物業(yè)公司能源和維修費(fèi)用測(cè)算指導(dǎo)書(shū)

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1.目的

合理科學(xué)的編制能源和修理費(fèi)用測(cè)算，為工程的經(jīng)營(yíng)工作供給穩(wěn)當(dāng)?shù)倪\(yùn)行依據(jù)。

2.適用范圍

公司全體在管工程、參謀、合作、合資等工程。

3.職責(zé)

3.1工程執(zhí)行（總）經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)能源和修理測(cè)算費(fèi)用的平衡和操縱工作。

3.2運(yùn)營(yíng)管理部/工程部負(fù)責(zé)人按照本指導(dǎo)書(shū)，概括負(fù)責(zé)本工程的能源和修理費(fèi)用的測(cè)算工作。

3.3公司企管中心主管工程師組織能源工程師、設(shè)備工程師負(fù)責(zé)監(jiān)視、指導(dǎo)工程部的能源和修理的測(cè)算工作。

4.術(shù)語(yǔ)

能源：指工程部在公共區(qū)域使用的電、水（含生活熱水）、燃?xì)狻崃Φ认男再Y源，其中包括工程辦公室使用的能源，業(yè)戶或使用人自行使用的能源不在本指導(dǎo)書(shū)范圍。

5.程序

5.1費(fèi)用測(cè)算的根本原那么

由于物業(yè)的種類、檔次、功能及設(shè)計(jì)上的差異，能源費(fèi)用及修理費(fèi)用往往有較大的區(qū)別，為使測(cè)算和實(shí)際處境盡量相吻合，要留神以下幾個(gè)原那么：

5.1.1要首先掌管工程的建筑面積、供暖面積、工程的使用性質(zhì)等，尤其是具有商場(chǎng)、銀行、餐廳、消遣、洗浴等對(duì)外營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)，由于這些行業(yè)營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，雙休日不休息，能源費(fèi)用高，計(jì)算費(fèi)用時(shí)要充分考慮設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間以及修理的周期和修理費(fèi)用等。

5.1.2對(duì)設(shè)備設(shè)施要舉行實(shí)地測(cè)驗(yàn)，了解設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格以及設(shè)備的使用功率等；多數(shù)開(kāi)發(fā)商不能實(shí)時(shí)供給設(shè)備設(shè)施的細(xì)致資料，需要運(yùn)營(yíng)管理部/工程部負(fù)責(zé)人親自到現(xiàn)場(chǎng)舉行摸底。在摸底中，熟諳物業(yè)，了解工程系統(tǒng)，為今后的工程管理打下根基。

5.1.3在測(cè)算中要充分考慮大型及能耗高的設(shè)備，如鍋爐、制冷機(jī)組、電梯、水泵等，能耗小的設(shè)備和經(jīng)常不使用的設(shè)備可以不考慮或少考慮。如消防水泵，每月只需啟動(dòng)1～2次，在計(jì)算時(shí)可以疏忽不計(jì)；排管風(fēng)機(jī)一般按裝在客戶房間內(nèi)，其能源費(fèi)用應(yīng)由使用人支付，在測(cè)算中不予考慮；在公共區(qū)域的排管風(fēng)機(jī)數(shù)量較少，能耗很低，可以疏忽不計(jì)；數(shù)量大時(shí)，可做粗略計(jì)算。

5.1.4根據(jù)工程的性質(zhì)不同，各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，雖然北京市有統(tǒng)一的收費(fèi)要求，但由于存在有中間環(huán)節(jié)，同一類型的物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有差異。工程部在介入之前，要充分了解本工程實(shí)際合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以免造成較大的測(cè)算誤差。

5.2空調(diào)系統(tǒng)的能源測(cè)算

5.2.1空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備：

冷水機(jī)組、冷卻水泵、冷凍泵、冷熱水泵、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、恒溫恒濕機(jī)、風(fēng)幕等，其中制冷機(jī)組因制冷方式不同，能耗的計(jì)算方法也不同，離心機(jī)組和活塞式機(jī)組主要使用的是電能，而溴化鋰機(jī)組要充分考慮燃?xì)饣蛘羝挠昧俊?/p>

5.2.2空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行時(shí)間

5.2.2.1按北方通常的運(yùn)行規(guī)律，在冬季寫(xiě)字樓為5個(gè)月，即11月1日～3月31日，居住小區(qū)為4個(gè)月，即11月15日～3月15日。在夏季，供給中央空調(diào)的物業(yè)為4個(gè)月，即從5月15日～9月15日。

5.2.2.2每天供給空調(diào)的時(shí)間，由于物業(yè)功能不同，應(yīng)按合同商定的時(shí)間確定，通常寫(xiě)字樓每天11小時(shí)，即早7:00～晚6:00，雙休日休息，酒店及公寓需全天24小時(shí)供給空調(diào)，商場(chǎng)那么考慮每天運(yùn)行13～14小時(shí)，雙休日不停機(jī)。需要常年恒溫恒濕的重要場(chǎng)所，其恒溫恒濕機(jī)需全年365天開(kāi)機(jī)運(yùn)行。

5.2.3空調(diào)能源的計(jì)算原那么

5.2.3.1要充分考慮設(shè)備的配置和實(shí)際需要空調(diào)面積的比例，高檔物業(yè)設(shè)計(jì)余量較大，往往展現(xiàn)大馬拉小車的現(xiàn)象，在實(shí)際計(jì)算時(shí)，先要專心核實(shí)空調(diào)的制冷量(制熱量)和供冷（熱）面積的比值，即計(jì)算出負(fù)荷率，一般規(guī)律是每平方米應(yīng)供給80～100W的制冷（熱）量，地下室通常不計(jì)算空調(diào)面積，首層大廳應(yīng)按高度乘以樓層高度系數(shù)，直燃機(jī)組的大小火轉(zhuǎn)換比例也應(yīng)按同樣方法考慮。

5.2.3.2根據(jù)空調(diào)的負(fù)荷大小計(jì)算中央機(jī)組的使用率，在夏季6、9月份，天氣剛熱，制冷機(jī)組的功耗可按50％運(yùn)行計(jì)算，而在7、8月份的火熱季節(jié)，務(wù)必按100％的功耗考慮。

5.2.3.3新風(fēng)機(jī)組需要常年運(yùn)行，春秋季也不能停車；考慮到室內(nèi)足夠的新風(fēng)量，夜間要適當(dāng)開(kāi)啟新風(fēng)機(jī)組2～3小時(shí)。

5.3電氣設(shè)備的能源測(cè)算

5.3.1電氣系統(tǒng)的主要設(shè)備：

電梯、生活水泵、樓道照明、庭院照明、樓宇照明、電開(kāi)水器、霓虹燈等，酒店要考慮房間內(nèi)的照明及電器用電，辦公樓和公寓的室內(nèi)電費(fèi)一般由客戶支付，不必再作測(cè)算。

5.3.2電氣設(shè)備運(yùn)行時(shí)間

5.3.2.1電梯:

電梯運(yùn)行時(shí)間由于物業(yè)功能不同而有較大差異，公寓酒店一般需24小時(shí)運(yùn)行，而商場(chǎng)和寫(xiě)字樓只在白天運(yùn)行；同時(shí)要考慮電梯的使用頻率及開(kāi)關(guān)門(mén)的時(shí)間，在電梯開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)主機(jī)是不運(yùn)行的；電梯的使用率一般按20～60%計(jì)算，居住小區(qū)一般在20～30％，寫(xiě)字樓一般在40～50％考慮。

5.3.2.2生活水泵

生活水泵的使用頻率應(yīng)按水泵流量和樓宇用水量考慮，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，而用水量小水泵流量大的樓宇，水泵起動(dòng)時(shí)間相對(duì)少一些。變頻泵的計(jì)算原那么一致。

5.3.2.3樓道照明

居住小區(qū)的樓道照明應(yīng)考慮有沒(méi)有外窗，有外窗的樓道白天是不需要照明的，沒(méi)有外窗的樓道即使是在白天也應(yīng)考慮照明問(wèn)題，目前居住小區(qū)大片面樓道是有外窗的。從節(jié)能的角度考慮，樓道照明應(yīng)安裝聲光控開(kāi)關(guān)，沒(méi)有安裝聲光控開(kāi)關(guān)的小區(qū)物業(yè)，工程部進(jìn)駐后應(yīng)首先舉行改造。一般處境下，居住小區(qū)的樓道照明每天按1～2小時(shí)開(kāi)啟計(jì)算為宜；

寫(xiě)字樓的樓道照明，在白天工作時(shí)間應(yīng)全部開(kāi)啟，在夜間和雙休日可按50％考慮；燈具的總功率應(yīng)按照?qǐng)D紙計(jì)算，若無(wú)細(xì)致圖紙，可按每平方米3～5W計(jì)算。樓道照明能耗很高，不得忽略。

地下停車場(chǎng)、機(jī)房等公共區(qū)域照明一般需全天24小時(shí)開(kāi)啟，考慮到節(jié)能因素，白天可50～60％計(jì)算，夜間和雙休日應(yīng)適當(dāng)關(guān)閉一些燈具，照明功率可按30～40％計(jì)算。

5.3.2.4庭院、樓宇及霓虹燈照明

計(jì)算較簡(jiǎn)樸，通常在夜間開(kāi)啟，開(kāi)啟時(shí)間為4～6小時(shí)，重大節(jié)日應(yīng)整夜點(diǎn)亮。其照明功率按圖紙計(jì)算或舉行估算。

5.4水費(fèi)及排污費(fèi)的測(cè)算

5.4.1按一般規(guī)律，寫(xiě)字樓的用水量每萬(wàn)平方米40～100噸/日，酒店及餐飲業(yè)用水量較大，一般在每萬(wàn)平方米100～200噸/日。

5.4.2夏季冷卻塔水的蒸發(fā)和飄散不成忽略，按照一般的規(guī)律，水的補(bǔ)充量約為冷卻水量的1～2％左右。

5.4.3物業(yè)的排污量應(yīng)與用水量一致。

5.5設(shè)備修理費(fèi)用的測(cè)算

由于物業(yè)的種類、檔次和年限不同，修理費(fèi)用差距較大；尤其是在物業(yè)的首年度，大片面設(shè)備在維保期，一般修理費(fèi)用較低。

5.5.1單位面積的修理費(fèi)用

根據(jù)我公司目前管理的物業(yè)級(jí)別，寫(xiě)字樓的單位面積修理費(fèi)用約為14～18元。居住小區(qū)的修理費(fèi)用和物業(yè)的檔次有關(guān)，物業(yè)管理費(fèi)在2元～4元的居住小區(qū)，其單位面積修理費(fèi)用約為2～4元；物業(yè)管理費(fèi)在1.5元～2元的居住小區(qū)，其單位面積修理費(fèi)用約為1.5～2元。

5.5.2電梯的維保費(fèi)用

5.5.2.1按照創(chuàng)辦部的有關(guān)規(guī)定，電梯維保工作務(wù)必請(qǐng)專業(yè)公司舉行，按照目前北京市的電梯行情，電梯每部每月一般為400～500元，其中包括500～1000元以下零配件；

5.5.2.2電梯零配件費(fèi)用，電梯在維保期內(nèi)可以不考慮。其次年以后根據(jù)電梯的質(zhì)量處境，每部每年約為1000～3000元；

5.5.2.3電梯年檢費(fèi)用每部為8層（含8層）以下600元，每增加一層加收25元，雜物電梯額定載荷2噸以上，每增加1噸加收5%，包括限速器檢驗(yàn)。

5.5.3各種檢測(cè)費(fèi)用

5.5.3.1避雷系統(tǒng)檢測(cè)費(fèi)用

按照北京市物價(jià)局的文件規(guī)定，三類建筑物避雷裝置每個(gè)檢測(cè)點(diǎn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為70元，避雷裝置高度大于20米時(shí)，每增加5米加收費(fèi)用5元。每個(gè)建筑物檢測(cè)收費(fèi)缺乏300元的按300元收費(fèi)。

5.5.3.2各種壓力儀器儀表檢測(cè)費(fèi)用

安好閥檢測(cè)費(fèi)用每個(gè)約50～300元；

壓力表檢測(cè)費(fèi)用每塊約30元/半年；

配電室安好用具每套檢測(cè)費(fèi)用在200元左右；（此費(fèi)用未含閥型避雷器的檢測(cè)，如含閥型避雷器檢測(cè)，每套檢測(cè)費(fèi)用約為600元）

5.5.4各系統(tǒng)修理費(fèi)用

配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安好監(jiān)視系統(tǒng)、土建工程等修理費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用處境和設(shè)備狀況抉擇，單獨(dú)舉行核算。

6.監(jiān)視執(zhí)行

公司企管中心主管工程師

7.相關(guān)/支持性文件

《北京市普遍居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)暫行手段》

《關(guān)于核定避雷裝置安好檢測(cè)收費(fèi)（試行）的函》

《關(guān)于特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的函》

8.質(zhì)量記錄及表格

無(wú)

篇2：正弘物業(yè)冷水機(jī)組保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

正弘物業(yè)冷水機(jī)組保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1目的

模范冷水機(jī)組保養(yǎng)，保證其正常工作

2適用范圍

公司各工程中央空調(diào)冷水機(jī)組的維護(hù)

3日常保養(yǎng)：各工程修理班

3.1周期：半月

3.2除掉機(jī)組外觀灰塵，金屬外觀除銹加防銹油。

3.3檢查機(jī)腳螺栓有無(wú)松動(dòng)，機(jī)組有無(wú)奇怪振動(dòng)及噪聲并立刻舉行處理。

3.4用氟里昂電子檢漏儀檢測(cè)機(jī)組有無(wú)氟里昂滲漏，當(dāng)說(shuō)明有滲漏時(shí)，應(yīng)立刻舉行修復(fù)止漏、補(bǔ)充。

3.5檢查氟里昂充注量，其液位應(yīng)位于氟里昂視鏡中間，必要時(shí)作適當(dāng)調(diào)整。

3.6檢查油壓是否正常，油過(guò)濾器壓差大于25PSIG時(shí)，應(yīng)更換油過(guò)濾器。并檢查回油系統(tǒng)的工作狀況，回油溫度（軸承溫度）應(yīng)在允許范圍內(nèi)。

3.7檢查油位是否位于上視鏡中間，展現(xiàn)油位低應(yīng)立刻補(bǔ)充冷凍機(jī)油。

3.8檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)和電腦操縱中心工作程序。

3.9檢查換熱器換熱效果。

4一級(jí)保養(yǎng)：各工程修理班

4.1周期：半年

4.2檢查機(jī)組螺栓是否有松動(dòng)，機(jī)組有無(wú)奇怪振動(dòng)及噪聲，并立刻處理。

4.3做好機(jī)組、管道保溫。

4.4檢查機(jī)組是否泄漏氟里昂，有滲漏時(shí)應(yīng)立刻處理。

4.5檢查油位是否適中，展現(xiàn)低油位應(yīng)立刻舉行補(bǔ)充。

4.6檢查蒸發(fā)器及冷凝器換熱效果是否良好。

4.7保養(yǎng)啟動(dòng)電動(dòng)柜。

5二級(jí)保養(yǎng)：各工程修理班

5.1周期：年

5.2檢查回油系統(tǒng)、更換枯燥器、油過(guò)濾器、檢測(cè)冷凍機(jī)潤(rùn)滑油應(yīng)符合以下的規(guī)格：

5.2.1在100F(38℃)時(shí)的黏度30025ssu(59.2至70.1平方毫米/秒)

5.2.2在210F(99℃)時(shí)的黏度50至55ssu(7.3至8.8平方毫米/秒)

5.2.3最小黏度指數(shù)95

5.2.4最高滾動(dòng)點(diǎn)-5F(-21℃)

5.2.5最低閃火點(diǎn)400F(204℃)

5.2.6酸性指數(shù)不成超過(guò)2.0mgKOH/mg

5.2.7測(cè)試達(dá)不到上述指標(biāo)，應(yīng)更換冷凍機(jī)潤(rùn)滑油。

5.3檢查主機(jī)操作及機(jī)組運(yùn)行參數(shù)，檢查電腦板工作程序，對(duì)有關(guān)元件作適當(dāng)調(diào)整。

5.4檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)，油過(guò)濾器壓差大于25PSIG時(shí)，應(yīng)更換油過(guò)濾器、冷媒濾芯及冷媒過(guò)濾網(wǎng)。

5.5檢查軸承磨損處境，軸承如有磨損，有時(shí)可由奇怪振動(dòng)及軸承溫升高等現(xiàn)象檢查出來(lái)。

5.6檢查壓縮機(jī)馬達(dá)，檢測(cè)馬達(dá)絕緣電阻，對(duì)于閉式壓縮機(jī)絕緣電阻不小于50M，開(kāi)式不小于0.5M。

5.7檢查氟里昂充注量，其液位應(yīng)位于氟里昂視鏡中間，必要時(shí)作適當(dāng)調(diào)整。

5.8檢查制冷循環(huán)制冷效果。

5.9檢查清洗蒸發(fā)器，冷凝器換熱銅管，假設(shè)銅管結(jié)垢嚴(yán)重應(yīng)采用機(jī)械或化學(xué)方法除垢清洗。冷凝器壓力假設(shè)奇怪升高，同時(shí)主機(jī)無(wú)法達(dá)成滿載制冷量，大多是由于銅管結(jié)垢嚴(yán)重或是機(jī)體內(nèi)有不凝聚氣體存在。

5.10保養(yǎng)啟動(dòng)操縱柜和電氣線路。

6維保工作人員應(yīng)實(shí)時(shí)把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫(xiě)在《保養(yǎng)記錄表》，報(bào)工程技術(shù)部審核。

7相關(guān)支持性文件及紀(jì)錄：

《檢修保養(yǎng)實(shí)施記錄》

篇3：中航物業(yè)修理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

中航物業(yè)修理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

附