第九章房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)

第九章房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范

1．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的概念；2．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的作用；3．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀規(guī)范的制定和執(zhí)行；4．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)的基本原則；5．掌握經(jīng)紀業(yè)務(wù)招攬、承接、辦理中的行為規(guī)范；6．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中的行為規(guī)范；7．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的爭議處理；8．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的概念由房地產(chǎn)行業(yè)組織制定或認可的，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、人員與客戶之間，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、人員與社會之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀同行之間關(guān)系的職業(yè)道德和行為規(guī)范總和。

房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的適用對象包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員的應(yīng)當承擔義務(wù)而言，執(zhí)業(yè)規(guī)范的標準高于現(xiàn)行的法律法規(guī)；就法律效力而言，法律法規(guī)的法律效力高于執(zhí)業(yè)規(guī)范。如果執(zhí)業(yè)規(guī)則現(xiàn)行法律法規(guī)存在沖突，則以法律法規(guī)的規(guī)定為準。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的作用1．規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)行為，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)水平2．協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀同行及同業(yè)的關(guān)系，維護行業(yè)的整體利益3．促進自律管理，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀規(guī)范的制定和執(zhí)行目前，我國唯一全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范是中國房地產(chǎn)估價師與房經(jīng)紀人學會在2006年10月31發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》（附錄7），這個執(zhí)業(yè)規(guī)則將不定期進行修訂。一些經(jīng)濟發(fā)達的城市也制定了地方性的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范。例如《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)則》、《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)規(guī)范》。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)的基本原則

一、合法原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，合法原則主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

1．從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構(gòu)資質(zhì)和人員資格必須合法

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀促成交易的房地產(chǎn)必須合法

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)行為必須合法二、平等原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，平等原則主要體現(xiàn)的如下幾個方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的法律地位平等

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人依法平等地享受權(quán)利和負擔義務(wù)

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益受法律平等保護

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的民事責任平等

三、自愿原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，自愿原則主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人意志自由，自主決定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的有關(guān)事項

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人對自己的真實意思負責，自愿做出的承諾具有法律效力

四、公平原則房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，公平原則主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)獲得經(jīng)紀業(yè)務(wù)的機會平等

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人的權(quán)利和義務(wù)對等，利益關(guān)系均衡

五、誠信原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，誠實信用原則主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員要誠實，不弄虛作假，不欺詐，進行正當競爭

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員應(yīng)信守諾言，嚴格按法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)，不得擅自違約或毀約

六、保密原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，保密原則主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1．對委托人及交易當事人的個人信息保密

2.不泄露委托人的商業(yè)秘密

七、回避原則

1．同一房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員不能既提供經(jīng)紀服務(wù)又直接參與房地產(chǎn)交易

2．與房地產(chǎn)交易有利害的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得承辦經(jīng)紀業(yè)務(wù)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)行為規(guī)范

一、經(jīng)紀業(yè)務(wù)招攬、承接、辦理中的行為規(guī)范（一）房地產(chǎn)紀業(yè)務(wù)招攬行為規(guī)范

1．經(jīng)營場所公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在其經(jīng)營場所公示下列內(nèi)容：(1)營業(yè)執(zhí)照。(2)房地產(chǎn)管理部門備案證明。(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織會員證書。(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)品牌標識。(5)所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的姓名、照片、職業(yè)資格、聯(lián)系電話等。(6)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及業(yè)務(wù)流程。(7)服務(wù)收費標準及收取方式。(8)遵守的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則。(9)政府主管部門或者行業(yè)組織推薦使用的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本。(10)信用檔案查詢方式。(11)投訴方式和途徑。(12)法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當明示的事項。2．房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)廣告或者業(yè)務(wù)招攬廣告還應(yīng)當遵守下列規(guī)范：

(1)房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

(2)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

(3)房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。(4)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

(5)房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚，比例恰當。

(6)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當在廣告中注明。(7)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當表明是建筑面積或者使用面積。

(8)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當真實、準確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

(9)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

(10)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當在廣告中注明。(11)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

(12)房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

(13)房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能入夠為住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)承接行為規(guī)范

1．重要信息告知承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，首先需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人員向委托人告知交易有關(guān)事項。告知不清或者告知不實，給委托人造成經(jīng)濟損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當承擔相應(yīng)責任：

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受房地產(chǎn)出售或出租委托時，應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人書面告知下列與委托業(yè)務(wù)相關(guān)的事項：(l)委托房地產(chǎn)的售價或租金意見書。(2)法律、法規(guī)和政策對房地產(chǎn)交易的限制性、禁止性規(guī)定。(3)應(yīng)由委托人協(xié)助的工作、提供的必要文件和證明。(4)房地產(chǎn)交易應(yīng)辦理的手續(xù)、應(yīng)由委托人繳納的稅費以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可為委托人代辦的事項。

(5)標的房屋在權(quán)屬、質(zhì)量、安全、環(huán)境等方面存在的瑕疵及可能產(chǎn)生的律后果。

(6)發(fā)票的樣式和內(nèi)容。

(7)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)完成的標準及收費標準。

(8)法律法規(guī)規(guī)定或者委托人要求應(yīng)當告知的其他事項。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受房地產(chǎn)承購或承租委托時，應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀人向托人書面告知下列與委托業(yè)務(wù)相關(guān)的事項：

(l)委托項目相關(guān)的市場行情。

(2)法律、法規(guī)和政策對房地產(chǎn)交易的限制性、禁止性規(guī)定。

(3)應(yīng)由委托人協(xié)助的工作、提供的必要文件和證明。

(4)房地產(chǎn)交易應(yīng)辦理的手續(xù)、應(yīng)由委托人繳納的稅費以及房地產(chǎn)經(jīng)紀可為委托人代辦的事項。(5)住房貸款的有關(guān)規(guī)定及政策。

(6)發(fā)票的樣式和內(nèi)容。

(7)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)完成的標準及收費標準。

(8)法律法規(guī)規(guī)定或者委托人要求應(yīng)當告知的其他事項。2．房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)委托合同簽訂

3．聯(lián)合承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就同一房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)開展合作的，只能按一宗業(yè)務(wù)收費，不得向委托人增加收費。合作完成經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當根據(jù)合作協(xié)議分配傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得擅自轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的經(jīng)紀業(yè)務(wù)。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以按相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓或與其它經(jīng)紀機構(gòu)合作完成經(jīng)紀業(yè)務(wù)，但不得增加傭金。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)辦理行為規(guī)范

1．安排辦理人員每項房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)都應(yīng)當由注冊在本機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人為承辦人，并在委托協(xié)議中載明。

承辦人委派協(xié)辦人的，應(yīng)當在委托協(xié)議中載明，對協(xié)辦人執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務(wù)進行指導和監(jiān)督，并對其工作結(jié)果負責。2．及時報告訂約機會等信息

3．撮合交易

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行代理業(yè)務(wù)時，在合法、誠信的前提下，應(yīng)當維護委托人的最大權(quán)益；在執(zhí)行居間業(yè)務(wù)時，應(yīng)應(yīng)當公平正直，不偏袒任何一方。4．協(xié)助簽訂房地產(chǎn)交易合同

5．交易資金監(jiān)管

6．服務(wù)費收取

服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開具合法票據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義收取任何費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定的事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定的標準的，不得收取報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事經(jīng)紀活動支出的必要費用，可以按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定要求委托人支付；房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同未約定的，不得要求委托人支付。7．重要文書、業(yè)務(wù)記錄和資料二、處理房地產(chǎn)經(jīng)紀同行關(guān)系的規(guī)范（一）同行及同業(yè)間的尊重與合作兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就同一房地產(chǎn)交易提供經(jīng)紀服務(wù)時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員之間應(yīng)當合理分工、明確職責、密切協(xié)作，意見不一致時應(yīng)當及時通報委托人協(xié)商決。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對合作完成的經(jīng)紀業(yè)務(wù)承擔連帶責任。（二）禁止不正當競爭

(1)故意詆毀、誹謗其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員信譽、聲譽。

(2)無正當理由，以低于國家規(guī)定收費標準或在同行業(yè)收費水平以下收費為條件吸引客戶，或采用商業(yè)賄賂的方式爭攬業(yè)務(wù)。

(3)故意在委托人與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員之間設(shè)置障礙，制造糾紛。第四節(jié)爭議處理及違規(guī)執(zhí)業(yè)責任

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的爭議處理當事人之間對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的履行有爭議的，可以通過以下方式處理：

(1)雙方當事人本著平等自愿的原則協(xié)商解決。

(2)如雙方協(xié)商不成，可以向有關(guān)政府管理部門投訴，由其從中進行調(diào)解。

(3)如經(jīng)調(diào)解不能達成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進行處理。合同中沒有仲裁條款的可以另行達成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會申請仲裁，仲裁裁決為終局裁決。

(4)合同中無仲裁條款的，可以向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)中違紀行為的責任及處分行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書）、暫扣或者吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)中違法犯罪行為的法律責任

I．民事責任

(1)違約責任違約責任是當事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔的民事責任。違約責任的構(gòu)成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。

違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕四種情況。免責事由包括：①不可抗力。不可抗力發(fā)生后當事人不能履行合同的應(yīng)及時通知對方并提供證明。②自己有過失。違約行為發(fā)生后相對人應(yīng)采取措施防止損失擴大，如未采取措施導致擴大的損失，不得就擴大部分的損失請求賠償。③約定免責事由。但根據(jù)合同法規(guī)定約定造成對方人身傷害，及因故意或重大過失造成的對方財產(chǎn)損失的免責條款為無效。

承擔違約責任的方式主要有：①強制實際履行②違約金③損害賠償(2)侵權(quán)責任侵權(quán)責任是指侵犯經(jīng)紀合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔的民事責任。侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法②有損害事實③違法行為與損害事實之間有因果關(guān)系。④主觀過錯

免責事由包括：①阻卻違法性事由，包括正當防衛(wèi)和緊急避險。②不可抗力。③受害人過錯。承擔侵權(quán)責任的主要方式有：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥賠償損失；⑦消除影響、恢復(fù)名譽；⑧賠禮道歉。2.刑事責任包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無徒刑。乃至死刑：與民事責任重在補償性不同，刑事責任重在懲罰性，對刑事責的追究非常注重行為的主觀要件。(3)不得對委托人隱瞞與交易有關(guān)的重要事項；不得在脫離、隱瞞、欺騙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的情況下開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)；不得虛構(gòu)交易機會、提供不實信息和虛假廣告。(4)不得招攬已由另一房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)獨家代理的經(jīng)紀業(yè)務(wù)；不得承接、承辦自不能勝任的經(jīng)紀業(yè)務(wù)；不得采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金標準或者詆毀其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等不正當手段承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；不得接圭法違規(guī)或者違背社會公德、損害社會公共利益的地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的經(jīng)紀業(yè)務(wù)。(5)不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況下，向委托人推薦使用與自己有直接利益關(guān)系的擔保、估價、保險、金融等機構(gòu)的服務(wù)。

(6)不得擅自將委托人提供的資料公開或者泄漏給他人，特別是委托人的商業(yè)秘密和個人隱私；不得利用委托人商業(yè)秘密牟取不正當利益。(7)不得將注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。(8)不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房地產(chǎn)交易資金，保障交易資金(9)不得同時在兩個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。(10)嚴禁偽造、涂改交易文件和憑證。(11)嚴禁損害行業(yè)的信譽，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當樹立良好的社會形象，提高行業(yè)的公信力。(12)法律、法規(guī)禁止的其他行為。二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)中違法犯罪行為的法律責任2．侵權(quán)責任侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法②有損害事實③違法行為與損害事實之間有因果關(guān)系。免責事由包括：①阻卻違法性事由，包括正當防衛(wèi)和緊急避險。②不可抗力。③受害人過錯。（二）行政責任行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證