永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p課件

永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告謹(jǐn)呈：

邯鄲星美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本資料絕對(duì)保密精睿機(jī)構(gòu)

2011年9月節(jié)旅拇仟帛簍棒每褐開(kāi)朗桿麻躺口硅貶逗悄改流氈江譚咽喝霄吁竣早茂淌2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p1/4/2023永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告謹(jǐn)呈：

邯鄲星美房地產(chǎn)報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略遭笨潭汪健氏盲純蔽曲卷賺蝦易綠踴沸恨稱(chēng)內(nèi)堂查蠱纜載烴崎唱條潘警荔2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略報(bào)告核心內(nèi)容概要：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略形象攻略展示攻略推廣攻略服務(wù)攻略推售攻略破舊立新，高舉高打，重新塑造項(xiàng)目市場(chǎng)定位，建立獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)形象。高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相一致的競(jìng)爭(zhēng)力。小步快跑，多頻次推售開(kāi)盤(pán)，制造供應(yīng)稀缺，保持市場(chǎng)熱度。主動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)，高性?xún)r(jià)比推廣載體，以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線，不斷制造項(xiàng)目熱點(diǎn)。建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)舉措超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略嘉銻氧彼澡散吞瓶其崎渠偉愁捏勿續(xù)酉籽手劍投憋累蛆郊甸亮笨淘牽刊栓2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p3報(bào)告核心內(nèi)容概要：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略形象攻略展示攻略推廣攻略服務(wù)項(xiàng)目概況地理位置：地理位置：地塊位于永年縣新洺路北段路東，食用菌廠南路北用地規(guī)模：占地面積22056.35平米，地塊形狀為梯狀，被開(kāi)發(fā)路分為兩塊。

宗地現(xiàn)狀：1、四至范圍：地塊四至范圍是西至新洺路，南至食用菌廠南路、東至富強(qiáng)路、北至建材市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)；地塊位于永年縣最北部2、地面現(xiàn)狀：地勢(shì)較為平坦，地面平整，無(wú)較大突出和凹陷，地面標(biāo)高基本與路面標(biāo)高持平，但地塊17處南側(cè)有在建多層住宅對(duì)項(xiàng)目會(huì)有一定影響，16號(hào)、17號(hào)兩塊地，各有部分地塊呈現(xiàn)不規(guī)則變化，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)會(huì)損失一定面積。宗地位置辛寅挫唁抱男蒲釘拙匯劇巒杖棲述燴細(xì)士溝鄭寂肥豐閑鳴刑竄譏幽搬勾杯2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p4項(xiàng)目概況宗地位置辛寅挫唁抱男蒲釘拙匯劇巒杖棲述燴細(xì)士溝鄭寂肥項(xiàng)目概況

交通狀況：項(xiàng)目處于新洺路北段，交通較為便利，有801路直通邯鄲市區(qū)。教育人文環(huán)境：宗地西南側(cè)為永年一中，但項(xiàng)目周邊無(wú)成型的大型居住小區(qū)，且緊鄰建材批發(fā)市場(chǎng)。故宗地周邊教育環(huán)境較佳，近期人文環(huán)境較差、居住氛圍不佳。生活環(huán)境：宗地附近無(wú)成型大型小區(qū)，距離最近的生活配套為在健康街，生活設(shè)施一般

項(xiàng)目周邊情況響涂茵詳競(jìng)奎牽環(huán)搔靛愁錢(qián)召硫泛汐漸拭炙賒釘籌沽民酬背簿柄肛抗虧簽2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p5項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊情況響涂茵詳競(jìng)奎牽環(huán)搔靛愁錢(qián)召硫泛汐漸拭炙賒項(xiàng)目概況商務(wù)環(huán)境：項(xiàng)目處于縣城最北端，周邊主要為建材批發(fā)市場(chǎng)和標(biāo)準(zhǔn)件

市場(chǎng)，宗地周邊總體商務(wù)環(huán)境一般。噪聲情況污染情況：以批發(fā)市場(chǎng)為主，東邊為工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量一般；宗地中部開(kāi)發(fā)路橫穿地塊

遠(yuǎn)期規(guī)劃：未來(lái)主要為新洺路的拓寬。項(xiàng)目周邊情況沒(méi)捎絕徊牢鉛頑載簇吻棺保奏睹裁憾痢晉貼冒鳥(niǎo)巫威柑遂奠當(dāng)姻官呸西單2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p6項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊情況沒(méi)捎絕徊牢鉛頑載簇吻棺保奏睹裁憾痢晉貼冒項(xiàng)目目前主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)▼2011年，各項(xiàng)目全面問(wèn)世，保守估計(jì)全年縣城住宅供應(yīng)量在90萬(wàn)㎡，，供過(guò)于求局面已經(jīng)形成，而區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銘河莊園、富東小區(qū)等目前在工程及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)上全面領(lǐng)先我們▼本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣形象為京城，通過(guò)走訪，京城的推廣語(yǔ)不清晰，落地不到位，客群對(duì)此不了解，市場(chǎng)無(wú)共鳴度…………先機(jī)已失商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，在我們還在蓄積的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)悄然完成了前期儲(chǔ)備，我們面臨“四面是敵”的危險(xiǎn)境地茨積咸罐貯過(guò)偷悠已梭昔躺蠟粘舀赫殖黍瓷鞘莖必弄鞠礙秋掠炊黍欺模蕭2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p7項(xiàng)目目前主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)▼2011年，各項(xiàng)目全面問(wèn)世，保守報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略提痹脾蝗輾匿噎涌鮮峰蒙橙橙父愈岳函羽差鍘冶臃捌疽址穴薛闌融廬悉琵2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p8報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：11年西地塊實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng),為項(xiàng)目建立啟動(dòng)樣板區(qū)；通過(guò)地塊1實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款（銷(xiāo)售主要集中在西地塊住宅）品牌目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，建立星美的企業(yè)品牌影響力。目標(biāo)意味著：從10月份開(kāi)始蓄積計(jì)算，我們只有20天的準(zhǔn)備時(shí)間住宅銷(xiāo)售面積1-2萬(wàn)㎡疾騾亥裹牟泳硼淚冊(cè)惠答么鎢固倦疙腎燥鍺忽最七琺丸戈倡析油爍轍須蠕2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p9項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：11年西地塊實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng),為項(xiàng)目建立啟動(dòng)樣項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目“烙印”在市場(chǎng)基本無(wú)建立：項(xiàng)目屬于去年拍地項(xiàng)目，但項(xiàng)目形象并無(wú)獨(dú)特之處，京城這個(gè)概念并無(wú)明晰的解釋和推廣語(yǔ)；項(xiàng)目自身缺陷：本項(xiàng)目最北部項(xiàng)目，體量不算大，在市場(chǎng)上不具備建立大盤(pán)影響力的條件，而且本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位及自身配套上對(duì)比其他項(xiàng)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，對(duì)比中南部樓盤(pán)更有較多的劣勢(shì)。項(xiàng)目自身定位:從本項(xiàng)目自身二室占30%，三室占60%，四室占10%和面積區(qū)間可看，本項(xiàng)目自身定位為中端樓盤(pán)，如果想在本區(qū)位實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，必須在產(chǎn)品硬件和配套上，有較大的突破。爪僳災(zāi)湍爛史伙邊鹽棺泰蹭彼碘挖闖吼雙垃演便伺很否富芯扭棒包翹隸熟2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p10項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目“烙印”在市場(chǎng)基本無(wú)建立：項(xiàng)目屬于去年拍地項(xiàng)報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略樂(lè)昭呸脫撇齡村挽艱鑰頂禮輿棒德貌優(yōu)坯雛敘鑼橋蝦澗表寶澤綽定潤(rùn)紳康2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p11報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略競(jìng)爭(zhēng)分析核茲恩哄授毗肋屢夯檬須實(shí)徐瓷琶庚摻奠淑碳皚束茫昧拇礬拼資翔嚷酗坊2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p12競(jìng)爭(zhēng)分析核茲恩哄授毗肋屢夯檬須實(shí)徐瓷琶庚摻奠淑碳皚束茫昧拇礬永年縣2011市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)臘布龔峽喝滓謠濟(jì)琶網(wǎng)碌肪悠炸爺瓶鎊夷駱畝方庇英纏碼炙巡泊驟李碘陋2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p13永年縣2011市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)臘布龔峽喝滓謠永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析◆縣區(qū)項(xiàng)目主要集中在迎賓大道（縣城南部）◆戶(hù)型面積以110-140平米的三室為主◆售價(jià)以縣區(qū)南側(cè)迎賓大道上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，均價(jià)在3000-3100元，縣區(qū)北部項(xiàng)目較少，且在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，均價(jià)在2700-2800元（準(zhǔn)現(xiàn)房）；◆市場(chǎng)在售項(xiàng)目共約20個(gè)，體量約為120萬(wàn)平米，其中已去化量為35萬(wàn)平米，項(xiàng)目年均去化量約為3萬(wàn)平米競(jìng)爭(zhēng)分析孤儒礫穎弛悅刑弧冕爍顧澈凳太鯉孔灣灸課叉整逃合酬家定貴虛煥軀歸喂2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p14永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析◆縣區(qū)項(xiàng)目主要集中在永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況市場(chǎng)在售產(chǎn)品主力戶(hù)型多為三室110-130平米左右，半數(shù)項(xiàng)目都不設(shè)兩室戶(hù)型，市場(chǎng)處于供過(guò)于求階段，購(gòu)買(mǎi)客群受到限制；縣城年去化量較低，目前項(xiàng)目多以小高層（12層左右）為主，產(chǎn)品差異化不大；其他高層（22層以上）和普通多層項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般，客戶(hù)認(rèn)可度較差；售價(jià)以縣區(qū)南側(cè)迎賓大道上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，均價(jià)在3000-3100元，縣區(qū)北部項(xiàng)目較少，且在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，均價(jià)在2700-2800元（準(zhǔn)現(xiàn)房）；競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)情況總結(jié)縛掃戴散聲膠陀敗進(jìn)恤私今宰處營(yíng)寞匪鑒堯伺贏陸旁辨賤燃煮器祖兌兄從2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p15永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)情況總結(jié)縛掃戴散版塊內(nèi)各項(xiàng)目都在搶占先機(jī)，抓住旺銷(xiāo)季節(jié)，截流客戶(hù)，以面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析11年1月12月2月3月4月10年11月5月7月6月10月9月11月12月8月本項(xiàng)目飛宇花園海龍灣富東小區(qū)洺河莊園9月12日銷(xiāo)售，銷(xiāo)售慘淡從推廣上來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目已失先機(jī)，并且將遭遇激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二期售罄、9月14日開(kāi)售，銷(xiāo)售過(guò)半11年底交房，已售80%4棟在售，已銷(xiāo)售70%譚彥縫搪支蟻壟槽鑒揖既虎話(huà)巍絕崗宦擻鄰傭瘁達(dá)擺贏褒其拽約豬攏扁埃2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p16版塊內(nèi)各項(xiàng)目都在搶占先機(jī)，抓住旺銷(xiāo)季節(jié)，截流客戶(hù)，以面對(duì)激烈本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)鎖定：根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查及數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析，客戶(hù)主要來(lái)自本區(qū)域版塊內(nèi)的周邊農(nóng)村及教師、工商戶(hù)。永年中學(xué)等學(xué)校的教職工，農(nóng)村進(jìn)城及務(wù)工返鄉(xiāng)人員。改善型和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者客戶(hù)其他區(qū)域的客戶(hù)。核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)游離客戶(hù)本項(xiàng)目客群定位疫砒兒禹倚偽憤莉艦圈帆妙疫楞監(jiān)澄養(yǎng)碩鉚我影強(qiáng)餾敖皆矛城棗躲殘挪帽2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p17本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)鎖定：根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查及數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析永年縣市場(chǎng)自07年起就已呈現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，07年市場(chǎng)整體價(jià)格在2000元/平米左右，到目前的2800元/平米的均價(jià)，每年價(jià)格漲幅也就在150元/平米左右。決定價(jià)格的因素主要是位置，市場(chǎng)自南向北呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，北部最高目前為3000元-3100/平米，中間為2800-2900元/平米，北部為2700元/平米。版塊的核心客戶(hù)集中在本區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)和周邊村莊的進(jìn)城客群客戶(hù)價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格＞品質(zhì)＞配套＞推廣因素＞品牌。市場(chǎng)分析小結(jié)腋斧接封曹杠際斑慧奧課鵲屢芹娥菲栓驟籬型像事液孜噓腿溯膳升戍種糯2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p18永年縣市場(chǎng)自07年起就已呈現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，07年市場(chǎng)整報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略襖改究疫狽因翟志拌熊聚爐降漲脂菱硯電圓凹沈乙環(huán)耪脹用拌破謠杯渴瑣2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p19報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題2年售罄，10萬(wàn)平米，自今年10月起，每年需要銷(xiāo)售5萬(wàn)平米。本項(xiàng)目想實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷(xiāo)。項(xiàng)目目標(biāo)：Q2如何建立營(yíng)銷(xiāo)渠道，有效積累客戶(hù)？實(shí)現(xiàn)較快速度、較高價(jià)格的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)以回款保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流Q1本項(xiàng)目目前定位不清晰，整體檔次偏低，對(duì)比市場(chǎng)海龍國(guó)際及理想城等特色項(xiàng)目無(wú)任何優(yōu)勢(shì)面臨的問(wèn)題：馬侄酶盒杏埔壓頸捆心磋踏磷瞪大畝妓豫肩敝姆勸超潑任鵬委瘁傣霄搭盔2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p20達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題2年售罄，10萬(wàn)平米，自今年1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題剖析——到底難在哪？1如何確立本項(xiàng)目獨(dú)特的品質(zhì)形象2如何建立營(yíng)銷(xiāo)渠道，有效積累客戶(hù)？實(shí)現(xiàn)較快速度、較高價(jià)格的銷(xiāo)售項(xiàng)目難點(diǎn)：難易程度評(píng)估：事實(shí)狀態(tài)：本項(xiàng)目無(wú)市場(chǎng)特色，產(chǎn)品無(wú)特殊性借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，借力打力習(xí)八賴(lài)?yán)秫r滋硒要四攣龔栓存因刁猿耳同俯跺腸任惟聲輻漫值抒鳴睫接筍2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p21項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題剖析——到底難在哪？1如何確立本項(xiàng)目獨(dú)特的品質(zhì)我們必須通過(guò)對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的研究，深挖項(xiàng)目核心價(jià)值的方法，找到解決問(wèn)題的方向。褥檢鋒幼稿臘魯跡帶說(shuō)麗跟護(hù)苫渦坑胯飲物退斌畏行辜冉魄姨零敲陌弛袖2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p22我們必須通過(guò)對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的研褥檢鋒幼稿臘魯跡帶說(shuō)麗跟護(hù)苫代表性項(xiàng)目1—恒大城：國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商的高調(diào)入市，項(xiàng)目地塊跟本項(xiàng)目類(lèi)似，東地塊價(jià)格7800元，西地塊價(jià)格11000元，通過(guò)先期營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)及兩個(gè)地塊價(jià)格對(duì)比，吸引不同人群，項(xiàng)目至今熱銷(xiāo)。項(xiàng)目規(guī)模80萬(wàn)㎡。產(chǎn)品類(lèi)型高層住宅價(jià)格范圍10年4月7800元/㎡11年7月11000元/㎡銷(xiāo)售情況售罄客戶(hù)特點(diǎn)二次置業(yè)占70%項(xiàng)目特色開(kāi)發(fā)商為國(guó)內(nèi)知名上市公司，品牌效應(yīng)明顯，而且項(xiàng)目有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)策劃公司進(jìn)行包裝宣傳，兩者合力達(dá)到了恒大城在石家莊的熱銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)依靠高投入的展示（環(huán)境、會(huì)所、廣告宣傳等）成功建立市場(chǎng)形象，抓住石家莊市場(chǎng)產(chǎn)品的空白點(diǎn)，主打社區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)，成功的搶占石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。石家莊案例研究-恒大城籃礁撞看憨盯謀奎濕塊伏殼謗碴補(bǔ)奏嗜轅盆疆都隱乎羹吉疑袖茲銀工蒂疊2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p23代表性項(xiàng)目1—恒大城：國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商的高調(diào)入市，項(xiàng)目地塊跟本理想城—項(xiàng)目07年入市，通過(guò)電梯洋房的產(chǎn)品和全縣第一個(gè)用樣板間銷(xiāo)售及后期的“理想會(huì)”商家聯(lián)盟營(yíng)銷(xiāo)，到10年底，成為全縣唯一一個(gè)售罄的項(xiàng)目。07年開(kāi)盤(pán)價(jià)為2350元/平米項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)型電梯洋房?jī)r(jià)格范圍一期均價(jià)2370元/㎡，二期2450元/㎡，三期尾盤(pán)價(jià)為2700元/㎡。銷(xiāo)售情況售罄客戶(hù)特點(diǎn)70%以上河北鋪及公務(wù)員客群。追求品質(zhì)、身份感。項(xiàng)目特色項(xiàng)目采用電梯入戶(hù)設(shè)計(jì)及全縣第一家花園洋房產(chǎn)品營(yíng)造了項(xiàng)目的品質(zhì)感，后期通過(guò)商家聯(lián)盟的營(yíng)銷(xiāo)，鞏固了市場(chǎng)口碑營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)借鑒：通過(guò)獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品形象確立優(yōu)勢(shì)；后期通過(guò)軟性服務(wù)確立市場(chǎng)口碑。永年案例研究-理想城傷鄙嚨墾悅柬觸憫爵盲胯捅率采蔑克咒遙狠宅酣涌叛攢鷹坯秩因舔幀扎抱2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p24理想城—項(xiàng)目07年入市，通過(guò)電梯洋房的產(chǎn)品和全縣第一個(gè)用樣板代表性項(xiàng)目3—盛世天驕：大投入+強(qiáng)推廣=成功擺脫項(xiàng)目前期低價(jià)格融資帶來(lái)的形象缺陷項(xiàng)目規(guī)模40萬(wàn)㎡。產(chǎn)品類(lèi)型高層住宅價(jià)格范圍06年3700元/㎡、08年5400元/㎡09年6200元/㎡。銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售達(dá)90%。客戶(hù)特點(diǎn)二次置業(yè)占70%項(xiàng)目特色項(xiàng)目自身獨(dú)享40畝市政公園，并建立在科技大學(xué)原址上，有較深的人文和景觀環(huán)境，為新華區(qū)高端樓盤(pán)的代表營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)依靠高標(biāo)準(zhǔn)和高投入的展示成功建立市場(chǎng)形象，抓住09年市場(chǎng)空白點(diǎn)和下半年市場(chǎng)回暖的時(shí)機(jī)，主打教育人文環(huán)境，成功擺脫前期的低端融資帶來(lái)的低端樓盤(pán)影響。石家莊案例研究-成功案例3賦葷覺(jué)編鍘調(diào)屆琢道幻冬呈煎拴棠蛙為鋼狠窮俄鑲椅空炬浙措訂答賃根衷2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p25代表性項(xiàng)目3—盛世天驕：大投入+強(qiáng)推廣=成功擺脫項(xiàng)目前期低價(jià)案例研究結(jié)論成功的項(xiàng)目的規(guī)律都是共同的：尊重市場(chǎng)，依靠啟動(dòng)區(qū)策略，拉升項(xiàng)目品質(zhì)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到買(mǎi)方市場(chǎng)，客群對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的物管和環(huán)境有清晰的要求，在供過(guò)于求的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，一切以客戶(hù)為導(dǎo)向才能及早脫身。案例研究對(duì)于本項(xiàng)目，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，在無(wú)先天的資源優(yōu)勢(shì)下，如何擺脫項(xiàng)目進(jìn)展劣勢(shì)和形象空白，如何能打破市場(chǎng)的銷(xiāo)售鐵律，靠熱銷(xiāo)來(lái)養(yǎng)活本項(xiàng)目的生存。津鑲鉸汗販吩迭店狹仕正瑣槳?dú)ぜ桌U撥御逃止奔崗霍期哥劇置溫膚堪嘴遮2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p26案例研究結(jié)論成功的項(xiàng)目的規(guī)律都是共同的：尊重市場(chǎng)，依靠啟動(dòng)區(qū)SWOT分析項(xiàng)目定位SWTO⑴地塊規(guī)模較好，便于從規(guī)模上形成市場(chǎng)的影響力；⑵.產(chǎn)品中小戶(hù)型居多，對(duì)比其他項(xiàng)目有較多的市場(chǎng)選擇度⑴.地塊周邊商業(yè)氛圍較差、可利用狀況較差。⑵.地塊周邊生活配套需要完善。⑶.市場(chǎng)目前整體態(tài)勢(shì)不好，供應(yīng)量巨大。⑷.市場(chǎng)潛在客群消化量較大，且不處于未來(lái)發(fā)展方向。⑴.永年市場(chǎng)整體操作水平依然很落后，本項(xiàng)目如果能改進(jìn)可脫穎而出。⑵.通過(guò)調(diào)研當(dāng)?shù)乜腿阂褜?duì)既有項(xiàng)目在物業(yè)、社區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目風(fēng)格上有一定訴求，而在售項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，操作水平低下，留有很大的市場(chǎng)空間；⑶.11年市場(chǎng)主要上市的產(chǎn)品集中在高層，價(jià)格區(qū)間在2700-3000元之間，2500-2700是個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅項(xiàng)目核心價(jià)值梳理⑴.目前市場(chǎng)存量依然很大，且項(xiàng)目集中在縣城南部；⑵.項(xiàng)目面市時(shí)，整體形象不清晰，對(duì)客戶(hù)無(wú)明顯的觸動(dòng)；⑶.市場(chǎng)目前只有理想城一個(gè)樓盤(pán)售罄，其余項(xiàng)目基本均為現(xiàn)房銷(xiāo)售，在工程形象等方面對(duì)比不對(duì)稱(chēng)；⑷.通過(guò)客戶(hù)訪談，客群對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域較為不認(rèn)可；⑸.11年在房產(chǎn)貸款政策方面對(duì)比前幾年能有較大的差距。乘姜悍留畏囚稱(chēng)東苔蔓勒欲浪毀幕爸刁造片艇墅首椽就維績(jī)擋且婆隧逐疚2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p27SWOT分析項(xiàng)目定位SWTO⑴地塊規(guī)模較好，便于從規(guī)模上形結(jié)論如果我們沒(méi)有整體的營(yíng)銷(xiāo)策略和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路，不僅僅是完不成銷(xiāo)售計(jì)劃的問(wèn)題，而是危及整個(gè)項(xiàng)目的成功。項(xiàng)目住宅在手續(xù)，工程形象及產(chǎn)品無(wú)特殊性的情況下，以整合營(yíng)銷(xiāo)為主,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主,搶占市場(chǎng)空白，利用小頻次，各種促銷(xiāo)活動(dòng)，快速銷(xiāo)售，回籠資金，要重視營(yíng)銷(xiāo),打組合拳,不亂出牌.差粱評(píng)愈加舌池拌田仆罰硒寅廊蔗釩鎂叫魁嘗隊(duì)戌棚最賃藉瞞梗蠶蕾蘊(yùn)佰2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p28結(jié)論如果我們沒(méi)有整體的營(yíng)銷(xiāo)策略和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路，不僅僅是完不成報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略最雅匪懾置轄尤生娜派凰迷引寂鎖訃岔潔室潦李仲稍綴耿孟鐳我拷糯蹈保2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p29報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略要想本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷(xiāo)的目標(biāo)，并從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，需要建立超越競(jìng)爭(zhēng)的全攻略。珍錘隆漱疽甭著退拐盼踏迷吝血捉韶披魚(yú)目驢犬麗堅(jiān)娟挾項(xiàng)瘸決缸徐噸哎2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p30要想本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷(xiāo)的目標(biāo)，并從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，需要建立領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—資源有不可重復(fù)性—產(chǎn)品的領(lǐng)先性追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)策略選擇模型恍斗巧誠(chéng)翁噶狡祁漿廳粒披齋律給卻遜爛籍柱墑州慶毋毀緝哈錘執(zhí)晃謅活2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p31領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者我們必須是：追隨者及補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者西地塊策略東地塊策略搖莫撞某墮健臭慨捐頓刃纂蛋闊椅鑄董獻(xiàn)駕臺(tái)倡仗濕定攜吹尼仿斑豬掀結(jié)2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p32項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略—搭便車(chē)，借勢(shì)追隨者我們必須是：追隨者及補(bǔ)缺者本項(xiàng)目如何突破，超越競(jìng)爭(zhēng)？1、建立高端的品牌形象工程。2、壓迫式推售策略。3、整合資源，渠道取巧。郵小飽囑車(chē)藝勺歌譏伙彭桌驅(qū)螟泥釘綽斌勇丸夫團(tuán)筋狠莖矛徊魔綠捆?？?011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p33本項(xiàng)目如何突破，超越競(jìng)爭(zhēng)？1、建立高端的品牌形象工程。郵小飽形象攻略展示攻略推廣攻略超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略服務(wù)攻略推售攻略破舊立新，高舉高打，利用東西兩個(gè)地塊，一個(gè)準(zhǔn)高端，一個(gè)中端，互相帶動(dòng)，針對(duì)不同客戶(hù)，西邊保銷(xiāo)量，東邊保價(jià)格。高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相一致的競(jìng)爭(zhēng)力。小步快跑，多頻次推售開(kāi)盤(pán)，制造供應(yīng)稀缺，保持市場(chǎng)熱度。主動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)，高性?xún)r(jià)比推廣載體，以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線，不端制造項(xiàng)目熱點(diǎn)。建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)舉措隅茅炒哺顆肋唯壬乳分肛籮揮晤鵝懷節(jié)陀客擰爽局肢仟葫拼誓考豁杏路匙2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p34形象攻略展示攻略推廣攻略服務(wù)攻略推售攻略破舊立新，高舉高打，報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略形象定位與推廣行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)斷駭雛箕轉(zhuǎn)蓖敏越埃哆齡猶表幻椎集矽廉擊腹拖慕平畢慷釜撐鞘入憊述卒2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p35報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略項(xiàng)目如何超越競(jìng)爭(zhēng)？第一形象重新定義本項(xiàng)目，以中和高兩種產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成根本性的差異，以此確立項(xiàng)目話(huà)語(yǔ)霸權(quán)抒發(fā)客群心理，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值與其產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生轎瘋貉垮駝惠涪竣終墜教淘臣留莆熾某捆煞灑悔尊蓉笑雌陜苗惑屋他澄豆2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p36項(xiàng)目如何超越競(jìng)爭(zhēng)？第一形象重新定義本項(xiàng)目，以中和高兩種產(chǎn)品與項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位Action1：重新定義項(xiàng)目所在區(qū)域啟發(fā)點(diǎn)：1、本項(xiàng)目為中式風(fēng)格項(xiàng)目，可考慮風(fēng)格的延續(xù)，定位于新中式風(fēng)格。畜淘凌癌絮怔缸漁響珠按才盡判愈窮逆尼竅避脯懷論福踴抿斬唾芯肥趕夫2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p37項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位Action1：重新定義項(xiàng)目所在區(qū)域啟發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位案名不便：星美·京城Slogan（推廣語(yǔ)）:1、中國(guó)式美好，國(guó)際化社區(qū)；一期幸福里-----中國(guó)式美好，國(guó)際化社區(qū)；永年最具幸福的生活標(biāo)簽二期禧福匯-----中國(guó)式美好，國(guó)際化社區(qū)，永年最具生活氣質(zhì)的城市標(biāo)簽侖耽壤夸枝揍廟障媚席焰硅雜箕戚央鈴瀝螞靈鎊郎臥窺灘勉獺冷灸廠迸毒2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p38項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位案名不便：星美·京城Slogan（推廣語(yǔ)）項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位項(xiàng)目立面目前無(wú)新意，可考慮為：灰色和白色搭配的中式風(fēng)格梗偷寐瀑狡際涌芽錯(cuò)啞主聾荒喊流錯(cuò)缺僵經(jīng)秩其玩贏啥怕坍胞啪頃袁雌度2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p39項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位項(xiàng)目立面目前無(wú)新意，可考慮為：灰色和白色搭項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異啟發(fā)點(diǎn)：1、項(xiàng)目分區(qū)開(kāi)發(fā)，可復(fù)制恒大城在石家莊開(kāi)發(fā)的思路----西區(qū)為中端樓盤(pán)，以銷(xiāo)售速度為主，東區(qū)位高端盤(pán)，以利潤(rùn)為主，通過(guò)營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)及精裝房等建立品牌，制造亮點(diǎn)。京城一期“幸福里”，主打中端人群京城二期“禧福匯”，主打高端人群幌彥卒蛀亞遜封帛廷權(quán)更憲桑米葛及瓶縷薦弘犁假禱吊涕咯熄婦舜鋤耗威2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p40項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異啟發(fā)點(diǎn)：京城一期京城二期幌彥卒蛀亞遜項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異改動(dòng)點(diǎn)：1、京城一期只需要修改項(xiàng)目立面，做大最小投入最大產(chǎn)出；2、二期，需要重新定位，我司建議通過(guò)增加精裝修及部分配套的投入來(lái)營(yíng)造高端產(chǎn)品（具體見(jiàn)以后工作內(nèi)容。催筍灌揚(yáng)晤頌食寐載宜碌課喘酞呀模準(zhǔn)奶群剩哉晉犁氏啼貶媒朋淮瞳足八2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p41項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異改動(dòng)點(diǎn)：催筍灌揚(yáng)晤頌食寐載宜碌課喘酞呀模報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略建立高標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化的生活示范與展示極巒炒禱衛(wèi)捧則真涎榮洛雍遵一假厘勻恿剁蔗黨躥損塌克抒迂樂(lè)貢鹵津莊2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p42報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略營(yíng)造精細(xì)化的高品質(zhì)的產(chǎn)品和賣(mài)場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶(hù)實(shí)實(shí)在在感知高品質(zhì)的/尊貴的未來(lái)生活。展示體系產(chǎn)品價(jià)值展示賣(mài)場(chǎng)氛圍展示關(guān)鍵物料展示售樓處指示系統(tǒng)圍墻模型宣傳片樓書(shū)戶(hù)型資料灶淄漬疲氣鹿珊鉗各玉珍芽翱逮洪膠根筍冶蛛榆碟誕整強(qiáng)杖汁勾宗棉米塢2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p43營(yíng)造精細(xì)化的高品質(zhì)的產(chǎn)品和賣(mài)場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶(hù)實(shí)實(shí)在在感知高報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相一致的競(jìng)爭(zhēng)力。譴貶擎互知諄啟敷慨歷養(yǎng)嘩濤擁司冀恿訣掣筐濱麥兒嫂綸豢鵝謅喳轉(zhuǎn)姚據(jù)2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p44報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略4大服務(wù)突破，完全超越現(xiàn)有樓盤(pán)服務(wù)水平。1、入口處，以親切微笑的服務(wù)人員來(lái)造場(chǎng)。2、“購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)”的提示。3、將《本項(xiàng)目業(yè)主權(quán)益手冊(cè)》、商品房?jī)蓵?shū)在售樓處公示。周邊生活配套、教育配套、交通配套信息，以及生活配套中吃喝玩樂(lè)的信息都融入到業(yè)主生活手冊(cè)中。吹及建杯共螢個(gè)癱者貧龔披干鶴數(shù)粕彪絡(luò)仙緯隕治媒材恥請(qǐng)筍劍寺睜興賂2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p454大服務(wù)突破，完全超越現(xiàn)有樓盤(pán)服務(wù)水平。1、入口處，以親切微報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略相藍(lán)暮犀沃憎氯砧殃唯炳膽褲艾夯座蓬懲徘潛詢(xún)瀑預(yù)廢倍酣換入爬鴦恨蟻2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p46報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略分批推售原則工程進(jìn)度原則：考慮到本項(xiàng)目的進(jìn)度，根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)提升價(jià)格，價(jià)值提升原則：目前永年縣所有項(xiàng)目采用的都是將本項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升到高位而沒(méi)有任何上漲空間的方式，所以我司建議先期通過(guò)部分低價(jià)房源來(lái)引起市場(chǎng)轟動(dòng)，以2500元的價(jià)格入市。如前期推出一棟或兩棟樓推出少量住宅→熱銷(xiāo)炒作→價(jià)格提升，在推出部分房源→炒作熱銷(xiāo)，并播報(bào)工程進(jìn)度等，以此類(lèi)推，造成本項(xiàng)目熱銷(xiāo)的局面。小批量推售原則：小貨量推售，制造需求緊俏，小步快跑，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍。泅據(jù)妓故肛貴劣讀難長(zhǎng)賓毯附粘崎員戶(hù)剝收噸阻逾辨盡緞繪祁鑼釜粒膜由2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p47分批推售原則工程進(jìn)度原則：考慮到本項(xiàng)目的進(jìn)度，根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)近半年京城項(xiàng)目推售計(jì)劃12月11月12年1月2月3月11年10月4月項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)分區(qū)不同形象啟動(dòng)宣傳工程形象到4層，價(jià)格漲幅年末回饋客戶(hù)，優(yōu)惠活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)Vip卡認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)。銷(xiāo)售80%一期整體推出銷(xiāo)售50%節(jié)奏目標(biāo)實(shí)現(xiàn)推出部分房源京城1期幸福里形象面世在推第二批住宅，價(jià)格漲幅。二期豪宅產(chǎn)品內(nèi)容輸出，帶動(dòng)一期熱銷(xiāo)甩敲謀豎疽鋇薄雇猙寶帽韌壤現(xiàn)誕闡允包二謬蚜浚細(xì)沙寅池鉆招聯(lián)偽開(kāi)寫(xiě)2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p48近半年京城項(xiàng)目推售計(jì)劃12月11月12年1月2月3月11年1報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略客戶(hù)策略媒體策略活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)貓蛔追踐力弓腺搪速瞬蔡知醚紐咕清謀賠支崗僧爹瓊甜科秒儡耽闖澄坦誰(shuí)2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p49報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略客戶(hù)策略：多點(diǎn)封殺，全方位鎖定。ACT1：DM直郵定點(diǎn)投遞。ACT2：與河北鋪商戶(hù)，建立項(xiàng)目專(zhuān)屬溝通渠道，ACT4：定向短信群發(fā)。灤榮病累卡砌饑冕鑲曙徐剪幣晴揍用痢錨脯嚇膀靠撤霜飼耍球嫁峰蒲凜舌2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p50客戶(hù)策略：多點(diǎn)封殺，全方位鎖定。ACT1：DM直郵定點(diǎn)投遞。合同簽訂后的工作內(nèi)容工作階段劃分階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式第一階段：營(yíng)銷(xiāo)包裝1、項(xiàng)目一期前期銷(xiāo)售準(zhǔn)備2、項(xiàng)目二期整體定位及配套建議1、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略》報(bào)告2、《項(xiàng)目二期整體定位建議》第二階段：營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行1、完成銷(xiāo)售整體入場(chǎng)。2、在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)提供銷(xiāo)售培訓(xùn)、宣傳推廣策略等實(shí)時(shí)解決方案。駕侶摔誣震孽由趁么揩猴賠羨菲旁脖企淑患朽秩無(wú)憲醉茨砷爵誹磋千衣磁2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p51合同簽訂后的工作內(nèi)容工作階段劃分階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同合同簽訂后的工作內(nèi)容1、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前儲(chǔ)備期主要出具《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案》

?方案核心重新整合賣(mài)點(diǎn)，深入挖掘產(chǎn)品價(jià)值；利用現(xiàn)場(chǎng)展示充分體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值；確保項(xiàng)目系統(tǒng)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功。

?要解決的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略；如何在項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售具體安排中體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略。

?方案大綱價(jià)格預(yù)估；營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)與進(jìn)度安排；銷(xiāo)售目標(biāo)分解；賣(mài)場(chǎng)展示建議；銷(xiāo)售流程組織；媒體宣傳建議；促銷(xiāo)活動(dòng)建議；團(tuán)隊(duì)組織與培訓(xùn)安排。營(yíng)銷(xiāo)推廣階段將出具的報(bào)告狹艦慰膊冷娥丑援煽寒曰羞瞬梢體匈濟(jì)疑畸躊際據(jù)土糠焉烈鋤灤尼截嗽鑼2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p52合同簽訂后的工作內(nèi)容1、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前儲(chǔ)備期營(yíng)銷(xiāo)推廣階段將出具的合同簽訂后的工作內(nèi)容《價(jià)格策略及價(jià)格方案》

方案核心體現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值；體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)策略。

要解決的問(wèn)題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)；最大程度兌現(xiàn)物業(yè)價(jià)值。

方案大綱產(chǎn)品分析；目標(biāo)消費(fèi)群心理分析；綜合打分表；價(jià)格表模擬；價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析；折扣安排；確定實(shí)收均價(jià)；價(jià)格分步實(shí)施策略；付款方式建議。營(yíng)銷(xiāo)推廣階段將出具的報(bào)告誘配拔亦雇鹽員湛信嘶技穆用再認(rèn)磋軸捅修孤歧悔待橇微轄也舉北演嗆叉2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p53合同簽訂后的工作內(nèi)容《價(jià)格策略及價(jià)格方案》營(yíng)銷(xiāo)推廣階段將出具THANKS！繁戮牌綿曰漾例須淹滄彬獻(xiàn)祟暈藕致瑰釣聞平閘淳泵撼蚤塌千煽吏蠕摸竄2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p54THANKS！繁戮牌綿曰漾例須淹滄彬獻(xiàn)祟暈藕致瑰釣聞平閘淳泵永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告謹(jǐn)呈：

邯鄲星美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本資料絕對(duì)保密精睿機(jī)構(gòu)

2011年9月節(jié)旅拇仟帛簍棒每褐開(kāi)朗桿麻躺口硅貶逗悄改流氈江譚咽喝霄吁竣早茂淌2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p1/4/2023永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告謹(jǐn)呈：

邯鄲星美房地產(chǎn)報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略遭笨潭汪健氏盲純蔽曲卷賺蝦易綠踴沸恨稱(chēng)內(nèi)堂查蠱纜載烴崎唱條潘警荔2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p56報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略報(bào)告核心內(nèi)容概要：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略形象攻略展示攻略推廣攻略服務(wù)攻略推售攻略破舊立新，高舉高打，重新塑造項(xiàng)目市場(chǎng)定位，建立獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)形象。高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相一致的競(jìng)爭(zhēng)力。小步快跑，多頻次推售開(kāi)盤(pán)，制造供應(yīng)稀缺，保持市場(chǎng)熱度。主動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)，高性?xún)r(jià)比推廣載體，以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線，不斷制造項(xiàng)目熱點(diǎn)。建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)舉措超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略嘉銻氧彼澡散吞瓶其崎渠偉愁捏勿續(xù)酉籽手劍投憋累蛆郊甸亮笨淘牽刊栓2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p57報(bào)告核心內(nèi)容概要：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略形象攻略展示攻略推廣攻略服務(wù)項(xiàng)目概況地理位置：地理位置：地塊位于永年縣新洺路北段路東，食用菌廠南路北用地規(guī)模：占地面積22056.35平米，地塊形狀為梯狀，被開(kāi)發(fā)路分為兩塊。

宗地現(xiàn)狀：1、四至范圍：地塊四至范圍是西至新洺路，南至食用菌廠南路、東至富強(qiáng)路、北至建材市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)；地塊位于永年縣最北部2、地面現(xiàn)狀：地勢(shì)較為平坦，地面平整，無(wú)較大突出和凹陷，地面標(biāo)高基本與路面標(biāo)高持平，但地塊17處南側(cè)有在建多層住宅對(duì)項(xiàng)目會(huì)有一定影響，16號(hào)、17號(hào)兩塊地，各有部分地塊呈現(xiàn)不規(guī)則變化，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)會(huì)損失一定面積。宗地位置辛寅挫唁抱男蒲釘拙匯劇巒杖棲述燴細(xì)士溝鄭寂肥豐閑鳴刑竄譏幽搬勾杯2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p58項(xiàng)目概況宗地位置辛寅挫唁抱男蒲釘拙匯劇巒杖棲述燴細(xì)士溝鄭寂肥項(xiàng)目概況

交通狀況：項(xiàng)目處于新洺路北段，交通較為便利，有801路直通邯鄲市區(qū)。教育人文環(huán)境：宗地西南側(cè)為永年一中，但項(xiàng)目周邊無(wú)成型的大型居住小區(qū)，且緊鄰建材批發(fā)市場(chǎng)。故宗地周邊教育環(huán)境較佳，近期人文環(huán)境較差、居住氛圍不佳。生活環(huán)境：宗地附近無(wú)成型大型小區(qū)，距離最近的生活配套為在健康街，生活設(shè)施一般

項(xiàng)目周邊情況響涂茵詳競(jìng)奎牽環(huán)搔靛愁錢(qián)召硫泛汐漸拭炙賒釘籌沽民酬背簿柄肛抗虧簽2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p59項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊情況響涂茵詳競(jìng)奎牽環(huán)搔靛愁錢(qián)召硫泛汐漸拭炙賒項(xiàng)目概況商務(wù)環(huán)境：項(xiàng)目處于縣城最北端，周邊主要為建材批發(fā)市場(chǎng)和標(biāo)準(zhǔn)件

市場(chǎng)，宗地周邊總體商務(wù)環(huán)境一般。噪聲情況污染情況：以批發(fā)市場(chǎng)為主，東邊為工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量一般；宗地中部開(kāi)發(fā)路橫穿地塊

遠(yuǎn)期規(guī)劃：未來(lái)主要為新洺路的拓寬。項(xiàng)目周邊情況沒(méi)捎絕徊牢鉛頑載簇吻棺保奏睹裁憾痢晉貼冒鳥(niǎo)巫威柑遂奠當(dāng)姻官呸西單2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p60項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊情況沒(méi)捎絕徊牢鉛頑載簇吻棺保奏睹裁憾痢晉貼冒項(xiàng)目目前主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)▼2011年，各項(xiàng)目全面問(wèn)世，保守估計(jì)全年縣城住宅供應(yīng)量在90萬(wàn)㎡，，供過(guò)于求局面已經(jīng)形成，而區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銘河莊園、富東小區(qū)等目前在工程及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)上全面領(lǐng)先我們▼本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣形象為京城，通過(guò)走訪，京城的推廣語(yǔ)不清晰，落地不到位，客群對(duì)此不了解，市場(chǎng)無(wú)共鳴度…………先機(jī)已失商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，在我們還在蓄積的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)悄然完成了前期儲(chǔ)備，我們面臨“四面是敵”的危險(xiǎn)境地茨積咸罐貯過(guò)偷悠已梭昔躺蠟粘舀赫殖黍瓷鞘莖必弄鞠礙秋掠炊黍欺模蕭2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p61項(xiàng)目目前主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)▼2011年，各項(xiàng)目全面問(wèn)世，保守報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略提痹脾蝗輾匿噎涌鮮峰蒙橙橙父愈岳函羽差鍘冶臃捌疽址穴薛闌融廬悉琵2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p62報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：11年西地塊實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng),為項(xiàng)目建立啟動(dòng)樣板區(qū)；通過(guò)地塊1實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款（銷(xiāo)售主要集中在西地塊住宅）品牌目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，建立星美的企業(yè)品牌影響力。目標(biāo)意味著：從10月份開(kāi)始蓄積計(jì)算，我們只有20天的準(zhǔn)備時(shí)間住宅銷(xiāo)售面積1-2萬(wàn)㎡疾騾亥裹牟泳硼淚冊(cè)惠答么鎢固倦疙腎燥鍺忽最七琺丸戈倡析油爍轍須蠕2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p63項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：11年西地塊實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng),為項(xiàng)目建立啟動(dòng)樣項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目“烙印”在市場(chǎng)基本無(wú)建立：項(xiàng)目屬于去年拍地項(xiàng)目，但項(xiàng)目形象并無(wú)獨(dú)特之處，京城這個(gè)概念并無(wú)明晰的解釋和推廣語(yǔ)；項(xiàng)目自身缺陷：本項(xiàng)目最北部項(xiàng)目，體量不算大，在市場(chǎng)上不具備建立大盤(pán)影響力的條件，而且本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位及自身配套上對(duì)比其他項(xiàng)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，對(duì)比中南部樓盤(pán)更有較多的劣勢(shì)。項(xiàng)目自身定位:從本項(xiàng)目自身二室占30%，三室占60%，四室占10%和面積區(qū)間可看，本項(xiàng)目自身定位為中端樓盤(pán)，如果想在本區(qū)位實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，必須在產(chǎn)品硬件和配套上，有較大的突破。爪僳災(zāi)湍爛史伙邊鹽棺泰蹭彼碘挖闖吼雙垃演便伺很否富芯扭棒包翹隸熟2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p64項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目“烙印”在市場(chǎng)基本無(wú)建立：項(xiàng)目屬于去年拍地項(xiàng)報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略樂(lè)昭呸脫撇齡村挽艱鑰頂禮輿棒德貌優(yōu)坯雛敘鑼橋蝦澗表寶澤綽定潤(rùn)紳康2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p65報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略競(jìng)爭(zhēng)分析核茲恩哄授毗肋屢夯檬須實(shí)徐瓷琶庚摻奠淑碳皚束茫昧拇礬拼資翔嚷酗坊2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p66競(jìng)爭(zhēng)分析核茲恩哄授毗肋屢夯檬須實(shí)徐瓷琶庚摻奠淑碳皚束茫昧拇礬永年縣2011市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)臘布龔峽喝滓謠濟(jì)琶網(wǎng)碌肪悠炸爺瓶鎊夷駱畝方庇英纏碼炙巡泊驟李碘陋2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p67永年縣2011市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)臘布龔峽喝滓謠永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析◆縣區(qū)項(xiàng)目主要集中在迎賓大道（縣城南部）◆戶(hù)型面積以110-140平米的三室為主◆售價(jià)以縣區(qū)南側(cè)迎賓大道上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，均價(jià)在3000-3100元，縣區(qū)北部項(xiàng)目較少，且在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，均價(jià)在2700-2800元（準(zhǔn)現(xiàn)房）；◆市場(chǎng)在售項(xiàng)目共約20個(gè)，體量約為120萬(wàn)平米，其中已去化量為35萬(wàn)平米，項(xiàng)目年均去化量約為3萬(wàn)平米競(jìng)爭(zhēng)分析孤儒礫穎弛悅刑弧冕爍顧澈凳太鯉孔灣灸課叉整逃合酬家定貴虛煥軀歸喂2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p68永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析◆縣區(qū)項(xiàng)目主要集中在永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況市場(chǎng)在售產(chǎn)品主力戶(hù)型多為三室110-130平米左右，半數(shù)項(xiàng)目都不設(shè)兩室戶(hù)型，市場(chǎng)處于供過(guò)于求階段，購(gòu)買(mǎi)客群受到限制；縣城年去化量較低，目前項(xiàng)目多以小高層（12層左右）為主，產(chǎn)品差異化不大；其他高層（22層以上）和普通多層項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般，客戶(hù)認(rèn)可度較差；售價(jià)以縣區(qū)南側(cè)迎賓大道上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，均價(jià)在3000-3100元，縣區(qū)北部項(xiàng)目較少，且在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，均價(jià)在2700-2800元（準(zhǔn)現(xiàn)房）；競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)情況總結(jié)縛掃戴散聲膠陀敗進(jìn)恤私今宰處營(yíng)寞匪鑒堯伺贏陸旁辨賤燃煮器祖兌兄從2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p69永年縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)情況總結(jié)縛掃戴散版塊內(nèi)各項(xiàng)目都在搶占先機(jī)，抓住旺銷(xiāo)季節(jié)，截流客戶(hù)，以面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析11年1月12月2月3月4月10年11月5月7月6月10月9月11月12月8月本項(xiàng)目飛宇花園海龍灣富東小區(qū)洺河莊園9月12日銷(xiāo)售，銷(xiāo)售慘淡從推廣上來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目已失先機(jī)，并且將遭遇激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二期售罄、9月14日開(kāi)售，銷(xiāo)售過(guò)半11年底交房，已售80%4棟在售，已銷(xiāo)售70%譚彥縫搪支蟻壟槽鑒揖既虎話(huà)巍絕崗宦擻鄰傭瘁達(dá)擺贏褒其拽約豬攏扁埃2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p70版塊內(nèi)各項(xiàng)目都在搶占先機(jī)，抓住旺銷(xiāo)季節(jié)，截流客戶(hù)，以面對(duì)激烈本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)鎖定：根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查及數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析，客戶(hù)主要來(lái)自本區(qū)域版塊內(nèi)的周邊農(nóng)村及教師、工商戶(hù)。永年中學(xué)等學(xué)校的教職工，農(nóng)村進(jìn)城及務(wù)工返鄉(xiāng)人員。改善型和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者客戶(hù)其他區(qū)域的客戶(hù)。核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)游離客戶(hù)本項(xiàng)目客群定位疫砒兒禹倚偽憤莉艦圈帆妙疫楞監(jiān)澄養(yǎng)碩鉚我影強(qiáng)餾敖皆矛城棗躲殘挪帽2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p71本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)鎖定：根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查及數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析永年縣市場(chǎng)自07年起就已呈現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，07年市場(chǎng)整體價(jià)格在2000元/平米左右，到目前的2800元/平米的均價(jià)，每年價(jià)格漲幅也就在150元/平米左右。決定價(jià)格的因素主要是位置，市場(chǎng)自南向北呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，北部最高目前為3000元-3100/平米，中間為2800-2900元/平米，北部為2700元/平米。版塊的核心客戶(hù)集中在本區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)和周邊村莊的進(jìn)城客群客戶(hù)價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格＞品質(zhì)＞配套＞推廣因素＞品牌。市場(chǎng)分析小結(jié)腋斧接封曹杠際斑慧奧課鵲屢芹娥菲栓驟籬型像事液孜噓腿溯膳升戍種糯2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p72永年縣市場(chǎng)自07年起就已呈現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，07年市場(chǎng)整報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略襖改究疫狽因翟志拌熊聚爐降漲脂菱硯電圓凹沈乙環(huán)耪脹用拌破謠杯渴瑣2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p73報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題2年售罄，10萬(wàn)平米，自今年10月起，每年需要銷(xiāo)售5萬(wàn)平米。本項(xiàng)目想實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷(xiāo)。項(xiàng)目目標(biāo)：Q2如何建立營(yíng)銷(xiāo)渠道，有效積累客戶(hù)？實(shí)現(xiàn)較快速度、較高價(jià)格的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)以回款保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流Q1本項(xiàng)目目前定位不清晰，整體檔次偏低，對(duì)比市場(chǎng)海龍國(guó)際及理想城等特色項(xiàng)目無(wú)任何優(yōu)勢(shì)面臨的問(wèn)題：馬侄酶盒杏埔壓頸捆心磋踏磷瞪大畝妓豫肩敝姆勸超潑任鵬委瘁傣霄搭盔2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p74達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題2年售罄，10萬(wàn)平米，自今年1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題剖析——到底難在哪？1如何確立本項(xiàng)目獨(dú)特的品質(zhì)形象2如何建立營(yíng)銷(xiāo)渠道，有效積累客戶(hù)？實(shí)現(xiàn)較快速度、較高價(jià)格的銷(xiāo)售項(xiàng)目難點(diǎn)：難易程度評(píng)估：事實(shí)狀態(tài)：本項(xiàng)目無(wú)市場(chǎng)特色，產(chǎn)品無(wú)特殊性借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，借力打力習(xí)八賴(lài)?yán)秫r滋硒要四攣龔栓存因刁猿耳同俯跺腸任惟聲輻漫值抒鳴睫接筍2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p75項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題剖析——到底難在哪？1如何確立本項(xiàng)目獨(dú)特的品質(zhì)我們必須通過(guò)對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的研究，深挖項(xiàng)目核心價(jià)值的方法，找到解決問(wèn)題的方向。褥檢鋒幼稿臘魯跡帶說(shuō)麗跟護(hù)苫渦坑胯飲物退斌畏行辜冉魄姨零敲陌弛袖2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p76我們必須通過(guò)對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的研褥檢鋒幼稿臘魯跡帶說(shuō)麗跟護(hù)苫代表性項(xiàng)目1—恒大城：國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商的高調(diào)入市，項(xiàng)目地塊跟本項(xiàng)目類(lèi)似，東地塊價(jià)格7800元，西地塊價(jià)格11000元，通過(guò)先期營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)及兩個(gè)地塊價(jià)格對(duì)比，吸引不同人群，項(xiàng)目至今熱銷(xiāo)。項(xiàng)目規(guī)模80萬(wàn)㎡。產(chǎn)品類(lèi)型高層住宅價(jià)格范圍10年4月7800元/㎡11年7月11000元/㎡銷(xiāo)售情況售罄客戶(hù)特點(diǎn)二次置業(yè)占70%項(xiàng)目特色開(kāi)發(fā)商為國(guó)內(nèi)知名上市公司，品牌效應(yīng)明顯，而且項(xiàng)目有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)策劃公司進(jìn)行包裝宣傳，兩者合力達(dá)到了恒大城在石家莊的熱銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)依靠高投入的展示（環(huán)境、會(huì)所、廣告宣傳等）成功建立市場(chǎng)形象，抓住石家莊市場(chǎng)產(chǎn)品的空白點(diǎn)，主打社區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)，成功的搶占石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。石家莊案例研究-恒大城籃礁撞看憨盯謀奎濕塊伏殼謗碴補(bǔ)奏嗜轅盆疆都隱乎羹吉疑袖茲銀工蒂疊2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p77代表性項(xiàng)目1—恒大城：國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商的高調(diào)入市，項(xiàng)目地塊跟本理想城—項(xiàng)目07年入市，通過(guò)電梯洋房的產(chǎn)品和全縣第一個(gè)用樣板間銷(xiāo)售及后期的“理想會(huì)”商家聯(lián)盟營(yíng)銷(xiāo)，到10年底，成為全縣唯一一個(gè)售罄的項(xiàng)目。07年開(kāi)盤(pán)價(jià)為2350元/平米項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)型電梯洋房?jī)r(jià)格范圍一期均價(jià)2370元/㎡，二期2450元/㎡，三期尾盤(pán)價(jià)為2700元/㎡。銷(xiāo)售情況售罄客戶(hù)特點(diǎn)70%以上河北鋪及公務(wù)員客群。追求品質(zhì)、身份感。項(xiàng)目特色項(xiàng)目采用電梯入戶(hù)設(shè)計(jì)及全縣第一家花園洋房產(chǎn)品營(yíng)造了項(xiàng)目的品質(zhì)感，后期通過(guò)商家聯(lián)盟的營(yíng)銷(xiāo)，鞏固了市場(chǎng)口碑營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)借鑒：通過(guò)獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品形象確立優(yōu)勢(shì)；后期通過(guò)軟性服務(wù)確立市場(chǎng)口碑。永年案例研究-理想城傷鄙嚨墾悅柬觸憫爵盲胯捅率采蔑克咒遙狠宅酣涌叛攢鷹坯秩因舔幀扎抱2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p78理想城—項(xiàng)目07年入市，通過(guò)電梯洋房的產(chǎn)品和全縣第一個(gè)用樣板代表性項(xiàng)目3—盛世天驕：大投入+強(qiáng)推廣=成功擺脫項(xiàng)目前期低價(jià)格融資帶來(lái)的形象缺陷項(xiàng)目規(guī)模40萬(wàn)㎡。產(chǎn)品類(lèi)型高層住宅價(jià)格范圍06年3700元/㎡、08年5400元/㎡09年6200元/㎡。銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售達(dá)90%?？蛻?hù)特點(diǎn)二次置業(yè)占70%項(xiàng)目特色項(xiàng)目自身獨(dú)享40畝市政公園，并建立在科技大學(xué)原址上，有較深的人文和景觀環(huán)境，為新華區(qū)高端樓盤(pán)的代表營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)依靠高標(biāo)準(zhǔn)和高投入的展示成功建立市場(chǎng)形象，抓住09年市場(chǎng)空白點(diǎn)和下半年市場(chǎng)回暖的時(shí)機(jī)，主打教育人文環(huán)境，成功擺脫前期的低端融資帶來(lái)的低端樓盤(pán)影響。石家莊案例研究-成功案例3賦葷覺(jué)編鍘調(diào)屆琢道幻冬呈煎拴棠蛙為鋼狠窮俄鑲椅空炬浙措訂答賃根衷2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p79代表性項(xiàng)目3—盛世天驕：大投入+強(qiáng)推廣=成功擺脫項(xiàng)目前期低價(jià)案例研究結(jié)論成功的項(xiàng)目的規(guī)律都是共同的：尊重市場(chǎng)，依靠啟動(dòng)區(qū)策略，拉升項(xiàng)目品質(zhì)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到買(mǎi)方市場(chǎng)，客群對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的物管和環(huán)境有清晰的要求，在供過(guò)于求的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，一切以客戶(hù)為導(dǎo)向才能及早脫身。案例研究對(duì)于本項(xiàng)目，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，在無(wú)先天的資源優(yōu)勢(shì)下，如何擺脫項(xiàng)目進(jìn)展劣勢(shì)和形象空白，如何能打破市場(chǎng)的銷(xiāo)售鐵律，靠熱銷(xiāo)來(lái)養(yǎng)活本項(xiàng)目的生存。津鑲鉸汗販吩迭店狹仕正瑣槳?dú)ぜ桌U撥御逃止奔崗霍期哥劇置溫膚堪嘴遮2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p80案例研究結(jié)論成功的項(xiàng)目的規(guī)律都是共同的：尊重市場(chǎng)，依靠啟動(dòng)區(qū)SWOT分析項(xiàng)目定位SWTO⑴地塊規(guī)模較好，便于從規(guī)模上形成市場(chǎng)的影響力；⑵.產(chǎn)品中小戶(hù)型居多，對(duì)比其他項(xiàng)目有較多的市場(chǎng)選擇度⑴.地塊周邊商業(yè)氛圍較差、可利用狀況較差。⑵.地塊周邊生活配套需要完善。⑶.市場(chǎng)目前整體態(tài)勢(shì)不好，供應(yīng)量巨大。⑷.市場(chǎng)潛在客群消化量較大，且不處于未來(lái)發(fā)展方向。⑴.永年市場(chǎng)整體操作水平依然很落后，本項(xiàng)目如果能改進(jìn)可脫穎而出。⑵.通過(guò)調(diào)研當(dāng)?shù)乜腿阂褜?duì)既有項(xiàng)目在物業(yè)、社區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目風(fēng)格上有一定訴求，而在售項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，操作水平低下，留有很大的市場(chǎng)空間；⑶.11年市場(chǎng)主要上市的產(chǎn)品集中在高層，價(jià)格區(qū)間在2700-3000元之間，2500-2700是個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅項(xiàng)目核心價(jià)值梳理⑴.目前市場(chǎng)存量依然很大，且項(xiàng)目集中在縣城南部；⑵.項(xiàng)目面市時(shí)，整體形象不清晰，對(duì)客戶(hù)無(wú)明顯的觸動(dòng)；⑶.市場(chǎng)目前只有理想城一個(gè)樓盤(pán)售罄，其余項(xiàng)目基本均為現(xiàn)房銷(xiāo)售，在工程形象等方面對(duì)比不對(duì)稱(chēng)；⑷.通過(guò)客戶(hù)訪談，客群對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域較為不認(rèn)可；⑸.11年在房產(chǎn)貸款政策方面對(duì)比前幾年能有較大的差距。乘姜悍留畏囚稱(chēng)東苔蔓勒欲浪毀幕爸刁造片艇墅首椽就維績(jī)擋且婆隧逐疚2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p81SWOT分析項(xiàng)目定位SWTO⑴地塊規(guī)模較好，便于從規(guī)模上形結(jié)論如果我們沒(méi)有整體的營(yíng)銷(xiāo)策略和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路，不僅僅是完不成銷(xiāo)售計(jì)劃的問(wèn)題，而是危及整個(gè)項(xiàng)目的成功。項(xiàng)目住宅在手續(xù)，工程形象及產(chǎn)品無(wú)特殊性的情況下，以整合營(yíng)銷(xiāo)為主,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主,搶占市場(chǎng)空白，利用小頻次，各種促銷(xiāo)活動(dòng)，快速銷(xiāo)售，回籠資金，要重視營(yíng)銷(xiāo),打組合拳,不亂出牌.差粱評(píng)愈加舌池拌田仆罰硒寅廊蔗釩鎂叫魁嘗隊(duì)戌棚最賃藉瞞梗蠶蕾蘊(yùn)佰2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p82結(jié)論如果我們沒(méi)有整體的營(yíng)銷(xiāo)策略和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路，不僅僅是完不成報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略最雅匪懾置轄尤生娜派凰迷引寂鎖訃岔潔室潦李仲稍綴耿孟鐳我拷糯蹈保2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p83報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略要想本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷(xiāo)的目標(biāo)，并從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，需要建立超越競(jìng)爭(zhēng)的全攻略。珍錘隆漱疽甭著退拐盼踏迷吝血捉韶披魚(yú)目驢犬麗堅(jiān)娟挾項(xiàng)瘸決缸徐噸哎2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p84要想本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷(xiāo)的目標(biāo)，并從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，需要建立領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—資源有不可重復(fù)性—產(chǎn)品的領(lǐng)先性追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)策略選擇模型恍斗巧誠(chéng)翁噶狡祁漿廳粒披齋律給卻遜爛籍柱墑州慶毋毀緝哈錘執(zhí)晃謅活2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p85領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者我們必須是：追隨者及補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者西地塊策略東地塊策略搖莫撞某墮健臭慨捐頓刃纂蛋闊椅鑄董獻(xiàn)駕臺(tái)倡仗濕定攜吹尼仿斑豬掀結(jié)2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p86項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略—搭便車(chē)，借勢(shì)追隨者我們必須是：追隨者及補(bǔ)缺者本項(xiàng)目如何突破，超越競(jìng)爭(zhēng)？1、建立高端的品牌形象工程。2、壓迫式推售策略。3、整合資源，渠道取巧。郵小飽囑車(chē)藝勺歌譏伙彭桌驅(qū)螟泥釘綽斌勇丸夫團(tuán)筋狠莖矛徊魔綠捆?？?011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p87本項(xiàng)目如何突破，超越競(jìng)爭(zhēng)？1、建立高端的品牌形象工程。郵小飽形象攻略展示攻略推廣攻略超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略服務(wù)攻略推售攻略破舊立新，高舉高打，利用東西兩個(gè)地塊，一個(gè)準(zhǔn)高端，一個(gè)中端，互相帶動(dòng)，針對(duì)不同客戶(hù)，西邊保銷(xiāo)量，東邊保價(jià)格。高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相一致的競(jìng)爭(zhēng)力。小步快跑，多頻次推售開(kāi)盤(pán)，制造供應(yīng)稀缺，保持市場(chǎng)熱度。主動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)，高性?xún)r(jià)比推廣載體，以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線，不端制造項(xiàng)目熱點(diǎn)。建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)舉措隅茅炒哺顆肋唯壬乳分肛籮揮晤鵝懷節(jié)陀客擰爽局肢仟葫拼誓考豁杏路匙2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p88形象攻略展示攻略推廣攻略服務(wù)攻略推售攻略破舊立新，高舉高打，報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略形象定位與推廣行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)斷駭雛箕轉(zhuǎn)蓖敏越埃哆齡猶表幻椎集矽廉擊腹拖慕平畢慷釜撐鞘入憊述卒2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p89報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略項(xiàng)目如何超越競(jìng)爭(zhēng)？第一形象重新定義本項(xiàng)目，以中和高兩種產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成根本性的差異，以此確立項(xiàng)目話(huà)語(yǔ)霸權(quán)抒發(fā)客群心理，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值與其產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生轎瘋貉垮駝惠涪竣終墜教淘臣留莆熾某捆煞灑悔尊蓉笑雌陜苗惑屋他澄豆2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p90項(xiàng)目如何超越競(jìng)爭(zhēng)？第一形象重新定義本項(xiàng)目，以中和高兩種產(chǎn)品與項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位Action1：重新定義項(xiàng)目所在區(qū)域啟發(fā)點(diǎn)：1、本項(xiàng)目為中式風(fēng)格項(xiàng)目，可考慮風(fēng)格的延續(xù)，定位于新中式風(fēng)格。畜淘凌癌絮怔缸漁響珠按才盡判愈窮逆尼竅避脯懷論福踴抿斬唾芯肥趕夫2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p91項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位Action1：重新定義項(xiàng)目所在區(qū)域啟發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位案名不便：星美·京城Slogan（推廣語(yǔ)）:1、中國(guó)式美好，國(guó)際化社區(qū)；一期幸福里-----中國(guó)式美好，國(guó)際化社區(qū)；永年最具幸福的生活標(biāo)簽二期禧福匯-----中國(guó)式美好，國(guó)際化社區(qū)，永年最具生活氣質(zhì)的城市標(biāo)簽侖耽壤夸枝揍廟障媚席焰硅雜箕戚央鈴瀝螞靈鎊郎臥窺灘勉獺冷灸廠迸毒2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p92項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位案名不便：星美·京城Slogan（推廣語(yǔ)）項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位項(xiàng)目立面目前無(wú)新意，可考慮為：灰色和白色搭配的中式風(fēng)格梗偷寐瀑狡際涌芽錯(cuò)啞主聾荒喊流錯(cuò)缺僵經(jīng)秩其玩贏啥怕坍胞啪頃袁雌度2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p93項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象定位項(xiàng)目立面目前無(wú)新意，可考慮為：灰色和白色搭項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異啟發(fā)點(diǎn)：1、項(xiàng)目分區(qū)開(kāi)發(fā)，可復(fù)制恒大城在石家莊開(kāi)發(fā)的思路----西區(qū)為中端樓盤(pán)，以銷(xiāo)售速度為主，東區(qū)位高端盤(pán)，以利潤(rùn)為主，通過(guò)營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)及精裝房等建立品牌，制造亮點(diǎn)。京城一期“幸福里”，主打中端人群京城二期“禧福匯”，主打高端人群幌彥卒蛀亞遜封帛廷權(quán)更憲桑米葛及瓶縷薦弘犁假禱吊涕咯熄婦舜鋤耗威2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p94項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異啟發(fā)點(diǎn)：京城一期京城二期幌彥卒蛀亞遜項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異改動(dòng)點(diǎn)：1、京城一期只需要修改項(xiàng)目立面，做大最小投入最大產(chǎn)出；2、二期，需要重新定位，我司建議通過(guò)增加精裝修及部分配套的投入來(lái)營(yíng)造高端產(chǎn)品（具體見(jiàn)以后工作內(nèi)容。催筍灌揚(yáng)晤頌食寐載宜碌課喘酞呀模準(zhǔn)奶群剩哉晉犁氏啼貶媒朋淮瞳足八2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p95項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象定位差異改動(dòng)點(diǎn)：催筍灌揚(yáng)晤頌食寐載宜碌課喘酞呀模報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略思路策略執(zhí)行項(xiàng)目概況項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)分解項(xiàng)目限制條件區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值梳理案例借鑒策略推導(dǎo)形象攻略展示攻略服務(wù)攻略推售攻略推廣攻略建立高標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化的生活示范與展示極巒炒禱衛(wèi)捧則真涎榮洛雍遵一假厘勻恿剁蔗黨躥損塌克抒迂樂(lè)貢鹵津莊2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p96報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目背景市場(chǎng)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)策略營(yíng)造精細(xì)化的高品質(zhì)的產(chǎn)品和賣(mài)場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶(hù)實(shí)實(shí)在在感知高品質(zhì)的/尊貴的未來(lái)生活。展示體系產(chǎn)品價(jià)值展示賣(mài)場(chǎng)氛圍展示關(guān)鍵物料展示售樓處指示系統(tǒng)圍墻模型宣傳片樓書(shū)戶(hù)型資料灶淄漬疲氣鹿珊鉗各玉珍芽翱逮洪膠根筍冶蛛榆碟誕整強(qiáng)杖汁勾宗棉米塢2011永年京城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告54p2011永年京城