商業(yè)地產(chǎn)運營拓荒寶龍商業(yè)地產(chǎn)運營

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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)≠商業(yè)地產(chǎn)運營，在過去幾年的樓市進(jìn)展浪潮中，中國的開發(fā)商們已經(jīng)逐步明白了這個公式的涵義，對商業(yè)地產(chǎn)的追求也由最初的狂熱變?yōu)槔潇o，好多中小開發(fā)企業(yè)退出這個嬉戲圈。不過，亂世自出英雄，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在逐漸轉(zhuǎn)變，商業(yè)運營職能日臻成熟，萬達(dá)與寶龍就是兩個例子。

萬達(dá)集團向運營商綺麗轉(zhuǎn)身的故事已經(jīng)眾所周知，寶龍集團卻由于轉(zhuǎn)型剛起步而稍顯低調(diào)。與萬達(dá)類似，寶龍集團商業(yè)地產(chǎn)工程全由本公司自行開發(fā)、運營，總體上保持7：3的租售比例，即七成物業(yè)自己持有出租，三成物業(yè)賣出，并培育了寶龍樂園、康城奧特萊斯、食全食美餐飲店等自營品牌。

那么，寶龍商業(yè)地產(chǎn)運營成效如何？近日，記者前往寶龍集團總部城市福建省，考察了寶龍城市廣場運作的根本面。

二次定位，理性調(diào)整業(yè)態(tài)比例

記者來到福州寶龍城市廣場時，正趕上二周年店慶。五層高的廣場天井內(nèi)，垂下一張印著可口可樂宣傳廣告的巨幅海報。“本周是可口可樂促銷周，像這樣的活動幾乎每周都有，去年我們做了200多場?！备Ｖ輰汖埳虡I(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理張繼民報告記者。

從地下一層到五層，寶龍廣場彌漫了各種業(yè)態(tài)的商業(yè)場所：游樂園、家樂福、國美電器、金逸電影院、小吃城、休閑美容中心、百貨商店……雖然室外陰雨連綿，廣場內(nèi)卻人山人海。記者在交談中得知，福州寶龍廣場的日常人流量達(dá)成3萬～4萬，雙休日高達(dá)7萬～8萬，而商鋪出租率也已突破94%.在出租處境最好的一樓，平均租金已從剛開業(yè)時的160元/平米上升到到300元/平米，對比好的位置已達(dá)600-700元/平米。

實際上，剛滿2歲的福州寶龍并不是走得一帆風(fēng)順，它在誕生之初就體驗過一場磨難。2022年，張繼民剛到寶龍任職時，察覺這里是滿城風(fēng)雨，一片亂象。原來，寶龍廣場在開業(yè)時為了達(dá)成80%以上的出租率，在招商時條件放得對比寬松，引進(jìn)了一些資質(zhì)較弱的商戶。這些商家在新樓盤里缺乏老客戶群，在三個月免租期過后，很難承受經(jīng)營壓力，還想持續(xù)享受免租，在與集團談判未果后，做出了一些極端的舉動。

“我接任的時候正趕上鬧事風(fēng)波，當(dāng)時，我們成立了特意的應(yīng)對小組來解決問題?！睆埨^民說，“我們前后一共做了五件事：第一，調(diào)整我們的經(jīng)營團隊；其次，扶助商家做市場宣傳和推廣活動；第三，對廣場硬件設(shè)施舉行整改；第四，為處于整改區(qū)域的片面商戶減免1-3個月的物業(yè)管理費；第五，舉行二次定位和二次招商，調(diào)整業(yè)態(tài)?！?/p>

寶龍集團開業(yè)之初，購物類商鋪比重超過70%，經(jīng)過屢屢調(diào)整，目前購物、休閑與餐飲的比例根本上達(dá)成了5：3：2的國際標(biāo)準(zhǔn)?！拔覀兿群笠M(jìn)了地下一層的游樂場、浩沙健身，二樓的主力店由家居變?yōu)镵TV，休閑和餐飲的比重大大增加了。現(xiàn)在，超市、百貨、休閑和餐飲多種業(yè)態(tài)強力互補，在不同時間段都能聚集人氣?！?/p>

怎樣讓商家有錢可賺？寶龍做了好多扶助商家宣傳推廣的活動?！捌鸪跏俏覀兂鲑Y，請專業(yè)的推廣公司和演藝公司來扶助商戶宣傳，2022年以后，商家自付費用的比例逐步加大，現(xiàn)在的2周年店慶里，我們只投入了20萬，商家出資達(dá)100多萬，我們合力把人氣做旺，現(xiàn)在可口可樂、國美、家樂福、新華都等主力店每周輪替做活動。”張繼民說。

目前，寶龍廣場絕大片面商家已實現(xiàn)經(jīng)營收益，至于出售的鋪面，剛開盤時每平米2萬多元，現(xiàn)在已經(jīng)飆升至4萬元。張繼民透露，今年有業(yè)主轉(zhuǎn)讓手中商鋪，價格已達(dá)成7萬元。

對于兩年來寶龍廣場的運營體驗，張繼民頗有感想：“招商缺乏和業(yè)主鬧事幾乎是福州新開商業(yè)中心推廣初期遇到的困難焦點，在寶龍廣場，帶頭鬧事的就是那些經(jīng)營才能較差、想要更多免租期的小商戶，而金逸電影院、家樂福等品牌一向堅強地和我們站在一起。因此，商業(yè)地產(chǎn)要度過開業(yè)的挑戰(zhàn)，比拼的是開發(fā)商的經(jīng)營理念和招商實力。我們都是在不斷地調(diào)整和重新定位中摸索出一套管理方法，只有隨機應(yīng)變，才能與業(yè)主和消費者共贏。”

持有物業(yè)與自營品牌雙贏

“為了告成經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，目前我們自持商業(yè)物業(yè)的比重達(dá)保持在70%左右?！痹趯汖埣瘓F總部廈門，集團進(jìn)展有限公司營銷管理中心總經(jīng)理林峰利報告記者：“要是大量出售，就很難把控各種業(yè)態(tài)的比例。為了合作將來的IPO，我們今后自持物業(yè)的比重將逐步上升至85%.”

不但自持物業(yè)，寶龍集團還進(jìn)展了多個自營業(yè)態(tài)，組成五大連鎖體系：康城奧特萊斯、寶龍樂園、影城、食全食美及寶龍酒店旅游業(yè)，目前這些業(yè)態(tài)主要分布在青島、福州、鄭州等商城市。

自營品牌是萬達(dá)城市廣場進(jìn)展到第三代才悟出的道理。它們可以使開發(fā)商獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，合作城市廣場招商，并保證廣場業(yè)態(tài)的豐富，彌補招商缺乏空出的面積。

“青島城陽的大型室內(nèi)游樂場就是由我們自己運營的一個品牌，”林峰利說，“我們自己投入運營資金，添置設(shè)備，制訂管理程序，在人才上，我們聘請國外有游樂場運營閱歷的公司作為我們的參謀，或者扶助我們做經(jīng)營和管理，現(xiàn)在我們已和韓國樂天達(dá)成合作?！?/p>

不但引進(jìn)韓國樂天的游樂場所管理理念，青島城陽游樂場的規(guī)劃和運營思路也是效仿樂天。城陽商業(yè)工程共有四大片面：室內(nèi)大型游樂場，奧特萊斯品牌折扣中心，韓國樂天超市，以及集家居、美食等百貨的綜合體。而以游樂帶動商業(yè)，正是前瞻性地學(xué)習(xí)了韓國樂天的運營模式，在國內(nèi)是首發(fā)實踐。

“城陽商業(yè)廣場游樂場偏向于青少年和時尚人群，以家庭為消費單位，使各類消費品伴隨消費者成長，培養(yǎng)他們固定的消費習(xí)慣。由于商業(yè)業(yè)態(tài)全在室內(nèi)，不受氣候影響，一年四季都可以保證人流?！绷址謇f。

大局視角，標(biāo)準(zhǔn)化降低本金

經(jīng)過幾年的擴張，寶龍集團城市廣場工程已廣泛廈門、福州、鄭州、太倉、青島、城陽、泰安、蚌埠、洛陽等十多個城市。寶龍集團董事局主席許健康提出，各地城市廣場工程將實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，使開發(fā)運營本金降低20%.對此，林峰利闡釋說：“商鋪標(biāo)準(zhǔn)化與住宅標(biāo)準(zhǔn)化類似但又不完全一致。商業(yè)建筑在走廊、燈光、電氣暖、管道、層高和動線等各種設(shè)計上都有很高的要求，以前第一代寶龍廣場在實際創(chuàng)辦中會有一些失誤，不符合商家要求或人滾動線，一有改動就要花上千萬費用，因此其次代寶龍廣場工程設(shè)計將向標(biāo)準(zhǔn)化靠攏，在規(guī)模、業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計上都有新的標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)成商家和我們自營品牌的要求?！?/p>

寶龍城市廣場的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計有助于節(jié)省本金，也有助于寶龍自持物業(yè)比重的提升?！拔覀兣c一些品