商業(yè)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析課件

廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)定位及營(yíng)銷策略建議廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)廣州市GDP及人均可支配收入呈連續(xù)性增長(zhǎng)

2008年實(shí)現(xiàn)GDP8,200億元，增長(zhǎng)12.3%。

2009年實(shí)現(xiàn)GDP9,112億元，增長(zhǎng)11.5%。

2008年人均可支配收入為25,317元，增長(zhǎng)12.7%。

2009年人均可支配收入為29,610元，增長(zhǎng)9.1%。消費(fèi)市場(chǎng)日漸旺盛，消費(fèi)總額逐年提升

2008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,140億元，增長(zhǎng)14.5%。

2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,647億元，增長(zhǎng)16.2%。商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析小結(jié)：廣州市作為珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，為泛珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。2008年后，在全球金融危機(jī)的籠罩下，經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控和市政府的有效措施，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍能呈現(xiàn)可觀的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2010年將迎來(lái)亞運(yùn)年，廣州的社會(huì)地位隨之躍上新的臺(tái)階，為各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來(lái)更大的商機(jī)。旅游市場(chǎng)、春、秋交易會(huì)、車展、以及各類展銷會(huì)將更備受關(guān)注，更多的外商前來(lái)廣州投資。為廣州的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的發(fā)展前景。廣州市GDP及人均可支配收入呈連續(xù)性增長(zhǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場(chǎng)布局主力商圈天河城商圈中華廣場(chǎng)商圈北京路商圈上下九商圈

高端商圈天河北中信廣場(chǎng)商圈環(huán)市路淘金商圈中國(guó)大酒店商圈次級(jí)商圈農(nóng)林下路商圈人民路商圈江南西商圈商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場(chǎng)布局主力商圈天河城商圈中華天河城商圈中華廣場(chǎng)商圈北京路商圈附近有天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、維多利亞商場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心、體育西商業(yè)街、天河電腦城等。定位為集休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物于一體的中高端商業(yè)中心。周邊高級(jí)寫(xiě)字樓林立，是地鐵一、三號(hào)線沿線商圈，公共交通便利。本商圈自九十年代初期開(kāi)始布局，至今已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，其租金價(jià)格在廣州地區(qū)屬于一流水平。附近有中華廣場(chǎng)、流行前線、地王廣場(chǎng)、老鼠街、東川路商業(yè)街、手機(jī)通訊用品市場(chǎng)等。定位為集休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物于一體的中低端至中高端的跨越式消費(fèi)市場(chǎng)格局。地處廣州市老城區(qū)，周邊擁有龐大的居民人口，是地鐵一號(hào)線的沿線物業(yè)，交通便利。北京路商業(yè)街屬于廣州市較早期的商業(yè)中心，由于發(fā)展成熟，不少開(kāi)發(fā)商都圍繞北京路步行街為核心，在周邊陸續(xù)開(kāi)發(fā)了廣百百貨、新大新百貨、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)、五月花廣場(chǎng)、動(dòng)漫星城等多家較具規(guī)模的商場(chǎng)。北京路地下為南越王墓遺址，已被市政府列為保護(hù)文物和旅游景點(diǎn)。并為此加強(qiáng)對(duì)北京路商圈的打造，使其成為集旅游、購(gòu)物于一體的景點(diǎn)。北京路商圈人流量密集，交通四通八達(dá)，是廣州市最具規(guī)模的成熟商圈。其租金價(jià)格亦是廣州商業(yè)行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的。廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析天河城商圈中華廣場(chǎng)商圈北京路商圈附近有天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、上下九商圈上下九步行街座落于古老的廣州西關(guān)。步行街兩旁的商鋪大部分是過(guò)百年樓齡的西關(guān)大宅和舊廣州標(biāo)志性建筑“騎樓屋”。被市政府和旅游局定性為集“商貿(mào)消閑中心與特色嶺南文化”的商業(yè)中心。是市旅游局屬下的會(huì)員單位，每年都會(huì)吸引眾多中外游客。商業(yè)街屬于地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)，周邊人口眾多，商業(yè)氣氛濃郁，是廣州市最為成熟的商圈之一。天河北是廣州市的CBD中心。周邊高級(jí)寫(xiě)字樓林立，高級(jí)食府、高級(jí)會(huì)所、名車展廳遍布該區(qū)。中信廣場(chǎng)的中天購(gòu)物廣場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)的友誼商店分布其中，其定位高端，結(jié)合了多家世界性頂級(jí)品牌，打造成名人、富人的購(gòu)物商圈。天河北中信廣場(chǎng)商圈環(huán)市路淘金商圈環(huán)市路、淘金路是廣州市最早期的CBD。周邊有眾多的高級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所。也是外國(guó)人的聚居之地。該區(qū)擁有花園酒店商場(chǎng)、友誼商店、世貿(mào)新天地、好世界廣場(chǎng)、麗柏廣場(chǎng)、淘金路商業(yè)街等眾多商場(chǎng)。定位為中高端和高端的商業(yè)中心。經(jīng)營(yíng)品牌大多為世界性頂級(jí)品牌。其功能較為單一，缺少休閑、娛樂(lè)等配套項(xiàng)目。目標(biāo)客戶群鮮明，且屬于忠實(shí)客戶一類，因此，客流需不算很高，但其擁有相當(dāng)高的影響力。

廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析上下九商圈上下九步行街座落于古老的廣州西關(guān)。步行街兩旁的商鋪中國(guó)大酒店商圈中國(guó)大酒店名店街和東方賓館商場(chǎng)是廣州較早期的高端品牌商業(yè)中心。曾一度風(fēng)光無(wú)限。由于近年琶洲國(guó)際會(huì)館的啟用，中國(guó)大酒店旁的交易會(huì)館已逐漸失去了其功能和影響力，導(dǎo)致該商圈的商業(yè)氛圍趨下降姿態(tài)。但是，其鮮明的高端定位，仍然使之成為極具影響力的商業(yè)中心。農(nóng)林下路商圈位于越秀區(qū)東山地段。是廣州市較早期的商業(yè)中心。由東山百貨、王府井百貨、東山錦軒商場(chǎng)以及數(shù)百家商鋪組成。定位為中端至中低端的商業(yè)格局。由于位于老城區(qū)，毗鄰地鐵一號(hào)線，因此，人流量較多。農(nóng)林下路商圈人民路商圈人民路是廣州市最早期的商業(yè)中心之一，曾輝煌一時(shí)。由于市場(chǎng)格局的變遷，該區(qū)已漸入黃昏。但是，部分區(qū)域經(jīng)過(guò)重新定位和包裝，展現(xiàn)了新的機(jī)遇，如狀元坊、越富廣場(chǎng)、美國(guó)銀行中心廣場(chǎng)等。其經(jīng)營(yíng)特色鮮明，主營(yíng)時(shí)尚、前衛(wèi)的流行服飾，餐飲店鋪均為年輕人最喜愛(ài)的品牌。深受年輕人歡迎。

廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析中國(guó)大酒店中國(guó)大酒店名店街和東方賓館商場(chǎng)是廣州較早期的高端品江南西商圈江南西路商圈是海珠區(qū)唯一的商業(yè)中心，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。近年，這地段不斷涌現(xiàn)新的商業(yè)項(xiàng)目，如萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)（家樂(lè)福）、江南新一城（廣百百貨）、江南新地步行街等，令到該地段的商業(yè)氣氛更為濃厚，配套項(xiàng)目已經(jīng)十分完善。而且，海珠區(qū)的人口十分密集，登記戶籍?dāng)?shù)已達(dá)一百萬(wàn)，使到該區(qū)有著得天獨(dú)厚的“人和”優(yōu)勢(shì)。

小結(jié)：上述列出的十個(gè)商圈已成為廣州市商業(yè)市場(chǎng)中的絕對(duì)主力，覆蓋了高、中、低各級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)。這十個(gè)商圈的優(yōu)勢(shì)概括如下:

地段優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)人流優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)成熟度優(yōu)勢(shì)主力商圈和高端商圈與本項(xiàng)目將構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。次級(jí)商圈雖未構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但存在商鋪投資客戶爭(zhēng)奪的間接競(jìng)爭(zhēng)。廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析江南西商圈江南西路商圈是海珠區(qū)唯一的商業(yè)中心，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比A商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)天河城B1（吉之島）

58元（￥/月/平方米）1F1600~2500元（￥/月/平方米）2F1800~2600元（￥/月/平方米）3F1250元（￥/月/平方米）4F900元（￥/月/平方米）5F500元（￥/月/平方米）6F300元（￥/月/平方米）

麗柏廣場(chǎng)1F1300~1500元（￥/月/平方米）

2F950~1000元（￥/月/平方米）3F700~800元（￥/月/平方米）4F320~380元（￥/月/平方米）5F230~270元（￥/月/平方米）商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比A商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)天河城B1（吉商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)正佳廣場(chǎng)B1

60元（￥/月/平方米）M層150~500元（￥/月/平方米）1F800~1500元（￥/月/平方米）2F500~700元（￥/月/平方米）3F300~400元（￥/月/平方米）4F200~300元（￥/月/平方米）5F150~200元（￥/月/平方米）6F80~150元（￥/月/平方米）7F80~120元（￥/月/平方米）

江南新地柳園約￥600/mth(G)￥60/mth(G)含空調(diào)、清潔費(fèi)及推廣費(fèi)竹園約￥500/mth(G)金礦約￥468/mth(G)風(fēng)谷約￥468/mth(G)水域約￥300~400/mth(G)廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比B商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)正佳廣場(chǎng)B160元（￥/月/平方米）商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)世貿(mào)新天地GF

18元（￥/月/平方米）1F1000~1200元（￥/月/平方米）2F800~1000元（￥/月/平方米）3F500~600元（￥/月/平方米）4F100~200元（￥/月/平方米）5F80元（￥/月/平方米）

中華廣場(chǎng)B1600~1500元（￥/月/平方米）60元（￥/月/平方米）1F800~1300元（￥/月/平方米）2F提點(diǎn)30%3F250~360元（￥/月/平方米）4F180~240元（￥/月/平方米）5F160~180元（￥/月/平方米）6F100~140元（￥/月/平方米）7F80~100元（￥/月/平方米）廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比C商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)世貿(mào)新天地GF18元（￥/月/平方米商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)五月花B2350~430元（￥/月/平方米）50+10元（￥/月/平方米）B1300~350元（￥/月/平方米）1F800~1000元（￥/月/平方米）2F300~500元（￥/月/平方米）3F100~300元（￥/月/平方米）4F60~70元（￥/月/平方米）5F50~60元（￥/月/平方米）8F30~40元（￥/月/平方米）備注：6、7層為發(fā)展商自用廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比D商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)五月花B2350~430元（￥/月/平項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的實(shí)施，以舊白云機(jī)場(chǎng)為中心，南至廣園路、西至機(jī)場(chǎng)路、北至華南大道、東至白云山，總面積達(dá)12.8平方公里的廣闊地域?qū)⒁?guī)劃建成一個(gè)“白云新城”。其定位是以大型商業(yè)購(gòu)物中心為軸，周邊配套多個(gè)高尚住宅區(qū)。本項(xiàng)目所在位置是“白云新城”的中心，將成為廣州的都市副中心。規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目總面積超過(guò)12.6萬(wàn)平方米、建筑面積逾28萬(wàn)平方米。擬斥資50億元，打造為集商貿(mào)城、酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等功能的綜合大型商業(yè)項(xiàng)目。

品牌優(yōu)勢(shì)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，迅速成長(zhǎng)為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過(guò)50億元。集團(tuán)擁有十分豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷和招商經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)合作伙伴超過(guò)5000家。已于全國(guó)開(kāi)業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、8家五星級(jí)酒店、400塊電影銀幕、11家連鎖百貨店。區(qū)域優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目所在的區(qū)域是“白云新城”的中心，鄰近白云國(guó)際會(huì)議中心和廣州體育館，周邊人口數(shù)量高達(dá)160萬(wàn)。而且，“白云新城”日漸成熟后，人口數(shù)量將會(huì)全面增加。項(xiàng)目背景優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目原址為廣州舊白云機(jī)場(chǎng)。它歷經(jīng)近一個(gè)世紀(jì)，無(wú)數(shù)廣州人在此留下了許多珍貴的記憶，結(jié)下了極為深厚的情結(jié)。本項(xiàng)目特殊的歷史背景因素，為項(xiàng)目的推動(dòng)和發(fā)展起著重要的作用。

項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)地理位置偏遠(yuǎn)

項(xiàng)目所在地塊遠(yuǎn)離廣州市中心。周邊以外來(lái)人口居多，治安較差。因此，本地人對(duì)此地段存在芥蒂，一般較少到該區(qū)域消費(fèi)。商業(yè)氛圍淡薄

周邊商業(yè)形態(tài)零散，檔次不高，業(yè)種混亂。因此，多年來(lái)一直未能形成良好的商業(yè)氛圍。

公共交通設(shè)施薄弱

廣州地鐵已建成運(yùn)營(yíng)的有五條線路，每日客運(yùn)量超100萬(wàn)人次，覆蓋面廣，貫穿廣州東西南北和各個(gè)商業(yè)地段。按規(guī)劃，將有更多的地鐵線路相繼開(kāi)通，成為廣州人最常用的公共出行工具。而與本項(xiàng)目距離最近的二號(hào)線三元里站約有2公里，難以獲取地鐵為本案所帶來(lái)的便利。另外，公交車線路雖多，但由于距離市中心較遠(yuǎn)，乘車時(shí)間較長(zhǎng)，且容易塞車。項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到商鋪資源競(jìng)爭(zhēng)外資零售企業(yè)紛紛搶灘廣州，激活廣州的商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間。項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目劣勢(shì)地理位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重所在區(qū)域還有“五號(hào)停機(jī)坪”商業(yè)項(xiàng)目、“白云綠地中心”將同時(shí)推出，對(duì)廣場(chǎng)帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)：G5：商業(yè)定位與廣場(chǎng)幾乎重疊，供應(yīng)量十分龐大，且G5的主力店占有極大的優(yōu)勢(shì)（吉之島、天河城百貨、天極品酒家、堂會(huì)、星期八小鎮(zhèn)以及獨(dú)有的餐飲品牌），預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場(chǎng)，而這也將間接影響到商鋪投資購(gòu)買(mǎi)客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。綠地：業(yè)態(tài)規(guī)劃與廣場(chǎng)十分相似，定位偏于高端，綠地的項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后將很有可能分流廣場(chǎng)的高端客流，在招商方面，對(duì)金街的影響較大。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)項(xiàng)目要在今年內(nèi)推出，由于時(shí)間較緊，商業(yè)推出量大，項(xiàng)目租賃期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，項(xiàng)目商鋪?zhàn)馐勖媾R一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目屬性界定廣州都市副中心超大型城市綜合體項(xiàng)目

最具廣州情懷的商業(yè)中心全新打造成型的區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目屬性界定廣州都市副中心超大型城市綜合體項(xiàng)目最具廣州情懷項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定位背景綜述市場(chǎng)條件因素從宏觀層面看，廣州市經(jīng)濟(jì)前景看好，消費(fèi)力不斷提高，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)?！鞍自菩鲁恰钡某鞘幸?guī)劃強(qiáng)化了本項(xiàng)目的商業(yè)定位，本案將成為廣州都市副中心的核心。廣州多個(gè)成熟的商業(yè)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)。本項(xiàng)目鄰近的“五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位存在較大影響。目前廣州市全新的商業(yè)項(xiàng)目不多，本區(qū)域內(nèi)僅有鄰近的“五號(hào)停機(jī)坪”項(xiàng)目。但由于本案與前者都是超大型項(xiàng)目，供應(yīng)量十分龐大。將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多。項(xiàng)目條件因素項(xiàng)目已具備商業(yè)開(kāi)發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量的要求。項(xiàng)目面臨較佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。項(xiàng)目商業(yè)定位背景綜述市場(chǎng)條件因素從宏觀層面看，廣州市經(jīng)濟(jì)前景項(xiàng)目商業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略依托項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)的規(guī)劃，深入挖掘及放大區(qū)域資源的價(jià)值。打造為超大型城市綜合體項(xiàng)目

，通過(guò)引入高產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象。重點(diǎn)：區(qū)域價(jià)值挖掘、高產(chǎn)品力塑造策略1：區(qū)域定位重新定義為白云新城都市副中心，提升區(qū)域形象戰(zhàn)略分解——項(xiàng)目執(zhí)行策略策略2：打造項(xiàng)目的唯一性，提升項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力策略4：在業(yè)態(tài)、規(guī)劃、景觀等產(chǎn)品值點(diǎn)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目的超越策略5：完善軟性的增值服務(wù)，提高客戶滿足感，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值策略3：引入國(guó)際性品牌，塑造高端形象策略6：完善的運(yùn)營(yíng)體系，加大對(duì)廣場(chǎng)品牌形象及人文情懷的塑造項(xiàng)目商業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略依托項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)的規(guī)劃，深入挖掘及放大區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位定案定位為中高端至高端，以大型購(gòu)物中心、國(guó)際連鎖超市、五星級(jí)酒店、酒店公寓、五星級(jí)影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜合體項(xiàng)目。成為廣州市全新的多功能城市休閑中心，集休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能。以商場(chǎng)、步行街商鋪為主的商業(yè)形態(tài)。通過(guò)品牌主力店帶動(dòng)規(guī)模，通過(guò)國(guó)際性品牌店提升檔次。項(xiàng)目商業(yè)定位定案定位為中高端至高端，以大型購(gòu)物中心、國(guó)際連鎖項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議國(guó)際性品牌店

如LV、GUCCI等國(guó)際性品牌店，塑造項(xiàng)目的高端定位，提升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力。品牌主力店引入大眾認(rèn)知的、熟悉的、最常消費(fèi)的品牌。如品牌服飾店、品牌眼鏡店等，融入現(xiàn)代國(guó)際時(shí)尚元素，增強(qiáng)時(shí)代感，提高項(xiàng)目的層次品位。兒童玩具、用品旗艦城

廣州商業(yè)市場(chǎng)中，具規(guī)模的兒童玩具、兒童用品的品牌店處于空白階段。打造一個(gè)高檔次、具規(guī)模的兒童玩具用品旗艦城，能吸引眾多父母的高度關(guān)注。還可引入兒童教育機(jī)構(gòu)，增加其影響力。本地實(shí)力型商場(chǎng)

引入友誼商店或廣百百貨。這兩家大型百貨零售企業(yè)，是本地零售業(yè)市場(chǎng)的佼佼者，其定位高端，在廣州擁有無(wú)數(shù)忠實(shí)客戶，具有相當(dāng)高的市場(chǎng)影響力。對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)推廣有著極大的促進(jìn)作用。超大型超級(jí)市場(chǎng)

由于本項(xiàng)目定位高端時(shí)尚，建議大型超市首選吉之島、沃爾瑪、家樂(lè)福。這些都是國(guó)際性大型超市，定位高端，與本項(xiàng)目定位相匹配。大型超市能滿足周邊百萬(wàn)居民的日常消費(fèi)，能極大地提高本項(xiàng)目的人流量。國(guó)際影城

建設(shè)具規(guī)模的大型國(guó)際影城和IMAX影廳。經(jīng)過(guò)年初阿凡達(dá)的3D熱潮后，廣州人對(duì)IMAX影廳可謂是熱鍋上的螞蟻。電影業(yè)界未來(lái)將大規(guī)模增加3D電影數(shù)量，IMAX影廳絕對(duì)能吸引更多影迷的關(guān)注。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議國(guó)際性品牌店項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議家電連鎖店

如國(guó)美、蘇寧等大型家電連鎖店。該店鋪集家電、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品于一體，在全國(guó)各地占據(jù)了相當(dāng)高的市場(chǎng)份額。餐飲、食府

“吃在廣州”！廣州人非常注重飲食。項(xiàng)目必須引入高、中、低端的飲食潮流，高端即指高級(jí)西餐廳、高級(jí)中餐廳；中端即指必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、大家樂(lè)等主流餐飲名店；低端并非指價(jià)格便宜的店鋪，而是能適合普羅大眾，具有鮮明風(fēng)格的特色餐飲店鋪。娛樂(lè)場(chǎng)所引入高級(jí)娛樂(lè)會(huì)所、高級(jí)酒吧、量版式KTV，能吸引大量高消費(fèi)、年輕的潮流人士。能提高項(xiàng)目的整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。文化用品類店鋪

如書(shū)城、影像制品等文化用品店鋪。提升項(xiàng)目的品位和內(nèi)涵。旅游項(xiàng)目

由于項(xiàng)目前身是舊白云機(jī)場(chǎng)，令項(xiàng)目自身存在著不平凡的特質(zhì)。建議在項(xiàng)目中尋找機(jī)場(chǎng)的影子，開(kāi)發(fā)一些與航空、機(jī)場(chǎng)相關(guān)的景點(diǎn)項(xiàng)目，從旅游角度推動(dòng)此區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。展銷中心

建議預(yù)留展銷中心，將來(lái)可作為本項(xiàng)目合作伙伴或外來(lái)企業(yè)的產(chǎn)品推介平臺(tái)。每次的產(chǎn)品推介會(huì)，都會(huì)成為媒介和群眾所關(guān)注的焦點(diǎn)，能提高本項(xiàng)目的曝光率。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議家電連鎖店招商目標(biāo)群體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略性合作伙伴國(guó)外的國(guó)際性品牌企業(yè)臺(tái)、港、澳的品牌企業(yè)國(guó)內(nèi)的品牌企業(yè)本地的品牌企業(yè)零散商戶

經(jīng)營(yíng)者群體

投資群體職業(yè)炒家本地高收入人群，如公務(wù)員、企業(yè)高管等招商目標(biāo)群體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略性合作伙伴經(jīng)營(yíng)者群體項(xiàng)目消費(fèi)群體企業(yè)老板、個(gè)體戶老板具一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的女性消費(fèi)者富二代年輕消費(fèi)者外國(guó)游客、經(jīng)商人士

高消費(fèi)力群體公務(wù)員、企業(yè)高管、企業(yè)技術(shù)人員城市白領(lǐng)追求時(shí)尚、潮流的年輕人

主力消費(fèi)群體項(xiàng)目周邊160萬(wàn)居民新白云機(jī)場(chǎng)職工周邊公司、專業(yè)市場(chǎng)的工作者注釋：本項(xiàng)目業(yè)態(tài)搭配均衡、有大型超市和多層次的飲食名店，是周邊居民的生活必需品。

項(xiàng)目周邊客戶花都區(qū)現(xiàn)有約80萬(wàn)居民

花都區(qū)居民注釋：花都區(qū)現(xiàn)有約80萬(wàn)居民，廣州市逐年加大該區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度。不久將來(lái)，有更多的本地人將遷居花都。由于花都區(qū)內(nèi)缺乏大型的、完善的商業(yè)中心，到廣州市休閑消費(fèi)將成為該區(qū)市民未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。如行經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速，到達(dá)本項(xiàng)目?jī)H需25分鐘車程，這一設(shè)想定能成為現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目消費(fèi)群體企業(yè)老板、個(gè)體戶老板高消費(fèi)力群體公務(wù)員、企項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬價(jià)格范圍：可對(duì)比廣州各商業(yè)項(xiàng)目及鄰近項(xiàng)目“五號(hào)停機(jī)坪”而定建議統(tǒng)一采取——租賃方式項(xiàng)目租售方式及價(jià)格推算根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一貫的經(jīng)營(yíng)方式，以及本地商業(yè)市場(chǎng)作參考依據(jù)價(jià)格范圍：可對(duì)比廣州各商業(yè)項(xiàng)目及鄰近項(xiàng)目“五號(hào)停機(jī)坪”而定建招商計(jì)劃第一階段：內(nèi)部招商階段時(shí)間：4月中旬招商對(duì)象：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴、招商部客戶資源、國(guó)內(nèi)外商會(huì)組織、行業(yè)協(xié)會(huì)等招商方式：舉辦大型、隆重、豪華的招商盛宴推貨數(shù)量：符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布的所有商鋪均可洽談優(yōu)惠措施：由于這一階段的客戶均是內(nèi)部客戶，優(yōu)惠需逐一制定、洽談推貨支撐：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已于全國(guó)各地成功開(kāi)發(fā)數(shù)十個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，合作商家超過(guò)5000個(gè)。在商業(yè)市場(chǎng)中擁有良好的口碑，擁有一批固定的、長(zhǎng)期的追捧客戶。目的：通過(guò)舉辦豪華的大型招商會(huì)，把項(xiàng)目定格在高端定位。并確立內(nèi)部的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，引入實(shí)力型商家和國(guó)內(nèi)外主力品牌名店。為項(xiàng)目制造新聞點(diǎn)，強(qiáng)而有力地向市場(chǎng)發(fā)出“廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”招商正式啟動(dòng)。此階段，招商中心可同時(shí)接受散客登記（可考慮收取誠(chéng)意金），積累客戶。招商計(jì)劃第一階段：內(nèi)部招商階段時(shí)間：4月中旬招商計(jì)劃第二階段：公開(kāi)開(kāi)盤(pán)招商階段時(shí)間：5月中旬~6月中旬招商對(duì)象：臺(tái)、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國(guó)內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招商，可根據(jù)實(shí)際客戶數(shù)量，制定抽簽、排隊(duì)等形式。推貨數(shù)量：約20%貨量，如招商效果理想，可加推10%貨量，增加開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)。所推商鋪建議以中、低價(jià)位為主，結(jié)合少量高價(jià)商鋪。讓客戶感受到開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠和價(jià)格合理，亦可繼續(xù)積累部分需求高價(jià)位商鋪的客戶。為下一階段推出高價(jià)位商鋪造勢(shì)。優(yōu)惠措施：推出租5年送1年、租3年送半年、送管理費(fèi)等優(yōu)惠方案（具體優(yōu)惠計(jì)劃還需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際租賃面積計(jì)算未來(lái)幾年的租金回報(bào)和優(yōu)惠方案可行性再作定案）推貨支撐：經(jīng)過(guò)第一階段的內(nèi)部招商，此時(shí)已完成部分主力商家、大型超市等實(shí)力型企業(yè)的合作加盟，能通過(guò)這些品牌企業(yè)提高本項(xiàng)目的影響力和市場(chǎng)定位，增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心。而且，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)4月份和五一黃金周的客戶積累，已形成較好的租賃氣氛。目的：消化部分登記客戶，繼續(xù)積累高端客戶，制造開(kāi)盤(pán)熱租氣氛，為下一階段推出高價(jià)位商鋪造勢(shì)。招商計(jì)劃第二階段：公開(kāi)開(kāi)盤(pán)招商階段時(shí)間：5月中旬~6月中旬招商計(jì)劃第三階段：推出大量靚鋪階段時(shí)間：7月中旬~9月上旬招商對(duì)象：臺(tái)、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國(guó)內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招商推貨數(shù)量：推出大量高價(jià)位靚鋪，并結(jié)合部分中、低價(jià)位商鋪。推貨量約40%~50%。優(yōu)惠措施：與第二階段的優(yōu)惠相比，此時(shí)可稍微降低，高價(jià)位商鋪可根據(jù)客戶需求量，考慮不參與優(yōu)惠活動(dòng)（具體優(yōu)惠計(jì)劃還需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際租賃面積計(jì)算未來(lái)幾年的租金回報(bào)和優(yōu)惠方案可行性再作定案）。推貨支撐：經(jīng)過(guò)前兩個(gè)階段的招商，此時(shí)已完成大部分主力商家的合作加盟。項(xiàng)目在市場(chǎng)上已形成高端的項(xiàng)目定位。而且，高價(jià)位客戶已大量積累，形成十分活躍的租賃氛圍。目的：此時(shí)是項(xiàng)目最主要的推貨時(shí)間，大量高價(jià)位商鋪的推出，解籌前期大量VIP客戶。營(yíng)造升值勢(shì)頭。促進(jìn)部分中、低價(jià)位商鋪的招商工作。招商計(jì)劃第三階段：推出大量靚鋪階段時(shí)間：7月中旬~9月上旬招商計(jì)劃第四階段：收官階段，促銷余貨階段時(shí)間：9月中旬~11月招商對(duì)象：臺(tái)、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國(guó)內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招商推貨數(shù)量：余下約20%貨量，大部分為中、低價(jià)位商鋪。優(yōu)惠措施：可根據(jù)實(shí)際租賃情況，考慮是否提高優(yōu)惠幅度，如招商計(jì)劃順利，此時(shí)可縮減優(yōu)惠（具體優(yōu)惠計(jì)劃還需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際租賃面積計(jì)算未來(lái)幾年的租金回報(bào)和優(yōu)惠方案可行性再作定案）。推貨支撐：項(xiàng)目已于市場(chǎng)投放長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的廣告，有相當(dāng)高的曝光率和知名度。而且，此時(shí)項(xiàng)目即將進(jìn)入開(kāi)業(yè)階段，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度亦已基本完成，能給客戶非常清晰的感觀感受。目的：消化剩余貨量，為項(xiàng)目開(kāi)業(yè)作最后準(zhǔn)備。招商計(jì)劃第四階段：收官階段，促銷余貨階段時(shí)間：9月中旬~11項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬宣傳推廣計(jì)劃

招商啟動(dòng)期：形象廣告宣傳階段時(shí)間：3月（為期一個(gè)月）宣傳形式：地鐵車廂廣告、項(xiàng)目外圍戶外廣告、軟文繕稿、公益性活動(dòng)或贊助、冠名活動(dòng)宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報(bào)紙、公益性活動(dòng)宣傳對(duì)象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌樹(shù)立活動(dòng)配合：大型項(xiàng)目推介會(huì)；行業(yè)協(xié)會(huì)推介會(huì)；客戶、媒體萬(wàn)達(dá)體驗(yàn)行；媒體看鋪團(tuán)…目的：由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首次進(jìn)軍華南地區(qū)，本地人對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)比較陌生。因此，首先樹(shù)立健康、良好的品牌形象。宣傳推廣計(jì)劃招商啟動(dòng)期：形象廣告宣傳階段時(shí)間：3月（為期一宣傳推廣計(jì)劃招商概念導(dǎo)入期：項(xiàng)目概念、區(qū)域價(jià)值宣傳階段時(shí)間：4月（為期一個(gè)月）宣傳形式：地鐵車廂廣告、項(xiàng)目外圍戶外廣告、軟文繕稿、電視廣告、電臺(tái)廣告、電視節(jié)目合作宣傳宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報(bào)紙、本地電視、電臺(tái)宣傳重點(diǎn)：邀請(qǐng)本地收視率較高的節(jié)目，制作有關(guān)舊機(jī)場(chǎng)變遷之類的節(jié)目，報(bào)道舊機(jī)場(chǎng)最新概況等，從勾起廣州人記憶的同時(shí)，塑造白云新城區(qū)域價(jià)值和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳對(duì)象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目定位——超大型城市綜合項(xiàng)目、區(qū)域價(jià)值——白云新城廣州都市副中心

活動(dòng)配合：投資講座（邀請(qǐng)知名的講師）、冠名知名度較高的活動(dòng)、招商中心人氣活動(dòng)等目的：由于舊機(jī)場(chǎng)一帶在本地人心目中存在較多偏見(jiàn)，必須重新塑造該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和全新的城市定位。另外，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)作預(yù)告式推廣。宣傳推廣計(jì)劃招商概念導(dǎo)入期：項(xiàng)目概念、區(qū)域價(jià)值宣傳階段時(shí)間：宣傳推廣計(jì)劃

招商強(qiáng)勢(shì)期：密集宣傳攻勢(shì)、集中開(kāi)盤(pán)階段時(shí)間：5月~6月宣傳形式：地鐵車廂廣告、項(xiàng)目外圍戶外廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、DM直郵宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報(bào)紙、電視、電臺(tái)、郵遞招商手冊(cè)宣傳對(duì)象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目正式公開(kāi)招商、項(xiàng)目賣點(diǎn)、實(shí)力型品牌店鋪加盟活動(dòng)配合：外地推介會(huì)、推介會(huì)、大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（暨招商大會(huì)）、加推活動(dòng)、明星助陣制造話題等目的：進(jìn)入開(kāi)盤(pán)招商階段，采取較為大量的廣告攻勢(shì)，為項(xiàng)目獲得更高的曝光率和市場(chǎng)影響力，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)招商造勢(shì)。宣傳推廣計(jì)劃招商強(qiáng)勢(shì)期：密集宣傳攻勢(shì)、集中開(kāi)盤(pán)階段時(shí)間：5宣傳推廣計(jì)劃

招商優(yōu)化期：一系列利好消息釋放，稀缺旺鋪加推的宣傳階段時(shí)間：7~8月宣傳形式：項(xiàng)目外圍戶外廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告宣傳工具：戶外廣告牌、各大傳媒報(bào)紙、電視、電臺(tái)宣傳對(duì)象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目升值、鋪王限量推出活動(dòng)配合：招商中心人氣活動(dòng)、商家答謝回饋活動(dòng)、小型明星活動(dòng)、大學(xué)生文化節(jié)（作品秀、現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)、創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想微博）等目的：主力招商期，利用項(xiàng)目升值和鋪王推出的推廣，吸引更多客戶的關(guān)注，促進(jìn)未能租賃的客戶成交。宣傳推廣計(jì)劃招商優(yōu)化期：一系列利好消息釋放，稀缺旺鋪加推的宣傳推廣計(jì)劃

開(kāi)業(yè)造勢(shì)期：開(kāi)業(yè)前高密度投放宣傳階段時(shí)間：11月下旬~12月下旬宣傳形式：地鐵車廂廣告、項(xiàng)目外圍戶外廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報(bào)紙、電視、電臺(tái)宣傳對(duì)象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：萬(wàn)達(dá)廣成12月11日隆重開(kāi)業(yè)！前期網(wǎng)絡(luò)、微博活動(dòng)征集會(huì)員—會(huì)員互動(dòng)—開(kāi)業(yè)活動(dòng)內(nèi)容亮點(diǎn)活動(dòng)配合：社區(qū)活動(dòng)“亞運(yùn)全領(lǐng)先”；“白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)文化節(jié)”；貝太廚房或餐飲商家合作的“烹出新煮意”，贏取開(kāi)業(yè)各商家的現(xiàn)金購(gòu)物券；大型開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)、圣誕活動(dòng)目的：開(kāi)業(yè)前投放大量廣告，有針對(duì)性地指向目標(biāo)消費(fèi)群體。宣傳推廣計(jì)劃開(kāi)業(yè)造勢(shì)期：開(kāi)業(yè)前高密度投放宣傳階段時(shí)間：11宣傳推廣計(jì)劃

持續(xù)旺場(chǎng)期期：加強(qiáng)對(duì)開(kāi)業(yè)后續(xù)報(bào)道階段時(shí)間：1月-2月宣傳形式：地鐵車廂廣告、項(xiàng)目外圍戶外廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報(bào)紙、電視、電臺(tái)、框架廣告宣傳對(duì)象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)精彩不斷！活動(dòng)配合：新年狂歡節(jié)、每月2次明星簽售活動(dòng)、新春年貨會(huì)、旅游文化節(jié)等。目的：開(kāi)業(yè)前投放大量廣告，有針對(duì)性地指向目標(biāo)消費(fèi)群體。宣傳推廣計(jì)劃持續(xù)旺場(chǎng)期期：加強(qiáng)對(duì)開(kāi)業(yè)后續(xù)報(bào)道階段時(shí)間：1月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)布置配合

開(kāi)放情景樣板商鋪選擇項(xiàng)目較為優(yōu)勢(shì)的地方，裝修成為樣板示范區(qū)域，設(shè)有示范大堂、情景商鋪、品牌商鋪等樣板間，提升項(xiàng)目項(xiàng)目定位，使客戶直觀感受項(xiàng)目的高定位、高規(guī)格。促進(jìn)成交。通過(guò)開(kāi)放情景樣板商鋪，增加新聞點(diǎn)，提高項(xiàng)目曝光率。

招商中心設(shè)3D體驗(yàn)區(qū)2010年是3D時(shí)代的元年，本項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城，IMAX影廳是其中賣點(diǎn)。招商中心可陳設(shè)3D電視，制作簡(jiǎn)易的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3D模擬廣告，讓客人在招商中心先睹為快。強(qiáng)化萬(wàn)達(dá)影城，IMAX影廳的影響力。增加新聞點(diǎn)，提高項(xiàng)目曝光率。讓客戶在招商中心停留更長(zhǎng)時(shí)間，讓招商人員把握成交時(shí)機(jī)，亦可為招商中心制造熱鬧的招商氣氛。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)布置配合開(kāi)放情景樣板商鋪選擇項(xiàng)目較為優(yōu)勢(shì)的地方謝謝！謝謝！廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)定位及營(yíng)銷策略建議廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)廣州市GDP及人均可支配收入呈連續(xù)性增長(zhǎng)

2008年實(shí)現(xiàn)GDP8,200億元，增長(zhǎng)12.3%。

2009年實(shí)現(xiàn)GDP9,112億元，增長(zhǎng)11.5%。

2008年人均可支配收入為25,317元，增長(zhǎng)12.7%。

2009年人均可支配收入為29,610元，增長(zhǎng)9.1%。消費(fèi)市場(chǎng)日漸旺盛，消費(fèi)總額逐年提升

2008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,140億元，增長(zhǎng)14.5%。

2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,647億元，增長(zhǎng)16.2%。商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析小結(jié)：廣州市作為珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，為泛珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。2008年后，在全球金融危機(jī)的籠罩下，經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控和市政府的有效措施，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍能呈現(xiàn)可觀的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2010年將迎來(lái)亞運(yùn)年，廣州的社會(huì)地位隨之躍上新的臺(tái)階，為各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來(lái)更大的商機(jī)。旅游市場(chǎng)、春、秋交易會(huì)、車展、以及各類展銷會(huì)將更備受關(guān)注，更多的外商前來(lái)廣州投資。為廣州的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的發(fā)展前景。廣州市GDP及人均可支配收入呈連續(xù)性增長(zhǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場(chǎng)布局主力商圈天河城商圈中華廣場(chǎng)商圈北京路商圈上下九商圈

高端商圈天河北中信廣場(chǎng)商圈環(huán)市路淘金商圈中國(guó)大酒店商圈次級(jí)商圈農(nóng)林下路商圈人民路商圈江南西商圈商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場(chǎng)布局主力商圈天河城商圈中華天河城商圈中華廣場(chǎng)商圈北京路商圈附近有天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、維多利亞商場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心、體育西商業(yè)街、天河電腦城等。定位為集休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物于一體的中高端商業(yè)中心。周邊高級(jí)寫(xiě)字樓林立，是地鐵一、三號(hào)線沿線商圈，公共交通便利。本商圈自九十年代初期開(kāi)始布局，至今已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，其租金價(jià)格在廣州地區(qū)屬于一流水平。附近有中華廣場(chǎng)、流行前線、地王廣場(chǎng)、老鼠街、東川路商業(yè)街、手機(jī)通訊用品市場(chǎng)等。定位為集休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物于一體的中低端至中高端的跨越式消費(fèi)市場(chǎng)格局。地處廣州市老城區(qū)，周邊擁有龐大的居民人口，是地鐵一號(hào)線的沿線物業(yè)，交通便利。北京路商業(yè)街屬于廣州市較早期的商業(yè)中心，由于發(fā)展成熟，不少開(kāi)發(fā)商都圍繞北京路步行街為核心，在周邊陸續(xù)開(kāi)發(fā)了廣百百貨、新大新百貨、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)、五月花廣場(chǎng)、動(dòng)漫星城等多家較具規(guī)模的商場(chǎng)。北京路地下為南越王墓遺址，已被市政府列為保護(hù)文物和旅游景點(diǎn)。并為此加強(qiáng)對(duì)北京路商圈的打造，使其成為集旅游、購(gòu)物于一體的景點(diǎn)。北京路商圈人流量密集，交通四通八達(dá)，是廣州市最具規(guī)模的成熟商圈。其租金價(jià)格亦是廣州商業(yè)行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的。廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析天河城商圈中華廣場(chǎng)商圈北京路商圈附近有天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、上下九商圈上下九步行街座落于古老的廣州西關(guān)。步行街兩旁的商鋪大部分是過(guò)百年樓齡的西關(guān)大宅和舊廣州標(biāo)志性建筑“騎樓屋”。被市政府和旅游局定性為集“商貿(mào)消閑中心與特色嶺南文化”的商業(yè)中心。是市旅游局屬下的會(huì)員單位，每年都會(huì)吸引眾多中外游客。商業(yè)街屬于地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)，周邊人口眾多，商業(yè)氣氛濃郁，是廣州市最為成熟的商圈之一。天河北是廣州市的CBD中心。周邊高級(jí)寫(xiě)字樓林立，高級(jí)食府、高級(jí)會(huì)所、名車展廳遍布該區(qū)。中信廣場(chǎng)的中天購(gòu)物廣場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)的友誼商店分布其中，其定位高端，結(jié)合了多家世界性頂級(jí)品牌，打造成名人、富人的購(gòu)物商圈。天河北中信廣場(chǎng)商圈環(huán)市路淘金商圈環(huán)市路、淘金路是廣州市最早期的CBD。周邊有眾多的高級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所。也是外國(guó)人的聚居之地。該區(qū)擁有花園酒店商場(chǎng)、友誼商店、世貿(mào)新天地、好世界廣場(chǎng)、麗柏廣場(chǎng)、淘金路商業(yè)街等眾多商場(chǎng)。定位為中高端和高端的商業(yè)中心。經(jīng)營(yíng)品牌大多為世界性頂級(jí)品牌。其功能較為單一，缺少休閑、娛樂(lè)等配套項(xiàng)目。目標(biāo)客戶群鮮明，且屬于忠實(shí)客戶一類，因此，客流需不算很高，但其擁有相當(dāng)高的影響力。

廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析上下九商圈上下九步行街座落于古老的廣州西關(guān)。步行街兩旁的商鋪中國(guó)大酒店商圈中國(guó)大酒店名店街和東方賓館商場(chǎng)是廣州較早期的高端品牌商業(yè)中心。曾一度風(fēng)光無(wú)限。由于近年琶洲國(guó)際會(huì)館的啟用，中國(guó)大酒店旁的交易會(huì)館已逐漸失去了其功能和影響力，導(dǎo)致該商圈的商業(yè)氛圍趨下降姿態(tài)。但是，其鮮明的高端定位，仍然使之成為極具影響力的商業(yè)中心。農(nóng)林下路商圈位于越秀區(qū)東山地段。是廣州市較早期的商業(yè)中心。由東山百貨、王府井百貨、東山錦軒商場(chǎng)以及數(shù)百家商鋪組成。定位為中端至中低端的商業(yè)格局。由于位于老城區(qū)，毗鄰地鐵一號(hào)線，因此，人流量較多。農(nóng)林下路商圈人民路商圈人民路是廣州市最早期的商業(yè)中心之一，曾輝煌一時(shí)。由于市場(chǎng)格局的變遷，該區(qū)已漸入黃昏。但是，部分區(qū)域經(jīng)過(guò)重新定位和包裝，展現(xiàn)了新的機(jī)遇，如狀元坊、越富廣場(chǎng)、美國(guó)銀行中心廣場(chǎng)等。其經(jīng)營(yíng)特色鮮明，主營(yíng)時(shí)尚、前衛(wèi)的流行服飾，餐飲店鋪均為年輕人最喜愛(ài)的品牌。深受年輕人歡迎。

廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析中國(guó)大酒店中國(guó)大酒店名店街和東方賓館商場(chǎng)是廣州較早期的高端品江南西商圈江南西路商圈是海珠區(qū)唯一的商業(yè)中心，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。近年，這地段不斷涌現(xiàn)新的商業(yè)項(xiàng)目，如萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)（家樂(lè)福）、江南新一城（廣百百貨）、江南新地步行街等，令到該地段的商業(yè)氣氛更為濃厚，配套項(xiàng)目已經(jīng)十分完善。而且，海珠區(qū)的人口十分密集，登記戶籍?dāng)?shù)已達(dá)一百萬(wàn)，使到該區(qū)有著得天獨(dú)厚的“人和”優(yōu)勢(shì)。

小結(jié)：上述列出的十個(gè)商圈已成為廣州市商業(yè)市場(chǎng)中的絕對(duì)主力，覆蓋了高、中、低各級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)。這十個(gè)商圈的優(yōu)勢(shì)概括如下:

地段優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)人流優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)成熟度優(yōu)勢(shì)主力商圈和高端商圈與本項(xiàng)目將構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。次級(jí)商圈雖未構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但存在商鋪投資客戶爭(zhēng)奪的間接競(jìng)爭(zhēng)。廣州商業(yè)市場(chǎng)布局分析商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析江南西商圈江南西路商圈是海珠區(qū)唯一的商業(yè)中心，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比A商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)天河城B1（吉之島）

58元（￥/月/平方米）1F1600~2500元（￥/月/平方米）2F1800~2600元（￥/月/平方米）3F1250元（￥/月/平方米）4F900元（￥/月/平方米）5F500元（￥/月/平方米）6F300元（￥/月/平方米）

麗柏廣場(chǎng)1F1300~1500元（￥/月/平方米）

2F950~1000元（￥/月/平方米）3F700~800元（￥/月/平方米）4F320~380元（￥/月/平方米）5F230~270元（￥/月/平方米）商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比A商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)天河城B1（吉商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)正佳廣場(chǎng)B1

60元（￥/月/平方米）M層150~500元（￥/月/平方米）1F800~1500元（￥/月/平方米）2F500~700元（￥/月/平方米）3F300~400元（￥/月/平方米）4F200~300元（￥/月/平方米）5F150~200元（￥/月/平方米）6F80~150元（￥/月/平方米）7F80~120元（￥/月/平方米）

江南新地柳園約￥600/mth(G)￥60/mth(G)含空調(diào)、清潔費(fèi)及推廣費(fèi)竹園約￥500/mth(G)金礦約￥468/mth(G)風(fēng)谷約￥468/mth(G)水域約￥300~400/mth(G)廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比B商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)正佳廣場(chǎng)B160元（￥/月/平方米）商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)世貿(mào)新天地GF

18元（￥/月/平方米）1F1000~1200元（￥/月/平方米）2F800~1000元（￥/月/平方米）3F500~600元（￥/月/平方米）4F100~200元（￥/月/平方米）5F80元（￥/月/平方米）

中華廣場(chǎng)B1600~1500元（￥/月/平方米）60元（￥/月/平方米）1F800~1300元（￥/月/平方米）2F提點(diǎn)30%3F250~360元（￥/月/平方米）4F180~240元（￥/月/平方米）5F160~180元（￥/月/平方米）6F100~140元（￥/月/平方米）7F80~100元（￥/月/平方米）廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比C商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)世貿(mào)新天地GF18元（￥/月/平方米商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)五月花B2350~430元（￥/月/平方米）50+10元（￥/月/平方米）B1300~350元（￥/月/平方米）1F800~1000元（￥/月/平方米）2F300~500元（￥/月/平方米）3F100~300元（￥/月/平方米）4F60~70元（￥/月/平方米）5F50~60元（￥/月/平方米）8F30~40元（￥/月/平方米）備注：6、7層為發(fā)展商自用廣州商業(yè)市場(chǎng)租金對(duì)比D商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析商場(chǎng)樓層平均租金管理費(fèi)五月花B2350~430元（￥/月/平項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的實(shí)施，以舊白云機(jī)場(chǎng)為中心，南至廣園路、西至機(jī)場(chǎng)路、北至華南大道、東至白云山，總面積達(dá)12.8平方公里的廣闊地域?qū)⒁?guī)劃建成一個(gè)“白云新城”。其定位是以大型商業(yè)購(gòu)物中心為軸，周邊配套多個(gè)高尚住宅區(qū)。本項(xiàng)目所在位置是“白云新城”的中心，將成為廣州的都市副中心。規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目總面積超過(guò)12.6萬(wàn)平方米、建筑面積逾28萬(wàn)平方米。擬斥資50億元，打造為集商貿(mào)城、酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等功能的綜合大型商業(yè)項(xiàng)目。

品牌優(yōu)勢(shì)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，迅速成長(zhǎng)為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過(guò)50億元。集團(tuán)擁有十分豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷和招商經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)合作伙伴超過(guò)5000家。已于全國(guó)開(kāi)業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、8家五星級(jí)酒店、400塊電影銀幕、11家連鎖百貨店。區(qū)域優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目所在的區(qū)域是“白云新城”的中心，鄰近白云國(guó)際會(huì)議中心和廣州體育館，周邊人口數(shù)量高達(dá)160萬(wàn)。而且，“白云新城”日漸成熟后，人口數(shù)量將會(huì)全面增加。項(xiàng)目背景優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目原址為廣州舊白云機(jī)場(chǎng)。它歷經(jīng)近一個(gè)世紀(jì)，無(wú)數(shù)廣州人在此留下了許多珍貴的記憶，結(jié)下了極為深厚的情結(jié)。本項(xiàng)目特殊的歷史背景因素，為項(xiàng)目的推動(dòng)和發(fā)展起著重要的作用。

項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)地理位置偏遠(yuǎn)

項(xiàng)目所在地塊遠(yuǎn)離廣州市中心。周邊以外來(lái)人口居多，治安較差。因此，本地人對(duì)此地段存在芥蒂，一般較少到該區(qū)域消費(fèi)。商業(yè)氛圍淡薄

周邊商業(yè)形態(tài)零散，檔次不高，業(yè)種混亂。因此，多年來(lái)一直未能形成良好的商業(yè)氛圍。

公共交通設(shè)施薄弱

廣州地鐵已建成運(yùn)營(yíng)的有五條線路，每日客運(yùn)量超100萬(wàn)人次，覆蓋面廣，貫穿廣州東西南北和各個(gè)商業(yè)地段。按規(guī)劃，將有更多的地鐵線路相繼開(kāi)通，成為廣州人最常用的公共出行工具。而與本項(xiàng)目距離最近的二號(hào)線三元里站約有2公里，難以獲取地鐵為本案所帶來(lái)的便利。另外，公交車線路雖多，但由于距離市中心較遠(yuǎn)，乘車時(shí)間較長(zhǎng)，且容易塞車。項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到商鋪資源競(jìng)爭(zhēng)外資零售企業(yè)紛紛搶灘廣州，激活廣州的商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間。項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目劣勢(shì)地理位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重所在區(qū)域還有“五號(hào)停機(jī)坪”商業(yè)項(xiàng)目、“白云綠地中心”將同時(shí)推出，對(duì)廣場(chǎng)帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)：G5：商業(yè)定位與廣場(chǎng)幾乎重疊，供應(yīng)量十分龐大，且G5的主力店占有極大的優(yōu)勢(shì)（吉之島、天河城百貨、天極品酒家、堂會(huì)、星期八小鎮(zhèn)以及獨(dú)有的餐飲品牌），預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場(chǎng)，而這也將間接影響到商鋪投資購(gòu)買(mǎi)客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。綠地：業(yè)態(tài)規(guī)劃與廣場(chǎng)十分相似，定位偏于高端，綠地的項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后將很有可能分流廣場(chǎng)的高端客流，在招商方面，對(duì)金街的影響較大。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)項(xiàng)目要在今年內(nèi)推出，由于時(shí)間較緊，商業(yè)推出量大，項(xiàng)目租賃期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，項(xiàng)目商鋪?zhàn)馐勖媾R一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重項(xiàng)目解析歸納項(xiàng)目屬性界定廣州都市副中心超大型城市綜合體項(xiàng)目

最具廣州情懷的商業(yè)中心全新打造成型的區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目屬性界定廣州都市副中心超大型城市綜合體項(xiàng)目最具廣州情懷項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定位背景綜述市場(chǎng)條件因素從宏觀層面看，廣州市經(jīng)濟(jì)前景看好，消費(fèi)力不斷提高，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)?！鞍自菩鲁恰钡某鞘幸?guī)劃強(qiáng)化了本項(xiàng)目的商業(yè)定位，本案將成為廣州都市副中心的核心。廣州多個(gè)成熟的商業(yè)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)。本項(xiàng)目鄰近的“五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位存在較大影響。目前廣州市全新的商業(yè)項(xiàng)目不多，本區(qū)域內(nèi)僅有鄰近的“五號(hào)停機(jī)坪”項(xiàng)目。但由于本案與前者都是超大型項(xiàng)目，供應(yīng)量十分龐大。將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多。項(xiàng)目條件因素項(xiàng)目已具備商業(yè)開(kāi)發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量的要求。項(xiàng)目面臨較佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。項(xiàng)目商業(yè)定位背景綜述市場(chǎng)條件因素從宏觀層面看，廣州市經(jīng)濟(jì)前景項(xiàng)目商業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略依托項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)的規(guī)劃，深入挖掘及放大區(qū)域資源的價(jià)值。打造為超大型城市綜合體項(xiàng)目

，通過(guò)引入高產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象。重點(diǎn)：區(qū)域價(jià)值挖掘、高產(chǎn)品力塑造策略1：區(qū)域定位重新定義為白云新城都市副中心，提升區(qū)域形象戰(zhàn)略分解——項(xiàng)目執(zhí)行策略策略2：打造項(xiàng)目的唯一性，提升項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力策略4：在業(yè)態(tài)、規(guī)劃、景觀等產(chǎn)品值點(diǎn)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目的超越策略5：完善軟性的增值服務(wù)，提高客戶滿足感，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值策略3：引入國(guó)際性品牌，塑造高端形象策略6：完善的運(yùn)營(yíng)體系，加大對(duì)廣場(chǎng)品牌形象及人文情懷的塑造項(xiàng)目商業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略依托項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)的規(guī)劃，深入挖掘及放大區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位定案定位為中高端至高端，以大型購(gòu)物中心、國(guó)際連鎖超市、五星級(jí)酒店、酒店公寓、五星級(jí)影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜合體項(xiàng)目。成為廣州市全新的多功能城市休閑中心，集休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能。以商場(chǎng)、步行街商鋪為主的商業(yè)形態(tài)。通過(guò)品牌主力店帶動(dòng)規(guī)模，通過(guò)國(guó)際性品牌店提升檔次。項(xiàng)目商業(yè)定位定案定位為中高端至高端，以大型購(gòu)物中心、國(guó)際連鎖項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議國(guó)際性品牌店

如LV、GUCCI等國(guó)際性品牌店，塑造項(xiàng)目的高端定位，提升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力。品牌主力店引入大眾認(rèn)知的、熟悉的、最常消費(fèi)的品牌。如品牌服飾店、品牌眼鏡店等，融入現(xiàn)代國(guó)際時(shí)尚元素，增強(qiáng)時(shí)代感，提高項(xiàng)目的層次品位。兒童玩具、用品旗艦城

廣州商業(yè)市場(chǎng)中，具規(guī)模的兒童玩具、兒童用品的品牌店處于空白階段。打造一個(gè)高檔次、具規(guī)模的兒童玩具用品旗艦城，能吸引眾多父母的高度關(guān)注。還可引入兒童教育機(jī)構(gòu)，增加其影響力。本地實(shí)力型商場(chǎng)

引入友誼商店或廣百百貨。這兩家大型百貨零售企業(yè)，是本地零售業(yè)市場(chǎng)的佼佼者，其定位高端，在廣州擁有無(wú)數(shù)忠實(shí)客戶，具有相當(dāng)高的市場(chǎng)影響力。對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)推廣有著極大的促進(jìn)作用。超大型超級(jí)市場(chǎng)

由于本項(xiàng)目定位高端時(shí)尚，建議大型超市首選吉之島、沃爾瑪、家樂(lè)福。這些都是國(guó)際性大型超市，定位高端，與本項(xiàng)目定位相匹配。大型超市能滿足周邊百萬(wàn)居民的日常消費(fèi)，能極大地提高本項(xiàng)目的人流量。國(guó)際影城

建設(shè)具規(guī)模的大型國(guó)際影城和IMAX影廳。經(jīng)過(guò)年初阿凡達(dá)的3D熱潮后，廣州人對(duì)IMAX影廳可謂是熱鍋上的螞蟻。電影業(yè)界未來(lái)將大規(guī)模增加3D電影數(shù)量，IMAX影廳絕對(duì)能吸引更多影迷的關(guān)注。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議國(guó)際性品牌店項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議家電連鎖店

如國(guó)美、蘇寧等大型家電連鎖店。該店鋪集家電、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品于一體，在全國(guó)各地占據(jù)了相當(dāng)高的市場(chǎng)份額。餐飲、食府

“吃在廣州”！廣州人非常注重飲食。項(xiàng)目必須引入高、中、低端的飲食潮流，高端即指高級(jí)西餐廳、高級(jí)中餐廳；中端即指必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、大家樂(lè)等主流餐飲名店；低端并非指價(jià)格便宜的店鋪，而是能適合普羅大眾，具有鮮明風(fēng)格的特色餐飲店鋪。娛樂(lè)場(chǎng)所引入高級(jí)娛樂(lè)會(huì)所、高級(jí)酒吧、量版式KTV，能吸引大量高消費(fèi)、年輕的潮流人士。能提高項(xiàng)目的整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。文化用品類店鋪

如書(shū)城、影像制品等文化用品店鋪。提升項(xiàng)目的品位和內(nèi)涵。旅游項(xiàng)目

由于項(xiàng)目前身是舊白云機(jī)場(chǎng)，令項(xiàng)目自身存在著不平凡的特質(zhì)。建議在項(xiàng)目中尋找機(jī)場(chǎng)的影子，開(kāi)發(fā)一些與航空、機(jī)場(chǎng)相關(guān)的景點(diǎn)項(xiàng)目，從旅游角度推動(dòng)此區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。展銷中心

建議預(yù)留展銷中心，將來(lái)可作為本項(xiàng)目合作伙伴或外來(lái)企業(yè)的產(chǎn)品推介平臺(tái)。每次的產(chǎn)品推介會(huì)，都會(huì)成為媒介和群眾所關(guān)注的焦點(diǎn)，能提高本項(xiàng)目的曝光率。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議家電連鎖店招商目標(biāo)群體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略性合作伙伴國(guó)外的國(guó)際性品牌企業(yè)臺(tái)、港、澳的品牌企業(yè)國(guó)內(nèi)的品牌企業(yè)本地的品牌企業(yè)零散商戶

經(jīng)營(yíng)者群體

投資群體職業(yè)炒家本地高收入人群，如公務(wù)員、企業(yè)高管等招商目標(biāo)群體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略性合作伙伴經(jīng)營(yíng)者群體項(xiàng)目消費(fèi)群體企業(yè)老板、個(gè)體戶老板具一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的女性消費(fèi)者富二代年輕消費(fèi)者外國(guó)游客、經(jīng)商人士

高消費(fèi)力群體公務(wù)員、企業(yè)高管、企業(yè)技術(shù)人員城市白領(lǐng)追求時(shí)尚、潮流的年輕人

主力消費(fèi)群體項(xiàng)目周邊160萬(wàn)居民新白云機(jī)場(chǎng)職工周邊公司、專業(yè)市場(chǎng)的工作者注釋：本項(xiàng)目業(yè)態(tài)搭配均衡、有大型超市和多層次的飲食名店，是周邊居民的生活必需品。

項(xiàng)目周邊客戶花都區(qū)現(xiàn)有約80萬(wàn)居民

花都區(qū)居民注釋：花都區(qū)現(xiàn)有約80萬(wàn)居民，廣州市逐年加大該區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度。不久將來(lái)，有更多的本地人將遷居花都。由于花都區(qū)內(nèi)缺乏大型的、完善的商業(yè)中心，到廣州市休閑消費(fèi)將成為該區(qū)市民未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。如行經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速，到達(dá)本項(xiàng)目?jī)H需25分鐘車程，這一設(shè)想定能成為現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目消費(fèi)群體企業(yè)老板、個(gè)體戶老板高消費(fèi)力群體公務(wù)員、企項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略項(xiàng)目商業(yè)推廣策略項(xiàng)目商業(yè)研究工作步驟項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與環(huán)境分析項(xiàng)目屬價(jià)格范圍：可對(duì)比廣州各商業(yè)項(xiàng)目及鄰近項(xiàng)目“五號(hào)停機(jī)坪”而定建議統(tǒng)一采取——租賃方式項(xiàng)目租售方式及價(jià)格推算根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一貫的經(jīng)營(yíng)方式，以及本地商業(yè)市場(chǎng)作參考依據(jù)價(jià)格范圍：可對(duì)比廣州各商業(yè)項(xiàng)目及鄰近項(xiàng)目“五號(hào)停機(jī)坪”而定建招商計(jì)劃第一階段：內(nèi)部招商階段時(shí)間：4月中旬招商對(duì)象：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴、招商部客戶資源、國(guó)內(nèi)外商會(huì)組織、行業(yè)協(xié)會(huì)等招商方式：舉辦大型、隆重、豪華的招商盛宴推貨數(shù)量：符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布的所有商鋪均可洽談優(yōu)惠措施：由于這一階段的客戶均是內(nèi)部客戶，優(yōu)惠需逐一制定、洽談推貨支撐：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已于全國(guó)各地成功開(kāi)發(fā)數(shù)十個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，合作商家超過(guò)5000個(gè)。在商業(yè)市場(chǎng)中擁有良好的口碑，擁有一批固定的、長(zhǎng)期的追捧客戶。目的：通過(guò)舉辦豪華的大型招商會(huì)，把項(xiàng)目定格在高端定位。并確立內(nèi)部的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，引入實(shí)力型商家和國(guó)內(nèi)外主力品牌名店。為項(xiàng)目制造新聞點(diǎn)，強(qiáng)而有力地向市場(chǎng)發(fā)出“廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”招商正式啟動(dòng)。此階段，招商中心可同時(shí)接受散客登記（可考慮收取誠(chéng)意金），積累客戶。招商計(jì)劃第一階段：內(nèi)部招商階段時(shí)間：4月中旬招商計(jì)劃第二階段：公開(kāi)開(kāi)盤(pán)招商階段時(shí)間：5月中旬~6月中旬招商對(duì)象：臺(tái)、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國(guó)內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招商，可根據(jù)實(shí)際客戶數(shù)量，制定抽簽、排隊(duì)等形式。推貨數(shù)量：約20%貨量，如招商效果理想，可加推10%貨量，增加開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)。所推商鋪建議以中、低價(jià)位為主，結(jié)合少量高價(jià)商鋪。讓客戶感受到開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠和價(jià)格合理，亦可繼續(xù)積累部分需求高價(jià)位商鋪的客戶。為下一階段推出高價(jià)位商鋪造勢(shì)。優(yōu)惠措施：推出租5年送1年、租3年送半年、送管理費(fèi)等優(yōu)惠方案（具體優(yōu)惠計(jì)劃還需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際租賃面積計(jì)算未來(lái)幾年的租金回報(bào)和優(yōu)惠方案可行性再作定案）推貨支撐：經(jīng)過(guò)第一階段的內(nèi)部招商，此時(shí)已完成部分主力商家、大型超市等實(shí)力型企業(yè)的合作加盟，能通過(guò)這些品牌企業(yè)提高本項(xiàng)目的影響力和市場(chǎng)定位，增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心。而且，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)4月份和五一黃金周的客戶積累，已形成較好的租賃氣氛。目的：消化部分登記客戶，繼續(xù)積累高端客戶，制造開(kāi)盤(pán)熱租氣氛，為下一階段推出高價(jià)位商鋪造勢(shì)。招商計(jì)劃第二階段：公開(kāi)開(kāi)盤(pán)招商階段時(shí)間：5月中旬~6月中旬招商計(jì)劃第三階段：推出大量靚鋪階段時(shí)間：7月中旬~9月上旬招商對(duì)象：臺(tái)、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國(guó)內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招商推貨數(shù)量：推出大量高價(jià)位靚鋪，并結(jié)合部分中、低價(jià)位商鋪。推貨量約40%~50%。優(yōu)惠措施：與第二階段的優(yōu)惠相比，此時(shí)可稍微降低，高價(jià)位商鋪可根據(jù)客戶需求量，考慮不參與優(yōu)惠活動(dòng)（具體優(yōu)惠計(jì)劃還需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際租賃面積計(jì)算未來(lái)幾年的租金回報(bào)和優(yōu)惠方案可行性再作定案）。推貨支撐：經(jīng)過(guò)前兩個(gè)階段的招商，此時(shí)已完成大部分主力商家的合作加盟。項(xiàng)目在市場(chǎng)上已形成高端的項(xiàng)目定位。而且，高價(jià)位客