2023年中國特色商品房預售制度

中國特色商品房預售制度中國特色商品房預售制度27/27中國特色商品房預售制度"房鬧"是住房預售制的產(chǎn)物經(jīng)過連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房價終于出現(xiàn)松動，許多城市的樓盤開始大幅降價銷售。隨之而來的是，一些前期購房者看到自己用血汗錢堆起的樓房"縮水"，紛紛向開發(fā)商提出"補償"甚至"退房"要求。在訴求不能得到滿足的情況下，便選擇打砸售樓處等過激行為借以泄憤。網(wǎng)上將這種因房價下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為"房鬧"。市場經(jīng)濟條件下，包括購置或出售住房在內(nèi)的各種買賣行為，不僅要遵循公平交易原那么，同時又必須信守承諾。所以，無論對買方還是賣方而言，也無論是協(xié)議達成之后價格上漲還是下跌，交易各方都必須履約而不得反悔，任何無視契約、撕毀協(xié)議的主張和行為都不應當?shù)玫街С?。正因為如此，幾乎所有的地方政府面?房鬧"給出的態(tài)度都是"不干預"，社會言論也對這種無視市場規(guī)那么的行為報以鄙夷的態(tài)度。然而值得關注的是，在那些"房鬧"的參與者中，相當局部是通過現(xiàn)行的住房預售制度購得住房的。他們已經(jīng)交了房款，眼瞅著自己買的房子在"縮水"，卻還不知道什么時候才能拿到鑰匙，于是便引發(fā)了這局部人心中的不滿乃至參與鬧事。用他們自己的話說，"假設房子已經(jīng)住上也就認了。"事實似乎也印證了他們的辯白，因為"房鬧"者中很少有通過現(xiàn)房或二手房市場購得住房的。面對這一現(xiàn)實，在對那些參與"房鬧"的前期購房者們進展教育和勸導，要求他們遵守契約精神的同時，又不能不對現(xiàn)行的住房預售制度進展一番檢討。其實，住房預售制度一開始就是為開發(fā)商設計的，實行這一制度的初衷就是為了給開發(fā)商提供融資便利，認為當時房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長發(fā)育階段，期望通過這一制度促其盡快成長起來。正是這樣一種初衷，決定了這項制度在設計上很難做到科學、合理和公平。它實際上等于把房地產(chǎn)開發(fā)中的風險全部推給了購房者和商業(yè)銀行，是一種單邊的風險承當機制，對于購房者來說本來就不公平。在這種不公平的住房銷售制度下，開發(fā)商與購房者簽訂的大都是格式化的霸王條款。即使在這樣的條款下，最終不是房屋面積缺乏、會所和附屬設施不齊，就是開發(fā)商不遵守交房時間和交房應具備的條件。由此引發(fā)的購房者與開發(fā)商之間的糾紛和矛盾從來就沒有停息過，甚至在雙方爭執(zhí)過程中也出現(xiàn)過"房鬧"的過激行為。所以說，"房鬧"其實是住房預售制度的產(chǎn)物，只要實行這種不科學、不合理、不公平的制度就無法防止"房鬧"的發(fā)生。只不過是在房價處于上升和賣方市場的情況下，大多數(shù)購房者都會采取默認的態(tài)度罷了。然而一旦房價下跌，前期購房者就不會再保持沉默，"房鬧"現(xiàn)象便會蔓延開來。而且那些參與"房鬧"的前期購房者，往往不是拿房價下跌說事兒，而是以開發(fā)商未能兌現(xiàn)合同為由要求"退房"或"補償"。為何國外沒有"房鬧"市場經(jīng)濟條件下的住房既可以滿足居住需求，具有消費品屬性；也可以用作投資投機，具有資本屬性。滿足居住需求，主要應通過現(xiàn)房銷售制度，這樣才不至于讓購置住房的消費者遙遙無期地等待。而住房預售制度或者說期房制度，那么更能滿足投資投機的要求，因為它不僅為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了融資便利，也給市場炒作提供了條件，可以將住房的遠期合約像期貨一樣拿來炒作，如香港的"炒樓花"。這樣一來無疑會加大房地產(chǎn)泡沫，并帶來宏大的經(jīng)濟風險。因此，國外很少有國家實行商品住房的預售制度或期房制度，即使實行，也都加以嚴格的標準和限制：一是國外對住房預售市場有著嚴格的準入制度，只有那些信譽高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才可以進入，而且通常不超過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，但我國卻是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以進入預售市場。二是國外的住房預售制度是按照工程進度分期交付房款的，不允許超越工程進度預收，而我國一次收多少、怎么收完全由開發(fā)商說了算。三是國外的預售款都是由第三方來保管，而我國那么全部歸到了開發(fā)商的賬戶上。四是國外在住房交收時都由第三方嚴格驗收，而我國那么是開發(fā)商向購房者的直接交接。正因為這樣一些差異，所以在國外即使房價下跌，也不會像我國這樣出現(xiàn)"房鬧"。我國有關部門也注意到國內(nèi)的住房預售制度存在某些弊端，并采取了一些治理措施。但從理論看收效甚微，這次房價下跌過程中"房鬧潮"的出現(xiàn)，就說明了以往的治理效果并不理想。其實，即使我們可以像有些國家那樣，對商品住房的預售做到嚴格標準，其審核、監(jiān)視等過程中過高的管理本錢也未必符合中國國情。而且，實行這一制度的初衷是為的扶持當時處于成長發(fā)育階段的房地產(chǎn)業(yè)，可如今的房地產(chǎn)業(yè)已然成為強勢產(chǎn)業(yè)，這樣的支持政策和制度標準理應退出才是。更重要的是，為了保證國民經(jīng)濟平穩(wěn)安康運行和維護社會安定，也不能再讓這樣一種偏頗的制度繼續(xù)制造"房鬧"了。8月15日，中國人民銀行發(fā)布的?2004年中國房地產(chǎn)金融報告?稱:"很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。"此言一出，立即激起了社會各方的極大反響。有人認為房屋預售制度是銀行風險和社會風險之源，助長了房地產(chǎn)泡沫，給開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為以可乘之機，早該取消。有人認為取消房屋預售必定引起房價上漲，受損害的將是廣闊購房者。到底這一制度的利弊、功過如何？其存在需要什么根底、取消需要什么條件？假設實行現(xiàn)房銷售對房價、對整個房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生什么影響？我們特組織有關專家展開討論。供讀者參考。在中國目前的條件下，房屋預售制度根本上是消費者利益隨時會受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行來承當風險的不平等游戲規(guī)那么房屋預售制度早該廢黜了奕顥央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的?2004年中國房地產(chǎn)金融報告?一公布，房地產(chǎn)市場一片嘩然，廣闊民眾拍手稱快，而房地產(chǎn)商個個咬牙切齒，紛紛指責該政策，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬代替央行出來說話，說央行的報告只是建議而不是政策，房屋預售制度是世界盛行的制度，中國也不可以取消這項制度。我們要問的是，房地產(chǎn)開發(fā)商為什么對取消該制度反響如此強烈？司馬昭之心，路人皆知，即房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會財富的方式已為央行所覺察并建議改良。一項本來不錯的制度被不少房地產(chǎn)商利用其缺陷大牟暴利房屋預售制度本來是國內(nèi)房產(chǎn)市場開展初期，給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮。本來房屋預售制度是支持房地產(chǎn)市場開展一項不錯的制度，但不少房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一制度的缺陷大牟暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會之財富。如通過"炒樓花"來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描繪浮夸等行為來進犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進展房屋重復預售，最后"攜款潛逃"。正如央行房地產(chǎn)金融報告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風險和交易問題都是房屋預售制度所引起的。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風險，最后承當風險的當然是社會廣闊民眾既然房屋預售制度不利于房地產(chǎn)市場開展，央行建議取消該制度也就理所當然了。但為什么會遭到房地產(chǎn)開發(fā)商和一些地方政府的竭力反對呢？問題就在于假設取消這項制度，可能會讓那些無良房地產(chǎn)開發(fā)商失去獲得暴利的時機。試想，一些人即使身無分文，但一旦進入房地產(chǎn)市場，就可以在短期內(nèi)牟取暴利，最關鍵的一招就是利用房屋預售制度之缺陷"空手套白狼"，通過銀行金融杠桿之工具，套取銀行的資金為其牟取暴利，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，一旦市場出現(xiàn)風險，它們就把這些風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。而銀行的最后風險由誰來承當？當然是社會廣闊民眾了。歐美幾乎都沒有房屋預售制至于所謂的房地產(chǎn)大佬言論，完全是一種不知天高地厚的自以為是。住房預售制度在世界非常普遍嗎？根本就不是這樣。一那么這種制度的創(chuàng)造者是中國人，是香港人在上個世紀創(chuàng)造的。而香港的房屋預售制度所以可以順利開展，最為重要的是香港有一個非常完善的法律體系，一個非常健全的信譽市場以及一個監(jiān)管非常嚴密的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。而這些目前國內(nèi)都非常缺乏。在這樣的條件下，房屋預售制度在香港可以有效運作，但是事實已經(jīng)說明在中國內(nèi)地那么不然。住房預售制度并不是全世界非常普遍的現(xiàn)象。美國根本上沒有住房預售制度，購房者購置的大多是現(xiàn)房；在歐洲，即使有些國家有這種制度，但也必須有一套嚴格的監(jiān)管及準入制度。如比利時，房地產(chǎn)開發(fā)商準入非常嚴格，沒有良好的資質(zhì)是無法進入房地產(chǎn)市場的。而進入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商并不是都可以從銀行獲得貸款，只有那些有實力、資質(zhì)好的公司才可以獲得銀行貸款并進展房屋預售。即使是這樣，這些房地產(chǎn)公司房屋預售也不像我國這樣一預售就把整個房地產(chǎn)開發(fā)的風險轉(zhuǎn)嫁給購房者及銀行，而是凡有意購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進展預付不同額度款項。至于需要支付幾次，根本上視開發(fā)商的經(jīng)濟實力來定。當住房要交付到業(yè)主手上時，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司檢驗與驗收，以此來保障消費者的根本權(quán)利，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴加監(jiān)視。房屋預售制度必須建立在好的信譽及法律規(guī)那么根底上，而這些目前中國都非常缺乏在中國目前的條件下，房屋預售制度根本上是消費者利益隨時會受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、而銀行來承當風險的不平等游戲規(guī)那么。因此這樣的制度早該廢黜了。假設退而求其次，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要堅持這種制度，假設有些地方政府要堅持，就讓他們從其利潤中撥出一局部來成立一個基金，以便這種制度出現(xiàn)風險時有化解的才能?？傊?，房屋預售制度早就該取消了，因為它必須建立在好的信譽及法律規(guī)那么的根底上，而這些目前中國都非常缺乏。更何況世界上不少國家根本就不采取這種制度。房屋預售制度的負面效應潘蜀健〔廣東省人民政府參事、廣州大學教授〕我國的商品房預售制度源于房地產(chǎn)業(yè)剛剛恢復與興起的年代，鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的資金密集性及當時這一產(chǎn)業(yè)剛剛萌芽，為了支持和幫扶這一新興行業(yè)，從香港引進了商品房預售制度。商品房預售制度的實行，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的快速開展起到了宏大的促進作用。但是，事實證明，這一制度的推行也產(chǎn)生了一系列負面作用，嚴重影響著市場經(jīng)濟的穩(wěn)定，制約著房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。如今應該考慮停頓施行這一制度了?；煜朔康禺a(chǎn)領域中投資和消費的界限，將投資行為的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上商品房預售制度的實行，將消費者的消費資金，經(jīng)過預售這一環(huán)節(jié)，名正言順地變成了開發(fā)商的投資資金。投資是為了贏利，當然要承當風險。消費那么是為了獲取生活或消費必需品，無須為投資者承當風險，這是非常粗淺的道理。而商品房預售制度卻幫助開發(fā)商將消費者綁在他們的戰(zhàn)車上，替他們承當工程的投資風險。許多爛尾樓害得眾多無辜的消費者一生積蓄血本無歸就是明證。降低了入市門檻，推動著房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹商品房預售制度這種房地產(chǎn)業(yè)所特有的營銷規(guī)那么，意味著開發(fā)商一旦獲得預售容許，便可"以小搏大、空手套白狼"。巨額的利潤，極大地刺激了開發(fā)商的胃口。商品房預售制不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的場面，也使國家一切行政的、經(jīng)濟的制約手段均相形見絀，削弱了國家行政宏觀調(diào)控措施的力度，這就是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策始終落不到實處的根本原因之一。背離了國家法規(guī)關于建立工程交付使用程序的根本規(guī)定國家對建立工程的交付使用，有嚴格的合格驗收標準(標準)和根本程序。未經(jīng)合格驗收，不得交付使用。而商品房的預售卻允許尚未經(jīng)過驗收甚至未建成的商品房進入市場，顯然違犯了國家的有關規(guī)定。它將工程驗收不合格的風險轉(zhuǎn)嫁給了消費者。而未經(jīng)合格驗收的商品房是無法獲得房地產(chǎn)證的，這也是商品房交易法律糾紛不斷的根源所在。助長了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生近年來，廣州一些樓盤相繼曝光了假按揭、重復抵押事件，在廣州樓市引起不小的震動。事實上，業(yè)內(nèi)人士都明白，這種假按揭的手法是相當普遍的。只要開發(fā)商資金斷了鏈，他們首先想到的是通過"假按揭"從銀行那里把錢套出來。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預售制度造成的，但預售制度無疑為開發(fā)商的欺詐騙貸行為翻開了方便之門，提供了可乘之機，助長了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。消費者的合法權(quán)益得不到保障在預售制度安排下，交易雙方的"標的物"(商品房)并不存在。消費者在一無實物可視，二無證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都由開發(fā)商說了算。加上我們的信息公開機制建立嚴重滯后，預售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關系、規(guī)劃與配套設施、設備等等關系著消費者切身利益的重大事項僅靠一紙售樓合同和開發(fā)商提供的售樓書來界定，自然得不到根本性的保障。這也是近年來房地產(chǎn)成了消費者投訴熱點，房地產(chǎn)糾紛成為危及社會安定重要因素的根本原因之一。引發(fā)金融危機的風險源相當一局部開發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款和其他金融工具，把開發(fā)工程龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風險幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。由地產(chǎn)巨頭的破產(chǎn)牽連到金融機構(gòu)、由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機的案例屢見不鮮。停頓施行商品房預售制度的時機已經(jīng)成熟商品房預售制度賴以存在的條件已不復存在。中國的房地產(chǎn)業(yè)已完成了資本原始積累，不再是弱小的、需要扶持的"幼稚產(chǎn)業(yè)"，擁有雄厚的資本和宏大的融資才能；房地產(chǎn)市場劇烈競爭的場面和大量商品房空置的現(xiàn)實，預示著買方市場的形成，每個工程都面臨著宏大的競爭壓力，工程開發(fā)過程的風險無處不在；而大量違規(guī)、違法及欺詐行為的發(fā)生警示我們，社會信譽機制存在著許多問題。由此看來，20余年的開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)本身及其開展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預售制度賴以為繼的根底條件已不復存在，是到了宣告其完畢的時候了。日益深化的金融體制改革，為取消商品房預售制提供了條件。入世后的中國金融體系，正面臨重大的運營機制改革。不久的將來，各種融資渠道和融資工具會相繼問世。一個以房地產(chǎn)工程投資為核心的房地產(chǎn)金融體系終將形成。房地產(chǎn)工程開發(fā)將會面臨多種可供選擇的融資形式，商品房預售制度取消后所帶來的工程融資的困難，將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決。取消期房銷售，開發(fā)商融資本錢增加導致開發(fā)總本錢增加，開發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤程度不變的情況下，也許會加價銷售，但對這一價格進步應從多方面看話題緣起8月15日，中國人民銀行發(fā)布的?2004年中國房地產(chǎn)金融報告?稱:"很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。"此言一出，立即激起了社會各方的極大反響。有人認為房屋預售制度是銀行風險和社會風險之源，助長了房地產(chǎn)泡沫，給開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為以可乘之機，早該取消。有人認為取消房屋預售必定引起房價上漲，受損害的將是廣闊購房者。到底這一制度的利弊、功過如何？其存在需要什么根底、取消需要什么條件？假設實行現(xiàn)房銷售對房價、對整個房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生什么影響？我們特組織有關專家展開討論。供讀者參考。在中國目前的條件下，房屋預售制度根本上是消費者利益隨時會受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行來承當風險的不平等游戲規(guī)那么房屋預售制度早該廢黜了奕顥央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的?2004年中國房地產(chǎn)金融報告?一公布，房地產(chǎn)市場一片嘩然，廣闊民眾拍手稱快，而房地產(chǎn)商個個咬牙切齒，紛紛指責該政策，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬代替央行出來說話，說央行的報告只是建議而不是政策，房屋預售制度是世界盛行的制度，中國也不可以取消這項制度。我們要問的是，房地產(chǎn)開發(fā)商為什么對取消該制度反響如此強烈？司馬昭之心，路人皆知，即房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會財富的方式已為央行所覺察并建議改良。一項本來不錯的制度被不少房地產(chǎn)商利用其缺陷大牟暴利房屋預售制度本來是國內(nèi)房產(chǎn)市場開展初期，給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮。本來房屋預售制度是支持房地產(chǎn)市場開展一項不錯的制度，但不少房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一制度的缺陷大牟暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會之財富。如通過"炒樓花"來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描繪浮夸等行為來進犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進展房屋重復預售，最后"攜款潛逃"。正如央行房地產(chǎn)金融報告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風險和交易問題都是房屋預售制度所引起的。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風險，最后承當風險的當然是社會廣闊民眾既然房屋預售制度不利于房地產(chǎn)市場開展，央行建議取消該制度也就理所當然了。但為什么會遭到房地產(chǎn)開發(fā)商和一些地方政府的竭力反對呢？問題就在于假設取消這項制度，可能會讓那些無良房地產(chǎn)開發(fā)商失去獲得暴利的時機。試想，一些人即使身無分文，但一旦進入房地產(chǎn)市場，就可以在短期內(nèi)牟取暴利，最關鍵的一招就是利用房屋預售制度之缺陷"空手套白狼"，通過銀行金融杠桿之工具，套取銀行的資金為其牟取暴利，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，一旦市場出現(xiàn)風險，它們就把這些風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。而銀行的最后風險由誰來承當？當然是社會廣闊民眾了。歐美幾乎都沒有房屋預售制至于所謂的房地產(chǎn)大佬言論，完全是一種不知天高地厚的自以為是。住房預售制度在世界非常普遍嗎？根本就不是這樣。一那么這種制度的創(chuàng)造者是中國人，是香港人在上個世紀創(chuàng)造的。而香港的房屋預售制度所以可以順利開展，最為重要的是香港有一個非常完善的法律體系，一個非常健全的信譽市場以及一個監(jiān)管非常嚴密的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。而這些目前國內(nèi)都非常缺乏。在這樣的條件下，房屋預售制度在香港可以有效運作，但是事實已經(jīng)說明在中國內(nèi)地那么不然。住房預售制度并不是全世界非常普遍的現(xiàn)象。美國根本上沒有住房預售制度，購房者購置的大多是現(xiàn)房；在歐洲，即使有些國家有這種制度，但也必須有一套嚴格的監(jiān)管及準入制度。如比利時，房地產(chǎn)開發(fā)商準入非常嚴格，沒有良好的資質(zhì)是無法進入房地產(chǎn)市場的。而進入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商并不是都可以從銀行獲得貸款，只有那些有實力、資質(zhì)好的公司才可以獲得銀行貸款并進展房屋預售。即使是這樣，這些房地產(chǎn)公司房屋預售也不像我國這樣一預售就把整個房地產(chǎn)開發(fā)的風險轉(zhuǎn)嫁給購房者及銀行，而是凡有意購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進展預付不同額度款項。至于需要支付幾次，根本上視開發(fā)商的經(jīng)濟實力來定。當住房要交付到業(yè)主手上時，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司檢驗與驗收，以此來保障消費者的根本權(quán)利，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴加監(jiān)視。房屋預售制度必須建立在好的信譽及法律規(guī)那么根底上，而這些目前中國都非常缺乏在中國目前的條件下，房屋預售制度根本上是消費者利益隨時會受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、而銀行來承當風險的不平等游戲規(guī)那么。因此這樣的制度早該廢黜了。假設退而求其次，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要堅持這種制度，假設有些地方政府要堅持，就讓他們從其利潤中撥出一局部來成立一個基金，以便這種制度出現(xiàn)風險時有化解的才能?？傊?，房屋預售制度早就該取消了，因為它必須建立在好的信譽及法律規(guī)那么的根底上，而這些目前中國都非常缺乏。更何況世界上不少國家根本就不采取這種制度。房屋預售制度的負面效應潘蜀健〔廣東省人民政府參事、廣州大學教授〕我國的商品房預售制度源于房地產(chǎn)業(yè)剛剛恢復與興起的年代，鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的資金密集性及當時這一產(chǎn)業(yè)剛剛萌芽，為了支持和幫扶這一新興行業(yè)，從香港引進了商品房預售制度。商品房預售制度的實行，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的快速開展起到了宏大的促進作用。但是，事實證明，這一制度的推行也產(chǎn)生了一系列負面作用，嚴重影響著市場經(jīng)濟的穩(wěn)定，制約著房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。如今應該考慮停頓施行這一制度了?；煜朔康禺a(chǎn)領域中投資和消費的界限，將投資行為的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上商品房預售制度的實行，將消費者的消費資金，經(jīng)過預售這一環(huán)節(jié)，名正言順地變成了開發(fā)商的投資資金。投資是為了贏利，當然要承當風險。消費那么是為了獲取生活或消費必需品，無須為投資者承當風險，這是非常粗淺的道理。而商品房預售制度卻幫助開發(fā)商將消費者綁在他們的戰(zhàn)車上，替他們承當工程的投資風險。許多爛尾樓害得眾多無辜的消費者一生積蓄血本無歸就是明證。降低了入市門檻，推動著房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹商品房預售制度這種房地產(chǎn)業(yè)所特有的營銷規(guī)那么，意味著開發(fā)商一旦獲得預售容許，便可"以小搏大、空手套白狼"。巨額的利潤，極大地刺激了開發(fā)商的胃口。商品房預售制不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的場面，也使國家一切行政的、經(jīng)濟的制約手段均相形見絀，削弱了國家行政宏觀調(diào)控措施的力度，這就是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策始終落不到實處的根本原因之一。背離了國家法規(guī)關于建立工程交付使用程序的根本規(guī)定國家對建立工程的交付使用，有嚴格的合格驗收標準(標準)和根本程序。未經(jīng)合格驗收，不得交付使用。而商品房的預售卻允許尚未經(jīng)過驗收甚至未建成的商品房進入市場，顯然違犯了國家的有關規(guī)定。它將工程驗收不合格的風險轉(zhuǎn)嫁給了消費者。而未經(jīng)合格驗收的商品房是無法獲得房地產(chǎn)證的，這也是商品房交易法律糾紛不斷的根源所在。助長了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生近年來，廣州一些樓盤相繼曝光了假按揭、重復抵押事件，在廣州樓市引起不小的震動。事實上，業(yè)內(nèi)人士都明白，這種假按揭的手法是相當普遍的。只要開發(fā)商資金斷了鏈，他們首先想到的是通過"假按揭"從銀行那里把錢套出來。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預售制度造成的，但預售制度無疑為開發(fā)商的欺詐騙貸行為翻開了方便之門，提供了可乘之機，助長了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。消費者的合法權(quán)益得不到保障在預售制度安排下，交易雙方的"標的物"(商品房)并不存在。消費者在一無實物可視，二無證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都由開發(fā)商說了算。加上我們的信息公開機制建立嚴重滯后，預售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關系、規(guī)劃與配套設施、設備等等關系著消費者切身利益的重大事項僅靠一紙售樓合同和開發(fā)商提供的售樓書來界定，自然得不到根本性的保障。這也是近年來房地產(chǎn)成了消費者投訴熱點，房地產(chǎn)糾紛成為危及社會安定重要因素的根本原因之一。引發(fā)金融危機的風險源相當一局部開發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款和其他金融工具，把開發(fā)工程龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風險幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。由地產(chǎn)巨頭的破產(chǎn)牽連到金融機構(gòu)、由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機的案例屢見不鮮。停頓施行商品房預售制度的時機已經(jīng)成熟商品房預售制度賴以存在的條件已不復存在。中國的房地產(chǎn)業(yè)已完成了資本原始積累，不再是弱小的、需要扶持的"幼稚產(chǎn)業(yè)"，擁有雄厚的資本和宏大的融資才能；房地產(chǎn)市場劇烈競爭的場面和大量商品房空置的現(xiàn)實，預示著買方市場的形成，每個工程都面臨著宏大的競爭壓力，工程開發(fā)過程的風險無處不在；而大量違規(guī)、違法及欺詐行為的發(fā)生警示我們，社會信譽機制存在著許多問題。由此看來，20余年的開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)本身及其開展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預售制度賴以為繼的根底條件已不復存在，是到了宣告其完畢的時候了。日益深化的金融體制改革，為取消商品房預售制提供了條件。入世后的中國金融體系，正面臨重大的運營機制改革。不久的將來，各種融資渠道和融資工具會相繼問世。一個以房地產(chǎn)工程投資為核心的房地產(chǎn)金融體系終將形成。房地產(chǎn)工程開發(fā)將會面臨多種可供選擇的融資形式，商品房預售制度取消后所帶來的工程融資的困難，將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決。取消期房銷售，開發(fā)商融資本錢增加導致開發(fā)總本錢增加，開發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤程度不變的情況下，也許會加價銷售，但對這一價格進步應從多方面看取消預售未必導致價格大幅上升陳琳〔廣州大學房地產(chǎn)研究所所長、副教授〕現(xiàn)房銷售有利于降低銀行貸款風險和消費者購房風險房地產(chǎn)預售制度起源于上世紀50年代中期的香港，其設立的根底是香港完善的律師和公示制度，以及行業(yè)的成熟標準管理。我國內(nèi)地從上世紀90年代初引入該項制度，10多年的開展說明，這項制度對于培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的開展確實起到了重要的歷史性作用。但同時我們也看到，由于相關制度的缺失、法規(guī)訂立的缺乏以及市場的欠成熟，這項制度引發(fā)了一系列復雜的問題。其中最為直接的是涉及買賣雙方當事人權(quán)利與義務方面的不確定性因素，令購房者與開發(fā)商處于極不對稱的地位，一直面臨比購置現(xiàn)房大得多的風險，由此引發(fā)了一系列的社會風險與社會矛盾。應該說，取消現(xiàn)行房屋預售制度，不僅是一項有利于降低銀行貸款風險的金融政策建議，也是一項保護消費者合法權(quán)益，降低消費者購房風險的社會政策建議?，F(xiàn)房銷售降低了全社會的交易本錢取消房屋預售制度后對房屋價格會有哪些影響，這也許是許多消費者最關心的問題。期房銷售對消費者最大的吸引力就是其相對于現(xiàn)房銷售而言更低的價格與對戶型和樓層更多的選擇。取消期房銷售，開發(fā)商融資本錢增加，導致開發(fā)總本錢增加。開發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤程度不變的情況下，也許會進展加價銷售。但對于這一問題我們應從以下幾個方面來看:首先，消費者購置期房所獲得的價格上的優(yōu)惠，其本質(zhì)是開發(fā)商對占用購房者資金的一種回報，所謂"羊毛出在羊身上"，購房者假設不是提早支付這筆資金購置期房，同樣可以從別的投資渠道上獲得收益。第二，消費者在購置期房獲得"優(yōu)惠"的同時，也替開發(fā)商承當了極大的風險，而這一風險與購房者所獲得的收益相比，是極不匹配的。第三，房屋的售價最終還是取決于市場而不是取決于個別本錢。目前，很多有實力、有品牌的開發(fā)商實際上已經(jīng)根本做到了現(xiàn)樓銷售。因此，即或是取消預售會導致開發(fā)商的本錢增加，也未必就一定會導致銷售價格的大幅上升。但一些資金實力不強、開發(fā)才能較小的中小企業(yè)，因資金壓力而被淘汰、或被大企業(yè)兼并、或幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇重組，倒是取消預售制度后完全有可能發(fā)生的情況。第四，從全社會的角度而言，本錢其實有著更廣泛的含義，不僅開發(fā)商對房地產(chǎn)的投入是本錢，銀行因不良貸款造成的損失也是本錢，政府對開發(fā)及預售各個環(huán)節(jié)的監(jiān)控都是本錢，購房者因買樓蒙受欺騙而引發(fā)的社會風險更是本錢。因此，取消房屋預售改現(xiàn)房銷售，從某種程度上說，是降低了全社會的交易本錢，對促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、安康開展，保障消費者的購房平安，構(gòu)建和諧社會，意義重大。取消預售制度不等于解決了房地產(chǎn)交易中的一切問題當然，房屋預售制度是歷史的產(chǎn)物，其使命的終結(jié)，應該是一個漸進的過程而不應該是一個一蹴而就的瞬間。在這個過程中，新的房地產(chǎn)融資方式的培育與開展是必不可少的環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、引進外資、基金融資以及房地產(chǎn)證券化等，都是可以考慮的融資方式。同時，取消預售制度，也并不意味著就解決了房地產(chǎn)交易過程中所存在的一切問題，加強行業(yè)監(jiān)管與行業(yè)自律，構(gòu)建全社會信譽體系，施行信息公開，完善制度與法規(guī)建立，才真正是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開展的關鍵。問題的癥結(jié)不在預售還是現(xiàn)樓銷售，而在開發(fā)商以及整個社會的信譽缺失。不少現(xiàn)樓銷售后也給百姓帶來苦不堪言的損害就是明證癥結(jié)不在房屋預售制金貽國〔北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院副院長、教授〕據(jù)報載:"近日，央行提出取消商品房預售制度"。"廣東省建立廳相關負責人表示，由于尚未接到任何上級部門的通知或要求，廣東不考慮央行關于取消商品房預售制度的建議"。我完全贊成省建立廳的意見。要想價格穩(wěn)定和增長合理，必須靠足夠的有效供給，要鼓勵、支持物美價宜的商品房更大量地供給市場，這是促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開展的關鍵，當然也是貫徹房產(chǎn)新政的關鍵。因為全國各大中城市在相當長的時間內(nèi)，需求增長快于供給增長是總的趨勢，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，供求決定價格，要想價格穩(wěn)定和增長合理，就必須靠足夠的有效供給。主要依靠市場的力量，就一定會涌現(xiàn)出更多中低收入家庭買得起的物美價宜的商品房。按照?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?的規(guī)定，開發(fā)商依法預售商品房是完全合法的。支持開發(fā)商預售，不但有效地增加了市場供給，滿足了百姓需求，而且為開發(fā)商及時籌集大量資金，加快建立更多的商品房提供了最有效的途徑，同時也大大減輕了開發(fā)商對銀行借貸的依賴和風險。這是使房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟關聯(lián)度大、帶動性強的支柱產(chǎn)業(yè)能充分發(fā)揮作用所必須的政策支持。央行提出"取消商品房預售制度"的建議，我想主要出發(fā)點是防止預售帶來的銀行貸款風險和百姓購房風險。但應該看到，問題的癥結(jié)不在預售還是現(xiàn)樓銷售，而是在開發(fā)商以及整個社會的信譽缺失。不少現(xiàn)樓銷售后也給百姓帶來苦不堪言的損害就是明證。由以上各點，可以得出不應取消商品房預售制度的結(jié)論。同時，結(jié)合國務院提出的"區(qū)別對待，因地制宜，分類指導"的調(diào)控方針，我認為，對產(chǎn)品和效勞優(yōu)良的品牌房地產(chǎn)企業(yè)與非品牌的房地產(chǎn)企業(yè)應區(qū)別對待。因此，假設確有必要修改商品房預售制度，至少亦應作出這樣的區(qū)別。在對取消房屋預售制度可能引發(fā)的主要問題還沒有積極有效的解決方法之前，不宜全面施行現(xiàn)房銷售。關鍵在于地區(qū)差異、市場成熟度、開發(fā)商才能、消費者程度和金融體系改革配套等條件的具備時機是否適宜值得研究王幼松〔華南理工大學建筑學院建立經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長、博士〕商品房預售制度本質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種手段。國內(nèi)仿照香港的房屋預售制度，1993年開始在廣東省施行這一制度，1995年推向全國。10多年的開展說明，這一制度為我國各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了重要的融資渠道，加快了資金周轉(zhuǎn)，在開展初期對培育房地產(chǎn)市場確實起到了顯著的作用。同時，這些年我國的預售制度理論也在不斷修改完善，例如預售門檻不斷進步，政府逐漸加強對預售款監(jiān)視管理，加強對違規(guī)操作的懲罰力度等。商品房預售制度的正效果在逐步減弱進入新世紀后，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)初具規(guī)模，當初實行商品房預售制度的正效果在逐步減弱，因利益過多傾向于開發(fā)商，更由于缺乏有效的監(jiān)管機制和完善的市場環(huán)境配合，出現(xiàn)諸多問題甚至弊端。首先，房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠信的企業(yè)利用預售制度中的缺陷，人為操控期房的供求關系，預售中以廣告和宣傳資料欺騙消費者，所建工程延期甚至停工爛尾，使市場信號發(fā)生混亂，從中牟利。由于時間差的存在，有的開發(fā)商為了套錢獲利，要么一房多賣，要么在收取了買房人預付房款后，又將房屋抵押給銀行或其他債權(quán)人，因此增加了投訴糾紛。我國的房地產(chǎn)行業(yè)是多部門管理，部門之間不夠協(xié)調(diào)，又存在著房地產(chǎn)開發(fā)商自律才能差、法律法規(guī)不健全、金融機構(gòu)處于改革期等問題，使銀行面臨很大的資金風險。取消預售制度有利于完善房地產(chǎn)金融市場，壓縮房地產(chǎn)泡沫，從開發(fā)源頭推動樓市理性回歸客觀地講，目前的市場環(huán)境已經(jīng)具備了根本的條件，市場發(fā)育根本成型，經(jīng)營良好的房地產(chǎn)