做好物業(yè)電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)工作

本文格式為Word版，下載可任意編輯——做好物業(yè)電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)工作一、以誠(chéng)相待、共同參與

好多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問(wèn)題都是電梯維保公司的問(wèn)題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問(wèn)題時(shí)即時(shí)通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是附屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會(huì)直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。

筆者曾觀摩一物業(yè)公司設(shè)備管理，看到過(guò)這樣一幕：該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司修理人員因電梯問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)--一段時(shí)期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻展現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來(lái)不便，業(yè)主屢屢投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司修理人員沒(méi)找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正理由，沒(méi)做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒(méi)有做好電梯的日常管理，運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路屢屢出問(wèn)題的直接理由。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒(méi)多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

筆者認(rèn)為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司修理人員二者都有問(wèn)題--一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備修理后沒(méi)有給另一方供給相關(guān)的信息反應(yīng)。但真正的問(wèn)題是二者之間的關(guān)系問(wèn)題--雙方互不信任、相互推諉。

那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運(yùn)作呢？筆者認(rèn)為，雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠(chéng)相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自由電梯維保及日常管理中的位置，相互崇敬、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

二、制定籌劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對(duì)全體電梯客戶，具有其普遍性，但對(duì)特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對(duì)性。筆者欣賞過(guò)多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機(jī)房畢竟坑各部位（部件）的檢查工程。而實(shí)際操作是除安好回路必查以外，好多檢查工程只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對(duì)性地編制物業(yè)公司修理部的電梯日常巡檢表及維保籌劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對(duì)電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問(wèn)、聽”的手段，實(shí)時(shí)了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量?！巴奔磳?duì)電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否奇怪舉行肉眼判斷；“聞”即對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（更加是電氣設(shè)備）是否有異味舉行確認(rèn)；“問(wèn)”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機(jī)房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響處境存在。察覺(jué)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的奇怪處境，電梯管理人員就要實(shí)時(shí)對(duì)處境舉行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)處境抉擇是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維保籌劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司緊密溝通，根據(jù)電梯概括處境制定電梯的中、長(zhǎng)期維?；I劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問(wèn)題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對(duì)電梯維保公司的維?；顒?dòng)提出概括要求。這樣，維保公司的日常維?；顒?dòng)就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。

三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹

不斷學(xué)習(xí)和掌管電梯維保的相關(guān)專業(yè)學(xué)識(shí)是做好電梯維保管理工作的根基，也只有對(duì)電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了確定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

筆者經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，認(rèn)為電梯維保管理人員對(duì)電梯相關(guān)學(xué)識(shí)的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個(gè)方面：1、掌管電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對(duì)電梯運(yùn)行原理的掌管會(huì)在維保管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯展現(xiàn)故障時(shí)，在第一時(shí)間對(duì)問(wèn)題舉行性質(zhì)區(qū)分。掌管電梯的系統(tǒng)分類，能扶助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)對(duì)比成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟諳相關(guān)學(xué)識(shí)，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對(duì)特定部件、構(gòu)件有確定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機(jī)、速斷開關(guān)、安好鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運(yùn)行的必要保障，對(duì)特定部件、構(gòu)件有確定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。

四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時(shí)維保人員良莠不齊，也不能擯棄個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)才能較差和職業(yè)道德低下。因此，在崇敬維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，更加是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問(wèn)題處理時(shí)的旁站管理，顯得尤為重要。

2022年，筆者參與一起SPVF電梯死機(jī)故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，修理人員在檢測(cè)幾組電壓數(shù)據(jù)后立刻提出故障點(diǎn)是PLC操縱板，要求更換。一個(gè)專用PLC操縱板報(bào)價(jià)三千多元，公司是否該出這片面錢？由于全程參與了維保人員的檢測(cè)過(guò)程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的閱歷，提出故障點(diǎn)不確定是PLC操縱器，該型號(hào)電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機(jī)房按下輸寫開關(guān)后，才能舉行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導(dǎo)致無(wú)法打到開關(guān)所致。對(duì)開關(guān)安裝位置舉行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后，重新按模范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機(jī)，電梯恢復(fù)了正常運(yùn)行。試想假設(shè)沒(méi)有對(duì)該工作舉行旁站，那么無(wú)從對(duì)其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。

五、提防細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造

在對(duì)筆者所處大廈的電梯維護(hù)工作中，曾經(jīng)展現(xiàn)了這樣一個(gè)問(wèn)題：幾部電梯轎門的光幕開關(guān)養(yǎng)護(hù)膜片松動(dòng)，在電梯運(yùn)行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的哆嗦聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框合作間隙過(guò)大外并無(wú)其他影響使用的問(wèn)題，更換理由鮮明不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個(gè)問(wèn)題呢？但不能確保玻璃膠對(duì)膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對(duì)射。在雙方人員屢屢議論后，結(jié)果我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。理由有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護(hù)中便于除掉。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法結(jié)果被表明效果良好，既在確定時(shí)間內(nèi)解決了光膜膜片的哆嗦，又可以反復(fù)使用。

六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆

在與電梯維保公司互動(dòng)中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，沖突在所難免，甚至“短兵”相接，這時(shí)對(duì)設(shè)備的熟諳程度和對(duì)維保工藝的了解程度是抉擇雙方“輸贏”的關(guān)鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費(fèi)用談判中，電梯公司前期報(bào)價(jià)為三萬(wàn)一千多元。對(duì)于對(duì)方的這一報(bào)價(jià)，我方不能采納，立刻對(duì)這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量舉行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對(duì)電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟諳，對(duì)該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量只包含對(duì)電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的確定更改和片面內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌管主動(dòng)權(quán)，經(jīng)過(guò)屢屢談判，對(duì)方最終不得已以涉及“學(xué)識(shí)產(chǎn)權(quán)”為改造費(fèi)用訴求根基，最終合同價(jià)為一萬(wàn)二千元，我方既贏得了此次角逐的告成，又為公司儉約了大量的費(fèi)用。

物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實(shí)工作中舉行長(zhǎng)期不斷的探索和實(shí)踐。同時(shí)，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會(huì)對(duì)其他特種設(shè)備維保管理工作帶來(lái)有益啟發(fā)和扶助。

篇2：低壓電氣設(shè)備檢修、維護(hù)保養(yǎng)安好操作規(guī)程

低壓電氣設(shè)備檢修、維護(hù)保養(yǎng)安好操作規(guī)程

1、工作前，務(wù)必檢查工具，測(cè)量?jī)x表及防護(hù)用具是否完好。

2、任何電器設(shè)備未閱歷電，一律視為有電，不準(zhǔn)用手觸及。

3、電氣設(shè)備其帶動(dòng)的機(jī)械片面需要修理時(shí)不準(zhǔn)在運(yùn)轉(zhuǎn)中拆卸修理。務(wù)必在停車后切斷設(shè)備電源，取下熔斷器，掛上“遏止合閘，有人工作”的標(biāo)示牌，并驗(yàn)明無(wú)電后，方可舉行工作。

4、在配電總盤及母線上舉行工作時(shí)，在驗(yàn)明無(wú)電后應(yīng)掛臨時(shí)接地線，裝拆接地線都務(wù)必由值班電工舉行。

5、臨時(shí)工作中斷后或每班開頭工作前，都務(wù)必重新檢查電源確已斷開，并驗(yàn)明無(wú)電。

6、每次修理終止時(shí)，務(wù)必清點(diǎn)所帶工具、以防遺失和遺留在設(shè)備內(nèi)造成事故。

7、維保單位檢修人員修理電氣設(shè)備或其帶電的機(jī)械片面時(shí)，由值班電工舉行登記，并注明停電時(shí)間。完工后要交待并共同檢查，然后面可送電，并登記送電時(shí)間。

8、低壓設(shè)備上務(wù)必舉行帶電工作時(shí)，要經(jīng)過(guò)班長(zhǎng)以上主管批準(zhǔn)后，安置有確定實(shí)踐閱歷的人員承擔(dān)工作，并要有專人護(hù)工作時(shí)要穿絕緣鞋或站在枯燥的絕緣墊上，戴絕緣手套、使用有絕緣柄的工具舉行作業(yè)，鄰近相帶電片面和接地金屬片面用絕緣板隔開，嚴(yán)禁使用銼刀、鋼尺等工具，嚴(yán)禁穿汗背心或短褲舉行帶電作業(yè)。

9、動(dòng)力配電箱的閘刀開關(guān)，遏止帶負(fù)荷拉閘。

10、帶電裝卸熔斷器管時(shí)，要戴防護(hù)眼鏡和絕緣手套，必要時(shí)使用絕緣夾鉗，站在絕緣墊上。

11、熔斷器的容量要與設(shè)備和線路安裝容量相適應(yīng)。

12、電氣設(shè)備的金屬外殼務(wù)必接地（接零）。接地線要標(biāo)準(zhǔn)。有電設(shè)備不準(zhǔn)斷開外殼接地線。

13、電器或線路去除后，線頭務(wù)必實(shí)時(shí)用絕緣膠布包扎好。

14、臨時(shí)裝設(shè)的電氣設(shè)備務(wù)必將金屬外殼接地。使用電出工具時(shí)，要戴絕緣手套，并站在絕緣墊上工作。

15、電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時(shí)，要馬上切斷電源，并使用二氧化碳滅火。嚴(yán)禁用水滅火

篇3：低壓電氣設(shè)備檢修、維護(hù)保養(yǎng)安好操作

1、工作前，務(wù)必檢查工具，測(cè)量?jī)x表及防護(hù)用具是否完好。

2、任何電器設(shè)備未閱歷電，一律視為有電，不準(zhǔn)用手觸及。

3、電氣設(shè)備其帶動(dòng)的機(jī)械片面需要修理時(shí)不準(zhǔn)在運(yùn)轉(zhuǎn)中拆卸修理。務(wù)必在停車后切斷設(shè)備電源，取下熔斷器，掛上“遏止合閘，有人工作”的標(biāo)示牌，并驗(yàn)明無(wú)電后，方可舉行工作。

4、在配電總盤及母線上舉行工作時(shí)，在驗(yàn)明無(wú)電后應(yīng)掛臨時(shí)接地線，裝拆接地線都務(wù)必由值班電工舉行。

5、臨時(shí)工作中斷后或每班開頭工作前，都務(wù)必重新檢查電源確已斷開，并驗(yàn)明無(wú)電。

6、每次修理終止時(shí)，務(wù)必清點(diǎn)所帶工具、以防遺失和遺留在設(shè)備內(nèi)造成事故。

7、維保單位檢修人員修理電氣設(shè)備或其帶電的機(jī)械片面時(shí)，由值班電工舉行登記，并注明停電時(shí)間。完工后要交待并共同檢查，然后面可送電，并登記送電時(shí)間。

8、低壓設(shè)備上務(wù)必舉行帶電工作時(shí)，要經(jīng)過(guò)班長(zhǎng)以上主管批準(zhǔn)后，安置有確定實(shí)踐閱歷的人員承擔(dān)工作，并要有專人監(jiān)護(hù)。工作時(shí)要穿絕緣鞋或站在枯燥的絕緣墊上，戴絕緣手套、使用有絕緣柄的工具舉行作業(yè)，鄰近相帶電片面和接地金屬片面應(yīng)用絕緣板隔開，嚴(yán)禁使用銼刀、鋼尺等工具，嚴(yán)禁穿汗背心或短褲舉行帶電作業(yè)。

9、動(dòng)力配電箱的閘刀開關(guān)，遏止帶負(fù)荷拉閘。

10、帶電裝卸熔斷器管