大型商業(yè)項目定位及合作方案

【5A文】大型商業(yè)項目定位及合作方案【5A文】大型商業(yè)項目定位及合作方案目錄CONTENTS市場篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場分析優(yōu)劣篇——商業(yè)項目優(yōu)劣勢分析定位篇——商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃公司簡介項目前景展望合作篇——商務合作建議方案目錄CONTENTS市場篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場分公司簡介西安彩逸飛商業(yè)運營管理有限公司簡介:

我公司為隸屬深圳彩生活物業(yè)管理有限公司(上市代碼HK01778)旗下的獨立商業(yè)運營管理公司,致力于各類商業(yè)運營管理，是提供全

程解決方案的綜合地產(chǎn)商業(yè)管理服務型公司。專門從事商業(yè)房地產(chǎn)的策劃、招商、租賃、宣傳推廣、商場管理服務等,具有獨立法人資格。我公司聚集了一批陜西當?shù)氐母叨松虡I(yè)資深人士，擁有非常專業(yè)的資深招商、策劃團隊，這支隊伍的成員曾經(jīng)服務于知名商業(yè)機構(gòu)：萬達廣場、和記黃埔、銀泰百貨、華潤萬家等知名商業(yè)機構(gòu)，積累了深厚的商業(yè)經(jīng)驗和社會資源.公司具有專業(yè)資源中心和品牌管理數(shù)據(jù)庫,與各大商業(yè)品牌都有著良好的合作關(guān)系,為品牌持有商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商搭建合作平臺.

目前公司已成功獨立運營三橋老街道商業(yè)步行街、咸陽興茂購物中心、怡豐城商業(yè)中心。合資經(jīng)營高新胡桃里音樂餐廳,并與西安曲江海港城達成商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴:曲江海港城坐擁西安曲江新區(qū)大唐不夜城商業(yè)板塊核心，是亞洲最大的商業(yè)文化步行街大唐不夜城唐風商業(yè)區(qū),已成為西安市地標性商業(yè)中心.我公司于2016年入股合作北京成長灣集團公司:

成長灣集團公司是一家集教育培訓、娛樂休閑、時尚購物為基礎(chǔ)，職業(yè)體驗館為核心的美式兒童體驗式主題商業(yè)。目前是中國首家美式兒童社會職業(yè)體驗館現(xiàn)已在全國多地獨立進駐核心商業(yè)區(qū)域.展望未來,西安彩逸飛商業(yè)運營管理有限公司繼續(xù)秉承”專業(yè).專注.合作.創(chuàng)新”的經(jīng)營理念,將公司打造成行業(yè)內(nèi)標桿,為更多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好服務實現(xiàn)雙贏.公司簡介3PART

1——社區(qū)商業(yè)解讀及商業(yè)市場分析PART1社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細血管網(wǎng)

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。

電商持續(xù)沖擊著整個傳統(tǒng)零售生態(tài)系統(tǒng)，大量消費從線下轉(zhuǎn)移到線上。而電商巨頭未達的社區(qū)商業(yè)“最后1公里”陣地，成為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營商和互聯(lián)網(wǎng)公司激烈搶灘的最后一片凈土。社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細血管網(wǎng)社區(qū)商業(yè)是指以地域外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求高。中間型：商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，主要依賴于本社區(qū)居民的需求，同時兼顧周邊。內(nèi)向型：商業(yè)面積與住宅面積之比的2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)的類型劃分—按照商住比標丁家橋，總建筑面積30萬平米，商業(yè)面積10萬平米，購物中心5萬社區(qū)商業(yè)5萬：住宅20萬=商住比5%，典型的外向型社區(qū)商業(yè)。外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較便利級商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務人口在3000人以下，由一組小店或集中在一起的大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪。鄰里級商業(yè)：面積一般在3000㎡-20000㎡之間，服務人口在3000-50000人，一般以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪。社區(qū)級商業(yè)：面積在20000㎡-50000㎡之間，服務人口在50000-15000人，以百貨或大賣場為主力店，輔助其他專業(yè)、專賣、餐飲、服務和零售店鋪。社區(qū)商業(yè)的類型劃分—按照服務規(guī)模丁家橋，商業(yè)面積2.6萬平米，社區(qū)總戶數(shù)1100余戶，本社區(qū)人口6000人+周邊20000人，典型的鄰里級商業(yè)。便利級商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務人口在3000人以下，

我們致力于從消費者、投資者、商家、開發(fā)企業(yè)四方的價值訴求出發(fā)，以創(chuàng)造多方共贏、住宅與商業(yè)雙向價值滋養(yǎng)并推動項目整體溢價的社區(qū)商業(yè)增值服務平臺。我們的愿景我們致力于從消費者、投資者、商家、開發(fā)企業(yè)四方的價值8二、周邊市場調(diào)研1、區(qū)域位置、目標客群2、周邊商業(yè)分布3、周邊教育資源分布4、周邊餐飲分布5、周邊休閑娛樂項目調(diào)研6、其他招商業(yè)態(tài)整體調(diào)研情況二、周邊市場調(diào)研1、區(qū)域位置、目標客群2、周邊商業(yè)分布3、周9一、丁家村項目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與科技二路十字西北角，周邊高檔住宅、寫字樓、醫(yī)院、大、中、小學林立，大型超市、酒店、特色餐廳、藥房、電信營業(yè)廳等商業(yè)配套資源豐富，高新科技企業(yè)、政府職能部門、中石油、延長石油等優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位眾多。一、丁家村項目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與10一、丁家橋項目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項目北側(cè)地鐵3號線（2）公交線路：107路;218路;225路;251路;278路;608路;608路區(qū)間;725路;725路區(qū)間;902路;高新2號線;高新3號線；（3）自駕車到達本項目路程和停車均非常便利（4）本項目預留充足的停車位一、丁家橋項目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項目北側(cè)地鐵311二、周邊市場調(diào)研1、目標客群（1）商務人士：（2）年輕一族：（3）附近居民：（4）外來人員：（5）流動人口：針對這五種人群的基礎(chǔ)調(diào)研，大家對本項目的超市、生活配套、社區(qū)醫(yī)療、休閑娛樂、工廠直營店、餐飲、咖啡、酒吧、健身、美容SPA、母嬰用品、早教和藝術(shù)類培訓機構(gòu)、出國留學移民、商務英語、月子會所、書城等業(yè)態(tài)非常感興趣，還有部分人群對辦公有需求。二、周邊市場調(diào)研1、目標客群（1）商務人士：（2）年輕一族：12二、周邊市場調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購物中心（2）華晶商務廣場（3）晶鑫商業(yè)廣場（4）民生家樂購物廣場（5）人人樂購物廣場（6）中億購物廣場（7）萬盛信購物廣場（8）凱星購物廣場（9）樂都購物廣場（10）金橋國際廣場(11)世紀金花高新店二、周邊市場調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購物中心（2）13二、周邊市場調(diào)研3、周邊培訓機構(gòu)分布（1）美吉姆國際兒童早教中心（2）西安悅寶園早教中心（3）聰明樹早教中心（4）凱米寶貝早教中心（5）北京愛樸兒早教中心（6）金寶貝早教中心（7）皮個布早教中心（8）西安絢彩森林早教中心（9）焦點貝貝早教中心（10）東方愛嬰早教中心二、周邊市場調(diào)研3、周邊培訓機構(gòu)分布（1）美吉姆國際兒童早教14二、周邊市場調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學院（2）西安文理學院（3）西北工業(yè)大學（4）西北大學（5）西安電子科技大學（6）西安美術(shù)學院（7）西安石油大學（8）西安軟件服務外包學院（9）西安工程技術(shù)學院（10）陜西高新科技技術(shù)學院（11）星光童星電影學院（12）西安航專生物醫(yī)電學院（13）西安職業(yè)技術(shù)學院經(jīng)貿(mào)校區(qū)二、周邊市場調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學院（2）15二、周邊市場調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線（2）三寶烤肉（3）東關(guān)肉夾饃（4）紙包魚（5）海底撈（6）古斯帝咖啡（7）星巴克（8）德克士（9）高先生蛋糕二、周邊市場調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線（2）三16二、周邊市場調(diào)研5周邊休閑娛樂資源分布（1）西安夢工廠影城（2）紅樹林映山紅網(wǎng)咖（3）金沙俱樂部（4）星光天地KTV（5）西安電子科技大學（6）古斯帝咖啡（7）輝子棋牌（8）首宇推拿（9）動嵐健身二、周邊市場調(diào)研5周邊休閑娛樂資源分布17百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃）16%休閑娛樂13%服務配套11%兒童零售、游樂10%運動健身7%通訊數(shù)碼6%教育培訓5%丈八北路各商業(yè)業(yè)態(tài)占比百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃PART

2——項目商業(yè)優(yōu)劣勢分析PART2本案優(yōu)勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功搶占“最后一公里”！地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，具備形成商業(yè)的硬件條件；精細化主題定位，切合社區(qū)商業(yè)實際，具備發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域內(nèi)大型住宅較多，人口基數(shù)不斷增大；區(qū)域未來規(guī)劃為丈八北路與科技二路核心地段；商業(yè)后期投資潛力大；商業(yè)發(fā)展周期屬于良性發(fā)展。區(qū)域內(nèi)競爭壓力較小，后期商業(yè)運營壓力??；停車位適中。本案優(yōu)勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功本案劣勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功搶占“最后一公里”！丁家橋商業(yè)項目一、二、三層、四層（局部）屬于社區(qū)底商，因此內(nèi)外結(jié)構(gòu)不一致，臨近小區(qū)部分為剪力墻結(jié)構(gòu)（住宅基礎(chǔ)），臨街部分為框架結(jié)構(gòu)。因此造成商業(yè)部分整體分割較為零散，承重墻太多，特別是28號樓位置獨立靠里，商鋪內(nèi)部為純剪力承重墻設(shè)計,且無采光通風位置,嚴重制約商業(yè)使用。商業(yè)西側(cè)與外事學院相鄰部分被違建遮擋，不能正常使用.水電配套應達到商業(yè)需求。商業(yè)部分未設(shè)計排煙、排污、隔油池等設(shè)施設(shè)備，且無天然氣接入。周邊商業(yè)氛圍不成熟、需3-5年培育期。2-3層面積過大、無外掛電梯、影響整體商業(yè)租金水平。需8部外掛電梯或室內(nèi)扶梯。2-3層共有10個安全通道、商業(yè)利用率過低、鋪子過大、商業(yè)招租局限性大。2-3層消防噴淋頭離地面過低2.6米低于商業(yè)標準（2.9-3.2米）。本案劣勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功PART

3——項目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3生活配套滿足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式。項目業(yè)態(tài)定位生活配套滿足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式23繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點、大型火鍋、海鮮自助、多種口味于一體的時尚潮流美食聚集地，提供周邊居民日常就餐、家庭聚會等各類餐飲選擇。項目業(yè)態(tài)定位繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點、大型24運動活力運動已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運動和休閑相結(jié)合起來，帶動周邊客群健康生活，體驗運動潮流感受，同時豐富項目業(yè)態(tài)，拉動客群人流的同時，帶動商品銷售。項目業(yè)態(tài)定位運動活力運動已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運動和休閑相25休閑娛樂拋開生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA、一起出游、一起重拾舊時愛好……為社區(qū)居民提高生活質(zhì)量，增添生活樂趣，打造放松身心、舒暢心情的生活休閑中心。項目業(yè)態(tài)定位休閑娛樂拋開生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA26家居集合滿足消費者的高品質(zhì)生活需求，提供時尚的家居生活服務，讓消費者去感受生活中的每一個細節(jié)，體驗自然、樸實、健康的生活方式，同時提高項目的可逛性。

項目業(yè)態(tài)定位家居集合滿足消費者的高品質(zhì)生活需求，提供時尚的家居生活服務，27家庭親子早教中心、教育培訓、主題游樂、母嬰零售…充滿童趣創(chuàng)意的親子空間，豐富的業(yè)態(tài)選擇組合成家庭氛圍濃厚的兒童主題天地，打造眾多家庭的以孩子為核心的娛樂、消費、教育的目的地。項目業(yè)態(tài)定位家庭親子早教中心、教育培訓、主題游樂、母嬰零售…項目28健康養(yǎng)生有機飲食、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健、護理……提供區(qū)域全年齡層、全生命周期無微不至的健康服務。項目業(yè)態(tài)定位健康養(yǎng)生有機飲食、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健、護理……項目29樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃1F生活配套社區(qū)醫(yī)療、健康養(yǎng)生百貨零售數(shù)碼通訊等2F休閑餐飲簡餐、中餐、快餐特色餐飲主題餐飲3F娛樂休閑動感體驗運動健身電子游樂備注本案屬于非集中式大盒子商業(yè)，業(yè)態(tài)品類豐富，各業(yè)態(tài)承租能力不一，而且鋪位結(jié)構(gòu)多剪力墻，所以，招商過程中根據(jù)引進品牌及簽約面積，本案在平均租金的基礎(chǔ)上實行一鋪一價。方

案一樓層業(yè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃1F生活配套社區(qū)醫(yī)療、健康養(yǎng)生百貨零售數(shù)碼通訊等2F餐飲休閑娛樂動感體驗運動健身3F教育專區(qū)早教、月子會所藝術(shù)、文化課培訓體能素質(zhì)培訓備注本案屬于非集中式大盒子商業(yè)，業(yè)態(tài)品類豐富，各業(yè)態(tài)承租能力不一，而且鋪位結(jié)構(gòu)多剪力墻，所以，招商過程中根據(jù)引進品牌及簽約面積，本案在平均租金的基礎(chǔ)上實行一鋪一價。方案二樓層業(yè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃1F生活配套社區(qū)醫(yī)療金融服務婚紗攝影2F餐飲娛樂休閑家庭體驗運動健身3F主題酒店快捷酒店品牌主力店時尚酒店備注本案屬于非集中式大盒子商業(yè)，業(yè)態(tài)品類豐富，各業(yè)態(tài)承租能力不一，而且鋪位結(jié)構(gòu)多剪力墻，所以，招商過程中根據(jù)引進品牌及簽約面積，本案在平均租金的基礎(chǔ)上實行一鋪一價。方案三樓層業(yè)PART

4——商務合作建議方案PART4商務合作篇1.根據(jù)項目市場調(diào)研及業(yè)態(tài)定位和市場分析綜合評定租價平均為25-30元/平方；2.合同年限_20_年、遞增方式：前5年租金不變、5年之后每3年為一個單位租金遞增5%；3.免租期為_12_個月：招商期6個月、商場裝修期3個月、商戶裝修期3個月；4.起租日起需達到商業(yè)交付標準如（一次消防驗收通過、市政道路開通、商場物業(yè)條件達標）等、詳情以合同為準；5.物業(yè)達標標準：上下水（給排水、排污）、強電至少100萬KW、弱電（電話、網(wǎng)絡(luò)接通）、通風系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、天然氣進戶；8部外掛電梯、2-3層噴淋頭調(diào)制2.9-3.2米標準。商務合作篇34PART

5——項目啟動運營前景展望PART5前景展望*促進經(jīng)濟繁榮,活躍市場氛圍,

打造全新的社區(qū)商業(yè)圈.*為社區(qū)居民創(chuàng)造就業(yè)和創(chuàng)業(yè)

機會.*帶動社區(qū)物業(yè)升值.*方便居民日常生活.*保障社區(qū)居民收益.*樹立領(lǐng)導干部群眾信心基礎(chǔ).前景展望36謝謝觀看謝謝【5A文】大型商業(yè)項目定位及合作方案【5A文】大型商業(yè)項目定位及合作方案目錄CONTENTS市場篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場分析優(yōu)劣篇——商業(yè)項目優(yōu)劣勢分析定位篇——商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃公司簡介項目前景展望合作篇——商務合作建議方案目錄CONTENTS市場篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場分公司簡介西安彩逸飛商業(yè)運營管理有限公司簡介:

我公司為隸屬深圳彩生活物業(yè)管理有限公司(上市代碼HK01778)旗下的獨立商業(yè)運營管理公司,致力于各類商業(yè)運營管理，是提供全

程解決方案的綜合地產(chǎn)商業(yè)管理服務型公司。專門從事商業(yè)房地產(chǎn)的策劃、招商、租賃、宣傳推廣、商場管理服務等,具有獨立法人資格。我公司聚集了一批陜西當?shù)氐母叨松虡I(yè)資深人士，擁有非常專業(yè)的資深招商、策劃團隊，這支隊伍的成員曾經(jīng)服務于知名商業(yè)機構(gòu)：萬達廣場、和記黃埔、銀泰百貨、華潤萬家等知名商業(yè)機構(gòu)，積累了深厚的商業(yè)經(jīng)驗和社會資源.公司具有專業(yè)資源中心和品牌管理數(shù)據(jù)庫,與各大商業(yè)品牌都有著良好的合作關(guān)系,為品牌持有商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商搭建合作平臺.

目前公司已成功獨立運營三橋老街道商業(yè)步行街、咸陽興茂購物中心、怡豐城商業(yè)中心。合資經(jīng)營高新胡桃里音樂餐廳,并與西安曲江海港城達成商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴:曲江海港城坐擁西安曲江新區(qū)大唐不夜城商業(yè)板塊核心，是亞洲最大的商業(yè)文化步行街大唐不夜城唐風商業(yè)區(qū),已成為西安市地標性商業(yè)中心.我公司于2016年入股合作北京成長灣集團公司:

成長灣集團公司是一家集教育培訓、娛樂休閑、時尚購物為基礎(chǔ)，職業(yè)體驗館為核心的美式兒童體驗式主題商業(yè)。目前是中國首家美式兒童社會職業(yè)體驗館現(xiàn)已在全國多地獨立進駐核心商業(yè)區(qū)域.展望未來,西安彩逸飛商業(yè)運營管理有限公司繼續(xù)秉承”專業(yè).專注.合作.創(chuàng)新”的經(jīng)營理念,將公司打造成行業(yè)內(nèi)標桿,為更多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好服務實現(xiàn)雙贏.公司簡介40PART

1——社區(qū)商業(yè)解讀及商業(yè)市場分析PART1社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細血管網(wǎng)

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。

電商持續(xù)沖擊著整個傳統(tǒng)零售生態(tài)系統(tǒng)，大量消費從線下轉(zhuǎn)移到線上。而電商巨頭未達的社區(qū)商業(yè)“最后1公里”陣地，成為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營商和互聯(lián)網(wǎng)公司激烈搶灘的最后一片凈土。社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細血管網(wǎng)社區(qū)商業(yè)是指以地域外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求高。中間型：商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，主要依賴于本社區(qū)居民的需求，同時兼顧周邊。內(nèi)向型：商業(yè)面積與住宅面積之比的2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)的類型劃分—按照商住比標丁家橋，總建筑面積30萬平米，商業(yè)面積10萬平米，購物中心5萬社區(qū)商業(yè)5萬：住宅20萬=商住比5%，典型的外向型社區(qū)商業(yè)。外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較便利級商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務人口在3000人以下，由一組小店或集中在一起的大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪。鄰里級商業(yè)：面積一般在3000㎡-20000㎡之間，服務人口在3000-50000人，一般以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪。社區(qū)級商業(yè)：面積在20000㎡-50000㎡之間，服務人口在50000-15000人，以百貨或大賣場為主力店，輔助其他專業(yè)、專賣、餐飲、服務和零售店鋪。社區(qū)商業(yè)的類型劃分—按照服務規(guī)模丁家橋，商業(yè)面積2.6萬平米，社區(qū)總戶數(shù)1100余戶，本社區(qū)人口6000人+周邊20000人，典型的鄰里級商業(yè)。便利級商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務人口在3000人以下，

我們致力于從消費者、投資者、商家、開發(fā)企業(yè)四方的價值訴求出發(fā)，以創(chuàng)造多方共贏、住宅與商業(yè)雙向價值滋養(yǎng)并推動項目整體溢價的社區(qū)商業(yè)增值服務平臺。我們的愿景我們致力于從消費者、投資者、商家、開發(fā)企業(yè)四方的價值45二、周邊市場調(diào)研1、區(qū)域位置、目標客群2、周邊商業(yè)分布3、周邊教育資源分布4、周邊餐飲分布5、周邊休閑娛樂項目調(diào)研6、其他招商業(yè)態(tài)整體調(diào)研情況二、周邊市場調(diào)研1、區(qū)域位置、目標客群2、周邊商業(yè)分布3、周46一、丁家村項目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與科技二路十字西北角，周邊高檔住宅、寫字樓、醫(yī)院、大、中、小學林立，大型超市、酒店、特色餐廳、藥房、電信營業(yè)廳等商業(yè)配套資源豐富，高新科技企業(yè)、政府職能部門、中石油、延長石油等優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位眾多。一、丁家村項目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與47一、丁家橋項目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項目北側(cè)地鐵3號線（2）公交線路：107路;218路;225路;251路;278路;608路;608路區(qū)間;725路;725路區(qū)間;902路;高新2號線;高新3號線；（3）自駕車到達本項目路程和停車均非常便利（4）本項目預留充足的停車位一、丁家橋項目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項目北側(cè)地鐵348二、周邊市場調(diào)研1、目標客群（1）商務人士：（2）年輕一族：（3）附近居民：（4）外來人員：（5）流動人口：針對這五種人群的基礎(chǔ)調(diào)研，大家對本項目的超市、生活配套、社區(qū)醫(yī)療、休閑娛樂、工廠直營店、餐飲、咖啡、酒吧、健身、美容SPA、母嬰用品、早教和藝術(shù)類培訓機構(gòu)、出國留學移民、商務英語、月子會所、書城等業(yè)態(tài)非常感興趣，還有部分人群對辦公有需求。二、周邊市場調(diào)研1、目標客群（1）商務人士：（2）年輕一族：49二、周邊市場調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購物中心（2）華晶商務廣場（3）晶鑫商業(yè)廣場（4）民生家樂購物廣場（5）人人樂購物廣場（6）中億購物廣場（7）萬盛信購物廣場（8）凱星購物廣場（9）樂都購物廣場（10）金橋國際廣場(11)世紀金花高新店二、周邊市場調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購物中心（2）50二、周邊市場調(diào)研3、周邊培訓機構(gòu)分布（1）美吉姆國際兒童早教中心（2）西安悅寶園早教中心（3）聰明樹早教中心（4）凱米寶貝早教中心（5）北京愛樸兒早教中心（6）金寶貝早教中心（7）皮個布早教中心（8）西安絢彩森林早教中心（9）焦點貝貝早教中心（10）東方愛嬰早教中心二、周邊市場調(diào)研3、周邊培訓機構(gòu)分布（1）美吉姆國際兒童早教51二、周邊市場調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學院（2）西安文理學院（3）西北工業(yè)大學（4）西北大學（5）西安電子科技大學（6）西安美術(shù)學院（7）西安石油大學（8）西安軟件服務外包學院（9）西安工程技術(shù)學院（10）陜西高新科技技術(shù)學院（11）星光童星電影學院（12）西安航專生物醫(yī)電學院（13）西安職業(yè)技術(shù)學院經(jīng)貿(mào)校區(qū)二、周邊市場調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學院（2）52二、周邊市場調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線（2）三寶烤肉（3）東關(guān)肉夾饃（4）紙包魚（5）海底撈（6）古斯帝咖啡（7）星巴克（8）德克士（9）高先生蛋糕二、周邊市場調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線（2）三53二、周邊市場調(diào)研5周邊休閑娛樂資源分布（1）西安夢工廠影城（2）紅樹林映山紅網(wǎng)咖（3）金沙俱樂部（4）星光天地KTV（5）西安電子科技大學（6）古斯帝咖啡（7）輝子棋牌（8）首宇推拿（9）動嵐健身二、周邊市場調(diào)研5周邊休閑娛樂資源分布54百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃）16%休閑娛樂13%服務配套11%兒童零售、游樂10%運動健身7%通訊數(shù)碼6%教育培訓5%丈八北路各商業(yè)業(yè)態(tài)占比百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃PART

2——項目商業(yè)優(yōu)劣勢分析PART2本案優(yōu)勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功搶占“最后一公里”！地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，具備形成商業(yè)的硬件條件；精細化主題定位，切合社區(qū)商業(yè)實際，具備發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域內(nèi)大型住宅較多，人口基數(shù)不斷增大；區(qū)域未來規(guī)劃為丈八北路與科技二路核心地段；商業(yè)后期投資潛力大；商業(yè)發(fā)展周期屬于良性發(fā)展。區(qū)域內(nèi)競爭壓力較小，后期商業(yè)運營壓力?。煌＼囄贿m中。本案優(yōu)勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功本案劣勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功搶占“最后一公里”！丁家橋商業(yè)項目一、二、三層、四層（局部）屬于社區(qū)底商，因此內(nèi)外結(jié)構(gòu)不一致，臨近小區(qū)部分為剪力墻結(jié)構(gòu)（住宅基礎(chǔ)），臨街部分為框架結(jié)構(gòu)。因此造成商業(yè)部分整體分割較為零散，承重墻太多，特別是28號樓位置獨立靠里，商鋪內(nèi)部為純剪力承重墻設(shè)計,且無采光通風位置,嚴重制約商業(yè)使用。商業(yè)西側(cè)與外事學院相鄰部分被違建遮擋，不能正常使用.水電配套應達到商業(yè)需求。商業(yè)部分未設(shè)計排煙、排污、隔油池等設(shè)施設(shè)備，且無天然氣接入。周邊商業(yè)氛圍不成熟、需3-5年培育期。2-3層面積過大、無外掛電梯、影響整體商業(yè)租金水平。需8部外掛電梯或室內(nèi)扶梯。2-3層共有10個安全通道、商業(yè)利用率過低、鋪子過大、商業(yè)招租局限性大。2-3層消防噴淋頭離地面過低2.6米低于商業(yè)標準（2.9-3.2米）。本案劣勢分析：根據(jù)項目現(xiàn)狀，結(jié)合消費需求，進行精準定位，成功PART

3——項目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3生活配套滿足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式。項目業(yè)態(tài)定位生活配套滿足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式60繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點、大型火鍋、海鮮自助、多種口味于一體的時尚潮流美食聚集地，提供周邊居民日常就餐、家庭聚會等各類餐飲選擇。項目業(yè)態(tài)定位繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點、大型61運動活力運動已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運動和休閑相結(jié)合起來，帶動周邊客群健康生活，體驗運動潮流感受，同時豐富項目業(yè)態(tài)，拉動客群人流的同時，帶動商品銷售。項目業(yè)態(tài)定位運動活力運動已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運動和休閑相62休閑娛樂拋開生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA、一起出游、一起重拾舊時愛好……為社區(qū)居民提高生活質(zhì)量，增添生活樂趣，打造放松身心、舒暢心情的生活休閑中心。項目業(yè)態(tài)定位休閑娛樂拋開生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA63家居集合滿足消費者的高品質(zhì)生活需求，提供時尚的家居生活服務，讓消費者去感受生活中的每一個細節(jié)，體驗自然、樸實、健康的生活方式，同時提高項目的可逛性。

項目業(yè)態(tài)定位家居集合滿足消費者的高品質(zhì)生活需求，提供時尚的家居生活服務，64家庭親子早教中心、教育培訓、主題游樂、母嬰零售…充滿童趣創(chuàng)意的親子空間，豐富的業(yè)態(tài)選擇組合成家庭氛圍濃厚的兒童主題天地，打造眾多家庭的以孩子為核心的娛樂、消費、教育的目的地。項目業(yè)態(tài)定位家庭親子早教中心、教育培訓、主題游樂、母嬰零售…項目65健康養(yǎng)生有機飲食、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健、護理……提供區(qū)域