房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅成本扣除的差異分析

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅成本扣除的差異分析關(guān)鍵詞：計稅成本;扣除時間;扣除原則;扣除內(nèi)容一、企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算的成本扣除時間差異針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其所得稅年度匯算主要流程為：開盤預售時，根據(jù)尚未銷售出去的產(chǎn)品所具有的預售價格，然后估算出毛利額和當期賬面實際利潤總額合并計算出當期應預繳的企業(yè)所得稅額，年度進行匯算清繳，實行多退少補，同時待開發(fā)產(chǎn)品完工時再對預計毛利額進行納稅調(diào)整的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算的辦法：平時采取預繳稅款，待達到清算條件時再進行多退少補的辦法。（一）企業(yè)所得稅匯算的成本扣除時間根據(jù)國稅發(fā)〔2022〕31號的通知相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合稅收實踐的操作情況，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工（竣工）的認定標準：以實際交付房產(chǎn)（通常以達到交房條件并發(fā)出交房公告或通知）為準，并同時確認年度所得稅匯算的相關(guān)稅收收入和扣除成本。（二）土地增值稅清算的成本扣除時間土地增值稅清算分為應當清算和可以清算兩種情形。根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號的相關(guān)條款規(guī)定，土地增值稅清算通常分為兩種情形：應當清算和可以清算。結(jié)合稅收實踐的操作情況，在滿足前述兩種情形之一，主管稅務(wù)機構(gòu)已經(jīng)把土地增值稅清算通知書送達企業(yè)，且時間已經(jīng)過去了90天，這時便可根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行清算。若企業(yè)并未嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)開展清算工作，主管部門應對其進行嚴厲處理。二、企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算的成本扣除原則差異一）企業(yè)所得稅匯算的成本扣除原則（二）土地增值計稅成本的扣除原則根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件和國稅發(fā)〔2022〕91號通知的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合稅收實踐的操作情況，確定土地增值稅清算單位與產(chǎn)品分類是土地增值稅清算的前提條件。一般情況下，企業(yè)需要按照國家有關(guān)職能部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》合理確定開發(fā)項目分期，以此作為土地增值稅的清算單位;產(chǎn)品類型分為“普通標準住宅”、“非普通標準住宅”以及“其他（非住宅）”三個類型。各省主管稅務(wù)機關(guān)均有就本省土地增值稅清算單位和產(chǎn)品分類做出規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅時，應按照當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)的規(guī)定確定清算單位和劃分產(chǎn)品類型，對于國家稅務(wù)總局及當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)沒有明確或存在爭議的事項，可與主管稅務(wù)機關(guān)爭取以有利于清算的方案進行劃分。三、企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算的成本扣除內(nèi)容差異（一）企業(yè)所得稅匯算的成本扣除內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行年度所得稅匯算時，必須正確區(qū)分計稅成本和期間費用，計稅成本是對象化的費用，期間費用是直接隨同會計期間扣除，不需配比到相應成本對象中去。結(jié)合稅收實踐的操作情況，土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是主要計稅成本的扣除項目。（二）土地增值稅清算的成本扣除內(nèi)容根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本扣除內(nèi)容如表1所示。（三）企業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算成本扣除內(nèi)容的主要差異根據(jù)上述內(nèi)容，二者成本扣除內(nèi)容既有相同之處，又有存在差異，相比于土地增值稅清算，企業(yè)所得稅匯算扣除內(nèi)容更多。企業(yè)所得稅匯算時可以稅前扣除而土地增值稅清算時不能扣除的情形歸納如下：土地閑置費根據(jù)國稅發(fā)〔2022〕31號的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本包括“土地征用費及拆遷補償費—土地閑置費”?；趪惡?022〕220號，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若沒有嚴格履約，繳納的土地閑置費不能在“土地征用費及拆遷補償費—土地閑置費”扣除。大市政配套費該費用企業(yè)所得稅允許稅前以土地征用費及拆遷補償費類別扣除;清算土地增值稅時，不得將其列為扣除項目中（有的地區(qū)允許扣除，然而并不是加計扣除，也不得將其列為開放費用扣除限額）。違約金或罰息根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，結(jié)合實際操作，計算土地增值額應將違約金、延遲交房罰款排除在外。對此，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往以各種理由逾期支付違約金或罰金，無法將其列為土地增值稅增值額扣除內(nèi)容中，但是可將其列為企業(yè)所得稅的稅前扣除項目。項目營銷設(shè)施建造費用項目營銷設(shè)施建造費用，在企業(yè)所得稅中屬于開發(fā)間接費;在土地增值稅中，其并不是屬于開發(fā)間接費用，清算時將其視為銷售費用進行處理。開發(fā)間接費用和期間費用根據(jù)我國現(xiàn)行企業(yè)所得稅法律法規(guī)，通常限制企業(yè)將一些費用計入期間費用，要求企業(yè)盡量計入開發(fā)成本;土地增值稅政策規(guī)定，盡量要求企業(yè)一些費用計入期間費用，以免人為降低土地增值稅的稅基。實際操作中，企業(yè)一般不會將一些費用支出列入期間費用，列入期間費用對所得稅匯算影響的好處僅僅是時間性差異（暫時性差異），即便當期列入開發(fā)成本同樣可以得到最終扣除，列入開發(fā)成本對土地增值稅清算的好處是實實在在的永久性差異。房地產(chǎn)開發(fā)費用基于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第21條規(guī)定指出，為了打造精品產(chǎn)品，企業(yè)投入資金且滿足稅收各項規(guī)定的借款費用，可根據(jù)企業(yè)會計準則予以全面歸集與合理分配，其中，稅前可直接將具有財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用予以去除?；凇秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第3條規(guī)定，針對財務(wù)費用中的各項利息支出，若可根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進行計算分攤，且金融機構(gòu)進行有效證實的，可予以扣除。值得注意的是，最高不得高于根據(jù)商業(yè)銀行相同貸款利息所得的金額。若無法分攤或證明的，可根據(jù)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”總金額的19%進行扣除。企業(yè)所得稅的預提費用扣除與土地增值稅的加計扣除企業(yè)所得稅匯算時準予扣除的預提費用，包括按照出包工程（合同金額）不超過10%預提部分、按照預算造價預提的配套設(shè)施費用、按照應向政府部門繳納而尚未繳納的報批報建費用及物業(yè)完善費用的預提部分。土地增值稅清算時可以加計扣除，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，