商業(yè)房地產(chǎn)投資運作模式使用權銷售模式

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)房地產(chǎn)投資運作模式使用權銷售模式商業(yè)房地產(chǎn)投資運作模式--使用權銷售模式

（一）使用權銷售

使用權銷售實質(zhì)是一種長期的租賃關系，20年以上為租賃無效年限，所以好多招商材料中所說的30年或終身使用權是不恰當?shù)?。之所以有些開發(fā)商這么說，是由于其土地性質(zhì)為劃撥的或集體全體土地，或者石油其他理由，總之，這種說法是不科學的。常見的使用權銷售方式分5年、10年、15年、20年，這4種方式中，5年實質(zhì)上是一種一次性的收租方式，5年租金一次性收齊的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。對于工程而言，一般是在認同度較高時使用。常見的使用權買斷是10年、15年、20年或組合買斷，也有先收買斷費、然后再收租金，實際買斷費就是變相的入場費。如某市場先收買斷20年的經(jīng)營費，然后再收租金，其中20年經(jīng)營費就是一種變相的入場費。例如表5-1。

表5-1某某商廈招商價格表（先收買斷費再收租金模式）

保值增值租金20年不變

區(qū)位樓層鋪位面積M220年經(jīng)營費/M2租金/月/M2（20年租金不變）

A區(qū)1層5M2左右3.5萬元900元

2層5M2左右2.8萬元750元

這種模式的20年經(jīng)營費按不同樓層、不同價位買斷，另外每月還要收取額外租金。

這里所說的是一次性買斷，其間不再需要交費的就有10年、15年、20年、30年幾種買斷方式，常見的是10年。經(jīng)營商戶是買斷使用權的主要對象，它不同于產(chǎn)權銷售，其對象是投資者。商戶一般要求約10年時間作為穩(wěn)定期，也有做商鋪投資者的商戶，要求核算中也要以10~15年為周期的，由于市場業(yè)態(tài)有行業(yè)進程性。因而10~15年后，該種業(yè)態(tài)方式的存在處境和進展變化與現(xiàn)在的會大相徑庭。

10年使用權售價一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是達成6~7倍而已，也有因認同度高、比例較特殊的，暫且不做論述，一般處境下為6倍左右的波動。有時我們會見在某些使用權的銷售中，在價格不變的處境下，優(yōu)待條件往往是贈送年限，即買15年使用權，前10名認購者可獲贈20年年限；或是對從開業(yè)日起先交款者優(yōu)待3年，即使用18年等。之所以會產(chǎn)生這種處境，是由于在使用權買斷中，對于開發(fā)商而言，一般的土地都是劃撥的，土地性質(zhì)無法獲得產(chǎn)權銷售，對于時間的限制不領略，或者是土地獲得的價格低。另外開發(fā)商利用工程到銀行抵押，或其他產(chǎn)權融資方法，其產(chǎn)權歸開發(fā)商，從而從中就可以賺雙份錢，所以此方法相當流行。但其弊端是使用權銷售面對的群體是商戶，主要為經(jīng)營者，其添置量是有限的，由于商戶中有添置實力的不多，而投資者往往不是商戶，他們看中的是產(chǎn)權，因此在使用權的銷售中，為了使商戶可以有較低的進入門檻，大量開發(fā)商設置了好多的優(yōu)待方法。例如：

◆付款方式為分期支付，如預定、封頂、開業(yè)等分幾批，或在1~3年內(nèi)支付完畢。

◆付款方式由銀行供給擔保，分期支付。如北京秀水街，華夏銀行對攤位買斷中首付供給40%，余下的60%為個體工商戶滾動資金經(jīng)營性貸款，以減輕商戶壓力。

◆使用權按平米價出售，采用產(chǎn)權銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用權中都可采用此模式，其銀行貸款外觀是違規(guī)的，但概括操作細那么卻是合法的。例如,某某市場15年使用權銷售2萬元/m2，以8m2為例，總款16萬元，首付40%，即6.4萬元，余款9.6萬元就由銀行供給6成10年按揭，商戶那么按月供款支付按揭貸款。此方式可以將其商業(yè)價值充分挖掘出來。

制定此方案時有一些小技巧，概括如下：

假設是10年使用權，那么按年租金6~7倍或是產(chǎn)權的60%即可。

假設工程認同度高、受市場熱捧，那么用15年模式價格即可以定到產(chǎn)權的80%或75%，或是產(chǎn)權銷售的價格。其概括設置模式為：首付款為典型性商業(yè)地產(chǎn)市場的平均轉讓費，月供款為典型性商業(yè)地產(chǎn)市場的一手租金或是平均轉租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業(yè)5m2攤位平均轉讓費為10萬元，平均一手攤位租金為3000元/月，那么該市場在可以取代典型性商業(yè)的趨勢下，15年使用權的價格在首付10萬元月供3000元的根基上調(diào)整，相應的售價折合下來為40%即10萬元，總