物管案例樓上漏水 物業(yè)不管 我該找誰

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來源于：中山商報(bào)2022年4月2日第1318期B4版

最近這天氣，老天一向在下雨，讓人心里更加煩?？墒忻窳窒壬鼰坏峭饷嫦掠?，連家里頭都沒有個(gè)干爽的地方，同樣在淅瀝淅瀝的下著“小雨”，有時(shí)“雨勢”大到要用臉盆接著才行。本來這也不是什么大問題，修一修就好了，可問題是，林先生找不到負(fù)責(zé)修理的人。

房子滲水該找誰修

屋子住久了，天花板漏水也是平常事，可林先生郁悶的是，他找不到負(fù)責(zé)修理的人來解決這個(gè)問題?！拔蚁日椅飿I(yè)，物業(yè)就給了我樓上房東的電話；我跟房東聯(lián)系，房東說他的房子租出去好久了，讓我找租客負(fù)責(zé)；我找到租客，租客卻說他是租房子的，修房子的事情他不管；我回頭再找物業(yè)，物業(yè)說他們只管房子外面的維護(hù)，不管房子里面?！?/p>

林先生當(dāng)了一回皮球，被幾個(gè)人踢來踢去，就是找不到負(fù)責(zé)的。房東根本見不著面，樓上租客一臉與他無干的樣子，物業(yè)也表態(tài)他們不管這個(gè)事情?！拔覀兗依铿F(xiàn)在每日漏水，墻皮也脫落，有些地方還開頭發(fā)霉，可我這個(gè)受害者就是找不到理應(yīng)負(fù)責(zé)任的人?！绷窒壬魫灥恼f。

漏水問題涉及相鄰權(quán)及物權(quán)

廣東大公威德林叔權(quán)律師表示，像林先生這樣的遇到，好多人都會(huì)遇上，因這樣的問題通過交涉協(xié)商未能解決而最終訴諸法院的也不少。

“這個(gè)問題在法律規(guī)定上并不繁雜，涉及的是相鄰權(quán)及物權(quán)養(yǎng)護(hù)?！绷致蓭熃忉專睹穹ㄍ敲础返诎耸龡l規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、便當(dāng)生活、團(tuán)結(jié)互助、公允合理的精神，正確處理截水、排水、通水、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻力或者損失的，應(yīng)當(dāng)中斷侵害，擯棄阻力，賠償損失?！段餀?quán)法》第八十四條、第三十五至第三十七條及第三十二條也都有規(guī)定。第八十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、便當(dāng)生活、團(tuán)結(jié)互助、公允合理的原那么，正確處理相鄰關(guān)系。第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以苦求擯棄妨害或者消釋危害。第三十六條規(guī)定，造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以苦求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。第三十七條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以苦求損害賠償，也可以苦求承受其他民事責(zé)任。第三十二條規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

“概括到樓上漏水所產(chǎn)生的責(zé)任，最好通過協(xié)商解決。假設(shè)協(xié)商無法解決，也只能通過訴訟解決。而無論通過什么方式與途徑解決，都務(wù)必首先厘清是誰的責(zé)任。而責(zé)任厘清與劃分，適用民法中的過錯(cuò)責(zé)任原那么。過錯(cuò)責(zé)任原那么以過錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過錯(cuò)造成的后果，就由過錯(cuò)者承受責(zé)任，負(fù)擔(dān)費(fèi)用，甚至做出賠償；沒有過錯(cuò)就沒有責(zé)任?！绷质鍣?quán)律師說。

樓上業(yè)主責(zé)任不成逃避

“本案例中，誰應(yīng)當(dāng)承受責(zé)任呢？樓上業(yè)主！”林律師說。

物業(yè)公司沒有責(zé)任。理由是，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的只是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，假設(shè)涉及到修理責(zé)任，也僅涉及公共物業(yè)、設(shè)施的修理責(zé)任，至于業(yè)主專有片面，除非與業(yè)主之間另有商定，否那么，物業(yè)公司不擔(dān)責(zé)。在本案例中，物業(yè)在做協(xié)調(diào)工作，已經(jīng)是在盡合同外的義務(wù)了。

至于承租人，假設(shè)在承租期間并沒有對承租房屋舉行過任何的裝修、改動(dòng)，也無需擔(dān)責(zé)。而假設(shè)業(yè)主（即出租人）有明示將修理責(zé)任囑托了給承租人，那么承租人不能推諉，應(yīng)依照業(yè)主（出租人）的囑托處理相關(guān)問題。

在林先生這個(gè)案例中，假設(shè)業(yè)主（出租人）無