商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)概念的熟悉

商業(yè)地產(chǎn)新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，給大量人留下了無限的想象空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經(jīng)營戶。幾乎每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)新概念的推出，都在不同程度上吊起相當(dāng)一片面人的胃口。

然而，對(duì)這些商業(yè)地產(chǎn)新概念，全體人的認(rèn)知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產(chǎn)的跟風(fēng)族。

反過來，概念地產(chǎn)跟風(fēng)族的非理性投資，又使一些本來就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)半知半覺的開發(fā)商熱心倍增。開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)新概念的圖騰式膜拜，已使我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遇到前所未有的窘境，已引發(fā)國家有關(guān)部門針對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出臺(tái)一系列針對(duì)性政策。

不妨讓我們共同來熟悉一下商業(yè)地產(chǎn)新概念。

概念先行

真正讓商業(yè)地產(chǎn)四處揚(yáng)名的，是一個(gè)至今說起來仍叱咤風(fēng)云的新概念：ShoppingMall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”?，F(xiàn)在還用得著解釋什么是ShoppingMall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。

概念先行，ShoppingMall概念讓一代中國人重新熟悉商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、營銷計(jì)劃、招商銷售、經(jīng)營管理均需要有一整套的規(guī)劃與決策支持。

概念先行，ShoppingMall概念也讓相當(dāng)一片面房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為：假設(shè)住宅不好做，你就做Mall吧。現(xiàn)在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長一茬金。

于是乎，大江南北，“商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗(yàn)商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動(dòng)力型Mall”……粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。

假設(shè)說ShoppingMall是特大型城市和大型城市概念先行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)，那么在大中城市里，批發(fā)市場的升級(jí)換代成了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)新概念的先驅(qū)。

從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿(mào)城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發(fā)城”、“專業(yè)批發(fā)商”、“一級(jí)批發(fā)市場”、“綜合性批發(fā)市場”……新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發(fā)青春。

概念，已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商啟動(dòng)工程投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種處境下，概念先行便成為理所當(dāng)然的事情了，幾種引人注目的現(xiàn)象像傳染病一樣在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之間傳播開來。

一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險(xiǎn)境，期望置死地而后生，絕處逢生，概念發(fā)出超常影響力，一舉扭轉(zhuǎn)敗局。

二、概念聯(lián)排疊加，一個(gè)工程，一大堆概念，約莫念聯(lián)排小概念疊加，期望每個(gè)概念都發(fā)揮影響力，結(jié)果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關(guān)鍵時(shí)候面對(duì)情況竟不知使用何種兵器為好。

三、概念就是市場，這個(gè)概念在這個(gè)城市是個(gè)市場空白，填補(bǔ)這個(gè)市場空白，也就爭取了這個(gè)城市的市場，也不管填補(bǔ)這類遠(yuǎn)期市場空白是需要付出時(shí)間的代價(jià)的。

四、概念就是概念，建筑就是建筑，商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做工程，商鋪是為了掙利潤。商鋪賣完了，利潤回收了，工程完成了，廣告不打了，概念泡湯了。

概念熟悉

同樣是Mall，為什么不同的開發(fā)商冠以不同的商業(yè)地產(chǎn)概念？什么“動(dòng)力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall”……

同樣是服裝專業(yè)批發(fā)市場，為什么不同的進(jìn)展商會(huì)給她貼上不同的標(biāo)簽?zāi)?？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場”、“一級(jí)服裝批發(fā)市場”……

誰也不難察覺，不同的商業(yè)地產(chǎn)概念標(biāo)簽，實(shí)際上傳遞著不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信息。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之所以選擇不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，是夢(mèng)想藉此探索能打動(dòng)商鋪投資戶和經(jīng)營戶并讓他們產(chǎn)生租售沖動(dòng)的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業(yè)地產(chǎn)工程與競爭工程“核心差異”的信息才能成為商業(yè)地產(chǎn)新概念。

一般而言，構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)核心差異的信息因子有以下幾種：

一、市場定位。不同的市場定位抉擇不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，一致的市場定位可以在市場細(xì)分中找到不同的商業(yè)地產(chǎn)概念。

二、地理位置。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人口聚集與添置力集中的要求高于任何一種形態(tài)的地產(chǎn)。從某種意義上說，選址對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起相當(dāng)大的抉擇作用。

三、交通系統(tǒng)。人流、商流、物流憑借的是完善的外部交通體系和內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置，商業(yè)地產(chǎn)新概念選擇考慮交通因素告成幾率更大。

四、創(chuàng)辦規(guī)模。工程的創(chuàng)辦規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn)概念的對(duì)稱性能鞏固商業(yè)地產(chǎn)概念的影響力，10000平米主推“大賣場”概念人家相信，要說這是ShoppingMall，可能明天你就要掏錢給人補(bǔ)牙。

五、建筑型態(tài)。不同體量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)支撐不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，不同的建筑型態(tài)又對(duì)不同的商業(yè)地產(chǎn)概念產(chǎn)生確定影響力，不同的商業(yè)地產(chǎn)概念又對(duì)不同形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)提出不同要求。

六、經(jīng)營布局。商業(yè)地產(chǎn)工程的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業(yè)態(tài)與業(yè)種的配備，是商業(yè)地產(chǎn)概念形象充實(shí)的概括要求。

七、物業(yè)管理。商業(yè)地產(chǎn)工程從最低形態(tài)到最高形態(tài)，是工程管理由混合狀態(tài)向?qū)I(yè)狀態(tài)不斷蛻變的過程。越是高級(jí)型態(tài)，物業(yè)管理的專業(yè)化、系統(tǒng)化程度越高。商業(yè)地產(chǎn)概念落地便愈精細(xì)化、明朗化。

八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的根基，不同地域、不同商幫、不同的產(chǎn)業(yè)支