給甲方以及監(jiān)理方的協(xié)調(diào)和管理提供了方便，這樣可以有效的規(guī)避質(zhì)量、安全、保修責(zé)任以及工期等風(fēng)險。對于那些總承包單位不能組織分包的內(nèi)容，就必須對發(fā)包工程的招標(biāo)合同條件進(jìn)行深化和細(xì)化，減少甲方必須在現(xiàn)場進(jìn)行協(xié)調(diào)的工作量，讓合同在實(shí)際的操作中體現(xiàn)