2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析溫故而知新。

據(jù)了解：回顧2022年的樓市，我們可以發(fā)覺(jué)市場(chǎng)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)。

一是商品房銷售增長(zhǎng)很高。2022年，全年新建商品住房銷售面積超過(guò)11.6億平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，這是近十年來(lái)第三個(gè)銷售高增長(zhǎng)年。此前的第一個(gè)高增長(zhǎng)年是2022年，全國(guó)商品住房銷售面積增長(zhǎng)達(dá)42%，主要有2022年負(fù)增長(zhǎng)20%的低基數(shù)的緣由;其次個(gè)高增長(zhǎng)年是2022年，全年商品房銷售面積的增速為23%。

縱觀2022年，不僅新建商品房銷售量大，40個(gè)重點(diǎn)城市在去年前三季度二手住房交易同比也增長(zhǎng)了83.4%?？梢?jiàn)，2022年全國(guó)的確賣出了不少住房。那么，這輪住房市場(chǎng)銷售的高增長(zhǎng)與往年幾次高增長(zhǎng)有什么不同嗎?我們調(diào)研認(rèn)為，這次住房市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)的推動(dòng)力主要是自住性需求，而過(guò)去幾次投資投機(jī)性需求還是占較大比重的?？陀^地說(shuō)，2022年新“國(guó)八條”實(shí)施之后，全國(guó)49個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第三套住房不貸款，這些政策在抑制新增投機(jī)投資性需求上取得了肯定成效。那么，真的有那么多自住性需求嗎?我們討論認(rèn)為，這主要與當(dāng)前我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。2022年第六次人口普查結(jié)果表明當(dāng)前正是上世紀(jì)80年月末誕生高峰人口結(jié)婚用房需求的高峰，也是20~49歲的年輕勞動(dòng)力人口占全國(guó)人口比重大的時(shí)期，總占比超過(guò)55%，所以，首次購(gòu)房和改善性需求正處于量大時(shí)期。，

二是住房市場(chǎng)分化格局更加明顯。2022年北、上、廣、深四個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，但70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)上漲不到10%。假如把全國(guó)657個(gè)城市的房?jī)r(jià)平均計(jì)算，估量同比上漲還不到5%，甚至還有一些城市的房?jī)r(jià)是下跌的。大城市和中小城市之間，以及中小城市之間的樓市需求、庫(kù)存、價(jià)格、銷售都有更明顯的分化。

住房市場(chǎng)分化背后的緣由與人口的不均衡流淌有關(guān)。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在持續(xù)，全國(guó)的人口流淌中，不僅農(nóng)村人口在進(jìn)城并成為常住人口，還有大量中小城鎮(zhèn)人口向大城市流淌。以北京為例，近年每年新增就業(yè)人數(shù)為44萬(wàn)人左右，所以，住房需求持續(xù)旺盛，而相對(duì)需求來(lái)講供應(yīng)是不足的。一些中小城市人口外流量增大，造成了階段性的供過(guò)于求。所以，全國(guó)商品住房總庫(kù)存量仍增長(zhǎng)37%，供需不平衡導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)差異較大。

三是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況整體良好。在2022年銷售速度快、回款狀況好、外部資金環(huán)境穩(wěn)定、開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道增多的狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資額、銷售額和資金到位額三大指標(biāo)之比都是近年較好水平，尤其是大企業(yè)資金到位狀況更好，這也反映到了2022年的土地市場(chǎng)，下半年購(gòu)地需求穩(wěn)步上升。

在總結(jié)當(dāng)前市場(chǎng)基本狀況和變化的基礎(chǔ)之上，談一些對(duì)將來(lái)住房市場(chǎng)進(jìn)展的思索。

我國(guó)的住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)房改后十多年的快速增長(zhǎng)，總體而言，整個(gè)住房市場(chǎng)進(jìn)展的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。過(guò)去有住房制度改革的紅利，集中釋放了大量的需求;也有經(jīng)濟(jì)連續(xù)高增長(zhǎng)帶來(lái)的居民收入增加所產(chǎn)生的住房有效支付力量;還有城鎮(zhèn)化的快速進(jìn)展以及多年寬松的貨幣環(huán)境等。但今后，這些外部環(huán)境都將發(fā)生變化，住房市場(chǎng)也不行能持續(xù)保持過(guò)去的高增長(zhǎng)格局，今后應(yīng)更追求進(jìn)展的質(zhì)量、保持進(jìn)展的穩(wěn)定性。

閱讀發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

從住房政策方一直看，提高政策的針對(duì)性，優(yōu)化政策管理也非常必要。主要方面有：

一是嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，確保金融平安。最關(guān)鍵的就是要堅(jiān)決守住“杠桿”這個(gè)底線，堅(jiān)決不能搞過(guò)低的首付和利率，特殊是要嚴(yán)防通過(guò)虛假合同騙貸等行為。銀行應(yīng)嚴(yán)格按政策和風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，嚴(yán)格對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款進(jìn)行審核發(fā)放，同時(shí)依據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必需堅(jiān)持，以防止投機(jī)資金進(jìn)入住房市場(chǎng)。

二是依據(jù)各地實(shí)際需求，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。對(duì)人口密集、需求旺盛的大城市，要調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，加大住宅用地在城市建設(shè)用地中的占比，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序;而對(duì)那些需求增長(zhǎng)放緩、去庫(kù)存壓力較大的城市，應(yīng)放慢住房用地供應(yīng)節(jié)奏，不要再搞粗放低效的大規(guī)模土地供應(yīng)。

三是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥進(jìn)行改革探究。在住房市場(chǎng)上，應(yīng)堅(jiān)持差別化的財(cái)稅和信貸政策，堅(jiān)決抑制住房市場(chǎng)的投機(jī)投資性需求的增長(zhǎng)。在管好增量、盤(pán)活存量的宏觀金融政策下，應(yīng)有序推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的改革，既讓房地產(chǎn)企業(yè)直接擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn);也促使社會(huì)投資從房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)為證券化方式，有利于增加供應(yīng);還可以化解商業(yè)服務(wù)性地產(chǎn)的缺少長(zhǎng)期資金帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四是完善住房供應(yīng)體系。一方面，切實(shí)落實(shí)好保障性安居工程政策，讓低收入群體真正得到實(shí)惠。而改善性住房需求應(yīng)主要由市場(chǎng)供應(yīng)予以滿意;另一方面，針對(duì)當(dāng)前住房的主要沖突，應(yīng)加大力度對(duì)首次置