做好物業(yè)電梯運行維護保養(yǎng)工作

本文格式為Word版，下載可任意編輯——做好物業(yè)電梯運行維護保養(yǎng)工作一、以誠相待、共同參與

好多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是附屬關系，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。

筆者曾觀摩一物業(yè)公司設備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設備管理人員和電梯維保公司修理人員因電梯問題發(fā)生爭執(zhí)--一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻展現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運輸帶來不便，業(yè)主屢屢投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認為電梯維保公司修理人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正理由，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責物業(yè)電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路屢屢出問題的直接理由。顧及與物業(yè)公司關系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

筆者認為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司修理人員二者都有問題--一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設備修理后沒有給另一方供給相關的信息反應。但真正的問題是二者之間的關系問題--雙方互不信任、相互推諉。

那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢？筆者認為，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自由電梯維保及日常管理中的位置，相互崇敬、目標一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。

二、制定籌劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應的作業(yè)報告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對全體電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性。筆者欣賞過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機房畢竟坑各部位（部件）的檢查工程。而實際操作是除安好回路必查以外，好多檢查工程只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認為，有針對性地編制物業(yè)公司修理部的電梯日常巡檢表及維保籌劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的手段，實時了解電梯的運行質(zhì)量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否奇怪舉行肉眼判斷；“聞”即對關鍵設備和關鍵部位（更加是電氣設備）是否有異味舉行確認；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響處境存在。察覺有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的奇怪處境，電梯管理人員就要實時對處境舉行性質(zhì)認定，做好相關記錄，并根據(jù)性質(zhì)處境抉擇是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維保籌劃和作業(yè)表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司緊密溝通，根據(jù)電梯概括處境制定電梯的中、長期維?；I劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維?；顒犹岢龈爬ㄒ?。這樣，維保公司的日常維?；顒泳屯耆{入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。

三、不斷學習、胸有成竹

不斷學習和掌管電梯維保的相關專業(yè)學識是做好電梯維保管理工作的根基，也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了確定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

筆者經(jīng)過多年的實踐，認為電梯維保管理人員對電梯相關學識的學習和了解應側重三個方面：1、掌管電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的掌管會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯展現(xiàn)故障時，在第一時間對問題舉行性質(zhì)區(qū)分。掌管電梯的系統(tǒng)分類，能扶助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術對比成熟的特種設備，其保養(yǎng)和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟諳相關學識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。3、對特定部件、構件有確定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安好鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置，擔負著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有確定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。

四、緊抓維保重點、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能擯棄個別維保人員業(yè)務才能較差和職業(yè)道德低下。因此，在崇敬維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，更加是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。

2022年，筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，修理人員在檢測幾組電壓數(shù)據(jù)后立刻提出故障點是PLC操縱板，要求更換。一個專用PLC操縱板報價三千多元，公司是否該出這片面錢？由于全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的閱歷，提出故障點不確定是PLC操縱器，該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后，才能舉行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關位置已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導致無法打到開關所致。對開關安裝位置舉行適當?shù)恼{(diào)整后，重新按模范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機，電梯恢復了正常運行。試想假設沒有對該工作舉行旁站，那么無從對其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。

五、提防細節(jié)、富于創(chuàng)造

在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經(jīng)展現(xiàn)了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關養(yǎng)護膜片松動，在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的哆嗦聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框合作間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由鮮明不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員屢屢議論后，結果我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。理由有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于除掉。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法結果被表明效果良好，既在確定時間內(nèi)解決了光膜膜片的哆嗦，又可以反復使用。

六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆

在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，沖突在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設備的熟諳程度和對維保工藝的了解程度是抉擇雙方“輸贏”的關鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能采納，立刻對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量舉行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設備構成相當熟諳，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數(shù)字值設置上的確定更改和片面內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌管主動權，經(jīng)過屢屢談判，對方最終不得已以涉及“學識產(chǎn)權”為改造費用訴求根基，最終合同價為一萬二千元，我方既贏得了此次角逐的告成，又為公司儉約了大量的費用。

物業(yè)電梯設備管理作為物業(yè)設備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設備管理人員在現(xiàn)實工作中舉行長期不斷的探索和實踐。同時，物業(yè)設備中的特種設備種類繁多，做好電梯特種設備的維保管理工作，相信也會對其他特種設備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和扶助。

篇2：低壓電氣設備檢修、維護保養(yǎng)安好操作規(guī)程

低壓電氣設備檢修、維護保養(yǎng)安好操作規(guī)程

1、工作前，務必檢查工具，測量儀表及防護用具是否完好。

2、任何電器設備未閱歷電，一律視為有電，不準用手觸及。

3、電氣設備其帶動的機械片面需要修理時不準在運轉(zhuǎn)中拆卸修理。務必在停車后切斷設備電源，取下熔斷器，掛上“遏止合閘，有人工作”的標示牌，并驗明無電后，方可舉行工作。

4、在配電總盤及母線上舉行工作時，在驗明無電后應掛臨時接地線，裝拆接地線都務必由值班電工舉行。

5、臨時工作中斷后或每班開頭工作前，都務必重新檢查電源確已斷開，并驗明無電。

6、每次修理終止時，務必清點所帶工具、以防遺失和遺留在設備內(nèi)造成事故。

7、維保單位檢修人員修理電氣設備或其帶電的機械片面時，由值班電工舉行登記，并注明停電時間。完工后要交待并共同檢查，然后面可送電，并登記送電時間。

8、低壓設備上務必舉行帶電工作時，要經(jīng)過班長以上主管批準后，安置有確定實踐閱歷的人員承擔工作，并要有專人護工作時要穿絕緣鞋或站在枯燥的絕緣墊上，戴絕緣手套、使用有絕緣柄的工具舉行作業(yè)，鄰近相帶電片面和接地金屬片面用絕緣板隔開，嚴禁使用銼刀、鋼尺等工具，嚴禁穿汗背心或短褲舉行帶電作業(yè)。

9、動力配電箱的閘刀開關，遏止帶負荷拉閘。

10、帶電裝卸熔斷器管時，要戴防護眼鏡和絕緣手套，必要時使用絕緣夾鉗，站在絕緣墊上。

11、熔斷器的容量要與設備和線路安裝容量相適應。

12、電氣設備的金屬外殼務必接地（接零）。接地線要標準。有電設備不準斷開外殼接地線。

13、電器或線路去除后，線頭務必實時用絕緣膠布包扎好。

14、臨時裝設的電氣設備務必將金屬外殼接地。使用電出工具時，要戴絕緣手套，并站在絕緣墊上工作。

15、電氣設備發(fā)生火災時，要馬上切斷電源，并使用二氧化碳滅火。嚴禁用水滅火

篇3：低壓電氣設備檢修、維護保養(yǎng)安好操作

1、工作前，務必檢查工具，測量儀表及防護用具是否完好。

2、任何電器設備未閱歷電，一律視為有電，不準用手觸及。

3、電氣設備其帶動的機械片面需要修理時不準在運轉(zhuǎn)中拆卸修理。務必在停車后切斷設備電源，取下熔斷器，掛上“遏止合閘，有人工作”的標示牌，并驗明無電后，方可舉行工作。

4、在配電總盤及母線上舉行工作時，在驗明無電后應掛臨時接地線，裝拆接地線都務必由值班電工舉行。

5、臨時工作中斷后或每班開頭工作前，都務必重新檢查電源確已斷開，并驗明無電。

6、每次修理終止時，務必清點所帶工具、以防遺失和遺留在設備內(nèi)造成事故。

7、維保單位檢修人員修理電氣設備或其帶電的機械片面時，由值班電工舉行登記，并注明停電時間。完工后要交待并共同檢查，然后面可送電，并登記送電時間。

8、低壓設備上務必舉行帶電工作時，要經(jīng)過班長以上主管批準后，安置有確定實踐閱歷的人員承擔工作，并要有專人監(jiān)護。工作時要穿絕緣鞋或站在枯燥的絕緣墊上，戴絕緣手套、使用有絕緣柄的工具舉行作業(yè)，鄰近相帶電片面和接地金屬片面應用絕緣板隔開，嚴禁使用銼刀、鋼尺等工具，嚴禁穿汗背心或短褲舉行帶電作業(yè)。

9、動力配電箱的閘刀開關，遏止帶負荷拉閘。

10、帶電裝卸熔斷器管