房地產(chǎn)公司營銷策劃書

第4頁共4頁房地產(chǎn)公司營銷策劃書財務(wù)工作?計劃在去?年金融危機?之前，我們?國家的（范?本）房地產(chǎn)?市場一片繁?榮，樓房的?價格被炒到?了歷史最高?，不過在我?看來只不過?是虛假的繁?榮，果然自?從全球金融?危機到來之?后，我們國?家的（范本?）樓市持續(xù)?低迷，雖然?房地產(chǎn)廠家?想出了多種?促銷方式，?不過似乎作?用一直不大?。房地產(chǎn)的?持續(xù)低迷也?影響了國家?經(jīng)濟的發(fā)展?，所以很多?地產(chǎn)商在投?資的時候更?加謹慎了，?一般的地段?是不會再投?資了，不過?已經(jīng)蓋好的?樓房卻需要?銷售，我做?房地產(chǎn)策劃?工作已經(jīng)很?多年了，奉?命寫出了房?地產(chǎn)公司營?銷策劃書。?一般說來，?“營銷策劃?書”并沒有?統(tǒng)一的格式?和內(nèi)容，但?是，大部分?的“營銷策?劃書”都是?針對發(fā)展商?的需要而撰?寫的，通常?包括下列內(nèi)?容：一、?研展部分1?、項目簡介?。其內(nèi)容包?括開發(fā)商、?基地面積、?總建筑面積?、住宅面積?、公建面積?、容積率、?綠化率、建?筑密度、停?車位、自行?車停放面積?、住宅總套?數(shù)、地理位?置等。2?、區(qū)域市場?分析。其內(nèi)?容包括地理?位置、交通?配套、個案?市調(diào)等。?3、swo?t分析。主?要是在區(qū)域?市場分析的?基礎(chǔ)上分析?本案的優(yōu)勢?（stre?ngth）?、弱點（w?eakne?ss）、機?會點（op?portu?nist）?及存在的問?題（thr?eats）?。4、客?源分析。包?含客層分析?、年齡層分?析、客戶來?源分析等。?通過對目標?客戶的分析?，從而可以?對產(chǎn)品進行?定位。這部?分內(nèi)容通常?可以用餅圖?來顯示，較?直觀。5?、產(chǎn)品定位?。包括產(chǎn)品?建議、價格?建議及付款?建議。在產(chǎn)?品建議中必?須羅列出_?__這樣定?論的理由和?房型配比建?議，在價格?建議中也要?羅列出定價?的理由和隨?工程進度和?銷售率可能?達到的價格?。二、企?劃部分包括?：1、廣?告總精神。?2、訴求?重點。3?、np稿標?題初擬。?4、媒體計?劃。三、?業(yè)務(wù)部分主?要包括銷售?階段的分析?、業(yè)務(wù)策略?及執(zhí)行計劃?兩大部分。?其中銷售階?段分析一般?分為三階段?（引導期、?強銷期、持?續(xù)期）做詳?細闡述。業(yè)?務(wù)策略及執(zhí)?行計劃也分?為三部分：?策略擬定、?銷售通路及?業(yè)務(wù)執(zhí)行等?做一一陳述?。完成了以?上研展、企?劃、業(yè)務(wù)三?大部分的報?告后，一份?提案報告書?基本上出來?了，但最后?不要忘記還?有一個關(guān)鍵?的事情必須?在報告書里?涉及，那就?是與開發(fā)商?的“合作方?案”，營銷?公司一般可?以有三種代?理的方式：?（1）純?代理；（?2）代理（?即包括廣告?）；（3?）包銷。這?三種方式的?代理價格與?傭金提取方?式都是不同?的，可以在?報告書中羅?列出來，由?發(fā)展商去選?擇，雙方再?做進一步的?商討?！疤?案報告書”?寫出來后，?做一個閃亮?的包裝也是?很必要的。?這可以給開?發(fā)商一個醒?目的感覺，?使開發(fā)商感?覺營銷公司?對提案報告?是相當重視?的，也可以?讓開發(fā)商對?營銷公司的?實力有充分?的了解。從?而贏得開發(fā)?商的信任。?總之，撰?寫“提案報?告書”的主?要目的在于?能夠成功地?取得銷售代?理權(quán)，讓開?發(fā)商覺得“?非你莫屬”??！耙哉?，以奇勝”?房地產(chǎn)策劃?之體會成功?的房地產(chǎn)策?劃最重要的?不是靠什么?高招奇招，?最重要是靠?踏踏實實的?規(guī)范操作；?只要在每一?步的操作都?到位的基礎(chǔ)?上，再加上?一些突破之?舉，策劃才?能綻放異彩?，取得成功?！策劃工作?中應(yīng)把握以?下關(guān)鍵要點?：一、定?位（市場定?位、產(chǎn)品定?位及規(guī)劃設(shè)?計等）你的?市場定位是?否適應(yīng)市場?的需求，產(chǎn)?品定位是否?滿足目標客?戶需求，這?是項目成敗?的關(guān)鍵所在?。“金__?_豪園”失?敗的定位是?一個有力的?反面例證。?二、時機?（投資開發(fā)?的時機）投?資時機__?決定是建立?在房地產(chǎn)市?場把握的基?礎(chǔ)上。如果?對投資開發(fā)?時機的決策?失誤，則你?所策劃劃的?項目很可能?在未出世前?已注定失敗?。“匯展閣?、東海一期?”的成功正?是很好地把?握時機的結(jié)?果；“爵_?__廈、中?___時代?廣場”的失?敗正是生不?逢時的例證?。對時機的?把握關(guān)鍵的?要點是你要?清楚在什么?時候應(yīng)投資?開發(fā)什么類?型的房地產(chǎn)?，還要清楚?在不同的時?期，房地產(chǎn)?投資的利潤?水平會有所?不同。因此?，做好項目?的前期分析?是策劃的第?一步工作。?三、位置?（項目開發(fā)?所在的地理?位置）位置?的選擇取決?于發(fā)展商的?投資眼光。?同樣一塊地?，對于不同?的投資者有?不同的價值?；不同位置?的地塊，其?地價水平也?不同，在選?擇位置時要?清楚地價成?本是樓宇總?建造成本中?決定的因素?，能否取得?物有所值的?地塊將直接?影響著投資?的利潤水平?。因此，了?解發(fā)展商地?價水平，做?好項目的可?行性分析是?策劃的第二?步工作?！?羅湖商業(yè)城?”地塊是物?業(yè)集團在_?__年以_?__億__?_千萬的天?價投標所得?，這在當時?被認為是一?個失敗的投?資項目，但?現(xiàn)在看來，?再沒人懷疑?其敏銳的投?資眼光了。?在接受代理?樓盤時，發(fā)?展商往往會?要求其寫出?“營銷策劃?書”。根據(jù)?“提案報告?書”的好壞?，發(fā)展商決?定由哪一家?營銷公司來?代理其樓盤?，所以，“?提案報告書?”制作的好?壞，基本上?決定了營銷?公司生存的?命運。一份?好的“營銷?策劃書”，?必須由營銷?公司的研展?部門、企劃?部門、業(yè)務(wù)?部門通力合?作，才能很?好地完成。?撰寫“營銷?策劃書”來?時，首先必?須要求發(fā)展?商提供個案?資料、建筑?規(guī)劃設(shè)計初?稿或藍圖，?以及其他相?關(guān)資料。在?此基礎(chǔ)上，?再收集個案?所處區(qū)域的?都市計劃圖?、人口統(tǒng)計?資料、交通?建設(shè)計劃、?公共工程建?設(shè)計劃及其?他利多利空?資料。同時?，還要收集?該個案區(qū)域?市場的市場?調(diào)查資料表?，作為“營?銷策劃書”?的附表，據(jù)?以作為提出?“價格建議?”、“產(chǎn)品?定位”的數(shù)?據(jù)資料。其?實我感覺策?劃書并不是?最重要的，?最重要的還?是樓房的設(shè)?計和地位問?題，策劃書?只不過是一?個參考，明?眼人都知道?策劃書的作?用只不過是?一種宣傳