房地產(chǎn)景觀成本管理景觀效果和產(chǎn)品高溢價

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)景觀成本管理景觀效果和產(chǎn)品高溢價房地產(chǎn)景觀本金管理淺析--景觀效果和產(chǎn)品高溢價

隨著地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)夢想通過加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，并夢想借助于景觀賣點實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。從實操層面來看，在景觀管理中，酒店景觀實操是最難的，相對來說地產(chǎn)景觀是最簡樸的。但如何把景觀做好對大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說還是個難題。這其中，如何通過有限的景觀投入實現(xiàn)極佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價更是個難題。

我們也察覺，景觀投入是個無底洞，高不封頂，一味地追求景觀效果必然導致本金失控，究其根本，本金失控的主要理由在于：景觀標準化難，更加對于還未形成穩(wěn)定的產(chǎn)品系列的地產(chǎn)企業(yè)，每個工程都是新產(chǎn)品，景觀本金操縱也就無從談起；景觀本金預判難，景觀受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀的本金差異分外大，更加是苗木，有些苗木南北差異可能超過一倍。

影響景觀本金的關鍵要素

地產(chǎn)企業(yè)的景觀本金受好多因素影響，究其根本，是受兩個核心因素影響：

一是企業(yè)的價值取向：不同企業(yè)的價值取向差異很大，例如，國內以產(chǎn)品品質著稱的某地產(chǎn)企業(yè)在硬景投入方面不計本金，在石材方面全部都是真材實料，被業(yè)內稱之為“苦肉計”。某地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度的保證苗木全冠，可以不計運輸本金，實行一車一樹，甚至其購買人員可以極端到因運輸被收費站的頂棚限制，而拆了頂棚過車，然后再幫收費站建好。當然也有地產(chǎn)企業(yè)更加務實，在施工工藝上舉行創(chuàng)新，材質普遍，但應用精準，頗受外國人士青睞。對于多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，在價值取向方面可以更加務實，不過分追求景觀某片面的突出，而通過與產(chǎn)品定位有效的匹配，在得志了客戶需求的根基上實現(xiàn)景觀本金的有效操縱。

二是目標客戶定位：不同的目標客戶群體，其對景觀的需求也不一致，告成人士與首次置業(yè)的城市白領首要關注的景觀點必然不同，這就需要我們把客戶、產(chǎn)品、景觀定位、景觀配置和景觀本金之間的規(guī)律關系梳理領會。如圖1所示，客戶需求抉擇其產(chǎn)品定位，產(chǎn)品定位又抉擇了景觀定位，近而就產(chǎn)生了景觀配置，最終我們得出景觀本金預判。在鎖定目標客戶和產(chǎn)品后，景觀本金的關鍵策略一是對目標客戶的景觀關提防點加大投入；二是根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品的不同，在不影響景觀品質的前提下，縮減非關提防點的投入。

景觀本金管控思路

對地產(chǎn)企業(yè)來說，欲實現(xiàn)景觀本金的有效管理需要從以下四個方面著手：

一是建立基于客戶需求的景觀分級體系

在建立分級體系時，我們需要通過產(chǎn)品類型和目標客戶兩個維度來搭建景觀分級體系的框架。某地產(chǎn)企業(yè)在做客戶的景觀需求調研時察覺：不同的產(chǎn)品級別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個是本金規(guī)劃的重點；設計風格的特殊性在高端客戶上體系較為明顯；在景觀的功能設施方面，中高端客戶趨于一致，在設計時不需要標新立異。表2是某地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求分級體系，例如，二次置業(yè)的客戶，其景觀的關提防點在于兒童和老人的活動空間。有了結合產(chǎn)品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導新工程快速舉行景觀定位。

二是優(yōu)化景觀本金配置，在保證景觀效果的前提下降低景觀本金

筆者與地產(chǎn)企業(yè)本金管理人員溝通時察覺，景觀本金失控有一個普遍的規(guī)律：硬景所占面積過大導致本金居高不下；由于硬景的本金占比高，在有限的本金下，軟景無法達成預期的景觀效果；在有限的面積內追加軟景投入，導致本金更高。在深入剖析后察覺：硬景中石材的本金占比最高（如表3），軟景中大喬木的本金占比最高，所以通過下述幾個配置原那么可以有效降低景觀本金：

原那么1：操縱硬景與軟景的面積比例。某標桿企業(yè)的指導原那么是，硬景：軟景=3:7，集團在審批工程景觀方案時重點審核該指標。根據(jù)行業(yè)閱歷，一般來說硬景面積不要超過40%。

原那么2：操縱硬景中石材的用量和材質。在設計時應選擇普遍質地的石材，通過精準的施工同樣可以獲得分外好的客戶體驗。厚度為50mm的石材與厚度30mm的石材價格相差一倍，因此在功能要求得志的處境下，盡量選擇適當厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以得志功能需求。

原那么3：操縱軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據(jù)研究，人的最正確視角區(qū)在1-3米，在這個視覺范圍內高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪本金是軟景本金中單項最低的，可以適當提高草坪的用量。

原那么4：重點區(qū)域舉行本金投入的傾斜。一般來說，入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點投入，尤其是人行系統(tǒng)，據(jù)悉，某標桿企業(yè)的表示區(qū)人流線至少200米。

三是不同階段的本金操縱重點不同

根據(jù)行業(yè)閱歷，設計、購買階段就抉擇了超過70%的本金，所以這些階段就是景觀本金的管控重點。

設計階段：重點操縱硬景與軟景的面積比例是否符合規(guī)定；軟景中，重點操縱喬木、灌木和草坪的面積比例是否符合規(guī)定；選擇石材時，操縱設計尺寸，制止切割損耗造成濫用；設計人行道路及廣場的基層厚度時要適度，制止過高配置。

購買階段：建立戰(zhàn)略模式，保障材料質量，降低購買本金；不同景觀區(qū)域發(fā)包方式不同，表示區(qū)最好不要招標，可以采用甲供，以制止施工方供給的苗木形態(tài)難以達成景觀設計效果要求；建苗圃，根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模可以考慮建立自己的苗圃基地，這樣可以有效降低購買本金。

實施階段：嚴格參照操作手冊的推舉手法舉行施工，不允許肆意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規(guī)整拼裝，裁減碎拼，從而裁減人工本金。

四是搭建信息平臺，提高設計、購買效率，提升實施質量

通過搭建“企業(yè)標準資源庫”（如圖4），有效整合企業(yè)資源，實現(xiàn)“三快”——設計快，購買快，實施快。在設計階段，可以快速“組裝”部品部件用來模擬最正確本金構成，實現(xiàn)“讓好鋼花在刀刃上”。在購買階段，通過沉淀的供給商、部品部件信息實現(xiàn)最正確性價比購買。在施工階段，工程部門人手一本包含工藝說明和案例說明的《施工小貼士》，制止人工和材料的濫用。另外，售后服務階段也可以通過客服部門收集相關投訴（建議），用生成的《缺陷反應手冊》來優(yōu)化設計、購買和施工等環(huán)節(jié)，讓客戶扶助企業(yè)更加完備。

“企業(yè)標準資源庫”的關鍵信息理應包括：景觀專業(yè)、品名、設計標準、設計圖紙、品牌、規(guī)格等（如圖5），在實際應用過程中可以根據(jù)需要快速檢索部品部件、規(guī)格尺寸和價格等信息。

總結