物業(yè)管理師考試資料物業(yè)服務合同簽訂

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物業(yè)服務合同在簽訂時應以政府公布的示范文本為根基，雙方在對等自愿的前提下，遵循公允、忠誠信用與合法的原那么，經充分的協(xié)商議論達成一致觀法后面可簽訂。

物業(yè)管理工作自身的特點抉擇了物業(yè)服務合同簽訂時，除可遵循簽訂一般合同時的留神事項外，還要留神以下四個要點：

（一）"宜細不宜粗"的原那么

為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務，裁減日后的糾紛，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對合同舉行談判洽商時，要遵循"宜細不宜粗"的原那么，即對合同的概括條款要舉行細致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上賦予明確。一般物業(yè)服務合同中對囑托的管理服務應包括五個層次的商定：

1．囑托工程

囑托哪些管理服務工程應逐項寫清。如"房屋建筑共用部位的修理、養(yǎng)護和管理"："共用設施設備的修理、養(yǎng)護、運行和管理"："環(huán)境衛(wèi)生"等。物業(yè)管理囑托最主要的是公共性服務工程，應逐項賦予明確；同時哪些工程允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對分包的原那么要求和限制條件，也應賦予明確。

2．各囑托工程的概括內容

各囑托工程所包含的概括內容，應表述領會，越細致越好。如房屋建筑公用部位的修理、養(yǎng)護和管理，工程內容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重布局……環(huán)境衛(wèi)生包括哪些片面，樓梯、樓道、場地、庭院哪些囑托，哪些不囑托。

不同性質的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些囑托工程的概括內容上是有很大差異的。這些差異和識別除在招標書中明確提出外，還應在合同談判時賦予切實界定。如部隊和一些政府機關在"保安服務"這一囑托工程的概括內容上與普遍住宅區(qū)和寫字樓就是有較大識別的。

3．服務質量與標準

各囑托工程概括內容的管理服務質量標準，在定性的根基上能量化的盡可能賦予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準那么屬于質量檢查評定的標準。要留神在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如"感激"，由于是否感激不易作出切實判斷。

目前，不少物業(yè)服務合同在簽訂時對質量標準闡述不切實。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了《普遍住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》（中物協(xié)[2022]1號），各地行政管理部門也公布了各地物業(yè)管理服務的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據(jù)。

4.管理和服務費用

各囑托工程在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的本金或支出費用。物業(yè)管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了囑托工程、概括內容和質量標準后，費用確實定往往是雙方討論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經過細致的內容測算和橫向對比。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經過確定的測算和比較。各地物價局公布的指導價應視作一個參考依據(jù)，各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構成均不同，對最終取費標準還應細致議論確定。

5．對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲商定條款

物業(yè)管理囑托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業(yè)服務合同談判中，應對物業(yè)企業(yè)的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業(yè)主造成損失或損害的處境均有一些處治性條款，但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的賞賜性條款。一些地方政府原那么上同意物業(yè)管理榮獲全國或省、市優(yōu)秀（示范）小區(qū)的，物業(yè)服務費上浮10％～25％，但真正執(zhí)行的并不多，執(zhí)行起來也較難。考慮到政府不宜比較做出規(guī)定，因而在合同談判時，業(yè)主可以設立一些賞賜條款，以鼓舞物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務。如，業(yè)主可設立業(yè)主賞賜基金，對有突出事跡或表現(xiàn)的員工賦予確定賞賜；在酬金制的處境下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務的前提下，其物業(yè)服務支出有較大的儉約，可適當提高酬金等。

上述五個層次足物業(yè)服務合同不成少的必備的內容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》中，包括《物業(yè)構成細目》、《物業(yè)管理服務質量目標》《物業(yè)共用部位明細》、《物業(yè)共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就概括問題增加附件。

正由于物業(yè)服務合同的談判要遵循"宜細不宜粗"的原那么，所以經過招投標確定了中標單位后，要有相對較長的（與一般招投標相比）的合同談判時間?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標管理暫行手段》其次十八條規(guī)定：招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

（二）不應有無償無限期的承諾

除囑托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償供給管理用房外，在物業(yè)服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償供給班車服務等。這是由于：

（1）物業(yè)管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償供給服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉

文章來源自房地產E網軌時期，宏大消費者對籌劃經濟時期的行政福利制管房體制是賞識的。無償?shù)某兄Z不利于全社會全面、正確地理解、熟悉和實踐社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。

（2）無償供給服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業(yè)管理除了公共服務而向全體住用人，其他的專項服務、特約服務等都是面向片面或少數(shù)有此需要的住用人的，一般不成能全體的住用人都需要，都收益，假設無償供給這片面專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來說就是不公允的。

（3）無償供給管理服務在實踐上也是有害的，行不通的。無償供給的管理服務仍是有本金，需要支付費用的，無論開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不成能也不理應長期承受這筆費用。否那么，最終導致的結果一是降低管理服務標準，二是將該本金費用轉移或變相轉移分擔給全體業(yè)主。

（4）物業(yè)管理的囑托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常展現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標機遇作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業(yè)管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要理由。

在物業(yè)管理的概括實施中，有時開頭開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會自行出資做一些公益性活動，如新年聯(lián)歡會、"六一"兒童付費活動等；或在某方面采取一些優(yōu)待措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費工程賦予優(yōu)待。這都是無可厚非的，這樣做有利于物業(yè)管理的運作，是理應提倡的。但是，除經業(yè)主大會同意，這些內容不應在合同中明確是無償供給，這些活動的費用也不應從物業(yè)服務費中指出，只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

（三）實事求是留有余地

物業(yè)服務合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要專心、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應承受相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應引起開發(fā)商，尤其是物業(yè)管理企業(yè)的留神。

1．物業(yè)管理企業(yè)要量力而行

在投標和承諾物業(yè)管理服務標準時，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，不同的物業(yè)有不同的檔次，這是客觀條件；不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的處境，這時主觀條件。在實施物業(yè)管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務工作的根基性條件，管理服務的結果只能建立在這個根基之上。要留神，對經過努力才有可能達成的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，那么很輕易成為產生問題的根源。

2．對分期創(chuàng)辦工程、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾

物業(yè)的開發(fā)建立是一個過程，有時又分期實施。在物業(yè)服務合同，尤其前期物業(yè)服務合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供給，當最初個別業(yè)主入住時，一般無法供給，在合同中就要說明并給出該項服務供給的條件與時機以及未供給該項服務時物業(yè)管理服務費的適當減免；又如，當一個住宅區(qū)規(guī)劃分期建立時，在首期不應把小區(qū)全部建成后才能夠供給的服務工程內容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住，這個入住條件并不等于物業(yè)全部建成后供給的生活工作條件。這其中的區(qū)別在前期物業(yè)服務合同和前期物業(yè)管理服務協(xié)議簽訂時尤其應留神。

（四）明確界定違約責任與處理方式

在物業(yè)管理的實踐過程中，不成制止地會產生各種各樣的問題、沖突與糾紛。這些問題、沖突與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間；既有違法的問題，但更多的那么屬于違規(guī)、違約以及是非道德和熟悉水平的范疇。最然，對于不同性質、不同層面的問題、沖突與糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。

由于物業(yè)管理活動具有生產與消費同時產生同時終止的特點，問題展現(xiàn)后不易取證，責任的界定往往成為