大型商業(yè)項(xiàng)目定位及合作方案

【5A文】大型商業(yè)項(xiàng)目定位及合作方案【5A文】大型商業(yè)項(xiàng)目定位及合作方案目錄CONTENTS市場(chǎng)篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場(chǎng)分析優(yōu)劣篇——商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析定位篇——商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目前景展望合作篇——商務(wù)合作建議方案目錄CONTENTS市場(chǎng)篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場(chǎng)分公司簡(jiǎn)介西安彩逸飛商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司簡(jiǎn)介:

我公司為隸屬深圳彩生活物業(yè)管理有限公司(上市代碼HK01778)旗下的獨(dú)立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司,致力于各類(lèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是提供全

程解決方案的綜合地產(chǎn)商業(yè)管理服務(wù)型公司。專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)房地產(chǎn)的策劃、招商、租賃、宣傳推廣、商場(chǎng)管理服務(wù)等,具有獨(dú)立法人資格。我公司聚集了一批陜西當(dāng)?shù)氐母叨松虡I(yè)資深人士，擁有非常專(zhuān)業(yè)的資深招商、策劃團(tuán)隊(duì)，這支隊(duì)伍的成員曾經(jīng)服務(wù)于知名商業(yè)機(jī)構(gòu)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、和記黃埔、銀泰百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家等知名商業(yè)機(jī)構(gòu)，積累了深厚的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)資源.公司具有專(zhuān)業(yè)資源中心和品牌管理數(shù)據(jù)庫(kù),與各大商業(yè)品牌都有著良好的合作關(guān)系,為品牌持有商和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搭建合作平臺(tái).

目前公司已成功獨(dú)立運(yùn)營(yíng)三橋老街道商業(yè)步行街、咸陽(yáng)興茂購(gòu)物中心、怡豐城商業(yè)中心。合資經(jīng)營(yíng)高新胡桃里音樂(lè)餐廳,并與西安曲江海港城達(dá)成商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴:曲江海港城坐擁西安曲江新區(qū)大唐不夜城商業(yè)板塊核心，是亞洲最大的商業(yè)文化步行街大唐不夜城唐風(fēng)商業(yè)區(qū),已成為西安市地標(biāo)性商業(yè)中心.我公司于2016年入股合作北京成長(zhǎng)灣集團(tuán)公司:

成長(zhǎng)灣集團(tuán)公司是一家集教育培訓(xùn)、娛樂(lè)休閑、時(shí)尚購(gòu)物為基礎(chǔ)，職業(yè)體驗(yàn)館為核心的美式兒童體驗(yàn)式主題商業(yè)。目前是中國(guó)首家美式兒童社會(huì)職業(yè)體驗(yàn)館現(xiàn)已在全國(guó)多地獨(dú)立進(jìn)駐核心商業(yè)區(qū)域.展望未來(lái),西安彩逸飛商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司繼續(xù)秉承”專(zhuān)業(yè).專(zhuān)注.合作.創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念,將公司打造成行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿,為更多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好服務(wù)實(shí)現(xiàn)雙贏.公司簡(jiǎn)介3PART

1——社區(qū)商業(yè)解讀及商業(yè)市場(chǎng)分析PART1社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細(xì)血管網(wǎng)

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以?xún)?nèi)。

電商持續(xù)沖擊著整個(gè)傳統(tǒng)零售生態(tài)系統(tǒng)，大量消費(fèi)從線(xiàn)下轉(zhuǎn)移到線(xiàn)上。而電商巨頭未達(dá)的社區(qū)商業(yè)“最后1公里”陣地，成為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)商和互聯(lián)網(wǎng)公司激烈搶灘的最后一片凈土。社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細(xì)血管網(wǎng)社區(qū)商業(yè)是指以地域外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求高。中間型：商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，同時(shí)兼顧周邊。內(nèi)向型：商業(yè)面積與住宅面積之比的2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型劃分—按照商住比標(biāo)丁家橋，總建筑面積30萬(wàn)平米，商業(yè)面積10萬(wàn)平米，購(gòu)物中心5萬(wàn)社區(qū)商業(yè)5萬(wàn)：住宅20萬(wàn)=商住比5%，典型的外向型社區(qū)商業(yè)。外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較便利級(jí)商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務(wù)人口在3000人以下，由一組小店或集中在一起的大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪。鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000㎡-20000㎡之間，服務(wù)人口在3000-50000人，一般以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪。社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積在20000㎡-50000㎡之間，服務(wù)人口在50000-15000人，以百貨或大賣(mài)場(chǎng)為主力店，輔助其他專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)賣(mài)、餐飲、服務(wù)和零售店鋪。社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型劃分—按照服務(wù)規(guī)模丁家橋，商業(yè)面積2.6萬(wàn)平米，社區(qū)總戶(hù)數(shù)1100余戶(hù)，本社區(qū)人口6000人+周邊20000人，典型的鄰里級(jí)商業(yè)。便利級(jí)商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務(wù)人口在3000人以下，

我們致力于從消費(fèi)者、投資者、商家、開(kāi)發(fā)企業(yè)四方的價(jià)值訴求出發(fā)，以創(chuàng)造多方共贏、住宅與商業(yè)雙向價(jià)值滋養(yǎng)并推動(dòng)項(xiàng)目整體溢價(jià)的社區(qū)商業(yè)增值服務(wù)平臺(tái)。我們的愿景我們致力于從消費(fèi)者、投資者、商家、開(kāi)發(fā)企業(yè)四方的價(jià)值8二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、區(qū)域位置、目標(biāo)客群2、周邊商業(yè)分布3、周邊教育資源分布4、周邊餐飲分布5、周邊休閑娛樂(lè)項(xiàng)目調(diào)研6、其他招商業(yè)態(tài)整體調(diào)研情況二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、區(qū)域位置、目標(biāo)客群2、周邊商業(yè)分布3、周9一、丁家村項(xiàng)目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與科技二路十字西北角，周邊高檔住宅、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、大、中、小學(xué)林立，大型超市、酒店、特色餐廳、藥房、電信營(yíng)業(yè)廳等商業(yè)配套資源豐富，高新科技企業(yè)、政府職能部門(mén)、中石油、延長(zhǎng)石油等優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位眾多。一、丁家村項(xiàng)目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與10一、丁家橋項(xiàng)目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項(xiàng)目北側(cè)地鐵3號(hào)線(xiàn)（2）公交線(xiàn)路：107路;218路;225路;251路;278路;608路;608路區(qū)間;725路;725路區(qū)間;902路;高新2號(hào)線(xiàn);高新3號(hào)線(xiàn)；（3）自駕車(chē)到達(dá)本項(xiàng)目路程和停車(chē)均非常便利（4）本項(xiàng)目預(yù)留充足的停車(chē)位一、丁家橋項(xiàng)目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項(xiàng)目北側(cè)地鐵311二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、目標(biāo)客群（1）商務(wù)人士：（2）年輕一族：（3）附近居民：（4）外來(lái)人員：（5）流動(dòng)人口：針對(duì)這五種人群的基礎(chǔ)調(diào)研，大家對(duì)本項(xiàng)目的超市、生活配套、社區(qū)醫(yī)療、休閑娛樂(lè)、工廠(chǎng)直營(yíng)店、餐飲、咖啡、酒吧、健身、美容SPA、母嬰用品、早教和藝術(shù)類(lèi)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、出國(guó)留學(xué)移民、商務(wù)英語(yǔ)、月子會(huì)所、書(shū)城等業(yè)態(tài)非常感興趣，還有部分人群對(duì)辦公有需求。二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、目標(biāo)客群（1）商務(wù)人士：（2）年輕一族：12二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購(gòu)物中心（2）華晶商務(wù)廣場(chǎng)（3）晶鑫商業(yè)廣場(chǎng)（4）民生家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)（5）人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)（6）中億購(gòu)物廣場(chǎng)（7）萬(wàn)盛信購(gòu)物廣場(chǎng)（8）凱星購(gòu)物廣場(chǎng)（9）樂(lè)都購(gòu)物廣場(chǎng)（10）金橋國(guó)際廣場(chǎng)(11)世紀(jì)金花高新店二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購(gòu)物中心（2）13二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分布（1）美吉姆國(guó)際兒童早教中心（2）西安悅寶園早教中心（3）聰明樹(shù)早教中心（4）凱米寶貝早教中心（5）北京愛(ài)樸兒早教中心（6）金寶貝早教中心（7）皮個(gè)布早教中心（8）西安絢彩森林早教中心（9）焦點(diǎn)貝貝早教中心（10）東方愛(ài)嬰早教中心二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分布（1）美吉姆國(guó)際兒童早教14二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學(xué)院（2）西安文理學(xué)院（3）西北工業(yè)大學(xué)（4）西北大學(xué)（5）西安電子科技大學(xué)（6）西安美術(shù)學(xué)院（7）西安石油大學(xué)（8）西安軟件服務(wù)外包學(xué)院（9）西安工程技術(shù)學(xué)院（10）陜西高新科技技術(shù)學(xué)院（11）星光童星電影學(xué)院（12）西安航專(zhuān)生物醫(yī)電學(xué)院（13）西安職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)校區(qū)二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學(xué)院（2）15二、周邊市場(chǎng)調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線(xiàn)（2）三寶烤肉（3）東關(guān)肉夾饃（4）紙包魚(yú)（5）海底撈（6）古斯帝咖啡（7）星巴克（8）德克士（9）高先生蛋糕二、周邊市場(chǎng)調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線(xiàn)（2）三16二、周邊市場(chǎng)調(diào)研5周邊休閑娛樂(lè)資源分布（1）西安夢(mèng)工廠(chǎng)影城（2）紅樹(shù)林映山紅網(wǎng)咖（3）金沙俱樂(lè)部（4）星光天地KTV（5）西安電子科技大學(xué)（6）古斯帝咖啡（7）輝子棋牌（8）首宇推拿（9）動(dòng)嵐健身二、周邊市場(chǎng)調(diào)研5周邊休閑娛樂(lè)資源分布17百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃）16%休閑娛樂(lè)13%服務(wù)配套11%兒童零售、游樂(lè)10%運(yùn)動(dòng)健身7%通訊數(shù)碼6%教育培訓(xùn)5%丈八北路各商業(yè)業(yè)態(tài)占比百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃PART

2——項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析PART2本案優(yōu)勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功搶占“最后一公里”！地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，具備形成商業(yè)的硬件條件；精細(xì)化主題定位，切合社區(qū)商業(yè)實(shí)際，具備發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域內(nèi)大型住宅較多，人口基數(shù)不斷增大；區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為丈八北路與科技二路核心地段；商業(yè)后期投資潛力大；商業(yè)發(fā)展周期屬于良性發(fā)展。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力?。煌＼?chē)位適中。本案優(yōu)勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功本案劣勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功搶占“最后一公里”！丁家橋商業(yè)項(xiàng)目一、二、三層、四層（局部）屬于社區(qū)底商，因此內(nèi)外結(jié)構(gòu)不一致，臨近小區(qū)部分為剪力墻結(jié)構(gòu)（住宅基礎(chǔ)），臨街部分為框架結(jié)構(gòu)。因此造成商業(yè)部分整體分割較為零散，承重墻太多，特別是28號(hào)樓位置獨(dú)立靠里，商鋪內(nèi)部為純剪力承重墻設(shè)計(jì),且無(wú)采光通風(fēng)位置,嚴(yán)重制約商業(yè)使用。商業(yè)西側(cè)與外事學(xué)院相鄰部分被違建遮擋，不能正常使用.水電配套應(yīng)達(dá)到商業(yè)需求。商業(yè)部分未設(shè)計(jì)排煙、排污、隔油池等設(shè)施設(shè)備，且無(wú)天然氣接入。周邊商業(yè)氛圍不成熟、需3-5年培育期。2-3層面積過(guò)大、無(wú)外掛電梯、影響整體商業(yè)租金水平。需8部外掛電梯或室內(nèi)扶梯。2-3層共有10個(gè)安全通道、商業(yè)利用率過(guò)低、鋪?zhàn)舆^(guò)大、商業(yè)招租局限性大。2-3層消防噴淋頭離地面過(guò)低2.6米低于商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（2.9-3.2米）。本案劣勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功PART

3——項(xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3生活配套滿(mǎn)足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位生活配套滿(mǎn)足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式23繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點(diǎn)、大型火鍋、海鮮自助、多種口味于一體的時(shí)尚潮流美食聚集地，提供周邊居民日常就餐、家庭聚會(huì)等各類(lèi)餐飲選擇。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點(diǎn)、大型24運(yùn)動(dòng)活力運(yùn)動(dòng)已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運(yùn)動(dòng)和休閑相結(jié)合起來(lái)，帶動(dòng)周邊客群健康生活，體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)潮流感受，同時(shí)豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，拉動(dòng)客群人流的同時(shí)，帶動(dòng)商品銷(xiāo)售。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位運(yùn)動(dòng)活力運(yùn)動(dòng)已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運(yùn)動(dòng)和休閑相25休閑娛樂(lè)拋開(kāi)生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA、一起出游、一起重拾舊時(shí)愛(ài)好……為社區(qū)居民提高生活質(zhì)量，增添生活樂(lè)趣，打造放松身心、舒暢心情的生活休閑中心。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè)拋開(kāi)生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA26家居集合滿(mǎn)足消費(fèi)者的高品質(zhì)生活需求，提供時(shí)尚的家居生活服務(wù)，讓消費(fèi)者去感受生活中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，體驗(yàn)自然、樸實(shí)、健康的生活方式，同時(shí)提高項(xiàng)目的可逛性。

項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位家居集合滿(mǎn)足消費(fèi)者的高品質(zhì)生活需求，提供時(shí)尚的家居生活服務(wù)，27家庭親子早教中心、教育培訓(xùn)、主題游樂(lè)、母嬰零售…充滿(mǎn)童趣創(chuàng)意的親子空間，豐富的業(yè)態(tài)選擇組合成家庭氛圍濃厚的兒童主題天地，打造眾多家庭的以孩子為核心的娛樂(lè)、消費(fèi)、教育的目的地。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位家庭親子早教中心、教育培訓(xùn)、主題游樂(lè)、母嬰零售…項(xiàng)目28健康養(yǎng)生有機(jī)飲食、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健、護(hù)理……提供區(qū)域全年齡層、全生命周期無(wú)微不至的健康服務(wù)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位健康養(yǎng)生有機(jī)飲食、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健、護(hù)理……項(xiàng)目29樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃1F生活配套社區(qū)醫(yī)療、健康養(yǎng)生百貨零售數(shù)碼通訊等2F休閑餐飲簡(jiǎn)餐、中餐、快餐特色餐飲主題餐飲3F娛樂(lè)休閑動(dòng)感體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)健身電子游樂(lè)備注本案屬于非集中式大盒子商業(yè)，業(yè)態(tài)品類(lèi)豐富，各業(yè)態(tài)承租能力不一，而且鋪位結(jié)構(gòu)多剪力墻，所以，招商過(guò)程中根據(jù)引進(jìn)品牌及簽約面積，本案在平均租金的基礎(chǔ)上實(shí)行一鋪一價(jià)。方

案一樓層業(yè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃1F生活配套社區(qū)醫(yī)療、健康養(yǎng)生百貨零售數(shù)碼通訊等2F餐飲休閑娛樂(lè)動(dòng)感體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)健身3F教育專(zhuān)區(qū)早教、月子會(huì)所藝術(shù)、文化課培訓(xùn)體能素質(zhì)培訓(xùn)備注本案屬于非集中式大盒子商業(yè)，業(yè)態(tài)品類(lèi)豐富，各業(yè)態(tài)承租能力不一，而且鋪位結(jié)構(gòu)多剪力墻，所以，招商過(guò)程中根據(jù)引進(jìn)品牌及簽約面積，本案在平均租金的基礎(chǔ)上實(shí)行一鋪一價(jià)。方案二樓層業(yè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃1F生活配套社區(qū)醫(yī)療金融服務(wù)婚紗攝影2F餐飲娛樂(lè)休閑家庭體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)健身3F主題酒店快捷酒店品牌主力店時(shí)尚酒店備注本案屬于非集中式大盒子商業(yè)，業(yè)態(tài)品類(lèi)豐富，各業(yè)態(tài)承租能力不一，而且鋪位結(jié)構(gòu)多剪力墻，所以，招商過(guò)程中根據(jù)引進(jìn)品牌及簽約面積，本案在平均租金的基礎(chǔ)上實(shí)行一鋪一價(jià)。方案三樓層業(yè)PART

4——商務(wù)合作建議方案PART4商務(wù)合作篇1.根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及業(yè)態(tài)定位和市場(chǎng)分析綜合評(píng)定租價(jià)平均為25-30元/平方；2.合同年限_20_年、遞增方式：前5年租金不變、5年之后每3年為一個(gè)單位租金遞增5%；3.免租期為_(kāi)12_個(gè)月：招商期6個(gè)月、商場(chǎng)裝修期3個(gè)月、商戶(hù)裝修期3個(gè)月；4.起租日起需達(dá)到商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)如（一次消防驗(yàn)收通過(guò)、市政道路開(kāi)通、商場(chǎng)物業(yè)條件達(dá)標(biāo)）等、詳情以合同為準(zhǔn)；5.物業(yè)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：上下水（給排水、排污）、強(qiáng)電至少100萬(wàn)KW、弱電（電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)接通）、通風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、天然氣進(jìn)戶(hù)；8部外掛電梯、2-3層噴淋頭調(diào)制2.9-3.2米標(biāo)準(zhǔn)。商務(wù)合作篇34PART

5——項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)前景展望PART5前景展望*促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮,活躍市場(chǎng)氛圍,

打造全新的社區(qū)商業(yè)圈.*為社區(qū)居民創(chuàng)造就業(yè)和創(chuàng)業(yè)

機(jī)會(huì).*帶動(dòng)社區(qū)物業(yè)升值.*方便居民日常生活.*保障社區(qū)居民收益.*樹(shù)立領(lǐng)導(dǎo)干部群眾信心基礎(chǔ).前景展望36謝謝觀(guān)看謝謝【5A文】大型商業(yè)項(xiàng)目定位及合作方案【5A文】大型商業(yè)項(xiàng)目定位及合作方案目錄CONTENTS市場(chǎng)篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場(chǎng)分析優(yōu)劣篇——商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析定位篇——商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目前景展望合作篇——商務(wù)合作建議方案目錄CONTENTS市場(chǎng)篇——社區(qū)商業(yè)解讀及周邊商業(yè)市場(chǎng)分公司簡(jiǎn)介西安彩逸飛商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司簡(jiǎn)介:

我公司為隸屬深圳彩生活物業(yè)管理有限公司(上市代碼HK01778)旗下的獨(dú)立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司,致力于各類(lèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是提供全

程解決方案的綜合地產(chǎn)商業(yè)管理服務(wù)型公司。專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)房地產(chǎn)的策劃、招商、租賃、宣傳推廣、商場(chǎng)管理服務(wù)等,具有獨(dú)立法人資格。我公司聚集了一批陜西當(dāng)?shù)氐母叨松虡I(yè)資深人士，擁有非常專(zhuān)業(yè)的資深招商、策劃團(tuán)隊(duì)，這支隊(duì)伍的成員曾經(jīng)服務(wù)于知名商業(yè)機(jī)構(gòu)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、和記黃埔、銀泰百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家等知名商業(yè)機(jī)構(gòu)，積累了深厚的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)資源.公司具有專(zhuān)業(yè)資源中心和品牌管理數(shù)據(jù)庫(kù),與各大商業(yè)品牌都有著良好的合作關(guān)系,為品牌持有商和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搭建合作平臺(tái).

目前公司已成功獨(dú)立運(yùn)營(yíng)三橋老街道商業(yè)步行街、咸陽(yáng)興茂購(gòu)物中心、怡豐城商業(yè)中心。合資經(jīng)營(yíng)高新胡桃里音樂(lè)餐廳,并與西安曲江海港城達(dá)成商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴:曲江海港城坐擁西安曲江新區(qū)大唐不夜城商業(yè)板塊核心，是亞洲最大的商業(yè)文化步行街大唐不夜城唐風(fēng)商業(yè)區(qū),已成為西安市地標(biāo)性商業(yè)中心.我公司于2016年入股合作北京成長(zhǎng)灣集團(tuán)公司:

成長(zhǎng)灣集團(tuán)公司是一家集教育培訓(xùn)、娛樂(lè)休閑、時(shí)尚購(gòu)物為基礎(chǔ)，職業(yè)體驗(yàn)館為核心的美式兒童體驗(yàn)式主題商業(yè)。目前是中國(guó)首家美式兒童社會(huì)職業(yè)體驗(yàn)館現(xiàn)已在全國(guó)多地獨(dú)立進(jìn)駐核心商業(yè)區(qū)域.展望未來(lái),西安彩逸飛商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司繼續(xù)秉承”專(zhuān)業(yè).專(zhuān)注.合作.創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念,將公司打造成行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿,為更多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好服務(wù)實(shí)現(xiàn)雙贏.公司簡(jiǎn)介40PART

1——社區(qū)商業(yè)解讀及商業(yè)市場(chǎng)分析PART1社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細(xì)血管網(wǎng)

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以?xún)?nèi)。

電商持續(xù)沖擊著整個(gè)傳統(tǒng)零售生態(tài)系統(tǒng)，大量消費(fèi)從線(xiàn)下轉(zhuǎn)移到線(xiàn)上。而電商巨頭未達(dá)的社區(qū)商業(yè)“最后1公里”陣地，成為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)商和互聯(lián)網(wǎng)公司激烈搶灘的最后一片凈土。社區(qū)商業(yè)—城市商業(yè)活力的毛細(xì)血管網(wǎng)社區(qū)商業(yè)是指以地域外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求高。中間型：商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，同時(shí)兼顧周邊。內(nèi)向型：商業(yè)面積與住宅面積之比的2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型劃分—按照商住比標(biāo)丁家橋，總建筑面積30萬(wàn)平米，商業(yè)面積10萬(wàn)平米，購(gòu)物中心5萬(wàn)社區(qū)商業(yè)5萬(wàn)：住宅20萬(wàn)=商住比5%，典型的外向型社區(qū)商業(yè)。外向型：商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較便利級(jí)商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務(wù)人口在3000人以下，由一組小店或集中在一起的大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪。鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000㎡-20000㎡之間，服務(wù)人口在3000-50000人，一般以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪。社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積在20000㎡-50000㎡之間，服務(wù)人口在50000-15000人，以百貨或大賣(mài)場(chǎng)為主力店，輔助其他專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)賣(mài)、餐飲、服務(wù)和零售店鋪。社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型劃分—按照服務(wù)規(guī)模丁家橋，商業(yè)面積2.6萬(wàn)平米，社區(qū)總戶(hù)數(shù)1100余戶(hù)，本社區(qū)人口6000人+周邊20000人，典型的鄰里級(jí)商業(yè)。便利級(jí)商業(yè)：面積在3000㎡以下，服務(wù)人口在3000人以下，

我們致力于從消費(fèi)者、投資者、商家、開(kāi)發(fā)企業(yè)四方的價(jià)值訴求出發(fā)，以創(chuàng)造多方共贏、住宅與商業(yè)雙向價(jià)值滋養(yǎng)并推動(dòng)項(xiàng)目整體溢價(jià)的社區(qū)商業(yè)增值服務(wù)平臺(tái)。我們的愿景我們致力于從消費(fèi)者、投資者、商家、開(kāi)發(fā)企業(yè)四方的價(jià)值45二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、區(qū)域位置、目標(biāo)客群2、周邊商業(yè)分布3、周邊教育資源分布4、周邊餐飲分布5、周邊休閑娛樂(lè)項(xiàng)目調(diào)研6、其他招商業(yè)態(tài)整體調(diào)研情況二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、區(qū)域位置、目標(biāo)客群2、周邊商業(yè)分布3、周46一、丁家村項(xiàng)目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與科技二路十字西北角，周邊高檔住宅、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、大、中、小學(xué)林立，大型超市、酒店、特色餐廳、藥房、電信營(yíng)業(yè)廳等商業(yè)配套資源豐富，高新科技企業(yè)、政府職能部門(mén)、中石油、延長(zhǎng)石油等優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位眾多。一、丁家村項(xiàng)目區(qū)位概述1、區(qū)域位置地處高新核心區(qū)域丈八北路與47一、丁家橋項(xiàng)目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項(xiàng)目北側(cè)地鐵3號(hào)線(xiàn)（2）公交線(xiàn)路：107路;218路;225路;251路;278路;608路;608路區(qū)間;725路;725路區(qū)間;902路;高新2號(hào)線(xiàn);高新3號(hào)線(xiàn)；（3）自駕車(chē)到達(dá)本項(xiàng)目路程和停車(chē)均非常便利（4）本項(xiàng)目預(yù)留充足的停車(chē)位一、丁家橋項(xiàng)目區(qū)位概述2、交通情況（1）地鐵：項(xiàng)目北側(cè)地鐵348二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、目標(biāo)客群（1）商務(wù)人士：（2）年輕一族：（3）附近居民：（4）外來(lái)人員：（5）流動(dòng)人口：針對(duì)這五種人群的基礎(chǔ)調(diào)研，大家對(duì)本項(xiàng)目的超市、生活配套、社區(qū)醫(yī)療、休閑娛樂(lè)、工廠(chǎng)直營(yíng)店、餐飲、咖啡、酒吧、健身、美容SPA、母嬰用品、早教和藝術(shù)類(lèi)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、出國(guó)留學(xué)移民、商務(wù)英語(yǔ)、月子會(huì)所、書(shū)城等業(yè)態(tài)非常感興趣，還有部分人群對(duì)辦公有需求。二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、目標(biāo)客群（1）商務(wù)人士：（2）年輕一族：49二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購(gòu)物中心（2）華晶商務(wù)廣場(chǎng)（3）晶鑫商業(yè)廣場(chǎng)（4）民生家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)（5）人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)（6）中億購(gòu)物廣場(chǎng)（7）萬(wàn)盛信購(gòu)物廣場(chǎng)（8）凱星購(gòu)物廣場(chǎng)（9）樂(lè)都購(gòu)物廣場(chǎng)（10）金橋國(guó)際廣場(chǎng)(11)世紀(jì)金花高新店二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、周邊商業(yè)分布（1）易初蓮花購(gòu)物中心（2）50二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分布（1）美吉姆國(guó)際兒童早教中心（2）西安悅寶園早教中心（3）聰明樹(shù)早教中心（4）凱米寶貝早教中心（5）北京愛(ài)樸兒早教中心（6）金寶貝早教中心（7）皮個(gè)布早教中心（8）西安絢彩森林早教中心（9）焦點(diǎn)貝貝早教中心（10）東方愛(ài)嬰早教中心二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分布（1）美吉姆國(guó)際兒童早教51二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學(xué)院（2）西安文理學(xué)院（3）西北工業(yè)大學(xué)（4）西北大學(xué)（5）西安電子科技大學(xué)（6）西安美術(shù)學(xué)院（7）西安石油大學(xué)（8）西安軟件服務(wù)外包學(xué)院（9）西安工程技術(shù)學(xué)院（10）陜西高新科技技術(shù)學(xué)院（11）星光童星電影學(xué)院（12）西安航專(zhuān)生物醫(yī)電學(xué)院（13）西安職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)校區(qū)二、周邊市場(chǎng)調(diào)研3、周邊教育資源分布（1）西安外事學(xué)院（2）52二、周邊市場(chǎng)調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線(xiàn)（2）三寶烤肉（3）東關(guān)肉夾饃（4）紙包魚(yú)（5）海底撈（6）古斯帝咖啡（7）星巴克（8）德克士（9）高先生蛋糕二、周邊市場(chǎng)調(diào)研4、周邊餐飲資源分布（1）小阿貍米線(xiàn)（2）三53二、周邊市場(chǎng)調(diào)研5周邊休閑娛樂(lè)資源分布（1）西安夢(mèng)工廠(chǎng)影城（2）紅樹(shù)林映山紅網(wǎng)咖（3）金沙俱樂(lè)部（4）星光天地KTV（5）西安電子科技大學(xué)（6）古斯帝咖啡（7）輝子棋牌（8）首宇推拿（9）動(dòng)嵐健身二、周邊市場(chǎng)調(diào)研5周邊休閑娛樂(lè)資源分布54百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃）16%休閑娛樂(lè)13%服務(wù)配套11%兒童零售、游樂(lè)10%運(yùn)動(dòng)健身7%通訊數(shù)碼6%教育培訓(xùn)5%丈八北路各商業(yè)業(yè)態(tài)占比百貨零售業(yè)態(tài)占比百貨零售32%餐飲（大眾餐飲、休閑餐飲、小吃PART

2——項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析PART2本案優(yōu)勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功搶占“最后一公里”！地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，具備形成商業(yè)的硬件條件；精細(xì)化主題定位，切合社區(qū)商業(yè)實(shí)際，具備發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域內(nèi)大型住宅較多，人口基數(shù)不斷增大；區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為丈八北路與科技二路核心地段；商業(yè)后期投資潛力大；商業(yè)發(fā)展周期屬于良性發(fā)展。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力??；停車(chē)位適中。本案優(yōu)勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功本案劣勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功搶占“最后一公里”！丁家橋商業(yè)項(xiàng)目一、二、三層、四層（局部）屬于社區(qū)底商，因此內(nèi)外結(jié)構(gòu)不一致，臨近小區(qū)部分為剪力墻結(jié)構(gòu)（住宅基礎(chǔ)），臨街部分為框架結(jié)構(gòu)。因此造成商業(yè)部分整體分割較為零散，承重墻太多，特別是28號(hào)樓位置獨(dú)立靠里，商鋪內(nèi)部為純剪力承重墻設(shè)計(jì),且無(wú)采光通風(fēng)位置,嚴(yán)重制約商業(yè)使用。商業(yè)西側(cè)與外事學(xué)院相鄰部分被違建遮擋，不能正常使用.水電配套應(yīng)達(dá)到商業(yè)需求。商業(yè)部分未設(shè)計(jì)排煙、排污、隔油池等設(shè)施設(shè)備，且無(wú)天然氣接入。周邊商業(yè)氛圍不成熟、需3-5年培育期。2-3層面積過(guò)大、無(wú)外掛電梯、影響整體商業(yè)租金水平。需8部外掛電梯或室內(nèi)扶梯。2-3層共有10個(gè)安全通道、商業(yè)利用率過(guò)低、鋪?zhàn)舆^(guò)大、商業(yè)招租局限性大。2-3層消防噴淋頭離地面過(guò)低2.6米低于商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（2.9-3.2米）。本案劣勢(shì)分析：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合消費(fèi)需求，進(jìn)行精準(zhǔn)定位，成功PART

3——項(xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3生活配套滿(mǎn)足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位生活配套滿(mǎn)足周邊家庭生活所需，引領(lǐng)品質(zhì)、便捷、舒適的生活方式60繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點(diǎn)、大型火鍋、海鮮自助、多種口味于一體的時(shí)尚潮流美食聚集地，提供周邊居民日常就餐、家庭聚會(huì)等各類(lèi)餐飲選擇。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位繽紛餐飲精致中餐、茶餐廳、面包小食、特色餐廳、咖啡西點(diǎn)、大型61運(yùn)動(dòng)活力運(yùn)動(dòng)已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運(yùn)動(dòng)和休閑相結(jié)合起來(lái)，帶動(dòng)周邊客群健康生活，體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)潮流感受，同時(shí)豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，拉動(dòng)客群人流的同時(shí)，帶動(dòng)商品銷(xiāo)售。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位運(yùn)動(dòng)活力運(yùn)動(dòng)已成為現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分，將運(yùn)動(dòng)和休閑相62休閑娛樂(lè)拋開(kāi)生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA、一起出游、一起重拾舊時(shí)愛(ài)好……為社區(qū)居民提高生活質(zhì)量，增添生活樂(lè)趣，打造放松身心、舒暢心情的生活休閑中心。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè)拋開(kāi)生活和工作的壓力，一起高歌、一起歡呼、一起SPA63家居集合滿(mǎn)足消費(fèi)者的高品質(zhì)生活需求，提供時(shí)尚的家居生活服務(wù)，讓消費(fèi)者去感受生活中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，體驗(yàn)自然、樸實(shí)、健康的生活方式，同時(shí)提高項(xiàng)目的可逛性。

項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位家居集合滿(mǎn)足消費(fèi)者的高品質(zhì)生活需求，提供時(shí)尚的家居生活服務(wù)，64家庭親子早教中心、教育培訓(xùn)、主題游樂(lè)、母嬰零售…充滿(mǎn)童趣創(chuàng)意的親子空間，豐富的業(yè)態(tài)選擇組合成家庭氛圍濃厚的兒童主題天地，打造眾多家庭的以孩子為核心的娛樂(lè)、消費(fèi)、教育的目的地。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位家庭親子早教中心、教育培訓(xùn)、主題游樂(lè)、母嬰零售…項(xiàng)目65健康養(yǎng)生有機(jī)飲食、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健、護(hù)理……提供區(qū)域