房企精細化成本管控新思路成本分攤

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近幾年受外部環(huán)境影響，地產行業(yè)的競爭日益加劇，企業(yè)競爭力也突顯在工程復制才能、管理復制才能、運營復制才能等方面，好多地產企業(yè)在土地增值向管理增值的轉型過程中，把本金管控列為頭等大事來抓。通過近幾年的積累，越來越多的企業(yè)已經初步完成核算型本金向操縱型本金的轉型，通過編制工程目標本金并同步分解為合約規(guī)劃，以指導合同的簽訂和執(zhí)行，再通過定期的動態(tài)本金回想去舉行糾偏，本金管控初顯成效。

在本金變動率得到操縱以后，好多企業(yè)又對本金管理水平提出了更高要求，開頭斟酌：工程的本金構成是否合理？產品定價是否符合工程目標利潤率要求？當前的本金單方處于行業(yè)什么水平？如何規(guī)劃本金角度以合理避稅？……本文將通過對標桿企業(yè)G企的本金分攤模式舉行解析并結合單方本金的概括應用，供給本金精細化管控的新思路。

一、本金分攤的管理價值：產品定價、利潤監(jiān)控、行業(yè)對標、稅務籌劃

G企是一家高速進展中的百強企業(yè)，在短短兩年內不僅告成完成從本地到全國的戰(zhàn)略擴張，更是在2022年突破120億銷售額，在實現(xiàn)業(yè)績翻番的同時躋身百億軍團。G企的高速進展離不開明顯的戰(zhàn)略規(guī)劃，離不開持續(xù)的管理優(yōu)化，離不開高效的運營團隊，更離不開對每個工程的收益保障。在G企，產品動態(tài)本金單方被認定是工程收益保障的基石之一。

1.為產品定價策略供給支撐，保障工程收益源頭

在工程啟動后，G企通過漸進明細的《工程商業(yè)籌劃書》，對工程的毛利潤和毛利率不斷刷新和鎖定，并且，為了保障目標利潤實現(xiàn)，G企的預算管理部門不僅在產品定價時基于產品本金單方去監(jiān)控銷售均價是否得志目標利潤要求，當產品動態(tài)本金單方發(fā)生變化后，還可指導銷售部門結合概括處境對當前（或后續(xù)）推售批次的定價策略舉行調整，以綜合平衡工程收益的實現(xiàn)節(jié)奏。

2.為產品動態(tài)利潤監(jiān)控供給支撐，保障收益實現(xiàn)過程

G企在每月末都按固化的數(shù)據維度對工程動態(tài)本金舉行回想，通過與工程目標本金和上月工程動態(tài)本金的比較分析，掌管當前動態(tài)本金的變動趨勢和偏差理由并實時糾偏，不僅如此，G企還通過差異化的本金分攤方法獲取更為合理的產品動態(tài)本金單方，再與不同維度的可售面積相乘及疊加，就可以得到工程、產品、樓棟甚至房間等不同維度的動態(tài)本金，與對應的動態(tài)收入相結合，就能實現(xiàn)對樓棟或房間的動態(tài)利潤監(jiān)控。當房間由于環(huán)境等客觀因素差異化定價后，能急速鎖定到各套房間基于目標利潤的偏差，并最終通過對樓棟、分期的整體綜合平衡，確保工程整體利潤實現(xiàn)。

3.為本金外部對標供給支撐，優(yōu)化本金構成

為兼顧高周轉和高溢價的同步推進，G企在保持大量現(xiàn)金流工程開發(fā)的同時，開頭嘗試高品質的精裝工程推出，由于精裝對于G企來說尚算一個新領域，歷史清水房工程的閱歷本金數(shù)據并不能賦予過多參考。因此，自開頭推出精裝工程以來，G企更加關注工程精裝本金單方及構成，并不斷通過與行業(yè)對標，以求對精裝標準舉行優(yōu)化。

4.為稅務籌劃供給參考，必要時通過提高本金標準來減低增值稅

G企在告成實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張后，目前也正積極籌備上市，以獲得更好的資金環(huán)境。通過完善的企業(yè)經營籌劃，G企對3年內的工程開發(fā)節(jié)奏有分外明顯的規(guī)劃。從保障企業(yè)利潤平滑提升的角度啟程，G企在工程全周期通過對動態(tài)本金及單方的監(jiān)控為稅務籌劃供給支撐，在政策允許范圍內，必要時考慮通過提高精裝標準、材料標準等形式加大工程扣除片面，以降低土地增值率，從而達成合理避稅的目的。

二、動態(tài)本金的分攤原那么：產品面積分攤+誰受益誰承受

不管是為支撐產品定價策略還是基于利潤監(jiān)控需要，要實現(xiàn)工程運營過程中的各類管控目標，鮮明，簡樸地用動態(tài)本金總額按產品面積占比得到的產品本金單方并不能得志我們的需要。但假設要進一步提高動態(tài)本金分攤的精準度，也意味著本金管理人員投入的精力會呈幾何倍數(shù)上升。事實上工程開發(fā)過程中的動態(tài)本金即使投入大量精力也不成能實現(xiàn)真正意義上的“十足精確”，同時還務必考慮數(shù)據實時性能否得志運營管控的需要。所以，如何在“精確”和“效率”之間舉行取舍，是G企確定本金分攤原那么時所面臨的一大難題。通過多輪議論并結合歷史工程閱歷，G企最終確定了“模糊的精確”這一本金分攤原那么。

所謂“模糊的精確”，其實就是針對歷史工程中以“產品面積分攤”原那么不能得志管控要求的產品業(yè)態(tài)，用“誰受益誰承受”原那么舉行差異化分攤。而對其他精確度要求不高的產品業(yè)態(tài)那么持續(xù)采用“產品面積分攤”原那么，這樣，在保障效率的根基上又能獲得更為精確的產品本金單方。同時，為保障數(shù)據實時性，G企還采用了信息化系統(tǒng)自動按既定原那么對工程動態(tài)本金舉行分攤。

G企通過對本企業(yè)歷史閱歷的總結，將需要采用差異化本金分攤方式的產品業(yè)態(tài)最終鎖定為公共配套、地下車位、精裝產品等三類。為什么鎖定這三類呢？首先，公共配套在每個工程中都會存在，但是從G企的歷史閱歷來看，公共配套的分攤規(guī)矩并不統(tǒng)一，片面工程采用“面積占比”的分攤方式，不能較合理地將公共配套按使用權歸屬攤入銷售型物業(yè)的產品本金中，難以進一步精確定價；其次，由于歷史工程中采用的產品面積分攤模式往往展現(xiàn)地下車位單方本金高于單方售價的窘況，實際也拉低了地上物業(yè)的單方本金，所以“做好地下車位的本金分攤就等于做好地上物業(yè)的分攤”；結果，基于戰(zhàn)略進展考慮，G企于2022年開頭推行精裝房工程，但由于初涉精裝領域，如何合理地結合行業(yè)標桿實踐規(guī)劃精裝單方，并在開發(fā)過程中舉行監(jiān)控，這已上升為總裁層級的日常關注問題。

三、公共配套、地下車位、精裝產品的動態(tài)本金分攤方法

G企的“誰受益誰承受”分攤方法，實際上就是根據開發(fā)本金的最終服務對象來確定本金分攤范圍。

1.公共配套的本金分攤方法

G企某工程分三期開發(fā)，其中一、二期為高層，三期為疊拼別墅。為更好地為業(yè)務供給服務，建有東西兩個會所（非營利性，不獨立銷售），其中，東區(qū)會所只為一、二期（高層）業(yè)主供給服務，西區(qū)會所只為三期（疊拼別墅）業(yè)主供給服務，所以，G企將東區(qū)會所的開發(fā)本金由最終受益的一、二期按面積占比舉行分攤，西區(qū)會所的開發(fā)本金攤入最終受益的三期。

文章來源于.pmceo.COM文章來源于.pmceo.COM這種方式具有以下兩個優(yōu)勢：

（1）按受益原那么將公攤本金攤入對應銷售分期，能為各分期的產品定價策略供給更精確的數(shù)據支撐，從而實現(xiàn)本金對利潤的轉化；

（2）在特定處境下，公共配套的不同歸屬能起到合理避稅的效果（土地增值稅稅率見表1）。

我們通過G企前后的兩種分攤方法來比較一下土地增值稅。以該工程三期（疊拼別墅）開發(fā)為例，銷售收入為71301萬，直接開發(fā)本金（含土地本金）為41000萬，開發(fā)費用為5000萬，其他稅費為1000萬，東區(qū)會所開發(fā)本金為500萬，西區(qū)會所開發(fā)本金為800萬。

分攤方法一：按分期面積占比分攤

將會所作為獨立工程分期開發(fā)，在工程竣工結轉時，按一、二、三期建筑面積占比平均分攤會所總本金（該工程別墅建筑面積占比為總工程的16%）。

扣除工程為：直接開發(fā)費用（含公共配套攤入）+開發(fā)費用+其他稅費=（41000+208）＋5000＋1000＝47208萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47208＝24093萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除工程×100%=24093÷47208×100%＝51.04%；應納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除工程金額×速算扣除系數(shù)=24093×40%-47208×5%＝9637.20-2360.40=7276.80萬元。

分攤方法二：按“誰受益誰承受”原那么

將西區(qū)會所作為三期的公共配套同步開發(fā)結轉，全體開發(fā)費用攤入三期，不攤入東區(qū)會所開發(fā)本金。

扣除工程為：直接開發(fā)費用（含公共配套攤入）+開發(fā)費用+其他稅費=（41000＋800）+5000＋1000＝47800萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47800＝23501萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除工程×100%=23501÷47800×100%＝49.16%；應納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除工程金額×速算扣除系數(shù)=23501×30%-47800×0＝7050.30萬元。

可見，采用“誰受益誰分攤”原那么后，三期（疊拼別墅）的土地增值稅儉約226.50萬元。

2.地下車位的本金分攤方法

G企位于成都的某工程，一個建筑面積為32平方米的地下車位銷售總價為15萬（銷售單方約4687.50元）。按傳統(tǒng)“以產品面積占比”的分攤方法計算，地上和地下產品的本金單方（含土地本金）均為6200.00元，鮮明，工程車位的銷售單方是遠遠低于本金單方的。這樣“難堪”的數(shù)據并不少見，終究在好多區(qū)域，車位的去化遠不如地上的住宅產品來的炎熱，但由于車位在工程中的收入占比并不算大，不少企業(yè)管理層仍將利潤管控的重心放在地上物業(yè)中，對車位利潤關注得較少，甚至默認地下車位零利潤甚至負利潤的“現(xiàn)狀”。

但是G企針對這一現(xiàn)狀引發(fā)了斟酌：車位本金大于收入，是否意味著車位本金的構成不合理呢？車位是否由于分攤了理應由地上物業(yè)所承受的范圍從而攤高了本金呢？假設車位本金被攤高，那是否意味著地上物業(yè)的單方本金被拉低了呢？假設是這樣的話，那地上物業(yè)基于本金單方和目標利潤率的定價策略也會展現(xiàn)偏差。所以，G企認為“做好地下車位的本金分攤就等于做好地上物業(yè)的分攤”，因此他們開展對地下車位的分攤方法舉行梳理，在梳理過程中主要通過兩個步驟：

第一步：找出為地下車位服務的科目

G企首先對本企業(yè)現(xiàn)有的本金科目模板舉行了分析，察覺基于“誰受益誰承受”的原那么，在土地、前期及設計、建安工程、根基設施、公共配套等本金中，只有“前期及設計”和“建安工程”是按工程整體規(guī)劃及實施的，同時涉及地上地下并且很難獨立劃分，而土地本金通常按容積率分攤入地上，根基設施和公共配套也大多是為地上物業(yè)服務。因此，地下車位的分攤范圍也理應鎖定在“前期及設計”和“建安工程”這兩個本金科目中，而非工程總本金。

其次步：找出為地下車位服務的合約

G企在確定了地下車位分攤的科目范圍以后，又進一步斟酌：是理應分攤這兩類本金所籠罩的全體合同，還是理應只分攤其中一片面呢？通過分析察覺：

“前期及設計”本金中的各類報建及設計合同由于都是為工程整體服務，地上地下都有受益且受益占比難以分割，所以應按面積占比對全體“前期及設計”本金舉行分攤。

在“建安工程”本金中，只有總包工程合同（含建筑和安裝）及消防工程合同是地上地下共同受益的，而其他如門窗工程、管網、銷售中心等合同大多是為地上物業(yè)服務，所以，地下車位應只分攤“建安工程”科目中的總包工程合同和消防工程合同。

通過對本金科目和合約范圍的梳理，G企最終確定地下車位只按面積占比與地上物業(yè)分攤全體報建類合同、全體設計類合同及總包工程合同和消防工程合同，而其他本金科目及所涉及合同由地上物業(yè)獨立承受。

3.精裝修的本金分攤方法

G企于2022年開頭推行精裝房工程，主要基于三個目的：一是政策倡導。精裝房具有儉約資源、節(jié)能減排的特點，政府倡導全裝修成品房的住宅產業(yè)化道路；二是提升企業(yè)品牌形象。在G企近20年的開發(fā)歷程中，大多數(shù)為快周轉工程，隨著全國化擴展，急需通過精品工程開發(fā)樹立與當期規(guī)模相匹配的品牌形象；三是產品溢價。由于政府限價大多基于清水房（毛坯房）標準，在片面區(qū)域通過參與裝修本金，能夠回避當?shù)卣慕y(tǒng)一指導價，同時又可通過集中購買優(yōu)勢降低本金，提高產品附加值。

由于G企從未舉行過精裝本金的沉淀和分攤，所以推行精裝工程以后通過四步對精裝本金的分攤方法舉行從無到有的建立：一是在開發(fā)本金中獨立設置“室內精裝修”科目，聚焦對精裝本金的管控；二是先計算清水房單方本金。按地上可租售總面積平均分攤除車位和精裝以外的工程總本金（車位本金和精裝本金單獨管控）；三是計算精裝片面的單方本金。以精裝產品的可租售面積分攤“室內精裝修”本金；四是計算精裝類產品單方本金。精裝房單方=清水房單方+精裝片面單方。

當獲取了精裝單方后，主要發(fā)揮以下三大作用：

第一，在精裝標準的限額要求下，舉行本金計劃和監(jiān)控。依據區(qū)域和工程的不同，G企精裝修標準區(qū)間主要集中在1000-2000元之間，針對不同裝修標準，G企設定了精裝部品的價值排序，以便于前期舉行精裝本金計劃。在工程開發(fā)過程中，基于“創(chuàng)精品工程”的需要，如工程動態(tài)本金存在節(jié)余，那么依據工程精裝動態(tài)單方，視處境結轉入“室內精裝修”科目，